资源描述
单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,1,2,第一部分 项目综合分析,项目属性,区域规划,周边环境,交通条件,第二部分 市场分析,宏观经济分析,宏观楼市分析,新洲片区介绍,新洲片区楼市分析,第三部分 客户分析,项目客户分析,项目目标客户锁定,目标客户分析,第四部分 竞争策略,项目竞争策略导出,第五部分 项目定位,项目FAB分析,项目形象定位,案名建议、解析及广告语,项目物业定位,项目户型定位及户型配比,项目规划设计,项目价格定位,第六部分 营销推广策略,营销关键点制定,导入元素分析,阶段划分及安排,营销要点分析,第七部分 平面设计展示,第八部分 公司介绍,长城顾问公司简介,项目配备人员介绍,目 录,3,项目综合分析,4,位于新洲中心区域/本地开发商/多种物业形态/大规模盘,总占地面积：,95853.1m,2,总建筑面积：,268388.68m,2,容积率：,2.8,建筑密度：,40%,项目属性,位置：,新洲区邾城街龙腾大道以,南（人民广场正对面）,5,新洲发展前景呈上升趋势,总体思路,：,牢固树立“工业强区”的思想，坚持以民营经济为主导，围绕全面建设小康社会目标，围绕跨越式发展主题，以阳逻开发区为中心，以提高工业化程度、加快工业化进程为主要方向，以现代制造业为支撑，以发展大耗能、大耗水、大运量工业为重点，举全区之力，倾力打造阳逻港口工业新城；坚持改造提升传统产业与发展高新技术产业并举，发展劳动密集型工业与资金技术密集型工业并举，吸引增量与盘活存量并举，重点发展纺织服装、建材、造纸、化工（生物）、电力、食品加工和钢铁机械等七大行业，培育支柱产业，壮大龙头企业，提高工业经济总量和规模效益，进而带动全区工业化水平的明显提高。,发展目标：,到2007年，全区工业增加值达到85亿元，年均增长17.8%，使全区工业增加值占全区GDP的比重达到45%，达到全市平均水平以上。全区规模以上工业企业达到150个，规模以上工业增加值达40亿元，年均增长54%，占全部工业增加值的47%。到2021年，全区工业增加值达到190亿元 ，年均增长17.6%，使全区工业增加值占全区GDP的比重达到51%以上，位居全省各县、市（区）前列。规模以上企业达300个，产业及重点布局工业增加值100亿元 ，占全部工业增加值的52%。,区域规划,6,项目周边环境优美，宜人居住,周边环境,7,项目交通条件便利,交通条件,本项目北面紧邻新洲的交通动脉龙腾大道，东面紧邻古城南路，项目交通条件便利。,龙腾大道,去往麻城方向,去往阳逻、武汉方向,古城南路,8,市场分析,9,武汉经济发展势头良好,2006年武汉地区生产总值为2590亿元，同比增长14.8%；固定资产投,资达到 1325.29亿元，增长26.1%；城镇居民人均可支配收入12360元，,比2005年增长13.9%；城镇居民人均居住建筑面积为26.86平方米，比,2005年提高1.16平方米。全市储蓄存款余额1887.95亿元，比2005年增加,18.0%。,生产总值（亿元）,固定资产投资（亿元）,人均可支配收入（元）,人均居住建筑面积(m,2,),储蓄存款余额,(亿元）,2005年,2256,1050.98,10852,25.70,1599.96,2006年,2590,1325.29,12360,26.86,1887.95,增长率,14.8%,26.1%,13.9%,1.16m,2,18.0%,宏观经济,10,06年商品房市场利好,土地市场供求情况,2006年我市供应土地面积,约9871.7亩,（含7个中心城区、武汉东湖新技术产业开发区、武汉经济技术开发区和东西湖、江夏、黄陂区）。,商品房开发建设情况,2006年我市商品房施工面积为2876.92万平方米，同比增长4.6%。,2006年我市商品房新开工面积1074.88万平方米，同比减少10.1%。,2006年我市商品房竣工面积为873.83万平方米，同比增加7.0%。