如何突破房地产工程管理瓶颈x

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,如何突破房地产工程管理瓶颈,现代工程管理体系的破解之道,1,提出工程管理瓶颈的背景,中国的工程管理缺少技术标准吗？,2,提出工程管理瓶颈的背景,房地产的工程建设中有多少高新科技吗？,3,提出工程管理瓶颈的背景,都在管理工程质量。为什么还会出现问题？,甲方工程部,监理公司,施工单位,4,突破房地产工程管理瓶颈,一、房地产企业工程管理出现的主要问题,三、国内标杆企业如何破解工程管理瓶颈,四、房地产工程管理的系统解决方案,五、如何建立破解执行力瓶颈的管理工具,二、房地产企业工程管理的薄弱环节,5,房地产企业工程管理出现的主要问题,一、房地产企业工程管理容易出现的问题,二、房地产企业工程质量缺陷带来的影响,三、房地产工程质量问题为何屡禁不绝,四、新形势下房地产企业对工程管理的要求,6,一、工程质量经常出现的问题, 结构安全性质量问题, 适用功能性质量问题, 使用功能性质量问题, 观感修复性质量问题,刑事责任,巨额赔偿,投诉赔偿,影响销售,投诉赔偿,影响品牌,7,房地产企业工程质量缺陷带来的影响, 房地产工程质量缺陷对企业利润的影响, 房地产工程质量缺陷对企业销售的影响, 房地产工程质量缺陷对后期索赔的影响,8,房地产工程质量问题为何屡禁不止, 房地产企业工程管理的七大短板, 新形势下房地产企业对工程管理的要求, 外部资源对房地产工程管理的影响,9,房地产企业工程管理的七大短板, 工程管理短板一：,大多数房地产企业只有偏重于管理的工程,管理程序，没有建立与之配套的工程管理,标准和施工技术标准,仅靠笼统的工程管理程序，实际工程管理,中，依然无法解决针对具体某专项工程的,质量管控重点,10,缺乏工程管理标准和工程技术标准, 某知名地产公司的工程管理程序：,程序只能规定应该做什么？在什么是时间做？由谁来做？但无法告诉工程人员如何做？,11,缺乏工程管理标准和工程技术标准, 与工程管理程序配套的工程质量控制指引：,为了解决如何做的难题？作业指引能够告诉工程人员如何做？但无法告诉工程人员应该做到什么标准，控制的要点和技巧是什么,12,缺乏工程管理标准和工程技术标准,厨卫渗漏可以依靠工程管理程序解决吗？,甲方通常对厕浴间防水闭水试验的检验要求,防水涂层闭水试验,防水保护层闭水试验,厕浴间整体移交闭水试验,整体结构闭水试验（重点检查孔洞、墙角、管井）,饰面层闭水试验,13,缺乏工程管理标准和工程技术标准,结构砼存在蜂窝、裂缝,技管人员,操作人员,奖惩不明,忽视质量,专检不认真,技术交底不清,自检不认真,施工人员,厕浴间施工漏水,厕浴间防水,常见工程,质量问题,原因分析,管根、地漏密封膏未封严,管道穿楼板吊模灌缝质量差,暗埋在垫层内的管道漏水,涂膜防水层空鼓开裂出现渗漏,细部构造附加防水层不规范,垫层、找平层坡度不合理、反坡,卫生间墙体出现渗水,管道穿楼板吊模灌缝质量差,预留洞口尺寸形状不规范,预留洞口断面未凿成毛面,预留洞口及边缘未清理,预留洞口吊模不规范,UPVC,管道附着力差,灌缝砼材料质量不合格,灌缝不密实，工艺不合格,灌缝砼不养护,14,缺乏工程管理标准和工程技术标准,房地产企业真的不需要施工技术标准吗？, 很对国家标准工艺图集在实际施工过程中是,不具备操作性的：,地下室外墙地下室外墙后浇带、施工缝，按防,水要求需要设置止水钢板，如果剪力墙中设置,有框架柱，往往出现规范执行的冲突,15,缺乏工程管理标准和工程技术标准,框架柱箍筋与止水钢板之间应如何处理？,钢板开洞，影响防水质量，存在渗漏隐患,割断箍筋，影响箍筋约束混凝土的能力,不放逐箍筋，违反柱子箍筋加密要求,16,缺乏工程管理标准和工程技术标准, 总包和门窗单位为什么愿意采用净口安装：,施工交叉少、施工速度快、施工工艺简单, 甲方有些工程人员也愿意采用净口安装：,无需考虑门窗到货影响总包抹灰进度、有利,于成品保护,17,缺乏工程管理标准和工程技术标准, 净口安装的缺点：,采用净口安装，门窗框固定无法使用固定片，只能采用膨胀螺栓固定，增加渗漏隐患。采用剔凿安装固定片后修补抹灰，因前后抹灰层收缩问题，极易产生空鼓开裂。且后修补观感性观感性不理想,抹灰洞口偏差误差不易控制，门窗加工前往往需要实测实量，总包单位省事，但对门窗工期保障不利,18,缺乏工程管理标准和工程技术标准,采用窗户四边先正糙（不收光），往往因为前后抹灰间隔时间过长，极易产生空鼓开裂，存在渗漏隐患,发泡胶只有一定的防水能力，耐候密封胶未留槽，薄弱处极易老化开裂，产生渗漏隐患,19,缺乏工程管理标准和工程技术标准, 国家相关验收规范不能满足企业质量控制需要：,房地产企业重点关注的门窗防渗漏没有任何检验项目和针对性的检验要求,对检验项目没有约定明确的检验方法，不利于现场实际操作,20,缺乏工程管理标准和工程技术标准,门窗洞口砌体收缩变形大,技管人员,操作人员,奖惩不明,忽视质量,专检不认真,技术交底不清,自检不认真,施工人员,铝合金门窗安装渗漏,铝合金,门窗安装,常见工程,质量问题,原因分析,门窗安装固定不符合要求,门窗洞口偏差大、处理不当,门窗框塞缝不密实,洞口表面装饰滴水、坡水处理不当,门窗框塞缝不密实,窗框与洞口缝隙未清理干净,窗框与洞口间隙不干燥,门窗下框未用防水水泥砂浆,PU,发泡胶未连续施打,水泥砂浆配比不合格,PU,发泡胶充填不饱满,垫块未清理做二次填充,防水水泥砂浆塞缝不密实,门窗框塞缝外侧未做防水处理,土建施工埋设固定点不当,门窗框成品保护不