济南万象新天生态人文项目北区整体定位报告课件

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版标题样式,*,*,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版标题样式,*,开启济南都市生态人文新篇章,济南万象新天项目北区整体定位,-,开启济南都市生态人文新篇章济南万象新天项目北区整体,1,2,35,个日历天,前期市场调研阶段,30,个日历天,中期沟通,时间进度,阶段划分,工作内容,整体定位与物业发展建议报告中期汇报稿,提交成果,项目终稿提交,整体定位及发展战略调整与修改,整体定位与物业发展建议,报告终稿,项目地块查勘,区域宏观经济背景研究,房地产市场调研,政府人员访谈,专业人士访谈,消费者访谈,(400,份深访问卷,),项目界定及研判,问题结构化分析,市场机会点的挖掘和分析,案例借鉴和分析,项目整体发展战略,项目整体定位,物业发展建议,2010/9/10,2010/10/15,2010/11/15,2010/11/25,本项目计划进度安排,-,235个日历天30个日历天时间进度阶段划分工作内容整体定位,2,报告整体结构,PART1.,北区战略愿景及目标解析,PART2.,基于城市发展的区域价值解析,PART3.,房地产市场发展分析,PART8.,项目整体物业发展建议,PART7.,项目整体定位及发展策略,可持续发展建议,PART4.,竞争关系研究,项目愿景与目标,方向,机会,落地,城市及市场发展分析,PART5.,客户需求分析与策略选择,PART6.,同类项目操作经验借鉴,成功案例借鉴,经验,PART9.,基于定位下的财务模拟分析,项目开发收益分析,收益,-,报告整体结构PART1. 北区战略愿景及目标解析PART2.,3,项目愿景与目标,一,方向。,北区战略愿景及目标解析,本项目承担企业战略,南区运营现状分析,北区项目属性界定,北区发展目标解析,-,项目愿景与目标一方向。北区战略愿景及目标解析本项目承担企,4,写在北区项目报告前,北区项目开发关乎济南天鸿万象新天整体开发成败，决定企业在济南地产行业的影响力乃至企业品牌巩固；,北区项目作用举足轻重，沿承南区发展理念，铺垫后续开发成功，承担,“承前启后”,企业发展战略，挖掘项目核心能力，选择最佳的开发策略、,强势立势一战成名,，,确定在,济南东部地产开发行业的话语权！,1,-,写在北区项目报告前北区项目开发关乎济南天鸿万象新天整体开发成,5,【,南区运营现状分析,】,：南区在产品形式、社区配套以及户型上具备一定的优势，已经具备了较好的市场口碑及影响力,价值点一,：稀缺多层,价值点二,：户型均好性高,价值点三,：规模大盘，配套齐全,价值点四,：新东站带来的区域升值,户型方正；,全明通透；,布局合理；,尺度适宜；,石家庄,2,-,【南区运营现状分析】：南区在产品形式、社区配套以及户型上具备,6,【,南区运营现状分析,】,：但在开发中未能实现大盘的持续运营，价值具备挖掘空间，营销展示以及价值传递须进一步梳理,产品线客群涵盖面较窄,在产品形式上，吸引了大量的区域客户，但未为吸引城市外溢客户的充分条件；,北区受到容积率限制，依靠产品形式作为核心价值点难以实现。,配套开发与住宅结合度弱,一期开发展示弱，体验式营销未到位；,配套对社区的增值作用不明显。,东站价值对购房者吸引力弱,受现状影响，客户感知生态价值较弱；,外溢客户区域抗性较大。,项目一期客户来源区域分析,恒大,名都项目现场实景园林,-,【南区运营现状分析】：但在开发中未能实现大盘的持续运营，价值,7,【,项目区位,】,处于城市建成区边缘，距离机场,23km,，距城中心,12km,，区位条件优越,会展中心,中心城区,奥体会展行政中心,济南国际机场,23Km,12Km,4Km,3,近程而不离城,-,【项目区位】处于城市建成区边缘，距离机场23km，距城中心1,8,【,区域意向,】,城市老工业基地，王舍人镇周边分布着数个重工污染企业，产业氛围浓厚，同时一定程度上为我们提供了产业人口支撑,济南铁厂,王舍人镇,济南钢铁厂,市三毛纺厂,济炼,产业人口支撑,-,【区域意向】城市老工业基地，王舍人镇周边分布着数个重工污染企,9,【,交通条件,】,交通由区域性过境交通与市区内部过境交通组成，市区通达性较好,区域性过境通道,市区内部过境通道,规划路网的基本框架为“五纵三横”,“五纵”为贤文路、开源路、刘志远路、山塑路、济钢东路；“三横”为白菜路、陈家,-,杨南路、工业北路，整体路网呈方格网状结构。,5,分钟车程,20,分钟车程,便利交通条件,-,【交通条件】交通由区域性过境交通与市区内部过境交通组成，市区,10,【,区域配套,】,片区城市基础配套齐备，档次较低，多集中于王舍人镇，区位配套需要完善升级,华联超市,王舍人镇中学,商业：,华联超市、苏宁电器，环联商务酒店等,金融业：,农行，建行，工行、王舍人镇邮局等,医疗：,济南市第三人民医院,学校,：十八中、高新区试验学校、四十一中、济钢二区幼儿园,配套薄弱需升级,-,【区域配套】片区城市基础配套齐备，档次较低，多集中于王舍人镇,11,【,地块指标及规划,】,无明显强制限制条件，有较大的发挥空间,综合商业,Shopping mall,五星级酒店,现有居住小区,公立小学,社区公园,社区邻里商业,社区幼儿园,9,年一贯制学校,社区邻里商业,综合商业,刘智远路通往新东站,社区会所,A,E,D,B,整体规划意向,北区,A,、,B,地块技术指标,北区建设用地,275800,平方米,地上容积率,2.7,-,地下容积率,1.1,-,建筑密度,18%,-,绿地率,35%,-,停车率,80%,-,公共服务设施,需配建,1,）用地面积不小于,3.3,公顷的,45,班九年制学校；,2,）用地面积不小于,0.54,公顷的,18,班幼托；,3,）建筑面积不小于,2400,平方米的室内副食品市场,-,【地块指标及规划】无明显强制限制条件，有较大的发挥空间综,12,区域中心城市,济南市是山东省省会，凭借其独特的地理区位优势，在经济、资源等方面,对周边城市保持强大的吸引力,城市建成区边缘,项目位于历城区，是城市未来发展方向之一，南侧为高新区。