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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,9/11/2024,110,Invisible 同路&无形机构,大河龙城三期整合推广方案,大河龙城三期整合推广方案,Marketing Strategy Planning,同路&无形机构,1,汇报提纲,第一部分：项目研究,一、项目概况,二、项目（地块）SWOT分析,三、寻找项目的市场突破点,第二部分：项目定位,一、目标客户定位,二、产品定位,三、案名定位,四、主题概念定位,五、物业服务定位,第三部分：项目营销,一、营销推广阶段划分,二、各营销阶段策略分解,三、销售策略建议,附件：市场扫描,一、郑州别墅市场概述,二、中原别墅的发展趋势,三、20052007年郑州别墅,物业投放及销售扫描扫描,2,第一部分、项目研究,3,一、项目概况,区位：,位于郑州别墅集中区域桥南新区 ，迎宾路北侧、黄河迎宾馆（三所）东，可谓是整个中原最具龙脉的地方。,环境：,紧邻黄河迎宾馆1200亩绿色原生态杨树林、野生动物保护中心，坐拥黄河湿地，依傍黄河绿色生态走廊；原生态自然环境较好，是郑州市不可替代的珍贵资源。,生活配套：,尚不太完善,4,三期产品：,三期占地约108亩，规划有双拼别墅、联排别墅、叠加别墅和独栋为一体，共计158套，总建筑面积约4万平米；现代主义建筑风格。,景观：,中心十字型水系,开发商：,河南新东方地产发展有限公司 ，较早进入三所板块开发纯别墅项目的开发商，知名度和美誉度较高。,5,鸟瞰图,6,效果图,7,8,9,10,对项目初步认知之后，,再对大河龙城3期做进一步分析,11,二、项目（地块）SWOT分析,优势：,1、龙脉地段：大河龙城位居三所附近的“中央别墅区”，其独特的地段、世袭贵族血统的地产文脉被业界及消费者广泛认同。这一区域是目前郑州市最适合居住、最适合作别墅项目的地方。,2、生态环境：紧邻黄河迎宾馆1200亩绿色原生态杨树林、野生动物保护中心，坐拥黄河湿地，依傍黄河绿色生态走廊；原生态自然环境较好，是郑州市不可替代的珍贵资源。,12,3、规划设计：国内顶级别墅设计师潘泰、深圳奥克森景观公司与新东方公司联袂打造，采用环状路网，端头式入户设计，在保证进区方便的同时，又具备了良好的私密性。其中独创性的十字水系的运用，使整个项目锦上添花,4 、畅快交通：从花园路到迎宾路直达本案，畅快便捷,5、品牌物管：美国第一太平戴维斯,6、品牌价值：大河龙城是郑州市较稀缺的大型纯别墅社区，也是较早倡导TOWNHOUSE联排别墅概念的项目，市场影响力强；一期的森林透天别墅开盘赢得满堂红，从产品的规划设计到广告推广，都较好地树立了新东方公司的品牌形象，成为别墅业界的一大标杆 ；具备一定的品牌优势。,13,劣势：,1、本项目二期现实产品与前期所宣传及消费者的预期有一定反差，造成一部分消费者对本项目的片面认识，从项目形象高度上没有给消费者造成良好的记忆点。,2、本项目的周边配套还不是太完善，与高品质生活圈还有一定的差距。,3、小区双拼、联排、叠加和独栋别墅的混合产品形态，造成目标消费群体层次范围拉大，需对不同梯度的目标客户针对性推广；产品形象档次、统一性上有一定难度（可实行分组团管理）。,14,机会：,1、文化路的打通，使三所板块与市中心的距离更近了，消费选择范围扩大，作为第一居所成为可能；,2、停止供应别墅项目建设用地的政策，对已经或即将入市的别墅项目无疑是一大利好；同时，在这样的政策前提下，别墅稀缺性凸现，原本犹豫观望的客户也会加速购买决策。,15,威胁：,1、思念果岭山水，龙泊圣地等别墅产品，开始引导消费者一种别墅必须构建在山水之间的观念，这对于本项目十分不利,2、市场上存在着众多的类别墅，伪别墅，它们以价格为优势，对别墅市场存在着巨大的威胁。