国内外旧城改造案例分析课件

,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,基础研究之：,国内外旧城改造案例借鉴,“,他山之石可以攻玉，制胜之道可以 互为借取。,”,诗经,小雅,鹤鸣,国内外旧城改造案例借鉴,基础研究之：“他山之石可以攻玉，制胜之道可以 互为借取。”国,英国：伦敦码头区,日本：东京六本木新城,西班牙：毕尔巴鄂,(Bilbao),美国：纽约,SOHO,区,上海：上海新天地,后北屯的区位条件与功能特征,区域发展定位可借鉴案例精选,毗邻城市景观带,地处城市中心城区,所处城市的第二产业高度发达,区域处于产业与环境转型升级期,区域交通条件极为便捷,国内外旧城改造案例借鉴,后北屯的区位条件与功能特征区域发展定位可借鉴案例精选毗邻城市,国外旧城改造案例,伦敦码头区,伦敦码头区,一个废弃的码头经过,17,年的城市,重建，改造成为全新的金融、商业 业、商务区,国内外旧城改造案例借鉴,国外旧城改造案例伦敦码头区伦敦码头区国内外旧城改造案,改造后,国外旧城改造案例,伦敦码头区,改造前,国内外旧城改造案例借鉴,改造后国外旧城改造案例伦敦码头区国内外旧城改造案例借鉴,昔日的皇家码头区,早期概况,伦敦码头区位于伦敦的东部，从伦敦,塔桥开始，沿着泰晤士河向东延伸10 余公里，总面积为20多平方公里。,伦敦码头区始建于1802年，在随后的,120年里,码头区成为伦敦港口贸易和相 关加工产业的聚集地区,是整个伦敦的 工业中心和就业中心。,20世纪30年代是伦敦码头区发展的鼎,盛时期，仅港区本身雇佣的工人就超 过了3万名，与港区业务有关的工作人 员有10万多人,国外旧城改造案例,伦敦码头区,国内外旧城改造案例借鉴,昔日的皇家码头区早期概况国外旧城改造案例伦敦码头区国内外,码头区的衰落,1961年至1971年，由于英国制造业和运,输行业的衰落，整个大伦敦地区有50多万 人失业，直接影响到这些行业高度依赖的 码头运输,1981年，整个20多平方公里的区域只剩,下大大小小1014个企业，其中70%在从事 食品、饮料及烟草行业；只有15.6%的企业 还继续从事原有的金融和专业服务行业,1981年，码头区最后一个老码头，也是,最大的一个码头“皇家码头”也正式宣告关 闭了,国外旧城改造案例,伦敦码头区,国内外旧城改造案例借鉴,码头区的衰落国外旧城改造案例伦敦码头区国内外旧城改造案例,改造历程,1981年，由政府牵头组成的半官方性质的都市综合体开发 商,伦敦码头区开发有限公司（LDDC）开始着手进行伦敦 码头区的改造重建工作。改造分3个阶段历时17年完成。,改造内容：,产业结构,发生了根本变化，主要以,金融、贸易、新闻,等为,主；其核心办公区为加纳利码头（Canary Wharf）,汇丰银行、 花旗银行、巴克利银行、每日电讯、独立报、路透社等著名,机构均在此落户 。,建造了,大量高档住宅、商务公寓,，以满足周边高档人群住 房需求，期间累计完成三万余套住房的建设；,近距离解决高档人群,购物、休闲娱乐,问题。加纳利地区建 有,200多家商店、精品店、专卖店和近百家餐厅、饭店、酒店 及健康俱乐部,，为日益壮大的上班族提供全方位配套服务。,基础设施扩建,。码头区不仅具有与城市轨道交通网络（特 别是伦敦金融中心）便捷相连的轻轨和地铁，还辟建了与西,欧各大城市通航的小型机场。