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,服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,中国南京,谨呈：,1,注：项目总占地147100平米，总建面积117680平米,假设前提条件,独立别墅20套，面积区间220-280平米,酒店公寓200套，面积50平米,成立条件,独立总建筑面积：20*250,5000平米,按0.4的容积率规划，,占地12500平米,酒店公寓建筑面积：200*50,10000平米,按1.5的容积率规划，,占地6666平米,扣除独立别墅、酒店式公寓部分，项目剩余产品的占地面积,联排别墅叠加别墅花园洋房,占地面积为127934平米，总建筑面积102680平米，容积率0.8,问题一：项目面积配比的再次论证,2,求别墅与类别墅面积各为多少？,设:别墅占地面积为X, 类别墅占地面积(127934 -X),别墅的总建筑面积类别墅的总建筑面积项目总建筑面积,0.7*X+(127934 -X)*1=102680,求解别墅占地面积为,84180,平米，类别墅占地面积,43754,平米,假设：,联排别墅,容积率：,0.7,类别墅（叠加别墅、花园洋房）,容积率,：,1,叠加别墅,容积率,：,0.8,花园洋房,容积率：,1.2,设:叠加别墅占地面积为X, 花园洋房占地面积（43754-X）,0.8*X+(43754-X)*1.2=1*43754,求解叠加别墅占地面积为,21878平米,，花园洋房占地面积,21876万平米,3,扣除酒店式公寓占地面积，联排面积比,55,，套数比,49。,扣除酒店式公寓占地面积，联排面积比,95,，套数比,96。,4,关于中式与西式别墅的相关探讨？,关于,中式建筑、西式建筑是一个很大的概念，绝对不是一个简单的形式问题，而,单一的建筑本身去比较中式与西式别墅：,1、难以定论好与坏？,2、定论：,不同的市场适合不同的项目风格。,不同的客户有不同风格喜好。,5,中式住宅与西式,住宅建筑体系最大的区别在于,西式建筑是以一点往外发散的,中式建筑是由外向内收缩的,从项目自身的形态与特色思考：,6,中式住宅在传统里边首先要有个院子，各个房间都是围绕这个内院来布置和展开的，生活的中心也是以这个内院来组织的，没有这个院子，感觉就好像不是一个完整的住宅。,而西式建筑它的空间是经凑的，组合在一起，向外充分展开，屋外才是花园，并且是开放式的。,7,中式别墅更多表现出它的私密性、它的院落围合，,体现产品魅力源于建筑的自身,整个社区想要保证容积率，就必须排布更多围合式的建筑。,8,西式别墅更多表现出它的开放、共享的空间，,更多的体现出社区景观、规划、公共部分,9,对于建筑而言，关注,内在部分,与,公共空间,是两个不同的方向，但对于项目而言：,我们的项目特性：,从第二居所向第一居所转移的建筑，但是他的早期更多的是需要满足度假的功能。,大多数人的度假目的,放飞心灵、崇尚自然、放松或者说是减压,私密性、院落围合中式别墅不如崇尚开放、自由、共享的西式别墅更贴切度假主题。,判断，就度假功能而言：,10,从客户的需求来思考,喜好中式别墅客户,目标客户群,消费特征,中年及以上成功人士、金领,（40岁以上）,现在是越是成功的人士越爱穿老“土”的休闲服、越喜欢原原本本的生活，江宁的产业经济较为发达，制造业企业较多，对于这些企业的成功人士来说，选择这样一个宁静的居所无疑是非常适合的。,外籍人士,民族的才是世界的，中式风格小区，能够深深吸引一部分来自国外的人士。可以发现，中式家具、中式工艺品的热衷者往往不是中国人，而是外籍人士，他们想了解这个国度、他们想探索中华文明,高收入艺术及文化创意人士,他们喜欢个性、喜欢宁静的创作环境、喜欢标新立异的产品。,投资客,在产品类型来看，项目的产品是有差异性和较高的投资性的,港澳台人士,众所周知，对于传统的认识上，港澳台人士比大陆继承得更好，所以如项目这样得中式产品能够更容易唤起港澳台同胞的好感和认同。,11,对应客户分类来说，,偏好中式的客户族群，大多来自总价承受能力较高的客户。,神龙系：顶层的购房人士。,远海系：比较远的海外，欧美背景的海外人士,近海系：比较近的海外，日韩、东南亚，及港台背景人士,本金系：本土的，多金的成功人士,少成系：年轻的企业经营者，专业人士,白二系：白领二次置业,白一系：小白领首次置业，理由多半是结婚,渡新系：新南京人过渡型,偏好中式,受引导较强,偏向型相对较小,12,分子与分母的双重定论,市场中供应非中式的别墅的产品大,接受非中式产品的客户也比较大,中式别墅供应比较少,喜好中式别墅的客户在市场中相对也比较少,客户群体,市场供应,争夺小众市场，打造的必须是超越一般的精品物业。,13,中式别墅的规模一般都相对不大，,别墅的总建筑面积在10-20万之间,南京市场：,全国市场：,14,中式别墅不易做大盘,原因何在？,中式别墅对应产品细节需要考虑严格，只有中等规模的项目才易做出一定的特色。,中式别墅风格的产品通常延续性偏弱，对于大盘来说，风格类似性过高，在产品风格上会存在一定同质性。