,具体情况如下图所示：（单位为万平米,）,宏观楼市,11,07年武汉房地产市场旺盛,2007年10月份(10月1日-10月31日)，通过对武汉市房地产信息网公布的数据统计，全市主城区在售楼盘427个，成交均价为5279.18元/平方米，比上月上涨441.93元/平方米，涨幅为9.14%，与去年同期相比，上涨了1466.66元/平方米;月销售总套数为9381套，比上月减少916套，降幅为8.9%，与去年同期相比，增加了3595套，增幅为62.13%。,宏观经济,12,上图是9月第四周至10月第四周武汉市商品住宅销售情况图。从图中可以看出，十月第一周，销量有所萎缩，主要由于十一黄金周的影响，在后面的三周中，销量比较稳定，平均每周销量在2000套左右，日成交量保持在280套左右。由此可见，目前武汉市商品住宅交易正处于高位运行阶段。通过每周成交均价的走势可以看出，本月武汉市商品住宅成交均价上涨较快，平均每周上涨100元/平方米左右，在十月第四周更是达到了历史最高点，成交均价为5362.17元/平方米，预计11月，武汉市商品住宅成交均价将突破5500元/平方米。,07年武汉房地产市场旺盛,宏观楼市,13,从下图可以看出，十月商品住宅成交面积集中在90-,120平方米，共成交了2925套，占到全市总成交量的31.18%，较上月增加了1.91%； 90平方米以下的户型，成交了2424套，占总成交量的25.84%，较上月增加了2.72%;120-140平米以的户型共成交了2679套，占全部成交量28.56%，较上月减少了3.28%;140平方米以上的户型成交了1353套，占全部成交量的14.42%，较上月减少了1.35%。,07年武汉房地产市场旺盛,宏观楼市,14,区情概况,新洲区位于武汉市东北部。东临团风县，西接黄陂区，南与青山隔江相望，北,枕大别山，与红安县、麻城市交错毗邻。境内地势北高南低，“一江两湖三河四岗”,呈“川”字形排列。全区总面积1500平方公里，其中耕地面积46182公顷，山林14.3万,亩。全区户籍总人口956872人，其中，农业人口744814人，非农业人口212058人，有汉、回、土家、苗、壮、朝鲜等23个民族。区辖9个街道、3个镇、2个国营农场、1个开发区、1个风景旅游区；48个社区居民委员会，549个村民委员会。,新洲地理区位优越。背后有武汉大市场为依托，前面有鄂东大农村为腹地，既是武汉辐射鄂东的前沿阵地，也是鄂东地区抢占武汉大市场的扼喉要道。南有长江黄金水道，深水岸线长达42公里，拥有长江中游最大的深水港口阳逻新港，常年可停靠5000吨级以上巨轮。大广、武英高速公路贯穿全境，京珠、沪蓉高速公路夹境而过，境内设有京九铁路新洲站，汉口机场，水、公、铁、空立体交通网初步形成。,新洲能源电力充足。丹江、白莲河输电网在新洲交汇；境内有中国华能公司控股、华中规模最大、设计容量360万千瓦、目前装机容量为240万千瓦的武汉华能发电有限公司；有已正式投入使用的年中转液化气25万吨、成品油50万吨的天发油气库，以及中南石油公司油库、湖北省6714油库等一批规模较大的能源基地。,新洲农业资源丰富。境内一江、两湖、三河，小型湖泊、塘堰星罗棋布，水域总面积52万亩，适宜于发展多种淡水养殖及垂钓、水上游乐等相关产业；耕地大部分为冲积平原，有无公害蔬菜基地10万亩、蔬菜一季园13万亩，适宜于发展设施农业以及蔬菜加工、保鲜、储运产业；有意杨基地10万亩、低效林地20万亩，适宜于发展木芯板加工及低效林综合开发。汪集土鸡汤、李集小香葱、徐古鲜蘑菇、新洲黄颡鱼“四个楚天第一”特色农业产品规模日益壮大，产业链不断延伸，合作开发前景广阔。,新洲人文资源丰厚。全区现有各类专业技术人员1.5万人。随着昊田生物等企业落户阳逻，科技产业的发展已呈现良好开端。教育事业发展势头强劲，拥有武汉生物工程学院、省级示范学校新洲一中等名校。特别是基础教育实力雄厚，中考、高考在全市名列前茅。拥有较完备的医疗服务体系，以及图书馆、文化馆、博物馆，人民广场、体育场、影剧院等体育娱乐设施，可以较好地满足人们物质文化生活需要。新洲人文景观众多，南有阳逻香炉山文化遗址；北有山灵水秀的道观河风景旅游区，拥有报恩禅寺、紫霞寺、将军山、孔叹桥等十八处名胜古迹；中有涨渡湖等众多湖泊，是垂钓、休闲及水上游乐的理想去处，全区旅游资源丰富，旅游产业前景可观。