本科《税法》课件第八章 房产税法、城镇土地使用税法、契税法和耕地占用税法

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第八章 房产税法、城镇土地使用税法、契税法和耕地占用税法,第一节房产税法,房产税基本原理,房产税,是以房屋为征税对象，按照房屋的,计税余值或租金收入,，向,产权所有人,征收的一种财产税。,房产税的特点：,1.,房产税属于财产税中的个别财产税；,2.,征税范围限于,城镇,的,经营性,房屋；,3.,区别房屋的经营使用方式规定征税办法。,一、纳税义务人与征税范围 （一）纳税义务人,房产税的纳税义务人是征税范围内,的房屋产权所有人，包括国家所有和集体、个人,所有房屋的产权,所有人、承典人、代管人或使用人,三类。,1.,产权属国家所有，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有，由集体单位和个人纳税。,2.,产权出典的，由,承典人,按,房产余值,纳税。,3.,产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。,抵押债务人 出典债权人（承典人）,出租出租人（所有人）,4.,产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人,按房产余值,纳税。,5.,无租使用其他房产的，由房产使用人纳税,6.,自,2009,年,1,月,1,日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照,中华人民共和国房产税暂行条例,缴纳房产税。,【例题1,单选题】下列有关房产税纳税人的表述中，错误的是（,C,）,A,房屋出租的，由出租人纳税；,B,房屋产权出典的，由承典人纳税；,C,个人无租使用免税单位房产的，暂不缴纳房产税；,D,产权人不在房屋所在地的，由房屋代管人或使用人纳税。,（二）征税范围,房产,它是有屋面和围护结构，能遮风避雨，可供人们生产、学习、工作、生活的场所。包括,与房屋不可分割,的各种附属设施或不单独计价的配套设施，也属于房屋，应一并征收房产税；但,独立于房屋之外,的建筑物不属于房屋，不征房产税。,房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对,出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房,应按规定征收房产税。,房产税的征税范围为：城市、县城、建制镇和工矿区。房产税的征税范围,不包括农村,。,二、计税依据与税率,（一）税率,1.,从价计征：税率为,1.2%,；,2.,从租计征：税率为,12%,;,3.,对个人按市场价格出租的居民住房，不区分用途，按,4%,税率征收房产税。,（二）计税依据,1.,从价计征,计税依据是房产原值一次减除,10%,30%,的扣除比例后的余值。各地扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定。,（,1,）凡按会计制度规定在账簿中记载有房屋原价的，应以房屋原价按规定减除一定比例后作为房产余值计征房产税；没有记载房屋原价的，参照同类房屋确定房产原值，按规定计征房产税。,2009,年,1,月,1,日，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。,2010,年,12,月,21,日，,房产原价应包含地价，包括取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。,宗地容积率低于,0.5,的，按房产建筑面积的,2,倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。,（,2,）房产原值包括与房屋不可分割的附属设施,第一，凡以房屋为载体，,不可随意移动,的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应,计入房产原值,，计征房产税。,第二，对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。,（,3,）纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。,需要注意的特殊问题：第一，以房产,联营投资,的，房产税计税依据应区别对待：,（,1,）以房产联营投资，,共担经营风险的，被投资方以房产余值,为计税依据计征房产税；,（,2,）以房产联营投资，,收取固定收入,，不承担经营风险，实际是以联营名义取得房产租金，因此应由,出租方按租金收入,计征房产税。,第二，,融资租赁,房屋的，,承租人以房产余值,为计税依据计征房产税。,（,4,）居民住宅区内业主共有经营性房产缴纳房产税由实际经营的代管人或使用人缴纳房产税。,自营：依照房产原值减除,10%-30%,后的余值计征；,出租，依照租金收入计征。,（,5,）,地下建筑物房产税规定（新增）,（,1,）凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依据有关规定征收房产税。,（,2,）对不同用途的地下建筑物房产税的减征：,a.,工业用途房产：,房屋原价的,50,60%,作为应税房产原值；,税额=原价,（50%,60%）,1-（10%30%）,1.2%,b.,商业和其他用途房产,:,房屋原价,的,70,80%,作为应税房产原值。