XXXX年秦皇岛地块全程策划方案

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,秦皇岛地块全程策划方案,境界主义,1,大陆会议,(,一七七六年七月四日,),美利坚合众国十三个州一致通过的独立宣言,“,我们认为下面这些真理是不言而喻的：人人生而平等，造物者赋予他们若干不可剥夺的权利，其中包括,生命权、自由权和追求幸福的权利, ”,2,有理由坚信：,我们是在创造生活我们将共同开创一个伟大的造城时代融汇国际化大都市生活体验的新城市运动,面对秦市,80,万方的大盘项目,我们需要境界,一个高屋建瓴的视点,3,试想一下从高空俯视我们地块所处于的城市区域环境，让我们从城市的发展空间去考虑，什么样的定位和产品才可以成为该区域最具标志性的项目？,视,点,珍视生命，在于,发现生命的意义,4,“,一家代理公司 ”,而是创建竞争优势的战略伙伴,全国型公司,策略型公司,专业型公司,5,本报告的主导思想,报告背景,需要解决的问题：,􀂄项目市场定位,􀂄产品及园林景观建议,专业公司的使命,：,让项目走在正确的道路上,我们的立意：,充分挖掘项目开发资源，目标使项目在竞争中具有一定优势,我们的切入点：,客户和竞争,6,产品规划与园林建议,1,2,3,4,本案项目定位分析,项目开发策略建议,区域地产板块研究,1.,城市发展模式视,2.,房地产发展视角,城市及区域价值,1.,客户,/,竞争,2.,核心定位论,1.,户型思考,2.,园林景观组合,1.,竞争板块解码,2.,面对个案旺销我们如何做,?,1.,核心开发因素,2.,开发总体定位原则,MENU|,目 录,7,“,秦皇岛城市,”,意象,山海关,(,山海关长城,),北戴河,南戴河,明长城,8,洛杉矶目前的总体规划体现了后期以纵向发展为主形成的网状空间结构。使城市的发展更有内聚效应和凝聚力。,洛杉矶发展说明,滨海城市的开发路径：由发展滨海带到通过交通导向内陆发展。,洛杉矶的发展体现了以高速公路和滨海资源利用为导向的带状发展特点。,9,城市发展规划,海港区成为滨海带发展核心之一,，,“城市向西,工业向北,港口向东”,三大组团,13,片区,强化海港组团,净化北戴河组团,优化山海关组团,10,城市经济发展,工业经济呈现高位增长。工业效益明显好转。第二产业完成增加值,163.35,亿元，增长,18.5%,，其中实现全部工业增加值,145.74,亿元，增长,19.9%,，对,GDP,增长的贡献率达,49.2%,固定资产投资较快增长。全社会固定资产投资完成,235.55,亿元，同比增长,33.2%,，其中城镇投资完成,185.02,亿元，增长,33%,消费价格温和上涨，生产价格涨幅扩大。全市居民消费价格总水平较上年同期累计上涨,2.2%,金融运行保持平稳，信贷规模持续扩大。主要用于基础设施建设的中长期贷款余额,533.51,亿元，比年初新增,52.77,亿元,固定资产投资,居民消费价格,金融信贷,上半年,:,工业增加值、固定资产投资、市场物价,等良好的运行，也,为房地产市场的发展带来,有力支撑,.,11,海港区规划定位,规划定位：集商业、科技、教育区主导的新城（高素质产业,/,人群）海港片区属性：高品质,汤,河,小汤河,河北大街,和平大街,西环路,市区,奥体中心,开发区,12,城市开发总量,2010,年共建设住房,264.7,万平米，,3.107,万套。,2011,年共建设住房,259.7,万平米，,3.065,万套。,2012,年共建设住房,253.9,万平米，,2.99,万套。,2010,年供应住房用地,185,公顷。其中商品住房用地,156,公顷；,2011,年供应住房用地,181,公顷。其中商品住房用地,152,公顷；,2012,年供应住房用地,181,公顷。其中商品住房用地,152,公顷,;,月份,房地产开发投资额,（万元）,房屋竣工面积,(,平方米,),商品房屋销售面积,(,平方米,),销售面积环比增长,（,%,）,1-2,月,26517,74356,75286,3,月,109514,924,294466,291.10%,4,月,102301,82707,316647,7.53%,5,月,106080,275676,288399,-9.79%,6,月,111077,6104,239106,17.09%,合计,455489,439767,秦市住房建设年度与开发实施计划,秦皇岛房地产市场保持相对理性成长。,市场的潜在供应量充足，,入市时机取决开发及营销节奏。,13,城市住房成交量,秦市房地产成交量稳中上升，市场价格大幅上扬,国家两次严厉的新政，中国楼市呈现一波三折的动荡，秦皇岛作为三线城市，成交量及房价并未受到明显抑制，成交量在曲折中仍有增长，房价大幅提升。,新建住房房指变化,14,秦皇岛房地产项目分布主要以海港区为主，山海关区域、南北戴河区域项目分布数量较少且比较分散。其中,北戴河为国家各级党政机关培训基地及疗养院聚集地、度假别墅项目为主。