企业商务花园独栋案例

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司,*,華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司,附件一 案例分析,1,案例目录,2,一、商务花园案例,总部基地,BDA,国际企业大道,非中心,德胜尚城,硅谷亮城,3,商务花园案例,案例名称,总部基地,BDA国际企业大道,非中心,德胜尚城,硅谷亮城,4,一、商务花园案例,总部基地,5,总部基地（ABP）,位置条件,位于北京西南四环,中关村科技园丰台园二期,紧临四环路、京开高速、京石高速，交通便利,ABP入市之前，周边商务氛围十分欠缺,6,总部基地,基本指标,总占地面积：65公顷,总建筑面积：130万平方米,商务区容积率：1.59,绿化率：50%,总投资额：约45亿人民币,建设周期：3-5年,7,总部基地,分期情况,西 区,东 区,8,总部基地,分期情况,西区,占地47公顷,302栋商务楼,21个会所,3栋酒店,总部公寓,总部购物中心,东区,占地18公顷,54栋商务楼,4万平米地下商业,9洞高尔夫练习球场,9,总部基地,分期情况,西区,由外向内,壹 期,壹 期,贰 期,叁 期,一期,20万平米，85栋,二期,20万平米，,87栋,三期,30万平米，,130栋,10,总部基地,物业风格,现代风格,装修标准,外立面：通体砖贴面，局部配氟碳喷涂铝板饰面,内部：毛坯,11,总部基地,产品形式,每栋面积,1200至6000平米，6-12层,类型,层数,面积（平方米）,组合形式,A,12,5300,2楼座组合,B,12,3300,2楼座或3楼座组合,11,3000,10,2700,C,8,2200,2楼座或3楼座组合,7,1900,6,1600,D,6,1200,4楼座组合,E,8,2200,4楼座组合,7,1900,6,1600,12,总部基地,产品形式,A型,12层,二楼座组合,电梯2部/楼座，计4台,层高,首层4.2米,标准层高3.4米,顶层高3.3米,建筑高度46.4米,建筑面积5960平米,13,A型总部楼,1,2,单层建筑面积约500平米,14,总部基地,产品形式,B型,二楼座组合或三楼座组合,电梯2部/楼座，计4台或6台,层高,首层4.2米,标准层高3.4米,顶层高3.3米,楼型,楼层数,单体面积（平方米）,B,12,3306.72,11,3031.16,10,2755.60,15,B型总部楼,1,2,单层建筑面积约280平米,16,总部基地,楼型,楼层数,单体面积,（平方米）,C,8,2204.48,7,1928.92,6,1653.36,产品形式,C型,二楼座或三楼座组合,电梯1部/楼座，计2台,层高,首层4.2米,标准层高3.4米,顶层高3.3米,17,C型总部楼,1,2,单层建筑面积约270平米,18,总部基地,产品形式,D型,6层,四楼座组合,电梯1部/楼座，计4台,层高,首层4.2米,标准层高3.4米,顶层高3.3米,建筑高度26米,建筑面积1200平米,19,D型总部楼,1,2,单层建筑面积约200平米,3,4,20,总部基地,楼型,楼层数,单体面积（平方米）,E,8,2210,7,1900,6,1625,产品形式,E型,四楼座组合,电梯1部/楼座，计4台,层高,首层4.2米,标准层高3.4米,顶层高3.3米,21,E型总部楼,1,3,单层建筑面积约270平米,2,22,E型总部楼,1,3,标准层以过廊相连,2,23,总部基地,楼型比例,面积区间（平方米）,比例,（）,1600以下,48,19002200,40,2700以上,12,24,总部基地,配套设施,会所,玛雅风格,21个分散布局，餐饮、休闲功能,总建筑面积10000平米，单体面积3001500平方米,餐厅：5060员工餐厅、3040中档、1020高档,总部大讲堂 ：1200平方米,酒店,五星级酒店：1栋，99米高，60000平方米,商务酒店：2栋，20000平方米,25,总部基地,配套设施,总部小公寓：1000余套，每套面积30-50平方米,总部购物中心：30000平方米，地上三层、地下一层,停车场,设有地上、地下停车场，一期,100,个,/,万平方米,自动管理系统包含自动闸栅、自动读卡、自动计费系统,租赁，地上停车位,150,元,/,个,月，地下停车位,500,元,/,个,月,26,配套设施分布,27,会所,28,会所,29,总部小公寓,30,五星级商务酒店,31,总部基地,项目特色,建筑风格统一：园区统一色调、颇具气势,32,总部基地,项目特色,会所形态各异：每个组团的会所颜色、形状均不相同，增强生气,33,总部基地,项目特色,会所形态各异：每个组团的会所颜色、形状均不相同，增强生气,34,总部基地,项目特色,会所形态各异：每个组团的会所颜色、形状均不相同，增强生气,35,总部基地,项目特色,组团布局方式：不同的楼型以绿地、水景围合成一个个组团，增强每座楼宇的采光效果与景观均好性,36,总部基地,项目特色,组团布局方式：不同的楼型以绿地、水景围合成一个个组团，增强每座楼宇的采光效果与景观均好性,37,总部基地,客户类型,行业类型,包括钢铁、自动化、铁路系统、航空航天、电信、金融、医药等,化工、钢铁、汽车等制造类企业占总量的43,电信、电子、软件等高科技企业占总量的23,38,总部基地,客户类型,地域范围,北京：70,外地：25,北方企业为主，尤以河北居多,其余多为全国性大型企业,国外：5,39,总部基地,客户类型,企业性质,国资委企业,民营企业,合资企业,外资企业,40,总部基地,租售情况,可售可租,销售价格：一期开盘价为6000元/ 平方米，二期开盘价7150元/ 平方米， 现均价7900元/ 平方米,租金：3.5元/天平方米,物业管理费：4-5元/平方米月，保安由园区统一提供,41,总部基地,经验借鉴,成功,创新产品形式：商务花园的出现，导致市场需求集中放量,整合“总部”概念：冠名“总部基地”，抬升项目形象,宣扬总部经济：以“经济现象”大造声势，标榜项目现实性与前瞻性,引入庄家客户：增强购买信心、提升项目档次,中国诚通集团,中国铁通集团有限公司,中华通信系统有限公司,中国航天时代电子公司,中牧实业股份有限公司,中成进出口股份有限公司,正泰集团,德龙钢铁,42,总部基地,经验借鉴,不足,设备设施档次较低：建筑的节能性能较差、立面材料也较为低档，导致其对于国外或全国知名企业的吸引力大为降低,配套考虑不周：基本便利性配套投入使用期过晚，总部基地不得不将一整栋办公楼暂时作为员工食堂、会所之用，造成资源的极大浪费,后期动力不足：对园区推广没有合理、系统的营销策略及宣传计划，前期造势没有得到后期的延续，客户层次也逐渐走低（主要体现在后期楼型面积逐渐减小）,43,一、商务花园案例,BDA,国际企业大道,44,BDA国际企业大道,位置条件,北京东南五环,亦庄北京经济技术开发区内,国际企业大道入市之前，已有数十家世界500强企业在亦庄投资建厂，产业氛围浓厚,45,BDA国际企业大道,基本指标,总占地面积：12万平方米,总建筑面积：约11万平方米，其中地上部分9万平方米,容积率：0.77,绿化率：41%,46,BDA国际企业大道,分期情况,由外向内分三期开发，一期面积3万平米,壹 期,贰 期,叁 