,税额=原价,（70%,80%）,1-（10%30%）,1.2%,（,3,）对于与地上房屋相连的地下建筑，如,房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分,等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。（,4,）出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。,【例题,计算题】某企业将其与办公楼相连的地下停车场和另一独立的地下建筑物改为地下生产车间，2013年4月投入使用，停车场原值100万元，地下建筑物原价200万元，该企业所在省财政和地方税务部门确定地下建筑物的房产原价的折算比例为50%，房产原值减除比例为30%。该企业以上两处地下建筑物2013年4月至12月份应缴纳房产税。,应缴纳房产税=（100+200,50%）,（130%）,1.2%,9,121.26（万元）,2.,从租计征,计税依据为房产租金收入。如果是以劳务或者其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征。,对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，,免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。,【例题26,多选题】下列各项中，应依照房产余值缴纳房产税的有（,ABCD,）。,A.融资租赁的房产,B.产权出典的房产,C.无租使用其他单位的房产,D.用于自营的居民住宅区内业主共有的经营性房产,（三）应纳税额的计算,计税方法,计税依据,税率,税额计算公式,从价计征,房产计税余值,1.2%,全年应纳税额应税房产原值,（,1-,扣除比例）,1.2%,从租计征,房屋租金,12%,（个人为,4%,）,全年应纳税额租金收入,12%,（个人为,4%,）,【例题,18,单选题】某公司,2008,年购进一处房产，,2009,年,5,月,1,日用于投资联营（收取固定收入，不承担联营风险），投资期,3,年，当年取得固定收入,l60,万元。该房产原值,3000,万元，当地政府规定的减除幅度为,30%,，该公司,2009,年应缴纳的房产税为（,B,）。,A.21.2,万元,B.27.6,万元,C.29.7,万元,D.44.4,万元,【例题,19,单选题】某公司办公大楼原值,30000,万元，,2010,年,2,月,28,日将其中部分闲置房间出租，租期,2,年。出租部分房产原值,5000,万元，租金每年,1000,万元。当地规定房产税原值减除比例为,20%,，,2010,年该公司应缴纳房产税（,C,）。,A.288,万元,B.340,万元,C.348,万元,D.360,万元,【例题2,单选题】2,009,年,10,月，陈某将原有住房按市场价格出租给李某居住，当月取得收入,3000,元，按税法规定，陈某当月应缴纳房产税（,C,）元,A200,B360,C120,D160,三、税收优惠,（一）国家机关、人民团体、军队,自用的,房产免征房产税。但上述免税单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房，不属于免税范围。,（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位，如学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院、文化、体育、艺术这些实行全额或差额预算管理的事业单位所有的，,本身业务范围内使用的,房产免征房产税。,（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹,自用的,房产免征房产税。,宗教寺庙、公园、名胜古迹中附设的营业单位，如影剧院、饮食部、茶社、照相馆等所使用的房产及出租的房产，不属于免税范围，应照章纳税。,（四）个人所有,非营业用,的房产免征房产税。个人所有的非营业用房，主要是指居民住房，不分面积多少，一律免征房产税。,对个人拥有的营业用房或者出租的房产，不属于免税房产，应照章纳税。,（五）对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行（含国家外汇管理局）所属分支机构,自用的,房产，免征房产税。,（六）自,2011,年至,2020,年，为支持国家天然林资源保护二期工程的实施,对天然林二期工程实施企业和单位税收政策规定如下。了,解,（七）经财政部批准免税的其他房产。,1.,损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门,鉴定，在停止使用后,，可免征房产税。,2.,纳税人因房屋大修导致连续停用,半年以上,的，在房屋,大修期间,免征房产税。,3.,在基建工地为基建工程服务的各种工棚、材料棚等临时性房屋，在,施工期间,一律免征房产税；当施工结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位接受的次月起照章纳税。,4,.对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构,自用的,房产，免征房产税。,【例题5,单选题】某企业,2006,年,2,月委托一施工单位新建厂房，,9,月对建成的厂房办理验收手续，同时接管基建工地上价值,100,万元的材料棚，一并转入固定资产，原值合计,1100,万元。