解决了原来条块分割、交通不 便的问题。,国外旧城改造案例,伦敦码头区,国内外旧城改造案例借鉴,改造历程国外旧城改造案例伦敦码头区国内外旧城改造案例借鉴,改造效果,关键词：,繁华、高楼、街区、金融中心、商业中心,、,环境改善：,居住、办公、购物、生活环境得到彻底改 观，山清水秀、白云蓝天，而且交通便捷。,物业升值：,2001年上半年,随着加纳利地区金融、贸易 电信、媒体企业大量进驻,高档商业区租金达到了每平方 英尺42英镑/年的历史最高水平(1981年租金为25英镑/平 米/年，伦敦市区租金为65英镑/平米/年),短短十几年造 就一个世界顶级的核心区。,产业置换,：,码头又恢复了其世界最繁忙的中心地位，所 不同的是原来的工业码头不存在了，取而代之的是在大型 写字楼办公的金融、电信、媒体、高档商业等服务业。,国外旧城改造案例,伦敦码头区,伦敦码头 区（尤其是,加纳利码头）,提升了伦敦 在世界的地 位；,成为伦敦 新的地标,。,国内外旧城改造案例借鉴,改造效果、环境改善：居住、办公、购物、生活环境得到彻底改,码头区主要变化指标,国外旧城改造案例,伦敦码头区,国内外旧城改造案例借鉴,码头区主要变化指标国外旧城改造案例伦敦码头区国内外旧城改,改造中解决的问题,资金：,前期启动首先提升开发区土地商业价值，并通过分期开发住宅、商业物业等所获得的收益滚动开发。 在开发改造过程中，44%用于交通道路设施建设；13%用于公屋和社区设施的改善；8%用于土地收购；,7%用于土地清理和改善环境；4%用于维护保养；2%用于宣传推广；8%用于行政管理费用。,交通：,1998年，交通基础设施的建设为伦敦码头区创造了 20700 个额外工作岗位；同时也方便了企业的进驻、,提升了商业价值。,大规模办公面积的消化问题：,为了吸引租户迁入码头，开发区采取了许多优惠策略。包括：,如果Jubilee地铁延线没有按时开通以及如果在一个特定日期之前，没有其他大客户入住，租户 可以取消租赁协议，不承担任何责任；,如果租户从市区搬迁过来，租户因此需要赔偿原房主的费用由码头集团公司承担；,码头集团还支付给一些租户搬迁费用；,尽量满足不同租户的具体需求；,尽管码头公司与租户签订25年的租赁协议，但执行起来却非常灵活。另外，码头公司还向一些商 业巨头抛出一年免收租金的优惠。同时，为了使码头地区在夜间也能亮起来，他们不惜代价将媒体企 业拉进来，如路透社等，这些24小时运转的单位照亮了码头的夜空，使夜间同样具有活力。,国外旧城改造案例,伦敦码头区,国内外旧城改造案例借鉴,改造中解决的问题1998年，交通基础设施的建设为伦敦码头区创,东京六本木新城,日本目前规模最大的都市再开发 成功项目,国外旧城改造案例,东京六本木新城,国内外旧城改造案例借鉴,东京六本木新城国外旧城改造案例东京六本木新城国内外旧,改造前貌,六本木新城(Roppongi Hills)位于东京都会区的六 本木六丁目地区。许多年来，这个地区的街道一直 非常狭窄，建筑物陈旧且密度极高，连消防队要通 过也非常困难。,六本木一带原本设有军事设施，二战日本投降后，,设施被美军接收，此后附近逐渐开设了为外国人而 设的商店与饮食店。其后附近又开设了多间电视 台，如,朝日电视台,等，加上外国使馆的设置，六本 木遂演变成酒吧、夜总会等夜店林立的繁华地区。,60年代后半期开始，以外国人与较富裕的日本人为,对象的迪斯科舞厅在六本木开业，吸引不少外国人、,演艺与传媒工作者在此消遣。