团风房地产市场报告课件

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,团风房地产,市场报告,2011-02-18,1,团风房地产2011-02-181,1,2,3,4,在售项目分析,待售项目分析,土地市场分析,宏观环境分析,2,1234在售项目分析待售项目分析土地市场分析宏观环境分析2,地理区位,团风县位于湖北省东部， 大别山南麓，长江中游北岸。与湖北省鄂州市、武汉市阳逻经济开发区、黄冈市黄州区、浠水县、麻城市相邻，处于武汉城市圈核心层，是毗邻武汉城市圈“两型”社会实验区最近的县。,。,3,地理区位 团风县位于湖北省东部， 大别山南麓，长江中游,交通规划,一铁：京广线连接京九线江北铁路团风段；,一轨：武汉至黄州轻轨团风段；,两站：淋山河铁路三级货运站改造，江北铁路团风货运站建设；,一港：充分利用长江岸线资源，建设罗霍洲货运散装港口码头；,两桥：至武汉新港团风港区过江通道，团风至鄂州长江大桥；,六路：通村公路、大别山红色旅游公路、县城环城公路、大广北高速至黄冈长江大桥连线、武汉新港阳逻至团风江北一路路快速通道、县城至黄冈轻轨站快速通道。,4,交通规划一铁：京广线连接京九线江北铁路团风段；4,空间结构,空间结构,组成城市,主要职能,核心区位,黄州区,团风县,散花镇（浠水）,武汉都市圈东部重要的地区性增长极；市域产业的核心集聚区位，发展与中心城市武汉相联系的高中端产业及具有地区性意义的带动型、协作型产业。,辅助,区位,轴带,区位,优势发展轴,黄州,浠水县,蕲春县,武穴市,黄梅县,市域中低端产业集聚轴，为核心区位提供辅助功能。,重要节点,武穴市,所辖区域中心城市，产业以医药化工及其他中低端产业为主,节点,区位,重要节点,麻城市,所辖区域中心城市，能源基地，发展中低端产业,一般节点,红安县,县域中心城市，发展中低端产业，为核心区位提供,罗田县,辅助功能。,英山县,基础,体系,农业点,农业,5,空间结构空间结构组成城市主要职能核心区位黄州区团风县,城市规划,团风县城区发展布局是：“一心、双轴、二区、四组团”,“一心”是对现状城区带商业用地进行集中整合，形成集中式商业服务中心；,“双轴”是生活发展轴以团风大道，城市发展轴以得胜大道为基础，形成十字轴向发展格局；,“二区”是城东和城北工业园的发展；,“四组团”是形成张家湾、来龙庙、方家墩和老城区四大组团。,6,城市规划团风县城区发展布局是：“一心、双轴、二区、四组团”6,人口规划,全县版图面积,838.4,平方公 里，辖,10,个乡镇，人口,38,万。,地 区,人 口（人）,版图面积（平方公里）,团风镇,73700,103.2,方高坪镇,28400,46.9,淋山河镇,65200,116.6,回龙山镇,34600,65.1,马曹庙镇,24300,52,上巴河镇,35100,61.4,总路嘴镇,25800,52.2,但店镇,49200,128.9,贾庙乡,22800,95.7,杜皮乡,21000,83.5,黄州区将和团风县、浠水散花镇共同组成市域城镇体系的核心集聚区。,规划期内（至,2020,年）核心区域的城市人口约为,100,万，其中团风县约为,30,万。,7,人口规划全县版图面积838.4平方公 里，辖10个乡镇，人口,总的来看，城市以新转盘为中心，沿团方大道，团黄大道发展。,团风毗邻武汉阳逻经济开发区，城市沿团黄大道向西北方向发展，承接武汉城市发展，做武汉的后花园。,沿团黄大道向东南方向发展，接受黄州经济辐射并与工业园区对接。,未来发展趋势及机遇,团风县政府成立晚，国家及省政府扶持城市建设政策优惠。,武汉“,8+1”,城市圈发展的提速，加快相关基础设施的建设。