该企业所在省规定的房产余值扣除比例为,30%,。,2006,年企业该项固定资产应缴纳房产税（,B,）。,A.2.1,万元,B.2.31,万元,C.2.8,万元,D.3.08,万元,5.,老年服务机构,自用的,房产。,6.,对按政府规定价格出租的,公有住房和廉租住房,，免征房产税。,7.,对邮政部门坐落在征税范围内的房产需交房产税，反之，则不交房产税。,8.,向居民供热,并向居民收取采暖费的供热企业暂免征收房产税，不包括从事热力生产但不直接向居民供热的企业。,9.,对高校学生公寓实行免征房产税政策。,10.,了解,11.,对专门经营农产品的农产品批发市场、农贸市场使用的房产,暂免征收房产税。,【例题6,单选题】某供热企业,2008,年度拥有生产用房原值,3000,万元，当年取得供热收入,2000,万元，某中直接向居民供热的收入,500,万元，房产所在地规定计算房产余值的扣除比例为,20%,。该企业,2008,年应缴纳的房产税为（,B,）。,A.7.2,万元,B.21.6,万元,C.27,万元,D.28.8,万元,【例题7,多选题】下列各项中，符合房产税法有关规定的有（,ABCD,）。,A.,对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，暂免征收房产税,B.,损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后免征房产税,C.,在基建工地为基建工地服务的各种工棚等临时性房屋，在施工期间免征房产税,D.,因房屋大修导致连续停用半年以上的，经向税务部门申报，在房屋大修期间免征房产税,四、征收管理,（一）纳税义务发生时间,重点是：纳税义务发生时间,当月与次月区分,房产用途,纳税义务发生时间,纳税人将原有房产用于生产经营,从生产经营之月起,纳税人,自行新建,房屋用于生产经营,从,建成,之次月起,委托施工企业建设的房屋,从办理验收手续之次月起,纳税人购置新建商品房,自房屋交付使用之次月起,购置存量房,自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起,纳税人出租、出借房产,自交付出租、出借房产之次月起,房地产开发企业自用、出租、出借自建商品房,自房屋使用或交付之次月起,其他,因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产的实物或权利状态发生变化的当月末,（二）纳税地点：房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关纳税。,【例题8,多选题】下列各项中，符合房产税纳税义务发生时间规定的有（,AD,）。,A.,纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起缴纳房产税,B.,纳税人委托施工企业建设的房屋，自建成之次月起缴纳房产税,C.,纳税人将原有房产用于生产经营，自生产经营之次月起缴纳房产税,D.,纳税人购置存量房，自房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起缴纳房产税,【例题3,单选题】某人自有住房,8,间，房产原值,15,万元，,2009,年初将其中,3,间出租给某公司，租金按其当年营业收入的,10%,收取，该公司当年营业收入,50,万元；,2009,年初又将,3,间出租给居民居住，每间月租金收入为,2000,元。上述房屋租期均为,1,年，该地区规定按房产原值一次扣除,20%,后的余值计税。该人出租房屋,2009,年应纳的房产税为（,C,）万元。,A,0.6,B0.27,C0.,4,9,D7.49,【例题,20,单选题】某企业拥有,A,、,B,两栋房产，,A,栋自用，,B,栋出租。,A,、,B,两栋房产在,2011,年,1,月,1,日时的原值分别为,1200,万元和,1000,万元，,2011,年,4,月底,B,栋房产租赁到期。自,2011,年,5,月,1,日起，该企业由,A,栋搬至,B,栋办公，同时对,A,栋房产开始进行大修至年底完工。企业出租,B,栋房产的月租金为,10,万元，地方政府确定按房产原值减除,20%,的余值计税。该企业当年应缴纳房产税（,A,）。,A.15.04,万元,B.16.32,万元,C.18.24,万元,D.22.72,万元,【例题,21,单选题】甲企业与乙公司于,2010,年,12,月签订房屋租赁合同,从,2011,年,1,月,1,日起将部分自有房产（原值,500,万元,所在地规定的房产余值扣除比例为,20%,）出租给乙公司，租期为,10,年,年租金,30,万元,并约定前两年（,2011,年,1,月,1,日,2012,年,12,月,31,日）免收租金。则甲企业,2011,年应纳房产税为（,C,）。,A.0,B.3.6,万元,C.4.8,万元,D.9.6,万元,第二节城镇土地使用税法,城镇土地使用税基本原理,（一）概念：,城镇土地使用税是以城镇土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。,（二）特点：,1.,征税对象是国有土地；,2.,征税范围广；,3.,实行差别幅度税额。,一、纳税义务人与征税范围 城镇土地使用税的纳税义务人，是使用城市、县城、建制镇和工矿区土地的单位和个人，包括：内资企业、外商投资企业和外国企业在华机构、事业单位、社会团体、国家机关、军队及其他单位，个体工商户及个人也是纳税人。