期,47,BDA国际企业大道,物业风格,全区统一的现代简洁风格,各个楼宇采用不同的色彩搭配及外形构造,48,BDA国际企业大道,产品形式,每栋面积10003000平方米，3-4层,49,BDA国际企业大道,产品形式,A型,地上四层、地下一层,独栋,提供1部电梯的井道，不提供电梯设备,单层面积427.16平米,建筑面积1649.83平米,50,BDA国际企业大道,产品形式,B型,地上三层,二楼座组合,无电梯,单层面积893.61平米,建筑面积2571.96平米,51,BDA国际企业大道,产品形式,C型,地上三层,二楼座组合,无电梯,单层面积839.58平米,建筑面积2174.29平米,52,BDA国际企业大道,产品形式,D型,地上四层，地下一层,独栋,提供1部电梯的井道，不提供电梯设备,单层面积624.78平米,建筑面积2184.78平米,53,BDA国际企业大道,产品形式,E型,地上三层，地下一层,独栋,提供1部电梯的井道，不提供电梯设备,单层面积720.27平米,建筑面积2171.54平米,54,BDA国际企业大道,楼型比例,55,BDA国际企业大道,楼型比例,二、三期2200平方米的比例更大，可知一期销售给予了乐观的市场验证；增加了3000平方米的大户型，对项目档次起到了一定的提升作用,面积,（平方米）,比例（）,变化（）,一期,二、三期,1600,27,11,16,2200,53,59,6,2500,20,11,9,3200,0,19,19,56,BDA国际企业大道,装修标准,外立面,一期：仿石或金属涂料作为实墙装饰材料,二期：外立面采用面砖,局部玻璃幕墙,内部,毛坯,57,BDA国际企业大道,配套设施,会所,一个为独立会所，另一个为售楼处,独立会所有2500平方米，形式区别于办公楼,设有公共会议室，设备齐全,包括休闲餐吧、员工食堂、小型超市、健身中心等,停车位,每个办公楼赠送8-10个车位,地上停车位出租，150元/个,月,58,BDA国际企业大道,项目特色,建筑风格与楼体形式多样化，适合小规模园区突出形象,59,BDA国际企业大道,项目特色,阳台、露台等细部的设计，使每一楼型价值最大化,60,BDA国际企业大道,项目特色,阳台、露台等细部的设计，使每一楼型价值最大化,61,BDA国际企业大道,项目特色,阳台、露台等细部的设计，使每一楼型价值最大化,62,BDA国际企业大道,项目特色,小尺度绿化景观更具实用性,63,BDA国际企业大道,项目特色,小尺度绿化景观更具实用性,64,BDA国际企业大道,客户类型,行业,高新技术产业,能源产业,时尚产业,地域,绝大部分为北京企业,个别国外企业,无外地企业,65,BDA国际企业大道,客户类型,部分入驻企业名录,西班牙泰尔文特控制系统(北京)有限公司，1600平米,北京爱捷洲际科技有限公司 （evejoin），1600平米,迪泰柯申信息技术有限公司,黄金集团,中石油天然气管道投资有限公司 ，2200平米,北京白领服饰有限公司设计中心及总部 ，5000平米（25002）,北京科曼-维斯凯（viscap）服饰有限公司，2200平米,资生堂（中国）研发中心，3000平米,66,BDA国际企业大道,租售情况,只售不租,售价：一期均价6400元/平方米，二期均价6800元/ 平方米,各楼型销售情况都很好,67,BDA国际企业大道,经验借鉴,成功,依托亦庄开发区的成熟氛围，抓住市场空间，开发区域内的升级产品,10003000的面积区间，适应市场需求，同时具有灵活的组合空间,形象丰富，6种楼型6种立面，丰富了视觉观感，弥补规模缺陷,对于细部的关注，在整栋物业销售中尤为重要,68,BDA国际企业大道,经验借鉴,不足,一期3万平米，弧线形排布，甚显单薄，不足以展示整体形象,楼宇布局过密，缺乏私属感与档次感,受规模影响，自身配套匮乏、公共空间不足,69,一、商务花园案例,非中心,70,非中心,位置条件,北京东五环外,朝阳与通州交界处,紧临朝阳北路，交通条件一般,北京东部唯一的低密度办公物业,不属于开发区或科技园，不属任何成熟商务或商业区,未来规划为办公区，目前周边发展缓慢，无商务氛围,71,非中心,基本指标,总占地面积：约为39公顷,总建筑面积：45万平方米,容积率：0.91,建筑密度：22,绿化率：30.8,72,非中心,分期情况,由内向外开发，三期为会展中心、临主路,一期,占地：100700平方米,建筑：138858平方米,28栋办公、4栋会所,办公：114558平方米,会所：24300平方米,壹 