1980年代后期，泡沫 经济高峰时期，迪斯科数目有数十家之多，其后经 济泡沫爆破，部分迪斯科结业。同时，由于特种行 业的聚集，六本木一带的治安亦逐渐变坏。,已拆的朝日电视台,国外旧城改造案例,东京六本木新城,国内外旧城改造案例借鉴,改造前貌已拆的朝日电视台国外旧城改造案例东京六本木新城国,改造历程,改造规模：,基本数据：,地块面积：约11.6公顷；,场地用地面积：84,801.02平方米；,总建筑面积：724，524.60平方米。其中办公380，,105平方米，住宅149，964平方米；,主要用途：办公、住宅、酒店、商场、美术馆、电 影院、电视台、学校、寺院等；,项目费用：4700亿日元（包括土地价值）；,建造周期：其开发、规划及建设周期长达17年，其 中施工只用了3年时间，而对该项目的前期开发、规 划、设计以及与拆迁户的沟通花了14年。,雄伟的森大厦,国外旧城改造案例,东京六本木新城,国内外旧城改造案例借鉴,改造历程雄伟的森大厦国外旧城改造案例东京六本木新城国内外,改造历程,规划定位：,六本木新城再开发计划以打造,“,城市中的城市,”,为目的，并 以展现其艺术、景观、生活独特的一面为发展重点。以 办公大楼森大厦(Mori Tower)为中心，具备了居住、办 公、娱乐、学习、休憩等多种功能及设施，是一个,超大型 复合性,都会地区，约有2万人在此工作，平均每天出入的 人数达10万人。六本木新城里的建筑，包括了朝日电视 台总部(由日本著名建筑师桢文彦设计)、54层楼高的森 大厦、凯悦大酒店、维珍(Virgin)影城、精品店、主题 餐厅、日式庭园、办公大楼、美术馆、户外剧场、集合 住宅、开放空间、街道、公共设施,几乎可以满足都 市生活的各种需求。,国外旧城改造案例,东京六本木新城,六本木新城,国内外旧城改造案例借鉴,改造历程六本木新城再开发计划以打造“城市中的城市”为目的，并,改造效果（一）,区内交通体系：,将地铁交通系统与都市公共交通系统相结合, 以垂直流动线来思考建筑的构成，使整 体空间充满了层次变化感。通过增加大楼的高度来增加更多的绿地和公共空间，并缩 短办公室与居住区之间的距离，减少人们的交通时间 。将都市人的生活流动线由横向 改为竖向，,建设一个,“,垂直,”,的而不是,“,水平,”,的都市,。,国外旧城改造案例,东京六本木新城,立体交通网络,国内外旧城改造案例借鉴,改造效果（一）国外旧城改造案例东京六本木新城立体交通网络,六本木分为北方大厦、地铁明冠,/,好莱坞 世界、西侧步行区、庭院步行区和六本,木榉木坂大道五个区域，主要建筑有：,改造效果（二）,空间组成：,六本木新城在规划时将,地区发展与都市整体规划相结合,，除了保留六本木新城现存水系 和绿化之外，还整合了周边的公园和广场空间；将规划区内一半以上的区域作为户外开 放空间，加强地区与都市之间的融合与协调；充分利用地铁交通系统与都市公共交通系 统，将地区商业活动与东京整体观光旅游相结合。总体规划设计充分考虑到了居住者与 游客的多种需求，这使得六本木新城成为当今世界上最受关注的新兴都市规划区之一。,国外旧城改造案例,东京六本木新城,国内外旧城改造案例借鉴,六本木分为北方大厦、地铁明冠/好莱坞 世界、西侧步行区、庭院,改造效果（三）,良好的营运措施：,六本木新城主张,“,城市既是剧场又是舞台,”,的理念，它具有 全年度的营销计划，每一季度举办不同的主题活动，并 提前公布下个月的活动计划，以吸引公众参与，另外也 结合旅游业积极开展地区观光、艺术文化及商业活动。 