纳税人通常包括以下几类：1、拥有土地使用权的单位和个人；2、拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的，其土地的实际使用人和代管人为纳税人；3、土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，其实际使用人为纳税人；4、土地使用权共有的，共有各方都是纳税人，由共有各方分别纳税。,（二）征税范围 城镇土地使用税的征税范围是：城市、县城、建制镇和工矿区内属于国家所有和集体所有的土地，,不包括农村集体所有的土地。,公园、名胜古迹内的索道公司经营用地，应按规定缴纳城镇土地使用税。,二、税率、计税依据和应纳税额的计算,（一）税率,有幅度的定额税率。,1.,城镇土地使用税单位税额有较大提高。最高与最低税额之间相差,50,倍，同一地区最高与最低税额之间相差,20,倍。,2.,经济落后地区，税额可适当降低，但,降低额不得超过税率表中规定的最低税额,30%,。经济发达地区的适用税额可适当提高，但需报财政部批准。,级别,人口（人）,每平方米税额元,大城市,50,万以上,1,5,30,中等城市,20,万,50,万,1,2,24,小城市,20,万以下,0.9,18,县城、建制镇、工矿区,0.6,12,（二）计税依据,实际占用的土地面积,1.,以测定面积为计税依据，适用于由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的纳税人。,2.,以证书确认的土地面积为计税依据，适用尚未组织测量土地面积，但持有政府部门核发的土地使用证书的纳税人。,3.,以申报的土地面积为计税依据，适用于尚未核发土地使用证书的纳税人。,（三）应纳税额的计算,（全年）应纳税额实际占用应税土地面积（平方米）,适用税额,【,例,8-3】,设在某城市的一家企业使用土地面积为,10 000,平方米，经税务机关核定，该土地为应税土地，每平方米年税额为,4,元。请计算其全年应纳的土地使用税税额。,年应纳土地使用税税额,=10 000,4=40 000,（元）,【例题9,单选题】某城市的一家公司，实际占地,23000,平方米。由于经营规模扩大，年初该公司又受让了一块尚未办理土地使用证的土地,3000,平方米，公司按其当年开发使用的,2000,平方米土地面积进行申报纳税，以上土地均适用每平方米,2,元的城镇土地使用税税额。该公司当年应缴纳城镇土地使用税为（,C,）。,A.46000,元,B.48000,元,C.50000,元,D.52000,元,三、税收优惠 （一）法定免缴土地使用税,1.,国家机关、人民团体、军队自用的土地。,2.,由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地。,3.,宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地。,4.,市政街道、广场、绿化地带等公共用地。,5.,直接用于农、林、牧、渔业的生产用地。,6.,经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从,使用的月份起,免缴土地使用税,5,年至,10,年。,7.,对,非营利性,医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构,自用的,土地，免征城镇土地使用税。,8.,企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，其用地能与企业其他用地明确区分的，免征城镇土地使用税。,9.,免税单位无偿使用纳税单位的土地（如公安、海关等单位使用铁路、民航等单位土地），免征城镇土地使用税。纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位应照章缴纳城镇土地使用税。纳税单位与免税单位共同使用、共有使用权土地上的多层建筑，对纳税单位可按其占用的,建筑面积占建筑总面积的比例,计征城镇土地使用税。,【例题1,0,单选题】某公司与政府机关共同使用一栋共有土地使用权的建筑物。该建筑物占用土地面积,2000,平方米，建筑面积,10000,平方米（公司与机关的占用比例为,4,：,1,），该公司所在市城镇土地使用税单位税额每平方米,5,元。该公司应纳城镇土地使用税（,C,）。,A.0,元,B.2000,元,C.8000,元,D.10000,元,10.,对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行（含国家外汇管理局）所属分支机构自用的土地，免征城镇土地使用税。,11.,为了体现国家的产业政策，支持重点产业的发展，对石油、电力、煤炭等能源用地，民用港口、铁路等交通用地和水利设施用地，三线调整企业、盐业、采石场、邮电等一些特殊用地划分了征免税界限和给予政策性减免税照顾。,（,2,）对企业,厂区以外的公共绿化用地和向社会开放的公园用地,，暂免征收城镇土地使用税。,（,5,）,新增：,机场飞行区用地免税,;,机场道路分为场内、场外道路，场外道路用地免征城镇土地使用税，场内道路用地依照规定征收土地使用税。,（,14,）在城镇土地使用税征收范围内经营采摘、观光农业的单位和个人，其,直接,用于采摘、观光的种植、养殖、饲养的土地，根据中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例第六条中,“,直接用于农、林、牧、渔业的生产用地,”,规定，免征城镇土地使用税。