商业地产基础知识课件

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2014-2-11,#,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,目 录,序：基础概念普及,1,：零售业,态的分类及,定义,2,：商业发展规律,3,：,商业运营的专业术语,目 录序：基础概念普及,1,商业,生意、买卖,Business,广义的商业,：,“,生意,”,，,指所有以营利为目的的事业,特征：以获取利润为目的,一次握手、一个电话、一次会议、一单交易都是商业活动的具体表现，通俗来说商业就是“,赚钱的游戏,”,咨询、房地产开发、贸易、批发、零售、服务等所有的经济活动都是商业的范畴,Commerce,狭义的商业：,“,买卖,”,，指专门从事商品交换活动的营利性事业,特征：以商品交换为手段,包括吃穿住行等息息相关的商品、服务和消费场所，主要包括,购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游、文化、会展,等,序：基础,概念普及,商业生意、买卖Business序：基础概念普及,2,零售业,有关商品销售终端的行业,零售业,：,美国商务部的定义：零售贸易业包括所有把较少数量商品销售给普通公众的实体,营销学定义：零售业是任何一个处于从事由生产者到消费者的产品营销活动的个人或公司，他们从批发商、中间商或者制造商处购买商品，并直接销售给消费者,零售是一个与批发相对应的概念，是商品销售的终端环节，主要指商品的最终,销售渠道，,包括销售过程中对应的主体和客体，其对应经济中的,社会消费品,环节,零售业包括百货、超市、家电连锁、购物中心等,零售商家和零售集团，,以及提供商品的厂家及提供经营场所的“房东”，如百联、国美，步步高，万达等,沃尔,玛,总裁,李,斯科特,张近东,苏宁,董事长,黄光裕,国美前总裁,零售业有关商品销售终端的行业零售业：沃尔玛总裁张近东黄光,3,4,业态,面向某类目标顾客的商店营业形态,业态,：,零售店向确定的顾客群提供确定的商品和服务的具体形态,特征：“怎么卖,”,对特定消费者的特定需要，按照一定的战略目标，有选择地运用,商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服务,等经营手段，提供销售和服务的类型化经营形态,目前中国有,9,种零售业态，日本,20,多种，美国,40,多种,包括百货店、大型综合商场、超级市场、便利店、专业店、专卖店、购物中心、家居中心、仓储商店、,折扣店、,自动售货机、邮购店、无店铺销售形式（电子购物,B2C,，,C2C,）,等,店,4业态面向某类目标顾客的商店营业形态业态：零售店向确定的,5,特点,购买,频率,价位,购买习惯,外部作用,更换周期,地位,日常,用品,高,低,冲动,短,不大,缺之,不可,选购品,较低,较高,计划,较长,对服务有用,重要,专用品,非常低,非常高,考虑再三,先品货、后价格,对专业人士影响大,重要、量小,业种,面向顾客某类用途的商店营业种类,业种：依商品的功能、款式及适合的年龄所做的分类,特征：,“,卖什么,”,目前国内零售消费市场可细分上百个业种，商品的种类达到数万（,11,万,）种，国外发达国家的业种细分更多，难以胜数,从使用目的上分为,消费品,和再生产品，从购买习惯上分为,日常用品,、选购品、专用品，包括男装、女装、鞋类、箱包、家电用品、生鲜、日化用品、烟酒、建材、机电、纺织品等,业种特点,货,5特点购买价位购买习惯外部作用更换周期地位日常高低冲动短不大,6,商业地产,用于经营用途的房地产形式,泛商业地产：除住宅以外的房地产形式，,主体特征以租赁回报为目的,，包括商场、酒店、办公、旅游、展览、集贸市场等,狭义商业地产：就是指用于商业经营的地产开发项目,商业地产的形式多种多样，最常见的如,mall,、大型批发市场、商业街、商场、社区商业等（,开放、封闭,）,大型商业地产项目的开发是一项复合工程，需要对商业、地产、金融等各方面具有专业操作能力,6商业地产用于经营用途的房地产形式泛商业地产：除住宅以外,7,品牌,标识、区别,企业及其所提供的商品或服务的综合标识,品牌：包括,品牌名,（可以读出的部分）、,品牌标志,（不可以发声的部分）、,品牌角色,（人或拟人化的标识）,品牌的意义：,方便消费者进行产品选择，缩短消费者的购买决策过程,享有较高的利润空间,无形资产，可以超越产品的生命周期,7品牌标识、区别企业及其所提供的商品或服务的综合标识品,8,商家品牌,8商家品牌,9,商品品牌,9商品品牌,10,餐饮品牌,10餐饮品牌,1,、零售业态的定义及分类,零售业,Retail industry,以向消费者销售商品为主，并提供相关服务的行业。