距离市中心,20,分钟车程，距奥体会展行政中心,5,分钟车程，是典型的,城市核心边缘区,，具极大发展潜力。,城市工业区,城市老工业基地，王舍人镇周边分布着数个重工污染企业，产业氛围浓厚，同时一定程度上为我们提供了产业人口支撑,大规模综合开发,项目属大规模综合开发项目，因此在,项目开发策略的制定上，必须考虑,大盘开发,的特点，在形成持续竞争力的基础上分阶段建立开发策略。,项目属性界定,城市边缘 旧有工业区 无强势资源,大规模住宅开发项目,-,区域中心城市 济南市是山东省省会，凭借其独特,13,开发目标解析,开发目标：实现项目快速销售和企业品牌的提升。,天鸿万象新天的提升之作,容积率,2.7,，无明显限制条件,项目规模较大，占地,400,亩，正在进行周边,5000,亩规划,核心目标,品牌,通过项目的成功打造，进一步提升公司的品牌形象,地块周边有规划和交通利好,首要目标,速度,实现项目快速销售是项目的核心目标,进入市场排名前列,4,-,开发目标解析开发目标：实现项目快速销售和企业品牌的提升。天鸿,14,【,开发目标解析,】,快速回现为第一目标，重塑项目价值，实现北区的中高端定位，从而树立企业品牌,每年,15,万平米以上的消化量，超越市场平台水平,销售目标：,通过北部片区的重新定位实现项目的品牌突破，树立天鸿在济南的市场影响力,品牌目标：,结合项目自身特点，从城市背景和市场环境出发，寻找项目机会，合理确定项目的开发策略和开发模式是项目成功关键,-,【开发目标解析】 快速回现为第一目标，重塑项目价值,15,如何克服抗性寻找项目的核心驱动力，突破南区定位，树立项目形象，同时实现高于市场平均的销售速度,区域价值界定,如何迎合区域价值，克服区域抗性，进行项目的,合理定位,？,客户问题,北区,客户群从哪里来,？如何实现南区客户升级，挖掘客户诉求，把握核心客群价值需求,区域竞争策略,对区域内,竞争策略的制定,，选择跟随，还是引领？选择差异化还是全面超越？,开发层面,基于大盘开发节奏与市场开发量，如何安排,分期开发计划,及,开发节奏,？基于市场和定位的项目开发落地问题。,-,如何克服抗性寻找项目的核心驱动力，突破南区定位，树立项目形象,16,区域价值及市场,二,机会。,城市及房地产市场分析,基于城市发展的区域价值解析,房地产市场发展分析,竞争关系研究,客户需求分析与策略选择,-,区域价值及市场二机会。城市及房地产市场分析基于城市发展的,17,【,城市地位,】,济南是山东的政治、经济、文化中心,历史文化悠久,政治中心,经济中心,高校云集,文化中心,1,-,【城市地位】济南是山东的政治、经济、文化中心历史文化悠久政治,18,【,经济指标,】,济南城市发展速度快，第三产业已经成为主导产业，将催生更多中产阶级人口,2009,年相似城市,GDP,比较,济南市历年,GDP,增幅,自,2006,年起，三大产业产值呈连年上升趋势，,2009,年三大产业总量分别为,187.07,亿元、,1453.55,亿元、,1710.74,亿元，三产比例达到,5.6,：,43.4,：,51.0,；,第三产业成为,主导产业,，产业结构在一定程度上实现了高级化演进。,第三产业已经成为济南的主导产业,济南城市发展速度较快,-,【经济指标】济南城市发展速度快，第三产业已经成为主导产业，将,19,城市骨架拉大，“一城三区”的模式为东西部城区带来发展机会,旧城改造,中疏,西进,东拓,北跨,南控,济南市城市总体规划方案,摘要：,2020,年中心城人口规模将由,2005,年的,290,万人增至,430,万人,左右；中心城建设用地规模将由,2005,年的,295,平方公里增至,410,平方公里,。,一城三区的发展模式,济南后全运时代的“一城三区”发展战略,即主城区以及,120,平方公里的西部新城,210,平方公里的东部城区和,120,平方公里的小清河沿线滨河新区,-,城市骨架拉大，“一城三区”的模式为东西部城区带来发展机会旧城,20,高新,唐冶片区,城市中心,奥体中心,济南正在逐渐由单中心向多中心转变,全运会的成功举办，高新区的快速发展使整个济南的东部快速城市化，城市意向变浓，越来越明显的承担起城市副中心的功能,【,城市东部发展,】,城市向东发展，奥体中心的崛起，促使东部快速城市化，为项目提供了城市发展基础,-,高新唐冶片区城市中心奥体中心济南正在逐渐由单中心向多中心转,21,【,城市东部发展,】,产业和配套是东部发展的核心价值,中部城区分别向西以高铁带动的腊山新区疏散旧城商务商贸功能；向东以奥体政务中心带动的燕山新区疏散旧城的政务、公共服务设施功能，建设为泉城风貌展示平台。