达观_长沙金阳大厦酒店式公寓整合推广策划案_138PPT

CBD,掘金行动！,金阳大厦整合推广策划案,达观机构,2009,年,8,月,12,日,版权所有 敬请尊重,地段、地段，还是地段！,价值、价值，还是价值！,在松桂园这片长沙历史最厚重的土地上,在芙蓉中路这条长沙最繁荣的金融商务中心(,CBD,中轴上),投资600亿的长沙金融城，正式确立以此为中心,一个长沙无法复制的,CBD,铂金公寓，将由此诞生于此！,芙蓉中路南有摩天,1,号，北有希尔顿公寓,CBD,双价值楼王，必将形成！,项目推广基本目标,精准定位，震撼表现,塑就金阳大厦长沙出众形象,低成本，高成效,造就金阳大厦高价入市,多渠道，高技巧,成就金阳大厦持续热销,CBD,掘金行动,步曲,5,市场及区域分析篇 发现,CBD,项目,SWOT,分析篇 价值,CBD,市场定位探索篇,重塑,CBD,整合推广规划篇 掘金,CBD,媒介策划篇 策动,CBD,区域及市场分析篇,发现,CBD,ONE,每个城市都有自己,CBD,它是城市发展的引擎,创造着无穷的财富,成就着无数人的理想,项目所在的松桂园就是如此！,我们认为,本项目区域价值能与之比肩的是,纽约的曼哈顿,东京的六本目,巴黎的香榭丽舍,香港的中环,上海的,陆家嘴,广州的珠江新城,5,年来长沙,CBD,蓬勃发展,从,2004,年第一次提出建设长沙芙蓉中央商务区的构想至今，,长沙芙蓉中央商区已经展现出良好的发展态势与前景，,产业聚集初步凸现，金融、商贸、商务、信息四大板块精彩纷呈，,引领中央商务区蓬勃发展。,5,年来，长沙,CBD,公寓高位畅销,与中央商务区,(CBD),规划同步，长沙中心片区的房地产市场火热起来。,摩天,1,号、君临国际、中天广场、湘域中央、印象天心、君悦等一批,中心片区的楼盘持续热销。据调查，大部分,CBD,公寓均价超过,5500,元,/M2,，,有的甚至每平方米卖到,8000,元,/M2,。,小户型进入长沙市场时日不长，但是它的生存能力和扩张速度却,让人叹为观止。从第一代的“和府”信息大厦、青年公寓、锦绣中,环，到第二代的五一新干线、景江东方、,BOBO,国际、三角花园星,城、英尚国际、蚂蚁工房、颐美,现代城，到第三代的汀兰雅苑、,YO,领域、芙蓉公馆,小户型的浪潮一波连着一波，上市面积和,总销售值都在年年增长，市场供应呈现出井喷之势，成为星城楼,市一道亮丽的风景线。,5,年来，长沙中心区小户公寓量价齐升,中心片区，现有小户公寓分布状况,目前长沙小户公寓分布越来越广泛，大都分布在二环线以内，,目前最突出的为五一广场,黄兴路片区、芙蓉中路,八一路,火车站,杨家山片区、窑岭,韶山北路片区。,这四大片区都属于中心商业地带，经济发展较好，升值、投资,潜力较大，适合小户公寓发展。,芙蓉中路沿线小户公寓分布情况,芙蓉中路是长沙,CBD,主轴，其优越地段是开发高价小户公寓首选之地。,现在芙蓉路沿线的城市中心小户公寓项目极少，项目周边几个小户公寓,项目均处于售罄阶段，项目面临的竞争较小，以下几个楼盘的特点和推,广如下，对我们具有一定的借鉴作用。,摩天一号,地处,CBD,核心区域，配套成熟；周边有新世纪体育中心，具有生态办公理念；摩天轮属于城市地标，项目昭示性极佳。,综合评定,约,50%,，一栋未开,剩余货量,写字楼,6800-7500,元,/,平米,.,公寓,6500,元,/,平米,价格走势,2009,年,4,月,入市时间,100727.2,平方米,体量,公寓,商务,商业 钻石级综合体,形象定位,四达新时代广场,地处芙蓉路，地段较好，价格上,具备一定优势。,综合评定,8%,剩余货量,均价,:4500-5500,元,/,平方米,价格走势,开盘时间：,2007-09-10,入市时间,占地面积：,9008.0,平方米 建筑面积：,89746.0,平方米,体量,形象定位,创想一座城市的荣光,其小户型销售情况较好，受到了年轻客户、白领阶层和投资客户的青睐。,综合评定,小户型公寓基本售罄,剩余货量,其中芙蓉路和开福寺路路口的一栋为小户型公寓，,5000,元,/,平米,价格走势,开盘时间：,2007,年,11,月,25,日,入市时间,占地面积：,56066.0,平方米 建筑面积：,305600.0,平方米,体量,天健芙蓉盛世,形象定位,联合国授予全球人居环境社区奖,当长沙市场的很多楼盘都标榜自己地处,CBD,的时候，,试图以城市中心来提升自己的价值的时候，,谁能真正的做到问心无愧？