,3、国家关于土地、金融等相关宏观调控政策的相继出台，对消费造成一定影响。,16,综上所述：,本项目位于郑州桥南新区，别墅项目相对集中，有一定群聚效应 ，但相对来说竞争也比较激烈。,项目紧邻三所，周边生态环境优良，优势资源不可复制,在整体规划设计方面，集双拼，联排，小叠加，独栋为一体，产品形态丰富，在外观上又具有统一的现代主义风格。,项目的开发商对项目本身有一定的品牌支撑，但对于竞争相对激烈的桥南新区别墅市场来讲，品牌优势不太明显。,17,三、寻找项目的市场突破点,本案一上市，必将面临激烈竞争。知己知彼，百战不殆。,因此，我们要首先了解竞争对手：普罗旺世、盈家水岸、水映唐庄、纯粹领域等项目，尤其是普罗旺世目前在市场上已有很高的知名度与美誉度。,18,普罗旺世,超前十年的生活！,香榭丽舍6.9米面宽联排别墅,温莎城堡5.6米层高楼中楼,枫丹白露5.4米面宽联排别墅,项目简析：,信和作为强势、有魄力的开发商，给消费者带来先进的居住理念；规模化开发，实房实景示范区震撼展示，使客户在产品上形成良好记忆；其体验式营销做得较到位，值得借鉴；推广力度强，形象已深入人心；项目为城中村改造，地块文脉相对差；相比三所板块“中央别墅区”，其周边自然环境不够好；,备注：,联排为220m,2,、260m,2,，总价在90110万，05年11月底已销售180多套,19,水映唐庄,非常别墅/十分儒风,项目简析：,主推新唐风、人文别墅、“非常别墅，十分儒风”等概念，风格独特，景观、道路等规划上讲究风水；入市时间较长，推广档次逐渐下滑，派单式推广手段大大降低了项目品质感,备注：,总价约85万-100多万,20,盈家水岸,项目简析：,邻贾鲁河，区内有循环水系，交通便捷；自然景观、人文底蕴差、生活配套不完善；主打水景，概念平淡，并未能很好塑造项目品牌形象,备注：,共188套叠加别墅，推广力度不大，总价约90万元（236m,2,）,中央别墅区/至尊水生活,21,纯粹领域,项目简析：,离市区近的城市别墅；周边无可依托的自然环境，密度较大，别墅感觉不强；主打城市别墅概念、价格；案场、形象包装较差,备注：,共100套，总价约108万（239 m,2,）,纯粹领域，城市别墅！,22,通过以上竞争项目分析，扬长避短，在,激烈市场竞争中凸现本案差异性，才能找出我们在市场上的位置，找到赢得市场的突破点与制胜点！,本案近邻三所，龙脉地段、尊贵气质与氛围是其它项目绝对无可匹敌的；同时，本案离市中心并不远，从迎宾路到花园路，交通便捷通畅，可谓是真正意义上的“离尘不离城”。这将是本案推广的核心卖点之一。,23,另一方面，就产品来看：本案一期森林透天别墅的创新设计给人清新、通透的感觉，但森林的感觉不是太强烈，二期现实产品与之前所宣传的流水独院意境有一定反差，从项目形象高度上没有给消费者造成良好的记忆点，因此，,在三期的开发上，应注重用产品说话；从营销上应尽可能避免虚空性概念，加强体验式营销。,24,在产品方面：,从规划、建筑设计、景观等各方面精耕细作；,在营销推广上：,要大胆突破前期，放大本项目的地段优势，赋予大河龙城独有的形象与气质，现场的震撼力加上广告的影响力，将合力打造出一个精品别墅社区，全面升级大河龙城形象；同时又具备狙击竞争项目的市场价格方能有大河龙城的市场生存空间。才能获得这场“战争”的胜利。,25,第二部分、项目定位,26,一、目标客户定位,由于本项目内产品涉及比较广，主力产品从160平米左右的叠加别墅到350平米左右的双拼别墅，总价带比较宽，客户群难以集中。,项目的主体目标消费群体特征描述如下：,27,客户年龄：,叠加别墅的主力客户群年龄约3545岁；,联排和双拼别墅的主力客户群年龄为3650岁之间；,职业范畴：,私营企业主、高收入的个体经营者,企事业单位高管或,CEO,高级职业经理人,周边地市拥有灰色收入者,28,消费特征：,不太讲究性价比，讲究性能比。购买高级或顶级别墅的消费者一般不很计较产品的价格，但很关心产品品质及功能。