未来,核心价值为区位、环境,东部新区拥有良好的产业基础，是济南未来的经济产业活跃带，现阶段整体功能相对较为单一；未来将发展为兼具商贸金融、文体、居住、旅游功能的综合性新城，未来,核心价值为产业和配套,北部城区以小清河改造为桥头堡，将建设成以商贸服务、现代居住为主要功能的经济发展带和绿色景观带，未来,核心价值为商贸服务和生态,西部新区以大学城和优良的自然环境为基础，经西客站建设、产业承接和机场搬迁，未来大西部区域（西部新区,+,腊山新区）将形成商务交流、高教科研、商业休闲、高尚居住等多功能的城市新区，未来,核心价值为交通、人文、居住配套、生态,东部,中部,西部,北部,产业基础、强势配套,-,【城市东部发展】产业和配套是东部发展的核心价值中部城区分别向,22,【,高新区发展,】,高新区以商贸、金融和综合产业配套为支撑，具备雄厚的产业基础，但土地供应已经不足，市场有向北蔓延可能,高新区,2009,年,GDP201,亿元，增长,19%,；地方财政收入,9,亿元，增长,36%,；实际利用外资,1.56,亿美元，增长,29%,高新区内高校,13,所，每年普通高校毕业生约,11,万人；各类科研机构,126,所， 其中,53,个省级科研院所，有,10,个国家级实验室和,25,个省级重点实验室；各类科技专业人员,35,万人,2009,年各区域土地成交情况,万平米,高新区已经过大规模的土地放量阶段，核心地段土地日益稀缺,以商贸、金融和综合产业配套为支撑，,以行政、文化、体育,为核心的东部城区中心，同时也是历城区乃至济南市对外展示的“门户”和“窗口”,-,【高新区发展】高新区以商贸、金融和综合产业配套为支撑，具备雄,23,【,王舍人片区价值,】,王舍人依托传统重工业、轻工业及建材、汽车商贸等产业，具备交通优势、配套优势，在新东站的驱动下，发展前景向好,交通利好,资源利好,产业规划,依托济钢工业区，发展轻工业、制造业，重点发展冶金钢铁、电子等产业，带来大量产业人口，同时区域生态环境较差,片区价值,高铁东客站,未来区域规划,双刃剑,依托小清河打造滨河新区生态居住区，但更多的受到现状的影响只能作为营销的噱头,市场接受度低,现已建成交通便捷度高，未来刘志远路的开通，将大大加强与高新区的便捷度，,BRT,的开通时间较长,切实利好,未来对于提升区域价值，提升项目投资价值，站点周边发展成为繁华的商业居住中心发挥重要价值；但通过案例研究不难发现，高铁对于周边的带动作用往往在建成后,3-5,年后方能显现,红利在投资价值,商业、休闲娱乐设施的逐步投入，与交通、高铁一起推动区域居住价值的整体提升,区域利好,-,【王舍人片区价值】王舍人依托传统重工业、轻工业及建材、汽车商,24,交通和城市配套成为区域对于外溢客群的重要吸引力，与高新、奥体的联系促使我们必然成为东部产业人口的置业选择之一,-,交通和城市配套成为区域对于外溢客群的重要吸引力，与高新、奥体,25,交通利好,高铁东客站,区域规划,资源利好,产业规划,对内对外交通便捷以及配套的不断完善和提升，奠定了区域的城市地位与形象,都市感,小清河的改造改善了片区的旧有工业化环境，区域发展方向改善原有工业面貌，提升人居舒适度,生态性,区域价值,都市氛围、生态特色,区域价值界定,-,交通利好高铁东客站 区域规划 资源利好产业规划对内对外交,26,【,宏观市场,】2010,年，国家对房地产调控政策频出，,4.15,新政、部分城市限购、加息等措施对房地产市场造成了一定影响,2.1,-,【宏观市场】2010年，国家对房地产调控政策频出，4.15新,27,【,宏观市场,】,本次加息对开发商在融资成本、现金流上有较大影响，对购房者的影响主要体现在购房成本与心理预期,建议一：抢占时机、积极出货,建议二：顺应趋势、提前应对,-,【宏观市场】本次加息对开发商在融资成本、现金流上有较大影响，,28,中国城市化发展进入到城镇化阶段，出现人口和产业向中间层次的城镇扩散的现象,中间化,大城市,大城市人口向具有一定规模的城镇扩散，使其成为较强经济实力的中等规模城镇，保证人口和产业不再回流,农村和小城镇的人口和生产要素向更大规模城镇主要是中等规模城镇和大城市的郊区集中的方向转移,人口和产业活动越来越多的向中等规模的城镇货处于中间层次上的城镇集中。从整个城镇体系结构以及城镇与腹地的关系来看，这些城镇就是区域性的中心城镇。,农村和小城镇,具有一定规模的城镇,-,中国城市化发展进入到城镇化阶段，出现人口和产业向中间层次的城,29,未来将形成立体的城镇网络，城市群核心城市周边的城镇和区域性中心城镇会成为发展重点，从而引发人口流向的变化,中心城市,新城,周边城镇,中等,城市,中心城区的人口外溢，其周边交通方便的城镇成为其主要承接地区,开发区的跨越式发展使其成为周边地区城镇化人口的主要流入地,对二三线城市而言，一方面一线中心城市产业和人口向二三线城市转移，另一方面大规模的小城镇人口流入其所属三四线城市,小城,镇,小城,镇,小城,镇,开发区,小城,镇,小城,镇,农村地区,农村地区,农村地区,大规模的农村人口涌入小城镇、中等城市和大城市的周边城镇,-,未来将形成立体的城镇网络，城市群核心城市周边的城镇和区域性中,30,城市扩张趋势不可逆转，但房地产市场呈现短周期波动的态势,时间,发布机构,政策内容,市场反应,2007,年,9,月,央行,二套房贷提出首付不低于,40%,，利率,1.1,倍,成交大幅下降,2008,年,10,月,央行,首套房最低首付款比例,20%,，利率,0.7,倍,市场逐渐回暖,2008,年,12,月,央行,二套普通自住房贷款可按照首次购房优惠政策执行,2010,年,3,月,各商业银行,四大行开始严格执行二套房贷首付,4,成、利率,1.1,倍的标准,成交小幅收紧,2010,年,4,月,国务院,首套房,90,平以下首付不低于,30%,；二套房首付不低于,50%,，利率不低于,1.1,倍,成交明显下调,近几年差异化住房贷款调整政策,市场观点：房地产市场发展趋势,07,、,08,年政策调整,08,年底市场回暖,10,年政策调整,市场判断：,城市扩张