易居 商业空间 营造 策划

Click to add title,Click to change format,Level 1,Level 2,Level 3,Level 3,Level 3,Level 1,Level 2,Level 2,Level 1,*,*,Click to add title,Click to change format,Level 1,Level 2,Level 3,Level 3,Level 3,Level 1,Level 2,Level 2,Level 1,*,*,Click to add title,Click to change format,Level 1,Level 2,Level 3,Level 3,Level 3,Level 1,Level 2,Level 2,Level 1,*,*,浅析商业空间营造,1,商业分类,商业形体的变化,商业空间的故事,空间主题营造,2,商业分类,业种业态分类,综合店,购物中心,百货店,大型批发店,商店,服装类,食品类,杂货类,家用类,超级市场,平价市场,专卖店,集中专卖店,大型专卖店,专卖店,药店,家具展卖中心,饮食店,集中饮食店,快餐店,专营店,按照选址分类,市区型,百货店,大型批发店,集中专卖店,集中餐饮店,郊区型,购物中心、大型批发市场、大型专卖店,观光地型,购物中心、集中专卖店、集中餐饮店,3,商业分类,按照市场范围分,按照消费行为分类,近邻型,邻里周边消费者,社区型,某个社区消费者,区域型,周边几个社区消费者,城市型,所在城市的大部分区域,超级型,客户群覆盖所在城市及周边城市,物业品业态商业,百货商场,超市,购物中心,家居建材超市,直销折扣商店,各种类型商业街,各种类型的旗舰店、专业店,体验态商业,娱乐、休闲类商业,介于二者之间,餐饮类,4,商业分类,根据现在的适用范围按照体量分类,近邻型,邻里周边消费者,社区型,某个社区消费者,区域型,周边几个社区消费者,城市型,所在城市的大部分区域,超级型,客户群覆盖所在城市及周边城市,购物中心类,生活配套类,个性化发展,城市活力中心,节日中心,观光型商业,特色中心,直销中心,大型廉价广场,廉价中心,城市娱乐中心,问题一：分类是一成不变的还是有发展变化的，如果是变化的，规律是什么？,问题二：商业的定位和什么有关？,5,商业分类,商业形体的变化,商业空间的故事,空间主题营造,6,商业形体变化,7,商业形体变化商业和住宅、办公结合的设计要点分析,、首先要遵循地段的商业属性；,、要考虑到商业和环境的结合，商业建筑不能仅仅考虑建筑本身；,、考虑室外空间的商业用途；,、从经营角度考虑；,、从建筑自身形体、结构能要素考虑。,8,商业形体变化商业和住宅、办公结合的设计要点分析,9,商业形体变化商业和住宅、办公结合的设计要点分析,从区域商业布局来看，近几年开发的住宅项目，都定位为高档住宅项目。具有良好的消费基础。,整体大的区域，不缺乏高档商业。但项目区域缺乏中高档的集中商业配套。商业具有市场空白点。,未来商业规划，本项目北侧临江项目有集中商业，滨江位置有休闲类商业，未来区域市场可以形成区域的商业中心，当然也存在商业竞争。,上海浦东某项目规划商业分析,10,商业形体变化商业和住宅、办公结合的设计要点分析,从现有商业设计上来看，集中商业有设计一定量的室外广场。内部空间有大型的室内中庭空间，其它商业则以街脯形式出现。,建议街铺和内部住宅分离，形成单独的商铺，便于后期经营，也减少对住宅的影响。,本项目集中商业的地下室作为商业经营，采用两层还是三层？,对于本项目地段来说，商业价值已经不能单纯的从工程造价角度分析，商业是否适合做地下三层。主要影响因素：,建筑的空间形态；,经营思路和业态组织。