,（,15,）对核电站的核岛、常规岛、辅助厂房和通讯设施用地，生活、办公用地按规定征收城镇土地使用税，其他用地免征城镇土地使用税。对核电站应税土地在基建期内减半征收城镇土地使用税。,（,16,）对专门经营农产品的农产品批发市场、农贸市场使用的土地,暂免征收城镇土地使用税。,（,17,）对物流企业自有的（包括自用和出租）大宗商品仓储设施用地,减按适用税额的,50%,计征城镇土地使用税。,（二）由省、自治区、直辖市地方税务局确定的减免税项目,1.,个人所有的居住房屋及院落用地。,2.,房产管理部门在房租调整改革前经租的居民住房用地。,3.,免税单位职工家属的宿舍用地。,4.,集体和个人办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园用地,。,12.,向,居民供热,并向居民收取采暖费的供热企业暂免征收土地使用税。对既向居民供热，又向非居民供热的企业，可按向居民供热收取的收入占其总,供热收入的比例划分征免税界限；对于兼营供热的企业，可按向居民供热收取的收入占其生产经营总收入的比例划分征免税界限。,13.,新增：安,置残疾人就业税收优惠规定,【例题1,1,单选题】（,2009,）某盐场,2008,年度占地,200000,平方米，其中办公楼占地,20000,平方米，盐场内部绿化占地,50000,平方米，盐场附属幼儿园占地,10000,平方米，盐滩占地,120000,平方米。盐场所在地城镇土地使用税单位税额每平方米,0.7,元。该盐场,2008,年应缴纳的城镇土地使用税为（,B,）。,A.14000,元,B.49000,元,C.56000,元,D.140000,元,四、征收管理,（一）纳税义务发生时间,1.,纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳城镇土地使用税。,4.,以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。,5.纳税人新征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税。,6.纳税人新征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。,7.纳税人因土地的权利发生变化而依法终止城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到土地权利发生变化的当月末。,（三）纳税地点和征收机构,在土地所在地缴纳城镇土地使用税。,纳税人使用的土地不属于同一省、自治区、直辖市管辖的，由纳税人分别向土地所在地的税务机关缴纳土地使用税；在同一省、自治区、直辖市管辖范围内，纳税人跨地区使用的土地，其纳税地点由各省、自治区、直辖市地方税务局确定。,【例题,14,多选题】下列各项中，符合城镇土地使用税有关纳税义务发生时间规定的有（,BD,）。,A.,纳税人新征用的耕地，自批准征用之月起缴纳城镇土地使用税,B.,纳税人出租房产，自交付出租房产之次月起缴纳城镇土地使用税,C.,纳税人新征用的非耕地，自批准征用之月起缴纳城镇土地使用税,D.,纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起缴纳城镇土地使用税,【例题,13,单选题】某人民团体,A,、,B,两栋办公楼，,A,占地,3000,平方米，,B,占地,1000,平方米。,2009,年,3,月,30,日至,12,月,31,日该团体将,B,栋出租。当地城镇土地使用税的税率为每平方米,15,元，该团体,2009,年应缴纳城镇土地使用税（,B,）。,A.3750,元,B.11250,元,C.12500,元,D.15000,元,【例题,22,单选题】甲企业生产经营用地分布于某市的三个地域，第一块土地的土地使用权属于某免税单位，面积,6000,平方米；第二块土地的土地使用权属于甲企业，面积,30000,平方米，其中企业办学校,5000,平方米，医院,3000,平方米；第三块土地的土地使用权属于甲企业与乙企业共同拥有，面积,10000,平方米，实际使用面积各,50%,。假定甲企业所在地城镇土地使用税单位税额每平方米,8,元，则甲企业全年应缴纳的城镇土地使用税为 （,C,）。,A.216000,元,B.224000,元,C.264000,元,D.328000,元,【例题,23,单选题】 某供热企业占地面积,80000,平方米，其中厂房,63000,平方米（有一间,3000,平方米的车间无偿提供给公安消防队使用），行政办公楼,5000,平方米，厂办子弟学校,5000,平方米，厂办招待所,2000,平方米，厂办医院和幼儿园各,1000,平方米，厂区内绿化用地,3000,平方米；,2011,年度该企业取得供热总收入,5000,万元，其中,2000,万元为向居民供热取得的收取。城镇土地使用税单位税额每平方米,3,元，该企业,2011,年度应缴纳城镇土地使用税（,B,）。,A.8.4,万元,B.12.6,万元,C.14.4,万元,D.24,万元,【例题,24,单选题】某市肉制品加工企业,2011,年占地,60000,平方米，其中办公占地,5000,平方米，生猪养殖基地占地,28000,平方米，肉制品加工车间占地,16000,平方米，企业内部道路及绿化占地,11000,平方米。企业所在地城镇使用税单位税额每平方米,0.8,元。该企业全年应缴纳城镇土地使用税（,A,）。