态势不可逆转，短周期波动,房地产市场受到经济发展、城镇化发展以及人口红利影响整体趋势向好,短期内政策调控影响一段时间内出现波动，影响短期成交,城市扩张态势不可逆转,-,城市扩张趋势不可逆转，但房地产市场呈现短周期波动的态势时间发,31,此次调整将会是一个中期的过程，未来市场前景不够明朗，因此把握市场时机，紧扣市场机会，积极的寻找应对之策，才能在淡市下取得成功,大势研读：,就调整周期来说：本轮调控将会是一个中期的过程,就城市而言；一、二线城市所面临冲击要远大于三、四线城市,就后续供应而言；集中性压力将会出现在,10,年四季度及,2011,年上半年,态度,政府调整力度大，市场向下调整压力大,手段,严厉调控政策出台造城更长的调整周期,情绪,市场观望情绪严重，消化周期增长,传导,调控政策向下传导效应还需要一定时间的释放,短期量价关系,量先价后,量支价撑 量先价后 价助涨助跌,寻找相似项目经历完整周期的地区进行深入分析，寻找积极的应对之策,-,此次调整将会是一个中期的过程，未来市场前景不够明朗，因此把握,32,城市郊区经历完整周期案例借鉴,上上城,2008,年年底,09,年,11,月,2010,年,6,月,价格变化,客户变化,产品变化,4500,元,/,平米,5200,元,/,平米,10000,元,/,平米,北京客户为主，自住居多，部分投资,北京客户为主，自住,北京自住客户为主，投资客开始大量出现,2008,年,3,月,2010,年,4,月,4300,元,/,平米,7000,元,/,平米,投资客客户大量减少，自住客户观望浓,高层，出现错层产品，产品形式创新,高层产品，,40,110,平米,1,居室,3,居室，以,80,90,平米,2,居室为主，大盘切割小盘销售，随时根据市场变化调整策略,经验借鉴,投资客户受影响较大,大势影响价格波动,产品形式单一，大盘规划，小盘开发,性价比，产品形式创新,6,月第,2,季开盘,-,城市郊区经历完整周期案例借鉴上上城2008年年底09年1,33,高性价比，高感知入市,：,2008,年项目均价最高,4400,元,/,平米，相比于北京楼盘，具有明显的价格优势；同时在实际开盘价格低于客户可感知价格，体现性价比优势,高调入市，配套补足给到信心,：,充分进行产品宣传，同时做好价值铺垫，做足配套，充分展示生活场景，吸引居住型置业人口。上上城在商业配套方面，陆续建设了福成娱乐城、福成国际大酒店、万米超市、福成购物广场等。,产品创新，户型多元,：除了小高层产品，上上城第二季出现了错层、跃层产品，上上城户型面积,48.77,至,66.9,平方米一居，,74.35,至,100.7,平方米两居和,122.6,至,127.66,平方米三居。选择余地大，符合各层次人群的需要。,上上城,2008,年热销原因,经验借鉴,上上城第二季,08,年淡市快销的项目经验借鉴,2008,年下半年上上城第二季销量逆势上升，它的逆势热卖主要有以下几个特点：,-,高性价比，高感知入市：2008年项目均价最高4400元/平米,34,城市郊区经历完整周期案例借鉴,天洋城,2008,年,11,月,09,年,2,月,2010,年,6,月,价格变化,客户变化,产品变化,4700,元,/,平米,3900,元,/,平米,10000,元,/,平米,北京客户为主，自住居多，部分投资,北京客户为主，自住,北京自住客户为主，投资客开始大量出现,2008,年,6,月,2010,年,4,月,4200,元,/,平米,特价房,7800,元,/,平米,投资客客户大量减少，自住客户观望浓,高层，出现错层产品，产品形式创新,高层产品，,40,50,平米,1,居室、,70,85,平米,2,居室，,100,110,平米,3,居室，以,2,居室为主。大盘切割小盘销售，随时根据市场变化调整策略,经验借鉴,投资客户受影响较大,大势影响价格波动,产品形式单一，大盘规划，小盘开发,性价比，产品形式创新,09,年,6,月,09,年,11,月,3,期,2,期,4680,元,/,平米,5500,元,/,平米,-,城市郊区经历完整周期案例借鉴天洋城2008年11月09年,35,31,32,33,35,36,37,38,39,40,41,42,43,44,27,29,75,13,17,16,19,18,15,12,11,14,10,1,2,3,4,5,6,24,21,22,25,7,8,9,26,31,32,33,35,36,37,38,39,40,41,42,43,44,27,29,75,13,17,16,19,18,15,12,11,14,10,1,2,3,4,5,6,24,21,22,25,7,8,9,26,28,76,73,74,在售均价,10500,特价均价,7500,排号,北区售完部分,二期售罄,经验借鉴,天洋城第三期,10,年淡市销售策略,天洋城,10,年淡市销售策略：,特价房，内部价格杠杆,推出特价楼,1,栋，,260,套，均价,7800,，其余楼栋均价不变，仍为,10500,元,/,产品户型多样化，以,88,91,平米两居为主，适应刚性客户需要。,53,平米、,61,平米的一居占,20%,，,88,平米、,85,平米、,91,平米的两居占,60%,。,109,平米、,119,平米的三居占,20%,。,73#,：一居、两居、三居比例为,1,：,3,：,1,。,-,313233353637383940414243442729,36,产品策略,高性价比，产品创新,：,性价比优势体现，,产品创新，提高附加值,客户演变,投资客市场影响较大，刚需客户是淡市之下要牢牢抓住的客户。,燕郊区域项目主要以北京刚性需求客户为主，部分投资客户。