,集中商业,沿街商业,上海浦东某项目规划商业分析,11,商业形体变化商业和住宅、办公结合的设计要点分析,上海浦东某项目规划商业分析,从空间形体上来说，地下二层和地上三层结合能够形成,5,层的商业体量，如果是地下三层的话，总体是六层体量，对于中庭空间设计来说。尺度足够的情况下，商业内部空间地下和地上完全可以做到一样的空间效果。,至于地下三层比地下二层难经营，业态不容易存活。道理和地上三层商业价值远低于二层商业价值一样。,结论：,从建筑设计角度上说，地下三层的空间效果可以做到类似地上空间，设计思路：,“,地下空间地上感觉,”,。,至于是否需要地下三层，主要还是要看业态和经营思路。,12,商业形体变化商业和住宅、办公结合的设计要点分析,上海浦东某项目规划商业分析,本项目商业定位思路分为两个层次，第一是项目的整体形象；在确定商业整体形象的基础上，进行第二步，对地下二、三层商业，业态和体量进行定位。,无论时是否有地下商业，仅从图纸地上三层来看，本项目已经是集中型、大体量商业，整体商业的经营模式势必需要以主力店,+,精品百货结合的形式布置。,建议本项目的主力店选择：卖场、大型娱乐类商业、主题类运动店、玩具城、大型餐饮等。,地下二、三层的商业业态布局和地下商业高区类似。,13,商业形体变化商业和住宅、办公结合的设计要点分析,常州某项目商业形式建议,14,商业形体变化商业和住宅、办公结合的设计要点分析,常州某项目商业形式建议：入口,15,商业形体变化商业和住宅、办公结合的设计要点分析,常州某项目商业形式建议：庭院,16,商业形体变化商业和住宅、办公结合的设计要点分析,常州某项目商业形式建议：庭院,17,商业分类,商业形体的变化,商业空间的故事,空间主题营造,18,商业空间的故事,佛罗里达州海滨度假村（美国）,集中绿地,广场,集中商业,墨西哥湾,度假小镇的核心空间布局；,广场、集中绿地、集中商业、景观资源,19,商业空间的故事,空间设计要点：入口、中庭、通道、地下空间、停车,20,商业空间的故事,商业空间营造分析方法,做什么？,现有案例营造的经验、效果,空间营造的借鉴意义,确定空间的基本功能,集中式商业,港汇广场,恒隆广场,正大广场,商业商业空间营造对比,共性,/,效果优劣,入口空间,中庭,通道,成功案例空间营造的方式,空间划分,入口空间,中庭,通道,地下空间,街区式商业,大宁商业广场,海上海商业广场,大拇指广场,21,商业空间的故事,/,集中式商业,/,形象,港汇广场,恒隆广场,正大广场,22,中庭和通道,港汇广场,恒隆广场,正大广场,商业空间的故事,/,集中式商业,/,中庭及通道,23,集中式商业,/,港汇广场,商业空间的故事,/,集中式商业,/,中庭及通道,24,集中式商业,/,恒隆广场,商业空间的故事,/,集中式商业,/,中庭及通道,中庭顶部,25,中庭形式比较,商业空间的故事,/,集中式商业,/,中庭及通道,直线型中庭空间,突出气势和尺度感,优雅从容的弧型中庭,26,集中式商业,/,正大广场,正大广场,前庭,坡状通道,中庭,中庭顶部,商业空间的故事,/,集中式商业,/,中庭及通道,27,上海泰晤士小镇,商业空间的故事,/,街区式商业,/,案例分析,中学,康复中心,超市,幼儿园,教堂,艺术中心,酒店,餐厅,风情商业街,28,上海泰晤士小镇：核心空间分析,商业空间的故事,/,街区式商业,/,案例分析,广场,教堂,河流,过渡广场,运河和桥,教堂,29,上海泰晤士小镇：沿河景观,商业空间的故事,/,街区式商业,/,案例分析,滨水景观,30,上海泰晤士小镇：三角型广场,商业空间的故事,/,街区式商业,/,案例分析,31,上海泰晤士小镇：教堂广场和过渡空间建筑,商业空间的故事,/,街区式商业,/,案例分析,32,上海泰晤士小镇：居住组团内部,商业空间的故事,/,街区式商业,/,案例分析,33,上海泰晤士小镇：通道,商业空间的故事,/,街区式商业,/,案例分析,34,上海泰晤士小镇：门,商业空间的故事,/,街区式商业,/,案例分析,35,商业空间的故事,/,街区式商业,/,案例分析,新天地商业街区,上海标准里弄布局形式示意,广场和主要交通轴线,街巷,入口广场,景观轴线,内部广场,根据上海里弄改造的开放式商业街区,“,上海新天地,”,：,大部分空间保留街巷空间的肌理，主要交通轴线，扩大道路尺度，并且以景观手法处理，沿主要交通轴线布置活动广场，增加场景变化的故事情趣。