当造成渗漏,21,缺乏工程管理标准和工程技术标准,铝合金窗应做的试验检验项目,22,缺乏工程管理标准和工程技术标准,外墙腻子平整度差,技管人员,操作人员,奖惩不明,忽视质量,专检不认真,技术交底不清,自检不认真,光泽不匀,褪色变色,粉化,施工人员,光泽不匀,外墙涂料施工,外墙涂料,常见工程,质量问题,原因分析,起泡剥落,附着力差、剥离,气泡,泛碱,遮盖力差,底涂、面涂厚度不匀,未能有效湿接，接痕明显,腻子厚度不匀，吸附性不同,同一墙面使用不同批号产品,基底温度过高、涂料干燥过快,底涂、面涂厚度不匀,23,缺乏工程管理标准和工程技术标准,针对涂料不同批次补货色差制定的管理标准,24,房地产企业工程管理的七大短板,大多数房地产企业往往只关注施工现场的工程,质量管理，却没有企业完整的工程质量保证体,系，忽视了工程质量的构成并不完全是施工现,场决定的。对设计阶段工程质量保障、合约条,款工程保障、招标采购工程质量保障缺乏重视, 工程管理短板二：,25,缺乏企业工程质量保证体系,某项目外墙设计有外墙空调板用于,放置空调室外机，图纸设计审查没,有问题，施工单位按规范要求施工,监理单位按图纸及规范验收合格，,甲方工程部复检合格。项目交付半,年后，几乎所有空调板根部都出现,外墙渗漏。开发商为此付出巨额索,赔,26,缺乏企业工程质量保证体系,施工图设计的空调板（常见设计做法）,根据此图，简单分析造成上述质量问题的原因,27,缺乏企业工程质量保证体系, 技术原因分析：,下暴雨时，雨水排放不及，造成地漏处外墙根,部积水，从而发生外墙渗漏,28,缺乏企业工程质量保证体系, 设计阶段工程质量控制应该解决的问题：,空调板也需要详细的防水设计，取消有组织排水型式，强调排水坡度，有利于加快排水；设计混凝土反梁，有利于堵水。通过防堵结合，彻底杜绝了空调板根部渗漏的隐患,这张图纸还有没有问题？,29,缺乏企业工程质量保证体系, 检验手段缺陷分析：,外墙淋水试验重点检查的是外门窗的防水性能,和防水质量，对于阳台和露台有闭水试验检验,要求，而对类似空调机隔板没有专项防水检验,要求,通过设计改进和专项施工质量控制要点的过程,管理，此处不必增加额外的专项检测,30,缺乏企业工程质量保证体系, 管理缺陷分析：,国家标准图集中没有此处可选用的标准节点，,设计单位不清楚设计控制要点,甲方工程部、设计部及监理单位不清楚重点部,位的防渗漏设计审查要点，图纸审查未发现,施工单位对关键防渗漏部位没有专项防渗漏体,系施工方案,31,缺乏企业工程质量保证体系,某项目为外墙外保温，采购部采购了某,品牌的外墙弹性,涂料，施工单位严格按,工艺要求施工，监理单位按图纸集工艺,要求验收合格，甲方工程部复检合格。,结果项目交付不到三个月，外墙涂料大,量出现龟裂、开裂、剥离、泛碱等质量,问题，部分出现外墙渗漏,32,缺乏企业工程质量保证体系, 技术缺陷分析：,在外保温体系的基层上施工涂料，相比于传统,在抹涂于混凝土及各种砌筑墙体上的水泥砂浆,基层上存在着很大区别，对涂料施工的要求要,高很多。这是由于外保温体系构造设计和材料,性能差别较大所造成的,33,房地产企业工程管理的七大短板,过渡依赖施工单位、监理单位、设计单位的管,理水平和质保体系，缺乏对施工单位喝监理单,位主动输出型的有效管理, 工程管理短板三：,34,房地产企业工程管理的七大短板,过度强调现场工程师的质量意识和执行力管理,忽视通过加强技术管理，采取有效的技术措施,和技术手段预防工程质量问题的出现, 工程管理短板四：,35,忽视技术管理的重要性,某小高层项目首层设有私家小院，施,工单位在外架及塔吊井架拆除后开始,挖土、做围墙基础，砌小院围墙。施,工中普遍出现工期长、影响到市政环,境工程进场施工。同时小院围墙在不,同程度上均出现下沉，导致墙面开,裂，引起业主投诉,36,忽视技术管理的重要性, 施工图中设计小院围墙的常见形式,37,对质量细节关注不够,外墙抹灰前容易忽视的隐蔽验收：,穿墙螺杆孔洞应填塞密实, 为保证防水砂浆与墙体结,合密实，穿墙的,PVC,套管,应用电钻剔除, 螺杆孔洞中部宜采用聚氨,酯发泡剂灌入发, 内外管口至少,3cm,深，抹,灰前采用防水砂浆分别塞,实,38,对质量细节关注不够,脚手架的工字钢挑梁洞口, 采用掺微膨胀剂的细石混凝土二次灌缝, 采用渗透水泥结晶防水涂料均匀涂刷两,遍，涂刷范围超出堵洞洞口各,100,39,对质量细节关注不够,防开裂钢丝加强网, 砌体与混凝土构件交界处应挂钢加强网, 有网现浇混凝土外保温体系与其它保温,体系交界处应挂钢丝加强网, 钢丝加强网与各基体的搭接宽度, 分格缝处钢丝网应断开,40,对质量细节关注不够,出外墙孔洞, 出外墙孔洞如空调孔洞等，宜在抹灰前,先进行开洞，以免后开洞对外保温造成,破坏产生渗漏隐患, 出外墙孔洞应注意坡度要求，内高外低,不放空调套管或放置不规范，往往造成外墙渗漏，不是从空调洞，而是从缝隙中渗入外墙,41,对质量细节关注不够,门窗洞口误差和修补不规范往往造成外墙渗漏：,门窗框洞口尺寸预留过大，处理不当，易造成开裂渗水。