成都低密度产品案例研究--jionns

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,成都低密度产品案例研究,1,成都市场典型低密度畅销产品研究,保利公园,198,弗莱明戈,麓山国际社区,仁和春天大道,华侨城,2,物业现状,:,占地面积,:4000020,平方米,总建筑面积,:2000000,平方米,容积率：,洋房,3.0,；别墅,1.55,总数：,4113,个 比例：,85:4113,地上车位：,85,个,地下车位：,4028,个,停车位,:,别墅,1,：,2,开发周期,:,8,年,开工时间,:,2008-3-26,总户数,:,一期,3645,户（其中叠拼别墅占,7%,）,物业管理附加信息,:,电梯,1.5,元,/,平方米,月，别墅,3,元,/,平方米,月,开发商,:,保利（成都）实业有限公司,物业管理公司,:,保利广州物业管理公司,建筑单位,:,富利建筑安装工程有限公司,景观设计单位,:,泛亚国际,保利公园,198,项目基本指标,叠拼别墅,243,套,双拼别墅,8,套,3,畅销产品（一）：叠拼,1.2,楼住户,234,平米,地下一层,地下夹层,优点,:1.,地下室客厅局部挑高形成夹层,2.,独立私家车位，直接入户,表示全赠送,表示半赠送,4,一层,二层,花池挑高,表示全赠送,表示半赠送,卫生间,卫生间,错层,主卧大露台,庭院挑高,入户花园,入户花园,次卧大露台,畅销产品（一）叠拼,1.2,楼住户,234,平米,5,畅销产品（二）叠拼,3.4,楼,297,平米套四,挑高客厅,赠送入户花园露台,挑空,赠送双露台,赠送双露台,豪华主卧带阳台，卫生衣帽间，书房,挑空,主卧玄关,天井,挑空,天井,表示全赠送,表示半赠送,6,优点：,1.,内庭院，天井双采光。地下室采光效果好,2.,赠送入户花园，阳台以及,160,平米屋顶花园，,总赠送面积,240,平米,3,客厅挑高，彰显大气,顶层,赠送,160,平米屋顶花园,畅销产品（二）叠拼,3.4,楼,297,平米套四,7,叠拼产品联排化,对产品进行升级。项目首期叠拼别墅规划布局为分为,4,或,5,联排别墅， 单独叠拼别墅呈现,“,品,”,字形，整体呈现联排别墅气质，排与排之间通过抬高,5,米形成层次感，放大视线。,产品设计：,1.,突出特点,:,大开间。叠拼产品赠送大面积花园，提高性价比。,2.,每户均有两个以上采光天井，地下室采光好,3.1.2,楼设计门牌是别墅的基本标志之一，,3.4,楼住户单独设计私家走廊，入户均独立化，私有化，以弥补,3.4,楼住户盘楼的不足。同时入门处均设立信报箱。,高性价比：,1.2,楼住户赠送花园面积,70-220,平米，地下室赠送,45-93,平米；,3-.4,楼屋顶花园赠送,160,平米。单价区间为,6000,多,-9000,多元,/,平米，大多房源折扣前在,200,万元左右。实得价仅,5000,元,/,平米左右；,产品创新,:,叠拼联排化,保利公园,198,叠拼产品分析,8,项目指标,地理位置,新城，紧邻郫县行政商务中心与五星级酒店,占地面积,约,200,亩,总建筑面积,52,万,绿化率,大于,30%,容积率,1.55,物业类型,5+1,、,6+1,、,7+1,多层电梯洋房电梯公寓,主力户型,147-216,总户数,736,户,配套设施,郫县行政商务中心与五星级酒店,开盘时间,08.11.2,龙湖,.,弗莱明戈,9,畅销产品：,A1,型,1,跃,2,型,180,平米,后庭院挑空,采光地下庭院,地面直接入地下室,前庭院庭院,步入式走廊入户,穿堂风,阳台,阳台,阳台,优点：,1.,地下室采光好，双挑高庭院,2.,步