,内部广场,以居住为主的上海标准里弄布局形式：,以住宅和最小化的街巷交通作为整体布局元素，缺少入口强调，主要交通的引导和公共空间的组织。,上海新天地,36,商业空间的故事,/,街区式商业,/,案例分析,街巷,入口广场,景观轴线,内部广场,内部广场,空间设计关键词：建筑改造、街巷、核心空间、入口、室外空间,上海新天地,37,商业空间的故事,/,街区式商业,/,案例分析,上海新天地：入口,38,商业空间的故事,/,街区式商业,/,案例分析,上海新天地：广场,39,街区式商业的三个项目入口位置有很大的不同，大宁的入口设置在主要道路的交叉路口，海上海则设置在两条次要道路的中间位置，大拇指则设置在主要道路的中间位置，从实际的效果来看，大宁积聚人气，将客流引导入项目的效果要明显强于其他两个项目，而海上海的内部商业人流非常稀少；,街区式商业项目的入口均以结合景观的小型广场形式来处理。,街区式商业,共和新路（往市中心）,芳甸路（城市干道）,飞虹路（城市支路）,街区式商业入口,商业空间的故事,/,街区式商业,/,入口空间,40,街区式商业,/,大宁商业广场,商业空间的故事,/,街区式商业,/,入口空间,大宁商业广场,大宁主入口，临近地铁出口,大宁次要入口,41,街区式商业,/,海上海商业广场,海上海商业广场,商业空间的故事,/,街区式商业,/,入口空间,海上海次要入口,海上海主要入口,42,街区式商业,/,大拇指商业广场,商业空间的故事,/,街区式商业,/,入口空间,大拇指广场主要入口,大拇指广场次要入口,大拇指商业广场,43,街区式商业,商业空间的故事,/,街区式商业,/,中心广场及通道,海上海商业广场,大宁商业广场,大拇指商业广场,44,街区式商业,/,大宁商业广场,商业空间的故事,/,街区式商业,/,中心广场及通道,大宁商业广场,通道尺度,中心广场,45,街区式商业,/,海上海商业广场,商业空间的故事,/,街区式商业,/,中心广场及通道,中心广场，大而无用,内部通道，太过封闭,海上海商业广场,46,街区式商业,/,大拇指商业广场,商业空间的故事,/,街区式商业,/,中心广场及通道,大拇指商业广场,中心广场，商用价值不大,通道尺度过大,47,商业空间的故事,/,街区式商业,街区式商业,/,上海吴中路某商业项目,本案,商业用地,虹桥高尔夫,球场,古北新城,徐汇商圈,古北,本案,本案属于徐汇商圈和古北商圈的辐射范围，,本项目商业由于其规模性无法达到区域级别商圈的规模，但是由于位置的原因，其非日常性消费较为便利 。,本项目周边云集了大量的高端楼盘,同时有高尔夫球场等,其板块的 先天层次 较高 。,商业为项目的用地的一部分，规划要求集中布置，可以包含酒店、办公。体量大但是还不能成为一个商业中心的规模，根据规划要求，商业要包含一个服务周边居民的菜场，对本项目商业的中高端形象有一定影响。,基本情况介绍,48,商业空间的故事,/,街区式商业,街区式商业,/,上海吴中路某商业项目,目录,布局形式建议,业态布局建议,交通流线分析,菜场布置建议,整体营造要点分析,49,商业空间的故事,/,街区式商业,街区式商业,/,上海吴中路某商业项目,基本情况分析,商业区域位置,河道,和两条主要道路相邻,商业分成相对独立的两个区域,内部被河道穿过,有小面积的市政绿化和商业相邻,河道,商业区域,主要市政道路,市政绿地,原方案中地块,1,和地块,29d-01,是商业用地。