,A.25600,元,B.16800,元,C.39200,元,D.48000,元,第三节契税法,契税基本原理 （一）概念：契税是以在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。（二）契税的特点包括：,1.,契税属于财产转移税。,2.,契税由财产承受人纳税。,一、征税对象 契税的征税对象是境内转移土地、房屋权属。,契税征税对象具体包括以下六种具体情况：,（一）国有土地使用权出让,以土地出让金为依据计算缴纳契税，,不得因减免土地出让金而减免契税。,（二）国有土地使用权转让 土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。,（三）房屋买卖，视同买卖房屋：（,1,）以房产抵债或实物交换房屋,视同房屋买卖，应由产权承受人，按房屋现值缴纳契税,（,2,）以房产作投资或作股权转让,以自有房产作股投入本人独资经营的企业，免纳契税。,（,3,）买房拆料或翻建新房，按买价交契税,（四）房屋赠予,（五）房屋交换,（,1,）以获奖方式承受土地、房屋权属的行为，应缴纳契税。（,2,）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属，应缴纳契税,【例题2,5,单选题】发生下列活动的单位和个人中，应缴纳契税的有（,D,）。,A.,将房产用于偿债的张先生,B.,以房屋权属作价投资的某企业集团,C.,将房产投资于本人经营企业的李先生,D.,购买房产用于翻建新房的马小姐,二、纳税义务人、税率与应纳税额的计算,（一）纳税义务人 契税的纳税义务人，是境内转移土地、房屋权属,承受的,单位和个人。单位包括内外资企业，事业单位，国家机关，军事单位和社会团体。个人包括中国公民和外籍人员。,（二）税率：,3%-5%,的幅度比例税率。,（三）应纳税额的计算 1、计税依据,契税的计税依据是不动产的价格。,依不动产的转移方式、定价方法不同，契税计税依据有以下几种情况：（,1,）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以,成交价格,为计税依据；（,2,）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的,市场价格,核定； （,3,）土地使用权交换、房屋交换，以所交换的土地使用权、房屋的,价格差额,为计税依据；（,4,）以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税，,计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。,（,5,）房屋附属设施征收契税依据的规定（,1,）采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，按照合同规定的,总价款,计算征收契税。（,2,）承受的房屋附属设施权属如果是单独计价的，按照当地适用的税率征收，如果与房屋统一计价的，适用与房屋相同的税率。,（,6,）对于个人无偿赠与不动产行为（法定继承人除外），应对受赠人,全额,征收契税。,2、应纳税额的计算方法契税应纳税额,=,计税依据,税率,【,例8,-,4,】,居民甲有两套住房，将一套出售给居民乙，成交价格为,1 200 000,元；将另一套两室住房与居民丙交换成两处一室住房，并支付给居民丙换房差价款,300 000,元。试计算甲、乙、丙相关行为应缴纳的契税（假定税率为,4%,）。,（,1,）甲应缴纳契税,=300 0004%=12 000,（元）,（,2,）乙应缴纳契税,=1 200 0004%=48 000,（元）,（,3,）丙不缴纳契税。,【例题2,6,单选题】居民甲某有四套住房，将一套价值,120,万元的别墅折价给乙某抵偿了,100,万元的债务；用市场价值,70,万元的第二、三两套两室住房与丙某交换一套四室住房，另取得丙某赠送价值,12,万元的小轿车一辆；将第四套市场价值,50,万元的公寓房折成股份投入本人独资经营的企业。当地确定的契税税率为,3%,，甲、乙、丙纳税契税的情况是（,A,）。,A.,甲不缴纳，乙,30000,元，丙,3600,元,B.,甲,3600,元，乙,30000,元，丙不缴纳,C.,甲不缴纳，乙,36000,元，丙,21000,元,D.,甲,15000,元，乙,36000,元，丙不缴纳,【例题2,7,单选题】某外商投资企业,2008,年接受某国有企业以房产投资入股，房产的市场价格为,50,万元，该企业还于,2008,年以自有房产与另一企业交换一处房产，支付差价款,200,万元，同年政府有关部门批准向该企业出让土地一块，该企业缴纳土地出让金,100,万元，按当地规定契税税率为,5%,。,2008,年该外商投资企业共计应缴纳的契税为（,D,）,A.7.5,万元,B.12.5,万元,C.15,万元,D.17.5,万元,三、税收优惠 （一）契税优惠的一般规定,1.,国家机关、事业单位、社会团体军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。,2.,城镇职工,按规定第一次购买公有住,房，免征契税。,对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买,90,平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按,1%,税率征收契税,3.,（了解）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减免。