交房产品质量总结

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,细节决定品质,箱包：,LVGucci,品质的保障,房屋：楼 盘 品 质,购房过程的观感和居住过程的体验,第一篇章：,汽车：欧 洲 车 系,细节决定品质的典范,1,涉及：,4,个小区，,405,户业主,不能正常安装外机,细节设计 之一,空调外机位置,问题：,2,如,8-2-4-2,房，主机机身底座宽,450mm,设计空调主机位宽,410mm,，除去窗台装饰边占去位置，有效宽只有,300mm,左右。就算放到设计的空调位了，主机的进风和散热排风都没空间。,某小区一期所有六楼只有空调管道孔，无空调主机位，业主又不愿意将主机安装到露台上，主机只能外挂在外墙上。,索引：空调外机位,3,影响：,1,、破坏外立面，楼盘品质感急剧下降；,2,、后期可能出现，空调冷凝水任意排放的现象，影响更多的住户；,3,、给业主增加了额外的麻烦，影响业主满意度。,4,、前期空调安装不便，后期维修同样不便，,处理措施,1,：安装空调外机时由物管处协助将窗户玻璃取掉后再安装。,处理措施,2,：拆除室外机位铁花护栏或由物管处另行指定统一安装位置。,索引：空调外机位,4,空调位设计不合理的原因：,一、预留空调位尺寸偏小，与市面上外机尺寸不符合。,二、室内无活动窗口，不便于安装空调外机。,（只有拆玻璃）,建议：了解市场变化、更人性化地从后期使用过程中多做考虑。,5,细节设计 之二,公共设施位置设计,花园洋房类产品，因公共设施位置设计人性化不够，需改进以下,3,点,:,噪音干扰大,楼间距窄,私密性差,6,索引一：车库人行出入口 设计在洋房客户卧室朝向的位置,某小区,29#,楼车库人行出入口群体投诉,产生户数：,6,户,处理措施：,1,、,3,年内,30,余次的沟通协商，仍未达成一致意见。,2,、业主们一直坚持必须封闭或转移该出口位置，但该要求很难实现；,3,、公司考虑对该出口进行美化、整改。由于业主阻挠整改短期内无法完成，目前只能先行拆除该出口处前期搭建的施工用钢架等临时设施再作局部美化处理。,维修费用：,已产生架设人行钢楼梯费用,13000,元,，安装防火卷帘门,4800,元,。,赔偿金额：,正在协商中。,影响：,1,、该群业主已多次上访到集团、地产公司、规划局。,2,、规划局已要求公司限期整改完成，并会影响相关报建工作；,3,、因该群体投诉业主一直阻碍整改，施工用钢架等设施一直无法拆除，继续下去极易威胁过往业主的人身安全。,7,整改搭建的施工钢管架,位置及周边环境,索引一：车库人行出入口 设计在洋房客户卧室朝向的位置,8,产生户数：,某别墅区,16,、,17,号楼共计,16,户,；,处理措施：,1,、将送风、排风管与井道间的缝隙严密封堵；,2,、加大送风、排风机与井道之间的间距并在两端加,消声器；,3,、将送风、排风井的普通百叶更改为自垂,式百叶；,4,、在送风、排风井四周强化绿化处理；,损失的物业费：,16365,元（长期拖欠）,影响：,该两栋楼之间的绿化带安装的车库消防风机启动时噪音大，车库交付使用后汽车尾气通过安装有消防风机的排风井排向业主后花园正对的景观内，对居住在此的业主有影响。,索引二：消防风机安装位置不合理 产生噪音、尾气,消防风机安装在两栋花园洋房之间，噪音、尾气引起业主群体投诉,9,第二篇章：,痛定思痛 警惕未来,返 潮,专题一：,专题二：外墙渗水、室内漏水、,楼板开裂,10,返 潮,涉及：,5,个小区，,93,户业主，,返潮类型： 地下室返潮、架空返潮和转换层返潮,专题一：,11,某小区花园洋房 负一、二层,产生户数：共计有,9,户投诉，后期业主入住后可能产生返潮（花园洋房一、二楼共,200,多户）,处理措施：,工程部已拟定整改方案，并对,28-2-102,进行了整改处理，现已整改完毕，由物管对其余返潮房屋参照该整改方案进行整改处理。,索引一：地下室返潮,某小区（一层返潮）,产生户数：,26,户,处理措施：按一次性整改折价补偿给业主,赔偿金额：,38.9,万元。