地块,2,也有部分公建用地，在此商业布局形态分析建议中主要针对地块,1,和地块,29d-01,的业态和建筑形式进行分析建议。通过对基本数据的分析做排布示意。,50,商业空间的故事,/,街区式商业,街区式商业,/,上海吴中路某商业项目,基本情况分析,4,商业区域布局形式，考虑到地块形状临路宽度较小，南北向尺寸大的特点，常规临街商铺的布置方式解决不了本项目商业布局问题。建议商业区域地块,1,位置采用内外街结合的商业布局形式，突出高覆盖、高 密度的特点，整体设计，突出休闲消费的空间特色。,整个商业区利用河道和自身设计，形成两个重点空间。其一是沿河的两侧的观景休闲商业，其二是内街为核心的休闲娱乐商业。,以河景为空间核心的商业,以步行内街为空间核心的商业,51,商业空间的故事,/,街区式商业,街区式商业,/,上海吴中路某商业项目,业态布局建议,4,考虑到此处位于道路交叉口，位置醒目，建议利用地形布置会所，后期转做品牌餐饮，会所功能依靠商业街业态布局解决。在沿河位置利用景观布置酒吧、餐饮等休闲商业；,该区域是本项目商业的主体区域，拥有河道景观和内街空间特色，用来布置零售、娱乐和休闲餐饮类业态；,位置较差的地方，可以考虑局部做到,3-4,层，,1-2,层布置休闲餐饮、零售等业态，,3-4,层布置健身、,SPA,美容等对楼层要求不是很高的业态。,会所、菜场、品牌餐饮、酒吧、咖啡吧、特色餐饮以及配套用房区域,品牌展示、零售、娱乐酒吧、咖啡吧、特色餐饮区域,健身、,SPA,美容、休闲娱乐、餐饮、零售区域,52,商业空间的故事,/,街区式商业,街区式商业,/,上海吴中路某商业项目,交通流线建议,4,车行道路布局方式，考虑尽量避免对商业内部步行区域的影响，所以车行道路考虑布置在商业区域的外围；,人行道路的布置方式考虑商业内部之间的沟通，特别是地块,1,位置的商业内街和河道景观之间的沟通，以及河道两侧之间的沟通。,车行出入口,车行出入口,车行道路,人行道路,53,商业空间的故事,/,街区式商业,街区式商业,/,上海吴中路某商业项目,菜场布置建议,4,建议菜场布置方式，位于地下室和半地下室位置，尽量不影响其它商业的空间使用；,菜场入口布置在古北路上，以下沉庭院的形式处理菜场入口，下沉庭院标高和菜场半地下室标高相同，比道路标高底,1.5-1.8,米。再通过内部空间高差变化，使得到临河一侧位置时，菜场位于地下室内，在临河一侧通过局部的下沉庭院进行采光。内部通风采用机械排风的方式进行有组织排风。建议菜场采用晚上或者上午商业人流少的时候完成进货。,菜场位置示意,一层,地下室,菜场,休闲餐饮,下沉庭院,下沉庭院,道路,河道,堤岸,菜场空间竖向分析,下沉庭院,半地下室,地下室,54,商业空间的故事,/,街区式商业,街区式商业,/,上海吴中路某商业项目,整体营造要点分析,标志,立面,商业内街区域：形式分析、中庭形式、道路形式,沿河景观区域：建筑要点、堤岸处理、桥的处理、水景,55,商业空间的故事,/,街区式商业,街区式商业,/,上海吴中路某商业项目,整体营造要点分析：标志,标志,在项目地块醒目位置，如道路交叉口位置，以竖向建筑形式强调出标识感，突出项目形象。标志形象和风格保持和整体建筑形象一致。,56,商业空间的故事,/,街区式商业,街区式商业,/,上海吴中路某商业项目,整体营造要点分析：风格建议,突出色彩运用的建筑风格形式，用色大胆热烈，结合现代建筑手法设计内部空间自由、简约。便于控制成本。,57,商业空间的故事,/,街区式商业,街区式商业,/,上海吴中路某商业项目,整体营造要点分析：风格建议,58,商业空间的故事,/,街区式商业,街区式商业,/,上海吴中路某商业项目,整体营造要点分析：商业内街营造分析,商业步行街形式分析,有顶的内街形式,开敞的内街形式,商业内街的形式分为有顶的形式（可以有室内温度控制也可以只有采光顶）。