,结合项目来看：项目作为1200亩的大盘，用中式别墅启动市场，对后期产品风格的引导难度相对较大。,15,结合项目来看，项目是高容积率别墅大盘项目,独立别墅,花园洋房,联排别墅,叠加别墅,酒店式公寓,规划中：,多层公寓,小高层公寓,未来：,16,成功借鉴复合型社区规划万科城,低密度亲地社区的内涵,43万方建筑、1.1容积率、3万方配套，打造亲地社区。联排、花园洋房等包括前庭后院、阶梯露台、入户花园、地下车库、创意地下空间等亲地元素,景观轴,三山两涧一平地”的土地格局自然形成了片区组团和社区主轴，主轴沿线将广场、商业街、会所、前庭水景轴、绿轴串联。,广场和街道,哥伦布广场与毕加索大道对社区外开放，聚集周边人气，进一步带动社区商业的发展。,价值标杆,一期临水景观资源最好的TOHO,社区配套,位于主干道稼先路和小区干道之间，对外开放对整个坂雪岗区域服务。3万方商业和教育配套一期全部建成展示,开,放,式,广,场,九年制学校；,幼儿园,宽景,house,情景洋房,商业中心；,Loft,总占地,39.7万平米,总建面,43.7万平米,商业面积,3万平米,会所,3000平米,容积率,1.1,车位比,1:1,一期总户数,726户,TOHO,小高层,17,地中海式建筑与景观园林,建筑风格,钟楼、低坡屋顶、红瓦白墙、大尺度阳光露台、连廊、拱形花窗等细节特征，以西班牙典型建筑符号装饰的南加州建筑风格，写意浪漫中透出古朴素雅的贵气,景观园林,保留三山两涧原生地貌,营造广场、人工湖、湿地、热带植被和沿线水景等多重景观,风情商业街区自成一景,18,物业类型提供多种物业类型和面积区间,Loft,规模：,80,多套,位置：高迪中心上层，分向湖面房和背湖面房,户型：,1房1厅2,卫,面积：,68+20(送),M2,特色：公共区、私密区完全分离，客厅开阔,小高层,规模：,100,多套，,4,栋,位置：布置在临湖景观带旁，但湖景到二期才能建成,户型：,2-4,房,面积：,70-125,M2,其他：底层送入户花园,Town,House,规模：,40,多套,位置：临湖,户型：,4-5,房,面积：,220-269,平米,宽景House,规模：,100,多套,位置：布置在相对私密的社区内部,户型：,4-5,房,面积：,137-205,M2,特色：超宽向阳面，送地下室,花园洋房,规模：,200,多套,户型：,2-4,房,面积：,70-130,M2,其他：底层送入户花园,19,户型组合,情景洋房,宽景洋房,Townhouse,小高层,Loft,20,什么样的市场定位？,打造一座城,大型Townhouse亲地社区，,田园牧歌般的休闲生活,核心客户：关内以及坂雪岗工业区的的白领阶层,重点客户：,多次置业者（如四季花城老客户）以及投资客,极尽展示未来生活情景；,建立大盘气势，一举奠定大盘的社区形象；,沿袭四季花城系列的开发模式，在陌生区大规模开发,大众化生活社区,产品定位,形象定位,客户定位,启动区目标,21,问题 3,问题 1,如何成为区域不可复制的另一极,区域价值重新定位“大深圳”、“大交通”背景下的万科城，,解决目前社区位置相对偏僻和交通瓶颈的问题困扰,问题 2,如何整合资源形成区域,不可复制的另一极？,在一期开盘初期，将3万方商业、中心广场、景观园林、教育设施一并展示，未来生活场景得以充分体验看得见的未来。,万科品牌对品质保证和优质服务的承诺,以6年的本区开发经验整合三大项目资源，打造1平方公里、,100万平米住宅、1万户人家的“万科生活城”，并以四季花城,作为项目参照物，。,产品价值点如何展现？,品牌效应,如何克服区域周边配套,不成熟？,附加值,22,万科城速度突围小结,主打,townhouse,社区，突出整体高形象,产品创新，露天小高层领先目前市场，提供多种面积区间,展示未来生活场景，看得见的未来，将,3,万方商业、中心广场、景观园林、样板房全部展示,推售策略，首期所有物业类型全部推出，以,townhouse,社区的形象整体打包,整体高形象,产品创新,实景展示未来生活场景,统一形象全部推出,23,综合比较本项目与万科城，项目之间具有一定的类似型,打造长三角地区度假温泉小镇（城）,以温泉为诉求至上，国际度假小镇,核心客户：,年轻少成中产阶层以及白领二次置业,极尽展示未来生活情景；,建立大盘气势，东郊温泉大盘的社区形象；,在陌生区大规模开发，打造一个第二局所向过渡的第一居所功能的,生活社区,产品定位,形象定位,客户定位,启动区目标,24,西班牙，一个历史悠久的国度，多彩多姿的阳光国度，也是一个集浪漫与激情于一身的国度，几个世纪知名艺术家的影响，拉菲尔莱奥斯、毕卡索、米罗、高迪等对建筑、文化、艺术的浸淫，受现代简约风格的洗礼，以其美丽绝伦的自然环境和独特的建筑艺术，倾倒无数社会名流和欧洲皇室。,因此我们建议参考地中海式产品,25,26,27,28,29,30,31,32,2007.6,THE END,THANKS!,33,
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