,本案才是在长沙,CBD,中心，,CBD,上唯一的铂金酒店公寓,投资价值聚合体,价值楼王，在长沙无与匹敌！,说的准：一个清晰有力的定位,说的好：一个震撼市场的产品包装,说的有力：一种强而有力的推广手法,金阳大厦怎么才能呐喊呼出震撼长沙的声音,？,项目,SWOT,分析篇,价值,CBD,TWO,项目基础信息,建筑面积：,15000,多平方米,总套数：,230,多套,容积率：,6.8,户型：主要有,44-60,多平米等户,型，户型比较紧凑。,价位：预计,6500,元平米,地段：松桂园城市,CBD,核心区,（芙蓉中路一段）,物业形态：酒店式公寓,城市的,CBD,，城市的最中心,项目,SWOT,分析之优势（,S,）,1,、地段优势：,芙蓉中路中心位置，松桂园,CBD,金融城核心区域，地段显赫。,2,、配套优势：,烈士公园、省体育场风光，近湘雅医院,，周边配套设施丰富至极,3,、产品优势：,概念性艺术建筑，创新型实用小户，,电梯配置充足；建筑用材十分考究高档,，,24,小时热水、光纤宽带、智能家居生活。,4,、升值潜力：,长沙罕有的绝版地段带来的无限升值可能，,230,套限量发售。,显性优势,1,、区域空白：,周边市场处于空档期，小户型项目在区域内基本无竞争。项目稀缺价值。,2,、市场大势良好：,中小户型的持续热销，这个对于项目的入市提供了良好的市场环境。,2,、城市,CBD,发展：,长沙市政府战略构想，未来,5,10,年，芙蓉,CBD,将成为全湖南的金融中心、商务管理中心、数字化中心、购物中心与文化娱乐中心。,项目,SWOT,分析之机会（,O,）,隐性优势,1,、生活污染：,城市,CBD,核心区域的汽车噪音和尾气，对生活有一定的干扰。,2,、自身缺陷：,项目规模超小，停车位太少，完全不能满足使用要求,项目,SWOT,分析之劣势（,W,）,项目,SWOT,分析之威胁（,T,）,1,、不确定性：,营销推广无可参照，超小规模、高价小户型项目，没有类似案例，因而操作具有一定的不确定因素。,2,、超高价格：,经过,09,年经济危机的影响，消费者购房投资对价格更加的敏感。,核心价值：,CBD中心价值聚合体,芙蓉中路,+,松桂园,CBD+,地铁,1,号线,+,运达喜来登,+,烈士公园,+,省体育场,+,艺术立面,+24,小时热水,六大铂金价值：,铂金地段：,芙蓉中,松桂园,CBD,轴心，地铁,1,号线出口，投资价值聚合体；,铂金地位：,近省委、省政协、省卫生厅、省体育局、省出版局等，龙脉宝地聚人杰；,铂金文化：,据湘春路千年文脉，依湖南日报、湘雅医学院、长沙一中、省博物馆等；,铂金配套：,俯瞰烈士公园、年嘉湖、省体育场风光，近湘雅医院、喜莱登酒店等；,铂金配置：,铂金质感艺术立面；,24,小时热水、光纤宽带、智能家居，形象出类拔粹；,铂金户型：,36-66M2,精锐豪宅，方正实用；巨幅玻璃幕窗、空中花园，商住皆高档；,项目总结：金阳大厦,6,大价值解构,结论三：如何让充分发挥产品的地段优势，成就项目价格最高化。,结论一：如何让项目的价值最大化，完成项目形象的最高化。,结论二：如何展现项目的稀缺性，体现出项目的绝无仅有。,市场定位探索篇,深挖,CBD,THREE,（一）客户定位,基于项目,CBD,核心地段、绝版小户的特点。我们的项目的客户定位主,要以,2,次以上置业的投资客为主。同时还有一部分的年轻自住过渡客。,项目周边项目地处,CBD,核心地段，高档写字楼、政府行政部门、大型,医院、名校林立。医生、高级白领、企业主、政府官员、老师等都将,是我们的目标客户。,投资型：主力客户群,他们是政治资本家、是金融资本家、是高级知本家、是知名演艺圈人物、,是享誉江湖的企业家、是名门望族的二世弟子等等。,总之，他们多半事业成功，财富可观，同时在各自社交圈中具影响力。,地域：周边,1,公里企事业单位高层为主体，辐射全市乃至全省,年 龄：,3045,置业次数：二次以上,看 好：区域王者地段和未来发展前景,担 心：担心投资价格风险,策略：,1-,传达绝版地段仅有的,230,套房源，错过将不再有,2-,区域投资现在和未来升值前景传达,自用型：次要客户群,他们是周边原住民（或周边学校、企业的工作人员）、周边租户，对项目周边,情况熟悉、前景看好。