,团风作为离武汉最近的县级城市对武汉相关产业转移的承接。,五大产业将带动团风的经济建设，居民生活水平将逐步提高。,发展趋势：,发展机遇：,8,总的来看，城市以新转盘为中心，沿团方大道，团黄大道发展。未来,1,2,3,4,在售项目分析,待售项目分析,土地市场分析,宏观环境分析,9,1234在售项目分析待售项目分析土地市场分析宏观环境分析9,海天,幸福花园,东方丽都,嘉晟,君临天下,博士苑,荣邦临江一号,金舰名居,项目分布图,锦绣,山河二期,御和华城,君信相景帝,10,海天幸福花园东方丽都嘉晟君临天下博士苑荣邦临江一号金舰,在售及待售项目一览,项目名称,地理位置,开发商,代理商,总占地面积（）,总建筑面积（）,均价（元,/ ,）,项目最新动态,在售项目,海天,幸福花园,团风县新客运站对面广场路,1,号,湖北海天房地产,自销,80000,2500,全部封顶,东方丽都,江北公路与团方大道交汇处,湖北丽都房地产,黄冈顺辉房地产经济公司,23455.2,86410.76,2800,全部封顶,嘉晟,君临天下,团方大道与益民路交汇处（县政府对面）,黄冈嘉晟地产,富地机构,12000,65000,2600,1期建至19层，2期桩基中,金舰名居,团黄路上寨十字路口,湖北新欣长城房地产,自销,150000,2680,全部封顶,待售项目,博士苑,利民路（实验小学旁）,湖北益鹏置业,自销,3950,24340,预计3000,-,锦绣,山河二期,临江路,山河集团,新鸿泰,-,180000,-,尚未动工,御和华城,城江北公路和团方大道两条黄金大道的交汇处（新汽车站客运对面）,湖北宏邦置业,顶聚商业联合机构,-,50000,-,桩基,荣邦,临江一号,沿江路与粮道街交汇处,荣邦置业,雅鲁藏布,5372,19319,-,建,11,在售及待售项目一览项目名称地理位置开发商代理商总占地面积（,体量分析,团风县区域房地产市场目前在售楼盘较少，仅有4个；,10万方以下的小型住宅项目有3个；10-30万方的中大型住宅项目仅有有1个；,团风县现阶段房地产在售项目的稀少，由于市场内大多项目已售罄，从侧面反映了团风县房地产市场消化能力较强，及团风房地产市场开发前景广阔；,12,体量分析团风县区域房地产市场目前在售楼盘较少，仅有4个；12,价格分析,从各在售项目售价来看，团风区域整体房地产价格区间在2500-2800元/平米之间，无太大差距，房地产价格水平相对偏低；,根据各在售楼盘价格来看，金舰名居和海天幸福花园分别处于最高价和最低价，而其中主要原因为该2个项目分别所处的地段和项目品质所决定的，由此来看团风房地产项目的价格比较贴近于市场行情；,13,价格分析从各在售项目售价来看，团风区域整体房地产价格区间在2,产品分析,名 称,产 品,一房（）,二房（）,三房（）,四房（）,总套数,海天,幸福花园,多层,85，89,92,108,110,139,东方丽都,多层、小高层、高层,88,94,114,124,133,136,嘉晟,君临天下,高层,117，132，142,金舰名居,1,期小高层，,2,期高层,69,94,129,138,套数,362,582,42,986,占比,37%,59%,4%,14,产品分析名 称产 品一房（）二房（）三房（）四房（,根据以上调研数据我们可以看出目前团风房地产市场上各项目主力户型为3房2厅，其比例达59%，占据总量一半还要多，2房2厅比例为37%，而4房占比仅4%。,而从表中我们又可以看出3房中又以110-140平方米以上的大3房居多，2房则以80-100平方米的户型为主。,通过实地调研据以上项目置业顾问了解，综合去化率在70%左右，其中2房和3房去化率分别在80%和70%。,由以上两点我们可以看出，团风房地产市场刚性需求强烈，改善型和投资性需求也较为旺盛。