,需要绝对私密性。这部分消费者非常独立，所以对产品的私密性要求很高,需要绝对的安全性。由于这部分人身价比较高，容易吸引外界视线，所以安全性是他们考虑的主要问题之一,非常注重产品的个性。喜欢独一无二、惟我独尊的感觉,附庸风雅。这些人购房不一定都懂行，但一定懂时尚；不一定都有品位，但一定都追求品位,崇尚自然，追求静雅,29,目标客户特征关键词：,自信，事业有成，并有上升空间；,多次置业；,时间上限制性小；,车辆只是代步工具而已；,或长期居住，或阶段性地长期休闲居住；,30,总之，这群人拥有高收入，对生活有独特的理解，关注生活质量，有较高的生活品位；对居住环境也不苟同于他人，有自己专有的生活方式。他们有闲，但又离不开城市这个创富基地、财富之源，他们需要“鱼和熊掌兼得”的生活，他们需要在城市和自然之间自由转换，私密性强。因此，我们给这群人的定义就是：,知富阶层即知识与财富双重富有的阶层。,31,二、产品定位,建筑形态：,集双拼，联排，小叠加，独栋为一体，产品丰富；临街为一部分商业用房,建筑功能：,住宅8层临街商业房。建议8层商业房做高档休闲度假型酒店。,建筑风格：,现代主义风格,户型面积：,联排约40套，240-270m,2,左右；双拼16-18套，350m,2,左右；独栋2套，500-600m,2,左右；叠加近80套，160-190m,2,之间。,园林景观：,中心十字型水系,32,三、案名定位,案名建议：红墅林溪,备选案名：红墅东方,33,为什么是“红墅林溪”或“红墅东方”？,“红墅”的创意缘起：,首先，从本案的区位（紧邻三所）发想：三所曾先后接待过毛泽东、邓小平、江泽民、胡锦涛等四代国家领导人和一些外国政要、高级代表团，有过辉煌的历史，可以说它是“红色中国”、“红色政府”的代表；,其次，从产品来看，三期建筑的屋顶均为红色；,所以，就有了“红墅”这一概念，将产品与地域文脉结合起来。,34,“林溪”：,“林溪”一词主要是从三期的景观发想创意的。,中心的十字型水系，与社区内外的各种树木，共同组成一种有林有水的生活意境，而“林溪”一词正是这种意境的概括与渲染，比单纯讲水的概念（水岸盈家）更能体现出别墅的感觉，并能与本案的一、二期的总体风格上保持统一。,所以，就有了“红墅林溪”。组合在一起即能体现别墅的意境，又很大气。,并由此衍生出三期产品属性的概念,林景溪境villa,“红墅东方”：,这是一个相对常规的创意方式，将本案与开发商“新东方置业”综合考虑。这一案名大气磅礴，置地有声！,35,四、主题概念定位,在产品之外，还要为消费者提供无法COPY的东西,即项目的主题概念。,36,主题概念是一条主线，是一个统领全局的制高点：它把构成社区的种种要素如环境、建筑、交通、配套设施、物业服务和文化统领于旗下，构成一个完整的系统；,主题概念是一种包装理念：整个项目的构成、功能、风格、规范、形象均通过它得到合理的，深入人心的阐述。同时，要营造一个实现这一主题概念的支持体系。否则在市场和竞争中，只不过是一种包装，经不起时间的考验。,37,有时候消费者买的不仅是房子，还有生活方式！,38,因此，我们提出，大河龙城3期的主题概念,国宾礼遇，上善生活,39,其内涵与支撑体系分解如下：,国宾礼遇：,位居三所附近，郑州最适合建别墅的区域，龙脉地段，尊贵气质，可媲美国宾；,与国宾为邻，与国宾走同一条大道回家，享受国宾级的礼遇；,可享受三所的配套，如高尔夫球场、各种休闲娱乐设施、,1200,亩绿色原生态杨树林；坐拥黄河湿地，依傍黄河绿色生态走廊；这些是郑州市无与伦比的珍贵资源。,美国第一太平戴维斯品牌物管中州酒店物业顾问，尊贵至上；,40,上善生活：,“上善若水”源自老子,道德经,中的一句话：“上善若水，水利万物而不争。”原意是用至清的水形容人世间最高的道德境界。,上：终极、最高的,善：为人称道的，好的，有道德的,上善：最为人称道的、最好的、最有道德的,上善生活：终极生活、最为人称道的生活、最好的、最有道德的生活,“上善”是一种生活、处世哲学。