当偏差修补厚度超过,50,时，应按图加筋支模浇,C20,细石砼进行修补,42,对质量细节关注不够,南方及暴雨多发地区的外门窗塞缝要求：,防水应做在保温层之下，超出窗洞与外墙面搭接应不小于,150,，对,于外墙饰面砖，为防止勾缝处形成渗水通道，搭接宜放宽至,300,43,对质量细节关注不够,网格布翻包：铺贴聚苯板的起始和收头处，网,格布一定要翻包，这可保证网格布受到的应力,能可靠地传到结构墙体,实际施工中，施工单位往往图省事，,网格布没有翻包现象极其普遍,44,忽视技术管理的重要性,外墙贴砖时，我们往往关注粘贴牢固、勾缝,严密，有多少专业工程师关注排砖,排砖不当引起的外墙渗漏不在少数，但大多数,专业工程师往往忽视这一细节的控制,45,对质量细节关注不够,挑檐等突出外墙部位采用上砖压下砖，适当突出,5,起到滴水线的作用，避免砖缝渗水,下部阴角处平面砖顶立面砖，利用雨水重力作用避免砖缝渗水,46,对质量细节关注不够,卫生间降板高差往往不进行构造厚度核定：,一般设计卫生间结构降板,6,10,，卫生间门槛处高差一般为,6,10。,减去常用埋地管道,PE,管外径（多为,2.5或3.2）,，还剩,2.8,6.8，,扣掉防水找平,层,2,和保护层,2，,还剩下,-1.2,2.8,大家各自管辖的项目卫生间降板是多少？,47,房地产企业工程管理的七大短板,部分房地产企业的质量文化和质量行为准则不,清楚，实际执行过程中往往当质量与成本出现,矛盾时，往往牺牲质量，不能正确看待质量与,成本的平衡关系，忽视质量成本的构成, 工程管理短板六：,48,不能正确看待质量成本, 不能从质量角度综合分析带来的损失：,49,房地产企业工程管理的七大短板,部分房地产企业未建立系统的工程进度保障体,系，忽视工程进度内部管理、外部管理和输出,管理综合管控的重要性, 工程管理短板七：,50,新形势下企业对工程管理的要求, 房地产业务经营模式的演变及背景, 新形势下房地产企业对工程质量的要求, 新形势下房地产企业对工程进度的要求, 新形势下房地产企业对工程成本的要求,51,房地产业务经营模式的演变及背景, 行业竞争加剧引起经营模式的演变,以生产 为中心,以利润 为中心,以客户,为中心,以销售,为中心,房地产 发展初期,促销广告 包装差异,提高效益 降低成本,客户导向 产品服务,拼资金、拼规模、拼政府关系,52,房地产业务经营模式的演变及背景, 业主维权意识的不断提高, 对功能的严格检查, 对观感的高度重视, 对细节的认真查验, 对合理性、舒适性的追求,53,房地产业务经营模式的演变及背景, 多项目、跨地域规模化发展引起的演变, 自然环境的不同, 社会环境的变化, 管理跨度的增加, 信息增加，沟通困难, 成本增加,54,房地产业务经营模式的演变及背景, 内、外部资源管理能力水平的演变, 外部资源管理能力的下降, 内部分工细化管理效率降低, 部分员工经验、执行力不足,55,新形势下企业对工程质量管理的要求, 传统意义上工程质量标准的定义：, 强调按图施工，符合施工质量验收标准, 强调工序、工艺质量控制的实体质量效果, 强调施工方案、技术措施、施工工法的管理,56,新形势下企业对工程质量管理的要求, 传统意义上甲方工程质量管理的重点：, 检查施工单位和监理单位的质保体系, 参与材料验收和分部分项工程验收, 施工工艺过程监督及抽检,传统的甲方工程质量管理主要是施工现场管理,57,新形势下企业对工程质量管理的要求, 新形势下工程质量标准的定义发生变化：,以客户质量标准作为施工质量的验收标准,58,新形势下企业对工程质量管理的要求,保证稳定要求,工程项目质量,适用性,可靠性,经济性,协调性,业主要求的其他特殊功能,平面布置合理性,空间布置合理性,建筑物理功能,其他使用功能,采光,通风,隔声,隔热,安全性,可维修性,有效性,满足抗震要求,满足防火要求,保证强度要求,满足抗腐蚀性要求,满足使用寿命要求,质量成本,质量效益,与建设地区工程设施的协调,与生态环境的协调,与社区环境的协调,造型与美感,59,新形势下企业对工程质量管理的要求, 新形势下工程质量管控的主体发生变化,房地产企业管理分工的细化，导致设计、材料、成本、合约等部门与工程管理联系的紧密度下降。大量由于设计、招标采购、成本合约等部门一流的工程质量隐患，都会集中在工程施工中暴露，工程质量已经无法由工程部门完全掌控,60,新形势下企业对工程质量管理的要求,设计质量保障：,材料质量保障：,招标采购质量保障：,合约条款质量保障：,与工程质量的有关技术管理应有统一管理,施工质量质量保障：,61,新形势下企业对工程质量管理的要求, 新形势下工程质量管控的重点发生变化,工程质量的管理手段从常用的事后检验转变为事前控制（预防）、事中控制（过程检查）和结果质量控制（分项工程验收、分户验收）,工程质量预防也从传统的施工措施预防转变为设计预防、材料预防、招标采购预防及合约预防等多个方面,62,新形势下企业对工程质量管理的要求,一级“检验”,二级,“质量保证”,三级“预防”,四级“完美”,特点,：通过工程检验保证质量,缺乏质量意识和专业知识,方法,：低效率错误的使用质量保证方法,特点,:,改进工程质量管理过程,一线人员积极介入,方法,：,SPC,、评估、质量圈等工具,特点,:,开发设计、工艺能力和生产管理能力,与供应一体化,方法,：设计评估、质量问题模式分析评估,特点,:,以最终客户为服务目标和超一流产品,质量文化,方法,：质量功能调配、与客户供方一起进行设计评估,质量管理的提高,63,新形势下企业对工程质量管理的要求, 外飘窗极易发生渗漏，单纯依靠加强现场,工程管理，几乎很难解决问题：,飘窗为什么容易发生渗漏？,施工现场有什么好的质量控制手段？,64,新形势下企业对工程质量管理的要求,上飘板由于二次浇筑，根部往往存在施工缝。