,15,根据以上调研数据我们可以看出目前团风房地产市场上各项目主力户,售况分析,名 称,开盘时间,总量（单位：套）,去化率（,%,）,项目最新动态,海天,幸福花园,2010,年,9,月,8,日,328,80,全部封顶,东方丽都,607,70,全部封顶,嘉晟,君临天下,2011,年,1,月,15,日,136,65,1,期建至,19,层，,2,期桩基中,金舰名居,240,75,全部封顶,16,售况分析名 称开盘时间总量（单位：套）去化率（%）项目最新,根据团风目前在售项目销售情况分析，仅有海天幸福花园于,2010,年,9,月开盘，其他项目开盘时间大多集中在,2010,年年底及,2011,年年初，大多项目处于尾盘或售罄阶段；,从各项目去化率看，团风市场消化能力较强，大多项目去化率已达到,80%,以上；现阶段新盘推出较少，整个团风房地产区域市场发展前景还十分广阔；,多数项目均采用现房销售，且销售状况良好，从另一个方面反映了团风房地产市场竞争压力较小，需求较为旺盛，潜力有待挖掘；,17,根据团风目前在售项目销售情况分析，仅有海天幸福花园于2010,推广分析,项目名称,楼盘主题,推广方式,优惠折扣,海天,幸福花园,单张、车体广告（,2,路）,9.8,折,东方丽都,团风首席海派高层园林小区,围墙广告、网络,5000,元抵,8000,元，送物业管理费,博士苑,嘉晟,君临天下,都市综合体,户外、围墙、车身广告,5000,元抵,8000,元,/5000,元抵,10000,元,金舰名居,团风首座公园大城,户外、围墙、车身广告、网络,总价减5000，按揭9.9折，一次性9.8折,18,推广分析项目名称楼盘主题推广方式优惠折扣海天幸福花园单,从各项目的推广方式分析，团风目前仍以单张、围墙广告、户外等最基础方式为主，其中从市场反映程度来看，单张效果最好；少数项目还运用了网络推广，但效果不佳；,从各项目的优惠折扣来看，团风在售项目并无太多优惠方式，折扣+抵现金是最常用的方式，其中东方丽都还采用赠送物业管理费，表明团风房地产营销策划随着市场的发展，能力也在相应的提升，营销手段也逐渐丰富；,19,从各项目的推广方式分析，团风目前仍以单张、围墙广告、户外等最,优劣势分析,项目名称,项目优势,项目劣势,海天,幸福花园,毗邻客运站，市场知名度较高；户型设计齐全；周边市政配套齐全；,项目周边生活配套匮乏；物业种类单一；建筑结构较差；区域交通不便；,东方丽都,1、毗邻团风客运站，交通便利 2、临街建筑为团风行政服务中心 3、道路通达性较好 4、项目周边小区较多，居住氛围较好,1、地块原为水塘，地基存在下沉的潜在威胁 2、周边配套设施不健全 3、毗邻客运站，车辆较多，噪音污染及环境污染较大,金舰名居,1、地段优势，处于团风老城区，周边配套设施齐全； 2、交通便利，升值潜力较大； 3、以商业价值带动住宅销售； 4、项目物业形态较为丰富；,1、属老城区改造项目，周边居住环境较差；,2、项目为商业、住宅一体，未来居住环境喧闹；,嘉晟,君临天下,1、地处团风中心地带，交通便利 2、周边生活配套齐全,1、工程进度较慢 2、开发商首次在团风开发项目 3、楼间距较小，且容积率较高，无景观绿化,20,优劣势分析项目名称项目优势项目劣势海天幸福花园毗邻客运站，,项目配套对比,项目名称,配套设施,海天,幸福花园,停车位，休闲广场,东方丽都,地下车库，外围2层商业配套，水景园林,金舰名居,外围2层商业，地下车库，小区中心花园,嘉晟,君临天下,底层3层商业，地下车库，小区中心花园,从以上对比我们可以看出，东方丽都，金舰名居，嘉晟君临天下3个项目拥有地下车库和商业配套，而海天幸福花园仅有地上停车位。