期,贰 期,叁 期,73,非中心,物业风格,现代,装修标准,外立面：全玻璃幕墙,内部：毛坯,74,非中心,产品形式,每栋面积25003500平方米，4层,3个矩形与1个圆形建筑构成一个组团,75,非中心,楼型比例,7个组团,每组团由1栋水滴形建筑与3栋矩形建筑构成,会所,楼型,面积（平方米）,比例（）,水滴,3500,25,矩形,2900,50,2500,25,76,非中心,楼型比例,其中一个组团分层销售，单层面积6001000平方米,户型,面积,（平方米）,户型比例,（）,一,3500,19,二,2900,32,三,2500,16,四,500-900,33,77,非中心,配套设施,会展中心：10万平方米,会所：24300平方米,商务会馆：会议、商务服务、邮局、银行、客房、超市、洗衣房,休闲健身中心：篮球馆、保龄球、羽毛球、乒乓球、桑拿、台球、健身房、游泳馆,餐饮娱乐：餐饮、咖啡厅、美容美发,停车位：地上地下共728个,78,会展中心,79,会所,一期平面,80,非中心,项目特色,相对独立的小组团，为大客户提供整购的可能,81,非中心,项目特色,每个组团的楼与楼之间，通过二、三层的整体平台相连，首层树冠上部构成独特的空中植被,首层,二、三层,82,非中心,项目特色,外立面采用lowe玻璃，大落地窗提升项目的观景效果,83,非中心,项目特色,水滴形建筑底层架空，设花园，构成半私密半公共的交流空间,84,非中心,客户类型,行业以工业企业总部为主,目前签约部分客户包括,四川某工业集团：1组团，12000平方米,维维豆奶：2栋，6000平方米,某信用卡公司：1栋，3500平方米,同一首歌：1层，800平方米,85,非中心,租售情况,可租可售，也可带租约销售,售价：8000元/平方米，租金未定,目前已销售23000平方米，销售速度较为缓慢,86,非中心,经验借鉴,成功,独特的园区规划与建筑设计：既非处于成熟商务区、又不享受任何优惠政策，除北京的“首都”地位对非中心的支撑作用外，独特的园区规划也起到了重要的作用,一期位置与功能选择十分合理,由于会展中心必须临主路，非中心选择由内向外开发,虽然一期距离主路较远，但面前的大面积绿地提升了一期形象，也具备更大的升值空间,一期会所同时建设，且功能齐全，极大的增强了企业的购买信心,87,非中心,经验借鉴,不足,没有实现现楼销售：在各种条件均不利的情况下，没有样板楼的展示作用，难以建立园区形象,推广策略与销售理念欠缺,非中心2003年即开始销售，但对于市场了解不够，尤其没有主动引入庄家客户，导致项目一度封盘,2005年重新入市后，商务花园早已被市场所熟识和认可，非中心则仍以“现象”进行宣传，而忽略客户最关心、也是项目最具优势的建筑形象、独特空间等，导致大量推广资金的浪费,88,一、商务花园案例,德胜尚城,89,德胜尚城,位置条件,位于北京北二环，紧临德胜门,属中关村科技园德胜分园,90,德胜尚城,基本指标,占地面积：22047平方米,总建筑面积： 71662平方米，其中地上建筑面积4.6万平方米,绿化率：24.5,容积率：2.08,91,德胜尚城,物业风格,现代,装修标准,外立面：劈开砖,内部：公共部分精装修,92,德胜尚城,产品形式,七栋独栋写字楼,地上5层，地下2层,面积区间为36009400平方米,商业,93,德胜尚城,配套设施,沿814米宽斜街布置咖啡、展示等,四合院、东南角地下一层为集中商业,停车位,498个，108辆/万平方米,94,德胜尚城,项目特色,德胜门的文化挖掘,将7栋写字楼比喻为北斗七星，聚首于龙脉之上,“德胜门龙脉嫡传，上应七星，龙踞之所”,“七星拱北、德胜天下；厚德载物、德胜尚城”,中式庭院,斜街：连接南北两端主、次入口广场，并串起所有胡