南戴河主要以一线海景公寓、二线普通住宅为主。山海关区为普通住宅为主。,秦市地产市场研究,目前,秦市房地产项目多集中在海港区,15,城区地产板块对比,海港区为房地产投资热点区域，但竞争激烈,海港区板块,山海关板块,北戴河板块,产品形式,价格水平,小高层、高层为主,多层、小高层为主,多层、别墅为主,6000,元,/,平米左右,40004500元/,低密度1000016000元/左右,海港区客户为主，占,60,70,；外地客户,30,40,内陆物业基本以本地客户为主，沿海物业有外地客户,外地客户占,80,90,，尤以北京、唐山客户为主；本地客户较少,自住为主，,兼有投资,内陆物业自住为主，,沿海物业投资较多,8090,均为度假、养老、投资,北戴河新区板块,海景公寓、洋房为主,40005000元/左右,滨海度假、养老的外地客户，主要来自京津塘地区，及少部分东北客户,8090,均为度假、养老、投资,客群构成,置业目的,16,竞争板块解码,17,森林逸城,明日星城,状元府,燕大星苑,红树湾,里维埃拉,竹海,金舍,博贤院,总建筑面积,335160,售价：,6400,元,/,平米,14,栋,6+1,住宅，,13,栋,1834,层高层住宅。,总建筑面积,200000,售价：,6000,元,/,平米,;6,栋,6+1,住宅，,12,栋,11.5,层小高层,;6,栋,21,、,23,层中高层。,总建筑面积,183141,售价：,5900,元,/,平米 可容纳,1360,户业主。,总建筑面积，售价：,7600,元,/,平米,五期开,5,栋高层,总建筑面积,25,万,售价：,6200,元,/,平米，,13,栋高层。,区域总结,:,政府办公区，重点学区、企业聚集区；,部分区域为二线海景房、学区房项目较多，建筑类型小高层、高层为主，有部分别墅 ，主力产品,70-80,2,居、,90-120,3,居；均价,5900-7600,元,/,；,以注重教育资源的市区客源为主，个别项目以注重海景的外地客户为主。,西部板块,18,万树香堤,龙溪御园,盛达壹品天城,总建筑面积,660000,售价：,5600,元,/,平米,11,栋高层,总建筑面积,20,万,售价：未定（高层）,;,25,层观景洋房，,18,层观景洋房，,11,层观景洋房，,6+1,花园洋房，,4.5,层情景洋房,总建筑面积,19,万，售价：未定；由,6+1,、小高层、高层组成。,区域总结,:,道路通行顺畅但环境较差，配套相对欠完善；,建筑类型以小高层及,6+1,多层为主；,起价,5000,元,/,左右，部分项目将在明年出价，但总体价格其对较低；,主要为本地改善型客户及外地在秦就业的首置型自住客户为主。,北部板块,19,秦新悦蓝山,达润时代逸城,达润上邦,赫敦山,总建筑面积,2.6,万,售价：,9800,元,/,平米,现剩余,30,余套房源,总建筑面积,2.2,万,售价：,12000,元,/,平米,一座,20,层商住精装修公寓,总建筑面积,13,万,售价： 未定,11,栋,6,、,10,、,11,、,12,、,14,、,15,层住宅,预计,2011,年,6,月现房开售,总建筑面积,80,万,售价：,7500,元,/,平米,一期,4,栋,33,层高层，,8,栋,6+1,。,区域总结,:,本区域内由于土地供应有限，在售项目较少；,建筑类型以高层为主少量,6+1,为补充；,均价,7500-9800,元,/,左右，个别项目为精装修公寓，价格突破万元；主要为本地改善型客户及投资客户为主。,中部板块,20,东方明珠城,(,大秦华府,),诚品,696,总建筑面积,3,万,售价：,9200,元,/,平米（复）,总建筑面积,115,万,售价：,4600,元,/,平米,29,栋高层,38,栋多层,区域总结,:,老城区、在售新盘少，配套成熟但环境较差；,建筑类型以高层为主；,主力产品,80-90,2,居、,120-130,3,居为主；,住宅整体均价在,5000,元,/,之间；,主要以东部区域改善型客户为主、外地投资客户较少。,东部板块,海港第一城,总建筑面积,30,万,售价：,5800,元,/,平米,世极城堡,总建筑面积,17,万,售价：,5000,元,/,平米,21,珠江道,12,号,盛秦国际,恒大,玉龙湾,中冶,玉带湾,在水一方,首钢,首府,龙熙半岛,金舍德园,总建筑面积,16.6,万,均价：,6000,元,/,平米,剩余房源约,200,套,.,总建筑面积,35,万,均价：,7300,元,/,平米,现剩余,300,余套房源 一栋公寓。