小区的休闲广场或花园基本都具备。,由此得知，目前团风房地产项目的配套设计还只停留在基础部分，像高保全设施，会所，运动场所，老人和孩子的专属活动场所和教育设施都未出现在项目中。所以未来团风地产项目的配套规划发展空间还很大。,21,项目配套对比项目名称配套设施海天幸福花园停车位，休闲广场东,项目分析海天幸福花园,占地面积,规模,80000,项目地址,团风县新客运站对面广场路,1,号,容积率,套数,户型区间,85-139（2房，3房,4房）,销售价格,均价2400,开盘时间,产品结构,1梯4户,小区配套,停产位，休闲广场，健身器材,22,项目分析海天幸福花园占地面积规模80000项目地址团,海天幸福花园因其位于新客运站对面，人员流动性大，商业气氛浓厚，周边市政配套齐全，所以市场知名度较高；,项目物业形态为7层的多层，户型面积区间为85-131平方米的2房，3房，4房，产品设计丰富，居住密度较小，迎合了团风百姓的居住习惯；,由于以上两点因素，加上其价格较低的优势，所以项目去化率较高，达到80%；,但其也有不可避免的硬伤，海天幸福花园所处客运站旁边，人流量大且复杂，环境嘈杂，居住氛围欠佳，另项目因其物业类型单一，仅有多层，选择面狭小，所以在品质上有局限性，项目很难得到享受型的高端客户认可。,23,海天幸福花园因其位于新客运站对面，人员流动性大，商业气氛浓,户型分析海天幸福花园,两房两厅一卫 面积约85平米,优势：户型方正，结构规整；主次卧均带飘窗设计，彰显格调，通风采光效果俱佳；无过道设计，空间利用率高；干湿分区明显；,劣势：餐厅采光通风不佳；卫生间位于主次卧之间，空气质量较差。,24,户型分析海天幸福花园两房两厅一卫 面积约85平米优势,户型分析海天幸福花园,三房两厅一卫 面积约92平米,优势：户型方正，客厅连接阳台，采光通风俱佳，特设书房设计，灵动性空间；干湿分区明显；,劣势：入户门正对餐厅，优雅气氛欠佳，有过道设计，存在空间浪费。,25,户型分析海天幸福花园三房两厅一卫 面积约92平米优势,户型分析海天幸福花园,三房两厅一卫 面积约108平米,优势：结构规整，动静分离；双卧室加书房均带飘窗设计，干湿分区明显；,劣势：餐厅采光欠佳，有过道设计，存在空间浪费。,26,户型分析海天幸福花园三房两厅一卫 面积约108平米优,户型分析海天幸福花园,三房两厅两卫 面积约110平米,优势：户型方正，大气；厨房外加生活阳台，功能多变；主卧带独立卫生间，主人生活私密性得到保护；,劣势：入户与餐厅无明显界限，用餐氛围及采光效果欠佳；存在过道设计，空间浪费严重。,27,户型分析海天幸福花园三房两厅两卫 面积约110平米优,户型分析海天幸福花园,四房两厅两卫 面积约131平米,优势：结构规整，功能齐全；超大客厅设计，彰显奢华；动静分离，干湿分区明显；主次卧室均带飘窗设计；,劣势：厨房与书房设计狭小，且未有生活阳台；存在过道设计，空间浪费严重。,28,户型分析海天幸福花园四房两厅两卫 面积约131平米优,综合点评海天幸福花园,海天幸福花园项目以中小户型为主，本期房源共328套，85平米占比约32%，92平米占比约15%，108平米占比约13%，110平米占比约27%，131平米占比13%，85平米占据本期房源数量的1/3，而120平方米以下房源占比共达到87%,；据我司实地调研得知，本项目综合去化率在80%，而中小户型去化率则达到90%以上，由此可见，中小户型依然是市场主导产品；,此项目在户型设计上，有部分亮点，卧室均带飘窗设计，厨房餐厅客厅阳台呈一字排开，部分户型带有书房，生活阳台和独立卫生间，都显示了本项目在人性化设计；但也存在一些设计瑕疵，例如入户门正对餐厅，对入户者感官上和用餐的氛围都有影响；存在过道设计，空间浪费等等。