淡市影响之下投资客户减少,价格创新,：燕郊从,08,年价格,4000,多元,/,平米，上涨到万元以上，大势之下价格下降到,6000,7000,元，价格波动较大,短周期波动案例总结,经验借鉴,城市郊区经历短周期波动项目案例借鉴总结,大盘规划，小盘开发,：小盘组团开发便于分期，根据市场变化进行适时调整，同时各期有亮点配套跟进,生活配套给到客户信心,：前期通过生活配套的跟进展现生活场景，给到客户信心,-,产品策略高性价比，产品创新：性价比优势体现，产品创新，提,37,【,济南市场,】2010,年济南市场销售面积和销售额实现稳步增长，受调控影响，成交量较,09,年有所回落，价格涨幅较平稳,20062009,年济南市地产销售面积及销售额,0,100,200,300,400,500,万平方米,0,50,100,150,200,250,亿元,销售面积,290.36,320.2,308.7,439.8,销售额,90.7,120.6,75,215.8,2006,年,2007,年,2008,年,2009,年,2009.1-2010.9,济南住宅均价月度变化,2010,济南住宅均价呈现稳步增长的局面，,2009,年末市场均价为,8481,元,/,平，,2010.9,月市场均价为,9314,元,/,平米增幅为,9.8%,。,中部：凭借独特的地段优势及产品品质，居于首位，中部均价高达,12425,元,/,；,南部：依靠自然资源优势，保持济南市传统的高端住宅区地位，年末均价为,10973,元,/,；,东部：借全运会之势，随着奥体文博片区成熟，整体均价也有稳步提升，为,8808,元,/,；,西部和北部：传统房价“低洼”区，在西客站建设、小清河改造等一系列利好消息带动下，城区价值逐渐凸显，住宅价格明显攀升。,受,2010,年新政调控影响，,2010,年房地产形势整体呈现出稳步增长的态势,，,2010,年,1-9,月份住宅销售面积,152.5,万，新增供应量,164.7,万,2.2,-,【济南市场】2010年济南市场销售面积和销售额实现稳步增长，,38,【,济南市场,】2010,年市场整体仍呈现供小于需的市场态势，其中东部住宅的供应及销售量均居首位,2009.1-2010.9,济南住宅供应量月度变化（套数）,2009.1-2010.9,济南住宅成交量量月度变化（套数）,（,套,，,%,）,14424,47%,5922,19%,4464,15%,2773,9%,2905,10%,东部,西部,南部,北部,中部,2009.1-2010.9,济南住宅供应比例（套数）,（套，,%,）,15849,43%,7151,20%,4971,14%,3850,11%,4468,12%,东部,西部,南部,北部,中部,2009.1-2010.9,济南住宅销售比例（套数）,-,【济南市场】2010年市场整体仍呈现供小于需的市场态势，其中,39,【,板块分析,】,目前济南已经形成六大住宅板块布局，伴随着东部发展的利好，东部片区进一步分化为高新、奥体、唐冶、王舍人四个板块,北部片区：,区域城市意向较差，认知度低，城市配套及交通正在不断地完善中，区域代表项目：重汽翡翠郡、鑫苑碧水尚景,西部片区：,城市的旧城区，配套设施较为齐全，但城市意向较差，区域代表项目：阳光,100,国际新城、新世界阳光花园,西南群山片区：,拥有良好的自然山体资源，成为千佛山的蔓延区域，但城市面貌较差，区域代表项目：蝶泉山庄、京鲁山庄,文教片区：,依托人文教育的氛围及配套，城市交通及配套方便，城市属性明显，区域认知度高，区域供应逐渐减少。区域代表项目：历山名郡、中建文化城,千佛山片区：,济南环境最优越的区域，成为济南高档住宅的聚集区，受济南“南控”的影响，将成为城市绝版豪宅区，区域代表项目：鲁能领袖城、水映丽山 、国华东方美郡,东部片区：,城市发展的主要方向，伴随着众多城市资源的汇集，成为发展的热点区域，区域代表项目：,莱茵小镇、鑫苑国际城市花园、盛世花城、未来城,东部利好因素：,城市发展方向（规划、基础设施建设倾斜）、政府东迁、全运会拉动,-,【板块分析】目前济南已经形成六大住宅板块布局，伴随着东部发展,40,千佛山片区,西部片区,北部片区,中心城片区,东部片区,西南群山片区,东南部片区,板块格局,长清板块,北部片区,核心资源,规划、城市,平台,价格,6300-13000,元,/,平米,代表,项目,重汽翡翠郡；尚品,清河,中心城片区,核心资源,城市、文教,平台价格,13000,元,/,平米,代表项目,济南万达广场；保利大名湖,东部片区,核心资源,规划；产业,平台,价格,高层和多层,8000-9000,元,/;,别墅总价,250-400,万,代表,项目,茗筑美嘉；火炬东第,东南部片区,核心资源,景观；政务；规划利好,平台,价格,别墅,13000-36000,元,/,，高层,11000-13000,元,/,，,代表,项目,中海奥龙观邸,千佛山片区,核心资源,景观、城市,平台,价格,高层,10000,元,/,平方米以上；,洋房总价300万；独栋1000万以上，联排300500万,代表,项目,国华东方美郡,西南群山片区,核心资源,景观,平台,价格,非低密度,8000,元,/,平米；低密度,11000-16000,元平米；,代表,项目,外海蝶泉山庄；鲁能领秀城,西部片区,核心资源,规划、城市,平台,价格,非低密度,7700-9000,元,/,平方米,代表,项目,绿地新里卢浮公馆；路劲御景城,长清片区,核心资源,景观；文教,平台,价格,非低密度,4000-6500,元,/,平方米；低密,7000-9000,元,/,平方米,代表,项目,鲁商常春藤；恒大绿洲；御龙湾,万象新天 