,4.,（了解）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免。,5.承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。,6.,予以免税的外国驻华使馆、领事馆及其外交代表、领事官员等承受土地、房屋权属。,（二）契税优惠的特殊规定,（14项）,1.,企业公司制改造非公司制企业，整体改建为有限责任公司或股份有限公司，或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。 非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司，且该国有独资企业（公司）在新设公司中所占股份超过,50%,的，对新设公司承受该国有独资企业（公司）的土地房屋权属，免征契税。,2.,企业股权重组,在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。,对国有控股公司以部分资产投资组建新公司，且该国有控股公司占新公司股份,85%,以上的，对新公司承受该国有控股公司土地、房屋权属免征契税。上述所称国有控股公司，是指国家出资额占有限责任公司资本总额,50%,以上，或国有股份占股份有限公司股本总额,50%,以上的国有控股公司。,3.,企业合并，免征契税。,4.,企业分立企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上,投资主体相同,的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。,5.,企业出售,国有、集体企业出售，被出售企业法人予以注销，并且买受人按照劳动法等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，其中与原企业,30%,以上职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，免征契税。,6.,企业破产。企业依照有关法律、法规的规定实施破产后，,债权人,（包括注销、破产企业职工）承受,破产,企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税；,对,非债权人,承受注销、破产企业土地、房屋权属，凡按照,劳动法,等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，其中与原企业,30%,以上职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，免征契税。,7.,房屋的附属设施对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同）所有权或土地使用权的行为，征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。,8.,继承土地、房屋权属法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征收契税。,非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。,9.,事业单位按照国家有关规定改制为企业的过程中，,投资主体没有发生变化的，,对改制后的企业承受原事业单位土地、房屋权属，免征契税。,投资主体发生变化的，,改制后的企业按照,中华人民共和国劳动法,等有关法律法规妥善安置原事业单位全部职工，其中与原事业单位全部职工签订服务年限不少于三年劳动用工合同的，对其承受原事业单位的土地、房屋权属，免征契税；与原事业单位,30%,以上职工签订服务年限不少于三年劳动用工合同的，对其承受原事业单位的土地、房屋权属，减半征收契税。,10.,事业单位改制过程中，改制后的企业以出让或国家作价出资（入股）方式取得原国有划拨土地使用权的，不属于本通知规定的契税减免税范围，应按规定缴纳契税。,11.,婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税。,12.,企业以售后回租方式进行融资的契税政策,:,（,1,）对金融租赁公司开展售后回租业务，承受承租人房屋、土地权属的，照章征税。对售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的，免征契税（,2,）以招拍挂方式出让国有土地使用权的，纳税人为最终与土地管理部门签订出让合同的土地使用权承受人。,（,3,）居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对,差价,部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对,差价,部分按规定征收契税。,（,4,）企业承受土地使用权用于房地产开发，并在该土地上代政府建设保障性住房的，计税价格为取得全部土地使用权的成交价格。,（,5,）,了解,（,6,）个体工商户的经营者将其个人名下的房屋、土地权属转移至个体工商户名下，或个体工商户将其名下的房屋、土地权属转回原经营者个人名下，免征契税。合伙企业的合伙人将其名下的房屋、土地权属转移至合伙企业名下，或合伙企业将其名下的房屋、土地权属转回原合伙人名下，免征契税。,13.,新增：改造安置住房,免税、,1%,、,规定税率减半征收。,14.,其他经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。