入式走廊入户形成景观门廊,3.,餐厅带双阳台，卧室均带阳台或露台,10,畅销产品：,A3,型,2,跃,3,型,181-184,平米,优点：,1.,赠送实用面积,35,平米，赠送花园,40,平米，,2.,双流线入户方式,3.,卧室双阳台，通风采光,30,平米风情庭院,餐厅挑高,楼梯入户,亲地花园入户,卧室双阳台，通风效果好,主卧弧形飘窗,儿童房,二层,三层,11,弗莱明戈叠墅产品分析,12,项目核心产品面积区间为,147,216,，分为平层、跃层户型，其中叠墅,180,平米,-184,平米最为畅销,产品升级：,产品与目前市场上流行的四五个单元甚至六个单元拼成一栋的花园洋房不一样，,“,弗莱明戈,”,小洋楼不是独栋就是双拼，也就是说一栋小洋楼最多只有,2,个单元,产品设计：,1.,独栋、双拼小洋楼外立面按照别墅设计的手法,：每一栋做整体立面设计，挑出原始洋房几个单元并排方式，通过错层，跃层方式，从室内空间挑高，到外立面层次起伏打造成叠墅化产品，从而做到了每一栋建筑均拥有自己的特色，形成差异,2.,灵活可变空间，额外赠送大面积花园,：底,TOWN,体现亲地生活；二跃三创意的空间设计可以满足时尚达人的创意生活；平层通风采光性俱佳，空间紧凑适用。,3,.,入户方式灵活：,别墅专属的独门入户与前后花园、双流线入户、半地下私人会所、环形布局露台,.,4.,性价比高：,大部分房源赠送,70,平米以上 超大花园及使用面积,弗莱明戈叠墅产品分析,产品创新：独栋洋房，双拼洋房，建筑抬高,5,米,13,麓山国际社区,在麓山国际社区，麓镇,拉佩维尔叠拼别墅是唯一的。叠拼别墅,共,320,套，,它位处社区的腹地，既拥有绝佳的高尔夫视野又与麓镇商业小镇相邻，畅享便利生活，麓山国际社区的天时地利，它皆占之。叠拼别墅户型,建筑面积约为,215-238,平米,，带入户花园及前后露台，并赠送半地下阔绰私家车位；拥有,8.35,米罕有面宽，局部挑高约,6,米；内有精心打造的超大规模水溪园林，仿若是把家安在了公园里。麓镇,拉佩维尔叠拼别墅延续了麓山别墅无可挑剔的高品质，,“,美式乡村风格,”,与现代风格相结合，形成了富有特色的建筑风格，让您尊享别墅级生活品质,。,叠拼别墅介绍,14,畅销产品（一,),叠拼,1.2,楼,216,平米,3,室,4,厅,楼道入户,花园入户,入户花园露台,露天花园，设置壁炉，烧烤台,储藏室,优点：,1.,双入户方式，且可直接从地上平层进入地下室，不影响室内空间,2.,每个卧室均享受一个卫生间，层层退台,超大面积主卧，功能齐全,15,畅销产品（二）叠拼,3.4,楼,234,平米,3,室,4,厅,入户花园,餐厅外接露台,露台连接餐厅、客厅,会客厅,私,家,厅,主卧同时享受双露台，配置独立卫生间，衣帽间,景观露台,景观露台,优点：,1.,入户层前庭后院设置，顶层赠送露台，增加性价比,2.,私家厅与会客厅分离，同时客厅露台直接连接餐厅，一台双用,16,麓山国际社区产品销售分析,17,产品线丰富,:,多元化产品（独栋，叠拼，叠墅，电梯），多种风格（巴洛克，西班牙，美式风格、南加州风格），多重享受。,对产品进行升级。,叠拼联排化，注重入户门庭打造，每户入户口均有较强可识别性,产品设计特点：,1),面宽达约,8.35,米，空间尺度大，与大面积玻璃窗的设计让整个户型充满阳光，,2)3.3,米的建筑层高、挑高,6,米多的入户花园，五件套主卫等设计尽显别墅级品质。,3),层层退台设计，每层花园露台将景观引入户内,每户赠送数十平方米的花园露台，有天有地，壁炉、烧烤台和储藏空间设计开启您的别墅生活。,4),豪华赠送,赠送每户,2-3,个生态半地下停车位，半地下阳光停车位，可直接通入户。