单价,6500,【,板块分析,】,东部发展单向拉长，与东部其他版块相比，王舍人板块具备一定的价格优势,-,千佛山片区西部片区北部片区中心城片区东部片区西南群山片区东南,41,【,潜在供应,】,随着大规模土地放量，未来济南将出现数个超百万大盘，主要分布在城市东部、南部与北部,目前济南房地产市场大盘林立格局已形成，总体量超过,100,万的住宅项目，共有,13,个；,大盘项目竞争转化为区域客户的竞争，即区域间的竞争,伴随绿地、北大资源、世茂等一线品牌开发商进驻，未来济南市将增加多个百万平米以上大盘；,名称,占地面积（万）,总建面积（万）,物业类型,产品品质,销售价格,名士豪庭,50,100,高层、写字楼,中档,10000,海尔绿城,146,180,洋房、别墅、高层、小高层、酒店、商业,高档,13500,恒大名都,54.34,176,高层、大型集中商业,中档,7000,万达广场,23,97.7,高层、写字楼,高档,13500,鲁能领秀城,324,324,洋房、别墅、高层、小高层、酒店、商业,中档,8500,恒大绿洲,67.86,190,高层、大型集中商业,中档,5500,恒大城,47.92,158.78,高层、大型集中商业,中档,未开盘,中海九曲项目,178.21,223.07,别墅、小高层、高层、写字楼、大型集中商业,高档,未开盘,绿地国际花都,45,156,高层、花园洋房、商业、各种配套,中高档,未开盘,北大资源徐李片区,170,305,大型商业中心，五星级酒店、商务办公、商业住宅及文化、教育、体育等配套设施,中高档,未开盘,唐冶某地块,1500,亩,240,住宅、商业,中高档,未开盘,唐冶某地块,10000,亩,/,/,/,/,华山地块,/,200-300,/,/,/,-,【潜在供应】随着大规模土地放量，未来济南将出现数个超百万大盘,42,【,潜在供应,】2011,年,2013,年济南市区年度储备量约为,3,万亩,/,年，年度供应量占比储备量,70%-80%,之间，约为,2,万亩。,区域,年度放量占比,备注,高新区、历城区,50%,未来土地充足,长清区、槐荫区,30%,未来土地充足,历下区、市中区、天桥区,20%,地域限制、土地稀少,合计,100%,/,千佛山片区,西部片区,北部片区,中心城片区,东部片区,西南群山片区,东南部片区,板块格局,长清板块,50%,20%,30%,-,【潜在供应】2011年2013年济南市区年度储备量约为3万,43,2008,年,2009,年,2010,年,1-10,月,排名,项目名称,成交面积,排名主驱动力,项目名称,成交面积,排名主驱动力,项目名称,成交面积,排名主驱动力,1,鑫苑国际城市花园,13.4,总价低，户型设计合理,海尔绿城,20.7,形象、景观设计好，建筑品质高,绿地卢浮公馆,17.45,价格低，园林设计好、产品设计合理,2,名士豪庭,12.9,区位好，产品合理，形象好,鲁能领秀城,20.4,教育、商业等配套日益成熟,尚品清河,13.17,总价低,3,鲁能领秀城,11.4,单价低，园林展示好,名士豪庭,16.6,区位好，产品合理，形象好,恒大名都,12.11,景观园林豪华，抛去精装修后价格低,4,重汽翡翠郡,8.8,北师大附属九年制学校，大盘,中海紫御东郡,16.3,潜力地段，别墅带动高层销售,奥龙观邸,11.31,稀缺别墅，品质高,5,泉城花园,8.5,满足刚需普通社区,银丰花园,13.4,山景豪宅，资源好,泉景天沅,10.17,总价适中，区域供应量小,6,诚基中心,7.9,地段好，小户型,诚基中心,10.2,城市核心区，周边配套齐全,名士豪庭,9.49,地段好，品质高，成熟社区,7,锦绣泉城,6.4,地段好，产品设计合理,泉城花园,9.3,面积及户型合理,万达广场,8.78,城市中心精装豪宅,8,城投美里新居,5.8,总价低,保利花园,9.3,价格低，品牌开发商,鲁能领秀城,8.77,户型较大且单一，价格提高快；区域交通成熟,9,万达广场,5.2,位置优越，小户型，品牌开发商,阳光,100,9.1,配套日益成熟,中海紫御东郡,7.03,价格合理，赠送面积大,10,阳光,100,5,配套日益成熟,海信慧园,8.8,高新区普通楼盘,银丰花园,6.04,区域供应量小，为传统豪宅区，物业管理好,【,典型项目,】,近三年济南住宅销售面积排名,TOP10,注：成交面积（万平米）,-,2008年2009年2010年1-10月排名项目名称成交面积,44,排名,项目名称,成交面积,价格,快销产品,排名主驱动力,客户状况,1,绿地卢浮公馆,17.45,均价,8300,涨幅,500,130-140,平米三室,价格低，园林设计好、产品设计合理,多为地缘性客户， 改善性客户为主,2,尚品清河,13.17,一期均价,6400,二期均价,6600,涨幅,800,85-100,平米两室,价格低,地缘、刚需客户，一期以个体户、私营业主为主，二期以公务员、事业单位工作人员，私营业主为主,3,恒大名都,12.11,均价,6900,涨幅,350,130,平米三室,景观园林考究，价格低,以济南市客户为主，章丘约占,25%,；以改善客户为主,4,奥龙观邸,11.31,均价,9000,涨幅,200,140,平米三室,稀缺别墅，品质高,主要来自千佛山片区，年龄,30-40,岁，二次及多次置业客户,5,泉景天沅,10.17,均价,8000,涨幅,600,88-94,平米两室，,133-137,平米三室,普通住宅,年龄,35-45,岁，以自住为主，多为周边居民、私营业主、企事业单位人士,6,名士豪庭,9.49,均价,9500,涨幅,500,90,