,零售业态,Retail Formats,零售企业为满足不同的消费需求进行相应的要素组合而形成的不同经营形态。,1、零售业态的定义及分类零售业Retail industry,11,零售业,态的定义及分类,分类原则：,零售业态按零售店铺的结构特点,根据其,经营方式、商品结构、服务功能，以及选址、商圈、规模、店堂设施、目标顾客和有无固定营业场所,进行分类。,分类：,食杂店、,便利店、,折扣店,、,超级市场、大型综合商场、,仓储会员店、,百货店、专业店、专卖店、家居建材商店、购物中心、,厂家直销中心、电视购物、邮购、网上商店、自动售货亭、电话购物等。,零售业态从总体上可以分为有店铺零售业态和无店铺零售业态两类,零售业态的定义及分类分类原则：零售业态从总体上可以分为有店铺,12,13,概念,在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展各自的进货、管理、运营的零售业态,特点,采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式,商品结构为种类齐全、少批量、高毛利，以经营男、女、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主,采取定价销售，可以退货，有导购、餐饮、娱乐场所等服务项目和设施，服务功能齐全,选址在城市繁华区、交通要道,商圈范围大,，一般以流动人口为主要销售对象,商店规模大，在,5000,平方米以上,商店设施豪华，店堂典雅、明快,目标顾客为中高档消费者和追求时尚的年轻人,百货店,department store(Dept,),13概念百货店 department store(Dept,14,概念,采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，并将超级市场和折扣商店的经营优势合为一体的、满足顾客一次性购全的零售业态,特点,采取自选销售方式和连锁经营方式,商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发,设有与商店营业面积相适应的停车场,目标顾客为购物频率高的居民,商圈范围较大,商店营业面积一般在,2500,平方米以上,选址在城乡结合部、住宅区、交通要道,大型综合商场,generalmerchandise store(G,M,S),14概念大型综合商场 generalmerchandise,15,概念,采取自选销售方式、以销售生鲜商品、食品和向顾客提供日常必需品为主要目的的零售业态,特点,采取自选销售方式，出入口分设，结算在出口处的收银机处统一进行,商品构成以购买频率高的商品为主，经营的商品应以肉类、禽蛋、水果、水产品、冷冻食品、副食调料、粮油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必需品为主,营业时间每天在,11H,左右，可采取连锁经营方式，有一定的停车场地,选址在居民区、交通要道、商业区,商圈范围较窄，,以居民为主要销售对象,商店营业面积在,500,平方米以上,目标顾客以居民为主,超级市场,super market(S,M),15概念超级市场 super market(SM),16,概念,满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态,特点,以开架自选为主，结算在进口,(,或出口,),处的收银机处统一进行，可采取连锁经营方式,商品结构特点明显，有即时消费性、小容量、应急性等，营业时间长，一般在,16h,以上，甚至,24h,，终年无休日,选址在居民住宅区、主干线公路边以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地,商圈范围窄小，一般设定在,居民徒步购物,5,7min,到达的范围内,商店营业面积在,100,平方米左右，营业面积利用率高，店堂明快、清洁、货架丰满，目标顾客主要为居民、单身者、年轻人。