,高性价比：叠拼别墅面积区间为：,215-238,，单价：,9000-16000,元,/,平米，均价,13000,元,/,平米，赠送每户,2-3,个生态半地下停车位，几十平米花园、露台。,叠拼规划布局,：叠拼别墅处于麓山国际社区中部，三面分别被广阔的高尔夫草坪景观、湖泊和溪流环绕，拥有麓山优美的自然环境。,产品创新,叠拼联排化，,8.35,米大面宽，,6,米挑高，壁炉设计,麓山国际社区产品销售分析,18,项目概况：目前项目处于,2,期销售,开发商：成都市江安春置业投资有限公司,项目地址：光华大道西、江安河畔，成都七中实验学校对面,总占地面积：,600,亩,建筑面积：,50,万 ，,2,期,1,批次建筑面积,32994,产品形态：联排别墅、双拼别墅、叠院别墅,2,期,1,批次户数：,99,户,绿化率：,60%,容积率：,1.8,建筑密度：,21.5%,户型面积：,546,（双拼），,245-307,（叠拼）、,320-360,（联排）,2,期,1,批次开盘时间：,2008,年,10,月,25,日,销售均价：叠拼别墅,8000,元,/,，联排,10000,元,/,， 双拼,12000,元,/,物业公司,:,成都仁和春天物业管理有限公司,仁和,.,春天大道,19,仁和,.,春天大道,2,期,联排别墅面积区间,320-360,，叠拼面积区间：,180-307,；,叠拼单价：,7900-9900,元,/,平米，均价,8800,元,/,平米，联排单价：,8000-11600,元,/,平米,均价,9300,元,/,平米,245,，,277,卖得好，联排,360,卖得好,合计：项目,2,期一批次共推出,123,套别墅房源，其中联排,45,套，叠拼,66,套，双拼,12,套,20,畅销产品,(,一）：叠拼,1.2,楼,LI,型,245,平米,叠拼别墅,7,层三户，独立私家车位，带工具间，均直接入户,地下室入户口,车库工具间,车库工具间,21,挑高客厅,厨房直接与生活阳台，露台,5,连接,赠送花园,入户玄关,双卫设计,灵动空间,畅销产品,(,一）：叠拼,1.2,楼,LI,型,245,平米,22,畅销产品（二）叠拼,3.4,楼住户,277,平米,赠送,47,平米地下车库,生活阳台,挑高客厅,客厅露台,23,畅销产品（二）叠拼,3.4,楼住户,277,平米,错层露台,主卧露台,主卧露台,休闲露台,24,畅销产品（三）联排,360,平米,多功能厅,车库,地下工作间带卫生间,入户门廊,双入户,入户花园，三面环绕,客厅开间,7.4,米,餐厅挑高,地下室,一层,25,联排,B6,户型 建筑面积：约,360,，,4,房,2,厅,4,卫；,客厅面宽,7.4,米，面积约,48 ,，舒适大气；赠送花园面积,55 -180 ,3,间卧室,2,配置双卫生间,储存室，兼衣帽间,超大卧室，带独立卫生间，书房,屋顶花园主卧独享,畅销产品（三）联排,360,平米,二层,三层,26,整体规划，专利产品,中国首批原滩社区。项目以,“,第一,”,，,“,首创,”,市场领导身份打造整个项目，中国首创原始生态品质人居,，,以,“,放眼全球,”,的高端品质定位,“,原生态原滩别墅,”,产品设计：,部分产品做成,3,联排，共,7,层,(,龙湾半岛,8,层），,1.2,楼,3.4,楼，,5.6.7,楼分别为一户。每户带地下车位，且配置工具间，直接入户。