和开敞的内街形式。,两种形式比较，有顶的内街形式整体性强，可以把内街造成室内部分，增加舒适度。开敞的内街形式建筑形态自由灵活，比较适合我们对于建筑形态高低错落、相互独立的形体特征，建议采用开敞的建筑形态。,59,商业空间的故事,/,街区式商业,街区式商业,/,上海吴中路某商业项目,整体营造要点分析：中庭和道路,中庭在商业内街营造过程中的地位至关重要，是整个商业的核心空间，体现场所趣味性，吸引顾客驻留主要体现在此空间营造上的要点上要体现出中庭的尺度、内部的休闲活动内容以及特色景观的营造。,由于本项目内街距离不长，避免采用直路的形式，要通过中庭景观过度。另外一个道路组织要点是要考虑和沿河区域的沟通。,中庭,道路形式,60,商业空间的故事,/,街区式商业,街区式商业,/,上海吴中路某商业项目,整体营造要点分析：沿河建筑要点和堤岸,建筑要点和堤岸,沿河建筑营造建议通过二层大的退台的形式突出商业建筑的观景空间，另外退台形式也营造出沿河景观空间的开敞感觉；,堤岸的处理和商业休闲的功能结合布置，保证观景的前提下突出休闲商业特色。,61,商业空间的故事,/,街区式商业,街区式商业,/,上海吴中路某商业项目,整体营造要点分析：桥的形式和水景,桥的形式和水景,桥的形式可以采用和建筑风格保持一致的方式也可以突出人行休闲的特色；,和河道水景资源结合，打造项目的特色水景，如叠水水中喷泉、音乐喷泉甚至是水幕电影。,桥的形式示意,水景形式示意,62,商业空间的故事,/,地下空间,、地下空间什么时候适宜作为商业，可以做到地下几层？,、地下商业和气候有关？,、地下商业和成本核算有关？,日本地下商业,冰岛地下室内攀岩运动主题商业,63,商业空间的故事,/,地下空间案例,深圳金中环项目,64,商业空间的故事,/,地下空间案例,深圳金中环项目,65,商业空间的故事,/,地下空间案例,深圳金中环项目,66,商业空间的故事,/,地下空间案例,深圳金中环项目,地铁,1,号线,地铁,4,号线,在会展中心的交叉中转站,金中环商务大,67,商业空间的故事,/,地下空间停车,大宁商业广场停车方式,整体开挖的地下停车,地上停车楼,68,商业空间的故事,/,地下空间停车,69,商业分类,商业形体的变化,商业空间的故事,空间主题营造,70,主题空间营造儿童主题空间形式示意,71,主题空间营造建筑主题主题空间形式示意,72,主题空间营造节日主题空间形式示意,73,主题空间营造观景主题空间形式示意,佛罗里达 唐鹅湾 滨水购物中心,74,主题空间营造观景主题空间形式示意,佛罗里达 唐鹅湾 滨水购物中心,75,主题空间营造国外案例,/,巴西项目,巴西 唐玻利市 滨水购物娱乐项目,通道尺度过大,76,空间主题营造国内案例,/,西湖天地,西湖天地,/,位置,通道尺度过大,77,主题空间营造国内案例,/,西湖天地,西湖天地,/,店铺,通道尺度过大,78,主题空间营造国内案例,/,澳门威尼斯大酒店,威尼斯大酒店,/,位置、布局,通道尺度过大,79,主题空间营造国内案例,/,澳门威尼斯大酒店,威尼斯大酒店,/,水系通道,80,主题空间营造国内案例,/,澳门威尼斯大酒店,威尼斯大酒店,/,店铺,通道尺度过大,81,主题空间营造国外案例,/,日本项目,日本 福冈,Canal City Hakata,通道尺度过大,82,主题空间营造国外案例,/,日本项目,日本 福冈,Canal City Hakata,通道尺度过大,83,主题空间营造国外案例,/,日本项目,日本 福冈,Canal City Hakata,通道尺度过大,84,主题空间营造国内案例,/,华南,通道尺度过大,85,end,86,