,80,的顾客为有目的的购买,经营实行信息系统化，开展单品管理，便利店的商品价格略高于一般零售业态的商品价格,便利店,(,方便店,) convenience store(Cv,S),16概念便利店(方便店) convenience store,17,概念,经营某一大类商品为主，并且具备有丰富专业知识的销售人员和提供适当售后服务的零售业态,特点,采取定价销售和开架面售，亦可开展连锁经营,商品结构体现专业性、深度性、品种丰富，可供选择余地大，以某类商品为主，经营的商品具有自己的特色，一般为,高利润,从业人员需具备丰富的,专业知识,，可以退货,选址多样化，多数店设在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内,商圈范围不定,营业面积根据主营商品特点而定,目标市场多为流动顾客，主要满足消费者对某类商品的选择性需求,专业店,speciatity store(S,S),17概念专业店 speciatity store(SS),18,概念,专门经营或授权经营制造商品牌和中间商品牌的零售业态,特点,采取定价销售和开架面售，亦可开展连锁经营,商品结构以企业品牌为主，销售体现量少、质优、高毛利,注重品牌声誉、从业人员必须具备丰富的专业知识，并提供专业性知识服务,选址在,繁华商业区,、商店街或百货店、购物中心内,商圈范围不定,目标顾客以中青年为主，商店的陈列、照明、包装、广告讲究,专卖店,exclusive shop (E,S),18概念专卖店 exclusive shop (ES),19,概念,企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体,特点,由发起者有计划地开设，实行商业型公司管理，中心内设商店管理委员会，开展广告宣传等共同活动，,实行统一管理,内部结构由百货店或超级市场作为核心店，以及各类专业店、专卖店等零售业态和餐饮、娱乐设施构成,服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。根据卖场面积，设相应规模的停车场,选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道,商圈根据不同经营规模、经营商品而定,设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮,，实行卖场租赁制， 目标顾客以流动顾客为主,购物中心,shopping center(S,C),19概念购物中心 shopping center(SC),20,概念,以与改善、建设家庭居住环境有关的装饰、装修等用品、日用杂品、技术及服务为主的、采取自选方式销售的零售业态,特点,选址在,城乡结合部、公路边、交通要道,或消费者自有房产比率较高的地区,商品构成主要以房屋修缮和室内装修、装饰品、园艺品、宠物食品、室内外用品、洗涤剂及杂品等,作为经营策略，发挥了廉价商店的低价格销售和超级市场的开架自选销售等优势,提供一站式购足和一条龙服务,可采取连锁经营方式,有一定的停车场,家居中心,home center(H,C),20概念家居中心 home center(HC),概念,在大型综合商场经营的商品基础上，筛选大众化实用品销售，并实行储销一体、以提供有限服务和低价格商品为主要特征的、采取自选方式销售的零售业态,特点,选址在公路边、交通要道和利用闲置设施,主要的商圈人口为,5,7,万人,商店营业面积大，一般在,4000 m,以上,商品构成以新开发上市的商品为主力商品，自有品牌占相当部分，主要是面向广大的工薪阶层服务,作为价格策略，每天都以较低价格销售全部商品,作为商品策略，经营同其他零售业态能进行价格比较的、知名度、普及率都较高的商标商品或价格一般被众所周知的商品,商店设施简单化,。将超市开发的销售技术和管理理论、可实行连锁经营,仓储商店的价格影响力、大型综合超市商品供应计划的方法及选址理论等融为一体，灵活运用。设有一定规模的停车场,仓储商店,warehouse store(W,S),概念仓储商店 warehouse store(WS),21,2,、商业发展规律,商业发展的实质是城市的发展，城市的发展与拓张对商业产生了广泛而集中的需求，为商业的发展创造了产业规模的市场基础,任何一项事物的成长发展都有既定的轨迹，它受到市场需求的催发，潜在欲望的刺激与客观规律的制约,2、商业发展规律商业发展的实质是城市的发展，城市的发展与拓张,22,商业发展趋势,国际经验,零售业市场高度集中化、规模化,传统零售形式优势逐渐减弱，新型零售形式蓬勃发展,大型、超大型量贩店及货仓商店迅猛增加,跨国企业的拓展迅速,超大,超全,超值,商业发展趋势国际经验 