其设施也体现这种理念，包括六本木露天广场(Roppongi Hills Arena)与各种媒体及IT资讯设施，都满足了人们,“,看,”,与,“,被看,”,的需求。,六本木露天广场是一处拥有可以任意开放的遮蔽式穹顶 露天多功能公共娱乐表演圆形舞台，能为风雨无阻的户 外活动提供场地；配合可变换的喷水设施，满足了多样 化的活动场地需求，提供了变化丰富的空间。另外，整 个六本木新城内的街道、建筑物墙壁和电梯前也分别设 置有大大小小的银幕，除了显示各种租赁、活动资讯 外，还可以转播表演，播放各种商业广告，传递信息。,国外旧城改造案例,东京六本木新城,国内外旧城改造案例借鉴,改造效果（三）国外旧城改造案例东京六本木新城国内外旧城改,六本木LOUISE BOURGEOIS所,设计的大蜘蛛地标MAMAN,六本木的艺术三角,改造效果（四）,艺术文化与休憩设施：,拥有大量艺术文化与休憩设施，使 六本木新城成为东京的文化中心地 区之一。在森大厦的49楼-54楼的森 艺术中心就规划集合了以现代艺术 为展览与馆藏主题的森美术馆、观 景台、会员俱乐部和学术研究机构 等，并且在全区建设过程中就充分 考虑设置了公共艺术作品和景观休 憩设施。整个地区内的人行道和公 共场所中总共设置有8件公共艺术作 品和11件装置艺术街道家具。这些 配合整体开放空间的景观系统规,划，成为了六本木新城街道景观构 成的重要元素。,国外旧城改造案例,东京六本木新城,国内外旧城改造案例借鉴,六本木LOUISE BOURGEOIS所六本木的艺术三角改造,改造亮点(一),挑战传统城市模式：,新东京生活方式思想区（New tokyo life style think zone），让城市,“,立,”,起来,垂直花园城 市，找回繁忙都市迷失的人文关怀。,紧临型城市概念：,集成工作、生活、文化娱乐等功能，商业综合体的 定位改变了东京平面过密、立体过疏的城市结构，,推进高密度、好环境的多功能型城市建设，让城市 空间倍增,也让六本木开业两年就变成为东京又一 购物及旅游中心。,混搭主义的建筑群表达：,通过架空走廊、室内商业街、林荫小道等合理动线 将博物馆、观光设施、综合影院、露天表演舞台、 商业和住宅之间进行了有机整合。,朝日电视台总部大厦,国外旧城改造案例,东京六本木新城,国内外旧城改造案例借鉴,改造亮点(一)国外旧城改造案例东京六本木新城国内外旧城改,改造亮点,(,二,),生态策略：,通过工作与居住就近化的紧邻型街区建设，使移动能源得以减少。,促进占地的统合化和建筑高度的利用，提高公共绿地面积，减小热岛效应：六本木山 新城种植了68,000棵树，成为各种动物、昆虫美丽的家。,通过收集雨水来节约水资源。,通过燃烧地下产生的城市煤气来提供电能，并在热量发生的过程中进行空气调节和水 储热循环。,运用再生系统来有效地发电和产生热能。,立体花园和屋顶绿化：电影院的屋顶种植了稻谷、百合花和菜蔬植物，在四个居住楼,顶设置了带有绿草坡和少许灌木环绕的英式花园。屋顶绿化不单为住客提供舒适的居住 环境，解决了高层建筑上面住户远离绿色空间的问题，还利用屋顶创造公共交流空间,（据运作方介绍，每年屋顶稻田产出的水稻都制作成年糕等食品，分发给住户及作为纪 念性小食品出售）。