房地产景观提升产品价值

,地产景观品质提升,-深耕设计管理,上,满足客户使用需求,合理控制景观成本,提升绿化效果,材料品质统筹化,设计质量提升,对照标杆制定数字化管理标准，保障实施可审控,控制软硬景比例，景观单项比例精确化,采用绿化战略合作模式，实现全冠移栽提升效果,材料运用规范化以利战略采购，实现高品质低成本,搭建信息平台，整合设计资源，提高设计质量,景观全面提升五步曲,(,客户、成本、效果、特色、设计资源,),第一章：如何在设计策划中确定地产景观的亮点和卖点,16,4,景观效果的实现不是设计部门单一能够完成的。,需要,成本、工程、采购和设计,协力！,根据市场调查：景观所带来的溢价比是,1,：,5,景观竞争点,其他公司的景观特点,景观学习要点,万科的景观产品基本分为四大类,现代系列,风情系列,西班牙,(南加州/英式),泰式,(东南亚),现代中式,现代西式,(港式),代表作：,第五园、水晶城、润园,代表作：,万科城、兰乔圣菲、双水岸,代表作：,金域蓝湾、十七英里一期,代表作：,金域华府、金色家园,景观竞争点,入口,作为项目的展现，入口是最为关键和主要的起点，表达以下信息：,项目品质、客户属性、社区规模、地域特点、产品特色,入口的内容包括：,1.引导空间序列（市政道路包装）,2.车行流线设计（含指示及人员管理）,3.人行流线设计（同上）,4.大门形象（特色、品质感）,5.入口对景设计（强化特色）,6.整体绿化（突出价值感）,7.项目,LOGO设置（突出特点）,8. 灯光效果（考虑晚间宣传和夜景）,9. 社区围墙（强化品质感和安全性）,10. 物业管理设置完善性和创新性,景观竞争点,配置,客户导向的社区景观配置能作为营销的工具，为业主提供符合需求的服务内容,景观配置内容包括：,1.活动配套,a.儿童活动（含室内外及架空层配置，关注其亮点）,b.老人活动（同上）,c.运动场地（同上）,d.泳池（同上）,2.架空层设计（是否结合物业维护考虑？）,a.配套内容,b.装修标准（材料、家具、灯具、装饰及绿植）,c.人行流线设置（使用是否便利？）,3.会所配套内容（侧重室外部分）,景观竞争点,绿化,有品质有层次的绿化能够极大提升社区价值感,绿化内容包括：,1.特点（选取有优势的点）,a.原生树的利用,b.主乔的布置方式（是否有取巧的方法？与人行系统的关系）,c.各节点处的绿化配置规格和品种（入口、会所、主轴及入户前）,d.草坪的运用（利用草坡来组织景观）,2.灌木和小乔木的运用,a.灌木的搭配和布置方式,b.利用灌木和小乔木藏拙,c.品种的选择（成本因素）,3.苗木资源和施工单位资源,供货来源？合作方式？价格？,景观竞争点,其他,设计的亮点和特色材料的运用可以起到点睛的作用,特色内容包括：,1.生态技术的运用（做法、实际使用效果、成本）,a.湿地,b.渗水铺装材料,c.垂直绿化（墙面）,d.生态边坡,2.水景（低成本高品质）,a.小水景，大效果,b.水生植物的运用,c.驳岸处理,3.构筑小品等（系统性）,风雨廊，雕塑，指示系统，灯光系统,展示区案例分享,1.厦门万科金色悦城,2.长沙万科金域蓝湾,住区景观定位案例分享,1.天津万科水晶城,2.深圳万科第五园,景观竞争点,其他公司的景观特点,景观学习要点,其他公司的景观特点,龙湖,做照片！,龙湖景观手法总结：,大乔木+高密度灌木/小乔+部品小景+时令花卉,学习从镜头感中修饰景观细节,其他公司的景观特点,绿城,做公园！,绿城景观手法总结：,石材+高密度灌木/小乔+景观轴线,学习营造秩序感的品质小空间,其他公司的景观特点,华润,做大学校园！,华润景观手法总结：,大草坪+集中大乔木+景观轴线,学习利用大草坪组织景观序列,其他公司的景观特点,星河湾,做高差！,星河湾景观手法总结：,入户水景+地形造高差+高密度灌木,学习利用设置高差使空间小中见大,其他公司的景观特点,仁恒,做创新！,仁恒景观手法总结：,自信肯定的设计思路+高品质的实施,学习引进优质设计资源,景观竞争点,其他公司的景观特点,景观学习要点,景观学习要点,展示区,画图写字！,记录要点：,1.车行、人行流线设置和组织安排（图纸）,2.指示系统的设置（图纸照片）,3.人员接引设置（图纸）,4.项目特色及亮点（配照片）,5.卖场围合包装（照片）,6.