零售业市场高度集中化、规模化超大超,23,国内零售业态所处的生命周期位置,国内零售业态所处的生命周期位置,24,25,居民消费结构和消费水平发展阶段,必需,起步发展享受,第一阶段,以满足生活基本需要的,必需型,消费阶段,吃、穿、用为主要消费内容,第二阶段,较好地解决基本生活后的,起步型,消费阶段,简单家用电器为重要消费内容,第三阶段,以体现个性特点的,发展型,消费阶段,讲究品牌消费,第四阶段,以追求生活质量的,享受型,消费阶段,以要求舒适、追求时尚、讲究情调为消费宗旨,阶段,阶段描述,基本特征,驻马店目前,人均,GDP,已经,超过,$3000,，,已经进入讲究品牌消费的快速发展阶段，城市中将出现一些大型商业消费场所，部分客户追求休闲享受,国内,中等规模以上城市,长三角,珠三角,深圳,上海,北京,$300,$1000,$3000,$5000,及以上,GDP,25居民消费结构和消费水平发展阶段第一阶段以满足生活基本需要,百货大楼,大型超市,供销社,城市生活休闲中心,商业,模式,国外模式,发展特征,国内模式,发展,特征,第一代商业,第三代商业,第二代商业,街区商铺,百货商场,摩尔,风光数十年后在,20,世纪前期遭遇挑战，传统商业的赢利率无法支撑起再扩张、发展的负担,超市兴起，倡导自由选购的理念。最大贡献是给零售业业态注入工业制造业的文化要素。,以,Shopping Mall,为代表，追求一站式购物。环境污染、郊区化的边缘生存状态、交通堵塞、旧城衰落等问题使其渐渐退出发展舞台。,城市中心区域,社区中心,/,临近市区,城市中心,/,副中心,/,交通枢纽,第四代商业,商业模式发展规律,以“体验经济”为基础，以生活方式消费、娱乐加休闲为主旨,城市生活休闲中心,随着新世纪的到来，超市迅速在中国成为新的时髦，这和后期所谓的,mall,实际上是一致的，,国内汽车保有量低难以支撑真正意义的郊区,mall,我们国家最早的商业模式，供销社的选址往往都是城市中最好的位置,如北京王府井的百货大楼，这一代发展了很长时间，它是在供销社的基础上扩大的，在经营模式上也发生了很大的变化,着眼于满足大众日益增加的,精神和文化,需求，国内目前出现的并不多，,惠商项目率先将城市休闲生活带到常州,购物中心,城市核心,百货大楼大型超市供销社城市生活休闲中心商业国外模式发展特征第,26,27,商圈分析基本概念,边圈,次圈,主圈,商圈：是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的,辐射范围,简单来说，就是来店顾客所居住的区域范围,主圈：,65%,顾客来自主要商圈。,小型商店的核心商圈在,0.8,公里之内，顾客步行来店在,10,分钟以内；大型商场的核心商圈在,5,公里以内，无论使用何种交通工具来店，不超过,20,分钟,次圈：,25%,顾客来自次要商圈。,小型商店的次要商圈在,1.5,公里之内，顾客步行来店在,20,分钟以内；大型商场的次要商圈在,8,公里以内，无论使用何种交通工具来店，平均不超过,40,分钟,边圈：,10%,顾客来自边缘商圈。,一般来说，小型商店的边缘商圈在,1.5,公里以外，顾客步行来店在,20,分钟以上；大型商场的边缘商圈在,8,公里以外，无论使用何种交通工具来店平均在,40,分钟以上,人口数量及特点,交通状况,商业发展潜力,人文、公共配套,商业规模,影,响,商,圈,大,小,因,素,27商圈分析基本概念边圈次圈 主圈商圈：是指商店以其所在地,28,发展,阶段,市场,表现,经营模式,标志节点,起步期,结构调整期,快速发展期,稳步发展期,各个居住区、交通汇聚点出现少量、低档次商业,商业快速发展，经营档次、结构发生飞跃,散铺向集中、规模化商业形式演变,规模化商业、大型购物形态商业中心浮出市场,城市发展较为落后，市政配套设施处在规划中,市政配套正在完善，集中市场、步行街出现,由街铺、步行街向集中商业发展，新商业出现,大型商业机构进入，商业水平稳步上升,自有住宅底商经营或出租为主,商铺基本市场化，经营和销售同时存在,商铺市场化，销售成为核心赢利手段,销售不是实现收益的最终手段，持有出租为主,营业收入,+,租金,收入,营业收入,+,租金收入,+,销售收入,销售收入,+,租金,收入,销售收入,+,租金收入,百货等购物,市中心区域,专业市场,市中心区域,专业市场,市中心区域,专业市场,城市商圈形成规律,赢利模式,百货为主,专业市场,餐饮、休闲,休闲、娱乐,经营业态,市中心核心商圈首先成型，逐步出现潜力商圈，并形成新兴商圈,28发展市场经营模式标志节点起步期结构调整期快速发展期稳步发,以商业饱和指数推导商业潜在规模,IRS,（商圈饱和指数）,C,（潜在客户）,RE,（人均零售支出）,/RF,（商业面积）,RF,（某市可支撑商业面积）,CRE / IRS,401600/4000 = 16,万,例,1,：,IRS,（商圈饱和指数）：三、四线城市一般标准为,1000-4000,元,/,，也可参考商业设施单位年营业额，假设某市的商业设施营业额为,2000-6000,元,/,，取接近中值的,4000,元,/,C,（潜在客户）：,40,万人,（按照城镇人口计算，市区人口占全市人口,115,万的,35%,，,11535%=40,万）,RE,（年平均购物额）：,2019,元,/,年,人,0.8=,1600,元,/,年,人,（按照平均社会消费品零售总额的,80%,计算）,例,2,：,假设在商圈内有,10,万个家庭，每周在食品中支出,25,元人民币，共有,15,个店铺在商国内，共有,144000,平方米销售面积。则该商圈的饱和指数为,IRS,CRE,RF,=10000025,144000,17,36,商圈饱和这一指数,数字越大,，则意味着该商圈内的,饱和度越低,；该,数字越小,，则意味着该商圈内的,饱和度越高,。在不同的高圈中，,应选择零售饱和指数较高的商圈开店,以商业饱和指数推导商业潜在规模IRS（商圈饱和指数） RF（,29,3,、,商业运营的专业术语,在地产与商业结合的过程中，为了保证项目持续发展，商业地产运营管理将发挥绝对的主导作用，是商业地产以及周围地产能否保值升值的关键，把握住运营管理就可以把握住商业地产生存和发展的基础，运营管理是项目成功的生命线。,任何一个领域都有其既定的规则和标准，这种规则和标准直接鲜明的表现在专业术语上,3、商业运营的专业术语在地产与商业结合的过程中，为了保证项目,30,房地产与商业地产,房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产与地产的总称，两者具有整体性和不可分割性,。,包括：土地、建筑物,及地上,附着物、房地,产物权,注,：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等,。,商业地产：人们习惯上将商业物业叫商铺或商业用房，商业房地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等从事商业和为居民生活服务所用于经营用途的并可出租或出售的房地产形式。,包括：购物中心、商业街、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等等。,注：从经营模式、功能和用途上完全区别于普通住宅、公寓、写字楼、 别墅房地产等类别。,房地产与商业地产 房地产具体是指土地、建筑物及其地,31,32,按市场形式分类：大型商厦、专业市场、小区商铺,按物业用途分类：购物中心、小区配套商铺、专业市场、批发与商贸中心、餐馆及美食广场等五类,按建筑特征分类：商业大厦、社区商铺、邻街商铺、步行街露天商铺、地下商城等五类,按物业区位分类：商业区物业、住宅区物业、近郊物业,按经营方式分类：统一经营物业和分散经营物业,按经营类别分类：综合经营项目和单一经营项目,按销售方式分类：销售物业、租售物业、出租物业,按物业户权分类：产权物业、非产权物业,商业地产分类,32按市场形式分类：大型商厦、专业市场、小区商铺商业地产分类,销售,商业地产开发流程,销售商业地产开发流程,建筑,规划及设计规范术语,规划术语,建筑面积,密度：,建筑面积,密度是反映建筑用地使用强度的主要指标。计算建筑物的总建筑面积时，通常不包括,0,以下地下建筑面积。建筑面积密度的表示公式为：,建筑面积,密度,=(,总建筑面积,建筑用地面积,),（,m2/hm,）,容积率：,一定,地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。是衡量建筑用地使用强度的一项重要指标。,建筑密度：,一定,地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的比例,是反映建筑用地经济性的主要指标之一,。,公式,为,：建筑密度,=,建筑基底总面积,建筑用地总面积,道路红,线：,规划,的城市道路路幅的边界线。,建筑红线：,城市道路,两侧控制沿街建筑物或构筑物（如外墙、台阶等）靠临街面的界线。又称建筑控制线。,建筑间距：,两,栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。,建筑规划及设计规范术语规划术语,34,建筑,规划及设计规范术语,绿地率：,城市,一定地区内各类绿化用地总面积占该地区总面积的比例。