平米两室、,140,平米三室,地段好，品质高，成熟社区,收入较高人群，多为二次或多次置业,7,万达广场,8.78,均价,14000,涨幅,1500,140,平米左右三室,城市中心精装豪宅,多为私营业主，以改善、投资客户为主,8,鲁能领秀城,8.77,均价,7800,涨幅,800,140,平米三房,户型较大且单一，价格提高快；区域交通成熟,无特定人群，涵盖济南所有区域,9,中海紫御东郡,7.03,均价,8000,90,平米两室，,95,平米三室,价格合理，赠送面积大,以济南东部区域客户为主，年龄,25-35,之间,10,银丰花园,6.04,小户型均价,9000,大户型均价,11500,涨幅,500-600,130-140,平米三室,区域供应量小，为传统豪宅区，物业管理好,多为地缘性客户，以改善性需求为主,【,典型项目,】,2010,年,1-10,月济南住宅销售面积排名,TOP10,注：成交面积（万平米） 价格（元,/,平米）,-,排名项目名称成交面积价格快销产品排名主驱动力客户状况1绿地卢,45,鲁能领秀城,（教育、商业、市政道路）,重汽翡翠郡（教育、商业）,阳光,100,（教育、市政道路）,名士豪庭,诚基中心,万达广场,海尔绿城（环境好）,银丰花园（山体资源）,鑫苑国际城市,花园,鲁能领秀城,绿地卢浮公馆,恒大名都,尚品清河,保利花园,中海紫御东郡,鑫苑国际城市花园,（户型设计合理）,名士豪庭,海尔绿城（外立面）,绿地卢浮公馆（定位精准）,诚基中心（,loft,产品）,奥龙官邸（稀缺别墅）,万达广场（精装豪宅）,大盘大配套,城市核心,资源,价格优势,产品合理,TOP10,驱动力分析,备注：,绿色字体为,2008,年销售前三名项目,红色字体为,2010,年,1-10,月销售前三名项目,蓝色字体为,2009,年销售前三名项目,下划线字体为连续两年销售前三名项目,鲁能领秀城,海尔绿城,绿地卢浮公馆,恒大名都,阳光,100,景观示范,畅销关键,区位为基础，产品是平台、配套是保障、价格是关键。,-,鲁能领秀城名士豪庭海尔绿城（环境好）鑫苑国际城市鑫苑国际城市,46,东部板块竞争,东部板块是中高端客群的主要流向，其又可细分为王舍人板块、高新区板块、奥体板块、唐冶新城板块,千佛山片区,（,顶级财富群体首选）,（绝版的城市别墅区域）,别墅,300-1400,万,高层,60-250,万,西部片区,（中低端收入群体）,高层总价,50110,万,北部片区,（中端收入群体）,高层总价,60-110,万,别墅总价,400,万左右,中心城片区,高层总价,60-360,万,东部片区,（泛中高端客户群体）,别墅总价,250-400,万,高层总价,40-100,万,西南群山片区,（,财富阶层，上层中产阶层）,（顶级财富群体由千佛山外溢）,别墅总价,260-330,万,高层总价,70,120,万,东南部片区,（财富群体）,（,顶级财富群体由千佛山外溢,）,别墅总价,350-1400,万,高层,130-340,万,客户流向,城区客户外溢,：高收入群体往南和往东迁移；中端和中低收入群体则呈现出非常强的地缘性移动，靠近北边的客户主要选择小清河附近购房，而靠近西边的则选择西部的翡翠郡、路劲等项目。,东部片区,：承接中心城区地缘、财缘、人缘“三缘”因素驱动下外溢的泛中高端客户人群，承受总价区间,40,400,万左右。,3.1,-,东部板块竞争东部板块是中高端客群的主要流向，其又可细分为,47,奥体板块,唐冶新城板块,高新区板块,板块意向：,行政新区，高端住宅聚集区,资源：,山景资源，新区核心,产品：,品质较高，别墅、多层和高层均有,客户：,多次置业客户为主，本地财富阶层新聚集地,奥体板块,板块意向：,发展逐渐成熟，刚性需求聚集区,资源：,城市前景，交通便利,产品：,未来供应较少，以高层为主,客户：,低总价吸引大量刚性需求,高新区板块,板块意向：,较为陌生的城市新区,资源：,山景资源、交通便利,产品：,区域内供应量较少，高层为主,客户：,刚性需求，内生性客户为主,唐冶新城板块,板块意向：,传统工业区，环境较差，内生客户为主,资源：,人群聚集，配套较全,产品：,规模大盘,客户：,以区域内客户为主，总价低对区域外刚性需求客户也有吸引力,王舍人板块,王舍人板块,在与其他三个板块的竞争中，本板块的优势在于区域配套与板块价格,-,奥体板块唐冶新城板块高新区板块板块意向：行政新区，高端住宅聚,48,【,板块分析,】,王舍人片区存在区域独立性，同时与东部各板块关联紧密，高新区与唐冶板块对本项目较大的竞争威胁,开发饱和,财富板块,郊区新城,-,【板块分析】王舍人片区存在区域独立性，同时与东部各板块关联紧,49,奥体板块,济南高端项目新聚集区，以“高品质产品,+,自然资源,+,区位价值”为主要核心特点,芭东小镇,项目供应：,在售项目,5,个，月,187,万平米，未来至,10,年达到,10,个；,未来总供应量约,229,万平米；,产品形式：高层、小高层、多层、,双拼、联排，未来以高层、联排为主；,价格平台：,别墅：约,25000,元,/,平；高层：约,11000,元,/,平,市场表现：,10,年上半年：别墅共推出,188,套，销售,167,套；普通住宅约,60-80,套,/,月,10,年上半年市场表现好，为热点区域,客户：,别墅客户多来自千佛山附近区域,；,普通住宅客户多来自市区高收入人群，有市外、省外客户；,客户置业以改善性需求为主导，兼有部分刚性需求和投资需求,代表项目,奥龙观邸,海尔绿城全运村,规模,38.4,万,180,万,产品形式,别墅、高层,高层、小高层、多层、双拼、联排、酒店、商业,户型配比,联排,230-