这是因前后混凝土不同收缩比率引起的,注意保温板的拼板方式及包角,如果刷一道防水涂料，做好上飘板的排水坡度，和飘板的滴水槽可以成为一个完善的防水体系,65,新形势下企业对工程质量管理的要求, 新形势下工程质量管控的重点发生变化,质量分析和质量策划成为工程质量保证体系管理的重点,建立完善的工程质量保证体系，针对,“,企业工程质量通病,”,出现的部位，从技术上、管理上找出薄弱环节，有针对性的进行强化,66,新形势下企业对工程质量管理的要求,卫生间门槛往往因为暗埋管线施工破坏防水层，即使防水层在上，也因为后做门槛与防水层之间存在施工缝和后收缩变形，很难保证防水质量。,采取管线施工完后后浇门槛，再做防水。可以有效的解决隐患,通过质量分析解决卫生间门槛渗水,67,新形势下企业对工程质量管理的要求,大多数房地产企业在受困于厨卫渗漏、外墙渗,漏、门窗渗漏，内墙空鼓开裂的困扰时，有多,少企业针对这些问题提出系统的解决方案,68,新形势下企业对工程质量管理的要求, 新形势下工程质量管控的重点发生变化,从传统的经验管理转变为规范检验行为和检验标准的制度化、体系化建设。通过专业积累和经验总结，形成适合企业需求的质量控制标准,69,新形势下企业对工程质量管理的要求, 外墙保温施工验收时需要重点关注的细节：,检查外墙雨落管及其它沿墙管道的固定卡件,是否按要求进行密封处理,检查外保温收口、端头处的密封处理,检查出外墙构件处的密封处理,外墙空调孔洞的套管宜在保温施工完成后进,行，并预留外装饰面层厚度,70,新形势下企业对工程质量管理的要求, 外墙门窗工程防渗漏检验要求：,71,新形势下企业对工程质量管理的要求, 新形势下工程质量管控的重点发生变化,从传统的内部质量目标管理转变为向工程质量供方内部延伸，输出质量管理标准和质量管理体系要求，形成管理、生产、供应一体化保障的质量保证体系,管理深度不断向精细化发展，甲方工程管理传统中不需要甲方关注的交底、工艺措施、检验批验收等逐步成为甲方关注的重点,72,新形势下企业对工程质量管理的要求, 甲方应根据项目的具体要求、对可能的发生,质量问题的质量控制点等向供方明确提出：,大家所管的项目甲方都管理哪些交底？,大家所管的项目甲方参与哪些检验批验收？,73,新形势下企业对工程质量管理的要求, 甲方应亲自组织并负责的交底：,设计交底,施工节点及细部交底,技术标准交底,施工工艺交底,施工组织与配合交底,质量控制点交底,施工样板交底,74,新形势下企业对工程质量管理的要求, 新形势下工程质量管控的重点发生变化,从传统的工程质量静态管理转变为向工程质量动态管理逐步演变。通过设计完善的动态管理工具，对施工工艺和施工工序进行对位管理,75,新形势下企业对工程进度管理的要求, 传统意义上工程进度管理的定义：,强调施工现场的施工组织、施工工序、工艺进度控制的施工进度管理,强调总、分包专项工程协作、专项工序合理穿插的施工组织管理,76,新形势下企业对工程进度管理的要求, 传统意义上工程进度管控的重点：,施工组织设计,专项施工方案,劳动力保证,材料保证,机械设备保证,77,新形势下企业对工程进度管理的要求, 新形势下工程进度标准的定义发生变化：,以经营进度控制作为施工进度管理的重点,78,新形势下企业对工程进度管理的要求, 新形势下工程进度管控的主体发生变化,房地产开发经营进度的管理，往往并不是工程部门能够决定的。工程进度管理受内外部多方面因素制约的影响极大。单纯的施工进度保障不代表工程进度能够得到保证，工程进度已经无法由工程部门完全掌控,79,新形势下企业对工程质量管理的要求,设计计划保障：施工图、二次设计、设计封样等,招标采购计划保障：定标、生产运输施工准备期,合约计划保障：合约签订、进度管理条款的细化,报批报建计划保障：开工手续、市政报装,与工程进度的有关保障性计划应有统一管理,市政计划保障：市政进场、能源开通,80,新形势下企业对工程进度管理的要求,概念设计研究,概念设计方案评审及确认,规划方案设计,规划设计评审及确认,单体方案评审及确认,扩初方案完成,扩初方案评审及确认,土建施工图完成,景观设计评审及确认,销售包装设计,开工时间,开盘时间,详规报建,方案报建,初步设计报建,施工图报建,售楼处报建,设计控制点,相关重要节点,81,新形势下企业对工程进度管理的要求, 新形势下工程进度管控的任务发生变化,销售开盘、工地开放、业主预验等结合销售经营方面的进度管理打乱了传统的工序搭接对工程进度管理和工程组织提出了更高的要求,82,新形势下企业对工程进度管理的要求, 新形势下工程进度管控的对象发生变化,施工单位大多采取项目承包制，对人、机、料的投入、工序穿插的组织更多是从经济上进行考虑。加之操作工人的技术水平下降，施工进度管理的难度远远高于项目法实施之前,83,新形势下企业对工程成本管理的要求, 传统意义上工程成本控制的定义：,传统的工程成本控制是施工阶段的合约成,本控制,传统工程成本控制的责任主体是工程管理,领导下的成本管理部门,84,新形势下企业对工程管理的要求, 传统意义上工程成本管控的重点：,招标管理和合约管理是降低施工成本的主要手段,通过施工组织和施工工艺控制施工成本,对主要材料设备价格进行控制和管理,控制现场签证,审查工程结算,85,新形势下企业对工程成本管理的要求, 新形势下工程成本控制的定义发生变化：,由传统的施工合约成本控制转为投资回报经营成本控制,由传统的施工阶段控制转为向为投资分析、,产品定位、设计研发、招标采购、工程建造运营维护的全过程成本控制,施工成本与经营成本不再是完全对立关系，资金成本、质量成本需要综合评定,86,新形势下企业对工程成本管理的要求, 