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单击此处编辑母版标题样式,*,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,*,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,1,地产税收,收入,扣除项目,资本税收,2,地产税收,收入,扣除项目,资本税收,1.,未完工收入,2.,未完工收入结转收入,3.,完工销售收入,4.,收入确认时间,销售收入,租金收入,未完工开发产品收入,（一）预收账款贷方发生额（常规科目）,（1）发票领购账簿及发票收据,（2）网上备案合同；纸质合同,（3）销售台账（财务和销售部),（4）审报表核对：所得税纳税申报表 比对 营业税纳税申报表,一查：房款计入其他应收款,二查：其他应付款：定金、诚意金、订金、vip会员费是否缴纳营业税？,(,国税函发1995156号文件第18条,：,问：对于转让土地使用权或销售不动产的预收定金，应如何确定其纳税义务发生时间？,答：营业税暂行条例实施细则第二十八条规定：“纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”此项规定所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。),三查：其他应付款代收款项。（三个税种）,四查：其他应付款大股东借款,（,财税2003158号,二、关于个人投资者从其投资的企业（个人独资企业、合伙企业除外）借款长期不还的处理问题,纳税年度内个人投资者从其投资的企业（个人独资企业、合伙企业除外）借款，在该纳税年度终了后既不归还，又未用于企业生产经营的，其未归还的借款可视为企业对个人投资者的红利分配，依照“利息、股息、红利所得”项目计征个人所得税。,国税发2005120号 第三十五条,：（四）加强个人投资者从其投资企业借款的管理，对,期限超过一年又未用于企业生产经营的借款,，严格按照有关规定征税。）,五查：假借借款方式隐瞒收入。（向千家万户借款，签借款合同，实际为售房合同）,（二）订金、定金、保证金、诚意金（其他应付款二级科目）是否缴纳所得税、营业税？,1、2008年以后，如果收取的定金跨越年度，由于没有签订预售合同，因此在收取定金的当年，要作为预收款项，不作为收入处理，并入以后年度的销售收入或营业外收入。,例外,：大地税函（2009）77号文件第三条(违反上位法）,2、定金,国税函发1995156号第十八条,问：对于转让土地使用权或销售不动产的预收定金，应如何确定其纳税义务发生时间？,答：营业税暂行条例实施细则第二十八条规定：“纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”此项规定所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。,3、诚意金 (河北省地税局2010年2号公告 认为应该缴税 但是大部分大型房企未就诚意金及缴纳营业税）,建议,：同当地税务局沟通，以取得一致意见。,（三）会员卡或会员费,2008年1月1日以后，对于此类未购房而办理的会员卡、会员费，是同定金，需缴纳企业所得税。,思考,：免费赠送的服务卡，是否征收营业税？,关于有价消费卡征收营业税问题的批复(国税函【2004】1032号文件）,（四）非法预售房屋未签订预售合同，是否计税？,（,1）根据新31号文件第6条规定，签订合同后，才计税。,（2）这里的合同，应遵循,“实质重于形式,的原则，不局限于房管局制式的合同，只要有实质上行驶销售合同意向的协议存在，则推定为销售合同已经签订。,（国税函【2008】875号）,思考,：委屈的预售许可证的销售合同，在法律上是否有效？,法释(2003)007号第二条,“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。,”,（五）是借款合同还是销售合同?(实质重于形式）,假借借款的形式,未完工收入结转收入,12,地产税收,收入,扣除项目,资本税收,1.,预租 收入,2.,先收租金,3.,后收租金,4.,免租期,销售收入,租金收入,5.,转租收入,6.,售后回租,13,地产税收,收入,扣除项目,资本税收,1.,成本,2.,费用,3.,税金,4.,损失,14,地产税收,收入,扣除项目,资本税收,1.,投资,2.,融资,1.,一般资本税收,2.,资产重组,2.,股息,2.,转股,15,地产税收,收入,扣除项目,资本税收,1.,法律形式变更,2.,债务重组,1.,一般资本税收,2.,资产重组,3.,股权收购,2.,合并,1.,资产收购,1.,分立,
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