,影响：,1,、业主质疑房屋质量；,2,、引起大规模的群体投诉；,3,、给公司造成负面影响，业主口碑变差；,12,墙面霉变,索引一：地下室返潮,13,索引一：地下室返潮,墙面霉变,14,索引一：地下室返潮,墙面霉变,15,索引一：地下室返潮,墙面霉变,16,索引一：地下室返潮,墙面霉变,17,家具、地板，霉变及变型,索引一：地下室返潮,18,索引二：架空层、转换层返潮,多个小区重复出现,共计产生户数：,57,户,维修费用：,超过,20,万元,赔偿金额：,119,万元,其中云湖天都占,70,万元,影响：,1,、因架空层返潮导致住宅业主户内墙面普遍受潮，家具、墙纸大面积霉变，电器短路烧毁，遇阴雨天气墙面结露等。,2,、此问题在前期项目多次重复发生，加之重庆气候原因，目前仍未从根本上得到解决，改进后的施工方案及整改措施在实际实施中效果不理想，后期再次出现此类问题的可能性很大。,19,架空层、转换层返潮的,处理措施：,在满足水平结构刚度时将室内结构板提高，室外露台（或阳台等）降低；,将转换层的住宅设室内室内架空小板不回填：砌筑砖蹬，砖蹬上架空小板；,室内、室外的外墙设砼反坎并作,1000MM,高的外防水；,在外墙的阳光窗台板处设百叶窗保证排气通畅，对流通风；,在砖蹬、砖墙离转换层板面,300MM,处做,20MM,厚的防潮层；,针对架空层下为车库等的，在转换层的板面钻孔设置地漏，用于排水及强化通风。,索引二：架空层、转换层返潮,20,为预防返潮而在外墙旁修建的排水、隔离沟,车库顶棚钻孔用于改善架空层局部通风,车库顶棚钻孔排出架空层内的明水,目前架空层、转换层返潮的补救措施：,影响车库美观、房屋外围形象受损、对业主生活造成不良影响,索引二：架空层、转换层返潮,21,某别墅,35-1-201,转换层返潮,22,专题二：外墙渗水、室内漏水,1,、门窗与外墙交接部位渗水,2,、露台、阳台渗水,3,、变形缝部位渗水,4,、外墙镶贴饰面块材渗漏,5,、外墙框架结构梁柱与砌体围护结构间的渗漏,23,产生户数：,某小区一期洋房共,282,套住宅关于外墙渗水、露台渗水的维修报事达,450,余件，仅此一项维修平均每户业主累计报事即高达,1.6,件，且其中很多属二次报事，即维修后再次渗水。,处理措施：,此问题属前期遗留的工程质量普遍隐患，后期无法进行彻底处理，只能采取加强维修力度，增强处理及时率等措施来缓解业主矛盾。,维修费用：由施工单位进行，费用未统计。,赔偿金额：由于施工单位仅负责外墙渗水维修，拒不承担室内装修受损部分，现协商中。,影响：,由于渗水类的维修报事率长期居高不下，且维修质量不能得到保障，导致业主积怨；,因外墙砖停止生产，在维修外墙渗水时不能采用彻底的整改办法，只能在外墙上用刮涂防水剂的办法，造成外立面破坏严重，业主意见很大。,外墙渗水 索引一：某小区花园洋房外墙普遍渗水,24,某小区花园洋房，,外墙多处明显修补痕迹,25,出现情况：,10-602,业主反映（处理中）,1,：次卧装修完毕后，,2009,年,8,月份，发现进门右手边转角处，发现墙纸有变色，发霉的情况。,2,、,2010,年,7,月份下暴雨之后，发现窗台下面有发霉，渗水的情况。,3,、,2010,年,8,月中旬，发现靠厕所那面墙，有渗水现象。,4,、次卧,2,：外墙三墙踢脚线处，发现墙纸变色，发霉。,处理措施：,督促施工单位整改。但业主提出整改耽误入住，要求对其赔偿,5,万才允许进场施工。因此，为表明我司积极整改的态度，做好证据留底，物管处已向业主发函请其配合整改。,维修费用：,由施工方进行整改。,赔偿金额：,业主要求,索赔,5,万,，并且不含墙纸整改恢复及外墙整改费用。,影响：,因渗水，业主对我司品牌及工程质量严重不满。拒交物管费。,外墙渗水 索引一：某小区外墙渗水,26,业主室内现场照片：,外墙渗水 索引一：某小区花园洋房外墙普遍渗水,27,漏水 索引三：某小区门面漏水,产生户数：,某小区,1,6#,楼（含,34#,楼）,18,个门面由于多经营餐饮，烟道普遍出现漏水，,6,条变形缝漏水 。