在居住区用地范围内指各类绿地的总和占居住区用地的比率。绿地应包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内的绿地），不包括屋顶、晒台的人工绿地,。,总建筑面积,：,建筑物,各层水平投影面积的总和，包括使用面积、辅助面积和结构面积三项。使用面积指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和。在居住建筑中的使用面积也称,“,居住面积,”,。辅助面积是指建筑物各层平面为辅助生产或生活活动所占的净面积的总和，例如居住建筑中的楼梯、走道、厕所、厨房等。使用面积与辅助面积的总和称,“,有效面积,”,。结构面积指建筑物各层平面中的墙、柱等结构所占面积的总和。,城市基础,设施,:,城市,基础设施分为工程性基础设施和社会性基础设施两类。工程性基础设施一般指能源供应、给水排水、交通运输、邮电通信、环境保护、防灾安全等工程设施。社会性基础设施则指文化教育、医疗卫生等设施。我国一般讲城市基础设施多指工程性基础设施。,建筑规划及设计规范术语绿地率：,35,建筑,规划及设计规范术语,设计规范,术语,建筑面积,房产,的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平,面积。,建筑面积包含了房产的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。,使用面积,指,房产各层平面中直接供使用者使用的净面积之和。计算使用面积时有一些特殊规定：内墙面装修厚度计入使用面积。,公用面积,是,指房产内为客户出入方便、正常消费或生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。,实用面积,它是,建筑面积,扣除公共分摊面积后的余额。,计租面积,作为计算房租的面积。非住宅用房按建筑面积计算。,建筑规划及设计规范术语设计规范术语,36,建筑,规划及设计规范术语,套内面积,它,是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念,。,共有,建筑面积,系,指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。,共有建筑面积分摊系数,整,幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值，即为共有建筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数公用建筑面积套内建筑面积之和。,层高,通常,包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。,净高,净高,是指层高减去楼板厚度的净剩值。,实用率,实用,率是套内建筑面积和房产面积之比，大于使用率。即实用率套内建筑面积套内建筑面积分摊的共有共用建筑面积,建筑规划及设计规范术语套内面积,37,建筑,规划及设计规范术语,一次商装：,指商场为其所经营的各种业态提供基础的物业基础、条件及硬件环境，主要涉及天、地、柱、墙、水、电气、空调、消防、安防、广播设备、通道、,照明等,方面。,二次商装：,指以一次商装为基础，为展示品牌和商品形象，按照商场要求的标准，进行的二次装饰装修，主要涉及壁柜、柜台、货架、陈列、形象、灯光、色彩等,方面。,垂直交通：,是指不同标高空间或楼层的垂直联系如楼梯、电梯和自动扶梯。,划分防火分区：,在建筑中采有耐火性能较好的分隔物将建筑物空间分隔成若干区域的防火技术措施。,划分防烟分区：,是通过设置挡烟设施将烟气控制在一定范围内，以便用排烟设施将其排出，保证人员安全疏散，消防扑救工作顺利进行。,购物空间,：购物空间是在整个空间中，由货柜和货架作为空间限定的元素划分出的直接进销售活动的现场。,交通空间：,包括商场内的通道、楼梯、自动扶梯及电梯，其位置、数量、布置及宽度等既能使急需型购物者迅速到达购物场所，又能使顾客轻松完成浏览观赏的行为。,建筑规划及设计规范术语一次商装：指商场为其所经营的各种业态提,38,建筑,规划及设计规范术语,商品展示空间,：从常规的柜架到地台、墙面及空中挂件，展示的商品从只能观赏到可触摸、可试听、可试用，创造出视觉焦点。,服务空间：,是商品销售的辅助空间，如：试衣间、听音室、问讯处、寄存处等。,休闲空间：,为顾客提供餐饮、休息、娱乐、文化等场所在地，点缀以绿化小品，既满足了顾客的需求，也促进了消费。