一次置业为主力、年龄普遍在,2635,岁左右，家庭条件,优越。置业用于过渡，同时也是为未来的投资。,看好：,CBD,绝版地段、生活配套、价值成长潜力、居住生活氛围、物业使用价值,担心：价格太高，物业管理使用成本过高,分析：这是群热爱生活，追逐潮流的年轻人！他们热爱都市，宁要都市一张床，,也不要郊区一间房子，面积可减可小，但居住感受应该是高端的，优越的。,同时渲染酒店公寓无可复制的绝版地段和居住品质有利于增加项目附加值，,降低客户对项目的价格敏感度。,策略：侧重在推广中进行两个方面的宣传,1-,城市铂金地段的渲染,2-,居住档次渲染,目标客户群细分,就项目所处区位、档次定位、价格区间。以及目前市场在售高端项目的客户群范围进行推导，我们认为，我们的目标客户群细分为是：,核心群体,松桂园周边原居民、芙蓉路、五一路上高级白领、中小企业主与商户、全市向往都市生活的年轻白领等。,湘雅一医院、市第一医院、省妇幼保健院等上万名医生、,湖南日报、三湘都市报、省出版局、省体育局及周边企事业单位中高层领导,等。,补充群体,周边城市私营企业主、政府官员，省外投资客等,辐射群体,A,目标客户群定位：,群体划分,他们实际就是一群：,财智金领阶层,居住与事业同步，身份与享受兼备,他们追求：,A,目标客户群定位：,群体划分,目标客户群定义,（二）项目定位建议,市场决定了本项目一入市将弥补松桂园,CBD,核心高端小户酒店公寓的空白，在长沙的稀缺价值是显而易见的，热卖不是悬念！,关键是如何让项目以长沙最高的价格持续热卖。,怎样的定位是入市的第一步！再进一步深挖项目的价值。,价值是怎样炼成的,深度挖掘项目的核心价值,一、外围环境价值,地处,CBD,中央商务区,高端价值,位于芙蓉,CBD,核心圈北侧，,长沙金融街上，,紧邻,CBD,核心，商务氛围浓郁。,高端价值凸显！,地处,CGD,中央政务区,高档价值,临近省委、省政协、省卫生厅、,省体育局等政务机构，,是长沙的权力中心；,高档价值凸显！,CCD,中央文化区,高知价值,湘春路千年文脉近在咫尺，,紧依湖南日报、省新闻出版局、湘雅医学院、长沙市电子工业学校、长沙市一中、周南中学、明德中学等,十多个教育机构，,人文氛围浓郁；,高知价值凸显！,CLD,中央居住区,高成熟价值,瞰烈士公园，眺沿江风光，观省体育场，,更近金色大帝,KTV,、钱柜等三十多家餐饮娱乐机构；,喜来登、南方明珠、好来登等二十三家酒店；,湘雅一医院、长沙市第一医院、湖南省妇幼保健院等十一所医疗机构；,家乐福、东方百联、美美百货、国美电器等大型购物商场，,共同构成,10,分钟生活圈；,高成熟价值凸显！,交通核心区,高速交通价值,位于长沙中轴芙蓉中路上，,将于,2015,年投入运营的长沙地铁,1,号线，,分站距离项目仅,400,米，,将为项目所在区域的发展带来新一轮的提速。,高速交通价值凸显！,区域未来规划,高发展价值,按照长沙市政府战略构想，未来,5,10,年，,芙蓉,CBD,将成为长沙的金融中心、商务管理中心、数字化中心、,购物中心与文化娱乐中心。,芙蓉,CBD,影响力将被最大的量的放大，,项目地段具备巨大升值潜力。,高发展价值凸显！,二、产品自身价值,建筑设计,独栋,高,科技建筑,项目规划设计为独栋流线型设计。,时尚、高端、现代的动感立面设计，,同时引进先进的酒店科技，服务居住，,为长沙,CBD,核心圈树立又一形象标杆和居住标杆。,绝无仅有的高端科技和形象价值凸显！,整体规划,CBD,高,端酒店式公寓,因为项目的规模、户型、车位的局限性，,项目主要规划为,CBD,高端小户酒店式公寓。,并配有二十四小时热水、小型公共餐厅、,千兆以上高速宽带网络和酒店式有线电视接收器,绝无仅有的高端居住价值凸显！