,片区介绍,15,“十一五”时期，新洲将以实现又快又好发展为主题，以调整经济结构和转变经济增长方式为主线，以提高经济增长质量和效益为目的，以改革创新为动力，以打造“工业新洲”、“生态新洲”、“和谐新洲”为重点，建设华中地区现代港口物流中心和钢材深加工基地、能源工业基地、纺织服装基地、机车制造维修基地、农产品加工基地，加快“一主三化”进程，加强民主法制建设，推进社会事业发展，把新洲建成武汉市最具经济活力、最具产业竞争力、最适宜于创业、最适宜居住的重要城市拓展区，努力构建“港口工业强区、都市农业大区、文化旅游新区”。,全区现辖邾城、旧街、潘塘、三店、李集、仓埠、阳逻、双柳、汪集9个街道办事处，辛冲、徐古、凤凰3个镇，涨渡湖、龙王咀2个国营农场，阳逻、火车站、邾城新区3个开发（发展）区和道观河风景旅游区。全区共有37个居民委员会，555个村民委员会。,农 业,全区耕地面积47808公顷。水域面积52万亩。有优质油菜移栽面积40万亩，优质稻种植面积20万亩，优质棉花15万亩，蔬菜一季园13万亩，常年蔬菜园13万亩，无公害蔬菜基地10万亩，果林面积12万亩，茶叶面积1万亩。2001年，粮食总产量31.83万吨，棉花产量1.06万吨，油料产量5.2万吨，蔬菜产量102.05万吨，水果产量6.27万吨，生猪产量31.51万头，家禽出笼428万只，肉类产量3.7万吨，禽蛋产量3.35万吨，水产品产量5.4万吨。全区有乡镇企业141家，实现乡镇企业总产值195亿元。,片区介绍,区情概况,16,新洲区全区面积1500平方公里，总人口94.8万，下辖9个街道办事处和3个镇政府，现34个社区居委会和550个村民委员会。2003年全区国内生产总值（不变价）117.84亿，全口径财政收入5.0亿元 ，固定资产投资完成17.85亿元。,全区拥有华中华能发电、湖北天发、武船重型桥梁、湖北娲石、武汉天力等一批骨干企业，年销售收入在50万元以上的企业共有295户。优势门类主要有电力、机电、建材、纺织服装、农副产品（食品）加工、化工（生物）、造纸等。规划面积10km2的阳逻工业园正式启动，即将成为武汉的主要工业基地之一。2001年，规模以上工业主要产品棉纱7206吨，棉布7452万米，服装348万件，100%硫酸64518吨，钛白粉445吨，过磷酸钙8011标准吨,复合肥38698吨，水泥45.1万吨，运搬车22.72万台，橡胶运输带92.9万平方米，机制纸及纸板6688吨，高中压阀门341吨，主要销往国内外市场。,片区介绍,工业概况,17,目前，全区共有工业企业817户，资产总计30.7亿元，其中固定资产原值16.7亿元，净值12.8亿元，负债总计18.3亿元，职工总人数89500人。规模以上工业企业79户，资产总计13.3亿元，其中固定资产原值8.6亿元，净值4.7亿元，负债总计8.2亿元，职工人数17676人，2003年完成工业总产值19.1亿元，实现销售收入14.1亿元，实现利税6616万元，其中实现利润33l2万元。规模以上工业企业构成情况如下：、从经济性质划分，民营及个体私营企业48户，完成产值合计9亿元，占总量的比量为47.1%；国有及国有控股企业10户，完成产值合计3.78亿元，占总量的比重为19.8%；集体及股份合作制企业9户；完成产值2.6亿元，占总量的比重为13.6加外资企业12户，产值合计3.72亿元,占总量的比重为19.5%。、从行业类别划分，纺织行业共有18户，产值合计3.13亿元，占总量的比重为16.4%；化工行业共有5户，产值合计2.96亿元，占总量的比重为15.5%；机械行业共有21户，产值合计2.88亿元，占总量的比重为15.1%,建材行业有企业6户，产值合计2.43亿元，占总量的比重为12.7%；服装行业共有9户，产值合计3亿元,占总量的比值为15.7%；轻工行业有企业7户，产值合计1.85亿元，占总量的比重为9.7%。以上6大行业共有企业66户，2003年完成产值合计16.25亿元，占规模以上工业企业完成产值的比重为85.1%。、从企业规模划分,产值过亿元的企业2户，产值合计3.3亿元，占总量的比重为17.3%；产值在5000万元至l亿元之间的企业有4户，产值合计2.4亿元，占总量的比重为12.6%;产值在3000万元至5000万元之间的企业有土2户，产值合计4.6亿元,占总量的比重为24.1%；产值在1000万元至3000万元之间的企业有35户，产值合计5.3亿元，占总量的比重为27.7%。