,总建筑面积,64,万,均价：,8000,元,/,平米,目前销售房源为二期,总建筑面积,23.1,万,均价：,8100,元,/,平米,11,栋高层,总建筑面积,18,万,均价：,7600,元,/,平米,总建筑面积,13,万,售价：预计,6500,元,/,平米,5,栋,26,层，,2,栋,29,层，,4,栋,11,层共,1328,户,总建筑面积,150,万,一二期房源售罄,三四期待开发,总建筑面积,16.8,万,售价：,7500,元,/,平米,9,栋小高层组成,宏扬铂郡,总建筑面积,3.8,万,售价：暂无 由,2,栋,33,层阳光板楼、,2,栋,9,层电梯洋房和,1,栋临街商业楼组成,本案,德大,汤河东岸,总建筑面积,32,万,均价：暂无,一个以景观为主建筑其次的高档住宅区,汤河地产板块研究,22,汤河沿线板块代表楼盘： 首府、玉带湾、珠江道,12,号、玉龙湾、在水一方,销售均价：,6000,到,8000,多不等，个别户型单价突破万元。主要以改善性、享受性客户为主，投资比例较高，楼盘自身硬件优势明显，价格飙升迅猛（,2007,年的,3000,元,/,平米左右到,2009,的,5000,多再到,2010,年的,8000,元，升值速度惊人，未来升值潜力巨大）。,未来发展分析：城市景观片区，汤河赋予了其优美的景观，随着秦皇岛旅游立市目标的确立这里将成为重点发展的居住区。,楼盘特点：节能，尊崇,营销思路：高端消费群体，改善性住房者,定向客户：秦皇岛多次置业者，高收入者，外来度假人员,环境作为汤河沿线的重要卖点，各个项目都在充分利用这一因素。正是优美的环境让该区域的楼盘开发量逐渐增多，也就成了各大房地产开发商竞争的主要区域。,汤河板块小结,23,秦市新政资讯,快讯一,:,今年，秦市在廉租房方面实行货币配租与实物配租相结合、以实物配租为主的保障方式。目标是为,10000,户低收入家庭提供廉租房，新增筹集实物廉租房,2700,套。经济适用住房方面，计划今年年内将开,竣工,4000,余套。将有,10,个项目年内竣工，总建设规模,15.26,万，建设住房,2344,套。,快讯三,:,按照合作框架，新民居建设以本户原有基础宅院兑换为前提，原则上按每人建筑面积,30,的标准安排新民居住房。对纳入新民居建设范围的村民由县区统一办理养老保险，所需费用纳入新民居建设成本。新民居建成后按有关规定办理房产证、宅基地使用证。农户入住新民居后，原承包土地经营权不变。部分村庄合并后坚持“四个不变”，即保持原行政村村组的土地承包关系不变，原行政村的各项承包、租赁合同及合理优惠政策不变，原村级资产、债权债务不变，原行政村村民的福利待遇不变等。,今年全市共启动,347,个村、,122,个项目的新民居建设。其中西部新民居建设包括星光地产、金盛达集团、海三集团、银都地产、河北华润地产、富立地产等,7,个开发商，参与,16,个村的建设。,政府加快落实住房保障工作,战略投资者介入秦皇岛新民居建设。,快讯二,:,政府与中冶公司达成了战略合作，深度推进农村新民居建设。项目摆放重点为：城市区及下辖的四县县城村庄；重点镇；沿高速公路、铁路、国道沿线两侧村庄；沿旅游景区村庄。已纳入城市规划建设用地范围内村庄的新民居建设项目，置换土地不能复耕或置换为市级建设用地指标的不列入与中冶合作项目。其中，按照与中冶合作的有关协议，年内争取完成,100,个村、,3,年内完成,400,个村的新民居建设任务，让广大农村居民在城乡统筹发展中得到更多实惠修。,24,总用地面积：其中：,A1,地块,76400,A2,地块,192200,住宅建筑面积：不详,商业建筑面积：不详,办公建筑面积：不详,容积率：,3.0,建筑类型：小高层、高层,宗地现状：,地形特征,:,地势较平整,A1,地块呈南北狭长形状,A2,地块呈梯形形状,A2,本案,-,宗地描述,接待中心,本案经济技术指标,25,项目地块位于秦市主城区沿线， 至商务金融中心中仅,3,分钟车程。距离京沈高速,5.5,公里，秦皇岛火车站,5.7,公里，交通非常便捷。,项目基地四至：,东,路,西,-,港路,北,大街,南,一路,本案,本案,-,项目四至,26,在售项目实景图,周边个案在售项目紧锣密鼓的施工之中，部分项目已成现房状态。,27,S,优势（,strength,）,W,劣势（,weakness,）,项目地块相对方正、集中，便于规划及形成大盘规模。,地理位置优越，便利交通，成熟生活环境，地块周边道路通达状况良好，通达成熟商业中心较为方便。,地块所在区域已获得消费者广泛认可，同时也是政府规划引导方向。,周边生活配套较完善，企业、学校，高素质人群氛围较好。,联合开发，存在内部竞争，统一发展较难。,项目开发体量较大，整体开发周期过长,项目,A1,边缘地块临近主干道,吵杂声较大，影响居住质量。,项目楼面地价过高，项目起点较高，导致单方综合成本接近于个案市场售价。,开发商背景较好、具有一定实力，但无大品牌效应。,缺乏自然景观资源,O,机会（,opportunity,）,T,威胁（,Threat,）,目前该区域仅存的大规模开发用地,大盘规模，本案在规划和景观方面将有极大的引领市场的机会。,项目所在区域是海港区重点发展区域之一，发展潜力较大，区域升值潜力加大，利用豪宅产品拉动整体项目品质。,项目地周边交通及出行便利，可集中辐射本地区客户群体。,宏观调控政策力度加大，部分客群仍持币观望。,周边项目云集，供应总量较大、争夺客户、竞争激烈。,个别大盘项目当地以树立市场老品牌,(,在水一方,),。