房地产投资要素分析

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,房地产投资经济分析,房地产投资三要素分析,第一节 概述,房地产投资的影响因素,投资者本身影响因素,投资对象本身影响因素,投资环境影响因素,投资者本身的影响因素,1、资金实力,2、投资经验,3、经营管理水平,4、投资意向,5、其他因素,投资对象本身的影响因素,1、地理位置,2、地质条件,3、地块形状,4、规划条件,5、房屋结构类型,6、房屋装修水平,7、房屋设备水平,8、房屋施工质量,9、房屋用途,10、楼层朝向,11、房屋完损程度,12、土地面积和建筑面积等,投资环境的影响因素,1、政治限制,2、社会文化要求,3、经济繁荣程度,4、市场供求状况,5、金融货币投放,6、重大项目建设,7、自然环境,8、人口变化,9、配套条件,10、物价水平,11、工资收入,12、消费水平 13、科技发展 14、其他因素,房地产投资三要素,投资时机：投资最佳时间和出售最佳时间,投资地段：地理位置，社会位置,投资质量：房地产本身质量和管理服务质量,房地产投资其他要素,市场选择、经营形式的选择、投资物业的类别选择,三要素分析的必要性,第二节 投资时机分析,房地产寿命周期与房地产投资时机,每一阶段都需要资金,给投资者提供投资机会,每一阶段的成果都可进入市场使机会增加,每一阶段的市场供求状况不同，投资者的基本判断不同交易频繁,城市人口的增加，社会的发展增加机会,投资意向与投资时机,投资意向：对投资对象的潜在意识和认识,投资意向是追求短期收益：选择容易转手的房地产项目,投资意向是追求长期收益：选择有升值潜力的房地产项目,房地产开发价值与房地产投资时机,房地产开发价值：投资后的价值判断,房地产评估价：按一定估价方法估计的房地产市场价值,房地产成交价：买卖双方实际交易价格,开发价值、评估价与成交价的关系,例,结论,结论,一般：开发价值 成交价 评估价,(开发价值 评估价）越大，投资时机越吸引人，易形成投资。,（开发价值 成交价）越大，收益越大，成功机会大。,房地产投资的最佳持有期,最佳持有期：在一段若干年的时期当中，以这段最佳持有期为时限，某位投资者收回投资并再投资，他的收益将会比他以任何其他持有期为时限，在同样的产业上收回投资并再投资所得的收益要大一些。,设：,Zi-,时限为,i,年的持有资产所获得的收益,Wi-,持有期为,i,年，在时限,n,年内再投资，,n,年后的复利收益。,例1：求一份投资计划的最佳持有期,例2：比较两种投资计划,把握房地产投资时机的要点,加强预测,创造性思维,扬长避短,不求全责备,审时度势，灵活机动,有决断魄力,发挥智囊作用,分清主次，抓住重点,第三节 房地产投资地段分析,地段影响因素分析,市场供求行情,地块的自然条件,地块的社会条件,地块的环境条件,地块周围的经济条件,政策限制,人口因素,城市规划因素,心理影响,国际关系,投资地段选择的重点,1、选择有升值潜力的土地,未开发土地：价格低，配套费用高,已开发土地：价格高，升值空间不大,开发中土地：价格适中，升值空间大,2、地段选择的理论和经验,上风口发展理论,高走理论,近水发展理论,沿边发展理论,3、纵览全局选择投资地段,4、积极稳妥，感冒地段风险,第四节 房地产投资质量分析,投资质量影响因素分析,影响房地产本身质量的因素,用户质量要求,周围房地产质量水平,周围档次高,高,周围档次低低,房地产类型要求,解困房低；别墅高,投资者的资金限制,影响房地产管理服务水平的因素,投资者的经营方针,用户的支付能力,房地产本身质量,效益大小,投资者与用户不同的质量观点,质量目标：用户愿意买，投资者对回报满意的质量水平,房地产质量目标的确定,质量与价格、成本、利润之间的关系,