,国外旧城改造案例,东京六本木新城,国内外旧城改造案例借鉴,改造亮点(二)国外旧城改造案例东京六本木新城国内外旧城改,毕尔巴鄂,以艺术、文化、旅游为导向的滨水区更新模式,国外旧城改造案例,西班牙毕尔巴鄂(Bilbao),国内外旧城改造案例借鉴,毕尔巴鄂国外旧城改造案例西班牙毕尔巴鄂(Bilbao,改造前貌,毕尔巴鄂市(Bilbao)，位于西班牙的北部巴斯克地,区的重工业区内，主要生产铁矿，自二十世纪开 始，毕尔巴鄂更是西班牙工业化的火车头，是西班 牙对外的经济枢纽。然而，毕尔巴鄂在富裕的表象 底下也遭受到内忧与外患，内有巴斯克激进分离主 义份子的兴起，八零年代末期，因为东欧和亚洲低 价工资的影响，毕尔巴鄂当地的重工业遭受了最直 接的打击，经济开始走下坡。,20世纪80 年代，毕尔巴鄂的经济发展出现增长乏 力和城市人口减少的现象，同时城市内部用地布局 混乱、环境污染和城市交通问题等城市弊病日益严 重，尤其是中心区废弃码头及大量的造船厂，使滨 水地区的城市功能衰退，严重影响了城市形象。,国外旧城改造案例,西班牙毕尔巴鄂(Bilbao),国内外旧城改造案例借鉴,改造前貌国外旧城改造案例西班牙毕尔巴鄂(Bilbao)国,：,改造计划,1991年始, 由国家及地区两级政府 共同组成的委员会负责实施该 城核 心区域滨水区的重建计划。计划涉及 的投资有三分之二来自私人投资商。 为了明确滨水区的改造目标，方便对 投资项目的选择，委员会确立了一些 优先投资项目，这些项目包括：新兴 的服务业项目，城市交通体系改进项 目，城市环境整治项目，城市文化品 位提升项目及其它社会行动。,滨水区重建计划的最主要推动力包括 优秀的公共设施，一流交通设施，和 新产业门类的注入。,城市标志性建筑,古根海姆博物馆,国外旧城改造案例,西班牙毕尔巴鄂(Bilbao),国内外旧城改造案例借鉴,：改造计划城市标志性建筑古根海姆博物馆国外旧城改造案例,改造措施,城市总体发展计划,建设国际性的文化艺术中心。通过在重点地段建设一系列精品 建筑来提升城市形象；举办一系列地方或国际性的文化交流活 动来刺激城市经济增长和产业升级。,城市交通发展计划,建设长达40公里的城市地铁系统，联系城市地区各主要交通节,点；建设一条现代化的轻轨线路，联系旧城与新的文化、艺术、 休闲中心及商贸区。重建中央火车站，使之成为一个可满足各 种交通方式（方式公共巴士、地铁、高速列车等）换乘需要的 综合交通枢纽。重新设计建设机场，使之成为航线覆盖整个欧 洲的国际一流机场。,滨水区发展计划,充分利用城市中部Nersion 和滨水区的景观资源，巩固并推动 文化、娱乐等第三方产业的发展。改造和重建的滨水区主要设,施包括：港口和物流设施、国际性博览和会议中心、欧洲计算,机软件研究中心、大型商务文化中心、办公和商业建筑、宾馆、,一个大学分部，以及600 套公寓及超过20 公顷的绿地。,城市有轨电车,Campo Volantin 步行天桥,国外旧城改造案例,西班牙毕尔巴鄂(Bilbao),国内外旧城改造案例借鉴,改造措施点；建设一条现代化的轻轨线路，联系旧城与新的文化、艺,改造成果及启示,毕尔鄂市城市复兴成果斐然，创造了世界城市建设,史上赫赫有名的,“,毕尔巴鄂效应,”,，每年为城市带来了,大批的参观和旅游者，同时带动了以艺术、文化和旅 游发展为导向的城市第三产业的快速发展，尤其是滨 水区的改造整治获得了巨大成功，成为城市的标志。