,项目周边开发密度较高,严重影响居住品质,区域内项目建筑风格同质化严重。,项目,SWOT,分析,找出我们的不足,挖掘自身潜在优势？,28,本案,-,宗地开发解析,先期启动,A1,地块，紧邻西港路主干路，周边项目成熟度较高，居住氛围较浓，人气旺盛，因此，建议从该地块入手进行一期开发。,A2,地块，较为集中私密，适宜造景，提升项目品质，建议定制豪宅产品。先做,A1,地块，后开发,A2,地块的规划原则，由成熟,A1,地块带动,A2,地块的居住氛围将有助益豪宅产品价值的提升。,先做环境，后卖房,只有先做环境，才能发挥地块自然景观资源的优势，予人充分的吸引客户群,以中高端产品入市，利于制造市场轰动，带动后期豪宅产品的销售，实现区域投资价值。,合理的开发原则策略,才是本案制胜法宝,开发策略组合建议,29,竞品分析,-,玉龙湾,位置：,海港区 河北大街中段（原渤海湾商场）,开发商：,秦皇岛市恒大房地产开发有限公司,销售状况：,住宅在售房源约,300,套左右，为总房源的,15%,占地面积：,100.9,亩,总建筑面积：,353259,绿化率,：,30.17%,容积率：,4.37,建筑类型：,9,栋,34,层板式高层、,1,栋,32,层公寓 板塔结合,建筑风格,：现代简约风格,交房标准：,毛坯,广告投放：,户外广告、围挡、报纸、电台广,播、网络等,30,竞品分析,-,玉龙湾,31,竞品分析,-,玉带湾,位置：海港区海阳路与北环路交叉口,开发商：秦皇岛中冶夏都置业房地产开发有限公司,售价：高层,8000,元,/,平米,开盘时间：,2009,年,8,月,入住时间：,2011,年,12,月,占地面积：,410,亩,总建面积：,64,万平米,容积率：,2.466,绿化率：,35%,开发周期：项目分,5,期开发,建筑类型：,30,栋,33,层高层及部分多层住宅，,3,栋公寓，,1,栋酒店，沿街商铺,建筑风格：,Art-Deco,风格,广告投放：高架、道旗、客户通讯、报纸、电台、,视频动画、搜狐网等,畅销户型：,130-145,平米三居,交房标准：毛坯,物业费：,1.8,元,/,月,32,园林设计由当今知名的贝尔高林景观设计大师担纲。,33,竞品分析,-,玉带湾,34,竞品分析,-,珠江道,12,号,位置：,开发区珠江道,12,号,开发商：,天洋房地产开发有限公司,售价：,8100-8800,元,/,平米,开盘时间：,2010,年,11,月,13,日,占地面积：,6.61,万平米,总建筑面积：,23.1,万,绿化率,：,75%,容积率：,小于,3.5,建筑类型：,11,栋,32,层高层,建筑风格,：,Art-Deco,风格,交房标准：,毛坯,广告投放：,道旗、楼书、折页、搜狐网,35,竞品分析,-,珠江道,12,号,项目卖点：,1、,开发商,天洋地产在秦皇岛的声誉和知名度较高。,2、,项目临近汤河占据独特的地理优势，定义为“大师级传世豪宅”，绿化率高达,75%,，社区景观、户型设计、物业等由中建国际（水立方服务团队）、,HZS,豪张思（美国知名设计公司）、高文安（香港资深设计大师）、第一太平戴维斯等多家知名公司联手打造，并引进当前先进节能材质， 大大提升了产品品质。,3、,售楼处装修高档；,4、,产品以大面积两居三居为主，户型设计引入“观院”，以赠送的方式打动客户。,36,竞品分析,-,首府,位置：,先锋里以北、秦皇岛冶金机械有限公司西南处,开发商：,首钢江盟房地产,售价：,7600,元,/,平米,占地面积：,西城占地,5.55,万平米，东城占地,5.19,万平米,总建面积：西城,18,万平米，由,3,栋,27,层，,3,栋,18,层，,5,栋,18.5,层，,3,栋商业组成,项目分期：,共八期，预售一期,建筑形态：,板塔结合，塔楼,建筑风格：,Art-Deco,风格,产品类型：,平层，少量跃层,总栋数：,11,栋；,总户数：,1178,户,容积率：东城,2.48，,西城,3.25 ；,绿化率：,35%,交房标准：,毛坯,开盘时间：,2010,年,9,月,入住时间：,2012,年,4,月,面积区间：,共,11,种户型，面积从,70-170,平米,客户情况：,以秦皇岛本地客户为主，少量外地客户。,项目定位语：,革命性设计，非经验住宅，低碳化生活，新奢华主义。,37,竞品分析,-,首府,38,85.29,小三居户型（其中一室为半赠送）,105.87,平跃式户型（奇偶层设计）,透过热销，除了广告的强势轰炸引导外，我们也看到了首府在户型上的创新。秦皇岛高层首现“入户花园和实用小面积平,+,跃立体户型。”,39,竞品分析,-,在水一方,位置：,海港区平大街以南、西港路以西、滨河路以北、大汤河以东,开发商：,秦皇岛市五兴房地产有限公司,销售状况：,一二期房源售罄 三四期待开发,占地面积：,840,亩,总建筑面积：,绿化率,：,40%,容积率：,2.0,建筑风格,：德式建设风格,交房标准：,毛坯,广告投放：,户外广告、围挡、楼书、网络等,40,竞品分析,-,在水一方,41,竞争项目小结,客群方面：,本地客群多以自住型为主,多数为购买改善性住宅,。