,片区介绍,工业概况,18,交 通,全区已形成以公路为主，公路、铁路、航空、水路配套综合运输网络。武汉绕城高速公路新洲段与沪蓉、京珠高速公路一线贯通，106、318国道途经区境，各乡镇街村公路互联网络。京九、京广铁路穿境而过，京九铁路新洲站客货年吞吐量25万人次/100万吨。汉口王家墩机场外迁阳逻。阳逻港常年可停靠5000吨级以上巨轮，华中最大的150万标箱的集装箱码头在阳逻已开工建设，第一期工程已经投入使用。,城 建,新洲是著名的建筑之乡。全区有三级以上建筑企业42家，其中大型建筑集团6家，从业人员21457人，建筑市场遍布全国20多个省市。2001年实现建筑总产值10.80亿元。城镇人均居住面积34平方米，农村人均居住面积31平方米。 主要标志性建筑有人民广场、电信办公大楼、邾城街沿河风情大道等。,卫 生,2001年，新洲区有卫生机构25个，其中：区级医院3个，乡镇卫生院17个，专科防治所（站）2个，妇幼保健院1个。有各类专业技术人员3690人，其中卫生技术人员3487人，医院病床1438张。,文 物 名 胜,全区有市级以上文物保护单位7个。其中问津书院古建筑为省级文物保护单位。市级文物保护单位有珠山遗址、凤凰潭（二墩）遗址、徐源泉公馆、戢岗古墓群、大墩（团墩）遗址、风宸寨遗址。,旅 游,新洲主要旅游景点有东部的道观河风景旅游区。景区由72座秀美的山峰和一座水域浩大的人工湖泊构成。旅游景点有报恩禅寺、世界宝玉石博览馆、唐代紫霞寺、保安寨森林公园、乾隆皇帝题咏过的奇石牛、露天大佛等20多处。万佛宝塔、武汉影视城正在建设之中。景区与将军山国家森林公园、涨渡湖生态奇观立体林业一线穿珠。区内建有别墅、度假村、宾馆、饭店等旅游服务设施。从武汉东行70公里沿汉施公路经邾城街可直达景区。,片区介绍,其它,文 化 教 育,2001年，全区有小学453所，初中47所，高中9所，职业高中3所，成人中专1所，聋哑残特殊教育学校1所，幼儿园37所。,19,片区优势,区位优势,新洲地理区位优越，背后有武汉大市场为依托 ，前面有鄂东大农村为腹地，既是武汉辐射鄂东的 前沿阵地，也是鄂东地区 抢占武汉大市场的扼喉要 道。随着武汉外环公路以及阳逻长江大桥的建设，新洲即将与江北的汉口、江南的武钢、青山、武昌 连成一体。,20,片区优势,交通优势,新洲南有长江黄金水道，深水岸长达42公里，拥有长江中游最大的深水港口阳逻新港，常年可停靠5000吨级以上巨轮。目前阳逻国际集装箱转运中心正在兴建，第一期工程于年内投入使用；汉口机场迁建阳逻已经启动，武汉绕城高速公路、阳逻长江大桥、318、106国道扩建改造、江北高速公路等正在建设或即将动工。新洲即将形成通达“两港” （武汉天河国际航空港、阳逻深水港）、连接“两线”（京九、京广铁路线）、贯通络，交通优势为华中地区所罕见。,21,片区优势,能源优势,新洲能源、电力充足：丹江、白莲河输电网在新洲交汇；境内有中国华能公司控股、华中规模最大、设计容量360万千瓦、目前装机容量为120万千瓦的阳逻电厂；有已正式投入使用的年中转液化气25万吨、成品油50万吨的天发油气库，以及中南石油公司油库、湖北省6714油库等一批规模较大的能源基地。,22,片区优势,产业优势,新洲农业资源丰富，境内一江、两湖、三河，小型湖泊、塘堰星罗棋布，水域总面积52万亩，适宜于发展多种淡水养殖及垂钓、水上游乐等相关产业；74万亩耕地大部分为冲积平原，有无公害蔬菜基地10万亩、蔬菜一季园13万亩，适宜于发展设施农业以及蔬菜加工、保鲜、储运产业；有意杨基地10万亩、低效林地20万亩，适宜于发展木芯板加工及低效林综合开发。汪集土鸡汤、李集小香葱、徐古鲜蘑菇、新洲黄颡鱼，“四个楚天第一”特色农业产品规模日益壮大，产业链不断延伸，合作开发前景广阔。新洲也有一定的工业产业基础，拥有湖北天发、武船重型桥梁、湖北娲石、武汉天力等一批骨干企业，已初步形成纺织、建材、机电几大工业板块。规划面积10平方公里的阳逻工业园已正式启动，即将成为武汉的主要工业基地之一。全区另有工业存量资产近4亿元亟待以招租、购买、入股合作等形式盘活，主要涉及轻纺、阀门、化工、建材、食品加工各类生产设备及闲置厂房，有较多的技术工人可供选用，一批区属骨干企业亦可寻求合作伙伴。