,【例题2,8,多选题】（,2008,年）下列各项中，免征或不征契税的有（,CD,）。,A.,国家出让国有土地使用权,B.,受赠人接受他人赠与的房屋,C.,法定继承人继承土地、房屋权属,D.,承受荒山土地使用权用于林业生产,【例题2,9,多选题】（,2009,年）孙某将自有住房无偿赠与非法定继承人王某，已向税务机关提交经审核并签字盖章的,“,个人无偿赠与不动产登记表,”,。下列有关孙某赠房涉及税收的表述中，正确的有（,BCD,）。,A.,孙某应缴纳契税,B.,王某应缴纳契税,C.,孙某应缴纳印花税,D.,王某应缴纳印花税,四、征收管理,1、纳税义务发生时间纳税人在签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质的凭证的,当天,，为纳税义务发生时间。,2、纳税期限：纳税人应当自纳税义务发生之日起的,10,日内。,3,、纳税地点：契税在土地、房屋所在地的征收机关缴纳。,【例题3,0,多选题】下列关于契税纳税义务发生时间及纳税期限的理解不正确的有（,ACD,）,A,甲乙双方,8,月,10,签订合同，约定甲企业将房产转让给乙企业，并于当日办理了房产转移手续，乙企业最晚应当在,8,月,20,日缴纳契税,B,丙因身患重症，自知不久于人世，于,2005,年,8,月,10,日立下遗嘱，其房产及其他财产均由徒弟丁继承，,2008,年,3,月,8,日丙去世，其徒弟于当天依法取得继承财产，并于,2008,年,3,月,15,日缴纳了房产契税,C,戊与己经口头协商一致，于,8,月,15,日等价交换住房，并于,8,月,20,办理了房产转移手续，但双方实际入住时间约定为,10,月,1,日，则契税纳税义务时间为,10,月,1,日,D,庚与辛投资设立一合伙企业，庚依约于,8,月,10,日将投入的房产过户到企业名下，庚某最晚应当于,8,月,19,日缴纳契税,第四节耕地占用税法,耕地占用税基本原理,（一）概念：耕地占用税是对占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人，就其实际占用的耕地面积征收的一种税，它属于对特定土地资源占用课税。,（二）特点：,1.,兼具资源税与特定行为税的性质；,2.,采用地区差别税率；,3.,在占用耕地环节一次性课征；,4.,税收收入专用于耕地开发与改良。,一、纳税义务人与征税范围,（一）纳税义务人,耕地占用税的纳税义务人，是占用耕地建房或从事非农业建设的单位和个人。,（二）征税范围,耕地占用税的征税范围包括建房或从事其他非农业建设而占用的国家所有和集体所有的耕地。,1、“耕地”是指种植农业作物的土地；包括菜地、园地。其中，园地包括花圃、苗圃、茶园、果园、桑园和其他种植经济林木的土地。,2、占用鱼塘及其他农用土地建房或从事其他非农业建设，也视同占用耕地，必须依法征收耕地占用税。,【例题1,5,多选题】下列各项中，属于耕地占用税征税范围的有（,BCD,）。,A.,占用菜地开发花圃,B.,占用,2,年前的农用土地建造住宅区,C.,占用耕地开发食品加工厂,D.,占用养殖的滩涂修建飞机场跑道,二、税率、计税依据和应纳税额的计算,（一）税率,实行地区差别定额税率：每平方米,5,50,元。经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地特别少的地区，适用税额可以适当提高，但最多不得超过上述规定税额的,50%,。,（二）计税依据,耕地占用税以纳税人占用耕地的面积为计税依据，以每平方米为计量单位。,（三）税额计算,应纳税额实际占用耕地面积（平方米）,适用定额税率,【,例,8-5】,假设某市一家企业新占用,20 000,平方米耕地用于工业建设，所占耕地适用的定额税率为,20,元,/,平方米。计算该企业应纳的耕地占用税。,应纳税额,=20 000,20=400 000,（元）,三、税收优惠和征收管理,免征耕地占用税,（,1,）军事设施占用耕地,（,2,）学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地,减征耕地占用税,（,1,）铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道占用耕地，,减按每平方米,2,元,的税额征收耕地占用税,（,2,）农村居民占用耕地新建住宅，按照当地适用税额,减半征收,耕地占用税,征收管理,1.,耕地占用税由地方税务机关负责征收。,2.,获准占用耕地的单位或者个人应当在收到土地管理部门的通知之日起,30,日内,缴纳耕地占用税。,3.,其他：（,1,）纳税人临时占用耕地，应当依照本条例的规定缴纳耕地占用税。纳税人在批准临时占用耕地的期限内恢复所占用耕地原状的，全额退还已经缴纳的耕地占用税。（,2,）占用林地、牧草地、农田水利用地、养殖水面以及渔业水域滩涂等其他农用地建房或者从事非农业建设的，比照本条例的规定征收耕地占用税。（,3,）建设直接为农业生产服务的生产设施占用前款规定的农用地的，不征收耕地占用税。,【例题,16,单选题】（,2009,）下列各项中，可以按照当地适用税额减半征收耕地占用税的是（,B,）。,A.,供电部门占用耕地新建变电站,B.,农村居民占用耕地新建住宅,C.,市政部门占用耕地新建自来水厂,D.,国家机关占用耕地新建办公楼,【例题,17,多选题】（,2009,）下列各项中,应征收耕地占用税的有（,AC,）。,A.,铁路线路占用耕地,B.,学校占用耕地,C.,公路线路占用耕地,D.,军事设施占用耕地,