,1.,别墅户型赠送大面积花园露台，入户口设置玄关,3.,客厅大面宽，开间达,7.4,米，客厅挑高,3.,高性价比：赠送花园面积,55-180,平米，,4.,产品八级抗震，增加建筑成本，加强建筑质量,别墅规划布局：叠拼别墅和联排别墅均为亲水别墅，,最大化满足每户均能享受到水景资源，保证,100%,单元观水、,70%,单元亲水、,50%,单元拥有双水岸、,30%,单元三面环水,产品创新：,7,层叠拼别墅联排化，局部挑高,仁和春天大道联排，叠拼产品分析,27,华侨城,主要经济指标,总占地,纯水岸占地,600,亩，其中一期,162,亩,1,期总建面,16.1,万，其中住宅：,14.7,万方；高层,8.7,万方，多层,6,万方；,1,期建筑形态,18/25F,高层,4/5/9,层电梯洋房,总户数,4965,户，一期,1200,户,绿地率,共,37%,，一期,38.8%,容积率,1.8,，一期,1.47,建筑密度,23%,公摊,17%,车位配比,1,：,0.9,面积区间,88-350,建筑风格,欧式,园林风格,5,万平方米的人工湖为主要景观,外立面材料,欧式立面，色彩以黑、白加本色，底部天然石材，上部天然木材装饰板外墙,1,期开盘时间,2008.8.16,交房时间,2009.10,物管费用,1.9,元,/,平米,物管公司,华侨城,开发商,成都天府华侨城实业发展有限公司,28,洋房面积区间,140-355,，,洋房均价：,7400,元,/,平米，,其中,169-175,平米最为畅销好,华侨城,29,畅销产品：洋房,171-174,平米套四,入户花园进深,3.3,米预留可变空间,6,米挑高叠错景观阳台,阳光餐厅连接阳台,储存室,转角阳台,优点：,1.,局部挑高,2.,多阳台,3.,赠送大面积入户花园，进深,3.3,米,30,畅销产品：洋房,169-175,平米套四,入户花园,景观阳台,储存室,客厅开间,5.1,米,优点：,1.,入户花园,2.,客厅大开间,31,9,层电梯景观多层洋房，首次把,9,层纳入多层范畴内,产品设计：,不论是经济实用的中小户型还是阔绰大气的亲水豪宅都精心布局，融入了入户花园，两层高阳台，阳光房，双主卧、储藏室、退台等丰富多变,1.,半岛多层洋房带电梯，同时对产品进行升级，创先引进,“,9,层多层洋房,”,理念,2.10,米面宽，户户均带入户花园，最打,3.3,米进深超大入户花园，中西餐厅结合，局部挑高,3.6,米挑高错景阳台,产品布局设计,：,住宅分组团布置，其中洋房享受最好的资源（沿湖岸布置多层洋房）达到每户均有很好的视觉效果,产品创新：,9,层电梯多层洋房,华侨城洋房产品分析,32,5,个楼盘均有自己的特色：,华侨城：,9,层洋房，局部挑高，入户花园,保利公园,198,：,叠拼联排化，地势挑高,5,米，独立门牌，独立入户，局部挑高，做大赠送面积,240,平米,麓山国际：,叠拼联排化，,8.35,米大面宽，,6,米挑高，壁炉设计,仁和春天大道：,中国首列原滩社区，部分叠拼联排化，,7,层,3,户叠拼，每户均有地下车库,弗莱明戈：,产品升级,-,洋房独栋化，洋房双拼化，阳光地下室，地势挑高,5,米,户型创新方向总结,-,产品升级，基地挑高，层次突出，大面宽，大花园露台，挑高,33,产品回顾总结,调查,5,个楼盘中共性：,-,叠拼畅销产品大部分为,1.2,楼户型以及,3.4,楼部分性价比较高的户型。,1.,产品升级：,大部分产品均对产品进行升级或者创新：如保利叠拼联排化，仁和春天,3,户,7,层叠拼，华侨城,9,层多层洋房,2.,地下室：,别墅产品均带私家车位，地下室均采光口,如内庭院挑空或直接形成天井,3.,户型面积比列：,客厅规避进深过大，产品设计偏向于于大面宽，卧室为大面积享受型,4,.,建筑与环境：,建筑与周围景观相融合为一体，不是单独的建筑。,5,.,性价比高：,均赠送大面积化验或露台以提高性价比，如保利,198,最大赠送面积,240,平米，弗莱明戈同时赠送实用面积和花园露台。,34,