,建筑形式方面：,多层产品仍是市场追捧的热点；随着产品形式的多样化及品质的提高，高层产品接受程度逐渐提高。,价格方面：,对套总价较敏感；受市场非理性价格涨幅冲击；套总价在,70,万以上的产品接受程度较弱。,户型方面：,户型面积在,90120,平米之间，二居及三居户型接受程度较高,42,定位论,43,城市核心居住区的潜力地段,“,境界主义,”,造城计划中的重要环节,汤河居住区的未来主导者,城市地标高度的核心潜力,规模土地资源的稀缺性,关键词,B,F,C,D,A,E,竞争项目的操盘水平,定位前的思考,站在城市未来发展的高度审视，本项目的居住价值与城市发展同呼吸。,44,Clients Analysis,人，房子的主人、生活的主体,日益竞争激烈的市场环境下，找到一批愿意为高舒适居住环境买单的客户？,45,年 龄,根据样本调查发现，,30,50,岁人群为消费主流，,占到总比例的,63.2%,，首次购房者较少。,文化程度,购房者的文化程度普遍偏高。本科占,50%,，专科占,30%,。,我司对周边区域客群进行样本调查，市场发现：,46,家庭结构,多数为已拥有家庭，,并且有孩子,他们看重的生活要素主要是健康、自,然、有品位和典雅宁静、有升值潜力。,生活指数,调查发现：目标人群主要来自,6,大行业，而这,6,大行业则是目前社会上薪资水平较高、稳定的行业。,职业构成,我司对周边区域部分客群进行样本抽查发现,47,首先明确我们项目“主体客群”是什么样的一群人？,“富有而知性的阶层”,他们是,30-5,5,岁中青年，已经拥有家庭。他们更倾向于“,40,不惑”的年龄，他们事业已经取得成功，,有一定的物经济质基础，,这种基础不是那种不安稳，不是那种夜半来天明去的投机产物。他们已经拥,有一定的社会地位，而且社会地位与财富都比较稳定，,不再为生存这种浅层次的问题搏杀,生活的经,历给了他们开阔的眼、宽容的心，以往的失败对他们而言，只不过是生动的一课。他们的人生路已经,没有那么激进，知道平淡是美、平安是福，生活的沉淀让他们的身上呈现出,岁月的静好、未来的圆满,他们有知识、有品位、有责任感。他们的消费行为背后隐藏着许多文化层面的元素，单纯地为满足生理需求或说纯特质的消费模式，对他们并不构成最强的吸引力；,唯有将精神愉悦在一起，方能打动这个消费群体。,48,细品生活、享受生活,需要适度的奢华和“形而下”的物质主义，更多的却以“形而上”,【,境界,】,享受。,他们是生活方式的经营大师，懂得为自己缔造一种畅意的生活，并把生活当成终生职业，,缔造出无尽的优雅,【,境界,】,。,“,一点闲”和“一点爱好”是细品生活的重要前提，,他们非常在意,【,境界,】,。,他们是这样对境界生活的一种态度。,49,核心客户,第一圈层,重要客户,第二圈层,周边企事业单位、公务员教师及学生；私营业主；,看重周边环境、认同片区价值，看好区域发展的秦皇岛市区客户,投资客户、兼顾周边城市及北京、东北客群,外地客户主要以东北和京、津、河北地区的客户为主，东北地区客户一般在秦皇岛市有经营性产业，居住地多选在市中心；,随着旅游市场的不断升级及奥运的大环境影响，秦皇岛市场已经被越来越多的外来人士所关注；其居住及投资价值正逐渐提升。,认知我们辅助客群？,补充客户,第三圈层,50,次主力客户置业驱动因素,置业驱动因素：,发展前景、居住环境、社区配套、综合素质高,置业目的：,主要为自住，其次为投资，再次为改善环境,职业群：,秦市高收入企业经营管理高层人群；,秦市私营业主；,行政、事业机构二次置业者；外地进秦的有产阶级：私营业主、高收入专业人群；,年龄群：,28,5,5,岁的有产阶层；,文化群：,在秦市的高文化层次人群；,社区内配套需求：,首先为生活配套及居住环境，其次为休闲娱乐及教育,51,放大秦市点击个案旺销看我们？,旺销透视：从,09,年,8,月开盘时,4500,元平米跃至,10,年,9,月底的二次开盘时部分物业单价破万，玉带湾销售一路高歌猛进，广告投放力度在秦市尚属空前。项目主打形象,+,身份,+,景观牌，宣传、包装与工程的配合十分到位。项目从细部入手，建立一套产品打动顾客的营销策略。,SLONG,：,龙脉领域 贵胄领地,如果说首府项目以户型空间设计赢得市场青睐，那么玉带湾项目则赢在产品细节，同时链接诸多优质资源：景观先行，重金广告宣传彰显企业实力，聘请第一太平戴维斯为物管顾问、贝尔高林执笔园林规划、高级会所、以及各种新建筑材料的应用。,通过解析玉带湾项目在秦市的标杆作用，我们如何让客户住进我们的房子,？,52,什么样的定位最适合本案,豪宅,中低端,中端、,高端,！,低端,！,只有找出本案的精准定位，才有可能在竞争激烈的市场中，立于,不败之地,。,别墅豪宅,53,第一种：境界主义,:,我们尊重土地的稀缺,量身定制,300,套尊贵客户。