,23,片区优势,人力资源优势,全区现有各类专业技术人员1.5万人。随着隆华生物、金石凯激光等企业落户阳逻，科技产业的发展已呈现良好开端。教育事业发展势头强劲，拥有武汉生物工程学院、省级示范学校新洲一中等名校。特别是基础教育实力雄厚，已连续三年中考、高考在全市名列前茅。拥有较完备的医疗服务体系，以及图书馆、文化馆、博物馆，人民广场、体育场、影剧院等体育娱乐设施，可以较好地满足人们物质文化生活需要。新洲人文景观众多，南有阳逻香炉山文化遗址，其历史可追溯到2500万年以前；北有山灵水秀的道观河风景旅游区，拥有报恩禅寺、紫霞寺、将军山、孔叹桥等十八名胜古迹；中有涨渡湖等众多湖泊，是垂钓、休闲及水上游乐的理想去处，全区旅游资源丰富，旅游产业前景可观。,24,片区优势,阳逻开发区的广阔平台优势,武汉阳逻经济开发区，位于长江中游北岸，水路通江达海，陆路串通中原，既是武汉通往沿海的长江咽喉，又是鄂东地区对外联络的水上门户。开发区规划面积35平方公里，主要分三个组团发展：其一为阳逻工业园，面积约10平方公里，是未来武汉市重点发展机电、建材、环保、农副产品加工业、大耗水、大运量工业的基地。其二为港口物流区，面积约7平方公里，港口物流区以武汉国际集装箱转运中心项目为龙头，重点发展仓储、转运、保税加工以及转口贸易等行业。其三为以柴泊湖为中心的配套生活服务区，面积约8平方公里，规划通过完善各类服务设施，形成开发区舒适、安宁的居住生活空间。“十五”期间，国家将投入200多亿元进行基础设施建设，武汉市也将举全市之力重点打造阳逻港口工业新城。随着武汉国际集体箱转运中心、阳逻长江大桥、汉口新机场以及连接京珠、沪蓉高速公路的武汉绕城高速公路的陆续建设，阳逻开发区将很快与东湖、沌口两大开发区形成三足鼎立，齐头并进之势。拥有阳逻开发区的广阔平台优势，新洲将实现武汉“东方明珠”的总体构想。,25,片区市场,新洲楼市存在极大的上升空间,目前新洲房地产市场方兴未艾，市面上在售项目不多，且普遍在产品形象、品质、档次以及营销推广上存在较大劣势，能与本案形成竞争关系的项目只有“龙城华庭”。,龙城华庭简介：,项目总建筑面积：,10万方,物业形态：,多层，小高层,开盘时间：,2007年12月,预计均价：,1500元/平米,26,片区市场,新洲楼市存在极大的上升空间,武汉市楼盘均价,5279.18元/平方米（2007年10月）,阳逻片区楼盘均价,2200元/平方米3000元/平方米,新洲片区楼盘均价,1500,元/平方米左右,存在较大的上升空间,27,客户分析,28,新洲片区客户的主要分类,根据客户的个人爱好、置业特性将项目所在新洲片区客户做以下分类：,客户分析,29,富贵之家型客户特点,资料来源：消费者访谈,富贵之家,特征与,住房价值取向,角色,新洲原住人口、附近区域及少数武汉其他区域的高收入者，私营企业主及各界名流居多，包括部分外地投资客。,自住需求和为家人置业的情况都存在,较高层面的改善居住环境,生活习惯,家庭与事业一样重要,有很多时间用于与朋友交往,年轻一辈消费上稍微偏向冲动,注重身体的保健，喜欢在空闲时娱乐休闲,对环境、品牌、物管的要求都较高,对产品的要求高,片区看法,2007,年,12,月阳逻大桥将会通车，轻轨也将通入，交通将非常便利。,新洲是政府宣传和大力发展的热点片区，有很强的吸引力，升值潜力看好。,希望生活方便,客户定性描述,与本项目的契合度,关键词：,品牌、档次,30,社会新锐型客户AIO量表,资料来源：消费者访谈,城市新贵,特征与,住房价值取向,角色,新洲原住、常住人口或来自周边地区的青年人，公务员等白领阶层居多，一般都为三口之家。,自住需求,喜欢有一定创新,所需产品需要一定的舒适度,生活习惯,生活中追求品位和情调,关注身体健康和锻炼,注重小孩的教育成长,喜欢小资场所,喜欢交朋友,希望多点运动场所,希望小孩读书方便,喜欢有点档次的生活氛围,喜欢邻里关系，居住氛围好 的地方,片区看法,片区景观优美，但生活配套设施相对不够完善。,随着阳逻大桥的开通，轻轨的通入，交通将变得更便捷。,希望有大型的超市,希望交通便利,希望城市感强一点,客户定性描述,与本项目的契合度,关键词：,氛围、创新、沟通、品质,31,望子成龙型客户AIO量表,资料来源：消费者访谈,望子成龙,特征与,住房价值取向,A,青年为主，孩子尚小。