,处理措施：,4,6#,楼部分门面主烟道深埋于堡坎填方中，发生漏水后维修难度很大，维修期限长，现已基本完成，但给经营户造成了高额的损失，目前正在协商解决中。,赔偿金额：,已发生,3,万余元，正在协商中的预计处理费用超过,10,万元。,影响：,1,、不同程度的漏烟漏水现象，使商家被迫停业，给业主和经营户造成了较大的营业损失，同时在一定程度上损害了公司的品牌形象。,2,、主烟道设计应考虑到后期维护及检修的方便性，建议杜绝采用埋入地下的方式。,28,整改变形缝新做的排水沟,维修漏水烟道而进行的地面开挖,安全通道顶棚漏水、梯步及墙面未做防水导致门面内渗水,29,楼板开裂 索引三：某小区楼板开裂,产生户数：,某小区,36-1-601,室内客厅、饭厅、三个卧室天棚均出现开裂并渗水（楼上业主泼水通过裂缝漏到楼下）。,处理措施：,已请后勤工程学院对楼板的结构安全进行了鉴定，并拟定了裂缝整改方案。,赔偿金额：,目前因业主所提赔偿金额过高，正协商中，预计处理费用超过,10,万元。,影响：,由于业主已装修入住，出现这种大面积开裂现象，导致整改期间业主不能正常居住，对业主的生活带来影响，加大了损失赔偿额度。建议在施工过程中严格把控，杜绝楼板裂缝问题出现，发现问题及时整改。,30,某小区,36-1-601,楼板开裂渗水照片,31,一个,“,小变更,”,引发的,“,群体效应,”,第二篇章：,32,防盗门,“,外移,”,引发大规模投诉,某小区,1,7,、,10,、,14,楼,产生户数：,共计,700,余户,业主：大量的投诉产生,公司：大量的解释、大量的施工整改、大量的免收误差房款,索引一：防盗门 “外移”引发群体投诉,33,变更前,变更后,索引一：防盗门 “外移”引发群体投诉,34,产生户数：,共计,700,余户。,处理措施：,1,、,免收业主因面积误差而需补交的房款；,2,、对于开启方式有异议的业主由我司对入户门进行整改；,3,、对于影响入户门正常开启的消防栓进行移位整改；,某小区,1,7,、,10,、,14,楼，部分户型防盗门外移引发投诉（部分属设计变更）,维修费用：,约,2,万元,。,赔偿金额：,截至目前已产生,8.3,万元,，尚有业主投诉正在处理中。,影响：,（,1,）因面积误差导致业主需补交房款，引起业主不满,业主投诉到市建委，甚至影响到我司其它项目的报建手续。,（,2,）消防栓影响入户门正常开启；,（,3,）入户门开启方式与合同约定不一致；,（,4,）因部分入户门外移后，外开侵占消防通道，存在安全隐患。,索引一：防盗门 “外移”引发群体投诉,35,产生户数：,455,户,处理措施：,由于工程整改已不可行，故采取由我司主动承担业主购买燃气泄漏报警器的费用及逾期开通燃气的违约金。,赔偿金额：,截至目前已达,15,万余元。,影响：此同样问题前期在,14#,楼,已发生，因处理及时未造成损失。,索引二：,未按变更后图纸施工,，,引发群体投诉,某小区,1-6#,楼，天燃气因未按变更后图纸施工，逾期开通引发群体投诉,36,厨房与阳台之间的单扇平开门未做百叶通风,业主装修封闭阳台上部留窗，即可正常通气,某小区,1-6#,楼天燃气因未按变更后图纸施工，逾期开通引发群体投诉,索引二：,未按变更后图纸施工，引发群体投诉,37,第四篇章：,未雨绸缪 防患于未然,38,高层、洋房项目,普遍存在,楼层通道窗户飘雨,楼道地面积水，业主出行容易摔跤,楼道墙面腐烂，楼盘品质下滑、居住感差,无安全防范措施，存在安全隐患,39,飘雨，地面积水，墙壁腐烂,某小区,40,某小区一期,A16#,现场照片：,生活阳台,临,空,面,高,近,6,米,楼层通道窗户飘雨,41,后期处理措施：,1,、采用加装雨棚的方式处理，但对于可能造成,“,因飘雨从墙壁或地面进入业主户内损坏业主室内装修,”,的大风暴雨作用不大，并不能起到防灾减灾的效果。,2,、由于雨水进入楼层通道进入不可避免，为降低损失，部分楼栋采用加装地漏及地砖放坡处理等办法。