,价值分析,外围环境,自身产品,绝无仅有的,6,高价值成就项目,绝无仅有的,2,极价值成就项目,高档次,高格调,结论,本项目完全具备成为,CBD,中心,价值聚合体,树立长沙,“CBD,铂金,5,星级酒店公寓标杆”,打造长沙最具价值的,CBD,绝版小户豪宅,建立形象标杆,项目建设目标,物理定位推导,要令项目成为,CBD,的超高端公寓项目，就必须：,“,打破度量衡，改变参照物”,强调“以我为主”，进入无竞争状态,订立城市铂金级,CBD,公寓的价值样板，,以领跑者的角色树立“价值以我为标准”的独特竞争模式,物理定位推导,因为价值，,金阳大厦将如稀有的铂金一样耀亮星城！,吸引着所有长沙人的目光！,芙蓉中,松桂园,CBD,轴心,投资价值聚合体；,瞰烈士公园，眺沿江风光，观省体育场,长沙首席绝版小户酒店公寓，注重舒适性，全城瞩目,紧紧依邻湘春路千年文脉，紧依湖南日报、省博物馆和长沙市一中、周南中学等十多个教育机构,三十多家餐饮娱乐机构，二十三家酒店，十一所医疗机构，多家大型购物商场,36-66M2,精锐豪宅，方正实用；巨幅玻璃幕窗、空中花园，商住皆高档；,铂金区位,铂金,景观,铂金,产品,铂金,人文,铂金,配套,铂金,户型,金阳,大厦六大,稀缺价值,物理定位推导,芙蓉中CBD铂金酒店公寓,物理定位,铂金区位,铂金景观,铂金产品,铂金人文,铂金配套,铂金户型,次推定位：,芙蓉中,CBD,商务公寓头等舱,松桂园,CBD,五星级酒店公寓,整合推广规划篇,掘金,CBD,FOUR,结合项目属性定位和客户属性定位，,寻找一个最切合项目的案名，是推广的第一步。,也是我们开始掘金,CBD,的开始！,案名建议,希尔顿公寓,主推：,结合目标客户的,价值观的属性特征,结合项目地段显赫的优势,结合差异性并与项目定位,案名解读一,准确的定位和一个好的案名，是项目完美入市的第一步！,对于本案，规模小，放量小，价格高，总销售额一个多亿的特点，,一个震撼市场的案名可以第一时间吸引人们的注意，,用最大限度的缩短推广时间和推广经费，完成销售！,希尔顿公寓的案名，不同于其他的案名，只浮与表面。,他体现着产品价值，,因为说到希尔顿，人们马上会想到世界的“酒店之王”希尔顿酒店。,希尔顿一词，在国人的心目中，是高端的、高价值的、高品位的！,案名解读二,同时它还昭示着,松桂园双雄并起，南有喜来登，北有希尔顿，,借希尔顿之名，立声威，树价值，引起极大的轰动效应！,希尔顿作为案名的绝妙之处，是他打了一次炒作中的擦边球！,在推广中，炒作对于一个高价项目是非常重要的，将本案同,在长沙人心中档次最高的喜来登酒店进行类比，更突出了项目,的,CBD,绝版地段和铂金品质！,案名入市后可能会有些争议，但更有噱头，吊起人们的胃口！,在项目还没有卖之前，用推广炒作之道就先火起来，为开盘,的高价入市，制造最好的良机！,SMART,公馆,CBD,炫特区,CBD,爵士公馆,领峰国际,地王广场,峻峰华亭,尖峰时刻,备选：,辅推：,第,1,国际（超越摩天,1,号）,其他命名建议,C,形象定位,：物理定位,/,形象定位,铂金酒店公寓，开启,CBD,铂金时代,形象定位,C,形象定位,：物理定位,/,形象定位,次推定位：,CBD,轴心,价值聚合体,主推：,得中心者，得天下,广告语,C,形象定位,：物理定位,/,形象定位,一城左右皆繁华,中央地脉,尖峰人生,比钱更值钱的桂冠公寓,小王国，大天下,我家对面喜莱登,备选：,主推标志,次推标志,1,次推标志,2,次推标志,3,次推标志,4,VI,系统,灯杆,礼品,礼品,名片,手提袋,信封,纸杯,指示板,指示板,整合推广策略,基于项目规模小，放量小，价格高，,总销售额一个半亿的特点。,在推广策略和媒体策略上，达观建议采取,分两批开盘，,集中引爆，,集中投放！,在最短的时间内，引起最大的关注度，,将项目在最短的时间内以最高利润的价格售罄。,以为希尔顿公寓的案名进行入市，吊起大众的胃口？通过炒作引爆市场！凸显项目王者地段和铂金价值！,通过点面价值点的结合的整合营销推广，塑造项目城市新地标,CBD,铂金公寓的超高端形象，为项目造势！,通过广告集中引爆的方式，放大价值点，轰炸市场，最大化楼价，进一步提升项目形象的高端性，促进两次开盘后的狂销售罄。,推广总体思路,原则一：整合营销、炒作宣传,利用项目,CBD,核心圈的区位嫁接城市标志，引起市场关注。,推广原则,A,推广策略：,推广阶段划分,/,各阶段推广部署,原则三：点面结合、重点突破,根据长沙消费者市场特点，推广本土式营销推广手法，促使客户自发形成群,购的购买冲动。