,城市区域更新和升级可以通过文化艺术设施等标志,性建筑（如,古根海姆博物馆,）的建设来推动。通过建,设公共设施、改善交通等基础设施建设和积极注入新 产业等具体措施，毕尔巴鄂市获得了旧城更新改造的 巨大成功。另外，由公共及私人机构组成的合作伙伴 组织也是计划成功实施的重要保障。,毕尔巴鄂古根海姆博物馆斥资一亿美金动工兴建，,1997年正式落成启用。这项文化名胜已经吸引许多人 前来毕尔巴鄂参观，每年参观人数从26万增加到100,万人。博物馆活化了当地的经济（巴斯克省的工业产 品净值因此成长了五倍这多），也为该市带来新生。,古根海姆博物馆,毕尔巴鄂地铁站入口,国外旧城改造案例,西班牙毕尔巴鄂(Bilbao),国内外旧城改造案例借鉴,改造成果及启示古根海姆博物馆毕尔巴鄂地铁站入口国外旧城改造案,纽约,SOHO,区,从废弃工厂到以艺术为主导的后工业文 明的华丽转身,国外旧城改造案例,纽约SOHO区,国内外旧城改造案例借鉴,纽约SOHO区国外旧城改造案例纽约SOHO区国内外旧,改造前貌,苏荷（SOHO AREA），位于美国纽约市曼哈顿 岛的西南端，是一个占地不足017平方英里， 居民人口约为6541人的社区，一直被认为是,Loft生活方式的发源地，也一直成为国内诸多 创意产业园区竞相效仿的对象。,苏荷区曾是19世纪中叶工业化时代兴起的一个,工业区，曾经兴建了大量的以 铸铁为建筑材料 的厂房。二战后，纽约市的制造业衰退，苏荷 区的制造商也纷纷搬离，留下的大车间因不适 合居住而大多空闲，房租也极低。,当市政府为低税收而伤脑筋时，满脑子有理想,才华但还不名一文的青年艺术家发现了这片净,土，铸铁建筑租金低且有足够大的空间，正好 适合自己的工作，于是把它们变成生活空间和 艺术工作室，俗称,“,统楼房,”,（Loft）。,国外旧城改造案例,纽约SOHO区,国内外旧城改造案例借鉴,改造前貌国外旧城改造案例纽约SOHO区国内外旧城改造案例,、,改造计划,20世纪五六十年代的美国处于经济高速发展过程,中，垄断资本空间的扩张往往要求占据城市中心的 优越地段。1959年纽约市决定在苏荷区修筑一条高 速公路，快速路的修建将途经苏荷区、,“,小意大利,”,街区、中国城、格林威治村等。,在多方的反对声中，1969年市政府放弃此计划，,决定对区进行旧城改造。,纽约市政府与规划、立法部门制定了一系列的法,规，在社区居民的直接参与下，出台了,“,以旧整旧,”,改造的政策，其整体思想是充分利用苏荷区原有的 文化氛围，做到高雅艺术与大众消费的结合，做到 政府主导与企业参与的协调合作。,此计划要达到的目标有：,达到经济的发展、照顾居民的安居乐业和社会公平 保护城市文化遗产不受破坏,国外旧城改造案例,纽约SOHO区,国内外旧城改造案例借鉴,、改造计划国外旧城改造案例纽约SOHO区国内外旧城改造案,改造措施,修改现行法律，允许艺术家们在苏荷区,统楼房里合法居住，允许艺术家们自筹 一部分资金与开发商一起建合作公寓， 在统楼房的底层只能用于商业用途； 此 举取得了很好的社会效益。,市政府有关部门取消了对苏荷区改造的,地点、区域、楼层等一些具体限制，从 而吸引了房地产商来苏荷投资。 取得了 很好的经济效益。