,自住需求,紧凑型户型,I,注重小孩的教育成长,消费上理性务实,家庭和事业一样重要,改善环境，为孩子创造更好的生活条件。,价格仍然是购房的关键要素,O,新洲片区教育设施，各类学校在数量与质量上相对处于劣势。,最好小区自带幼儿园或小学,客户定性描述,与本项目的契合度,关键词：,教育、价格,32,经济实用型客户AIO量表,资料来源：消费者访谈,经济实用,特征与,住房价值取向,角色,外来就业人口为主，青年无小孩的为主。,自住需求,紧凑型户型,生活习惯,在消费上很理性务实,认为家庭和事业一样重要,购房从经济承受能力出发，以实用舒适为原则。,注重上班方便,片区看法,与武汉其它区域的楼盘价格相比较，新洲片区的楼价相对较低，能够满足那些经济能力有限的置业者。,对小区环境、品牌、档次有一定的需求，但非必要条件,客户定性描述,与本项目的契合度,关键词：,价格、便利,33,健康养老型客户AIO量表,资料来源：消费者访谈,健康养老,特征与,住房价值取向,角色,中老年人为主，基本下一代已经自立，有一定的经济基础。,自住需求,对老城区配套较为依赖,面积不用太大,生活习惯,注重身体的保健和锻炼,家庭比事业更重要,希望多点运动场所,希望离子女近,片区看法,新洲附近山清水秀，空气清新，宁静祥和，是散步休闲的好去处。,希望交通便利，方便孙子上学。,买菜、日用品等方便,公共交通要便利,客户定性描述,与本项目的契合度,关键词：,便利,34,锁定本项目目标客户,主要客户,客户类型,与项目契合度,社会新锐,富贵之家,经济实用,健康养老,望子成龙,35,范围：,预计新洲本地、阳逻片区、青山片区、,黄陂、麻城等新洲周边区域、汉口等武,汉其他区域客户比例为：4：3 ：2 ：2：,1。,随着项目品牌的提升,区域的成熟,交通联系,性的增强, 将能吸引更多的其他区域客户。,职业：,新洲本地及周边企事业员工:退休人群：其他,=50%:30%:20%。,年龄：,中年人为主，老年人为辅。,教育背景：,中高等学历人群。,置业次数：,以新洲本地企事业单位员工及周边人群首次置,业为主, 2次及以上置业为辅.,首次置业:2次及以上置业=85%:15%,目标客户,36,新洲本地及周边客户多以在岗职工为主，武汉其它区域中会有一部分客户购房作为养老处所。,他们经济实力有限，希望住房总价能够控制在能够承受的范围之内。,他们希望在享受居住条件的情况下，交通能更便利，与武汉的联系更紧密。,他们希望伴随着新洲片区的不断发展，阳逻大桥和城市轻轨的开通，自己购买的住房能够获得较好的升值空间。,客户描述,他们多数来自新洲本地和阳逻、青山、黄,陂等周边片区。,37,竞争策略,38,客户定位,项目分析、市场分析、竞争分析,户型面积定位,物业定位,价格定位,市场定位,定位思路,39,领,导,者,垄断价格,产品有不可重复性,过河拆桥,追,随,者,搭便车，借势,以小博大，杀伤战术,价格战的制造者,补,缺,者,目标明确，挖掘客户,瞄准市场缝隙,创新产品和需求点,挑,战,者,改变游戏规则,强调新的评估标准,强调产品的特色和价值,行业老大,非行业老大，中大规模市场,次/非主流市场,敏锐的机会主义者,领导者,策略导出,40,项目定位,41,F（Features/fact）,:项目本身的特性/属性,A（Advantages）,：相对于竞争对手项目的优势,B（Benefit/value）,：楼盘带给用户的利益/价值,我有什么,我好在哪儿,我能给你带来什么价值,回到项目的基础,寻找价值信息（FAB分析）,42,A、市场上有什么？,新洲片区在售项目不多，且无论是产品品质、整体气质、楼盘档次上都处于劣势，产品价格与武汉其他片区相比也存在较大差距，片区总体上还属于未开发市场环境。,对于政府规划中的新洲，发展潜力看好的新洲，目前市面上的房地产项目无法对置业者产生较强的吸引力。,品质,个性,价格,风格,43,通过上页的分析可以看出：新洲片区缺乏具备良好形象和鲜明个性、特色的精品项目。,本案作为新洲片区一个领导者地位的项目，需要在当地竖立标杆作用，成为当地的明星楼盘。,市场缺乏的正是我们应该追寻的，我们应当走在市场的前面。