,第二种：境界主义,:,走大众化中端路线,第三种：境界主义,:,走寻求品质生活的高端居住群,秦市首席国际城市综合体,项目核心竞争力在于找出我们精准的定位“差异化”,54,“,80,万方 境界主义 新城市未来生活 ”,支持理由：超大盘规模、地理位置、境界主义生活因素来综合概括项目，体现项目的顶级市场地位，打造秦市地标性、传世、经典新城。,城市领袖 高尚生活,集高端组团居住生活区、商业、办公于一体的新城市活力中心,55,我们造城，缔造秦市高端居住新地标！,80,万平复合城市建筑集群，,20,万居住群首发！,境界造城,-80,万平方的大盘、地标级建筑集群,境界品质,-,中高端、国际水准、复合型地产,境界阶层,-,新城市综合居住区中产阶级、,3055,岁,境界精神,-,成熟、从容、追求享受、荣誉的阶层,项目,SOLANG,56,以绝对城市的高度 实现城市的意义 承载时代的使命,以真正意义上的国际级城市综合体，为秦市中心迈向国际都会风貌做出贡献,。,身份、财智、追新、享受,项目关键词,57,区域领袖,引领者,制定游戏规则,垄断价格,产品有不可复制性,建立成本优势,次、非主流市场,追随者,搭便车借势,以小博大杀伤战术,价格战的制造者,制造区域领袖，,挑战者,大规模市场,改变游戏规则,强调新产品,强调产品的特色和价值,敏锐的机会主义者,补缺者,目标明确,挖掘客户,瞄准市场缝隙,创新产品和需求点,凭借产品创新、运营创新、营销创新三大利器占领市场制高点；,与开发企业目标有差异；在基础一定的情况下，我们需,要更上一个台阶,追随者战略只会陷入同质化竞争,存在较大的性价比空白点；,开发总体战略模式,本案就是在抓住现有显性客户的基础上，进行升级，为后期客户层面拓宽和价格提升创造条件,。,58,产品差异化和境界主义生活模式理念打造区域核心竞争力,随着项目容积率提高，社区整体舒适度将降低，市场需求重点逐步转移到对户型实用性、总价合理控制和产品外立面、社区规模等方面；引荐国外的整体规划设计、品质感较强的外立面设计、实用性与舒适性结合户型设计将成为本案客群和开发商共同关注的焦点。,走产品差异化路线，树立产品绝对的,规划、园林优势，户型设计,致力于打造区域内的,ON.1,产品。,产品与概念相吻合的营销模式，成为区域内高端住宅市场的领航者，持续性的拉升产品形象，树立品牌。,准确定位与细分目标客户群体，将本案分为,中高端品质居住区，定制豪宅居住区,，两大产品带,引领区域市场的典范之作，拉升项目形象。,利用商业,+,办公配套提升区域投资潜力，以,商业促进住宅销售，以住宅销售拉升商业价格及利润。,利用片区改造建设的有利契机，成为城市肌理的传承者和新生活模式的缔造者。,在战略进入京津地区的前提下，在保证基本的利润前提下，首期开发住宅以非常有竞争力的,“低开高走” “平开高走”,市场价格策略，抢夺客户，把握开发节奏，走田忌赛马的产品竞争策略。,59,开发战略引擎：整体市场的领导者，敏锐的市场补缺者,以产品为基础、营销为依托，带动品牌发展，制造大盘气氛。,以区内未曾出现的创新产品营造不一样的社区形态，提升居住文化与品质。,住宅物业,中高端、豪宅,办公物业,商业物业,豪宅物业,新城市地标综合体,60,解析产品,61,现代简约风格避免建筑的承重感,拒绝繁琐的建筑装饰，简约而不简单，充满现代都市感。目前，市场主流产品线多以现代简约风格为主。,建筑风格建议,现代简约风格,方案一,:,现代简约风格,62,为避免市场同类项目的同质化现象，结合本案规划要点，在坚持简约风格的同时，适当选择后现代主义风格，其风格体现在局部石材、色彩等元素的选择上制造一定的差异化，从视觉上彻底吸引客户，力争打造区域地标性建筑。,后现代简约风格将均衡的条形符号、大面积的石材质感、贵族黄的高档色泽等联合使用，隐喻出项目的尊崇感、地位感和成熟感，切合了未来居住者的心理归属。,建筑风格建议,方案二,:,后现代简约风格,63,现代风格，大落地窗，整体设计突出室内观景视野开阔，设有观景窗,/,台。,建筑风格建议,64,现代风格,VS,后现代风格,建筑风格示意,高层,小高层,65,在总体市场喜好程度基础上，避开现有区域市场竞争项目产品风格,形成差异化；尽可能在控制成本基础上选择品质感强的建筑材料,突出品质感；,注重建筑细节,增强产品美感（增加弧形窗、尖顶等，采用不同的建筑符号,使建筑立面尽量丰富）；避免兵营式建筑排布,亮化项目整体效果，打造醒目的项目视觉效果。,*,可采用大面积落地窗,圆顶、尖顶设计增强建筑标示及品质感 ；,*,立面造型简约又不失美观，可通过阳台、窗户、百叶等，使简约的立面同样有好的光影效果；高层可使用相对浅色色调，局部可出现弧形阳台或窗户，使其显得更为轻松和随意；,建议本案建筑外立面在设计上，采用,后现代风格,66,豪宅,-,稀缺价值，国际高度，代表城市的国际名片,67,豪宅,-,国际之上的秦市形象,城市代言新地标,城市巅峰之作，呈现世界的观点,豪宅户型建议定制,160-380,平米之间,大尺度,大面宽,68,户型建议,建筑单体建议,大胆的单体镂空，可以借鉴,在高层住宅中努力实现“有天有地”的居住理想，将自然主义生态观在户型中加以表达；,运用更多开敞空间将采光、采景充分发挥，弥补高密度带来的部分缺憾；,增加户型中开敞空间的设置，也在于提高产品的附加值，取得竞争优势。