,原则二：形象先行、价值支撑,本案综合质素及高定位须赋予项目超高端价值形象，引起金领阶层的回应和,共鸣，吸引其产生购买行为。产品开售时需要超一流硬件支撑，这将关系到,目标客户群购买项目行为的发生时间,整体推广思路阐述：,“,地段、地段，还是地段,”,。地段是房地产项目营销推广的关键。,这也是核心客户，投资客所真正看中的核心价值，金阳大厦从一开始,就围绕,“,CBD,铂金地段”,进行推广阐述，确立其在长沙的中心铂金酒店,公寓特征。既而围绕我们所面对的客户群进行描绘。,推广核心思路,得中心者，得天下,谁与争峰,凭何倾城热销,CBD,之心，最后的臻藏,铂金公寓，,2,次来袭,09,年,10,月底,-,11,月中,2010,年,12,月中,-,2,月底,09,年,8,月底,-,9,月,09,年,11,月,21-,12,月中,09,年,9,月底,10,月中,持续强销期,2批开盘期,期,VIP,蓄客期,首度开盘期,尾货清盘期,期,推广主线：得中心者，得天下,推广阶段划分,引爆市场,谁与争峰,2,度引爆市场,阶段推广目的,阶段推广主题,亮点活动,产品深化,得中心者，,得天下,凭何倾城热销,铂金公寓，,2,次来袭,形象导入,蓄客开始,炒作 主题,王者地段,绝版小户,震撼长沙,地标升值典范,超越居住价值,成就高峰,谁与争锋,产品升华,绝版席位,最后臻藏,“,衣香鬓影,”,LV,时装发布会,新春酒会派对,国际样板房倾情呈现,CBD之心，,最后的臻藏,售楼处隆重开放,正式认筹开始！,各阶段推广部署,09,年,10,月底,-,11,月中,2010,年,12,月中,-,2,月底,09,年,8,月底,-,9,月,09,年,11,月,21-,12,月中,09,年,9,月底,10,月中,持续强销期,2批开盘期,期,首度开盘期,尾货清盘期,期,VIP,认筹期,盛大开盘,第二次盛大开盘,挂楼体巨幅广告,价值,提升,投资典范,2,期来袭,“名仕之翼”名车汇展,第一阶段：,VIP,蓄客期,目 的：,项目案名和王者地段的入市炒作，配合公关活动，建立项目都市中心,地段，小户豪宅标杆的市场地位，使全城关注项目动态及发展，同时提,升开发商知名度。,时 间：,09年8月底-9月,推广诉求点：,项目王者地段、宣扬长沙,CBD,，铂金绝版酒店公寓定位以及长沙地标,形象力建筑。,推广主题：,得中心者，得天下,活动配合：,1,、售楼处开放仪式，认筹正式开始,2,、长沙最大的楼体广告，悬挂仪式。,VIP,蓄客期,VIP,蓄客期,现场包装：,1,，临芙蓉路或湘春路售楼部建立,2,，楼体巨幅广告,3,，楼体霓虹灯字,4,，围墙广告,报纸广告：,潇湘晨报,1,次,夹报广告：,长沙晚报，,1,周,1,次，连续,2,周，总计,6,万份；芙蓉中路沿线写字楼、,机关单位：,居民楼夹送,网络广告：,0731FDC,为主,电梯广告：,芙蓉中路重要写字楼、机关大楼，如运达国际广场、湖南财富中心、,建鸿达现代城、湘雅医院、新闻大厦、奥克大厦、锦绣华天等,短信广告：,每周,1,次，连续,3,周，,30,万条,芙蓉中路沿线写字楼、机关单位、原居民,媒介计划：,报广,一，得天下篇,报广,二，执掌篇,楼体巨幅广告：,围墙广告：,售楼处包装设计建议：,售楼处内设置竖立式灯箱,售楼处内设置吊式区位模型,售楼处包装设计建议：,售楼处内设置悬梁式展示灯箱,售楼处内设置展示魔方盒,第二阶段：首度开盘期,首度开盘期,：,目 的：,树立,CBD,绝版王者地段的观点确立项目长沙首席,铂金酒公寓形,象；配,合轰动性公关活动，充分聚集人气，达到人声鼎沸、全城关注的轰动,效果。集中宣传项目的品质，加速认筹，消化认筹。,时 间：,9月底10月中,营销建议：,内控部分楼层,10,层以下控,3,层，,10-20,层控,4,层，,20,层以上控,3,层，,整体控货约,1/3,（为第二次看盘保留房源）,推广诉求点：,重点解析项目王者地段、形象、景观、配套、设计、人文、产品等,优势，造就长沙第一小户豪宅的高度。,推广主题：,CBD,价值巅峰，谁与争锋？