,维修费用：,目前加装雨棚的总费用约,15,万元左右,。,影响：,因飘雨造成的雨水从墙壁或地面进入业主户内损坏业主室内装修，如遇大风雨天气，极有可能造成业主室内普遍进水，从而导致群体投诉并将给我司造成直接经济损失。,42,今日的,质量,明日的市场,第五篇章：,43,产生户数：,约,260,户,原因分析：,附设计院出具的情况说明,（,1,）就花园沉降、墙面开裂等问题工程部也曾多次组织施工方进行专题会议讨论分析其沉降原因及划分责任。施工单位认为花园围墙是修建在回填土上，即使整改，经过一段时间后，仍然会再次出现沉降，不属施工原因造成，所以不愿承担任何整改及赔偿责任。,（,2,）中煤国际工程集团重庆设计研究院第四设计所于,2008,年,12,月,12,日针对,该,项目出具了一份花园洋房部份后花园条石档墙壁质量情况的说明。,某小区,260,户后花园沉降,索引一：,花园洋房,后花园沉降,典型案例,44,发生沉降的地方,索引一：,花园洋房,后花园沉降,典型案例,45,处理情况：,1,、,由物管在进行补位维修，整改费用由地产公司在承担。,2,、因物管维修人员有限，且整改后过,1,、,2,个月仍会不断出现再次开裂，因此反复整改、整改时间周期长,3,、业主意见非常大。,4,、已产生,1,户退房。,赔偿及整改费用：,已产生赔偿费用约,2.8,万元（不含支付给物管公司的整改费用），如该问题不能彻底得到根治，费用损失将无限扩大。对公司将品牌将带来极大的负面影响。,影响：,将给公司带来无法估计的品牌负面影响。,索引一：,花园洋房,后花园沉降,典型案例,46,产生户数：,50,余户,维修费用：因,施工方自行整改，具体金额尚未知晓,赔偿金额：,8,万元,影响：,1,、某小区,6,、,7,、,8 #,楼为墙面在业主装修后大面积脱落，,2,、某小区,18#,楼为顶棚找平层粘接不牢在业主装修后整块掉落。,3,、损坏业主装修，影响业主按期入住；,4,、存在明显安全隐患，可能发生人身伤害事件。,索引二：抹灰层脱落,某小区,18#,楼、某小区,6,、,7,、,8 #,楼的案例,47,抹灰层脱落图片,索引一：,抹灰层脱落 典型案例,48,厨房墙砖因墙面脱沙而脱落,卫生间墙砖因墙面脱沙而脱落,索引一：,抹灰层脱落 典型案例,49,已装修木门板，因施工方墙面整改后水气导致发霉,屋顶吊顶，因施工方墙面,整改后水气导致发霉,索引一：,抹灰层脱落 典型案例,50,一、需要集团在项目前期,“,标准化,”,的内容：,1,、前期设计阶段，规划好相关导视、标示牌的位置、尺寸，并统一制作。明确制作部门及费用划分。,（不要后期留给物管来制作）,品质好、形象好项目案例：,瑞安新天地、亚太商谷,51,52,2,、分期开发楼盘的,物管用房、垃圾站,尽量考虑设计在一期物业内。,现阶段已出现多个楼盘一期交付时无物业管理用房，导致物管处在外租赁房屋及出现在楼盘一期交房时环境不理想（均为临时物管接待处）的情况，为便于物业服务管理，保证物业接待处形象，建议,分期开发楼盘的物管用房尽量考虑设计在一期物业内。,53,3,、车库移交的标准配置：,地面处理、标示牌、凸透镜、减速带、安全闸,等设施设备,54,二、关于对开发公司在新项目中选择电梯品牌的建议,来自某小区物管处反映，自该楼盘,ABC,栋房屋交房以来，物管处从,2009,年,11,月开始记录电梯约出现故障,200,余次（上海永大电梯），导致电梯经常无法正常使用，业主怨气较大。,建议：同档次物业所选取的电梯等公共配置的档次最好一致，采取标准化。,55,三、建议交房时提供的,两书,附上尺寸,在交房过程中有业主反映开发公司提供的,重庆市新建商品房屋使用说明书,及,新建商品房屋质量保证书,中的建筑平面示意图无尺寸，使业主无法更清楚了解自己所购的产品，不便于装修，强烈要求平面图附上尺寸后重新加盖开发公司印章，重新制作,两书,。,建议工程部以后在提供,两书,户型平面图时附上尺寸，做好每个细节，提高业主满意度。,56,谢谢大家！,57,