,69,建筑单体入口,多种风格情趣组合,70,50,平米,:,温馨一居,1,室,1,厅,Room,1,户型建议,71,户型建议,9,0,平米,:,温馨两居,(,约占,30%,),100-1,15,平米,:,舒适跃层,(,约占,10%,),2,室,2,厅,Room,2,双卧及起居三间朝阳,无浪费面积,玄关具备私密性,72,户型建议,115-120,平米,:,经典三居,(,约占,20%,),130-140,平米,:,雍容三居,(,约占,10%,),3,Room,经济型三居,-,功能空间齐备，但各居室面,积相对缩减,中规中矩,舒适型三居,-,三间居室朝南,主卧室增加圆弧转角窗,起居室、餐厅和厨房布局非常合理,73,户型建议,140-150,平米,:,尊贵四居,(,约占,10%,),1,8,0-,200,平米,:,豪华跃层四居,(,约占,5%,),Room,4,4,室,2,厅,74,半封闭空间，仅计算一半面积，允许客户入住后封闭,客厅向内退让，退让部分半封闭，仅计算一半面积,露台无上盖，不计算面积,产品示意,75,错层产品,错跃层产品,产品示意,76,错越层三居,错越层二居,产品示意,精装错层,+loft,组合产品设计,77,一二层、顶层可采用跃层,产品示意,78,大堂是体现项目品质的一个捷径，建议在大堂中设计小型水系。,大堂建议采用石材，以鹅黄色调等浅色调为主，大堂天花为艺术吊顶或天然石材拼花，并装配适当装饰。单元大堂同样建议浅色调，如选择西班牙米黄等。,大堂会客厅及休息区建议摆放沙发等。,电 梯 间,建议电梯选择名牌名品；,首层电梯厅地面及墙面建议选用颜色统一的石材；,电梯内也可考虑石材贴面，电梯门套建议采用大理石材料；,公共大堂,79,楼梯间,楼梯间的巧妙变化,80,户型功能建议,客厅：大尺度,会客、家庭娱乐所,厨房：空间适中,避免过大宽度,次卫：功能空间适中,避免过于狭小,81,户型功能建议,主卧室应预留衣柜,空间，或设计步入,式更衣室,82,户型功能建议,多功能室之一,杂物储藏室,多功能室之二,阅读书房,多功能室（之三）,家庭娱乐室,83,园林主题,“活化”,园林与居住合一,而是,分组团主题：,亲子主题,生命在于成长,运动主题,生命在于运动,音乐主题,生命在于音乐,生态景观主题,生命在于呼吸,本案亮点在于不仅仅是针对以下一般性设计原则,84,园林景观规划建议,本案园林景观建议“分组团”、“分主题”表现，使社区业主能够享受“移步异景”的生活感受，各组团之间相互联系或独立成景，并且有各自不同的主题感受。,水主题景观示意,石主题景观示意,人造河溪主题景观示意,公共休憩区示意,垃圾筒的小品性示意,儿童娱嬉区示意,85,休闲广场、景观道路等设施让园林景观最大程度地渗透至社区生活之中；,水文化是生活的重要元素，也是本项目呈现纯美生活体验社区的重要载体。,体验型景观,具备可参与性的休闲广场、景观道路等是社区景观体系的重要组成部分,86,各种类型的建筑小品点缀于社区之中，既丰富了景观环境，又营造了艺术气息；体现时尚文化、街头艺术风格的小品景观灵活地表达出本项目的文化主题。,小品景观,具备不同寓意和服务功能的建筑小品和建筑艺术，构成了社区的重要文化元素,87,利用组团围合，建议设计景观走廊，成为住户休闲及观赏围合大景观的休闲步道。,景观步道路示意图,88,规划配套组合建议,社区配套,会所,三大会所主题：,儿童会所,亲子双语幼儿园,老年会所,医疗保健康复中心,青年会所,健身美体俱乐部,89,园林建议,亲,子主題,园林景观,不仅仅是,一,个强,有力的切入,点，,也是本項目,3-4,房主力客群家庭最在乎的,卖点,在其他城市，亲,子小,区,受,欢迎,的程度,非常普遍。,“可怜天下父母心”，在秦市，亲子也必将是一个非常深入人心的主题。,90,在中庭,里,有既大量,景观,又是,儿童游戏设施,兼具功能,功能与摆设,的雕塑品,。,91,由,矮树篱,修剪成的,艺术,小,动物,也是中庭雕塑的一,种,由矮树篱围成的儿童游戏迷宫,92,主题：专为,白領,家庭,，,引进亲子配套专区,面积：约,600-1000,平米,适合人群：有,3-12,岁宝宝的家庭,包装口号：每天为孩子存一点幸福,思路：给住户带来更丰富的生活财富,及,精神财富,幼儿园,(,亲子儿童会所,),双语教学,93,运动主题：运动园林组团与青年运动会所,1,、运动场地：,篮球场；,网球场（兼作羽毛球场）；,小型高尔夫练习场；,2,、运动主题园林小品,3,、青年健身会所,4,、休闲交流场地,94,95,娱乐健身会所,器械健身室,96,园林,音乐主题：音乐水景园林与雕塑园林组团,“,水”之艺术,音乐水系,灵感来源于音乐的高音符号，以次,变形，设计贯穿性水系，结合园林,道路，形成步移景异的景观效果。,建议项目在采用中水系统,。