,活动配合：,1,、项目盛大开盘活动,2,、“,CEO,国际样板房”倾情呈现,现场包装：,1,，楼体巨幅广告更换,2,，围墙广告更换,报纸广告：,潇湘晨报,2,次，长沙晚报,1,次,夹报广告：,长沙晚报，,1,周,1,次，连续,2,周，总计,6,万份,网络广告,：,0731FDC,为主，更换画面,电梯广告：,画面更换,短信广告：,每周,1,次，连续,4,周，,40,万条,芙蓉中路沿线写字楼、机关单位、原居民,首度开盘期,：,媒介计划：,报广,一，谁与争锋篇,报广,二，舍我其谁篇,楼体巨幅广告：,围墙广告：,第三阶段：持续强销期,持续强销期,：,目 的：,树立“名仕专属”的尚层人居形象，让目标消费群感受到其高端的,定位与酒店公寓的服务式居住环境，在目标消费群心中形成不可替,代的“专属”形象，让“财智阶层”对号入座，其他阶层热切向往。,时 间：,09年10月底-11月中,推广诉求点：低首付，高回报,推广主题：凭何倾城热销？,活动配合：,1,、“衣香鬓影”,LV,时装发布会,2,、 卡地亚钻石饰品展览,持续强销期,：,媒介计划：,报纸广告：,潇湘晨报,1,次,网络广告：,0731FDC,为主，更换画面,短信广告：,每周,1,次，连续,4,周，,40,万条,芙蓉中路沿线写字楼、机关单位、原居民,报广,一，百亿商机篇,报广,二，千亿配套篇,第四阶段：二批开盘期,2,批开盘期,：,目 的：,营造成熟、尊贵的高尚氛围，以情感人；以酬谢社会的方式宣告货稀,品珍，带出尾货促销的信息。,时 间：,11,月,21,日,12,月中,推广诉求点：,项目,CBD,核心之上的巨大升值潜力。,推广主题：价值,提升,投资典范,活动配合：,1,、,第二次盛大开盘,2,、“名仕之翼”超级跑车展,现场包装：,楼体巨幅广告更换,报纸广告：,潇湘晨报,1,次,长沙晚报,1,次,网络广告：,0731FDC,为主，更换画面,短信广告：,每周,1,次，连续,3,周，,30,万条,芙蓉中路沿线写字楼、机关单位、原居民,2,批开盘期,：,媒介计划：,报广,一， 点金篇,报广,二， 加冕篇,围墙广告：,第五阶段：尾货清盘期,尾货清盘期,：,目 的：,树立“名仕专属”的尚层人居形象，让目标消费群感受到其高端的,定位与酒店公寓的服务式居住环境，在目标消费群心中形成不可替,代的“专属”形象，让“财智阶层”对号入座，其他阶层热切向往。,时 间：,12,中,2,月底,推广诉求点：,成熟尊贵的高尚氛围，珍稀席位，最后专享。,推广主题：,绝版席位，最后臻藏,活动配合：,业主回馈新春酒会,PARTY,尾货清盘期,：,现场包装：楼体巨幅广告更换,报纸广告：潇湘晨报,1,次,长沙晚报,1,次,短信广告：每周,1,次，连续,6,周，,60,万条,芙蓉中路沿线写字楼、机关单位、原居民,媒介计划：,报纸广告,一，,CBD,之心篇,报纸广告,二，,CBD,之光篇,楼体巨幅广告：,确实可行媒介策划篇,策动,CBD,FIVE,整合推广媒介规划,重点以现场包装、现场展示、现场户外等为主，实现低成本、高成效推广,总费用：,住宅总销售额约,1,亿元,总体媒介费用约,135,万元（不包含售楼部及样板房建设）,现场包装及物料：约,30,万元，占,22.2%,现场包装：楼体巨幅广告、楼体霓虹灯字、围墙广告等约,20,万：,宣传物料：夹报、折页、户型单张等约,10,万元,整合推广媒介规划,报纸及其他辅助媒介：约,105,万元，占,77.8%,报纸广告：潇湘晨报为主，长沙晚报为辅，总体约,70,万元,半版硬广,7,次：首度亮相,1,次；正式开盘,2,次；,2,批蓄客,1,次；,2,批开盘,2,次；尾货清盘,1,次,半版软文,2,次：首度亮相,1,次 正式开盘,1,次,网络广告：,0731FDC,为主，新浪房产为辅，,9-12,月投放，约,9,万元,电梯广告：芙蓉中路写字楼、机关大楼、住宅楼，,9-12,月投放，,100,块，约,6,万元,短信广告：芙蓉中路沿线写字楼、机关单位、原居民，主要节点发布，,200,万条，,6,万元,电台广告：金鹰,955,，,9,月投放，每日,7-8,次，重要节目附带,2-3,次，约,9,万元,定点广告：周边酒店、餐厅、商场、娱乐场所,DM,广告或易拉宝广告,3,万,其他媒介：备用,2,万元,CBD,掘金行动大回顾,SIX,创新产品,高增值前景,广告行销,现场行销,活动行销,我们希望，,通过,CBD,地段的炒作，,3,大行销方式的配合，,在市场上建立“,CBD,中心，价值楼王”的观点，,全面提升项目形象，促动高位畅销！