,B、市场上缺什么？,44,C、我们有什么？,地段优势。位于新洲片区核心区域，地段优,势明显，蕴含较大升值潜力。,大盘优势。作为片区市场的大盘，具有较强,的吸引力和影响力。,交通优势。北面毗邻交通动脉龙腾大,道，交通便利。,精致、简洁的产品设计，享受高效、舒适,的都市生活。,齐全的社区配套设施，众多休闲健身娱乐设,施场所。,45,寻找价值信息（FAB分析）,F（Features/fact）,: 项目本身的特性/属性,A（Advantages）,： 相对于竞争对手项目的优势,B（Benefit/value）,： 楼盘带给用户的利益/价值,F,A,B,新洲核心区域,大盘项目,交通便利,小户型产品,休闲娱乐社区,区位价值,大盘影响力,交通优势,小巧精致,社区配套齐全,升值潜力,大气的,与众不同的,高品质的,精致、简洁,46,产品气质：,大气，高尚，休闲，精致,新现代主义风格,商业休闲宜居社区形象,标杆化风格、形象,形象定位,47,时代尚城,新城核心，27万方高尚住宅，商业休闲宜居社区,案名解释：,“时代尚城”意为引领时代高尚之城，“尚城”散发出现代、时尚的气息，与项目新现代主义建筑风格契合。项目案名整体大气、时尚，体现出新洲第一大盘的市场领导者地位。,推广语：,尚品，时代之城,铸就时代永恒的记忆,备选案名：,时代天下，时代尚品，四季锦城,案名建议,48,一座青山,竖起一道风景,一漂碧水,蕴含万般风情,两千多年的历史,在群峰峦叠翠,溪流纵横中,孕育着你的绿润,在缕缕云雾,清风细雨中,滋生了,你那肥壮柔嫩的茶芽,于是,我与友人一起,在对酒当歌的同时,也品啜起,你这,香高味长的佳茗,休,闲,安,逸,项目调性,49,50,中端目标客户,人文,景观,配套,交通资源,品牌精品物业,区位优越,潜力大,规模大,容积率适中,开发商品牌,居住性质:,第一居所,物业类型:,多层，小高层,物业定位,51,区域相对独立，避免人员过于集中,符合高尚社区居住者的习惯,纯小高层,多种物业类型并存,方案,方案,覆盖率较高,覆盖率低,物业，空间多层次性,满足不同的居住需求,中档,中档,鲜明,风险,中庸,平稳,.的容积率,物业定位,52,目前周边项目的户型面积范围普遍在,80-150,平方米左右。,目前武汉的中端项目主力户型一般在,80130,平方米。,本项目定位于树立品牌的精品项目，户型尺度上讲求舒适性，也应强调户型上的高实用性，功能全面，科学生态，人性化，应有意识的提升品质，控制总价。,户型定位：,结合本项目定位和客户需求,建议本项目的主力户型定位于,二房,和,三房,户型，面积主力定位于,80-120平方米,.,户型定位,53,结合周边客户的需求,项目周边的竞争性，,建议本项目的户型为以二房，三房为主，辅以部,分大户型：,户型,面积区间（,m,2,）,配比区间,面积区间,二房,70110,50%,二房：70110，占5%,三房：110-130，占4%,大三房，小四房：,130-150，占10%,小三房,-1,40%,大三房,小四房,13-150,10%,总计,100%,户型配比,54,规划设计,55,通过市场比较法测算，结合本项目预期达到的品质,在,现时的市场条件,下，本项目的,静态销售价格,为：,1500元/平方米,静态价格定位:,价格定位,56,根据武汉市场的历年平均-的动态增长性，预计本项目正式推出时，价格将为：,1700,元/平方米,结合项目的品牌提升性，后期推广中的价格-的提升可能性，预计项目后期价格可达到：,1900,元/平方米,项目总体价格定位:,1800,元/平方米,动态价格定位:,价格定位,57,营销推广,58,为了吸引更多区域客户来此置业，同时配合大盘营销手段，建议拓宽推广渠道，多种渠道组合进行有针对性的广面宣传，提高市场关注度，强势推广。,在推广上运用差异化营销，突出本案卖点，制造市场噱头，比如未来升值潜力，比如新洲第一大盘，比如较低的楼价等等，进行针对性炒作。,一、多渠道、差异化营销，,强势推广,关键,点,59,强化临街商业，建议将临街底两层均设计为商铺。重在招商，建议引入：中百超市，德克士快餐，国美电器等商业旗舰店，以形成集群效应和羊群效应，吸引更多商家来此投资，同时通过商铺旺销拉动住宅销售。