,在规划改造苏荷区时，采用,“,以旧做旧,”,的改造方案，不破坏楼房的外在面貌， 改造的只是其内部的设施；,改造的同时辅之以餐饮业、酒吧业、旅,游业和时装业等。许多著名服装品牌在 这里开了分店。,国外旧城改造案例,纽约SOHO区,国内外旧城改造案例借鉴,改造措施国外旧城改造案例纽约SOHO区国内外旧城改造案例,改造启示,SOHO的原生态,低租金大面积的城市旧厂房,吸引了大批艺术创作者,SOHO的发展,城市化进程的推动,政府选择了既保持原有艺术氛围，同时也满足 纽约城市化改造需要的整改方案。改建后此区 域地价大幅上涨，也提升了苏荷区的商业价值。,SOHO的成熟,创意产业的升级,“,以旧整旧,”,的方案推出后，苏荷区的租金出现了 差不多三倍的涨幅，显然原先的,“,低租金大空间,”,的,“,艺术给养,”,已不复存在，许多不太富裕的艺术 家们被迫搬离。但是，改造后的苏荷又给创意 带来了新的,“,给养,”,。,国外旧城改造案例,纽约SOHO区,国内外旧城改造案例借鉴,改造启示国外旧城改造案例纽约SOHO区国内外旧城改造案例,上海新天地,国内新旧融合的旧城改造典范,国外旧城改造案例,上海新天地,国内外旧城改造案例借鉴,上海新天地国外旧城改造案例上海新天地国内外旧城改造案,项目情况,国内旧城改造案例,上海新天地,项目情况国内旧城改造案例上海新天地,（1）开发背景：,“,疯狂,”,的开发理念,1996 年，上海卢湾区政府决心大力改造太平桥地区52公顷的旧城，在规划 地块开发程序时，其一反先开发住宅再开发商业设施的一贯做法先期启动了 新天地广场商业项目。,种种限制下，新天地广场的设计方案定为将旧的上海石库门房子外貌保 留，内部全部翻新。这一过程需要付出比新建一个从无到有的建筑高一倍的 成本，达到每平方公尺2 万人民币的费用。而当时，由于受到亚洲金融风暴 的冲击，开发商贷款受限，全新概念的,“,新天地,”,，引起了同行的争执，众多 同行纷纷表示出对,“,新天地,”,的不看好。,但是，开发商的疯狂是源于其抓住了即将发生的历史性事件：2001 年上海 有两个非常重要的活动，一个是亚太经合组织10 月份在上海开年会，另一个 是中共八十周年的党庆。所以太平桥开发的第一期应先做好,“,中共一大会址,”,周 边的旧区翻新项目，让出席庆典的江泽民主席和其它国家领导人看到上海的 发展成绩。,追溯历史,国内旧城改造案例,上海新天地,国内外旧城改造案例借鉴,国内外旧城改造案例借鉴,（1）开发背景： “疯狂”的开发理念追溯历史国内旧城改造案例,（2）设计开发：,“,痛苦,”,的蜕变,专家手笔,从保护历史建筑的角度、城市发展的角度以及建筑功能的角度作多方面考 虑，在整体规划上保留北部地块大部分石库门建筑，穿插部分现代建筑。,让历史重见天日,考虑未来经营场所的需要和功能后，新天地对这些原来是住宅的建筑，像修 剪大叔的枝叶似的作出有条理的改动。让被保留下来的旧建筑各呈特色，仿 佛一座座历史建筑陈列馆。,“,新,”,不如,“,旧,”,对于部分由于历史较长，加之过渡使用，缺乏保养，已面目全非的石库门建 筑，新天地的开发商到处寻觅，终于从档案馆找到了当年由法国建筑师签名 的原有图纸，然后按图纸修建，整旧如旧。,注入新生命力,在确保原有建筑外观的基础上，地下水、电、煤气管道、通讯电缆、污水处 理、消防系统等进行了重设。