物业管理ppt课件2-章

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第二 章,物业管理机构,参与物业管理,的主要机构,1,房地产开发企业,2,业主大会,3,业主委员会,4,物业管理企业,5,各类专业服务公司,6,行政管理部门,第二 章 物业管理机构参与物业管理1 房地产开发企业,第一节 业主大会和业主委员会,一、,业主的权利、义务,P27,业主：,即物业的主人，也就是房屋的所有权和土地的使用权人,业主权利：,1.,参加业主大会会议，享有,表决权,；,2.,享有业主委员会成员的,选举权,，并有,被选举权,；,3.享有与所交纳物业管理服务费用相应的,服务,；,4.,监督业主委员会,的管理工作；,5.,监督物业管理企业,的管理服务活动；,6.,法律、法规及规章规定的其他权利。,第一节 业主大会和业主委员会一、业主的权利、义务 P2,业主的义务：,1.遵守物业区法律、法规、,规章；,(共用部位、共用设施使用、公共秩序、环境卫生的维护等）,2.,遵守业主公约,；,3.遵守所在物业管理区域的物业管理制度、规章；,4.,执行,业主大会的有关决议、,决定 ；,5.按时、足额,交,纳,物业管理服务费用,；,6.法律、法规及规章规定的其他义务。,业主的义务：,二、非业主使用人的权利、义务,非业主使用人：,指不具有物业的所有权，只有使用权，并按法律、法规能行使业主的部分权利的人,主要是承租人,三、业主大会,概念,P24,：,业主大会,是由物业管理区域内全体业主组成的，维护物业区域内全体业主的公共利益，行使业主对物业管理自治权的,业主自治机构。,条例规定:,一个物业管理区域只能成立一个业主大会。,特点,其权利、义务由业主与使用人约定合同,民主性,自治性,代表性,二、非业主使用人的权利、义务非业主使用人：指不具有物业的所有,召开,1）第一次业主大会,是在物业交付使用且住用率达到,一定比例,时，由行政主管部门指导召开。,广东省物业管理条例,第七条规定：已交付使用的建筑面积达,50%,以上，或已交付使用的建筑面积达,30%以上，不足50%,且使用已,超过一年,，按规定应召开首次业主大会。,首次业主大会召开条件：,a),物业必须,已竣工,并交付使用,b),新建商品住宅已,出售建筑面积达50,%,以上的。,召开,c),公有住宅出售建筑面积达到30%以上的。,d),区域内,第一个业主入住,之日起,已满两年,。,四个条件中,a),必备 后三个只要满足其一,2,）定期会议：,每年至少召开一次,3,）临时会议：,广东物业管理条例规定：,a）,有,20,%,以上业主提议后，在提议后,1,4,日内应召开临时会议。,b）,发生重大事故（火灾）或紧急事件需及时处理的。,c)公有住宅出售建筑面积达到30%以上的。,4）,法定人数：,已住用户且有投票权的业主,50%,以上。,5）公告：,至少于召开前7天将会议地点、时间、内容、方式等贴出,。,3,业主大会的形式,集体讨论,和,书面征求意见,两种方式。,4.业主大会的职责,1,）,制定、修改,业主公约、业主大会议事规则；,2）,选举、更换,业主委员会委员，监督业主委员会的 工作,;,3,）,选聘、续聘和解聘,物业管理企业,;,4）决定专项维修资金使用、统筹方案、并监督实施；,4） 法定人数：已住用户且有投票权的业主50%以上。,5,）制定、修改物业管理区域内,共用部位和共用设施,设备的使用、公共秩序和环境卫生的,维护,等方面的规章制度；,6）法律、法规和业主大会议事规则规定的,其他,有关物业管理的职责。,5.业主大会的表决方式,投票,票数的计算通常有两种方法：,1,）每一个业主只能有一票投票权,适用：,每户的面积平均；业主人数占绝大部分比例,2,）按建筑面积计算,适用：,非住宅区物业,5）制定、修改物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公,案例分析：,1）买房但尚未取得产权证，我是业主吗？