同和单体建筑,庭院：每栋单体有独特庭院，或古槐、或下沉或演化室内中庭,胡同：七栋单体小楼之间形成空间，意为北京的“新胡同”,古朴的建筑立面与装修风格都与德胜门相得益彰,95,德胜尚城,项目特色,特色屋顶观景,每栋建筑屋顶露台设计了一到两个观景办公室,满足接待、会议、休息多重需求,局部设计2米高的围墙，配合不同主题，在屋顶形成独立院落,精品休闲商业配套,新建仿古四合院，其功能为茶室或会所,斜街内部首层布置部分咖啡厅、商业及展示用房，为写字楼内部人员使用，为斜街增添了活跃的气氛,96,德胜尚城,项目特色,挖掘区域文化内涵，将7栋写字楼比喻为北斗七星，聚首于龙脉智商，“德胜门龙脉嫡传，上应七星，龙踞之所”,总体布局,97,德胜尚城,项目特色,挖掘区域文化内涵，建筑立面、装修风格皆与德胜门相互辉映,远处的德胜门,98,德胜尚城,项目特色,立面,99,德胜尚城,项目特色,大堂,100,德胜尚城,项目特色,电梯厅,101,德胜尚城,项目特色,楼梯青砖墙壁,102,德胜尚城,项目特色,卫生间,103,德胜尚城,项目特色,观景办公室,104,德胜尚城,项目特色,观景办公室,105,德胜尚城,项目特色,观景办公室,106,德胜尚城,项目特色,配合不同主题，在屋顶形成独立院落,107,德胜尚城,项目特色,配合不同主题，在屋顶形成独立院落,108,一、商务花园案例,硅谷亮城,109,硅谷亮城,位置条件,位于北京北五环以外,上地信息产业基地入口处,周边高科技企业密集，具有强势的产业支撑,110,硅谷亮城,基本指标,用地总面积：119021平方米,建设用地面积：101479平方米,总建筑面积：261832平方米，地上192811平方米,商业建筑面积：50400平方米,办公建筑面积：142411平方米,建筑密度：35,绿化率：53,容积率：1.9,111,硅谷亮城,物业风格,现代风格,装修标准,外墙采用玻璃幕和实体相结合,112,硅谷亮城,产品形式,16座多层建筑，建筑层数3、5、6、7 层,9栋独立式办公楼,两组6栋7层集中式办公楼,113,硅谷亮城,楼型比例,独立式办公楼,集中式办公楼,商业,114,硅谷亮城,楼型比例,独立式办公楼面积区间为380013800平方米,115,硅谷亮城,租售情况,只售不租,均价8800 元/ 平方米,可分拆半栋出售,116,硅谷亮城,经验借鉴,商业填补区域空白：上地区域内部多为小型便利性商业，周围居住人口也较多，对于集中商业的需求较大,办公楼产品同质化：上地区域内均为各大IT企业独栋研发用房，硅谷亮城独立式办公楼单体面积与区域内建筑相似，但在政策与价格方面并无优势，销售缓慢,商务配套缺乏：上地区域虽发展多年，但酒店。会议中心等商务设施十分缺乏，硅谷亮城自身也没有设置商务配套，无法满足大企业的办公要求,117,二、产业园区案例,中关村软件园,北京永丰产业基地,大连软件园,浦东软件园,118,二、产业园区案例,中关村软件园,119,中关村软件园,位置条件,属于中关村科技园海淀园，是北京市IT业最为集中的区域,地处成熟上地信息产业基地西侧，周边已有众多IT企业总部,120,121,中关村软件园,一期基本指标（二期规划中）,占地面积：139公顷,总建筑面积：61万平方米,容积率：0.443,绿化面积：30万平方米，绿化率近54.6,建筑密度：14.6,122,中关村软件园,分期情况,由外向内开发,一期139公顷,二期160公顷,上地信息产业基地,软件园一期,软件园二期,123,中关村软件园（一期）,产品形式,平均建筑层数3层，单体建筑面积880046000平方米,124,中关村软件园（一期）,地块划分,最小地块1.09公顷，最大4.36公顷，23公顷内最为集中,125,中关村软件园（一期）,配套设施,软件广场：5.8万平方米，酒店、会展、俱乐部、餐饮、商业购物,126,中关村软件园（一期）,配套设施,康体中心：1.4万