新形势下工程成本控制的主体发生变化：,传统隶属于工程的成本管理部门，逐步转向隶属于企业财务系统,由传统的统一协调、综合评价，向强化监督的监管职能进行转变,87,新形势下企业对工程质量管理的要求,供应商谋求最大利润属于商业本能，无可厚非，这才是需要成本部门的主要原因之一,对于与工程进度关键线路控制有关的价格审定，成本部门应建立提前预警机制，提供能够解决,工程进度困扰的应急预案,与工程进度的有关成本审定应有主动预警,88,新形势下企业对工程管理的要求,确定项目目标,项目投入使用,项目决策阶段,项目实施阶段,项目使用阶段,设计准备,阶段,设计,阶段,施工,阶段,动用前准备阶段,保修期,时间,（项目策划）,（项目管理）,（物业管理）,产品,定位,分析 可研,89,新形势下企业对工程成本管理的要求, 新形势下工程成本控制的重点发生变化：,传统意义上造成施工合约成本上升的因素极具增多：目标成本不合理、目标成本丢漏项,设计选材市场竞争性、设计变更、顾客及业主变更、销售承诺、现场签证、开发节奏调整等一系列环节和因素，都会造成工程成本突破,90,新形势下企业对工程成本管理的要求, 工程质量成本极易被地产公司忽视：,工程质量成本的概念：,为了确保和保证取得满意的工程质量而发,生的费用以及没有达到满意的质量所造成,的损失,91,新形势下企业对工程成本管理的要求,工程质量,成本项目,的构成,鉴定成本,内部损失成本,外部损失成本,预防成本,预防成本是指为了防止工程质量出现缺陷和偏差，保证工程质量达标而实现采取的各种措施所发生的成本：包括施工组织设计审查、监理细则审查、技术方案审查、施工样板、技术交底、工程质量培训等，都属于质量成本,鉴定成本是指为了确保工程质量达到质量标准要求，对工程本身以及对材料、构件、设备等进行质量鉴定所发生的费用。包括材料设备的试验检验费用、工序检查和检验批检查验收所发生的费用，工程质量验收所发生的费用。象我们目前做的分户验收，就属于鉴定成本。,内部损失成本是指在工程质量控制的过程中，因内部管理问题、决策失误问题、标准修正问题等引起的工程质量缺陷造成的损失。包括返工损失、返修损失、停工损失等，都属于内部损失。,外部损失是指工程交付后，业主在使用过程中发现的工程质量缺陷引起的损失。,92,新形势下企业对工程管理的要求, 新型管材的应用增加了渗漏的工程质量隐患：,建筑下水管道采用的,UPVC,管或建筑给水、热,水管道采用的其他塑料管材，其管道表面光,滑，附着力较差。堵洞灌缝细石混凝土极易,产生开裂，即使加强堵洞填塞工艺的管理，,也很难保证不存在缝隙，防水涂层质量无法,保证,93,新形势下企业对工程成本管理的要求,UPVC,等塑料管道表面极其光滑，施工中应楼板板厚范围内上下水管的光滑外壁应先做毛化处理，再均匀涂一层,401,塑料胶，然后用筛洗的中粗砂喷洒均匀,94,新形势下企业对工程成本管理的要求, 控制柱模板跑模、漏浆的工艺措施要求：,模板应企口配置,防止因模板受力,不均匀产生变形,竹模板裁割边应刷涂两道树酯保护层，防止此处模板裁口浸水湿胀而毛化,采取,2,20,塑料泡沫带封边，可以有效,防止漏浆,95,外部资源对房地产工程管理的影响, 国内设计单位的管理现状分析, 国内施工单位的管理现状分析, 国内监理单位的管理现状分析, 国内现行规范适用性的现状影响,96,国内设计单位的管理现状分析, 国内设计单位的总体概况：,国内设计单位的水平良莠不齐，设计转包、设计分包现象普遍。施工图设计质量保证体系大多不健全，设计内审流于形式,施工图设计深度普遍不够、构造要求不明确，设计节点图不满足施工需要。往往在工程招标阶段就给工程质量留下隐患,97,国内设计单位的管理现状分析,设计施工图,“,错、漏、碰、缺,”,严重，违反强制性设计规范要求现象普遍,部分设计人员不了解施工中的难点、重点，设,计施工图与工程质量保障性和施工易建性脱节,设计人员对房地产企业普遍关注的防渗漏、防开裂的重点认识不足,98,国内设计单位的管理现状分析, 谁见过合格的设计施工图？,建设部,2007,年对全国设计单位做的强制性设计规范执行情况的普查，全中国没有一家设计单位的设计施工图，没有出现违反的强制性设计规范的情况。最少的,2,条,/,套，最多,760,条,/,套,某国内知名地产公司对历年所用几百套设计施工图所做的设计后评估：不算简单的,“,错、漏、碰、缺,”,，仅存在会造成严重渗漏隐患的严重设计错误，平均,27,处,/,套,99,国内设计单位的管理现状分析, 设计问题分析：,节点图应详细表示：地下室的卷材收头做法，与首层保温和室外散水的之间的关系,应保证卷材收头的高出室外地坪的防水高度,应关注建筑密封膏的嵌缝,100,国内设计单位的管理现状分析, 设计施工图仅提供构造做法，不提供详图构造,节点做法,设计人员除了未提供构造节点详图外，浮筑隔离层的设计非常完善，充分考虑了防止保护层变形对防水层产生破坏引起的渗漏,101,国内设计单位的管理现状分析, 设计问题分析：,因外墙保温层先于防水层施工，设计又未提供,详图节点，施工单位及监理均理解为防水层只,是简单平铺。保温层施工后，防水层已无法做,出泛水高度，只能破坏保温层。全部修补完,后，忽然又发现露台门槛处的防水未刷至门框,下口，未形成封闭式防水层，又开始修补。结,果，该项目交付后外墙普遍渗水,设计过高估计了施工单位和监理单位的水平,102,国内设计单位的管理现状分析, 某地产项目露台女儿墙的设计节点图：,请大家讨论设计施工图的错误在哪？有什么隐患？