,97,项目中庭花园设置音乐喷泉，并结合外围的园林树木及花卉形成风格统一的中庭景观。,喷泉用水可循环使用成本相对较低；,喷水景观易与外围植被形成呼应,光线的折射让景物于高低错落间相映成辉,;,喷泉的起伏随音乐而变换,其间水气及悦耳之音随空气流动弥漫于这个小区,在景物变化同时精神也随之愉悦。,就中国传统风水学而言,水即为财更是人类赖以生活的生命源泉,因此设置中庭花园水景,在满足景观需要的同时也提高了项目的自身品质和居住价值。,“,水”之韵律,音乐喷泉,98,“,品”味生活,音乐小品、雕塑,99,园林组合建议：中心组团结合造景逐层跌落,下沉式园林景观支撑强大卖点,100,音乐坡地,北京“郎琴园”以其坡地园林景观，塑造园林优势，为项目赋予主要卖点，极大促进了销售,。,坡地跌宕,项目中根据地势可以设有局部坡地，不仅增加园地起伏,跌宕的立体感，更能有效解决来自相互间的干扰 。,101,社区园林绿植主要由乔木、灌木、草皮组成，高低错落。建议主体绿植选择常青植物、变色植物，在设计安排中，尽量将绿植与其他园林细节结合来做，避免为了做绿植而安排绿植。,园林绿植示意借鉴“星河湾”，选择少部分进口绿植，既附加了产品品质，又增加销售卖点。,102,节能减排：太阳能路灯、草地灯,103,我司建议本案建立中水系统，节约水源，绿化环境兼得，同时为园林水系集中供水。同时建议园林营建枯山水景观 ，增加项目卖点。,枯山水建议,104,道路系统设计示意,本案景观移步换景，同时赋予诸多园林间小路和水景道，因此道路系统的设计原则建议如下：,人车分流原则；一级主道与二级次道及园林中的甬道关系；包括无障碍设计等；,路面铺装示意,主干道：建议采用规则原石花岗岩铺装，以体现项目品质，可考虑安装地灯；,次干道：建议采用原石花岗岩铺装，通过小品、路面宽幅与主路加以区分；,甬 道：对铺装材质不作要求，结合园林设计统一安排；,（如透水砖、鹅卵石、碎石、广场砖等）,105,区域导示系统,铺地视觉统一,106,智能化设施建议,宽带系统；,楼宇对讲系统；,品牌推荐：韩国三星，西门子、法国佛曼克斯等,监控：监控系统是智能化系统在住宅小区中运用的必不可少的部分，但设,置太多的监控点并没有太大的意义，建议在本项目建设中对以下几个点进,行监控。小区出入口，主要内部道路设置即可。,品牌推荐 ：松下,车辆出入管理：车辆出入管理属于项目形象建设；,品牌推荐 ：深圳捷顺（中国最早最专业的道闸生产商）,卫 星 电 视；,室内防盗、消防：紧急求助按钮、煤气探测器可考虑通过楼宇对讲室内分,机传输报警信号至保安部；,品牌推荐： 此类设备市场颇多且都已近合格，对品牌无特殊要求。,电子巡更系统：此系统主要为制约保安按时巡逻，给业主以安全感，因为,所有的物防不如人防，且此系统造价低，一般在,1-2,万元左右；,品牌推荐：厦门立林等,建议项目采用宽带系统、楼宇对讲系统、闭路监控、车辆出入管理、室内防盗、消防（紧急求助按钮、煤气探测器）、电子巡更系统、卫星电视。,以上系统造价预计可控制在,15-20,元,/,平方米。,107,VIP,会所商务区,会所静吧区,根据业主对文化的需求，设置图书馆,书香袅袅，文化深厚,108,SPA,及泳池則是另一派雲淡風輕的天堂,夜間的泳池,SPA,109,戴德梁行,戴德梁行房地産顾问（深圳）有限公司在房地産领域内爲客户提供全面、专业和高素质的房地産顾问服务，专门爲发展商提供周详细致的物业管理策划方案，爲各类型的物业提供多种物业管理,/,顾问服务，主要包括：机电工程顾问、前期物业管理顾问、物业管理运作评估、实质物业管理顾问、全权物业管理等。物业管理专案类型涵盖别墅、住宅小区、超大型综合物业、超高层物业、工业区、酒店服务式公寓、购物中心等。,香港中原集团中原华夏物业管理公司,中原华夏物业管理公司成立于,1995,年，是中原集团唯一具备物业管理和服务资质的分公司，全面负责中原集团下属十几家分行的物业管理服务工作。中原主要引用英国和香港的物业管理概念，并根据国内不同地方的市场情况而全面推行各阶段的物业管理工作。,新港物业顾问国际有限公司,创立于,1998,年，为国内发展商及客户提供商场、办公楼、住宅、酒店等房地产项目之市场推广顾问、策划、销售招商、中介代理以至物业及零售管理等服务。公司除香港总部外，于国内城市如北京、上海、广州、深圳等均设有分公司。,世邦魏理仕,世界上最大及历史最悠久的国际物业顾问公司之一。以专业精神及权威水平提供个人服务，并以灵活的手法处理客户的要求，务求以最佳的服务满足客户的不同需要。不断提高其在市场中的地位及声望。以多年的宝贵经验、优良传统及基础，成为一家提供个人化而全面性综合服务的专业国际有限公司。,物业管理公司,110,总之,本案应以未来为视点,引领城市潮流，略高一筹,创造品牌与利润双赢的地产典范,111,一支充满着火热激情的地产先锋团队，,一支永不言弃极具凝聚力的核心团队，,一支永远坚持以营销视角做广告的创意团队，,一支永远以速度营销见长的策划团队,112,113,