综合成本测算（绿植、部品、家具等）,7.工期及资源,研究流线和布置要点,景观学习要点,住区内,有的放矢！,记录要点：,1.交通模式（图纸）,2.景观序列（中心围合式、组团式、行列式）,3.活动配套量化（图纸和表格）,4.指示系统（配照片）,5.入户前空间处理（照片）,6.架空层（照片）,7.细部节点处理（省钱好看的做法要记录）,8.综合成本测算（绿植、硬景、部品、家具等）,9.工期及资源,研究重点和亮点,第二章：如何通过设计策划使得成本投入更具价值,产品分类,景观的成本,设计审控,地产景观的逻辑,客户,土地,产品,景观,定位,景观,配置,景观,成本,不同品类产品的,景观侧重点,有什么不一样？,景观品质提升靠什么体现？,增加配置面积 or 增加景观成本？,满足各品类需求的,景观配置面积是什么？,配置内容，服务半径，布置原则？,在哪里增加成本最有效？,增加多少？,在哪里缩减成本,最不影响品质？,哪些方面不能“砍”,景观品质怎样提升，,提升什么？,喜达屋酒店集团的产品品牌策略,尊贵客人,高级商务旅行者,中端商务,家庭旅游,热爱交流的年轻人,明星、时尚人士,住客特征,天梦之床（Heavenly Bed）,天梦之浴（Heavenly Bath）,天梦之淋（Heavenly Shower）,甜梦之床（ Sheraton Sweet Sleeper Bed）,福适之床（Four points Comfort Bed）,特色W床（Signature W Bed ）,特征产品,社会客厅,socializing in the Living Room,无,万科住宅产品分类,G2,孩子三代 10% 后小太阳 40%,小太阳 40% 老年一代 10%,G3,青年之家 85% 青年持家 15%,C,小小太阳 30% 青年持家 5%,孩子三代 10% 后小太阳 20%,小太阳 30% 老年一代 5%,T1,青年之家 50% 小小太阳 20%,青年持家 20% 孩子三代 10%,老年一代 10%,T2,孩子三代 50% 后小太阳 50%,12岁以下 13-21岁 22-55岁 56岁以上,16.1%12.9%58.1%12.9%,0.0%0.0%66.7%33.3%,21.9%6.3%59.4%12.5%,11.1%0.0%66.7%22.2%,12.5%12.5%50.0%25.0%,根据万科产品分类推导的人口构成,活动场地的功能配置,品类人口构成,再改,首改,首置,景观定位,注重品质和绿化，配套完善,体现价值，关注老人,儿童活动空间,休闲时尚，注重活动空间,景观品质关注点排序,No.1,No.2,No.3,水景、休闲配套,软景,硬景、泳池,泳池,软景,架空层配置,活动配套,入户空间,软景,不同产品的景观成本投入重点应不同！,前提：,首置、首改及再改产品的景观构成分配比例以及单方造价,应基本一致,策略：,根据客户关注点,加大重点投入,优化：,根据地区和产品不同，,缩减或增加非关注重点的成本,不同景观产品的成本预算,马斯洛需求,客户景观需求排序,景观载体,成本预算（元/m,2,),5. 自我实现的需要,优美的景观视线,外部景观,地段外部条件决定,泳池景观,1500,4. 尊重的需要,良好的品质感,架空层,1000,水景,450,硬景,200,软景,65,3. 感情上的需要,完善的交往空间,运动场地、儿童活动场地、老人活动场地,100-500,2. 安全上的需要,完好的私密性,小区围墙、灯具,30,1. 生理上的需要,基本的景观处所,标识系统、构筑物、小品、园林家私、其他,30,车行道路,160,不同景观产品的成本预算,产品分类,景观的成本,设计审控,硬景包括：人行路及广场铺装、构筑小品、硬底水景、泳池和部品雕塑,硬景平均成本占比,60%,硬景平均面积占比,49%,万科地产景观成本剖析,硬景均造价,425,元/,软景均造价,187,元/,万科地产景观成本剖析,面积比例,成本比例,硬景,20%,软景,硬景平均单方造价425元/,12.75,3%,非石材,55.25,13%,木材,76.5,18%,建菱砖,280.5,66%,石材,单方造价,425元/,占硬景比例,硬景,面积比例,成本比例,软景平均单方造价187元/,7.48,4%,草坪/地被,20.57,11%,小乔木,39.27,21%,灌木,119.68,64%,大乔木,单方造价,占软景比例,软景,最大成本：,石材、大乔木,万科地产景观成本剖析,硬景所占面积过大，成本居高,成本高,在有限的成本控制下软景无法达到即时效果,效果差,在有限的面积内追加软景投入，导致成本更高,再增高,万科地产景观成本剖析,最有效成本优化：控制硬景比例,万科地产景观成本剖析,前提：保证景观效果同时降低景观成本,措施：控制软硬景比+低造价的景观面积+控制大乔木,基本原则1：硬景：软景 = 3：7,（面积比）,3,7,基本原则2：草坪、灌木、硬景非石材面积53%,景观细项面积分配,地产景观成本控制原则,景观单方造价,高层社区乔木指标,基本原则3：控制大乔木数量；景观单方造价,地产景观成本控制原则,产品分类,景观的成本,数字的故事(石材很贵？),设计审控,硬景石材分析,价格适宜,XX公司案例,一种材料21种规格，价格差异巨大,硬景石材分析,价格适宜,硬景非石材分析,接近石材,价格,硬景用材比较,：石材与非石材,石材尺寸,-,不符合300模数的规格会极大影响出材率，导致价格高涨,影响石材价格的三大因素：,石材厚度,-,20毫米板材比50毫米板材便宜50%以上,铺贴方式,-,规则铺装比碎拼的人工成本便宜一倍，碎拼人工价=材料价,机切面/烧毛面 荔枝面 斧凿面/自然面,面层处理每平米价格比较：,X X+10 X+20,控制设计尺寸：,所有尺寸必须符合300模数，石材规格宜在5种以内,包括道路及广场尺寸也应控制模数，避免切割损耗提高成本,控制设计厚度：,人行路面尽量使用20厚，压顶及台阶可使用贴面,有效控制设计才能降低材料和人工成本,控制铺贴方式：,尽量使用规整铺装，减少碎拼,产品分类,景观的成本,数字的故事(基层很便宜？),设计审控,问题,：,人行路（人行广场）基层成本是多少？,根据统计，万科内部有关人行路面基层的做法有,十几种，价格相差50元/,！,此部分成本只有结算的时候才看得见，缺乏控制。,这部分施工前和施工后都,“看不见”,的东西，我们该不该控制成本？,目 标：,保证路面质量，合理控制造价,现状,：,各一线项目采用的基层厚度和水泥标号不统一导致成本相差较大，或者配置太低导致路面沉降。,基层材料价格分析：,影响基础层价格的因素：,1.非自拌,2.泵送,3.总包施工,+ 2030元/,m3,+ 10元/,m3,- 2030元/,m3,推荐做法,：人行路基层,说明：,基层综合造价（含人工及管理费）,43.5元/,，社区内部人行路面及广场推荐此做法。,基础做法：,100厚 C15混凝土,综合价格：,35元/,垫层做法：,80厚 6%水泥石粉渣 / 级配砂石,综合价格：,8.5元/,素土夯实,综合价格：,此部分价格含在垫层价格之内,面层,面层与基层价格分析,：人行,由此可见，基层的价格在整体费用中的比重还是较为重要的，请相关部门要重视，并严格控制基层厚度和混凝土标号！,问题,：,车行路（消防通道）基层成本是多少？,由于车行系统的基层地质情况较多，不能统一，区域针对,地库顶板,或,地质,较好,的情况做推荐做法，其余情况则不在规定之列。,推荐做法,：车行路基层,说明：,基层综合造价（含人工及管理费）,49元/,，社区内部非消防通道车行路及停车位推荐此做法。,基础做法：,100厚 C20混凝土,综合价格：,38元/,垫层做法：,100厚 6%水泥石粉渣 / 级配砂石,综合价格：,11元/,素土夯实,综合价格：,此部分价格含在垫层价格之内,面层,推荐做法,：消防路基层,说明：,基层综合造价（含人工及管理费）,97元/,，社区内部消防通道车行路及等高面推荐此做法。,基础做法：,200厚 C20混凝土,综合价格：,75元/,垫层做法：,200厚 6%水泥石粉渣 / 级配砂石,综合价格：,22元/,素土夯实,综合价格：,此部分价格含在垫层价格之内,面层,车行基层价格分析,建议：,控制设计图纸：,对于道路及广场的基础做法要审核，避免过高配置,控制现场实施：,尽量参照推荐做法，如有现场变动需综合考虑再决定,合理控制，保证质量,控制结合方式：,有构筑物（亭子、花架）或者不同材料衔接的可局部加固基层,产品分类,景观的成本,设计审控,万科景观,控制流程图：,控制流程，保证品质,万科景观绿化施工控制表,（见附表）,