,3,大核心优势,3,大行销方式,CBD,中心,备注：,虽然我公司在提案中，规划了不少广告,但我们整体的推广思路是,:,“,低成本营销，高成效推广,”,以上系列报纸广告的创作，更重要是展现我司对项目的理解，对推广节奏的理解。,希尔顿公寓，知名度传播后，我们最需要的就是美誉度的推进了，,美誉度最需要的就是消费者对项目实质优势与利益点的了解。,因此我司建议：以上广告在,重要节点时选取主打作品配合适时促销策略,投放，,而比较系列的卖点展现，更多可以通过宣传折页、楼书、夹报与活动来进行,达观机构是：,200620072008,长沙十大整合推广机构,、,、,、,等多家权威媒体评定,、,、,金牌合作单位,达观整合是一家年轻的公司，,2005,年由王晓阳等在广州创办；达观整合是一家资深的公司，主创人员都是来自广州，拥有,5-10,年房地产推广经验的资深专业人士。经过,3,年多发展，达观,已成为长沙颇具代表性的新锐房地产专业推广公司之一；目前拥有,20,多名富有才干和创新思想的专业人士；联系电话：，,达观机构历史业绩,(,长沙）：,2005,年：,长房,星城世家,-,树立起“星城首席品质大宅”标杆，销售半年过亿,2006,年：,长房,东郡,-,建立起“长沙首个宜居生活城”，,2,天内销售,1.5,亿,2006,年：,美林水郡,-,彻底摆脱,2005,困境，年销售近,2,亿元，比同地段高,1000,元,/M2,2006,年：,上城金都,-,建立起“城市中央最具有投资价值的公寓”口碑，在均价,2800,元,的长沙楼市场中，以均价,5500,元,/M2,月销过亿；,2006,年：,王府井商业广场,在,1-4,楼售罄后，,56,层以,8800,元,/M2,的高价、,7,年,60%,返租,的中等回报，以“今年过年不送礼，送礼就送小金铺”的活动,月销近亿；,2007,年；,东业,早安星城：,我司接手后以：立体洋房，全新包装上市，重磅出击,3,个月热销近,1.2,亿,2007,年：,上城金都：,面对,260320M2,，总价,150220,万的超级豪宅，我们以“中央天,墅“概念，配合强势的软性文章宣传，,5,个月内销售近,90%,2008,年：,麓山恋,迪亚溪谷,-,在长沙楼市一直不振的,2008,年,我们调整策略,主打项目自,然资源与设计特色,通过,4-5,月两个月的密集广告,2,个月创造了近,60,套别墅、,近,6500,万元的业绩,!,2008,年：,湘江世纪城,-,在长沙楼市最低谷的,2008,年，在项目团购与散卖巨大的价格差,异下，我们通过立体化的媒介策略、强力的活动营销、全新的创举性定位，,成功地将项目形象与销量进行了双跃升，项目销售近,10,亿元；,2008,年：,上海城,2,期,在奥运期间，在,长沙楼市持续下跌的,2008,年,8,月，我们通过强势,的软文广告、集中的封闭式传播，高超的一口价策略，在大雨滂沱的,8,月,31,日开盘，当天即热销,230,套，目前热销已突破,1750,套,2008,年,:,万象新天,在房地产冬天的冬天正式接手，,3,个月内,写字楼热销,288,套,住宅,热销,195,套,成交均价近,5300,元,/M2,2008,年：,长房东郡,在长沙楼市最低迷的时候,在长沙天气,50,年最冰冻的季节, 2008,年,1,月,28,日,2,期首度开盘,在均价,5200,的高位上一晚成交,181,套,创下长沙楼市近,期热销高峰，,10,月,19,日三期开盘，首推,108,套，成交,78,套，淡市再热销,2009,年：,湘江世纪城,-,在长沙楼市迅速崛起的,2009,年，我司进一步调整策略，,在继续强化长沙第一江景大盘的同时，同步突出项目配套建设：“百年名校，,雅礼入驻”“金源,MALL,动工”“五合垸滨江风光带通车”等，配合开福区政府的,政府补贴，推动其,6,个月销量已近,4800,套；,2009,年：,万象新天,针对尾货，我司于年前率先发动“买房赚房间”的活动，将,2,房改造成,3,房，,3,房改造成,4,房，进行再包装销售，,2,个月销售近,130,套；针对,1,号栋我们以分,案名：万象新天壹号全新推出，以“中央名门，湖畔豪庭”全新定位，主抓省委及,周边机关大院两次置业者，以“圈子在哪，住在哪！”