应用到本项目中，就是指博采众家之长，融会东西，贯通古今，将生活中最细微的元素塑造为极至的和谐，卓然自成一家。,从一期森林别墅，到二期的流水独院，再到三期的混合型别墅形态，统一的现代风格，丰富而不失和谐；,远离城市的喧嚣浮躁，绝对私密，又具备便捷高效的交通网络，出城入市都很快捷，在自然与城市之间找到最佳的平衡点，可谓极至和谐的上善生活。,41,有了案名和主题概念之后，,再看看如何将其包装推出！,42,主推方案：红墅林溪,VI系统延展,43,LOGO,之一,44,LOGO,之二,45,名片,46,名片,47,信封/稿纸,48,纸杯,49,手提袋/礼品盒,50,灯杆旗,51,报纸广告系列稿,52,53,54,55,56,备选方案：红墅东方,57,logo,58,名片,59,手提袋,60,灯杆旗,61,广告牌,62,五、物业服务,美国第一太平戴维斯品牌物管，带给业主国宾级的礼遇,“美国第一太平戴维斯”,有着几十年全球化的物业管理经验，有着一套非常规范的管理流程，有一支高素质的管理团队，他们在管理方式上有着自己非常独特的方面，“美国第一太平戴维斯”以往的经验和高素质的团队是我们提倡的“国宾礼遇，上善生活”的重要保障。,第一太平戴维斯（Savills）在80年代末期就确立了在中国市场长期立足的目标，并通过数年实践建立起一个遍布中国大陆的办事处网络，成为中国住宅物业市场中的领导品牌。,63,第三部分、项目营销,64,一、营销推广节奏,工程进度、重要节点及销售节奏示意图,解筹旺销,2月底 3月 4月 4月底 5.1 8月 10.1 12月,形象导入,持续,内部认购,开盘强销,第二次解筹,开盘,主体结顶,示范区开放,春展会,开工,产品说明会,二次认筹,65, 形象导入期（2007年2月中3月中）一个月,目的：,树立大河龙城三期全新形象-国宾礼遇，上善生活。,擦亮品牌形象，确立本案独一无二的别墅地位。让目标客源接触片区信息,并对项目产生期待！,为内部认购及公开强销期热销做好足够的铺陈。,二、各营销阶段策略分解,66, 策略重点：前期以媒体轰炸为突破口，软硬结合 高调亮相，锁定目标客源, 选择主流媒体大河报，选择每周三个整版广告（周二周四）的形式爆破式集中投放，时间为两周，强势入市树立品牌形象；,这一阶段主打“国宾礼遇/上善生活”的主题概念：,比邻三所，比肩国宾礼遇,起源龙脉，起源上善生活,向往上善，向往红墅林溪,67, 在广告集中投放的同时，辅之以软性文章的炒作。如:“郑州最适合做别墅的地方在哪里？” 软稿作为舆论配合硬稿高度曝光。, 户外广告：大型户外广告看板是前期树立形象的重要途径，建议在市中心繁华地段（如紫荆山附近）和花园北路选择23块大型广告看板，树立大河龙城3期全新形象；同时，用候车亭广告封杀花园路；, DM直接面向客户。,68, 进入高级场所开设外卖场。选择中州、索菲特等高档星级酒店设置外展场，主要目的在于塑造形象，扩大知名度，拦截目标客户。, 现场基地展示：售楼中心包装、工地围墙包装等, 可考虑借助公司资源，使大河龙城与新加坡或韩国高尚社区结成友好社区，可借机创造更多机会为业主提供跨国服务，如免费送业主游新加坡、韩国。, 力邀具有国际知名度的物业管理公司及智能化家居生产商加盟，共同打造大河龙城三期的上善生活。,69, 配合工作：,宣传物料准备到位：,楼书：形象概念楼书一本；产品楼书（说明书）三本：双拼、联排、叠加；,折页：产品概况综述,置业顾问名片、工作证等,以上物料均在内部认购时制作到位,70,概念楼书：,主题：上善生活,形式：一本凝聚龙脉文化及探讨“上善人生境界”的人文读物。邀请河南公众人物（商界、政界、文化界中年成功人士）进行专题写作或访谈。,目标：使大河龙城“红墅林溪”品牌进入文化传播层面，迅速提升美誉度,产品楼书：,主题：,形式：一本大河龙城产品的学术专著。从产品的每一个细节与生活的关系角度讲解人类所追求的上善生活的本意。