平方米，半地下，内设羽毛球场、篮球场、网球场、乒乓球、壁球和标准游泳池等健身项目,127,中关村软件园（一期）,配套设施,软件出口服务中心,6.8万平方米,分为“园中园”、软件加工区、培训中心、电子商务服务中心、软件工程师公寓等五部分,餐饮,大型配餐中心,若干员工食堂,地下小吃街,128,中关村软件园（一期）,配套设施,停车位,共5300个：地面路旁泊车位300个，公共商务区两座停车楼泊车位1300个，各研发组团16个“浮岛”内各自采用地下、地面、林中等多种停车方式，泊车位2700个,公共商务区65辆万平方米，研发区150辆万平方米,地上车位视公司购买情况予以赠送，地上车位出租150元/个月，地下车位出租350元/个月,129,中关村软件园（一期）,园区特色,景观分隔离绿带、中心绿地、森林绿地、庭院绿地、水面5部分,园区中心绿地，长约750米，宽100-220米,中心水面，面积约2.8公顷，容水量约4万立方米,购地企业可在满足园区基本要求的情况下，自行规划建设,130,131,132,133,134,135,136,中关村软件园（一期）,入驻企业,企业规模,除数十家领头企业购地自建之外，还有大量的中小型公司,一期已经签约的130多家企业，人数在50人以下的中小型公司占企业总数的80左右,企业类型,软件开发企业,其它行业软件研发机构,137,企业,允许建筑面积（平方米）,面积小计（平方米）,面积比例,企业个数比例,ORACLE,46200,89600,23.90%,10.53%,港湾,43400,信威,30200,117500,31.34%,26.32%,华夏科技,24200,中欧工商学院,21700,百校信息园,21400,IC企业,20000,待定,19250,167850,44.77%,63.16%,启明星辰,17600,汉王,16500,红钻,15900,东软,14300,方州,14100,大洋,14100,和达科技,13200,普天慧讯,12100,中国高新,11000,国永融通,11000,中国银联,8800,总计,374950,374950,100.00%,100.00%,138,中关村软件园（一期）,招商方式,土地出让：楼面地价平均2600-2700元/平方米,楼宇出售：11000 元/ 平方米,楼宇出租：3.5元/平方米天（含物业）,139,中关村软件园（一期）,服务内容,产业联盟,数字园区,通讯基础设施：骨干网络、无线网络、信息安全体系、通讯服务,电子商务：电子商务平台、企业信用评测系统,人员服务：网上教育培训系统、人才网上服务平台、服务信息系统,园区管理：地理信息、监控系统、一卡通管理系统、交通管理系统,企业服务：一站式办公、多媒体客服、视频会议、数字化服务,140,中关村软件园（一期）,服务内容,技术支撑系统,141,中关村软件园（一期）,服务内容,人才培训,6000平方米培训基地,配套软件工程师公寓,各类主流技术的专用实验室、无线网络环境和现代化的教学设施,与国内外知名培训机构合作，引进主流课程体系,142,中关村软件园（一期）,服务内容,孵化器,143,中关村软件园（一期）,经验借鉴,完全独立的分期开发,首发选择紧临上地信息产业基地地块，以便借助成熟区域氛围,一期独栋办公楼、孵化器、服务中心、配套设施等已基本齐全,二期灵活性强，可依据一期开发经验进行规划、产品的调整与改进,这种开发模式，适用于政府支持力度大、资金压力小的开发园区,144,中关村软件园（一期）,经验借鉴,地块划分过大,一期地块划分2公顷以上占71，但一期客户与来访客户普遍认为地块划分过大，2公顷以内较为合适,集中景观资源的浪费,中关村软件园绿化率达到55，但分布过于集中,集中绿地中及集中水面的周围，都没有设置休憩空间，景观利用率低,145,中关村软件园（一期）,经验借鉴,配套布局过于集中，且严重滞后，造成入驻企业的不便,146,