“朋友在哪，住在哪”等系列,感性诉求，配合“壹号楼王，巅峰开盘”，一周热卖近,120,套，半年热销超千套；,2009,年：,长房,星城世家,针对项目最后一期，我们强势推出“人民东 最后的花园洋房”的全,新定位，强化项目的稀缺性，催进消费者的快速购买，短短,2,个月也成交近,90,套，特别备注：长房,星城世家成交均价,5250,元,/M2,，为二环周边价格最高楼盘；,2009,年：,上海城,2,期,-,针对项目最棘手的小户型（出事那栋）与大户型我司采取了两大策,略，第一：改造户型送精装，,3,万元，买精装,2,房；第二；大户送补贴，最高,3,万,元；以电台广告、网络广告主打，,3,迅速崛起，,4,个月销售近,1200,套；,服务团队介绍,执行创意总监,(,兼,),：王晓阳,毕 业 院 校：中南工业大学,工 作 经 历：,1997,年入职广东省广告公司开始广告生涯，,12,年中先后历经广州新思维广告、蓝色,创意,、,星际传播、印象广告、白羊广告等,任职文案指导、创意总监，,2005,年创建达观广告,主导地产项目：广州：丽江花园、汇景新城、南天广场、君怡大厦、海印明珠花园、南洲名苑、,时代广场、,金桂园、金碧御水山庄、金碧华府、星河湾、方圆集团东山水恋、小城之春、东莞光大地产,旗下景湖君兰雅筑、景湖蓝郡二期、景湖春晓等。,长沙：上海城、湘江世纪城、万象新天、长房,星城世家、长房,东郡、长房,和园、上城,金都、美林水郡、早安星城、迪亚溪谷、中南汽车世界、金鹰城,圣爵菲斯等,策划总监,(,兼,),：戈晓娅,毕 业 院 校：武汉大学,工 作 经 历：八年广告及房地产策划经验，曾在白羊、天进等,4A,广告公司工作多年。,服务地产项目：广州：方圆集团东山水恋、小城之春等，东莞光大地产旗下景湖君兰雅筑、景湖蓝郡、景,湖春晓及桂林山水凤凰城等。,05,年入职广州经纬，先后主导保利,林海山庄、,1,号公馆、耀华国际大厦、新塘广场、花都华翠园、耀华国,际大厦、骏威锦东花园、花都时代美居、新光,天河峰景等目销售与推广策划。,长沙：湘江世纪城、万象新天、迪亚溪谷、上海城等,设计总监（一组）：谭黎,毕 业 院 校：长沙理工大学艺术设计系,工 作 经 历：,1998,年入职广州市天一广告，,10,年中先后历经广州市艺丰广告、新思维广告、良品堂广告、中侨,广告等，曾任职设计师、美术指导、高级美指、设计总监，,2006,年加盟达观,服务地产项目：广州：海琴湾、跑马地花园、汇豪大厦、乐得花园、清远第一城、麓景苑、金满花园、骏马山,庄、得宝大厦、一心花园、春庭花园、福金莲花园等；,长沙：湘江世纪城、万象企业公馆、骏豪花园、金鹰城,圣爵菲斯、城市之星、中南汽车世界、,长房,星城世家、经世,皇城等,资深设计师：张黎,毕 业 院 校：长沙理工大学艺术设计系,工 作 经 历：,2005,年加入广州易龙广告、湖南梦泽园，历任资深设计师等职，,2007,年加盟达观,服务地产项目：湘江世纪城、东业,早安星城、长房,东郡、迪亚溪谷、宜居莱茵城、尚都花园城等。,资深设计师：肖帆,毕 业 院 校：长沙城市学院,工 作 经 历：,2002,年入职广州市超卓广告公司开始广告生涯，,5,年中先后入职过广州海外明灯广告公司、生色,广告公司、白羊广告公司、长沙达观机构、黑蜘蛛广告等，任职美术指导。,主要服务地产：广州：富力广场、富力桃园、富力,御龙庭、富力,MINI,商务中心、丽林景院、城市假日园等 长沙：星城世家、美林水郡、七彩丽都、上城金都、水印山城、公园里、共和世家、上海城等,策划经理：刘坚勇,毕 业 院 校：海南大学广告艺术系,工 作 经 历：,2005,年加入佐佑地产开始策划文案工作、而后历经中原地产、万人健集团等，历任策划,师、策划主管、策划经理等职，,2008,年加盟达观,服务地产项目：筑梦园、楚天家园、泽西城、万科西街花园、湘江世纪城、东业,早安星城等。,达观服务,理念：不是双赢，不叫生意口号：,JUST DOING,性格,:,执着、创新准则,:,策略第一、创意第一、表现第一行动,:,专业，从有洞察力的细节开始,近期主要服务客户,曾经服务主要客户,THANKS,期待精彩合作,