,目标：使客户从感性认知转入对产品的理性追捧。,71,销售上：,2月下旬，销售人员培训完成、销售中心接受咨询，并对目标客户群分类, A类，具有购买诚意和购买潜力的客户；, B类，具有购买潜力的客户；, C类，无明显购买诚意但具有购买潜力的客户；, D类，向往高品质生活，愿意跻身大户行列的潜在客户；, E类，无明显购买诚意但具有社会影响力的人物；, F类，无明显购买诚意的社会名流；, G类，无明显购买诚意但具有传播功能的目标受众。,72, 内部认购期（2007年3月中4月底）一个半月,产品卖点释放，感召目标客层，积累客源，引起持续关注。,73,产品说明会/开始内部认购, 时间：3月18日 地点：三所, 方式： 邀请意向客户参加，由专家、项目的规划设计大师讲解项目从孕育到方案最终确定的过程、设计理念、产品特征等，研讨别墅发展；中间可穿插一些小节目；, 目的：积累客户，增强客户的信心，为开盘做铺垫, 邀请媒体跟踪报道（大河报、郑州晚报、目标杂志、电视台等）。,示意图参考,74, 春展会形象展示,目的：大河龙城三期新形象在专业地产市场高调亮相，使项目市场热度达到2007年第一次沸点。,要求：专业、高格调的展示设计（广告公司配合设计相关背景板、展板等）,高档次的宣传物料,展会现场设看房直通车，引导客户到现场看房,宣传物料准备：三期新楼书、折页、手提袋等,与三期气质相符的小礼品,时间：2007年4月底,75, 样板示范区开放周：揭开上善生活的“面纱”,以“邀请函”形式邀请预约客户，前期积累的A、B类意向客户到现场参观样板示范区（样板间景观示范区）。,现场准备精美礼物答谢这类客户。,示意图参考,76, 媒体执行重点, 销售信息传达（样板间、限量发售等）。, 产品的宣传。,增加特殊媒体的使用。（机场附近广告牌及航空杂志等）,中国移动全球通VIP客户短信群发。,77, 开盘、公开强销期（2007/5.18月）三个月,聚集人气、盛大公开,用卖点+情感体验征服市场；,78, 首批房源开盘，可在售楼现场举行系列公关活动配合项目销售策略。, 开盘庆典辅助活动：上善生活-名车鉴赏,名车鉴赏，作为象征身份的硬件，有不可或缺的重要地位。, 内部认购业主签约仪式：此举重在烘托产品的说服力与业内品牌，让买家产生专业信任感。, “DM精准锁定”和“媒体信息告知”同时部署执行！, 项目好感度再提升，样板间验证别墅的品质。, 8月第二批房源开始接受认购登记。,79,策略重点 , 项目开盘盛典,邀请正在跟踪的客户，曾经来过现场有购买潜力的客户参加开盘盛典。,示意图参考,80, 寻找意见领袖,可先请国内知名人士来现场观看，从他们的口中传播项目，并通过记者对现场活动及专家评论进行报导，在市场上形成广泛深远影响并形成积极口碑，让目标客户积极赶来参观，亲自体验并“释放欲望”。,81, 活动开展后的造势后续影响,活动开展后，通过记者的口吻对现场进行深入报道，形成活动的后续影响与口碑的持续传诵。, 定期在销售现场举行夜宴活动，不断吸收新的客源，积累可供经营的客户资源。, 泛CLUB营销：,除形成本案自有客户之间的口碑传播的巨大力量外，同时针对性利用郑州俱乐部的高端客户集群性，对诸如高尔夫俱乐部、网球俱乐部、高级商业俱乐部等目标重点推广。,实现预期销售，验证热销讯息，让未购到客户对剩下推出的房源充满期待。,82, 深耕经营、第二次解筹强销期（2007/10.1 2007/12）,经营已购客，衍生未购客，开发新客户！,在深耕经营期，以公关活动为主经营已购客户，并因此衍生出新的客源。是这一阶段的重要工作！,口碑传播，朋友介绍，仍然是别墅销售的重要手段！,83, 策略重点, 针对精准的目标客户做进一步交流,从前一阶段正在进行经营的客户中分析出较为精准的客户，执行深耕。,对前期圈定的客户中的有效客源再进行邀请的动作,针对那些一直未来现场的客户做出再一次邀请的动作。