,2）不是业主就不能参加业主代表大会吗？,3）个别业主有要求，可以召开业主大会吗？,4）业主的表决权以什么为依据？,5）业主没有参加业主代表大会投票，可以不接受大会 通过的决议文件吗？,案例分析：,6.业主公约,P30,业主公约,是由全体业主承诺的，并对全体业主有,共同约束力,，有关业主在,物业使用、维护及管理方面,的,权利、义务,的行为准则，是物业管理中的一个重要的,基础性文件,。,最初的业主公约是由,业主大会,根据,政府制定的示范文本,代为拟定，并由,业主大会讨论通过,后生效，以后结合物业的实际情况,修订也需业主大会讨论,。,6.业主公约 P30 业主公约是由全体业主承诺的，并对全,内容：,1）物业名称、地点、面积及户数；,2）公共场所及公用设施状况；,3）业主大会的召集程序及决定物业重大事项的方式；,4）业主使用其物业和公共场所、公用设施的权利；,5）业主参与物业管理的权利与应承担的义务；,6,）业主对业主委员会及物业管理公司的监督权；,内容：,7,）物业管理公司的权利义务；,8,）物业管理中维修、养护及管理等各项费用的缴纳；,9,）业主应遵守的行为准则；,10,）违反业主公约的责任。,业主公约示范文本,P31,在物业管理区域内，不得有下列行为:,P32,7）物业管理公司的权利义务；,问题：,1,首次业主大会召开的条件,？,2,业主的表决权以什么为依据？,问题：,四、业主委员会,1 业主委员会：,是按照法定程序由业主大会从全体业主中选举产生，是业主大会的,执行机构,，是代表全体业主实施,自治管理的组织,。,问题：业主自治管理是不是就是业主自己管理自己的物业？,业主自治管理含义：,（,1,）业主有积极主动参与物业管理的意识。 主人翁,（,2,）要积极主动地行使管理权（对自己的财产负责）,（,3,）物业管理的权利不是由每户自己负责，而是由业主自治组织,业主委员会,代表全体业主来行使。,四、业主委员会1 业主委员会：是按照法定程序由业主大会从全体,2 业主委员会的产生,由第一次业主大会选举产生,3 业主委员会的组织形式:,规模 一般取业主总人数的,20%,515,人,主任,1,名 副主任,23,名 秘书,12,名,关于业主委员会是否该拿酬金，其来源?,讨论,案例分析：,P95,来源,1）政府拨款,2）业主支付,3）物业公司支付,2 业主委员会的产生由第一次业主大会选举产生来源1）政府,4 业主委员会委员,产生,由业主大会在全体业主中选举产生 任期 2 3年，可连任,2) 名额,a),面积差不多，按业主的一定比例,b),面积相差悬殊，按平米数决定,3) 担任委员的条件,P29,a),道德品质良好，热心为群众服务、责任心强；,b),有,组织协调能力,；,c),有充足的工作时间；,d),办事公正、廉洁，勇于和不良行为作斗争；,4 业主委员会委员a) 道德品质良好，热心为群众服务、责任心,出现下列情况不能担任委员：,P29,1,）,承担企业法人破产三年内,2,）有疾病,3,）无故缺席,3,次以上,4,）不再是业主,5,）有违法犯罪行为,6,）已以书面形式辞职,7,）已罢免,8,）其他,出现下列情况不能担任委员： P291）承担企业法人破产三年内,5 业主委员会的权利、义务,业主委员会的权利：,1）,召集,和主持,业主大会,。（除“首次”）,2,）,修订业主公约,、业主委员会章程。,3,）,决定聘请,物业管理企业。,4）,审议,物业管理服务,收费标准,及使用办法。,5）,审议,年度,管理工作计划,，年度费用概预算。,6）,监督物业管理企业,的物业管理工作。,7）,监督,公共建筑、公共设施的合理使用，负责监督物业,维修基金的使用,。,8）,业主大会或业主代表大会赋予的其他职责。