此处应该如何处理,该项目因这样一个小节点的设计错误，赔偿超过百万,103,国内设计单位的管理现状分析, 设计问题分析：,设计人员没有充分考虑,EPS,薄抹灰系统保温板的粘接形式，局部空腔造成抹灰层开裂，雨水从裂缝中渗入，沿外墙串水，从薄弱处深入内墙,104,国内设计单位的管理现状分析,大多数,房地产企业对施工图的设计审查往往,流于程序和形式，期望工程管理人员或设计,管理人员去检查所有的设计隐患和设计问题,根本不具操作性,施工单位和监理单位的审图，更多关注施工可行性和易施性，很少考虑功能性设计缺陷审核,105,国内设计单位的管理现状分析, 设计造成的质量隐患,相当一部分属于先天不,足，单纯依靠加强现场工程管理的方法，在,当前施工单位、监理单位的能力水平下，很,难避免不出现工程质量问题, 部分工程人员习惯上的误区按图施工，错了,不在工程的传统思维，最终只能受制于人,与其临渊羡鱼、不如主动出击,106,国内总承包单位的管理现状分析, 国内工程总承包商的总体概况：,建筑施工企业总体素质不是太好，注册资,本低，资信差，需要进行严格的管理。需,要甲方重点考察，输出技术、管理标准，,协助其建立质量保证体系,107,国内总承包单位的管理现状分析,劳务队伍非职业化，不稳定，技术能力有限，责任心不强。甲方到位的技术指导及严格的,过程控制是施工质量保证的重要前提,施工企业为降低成本，普遍采用项目承包制，推行项目法施工，以包代管情况普遍工程质,量的好坏与项目经理及项目管理班子的技术,水平、管理能力存在很明显的关系，项目经,理素质差异很大,108,国内总承包单位的管理现状分析,EPS,保温板薄抹灰体系应遵循的施工工艺流程,：,109,国内总承包单位的管理现状分析, 穿楼板管道预留孔洞成型件要求,：,厨卫间管道预留孔洞普遍存在位置不准确、成形尺寸过大、乱凿乱打等现象，后期极易造成渗漏。为保证洞口成型尺寸，应采用现场预制标准件。制成上大下小形状，是便于堵洞密实,110,国内总承包单位的管理现状分析, 国内工程总单位的分类,第一类：大型建安集团,第二类：中型建筑企业,第三类：,小型成建制的民营、集体建筑企业,第四类：,小型、专业施工企业,111,国内总承包单位的管理现状分析,112,国内总承包单位的管理现状分析, 从成本角度考虑总承包商的选择策略：,选择承包商时，要重点考察承包方的成本构成、管理组织架构是否适应企业的成本控制。避免过多的管理层级造成不必要的管理费上升,杜绝层层转包是从成本角度选择承包商的重要指标,113,国内总承包单位的管理现状分析,房地产企业通过提高对施工单位的管理能,力，输出技术标准和质保体系要求，可以,向选择三、四类施工企业过渡，在保证质,量的前提下降低工程成本,114,国内总承包单位的管理现状分析, 从质量角度考虑总承包商的选择策略：,承包商施工项目经理（项目承包人）的质,量意识、配合能力对工程质量的影响很大,是房地产企业考察施工队伍以及保证工程,质量的重要因素,115,国内总承包单位的管理现状分析,承建商自身的质量保证体系、管理模式、管理水平、管理人员配备等对工程质量的影响极大，是甲方考察施工单位和管理施工单位的重点,如何考察并发现施工单位质保体系是否健全,大家又有什么好的方法和技巧,116,国内总承包单位的管理现状分析,关注承建商的自身拥有的资源，以及资源,整合的能力及效率，防止超出其自身能力,承揽工程,对规模小的建筑公司和实行项目全面承包,的公司，在材料管理需要重点加以关注，对于容易造假的材料，应加强期间的现场抽检，避免出现用合格产品装门面的情况,117,国内监理单位的管理现状分析,国内监理公司的总体概况,：,市场发展不均衡，有些地区相当多的监理,公司不履行监理职责，企业制度不健全，,责任制不落实，监理工程师行为不规范,监理旁站的区域范围、方法要求不明确。,监理旁站和旁站记录往往走过场,118,国内监理单位的管理现状分析,尽管监理提供的时间长，人员多，但监理,费用远低于设计费、销售代理费，显示出,行业内普遍不看中监理的地位与作用,监理工程师的总体专业能力和专业素质有,待提升，监理行业人员流失比例过高制约,监理行业的发展,119,国内监理单位的管理现状分析,监理单位的选择策略,：,资格预审环节中应注重监理公司的管理模,式、组织架构及制度体系,招标前，应详细列出对监理公司不同阶段,派驻现场的人员数量及资质要求,评标前应对监理公司人员进行考核（总监、总监代表考试、总监资格认定）,120,国内现行规范适用性的现状影响, 为什么外墙渗漏、开裂会成为愈演愈烈,屡禁不止的工程质量问题？, 为什么五六十年代的传统建筑时至今日,也未发生外墙渗漏开裂？,121,国内现行规范适用性的现状影响, 原因分析：,国家工艺规程规定聚苯板可以采用点粘和条粘的施工工艺，造成苯板与墙体形成空腔夹层，保温层如有裂缝，无法及时排出，雨水沿空腔串水，在墙体薄弱环节处，渗入内墙面,122,国内现行规范适用性的现状影响, 原因分析：,即使甲方不考虑成本因素，要求采取满粘工艺做法。由于不可能采取挤胶的方式施工，依靠现场工程管理很难保证质量要求,123,国内现行规范适用性的现状影响,包括北京市、上海市、广东省在内的一些外墙外保温地方标准，都认为现浇混凝土外墙可以不用抹灰，直接粘贴保温板。