一方面是对前一次与这些客户做交流后的回馈，本案这一次将以感恩的心邀请这些客户，前来现场参加参观样板间活动。,这一阶段，在前面积累的客户资源中进行深耕，并有针对性进行广告宣传与活动促销。,84,金九银十再度强攻、第二批房源解筹热销讯息扩散，扩大目标覆盖范围。, 扩大媒体覆盖范围、加大广告投放力度，蓄势后的爆发，密集式的全面轰,炸。,“DM精准锁定” 和“媒体广泛覆盖”同时部署执行！,中国移动全球通VIP客户短信群发, 邀约参观持续造势，吸引目标客源亲临现场，见证上善生活。,85, 延续深耕、经营收尾期（2007/12底）,默默接近完美，冬季不寂寞，精准锁定，深耕经营已经积累客源，推出最后典藏房源！, 情景营销。 把筛选出可再经营的客户邀请到项目现场，邀请客户的答谢回馈活动礼物赠送、嘉年华酒会等。, 默默接近完美，文化跟建筑包装销售，产生与客户之间的互动，让销售更自然，销售人员可以更亲近客户。,86,策略重点：公关活动,公关活动是贯彻整个推广阶段、提升品牌与关注度的重要手段。,它可以是一个专属于某个圈子的国际交流活动；一个能引起政府官员、业界人士积极关注的活动关键在于能造成地产业界及跨行业的交流，这种交流不仅仅是大家所一贯认为的大主题讯息的研讨，更准确而言它是一种高尚生活空间的交流平台。,87,目标人群的心理分析,象征地位的大户聚会一直被高收入人群拥趸；大户市场需要真正贵族式的高品质活动；活动具有实用性，迎合大户市场的心理需求。,88,已购客户的生日聚会或名流聚会活动活动内容之上善生活, 上善生活-名酒之夜,轩尼诗等品酒品尝会，品酒已被越来越多的高收入人群誉为高雅的活动。, 上善生活-别致圣诞,圣诞哈根达斯，被誉为冰激凌中的极品，代表细微处也讲究生活品质。,89,三、销售策略建议：,价格策略参考：,选1-2套位置景观俱佳的独栋或双拼别墅进行拍卖，操纵市场高价位。,双拼别墅价格阶段性加价销控，造成市场期待感。,90,销控策略参考：,A、建议150多套房源分批推出。因此，建议首批推出房源各房型都有，每种房型的优劣势位置搭配，以试探市场反应，以供参考定价,B、通过各种手段造成稀有市场现象。,91,附件：市场扫描,92,一、郑州别墅市场概述,1、,政策限制，别墅产品稀缺，市场看好。,2003年2月18日，国土资源部发布紧急通知(45号令)，对别墅用地供应叫停。2005年，一系列国家宏观调控政策的频繁出台，停止别墅土地供应继续发挥着强大的作用，从源头上凸现别墅产品稀缺性，给别墅市场创造了发展机遇，对已经或即将入市的别墅项目无疑是一大利好。2006年郑州别墅市场供不应求，持续畅销。因此，2007别墅市场前景看好。,93,2、,财富阶层日增，对别墅等高端住宅需求多样化，市场繁荣，竞争加剧,随着河南经济的日益发展，中高端人群的数量在逐渐扩大，中高档别墅产品颇受一批成功人士的青睐，但由于一批中产阶级对于别墅生活的向往，经济型别墅也受到了市场的追捧，别墅产品的市场需求正在向多元化发展。因此，郑州的别墅市场呈现出产品层次的丰富多样性，基本上已经形成高、中、经济型、替代型等几个层次的产品，满足了不同人对别墅的需求。,94,3、,别墅零散分布，北区相对集中，市场认可较高。,在郑州，别墅主要分布在东开发区、北区、西南区和中部四个板块。其中60%以上的别墅项目集中在郑州北区（指北环以北，原107国道以西，南阳路以东，北至黄河沿岸的广大区域），郑州北区所独有的生态湿地环境已被公认为郑州市市区最佳人居环境，同时良好的自然环境、无限的升值潜力使之成为当之无愧的高尚住宅区，这里被人们称为郑州的“中央别墅区”。从最北面紧靠黄河岸的迎宾花园到九郡弘别墅、思念果岭山水、大河龙城、水映唐庄、家和万世、鹿港小镇等一系列的别墅楼盘成了北区一道亮丽的风景线。,95,东开发区有大宇颐园、东方今典、青青美庐、格林度假山庄，可谓是四墅争宠；市中心有建业森林半岛独领风骚，得天独厚的地理环境使该项目成为中原房地产市场别墅产品的代表作；西部板块的帝湖龙吟墅，成为西南顶级住宅的典范，一墅独秀。