,二、强化临街商业,关键,点,三、主动出击，设立外展场,为吸引新洲周边区域客户，如阳逻、青山、麻城、黄陂及武汉其他区域客户，建议设立外展场，同时可以配以现场活动进行宣传，针对不同区域、不同特点的客户群进行针对性营销。,60,本项目对面为新洲区人民广场，为当地居住休闲娱乐散步的重要场所，本案作为距离人民广场最近的一个楼盘，在媒体宣传上应突出这一优势，使其成为本案一个卖点。,四、打好“人民广场”牌,关键,点,五、打造真正的休闲社区,本项目定位为商业休闲宜居社区，因此小区规划设计上应多关注休闲二字，将其打造成真正的新洲休闲社区，使其成为本案的一大特色卖点，在今后营销推广上着力宣传。,61,导入元素,元素一中式现代园林,调性：传统不失现代，,精致更添典雅。,62,导入元素,元素二“水”元素,“水”元素的注入，,项目便有了灵气。,63,导入元素,元素三会所,打造小区休闲会所，引入棋牌室、麻将室、健身室、乒乓球室、桌球室、老年人活动中心等休闲娱,乐场所，丰富小区业主的生活。,64,导入元素,元素四入口广场,入口广场既是居住区的主入口，同时也是底层商业的核心，入口广场最大限度的对外开放，营造热闹、舒适的购物休闲环境，以实现商铺价值的最大化。,65,导入元素,元素五外立面,关键词：,简洁，现代,66,导入元素,元素六小区公共设施,游乐场,网球场,篮球场,休息长椅,小区幼儿园,小区班车,67,导入元素,元素七小区智能安保系统,68,导入元素,元素八服务,笑容可掬的售楼小姐,专门为您开车门的绅士,全体向您敬礼的保安,为您指引的服务人员,69,线上:主流媒体，形象、卖点宣传为主:,户外广告+报广+车身广告+网络,线下:渠道推广，截客，主动出击挖掘潜在客户,派单+短信+活动公关,推广上：强势出击、多途径整合推广,活动上：凸显卖点、提高市场关注、旺场,媒体选择上：,70,开盘期,热销期,尾货期,预热期,营销阶段,营销关键,起势,爆棚,持续,旺销,预热,鉴赏篇,体验篇,动情篇,参与篇,高尚休闲式生活模式鲜活起来,工程进度,阶段划分,71,工作前提：,销售时间、广告公司、名称及注册、销售,现场包装、销售人员到位、销售电话到位，项目200问、周边导示系统,物料准备：,VI、项目名称、LOGO及延展、现场包装、包装方案、活动方案、样板房设计开始、总平图、户型图、认购意向书、客户登记本、条幅、入口导示牌、灯杆旗（小区内）,一、形象导入期,阶段安排,72,工作前提：,销售中心重新改造完毕，预售证取得时间确定、查勘报告确定、配套方案到位，选房、促销方案制作、春交会展位确定、样板房、看楼路线包装、销售资料到位、网站开放、软文报纸、大门、广场、道路施工完毕,物料准备：,宣传海报、效果图、彩色平面图、条幅更换、优惠权益书，认购须知、选房相关材料、财务（POS机、点钞机、保险柜）、模型,二、内部认购期,阶段安排,73,工作前提：,预售证、银行按揭、报纸软文、开盘前多途径广告轰炸、开盘系列活动,物料准备：销控板、茶点、小食、背景音乐、活动主持人、活动设备、生活手册、楼书、条幅更换、围墙道路,三、开盘强销期,阶段安排,74,工作前提：,可减少一部分广告投入，以针对性较强的营销手段为主，进行精确打击，注重活动营销，旺场，截客,物料准备：重要节日营销活动方案、武汉房交会展位设计方案,四、销售持续期,阶段安排,75,工作前提：,相比上一阶段，增加一部分广告投入，并注重老客户（VIP客户）营销，实现以老带新，清扫尾盘,物料准备：广告投放执行方案、老客户（VIP客户）营销执行方案,五、尾盘期,阶段安排,76,1、工地形象墙,营销要点,77,2、户外广告,尚品，时代之城,营销要点,时代尚城,78,营销要点,3、楼体广告,楼体,利用楼体发布信息，直接针对过往行人车辆，截客,内容：,条幅：开盘,楼体字：LOGO+电话,79,4、售楼部,营销要点,80,生活理念：舒适、静谧 就是好,家，其实不需要很大,两个人，一张宽敞舒服的椅子，一盆张扬生命力的绿植,说白了，简单就是幸福,营销要点,5、气质,样板房,81,6、平面广告,营销要点,媒体：楚天都市报,武汉晚报,内容：,时代尚城,尚品，时代之城,82,7、活动营销,营销要点,83,平面设计,84,85,86,87,88,89,公司及人员简介,90,91,
展开阅读全文