,柜台：,柜台是供营业员展示、计量、包装出售商品及顾客参观挑选商品所用的设备，柜台或全部用于展示商品，或上部展示商品，下部用于贮藏。,货架：,货架是营业员工作现场中分类分区地陈列商品并少量储存商品的设施。,租赁商铺：,产权人将一定时间内的商铺使用权与承租人交易，取得或分时段取得现金收益；对承租人而言，承租人用现金或分时段的租金付出取得一定时间内的商铺使用权利。,转租商铺：,商铺最终使用人并非与商铺权利人直接建立租赁关系，而是通过转租人取得使用商铺的权利，商铺最终使用人与转租人发生权利、义务关系。,建筑规划及设计规范术语商品展示空间：从常规的柜架到地台、墙面,39,招商,专业术语,商圈：,是指零售店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单的说，也就是来店顾客所居住的地理范围。,消费,市场调查,：,对,商业项目所在的社会经济发展状况、商业经营及竞争状况、居民的购买力及消费水平、商品品牌资源及人们的消费行为进行专业的市场调查，为商业项目的功能规划、业态定位、市场定位、以及为企业的经营策略、发展战略提供依据。,商业业态,定位,：,根据,当地的市场条件和商业项目的规模、面积、物业现状，进行业态定位及市场定位，科学的确定项目的经营形态和目标市场。,楼层,定位,：,根据,商业项目的面积、形状、层数，合理确定各楼层的商品经营类别、面积、区位，确定各楼层服务设施的配套及分布。,动线,设计,：,对,商业企业的客流动线、物流动线、人流（员工）动线、车流交通进行平面和立体的设计。,招商专业术语商圈：是指零售店以其所在地点为中心，沿着一定的,40,招商,专业术语,加盟,商,加盟,商仅是终端商的一种,是销售点的一种,产品价格方面没有优势,不过销售任务一般不会很重,.,代理商,代理商,是在授权地区能代表或替代公司，在营销上拥有更多的自主权，与公司在授权地区平等；而加盟商要认同经营理念，遵守公司的规定，并接受公司监督,。,代理商可以享受到区域性的产品保护,价格优势,属于厂家在当地的代言人,要一个销量的要求,厂家会有广告,技术,设备方面的去持,。,意向书,意向书,是国家、单位、企业以及经济实体与个人之间，对某项事务在正式签订条约、达成协议之前，由一方向另一方表明基本态度或提出初步设想的一种具有协商性的应用文书。,租赁合同,租赁合同,是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。凡是当事人需要取得对方标的物的临时使用、收益而无须取得所有权，并且该物不是消耗物时，都可以适用租赁合同。,招商专业术语加盟商,41,招商,专业术语,协议书,协议书,是契约文书的一,种，当事人,双方（或多方）为了解决或预防纠纷，或确立某种法律关系，实现一定的共同利益、愿望，经过协商而达成一致后签署的书面意见。,定金,定金,是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的,货币，它,属于一种法律上的担保,方式。,根据,我国法律规定,，,定金以,书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的,20%,。,违约金,违约金,是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金,。,招商专业术语协议书,42,百货专有名词,商场,众多商家聚集并进行商品贩卖的室内场所。,卖场,众多商品进行贩卖的场地。,动线,商场内引导顾客流动的路线叫做动线,动线分主动线、次动线及区内,(,柜内,),动线。,客数,交易成交的笔数。,客单价,平均每笔交易的金额。,提袋率,购物人数与来客数的比率。,排设量,专柜柜内排设陈列的商品的数量。,百货专有名词商场,43,百货专有名词,回转率：,专柜营业额与专柜排设金额的比率。,排设金额：,专柜柜内排设陈列的商品的总金额。,主力价位：,专柜主力商品的平均价格。,中心价位：,专柜商品的平均单价。,POP,：,英文,Point of Purchase,的缩写形式，意为购买点广告。,DM,：,英文,Direct mail,的缩写,意为快讯商品广告。,DP,点：,重点陈列、宣传的地方。,LOGO,：,商品的标识、徽标。,SIGN,系统：,标识、指示系统。,百货专有名词回转率：专柜营业额与专柜排设金额的比率。,44,好的开始是成功的一半！,基础的深度决定未来的高度！,好的开始是成功的一半！,45,讨论,Thanks,！,讨论Thanks！,46,商业地产基础知识课件,商业地产基础知识课件,