,4、,郑州市别墅的价格和高层的价格持平，总价稍高于高层。,96,二、中原别墅的发展趋势,1.资源越来越少,郑州别墅向北走的趋势很明显，城市东南方向的优势相对弱一点，而向西、向南的发展几乎不大可能。因为能用来开发别墅的资源是短缺的，要有先天优势。近来，位于郑州城南、距市区约20公里的龙湖镇似乎有了一跃而起的势头，该镇的龙泊圣地项目也囊括了部分别墅的内容，它体现了环境对于高档住宅的重要性。,97,2.物业管理将成为“瓶颈”,与普通住宅相比，别墅的物业管理标准将会更加严格，管理要求高出想象。现在真正已入住的别墅项目几乎没有，许多问题尚未浮现，未来的考验将会很严峻。,98,3.纯粹的别墅将成为主流,集多层、高层、别墅、商业街为一体的综合型项目在这个城市见怪不怪，业主的多元化并非一个好现象。纯粹的别墅项目便于管理、便于整体品位的提升、便于树立开发商的品牌形象。纯粹的、成片的别墅开发会形成聚集效应，将会引导中原别墅的未来。,99,三、20032005年别墅物业投放及销售扫描,1、2003-2005上半年别墅物业投放销售情况,100,从2003年国家开始对别墅物业用地进行控制以来，市场上一直表现出来的是销售大于投放，在国家为建设和谐的社会、尽量减小社会差距的大背景下，别墅用地还会继续从紧。,101,2、2005年1-6月份各类住宅销售平均价格及对比变化情况表,项 目,2005年2季,度均价,与1季度,相比变化%,2005年1-6月,份平均价格,同比,变化%,商品房均价,2894,7%,2781,15%,其中：住宅,2594,10%,2517,13%,多层,2286,8.2%,2253,18%,高层,3074,2.6%,3046,6%,别墅,3997,-2.6%,4029,21.8%,经济适用房,1572,1.6%,1560,13%,单位：元/平米,102,2003-2005年住宅物业售价走势,2003年至今，各类住宅物业价格稳步上升。楼盘品质的提升，外地品牌开发公司的进驻也带动了我市楼盘的建设档次、建筑材料的价格上涨，消费者普遍看好房地产市场的预期及随着城区的扩大外来人口增多所产生的较大的需求量等因素，都推动了我市住宅价格的上涨。,上半年别墅价格同比上涨了21.8%，较2004全年上涨了11.1。2006年别墅价格较之去年实现上涨新突破达到30.2%，别墅均价达到6205元/平米,103,3、2006年1-6月各行政区预售情况及同比变化情况,1-6月份与05年同期相比，中原区和惠济区的预售面积增长较多，管城区预售面积最少，仅有8.79万平方米。预售价格上二七区同比增长较快。,104,4、2006年1-6月各行政区销售情况及同比变化情况,06年上半年与去年同期相,比，除管城区的销售较去,年同期下降较多外，其他,各区的销售保持平稳增,长。各区的销售价格增长,平稳。其中,惠济区销售面,积增长了104，销售价,格则较上季度下降了,18%。,105,5、2006年11月份各类物业预售与销售对比,106,2006年11月份各行政区预售统计表,单位：平方米,107,2006年11月份各行政区销售情况,单位：套、平方米、元/平方米,108,根据以上数据分析，2006年11月份，郑州楼市别墅、高层住宅的均价较10月分别下降了5和8，但其销售套数较上月分别暴增了111和56，可见，这些数字充分显示了消费者对郑州高端住宅的强劲购买力。高性价比的经济型别墅更能赢得市场青睐。从行政区域上来看，除了金水区与惠济区外，其它区域11月份别墅的销售量均为零。,109,Thanks !,Produced by partner,&,Invisible,同路&无形机构出品,本方案版权归同路&无形传播机构所有，未经同意不得擅自使用或引用！,110,
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