一些开发商也认为此法可以节约成本,外墙抹灰，相当于给外墙外保温增加了一道刚性防水，即使发生外墙渗漏，也很容易查清渗漏点，便于维修, 很多外墙外保温的地方规范都是错误的,124,国内现行规范适用性的现状影响,某些省市出台的外墙外保温标准，为了所谓的增加安全性，不分场合强制性要求采取,机械固定钢丝网架聚苯板外墙外保温体系，其实是增加了外墙渗漏的隐患, 很多外墙外保温的地方规范都是错误的,125,国内现行规范适用性的现状影响, 对外保温体系考虑不周造成大量的外墙渗漏：,外墙外保温体系选择的随意性,没有系统考虑外墙防渗漏设计,缺少详细节点处的防渗漏设计,没有考虑外墙外保温的完整性，外墙构件,随意与墙体连接,设计未考虑外墙外保温对外围护墙体材料,的要求,126,国内现行规范适用性的现状影响,外墙外保温体系选择的随意性,没有结合结构特点和外墙装饰特点选择,外保温体系,短肢剪力墙结构在存在大量外围护墙的,情况下，应采用现浇混凝土钢丝板体系,外墙迫不得已采用外墙砖的情况下，应采用现浇混凝土钢丝网架外保温体系,空心砌体出现渗漏往往是串水，几乎无法维修,127,国内现行规范适用性的现状影响, 国内目前常用的外墙外保温体系：,聚苯板薄抹灰外墙外保温体系,胶粉聚苯颗粒保温浆料外墙外保温体系,现浇混凝士复合无网聚苯板外墙外保温体系,现浇混凝土钢丝网架板聚苯板外墙外保温体系,机械固定钢丝网架聚苯板外墙外保温体系,128,国内现行规范适用性的现状影响,现浇混凝土钢丝网架板聚苯板外墙外保温体系,：,与主体结构粘接牢固，空腔隐患较低,不受冬季环境温度影响,所有外保温体系中唯一具备贴外墙面砖条件,129,国内现行规范适用性的现状影响,浇筑混凝土产生的侧压力，造成聚苯板变形,易形成上下层聚苯板错台,无填充墙部分无法使用该体系,主体施工阶段增加一道工序，管理难度加大,外保温厚抹灰易产生开裂,130,国内现行规范适用性的现状影响,现浇混凝士复合无网聚苯板外墙外保温体系,：,与主体结构粘接较好，空腔隐患较低,不受冬季环境温度影响,采取薄抹灰，抗裂性相对较好,131,国内现行规范适用性的现状影响,胶粉聚苯颗粒保温浆料外墙外保温体系,：, 新节能规范下，,胶粉聚苯颗粒保温浆料厚度,往往要达到,10,厚度以上才能满足节能要求,10,厚度以上的保温浆料，其经济性、安全,性、易施性均较差, 国内多个省市已经明令禁止使用保温浆料,132,国内现行规范适用性的现状影响,机械固定钢丝网架聚苯板外墙外保温体系,：, 即使通过增强锚栓的形式加强与主体结构的,连接，空腔依然存在，渗漏隐患无法消除, 机械固定锚栓对墙体破坏较大，增大墙体开,裂渗漏隐患，尤其是禁止在非烧结型轻质砌,体上使用, 认为通过加强连接强度可以粘贴外墙面砖是,传统工程技术的误区,133,国内现行规范适用性的现状影响, 外墙外保温材料的选择：,EPS,聚苯板平整度不如,XPS,挤塑板，密度,相对较小，尺寸稳定性相对较弱，但可粘,性高于,XPS,挤塑板,XPS,挤塑板隔气性能好，吸水性低，抗蒸汽,渗透性高于,EPS,聚苯板, 后贴,XPS,挤塑板的方法因其材料特性可粘性,较差、透气性较好，极易产生空鼓开裂，用,于外墙外保温应慎重,134,国内现行规范适用性的现状影响,北京市：外墙贴砖高度超过,6m,的，其外保温在每,个楼层间应安装金属托架。,15,层以上的,高楼，外墙装修禁止使用外墙砖,上海市：除建筑底层和裙房外，限制设计、使用外,墙砖和马赛克等外墙瓷质贴面材料,135,国内现行规范适用性的现状影响,重庆市：楼层超过,20,层或者高度超过,60m,的,民用建,筑外墙及临街或行人通行的建筑外墙不得,使用外墙面砖,江苏省：建筑外墙饰面禁止使用马赛克，住宅建筑,外墙限制使用陶瓷面砖,136,国内现行规范适用性的现状影响, 外墙挤塑板保温,外墙贴面砖技术上是,否成熟？, 为什么国内多个城市禁止使用外墙面砖？,137,国内现行规范适用性的现状影响,传统的外墙砖饰面是在混凝土、粘土砖等结,构刚性基层上粘贴面砖,现在的外墙砖饰面是在外保温材料（,EPS,、,XPS,、胶粉聚酯颗粒、硬发泡聚氨酯,）面层,上粘贴面砖,138,国内现行规范适用性的现状影响,国家强制性行业标准,外墙饰面砖工程施工及,验收规程,JGJ 126-2000,的制定主要针对混凝,土墙体和砌体，并未考虑在外保温面层上粘贴,面砖的特殊情况,国家强制性行业标准,建筑工程饰面砖粘接强,度检验标准,JGJ 110-97,要求外墙面砖必须进,行粘接强度检验，每组试样平均粘接强度不应,小于,0.4Mpa,139,国内现行规范适用性的现状影响,外保温薄抹灰（锚栓玻纤网和传统增强钢丝网）试验,EPS(,模塑聚苯板,)28d,抗拉强度：,0.1Mpa,0.2Mpa,XPS(,挤塑聚苯板,)28d,抗拉强度：,0.2,0.3Mpa,胶粉聚酯颗粒,28d,抗拉强度：,0.15,0.25Mpa,硬发泡聚氨酯抗拉强度：,0.25,0.35Mpa,面层砂浆与保温层的拉伸粘接强度：,0.15,0.2Mpa,140,国内现行规范适用性的现状影响,外墙保温贴面砖粘接强度试验合格意味着什么？,外保温体系下外墙砖脱落,90%,以上并不是因为,重力拉拔造成的，而是由后期温度变形和干湿,变形引起的，尤其是传统工法施工引起的冻融,效应，极易导致外墙砖脱落。外墙砖拉拔试验,合格根本无法保证外墙砖使用期间的粘接强度,141,国内现行规范适用性的现状影响,XPS,聚苯板的导热系数为,：,0.029 W,（,m.k,）,水泥抗裂砂浆,的导热系数为：,0.932 W,（,m.k,）,外墙混凝土墙面（,6m,开间 ）年温差形变：,4.8,水泥砂浆强度增长期短与收缩周期长形成矛盾,142,国内现行规范适用性的现状影响,外墙外保温贴面砖在欧美主要用于别墅和多层,建筑，且建筑四周均留有绿化景观等相对封闭,的空间,中国建筑设计研究院对目前国内外保温体系下,外墙粘贴面砖曾经做过普遍的耐候性试验检,查，目前国内，没有一个项目外墙粘转能够通,过耐候性试验,143,国内现行规范适用性的现状影响, 对于检验批验收没有甲方参与检查要求,除了少数隐蔽工程检验批外，其余检验批全不需要甲方管理,实际施工过程中，大多数检验批表格为后填造假，根本无法起到应有的作用,检验批表格设定的检验项目，相当一部已经无法满足甲方强调的防渗漏、防开裂的关键工序控制要点的,144,国内现行规范适用性的现状影响, 对监理单位的工作内容和工作要求不明确,建设部建市,【2002】189,号文,房屋建筑工程施工旁站监理管理办法（试行）,145,国内现行规范适用性的现状影响,哪些部位、哪些工序需要监理旁站？