2801232,套,双拼,300-55064,套,100,以下,160,套,100-120256,套,120-140360,套,140-16030,套,二房,85-120,，,435,套,三房,20-1601207,套,四房,160-180216,套,180,以上，,351,套,客户类型,主要来自济南市区的高收入人群，也有市外、省外的客户,主要来自济南市区的高收入人群,价格,别墅,15000-25000,元,/,普通住宅,11000,元,/,13500,元,/,圣罗尼克,奥龙观邸,海尔绿城,-,奥体板块济南高端项目新聚集区，以“高品质产品+自然资源+,50,高新板块,城市发展热点区域，随着产业发展成熟，刚性需求集中，区域未来城市化趋势明显,芭东小镇,项目供应：,在售项目,4,个，约,17,万平米；,未来总供应量约,55,万平米；,产品形式：,别墅、高层、公寓；未来供应以高层和公寓为主,价格平台：别墅,11000-12000,元,/,平；高层：,7200-8500,元,/,平,市场表现：,高新板块项目较多，但大多已售罄；目前在售项目房源不多，每月成交,20,套左右；,客户：,市区白领和区域内客户为主；,客户置业以居住为主，多为刚性需求，部分为改善性需求和投资性需求,有少量企业客户有意向购买办公楼作为企业会所或投资,代表项目,名筑美嘉,未来城,海信慧园,规模,26,万,40,万,29,万,产品形式,多层、小高层、高层,花园洋房、高层,小高层、高层,户型配比,/,/,二房,100,以下,735,套,三房,100-12068,套,三房,120-140243,套,四房,160,以上,12,套,客户,济钢、济炼、齐鲁软件园，以高新区工作的年轻人为主,济钢、齐鲁软件园、东迁机关事业单位，其中济钢多为看重环境的改善性客户，约占,30%,；公寓：投资型客户与自住型客户各占,50%,，自住客户多为单身过渡型；普通住宅,90%,为自主客户；洋房多为周边收入比较高的私营业主，济钢职工较少,齐鲁软件园、山航团购；部分来自济钢、高新区企事业单位、医院,年龄：,25-35,岁之间为主力客群；,35-45,岁之间二次置业者较多,价格,7200,元,/,8300,元,/,8500,元,/,（含装修，,1000,元,/,平米）,圣罗尼克,海信慧园,紫御东郡,-,高新板块城市发展热点区域，随着产业发展成熟，刚性需求集中,51,【,典型项目分析,】,未来城,1.,项目基础信息,建筑形式,高层、花园洋房,建筑风格,现代简约,占地面积,17,万平方米,建筑面积,40,万平方米,容积率,2.39,绿化率,40,%,户型面积,住宅有,90-96,平米两室和,128-134,三室，,90,多平米两室约占,60%,；洋房,126- 209,；公寓,42-92,平米,物业费,/,价格,(,元,/m2),目前花园洋房均价,11000,元,/,平米，公寓均价,8200,元,/,平米；普通住宅售罄,2009,年底均价,6000,元,/,平米上,开盘时间,预计,20,08,年年底,入住时间,项目配套,购物中心、商业街,2.,销售情况,目前处于一期销售阶段，普通住宅,2008,年年底开盘，,2009,年年底售罄，月消化速度,200-300,套,/,月；公寓,47,平米畅销,3.,客户情况,刚性需求客户占比较大 来源：济钢、齐鲁软件园、东迁机关事业单位，其中济钢多为看重环境的改善性客户，约占,30%,属性关键词,：潜力区域、品质、产品种类丰富,-,【典型项目分析】未来城1.项目基础信息建筑形式高层、花园洋房,52,唐冶新城板块,新城陌生区域，依托良好的山景资源和交通条件，未来有望成为新的热点区域,芭东小镇,项目供应：,在售项目,4,个，约,197,万平米，未来,4,年达到,10,个；,未来总供应量约,217,万平米；,产品形式：,高层、小高层、洋房、别墅；,价格平台：,洋房：约,7500,元,/,平；高层：约,7000,元,/,平,市场表现：,10,年上半年各月销售住宅,60-80,套；,10,年,7,月,31,日，恒大名都项目开盘，推出房源,446,套，当天清盘；至今共推出,1200,套住宅，销售,900,多套；,市场表现好，将成为未来热点区域,客户：,以,区域内和周围企事业单位职工为主；,客户置业以居住为主，兼顾投资和改善性需求；,代表项目,恒大名都,火炬东第,保利花园,规模,176,万,39,万,26.5,万,产品形式,高层 商业中心,高层,高层,户型配比,二房,75-100253,套,三房,100-120248,套,三房,120-140636,套,四房及以上,160-18063,套,/,二房,75-951133,套,三房,100-150742,套,四房及以上,150,以上,82,套,客户类型,主要区域性自住客户,60%,，少量投资客，城区外溢客户约占,40%,一期主要被一些大型企业团购,如济钢、大众日报社,齐鲁电台,;,别墅和洋房客户基本上来自济南市区,小高层客户多为高新区企业员工,.,投资客户少,.,客户多来自洪楼、燕山、东部高新区、齐鲁软件园、机场、济钢、新搬入东部区域企事业单位。刚性需求大,价格,7000,元,/,6200,元,/,7000,元,/,圣罗尼克,保利花园,恒大名都,-,唐冶新城板块新城陌生区域，依托良好的山景资源和交通条件，,53,【,典型项目分析,】,恒大名都,1.,项目基础信息,建筑形式,高层,建筑风格,欧式,占地面积,201,亩,建筑面积,35,万平方米,容积率,3,绿化率,40,%,户型面积,98,，,100,120,，,130,138,，,180,。以,130,平米三室为主，约占,