,5 业主委员会的权利、义务 业主委员会的权利：,业主委员会的义务：,1) 筹备并向业主大会报告工作,2) 执行业主大会通过的各项决议，,接受,广大,业主的监督,3),督促,业主遵守物业管理的法律、法规，,协助,物业公司落实各项物业管理工作,4) 严格,履行,物业管理委托合同,5) 接受政府行政管理机构的监督指导，执行政府提出的指令和要求,6) 做出的决定,不能违,反,法,律法规，不能违反业主大会的决定，不得损害业主的公共利益,业主委员会的义务：,7,业主委员会制定、修改的主要文件,业主公约,业主委员会章程,P34,6,业主委员会会议,一般每,3 6,个月至少举行一次，,1/3,委员提议，,7,天前通知,7 业主委员会制定、修改的主要文件业主公约 6 业主委员,第二节 物业管理企业,一、概念,1,、物业管理企业,是按合法程序成立，具备独立的企业法人资格及相应的资质条件，根据合同接受业主或业主委员会的委托，依照有关法律、法规的规定，对物业实行专业化管理的经济实体。,2,、特点：,（,1,）是独立的法人,（,2,）服务性企业,（,3,）是城市建设的重要组成部分,第二节 物业管理企业一、概念,1,按投资主体分,全民,集体,联营,私营,合资,2,按股东出资形式分,物业管理有限责任公司,物业管理股份有限公司,二、分类：,P37,1 按投资主体分 全民2 按股东出资形式分物业管理有限责任公,3,按经营服务方式分,代理租赁服务型公司,委,托管理服务型公司,4,按是否具有法人资格分,具有法人资格,不具有法人资格,3 按经营服务方式分 代理租赁服务型公司4 按是否具有法人资,三、物业管理企业的设立,(一)申报程序,首先从企业的资质审批开始,1,向,物业行政管理部门,提出申请-提供所需资料,2 在,两周,内审核完，对符合条件的，发给,临时资质证书,，,有效期一年，,新设的物业公司在第一年可凭此证在,工商,部门,注册登记,营业一年后可申请,三级资质,评定,。,(二）注册登记,与一般企业相同，但不同的是由,资质审批单位,发给资质证书,三、物业管理企业的设立 (一)申报程序,四、物业管理企业,的资质等级标准,（课本,39,页）,一级企业 二级企业 三级企业 临时资质企业,注册资本,500万 300万 50万 一定数额（不少于 10万）,中级以上,不少于,30,人 不少于,20,人 不少于,8,人 不少于,8,人,从业证,80% 60% 50%,物业类型,2类以上 2类以上 有受托项目 有受托项目,获省优比例,20%以上 10%以上,四、物业管理企业的资质等级标准 （课本39页）,管理各类物业的建筑面积分别占下列相应,计算基数,之和不低于100%,计算基数:,二级企业：,1）多层住宅,80,万平方米 2）高层住宅,40,万平方米 3）独立式住宅（别墅）,6,万平方米 4）办公楼宇、工业区及其他物业20万平方米。,一级企业：,1）多层住宅 200万平方米 2）高层住宅 100万平方米 3）独立式住宅（别墅）15万平方米 4）办公楼宇、工业区及其他物业 50万平方米。,管理各类物业的建筑面积分别占下列相应计算基数之和不低于100,五、物业管理企业,的权利和义务,权利,P40,1 根据有关法规，结合实际情况，,制定,物业管理,办法,2 依照物业管理合同和管理办法对物业,实施管理,3,依照物业管理合同和有关规定,收,取管理,费,用,4 有权制止违反,规章制度,的行为,业主公约,5 有权要求业主委员会,协,助,管,理,6 有权选聘专营公司承担,专项管理,业务,7,有权,实行多种经营,以其收益补充管理经费,五、物业管理企业的权利和义务,义务,P40,1 履行物业管理合同，依法经营,这是物业企业生存和发展的,基本条件,2 接受业主委员会、业主、使用人的监督,3 重大管理措施要提交业主委员会审议批准,物业管理权属于业主还是物业管理公司？,案例,P46,4,接受行政主管部门监督,指导,5,至少每,6,个月应向业主公布一次管理费用收支账目,6,提供优良生活工作环境，搞好社区文化,7,发现违法行为要及时向有关行政管理机关报告,8,物业管理合同终止，必须移交，并接受审计。