,如何划定监理旁站监督控制的区域？,监理旁站前的,“,三查两问一核对,”,是什么？,如何判定监理工程师的配备满足监理要求？,如果工程管理人员无法回答清楚上述问题，有什么资格说工程质量问题属于监理失职,146,房地产企业工程管理的薄弱环节,一、房地产工程管理的定位及管理理念,二、工程质量管理的薄弱环节,三、工程进度管理的薄弱环节,四、工程成本管理的薄弱环节,147,房地产工程管理的定位及管理理念, 部分房地产企业工程管理定位的误区：,房地产的工程管理，相当一部分是充当传统施工管理的角色，履行施工计划、组织、协调、监控等职能，对于工程质量，要么自己亲历亲为的监督，要么依赖于总承包单位的,管理，没有充分发挥,“,系统协调,”,的职能,单纯依靠国内房地产行业通行的工程管理人员配备，根本无法全面监控工程质量,148,房地产工程管理的定位及管理理念,成品质量,操作工人,项目经理,监理公司,甲方工程部,班组长,质检负责人,质检人员,项目生产经理,技术负责人,10,万平方米,共计,140,个班组,10,万平方米,共计,16,个质检,149,房地产工程管理的定位及管理理念, 房地产企业工程管理合理的定位：,提要求,审核实际结果与最终需求的符合性,付款,发展商的工程管理与总包、监理、设计和,政府部门的理解有很大不同,150,房地产工程管理的定位及管理理念, 房地产企业工程管理合理的定位：,大多数房地产公司的工程管理过多的将精力集中在审核上（工程检验），忽视了充分利用监理单位和施工单位质保体系的重要性。完全采取,“,警察抓小偷,”,的管理方式，根本无法解决工程质量问题,151,房地产工程管理的定位及管理理念, 大多数房地产企业，并不清楚如何提,出完善的工程管理要求,提要求的目的：,通过提出明确的要求，提高监理公司和施工单位的管理能力，从而保证工程目标的实现,152,房地产工程管理的定位及管理理念,提什么要求：,管理标准：工程质保体系要求、工程进度管理体系要求、成本控制体系要求、总分包配合要求、成品保护要求,质量标准：技术标准、施工工艺标准、质量控制措施保障、工序见证点标准、质量检验标准,153,房地产工程管理的定位及管理理念,提要求的时间：,从前期考察监理公司和施工单位开始，到招标文件，招标答疑、回标质询、评标定标的全过程,入围考察、招标文件、合约文件、质标评标,提要求的方式：,154,房地产工程管理的定位及管理理念,铝合金门窗安装洞口与窗框间隙的验收要求,墙体饰面材料,洞口与窗框间隙,（,）,1,墙体外饰为抹灰面或贴马赛克,1520 外保温厚度,2,墙体外饰为贴釉面砖,2025 外保温厚度,3,墙体外饰为贴大理石或花岗岩板,4050 外保温厚度,155,房地产工程管理的定位及管理理念,铝合金门窗的总分包施工工序移交要求：,156,房地产企业工程质量管理的薄弱环节, 房地产企业对设计质量缺乏有效的控制手段：,设计人员对甲方关注的防渗漏、防开裂设计防控重点重视不足,施工图设计审查审查重点不明确，图纸审查分工不清晰,部分国标标准图集过于强调手工工艺质量，实际施工中很难保证，依靠加强现场管理不可能实现全面监控,157,房地产企业工程质量管理的薄弱环节, 房地产企业对监理单位缺乏有效的管理手段,监理单位未按要求配置监理人员或人员质量、数量无法满足工程监理需要,监理工程师专业能力不足，对需要重点控制的工序工艺环节检验要求不清晰,监理工程师责任心不强，质量意识不足,158,房地产企业工程质量管理的薄弱环节, 房地产企业对施工单位缺乏有效的管控手段：,施工单位质保体系不健全，技术人员、质检人员配置的数量、质量无法满足工程管理需要,施工单位不按甲方要求进行重点工艺、工序质量控制，工程质量完全依靠甲方和监理的检验,施工单位不按甲方要求配合分包工作，不履行总包职责,159,房地产企业工程质量管理的薄弱环节, 房地产企业对专业工程师缺乏明确的技术支持：,专业工程师实际管理中不可能查阅大量规范和标准图集，对细部做法及检验标准要求不清晰,专业工程师工程质量检查重点不明确，对需要重点防控的部位、工艺质量要求、管理措施要求不明确,专业工程师质量意识、责任心缺乏考核标准,160,房地产企业工程进度管理的薄弱环节, 工程进度内部各部门计划无法协调,工程计划缺乏统一的系统协调，前瞻性不足，保障性计划编制要求不明确,工程计划缺乏过程跟踪和过程管理,161,房地产企业工程进度管理的薄弱环节, 施工企业人、机、料、施工组织无法控制：,施工单位受项目利益驱使，不能按甲方计划要求实现人、机、料保障，致使工期延误,施工单位受项目利益驱使，施工组织以利益最大化为重点，工序穿插不合理,162,国内标杆企业如何破解工程管理瓶颈,一、标杆企业工程质量管理的破解之道,二、标杆工程进度管理的破解之道,三、如何正确看待企业的标杆作用,四、标杆企业工程管理的瓶颈告诉我们什么,163,国内标杆企业如何破解工程管理瓶颈, 回顾之前的薄弱环节：对设计质量缺乏有,效的控制, 标杆企业的破解之道：,从源头抓起，优秀的设计是工程质量的保证,明确设计审查要点，