,追溯历史,国内旧城改造案例,上海新天地,国内外旧城改造案例借鉴,（2）设计开发： “痛苦”的蜕变追溯历史国内旧城改造案例,商业定位：宣扬繁华物质的人文技巧,专案定位三步深化,第一阶段：综合性时尚场所；第二阶段：锁定主题,“,都市旅游景点,”,；第三阶段：,顺应潮流与国际接轨,营造足够的消费支撑,首先，立足成熟商圈高起点；其次，兴建高档住宅做支撑；再次，给,“,文物,”,注,入生命,商业招商：招商只找最好的不找最贵的,上海历史受过很多不同国家的文化影响，新天地希望能真正体现老上海的历 史原貌，营造出一个国际化的气氛。因此在租户的选择方面以国际化为标准。,新天地对挑选租户制定了一套很严格的标准，要求租户与新天地有相近的思 维，结合有创意和特色的服务,追溯历史,国内旧城改造案例,上海新天地,国内外旧城改造案例借鉴,商业定位：宣扬繁华物质的人文技巧追溯历史国内旧城改造案例,新天地以中西合璧、新旧结合的海派文化为基调，将上海特有的传统 石库门旧里弄与充满现代感的新建筑群融为一体，创建为既具传统风 貌，又具现代化功能设施的大都会商业旅游景点。与豫园明清建筑群、 外滩金融建筑群、南京路百货公司建筑群等交相辉映，同为上海的都 市旅游景观。,国内旧城改造案例,上海新天地,国内外旧城改造案例借鉴,新天地以中西合璧、新旧结合的海派文化为基调，将上海特有的传统,独特的石库门建筑，浓郁的文化氛围，每天都吸引着众多游客。便利的交通条 件，多元化的服务范围，同样吸引着大批的商务客户。,国内旧城改造案例,上海新天地,独特的石库门建筑，浓郁的文化氛围，每天都吸引着众多游客。便利,开发新天地，主要是为该地区营造一个高品位的人文环境，再进行房地产开 发，以实现经济效益、社会效益双赢。新天地的目标是既要体现上海的历时文 化风貌，又要体现上海的时尚新地标及品味，意欲成为一扇体现上海昨天、今 天和明天的窗口式旅游景区，成为集餐饮、商业、文化、娱乐为一体的综合性 时尚休闲步行街,国内旧城改造案例,上海新天地,国内外旧城改造案例借鉴,国内外旧城改造案例借鉴,开发新天地，主要是为该地区营造一个高品位的人文环境，再进行,国内旧城改造案例,上海新天地,国内外旧城改造案例借鉴,国内旧城改造案例上海新天地国内外旧城改造案例借鉴,把握了石库门这一海派文化的精髓；,建筑文化的保留与传承以及现代化的内部设施；,成功原因剖析,国内旧城改造案例,上海新天地,国内外旧城改造案例借鉴,把握了石库门这一海派文化的精髓；成功原因剖析国内旧城改造案,周边有高档居住区以及企业办公区作为购买力、消费能力的支撑；,成功原因剖析,A太平桥人工湖绿地,B上海新天地,C翠湖天地,D企业天地,E瑞安总部大楼,NS,国内旧城改造案例,上海新天地,国内外旧城改造案例借鉴,周边有高档居住区以及企业办公区作为购买力、消费能力的支撑；,全新的体验型商业形式：流行、休闲、时尚、艺术等概念的诠释；,持续推广，整体公关，树立起热情、健康、活跃、时尚、有活力的形象；,以中西文化的融合为卖点，开拓旅游市场。与外滩、城隍庙、玉佛寺、豫园、 上海老街、东方明珠电视塔、金贸大厦、上海博物馆等并列成为旅行社的固定 推介景点和外地人到上海的必到之处；,管理者与经营者相分离的经营模式：开发商没有将建筑出售，而是留在自己 的手里统一管理。物业产权统一，完全可以控制商业未来的发展方向。,成功原因剖析,国内旧城改造案例,上海新天地,国内外旧城改造案例借鉴,全新的体验型商业形式：流行、休闲、时尚、艺术等概念的诠释；,返回目录,返回目录,