,义务 P40,六、物管企业的组织形式,P41 P43,直线式,直线职能式,事业部制,矩阵式,七、物管企业主要机构的职能,P44,办公室,财务部,工程部,综合管理部,保安部,保洁绿化部,经营发展部,六、物管企业的组织形式P41 P43 直线式七、物管企业,一、物业管理企业与业主委员会的关系,业委会与物业企业实行,共管,业主自治管理,与专业化管理,第三节 物业管理企业与相关机构的关系,关系：,1 经济关系：合同关系,2 法律关系：平等关系,不是隶属关系，也不是领导与被领导的关系,3 工作上：合作关系,一、物业管理企业与业主委员会的关系 业委会与物业企业实行共管,二、与房地产开发企业的关系,1,从属关系,2,聘用合同关系,三、与政府管理部门的关系（,P48,）,（一）与房地产行政主管部门,（二）与工商行政管理部门,（三）与税收管理部门,（四）与物价管理部门,（五）与其他行政管理部门,二、与房地产开发企业的关系 1 从属关系三、与政府管理部门,（一）房地产行政主管部门,1,组织物业管理企业参加考评和评比、培训,2 审批（物业企业）的经营资质,3,对物业管理人员进行职业培训,4,对合同进行备案,5,对物业管理进行宏观调控,如：对物业的招投标活动进行监督管理，,对违反物业管理条例的行为进行行政处罚,案例：,P139,物业公司有权罚款吗？,（一）房地产行政主管部门,（二）工商,(三) 税务,(四) 物价部门,(五)环卫、园林部门,四、企业与各专业服务公司的关系,合同关系,（二）工商四、企业与各专业服务公司的关系,案例讨论,1,、业主是小区的主人，物业公司是业主的仆人，对吗？,（,1,）法律上，平等的民事主体关系。,（,2,）经济上，有偿服务。聘用与被聘用，委托与被委托，服务与被服务。,（,3,）业主处于主导地位，公司处于被动地位。,（,4,）避免两种错误倾向。,案例讨论,案例讨论,2,、业主自行组建业主管理委员会可以吗？开发商能否成为业主管理委员会的成员？,（,1,）,该小区的物业管理由开发商聘用，是否合理？,（,2,）,业主自行组建业主委员会有无法律依据？,（,3,）,开发商能否作为业主委员会的成员或负责人？,（,4,）,如果物业公司真的不能满足大家的意愿，则业主会能否炒掉它？,案例讨论,1,、合理。,（,1,）开发商是业主的代表。（,2,）具有得天独后的优势。,2,、合法。,（,1,）,1994,年，建设部颁布,城市新建住宅小区管理办法,（建设部,33,号令）第五条规定：发地产开发公司在出售小区前，应当选聘物业管理公司承担小区的管理，并与之签订合同。,（,2,）,1995,年，北京,北京市居住小区物业管理办法,第八条指出，在业主委员会成立之前，由该小区的开发建设单位负责物业管理，并可选择物业管理企业进行前期管理。业主委员会成立之后，由其决定物业管理企业的续聘或解聘。,1、合理。,（,1,）业主委员会成立必须由政府房地产管理部门组织，自行组建没有权威性。,（,2,）业主委员会成立必须经过政府房管部门的备案，政府部门核准登记后才算成立。没有备案的业主委员会，即使是业主委员大会选举产生的也是非正式的。,（1）业主委员会成立必须由政府房地产管理部门组织，自行组建没,（,1,）开发商把房子都卖出去,（,2,）出售,50%,以上，剩余不再售出。,（,3,）没有全部售出，较短时间内将全部售出。,（1）开发商把房子都卖出去,（,1,）提前通知物业公司，同意，则顺利接触合同，并到政府房地产管理部门备案。,（,2,）物业公司不同意，可以到法院，通过诉讼方式解决。,（1）提前通知物业公司，同意，则顺利接触合同，并到政府房地产,案例讨论,3,、开发商对物业管理情况的承诺与物业管理公司的说法谁的算数？,（,1,）开发商能不能对物业管理问题作出承诺？能否把其承诺写进合同？,（,2,）开发商的承诺对物业管理公司有没有约束力？,（,3,）开发商对承诺引发的法律后果应否承担法律责任？,案例讨论,