,29,综合点评海天幸福花园海天幸福花园项目以中小户型为主，,占地面积,23455.2,规模,86410,项目地址,江北公路与团方大道交汇处,容积率,3.69,套数,607,户型区间,89-136（2房，3房，4房）,销售价格,均价2800,开盘时间,产品结构,2,梯,3,户,小区配套,地下车库，外围2层商业配套,典型项目,东方丽都,30,占地面积23455.2规模86410项目地址江北公路与团,东方丽都位于新客运站旁，体量为8.6万方体量较大，定位于团风首席海派高层园林小区，依托行政服务中心，提升项目品质。,项目物业类型为16+2的的纯高层，户型面积区间为89-136平方米的2房，3房，4房，产品可选择性较强；,此项目因其定位较为高端和地段优势，虽然价格较高，但仍被市场认可，公务员，商务人士和收入稳定人群是其主要客户群体，其综合去化率达到70%左右；,与海天幸福花园项目有着一样天生瑕疵，毗邻客运站，生活配套还不完善，车辆较多，噪音污染及环境污染较大，宜居氛围受到影响，另本项目地块原为水塘，有下沉威胁，也为其带来负面影响。,31,东方丽都位于新客运站旁，体量为8.6万方体量较大，定位于团风,两房两厅一卫 面积约88平米,优势：户型方正，结构规整；南北通透，主卧、阳台南向，通风采光效果俱佳；无过道设计，空间利用率高；干湿分区明显；,劣势：餐厅采光通风不佳；入户门正对主卧室，私密性和安全性差；卫生间正对次卧室，空气质量较差；,户型分析东方丽都,32,两房两厅一卫 面积约88平米优势：户型方正，结构规整；南北,三房两厅两卫 面积约114平米,优势：户型方正，南北通透，独特入户花园与阳台合二为一设计，通风采光效果俱佳，厨房设生活阳台，主卧带飘窗及独立卫生间，干湿分区明显。,劣势：入户即为阳台，与生活常理不符合，存在过道设计，空间浪费严重。,户型分析东方丽都,33,三房两厅两卫 面积约114平米优势：户型方正，南北通透，独,B1-21/2-3三室两厅两卫 面积约122平米,优势：户型方正，结构规整；双阳台设计；南北通透，通风采光效果俱佳；动静干湿分区明显；,劣势：阳台较窄，客卫过于狭长，有过道设计，空间浪费严重；客卫正对卧室，空气质量较差；,户型分析东方丽都,34,B1-21/2-3三室两厅两卫 面积约122平米优势：户型,综合点评东方丽都,东方丽都项目以中大户型为主，本期房源共282套，88平米占比约22%，110平米占比约10%，122平米占比约40%，132平米占比约28%，项目100平方米以上的房源占比共达到78%；据我司实地调研得知，本项目综合去化率在70%左右，由此可见，中大户型在市场中也有相当的份额，且消化速度不低；,本项目大部分户型方正，南北通透，设计较为中规中矩，讲究实用性。但个别户型为追求亮点，打破常规把入户花园与阳台结合，无论从视觉效果和私密性都受到影响。另也不可避免的有空间浪费现象。,35,综合点评东方丽都东方丽都项目以中大户型为主，本期房源共2,典型项目,博士苑,占地面积,3950,规模,24340,项目地址,利民路（实验小学旁）,容积率,套数,208,户型区间,106-113（3房）,销售价格,均价2400,开盘时间,产品结构,1梯2户,小区配套,地下停车位，底层商业配套,36,典型项目博士苑占地面积3950规模24340项目地址利民,东方丽都位于新客运站旁，体量为8.6万方体量较大，定位于团风首席海派高层园林小区，依托行政服务中心，提升项目品质。,项目物业类型为16+2的的纯高层，户型面积区间为89-136平方米的2房，3房，4房，产品可选择性较强；,此项目因其定位较为高端和地段优势，虽然价格较高，但仍被市场认可，公务员，商务人士和收入稳定人群是其主要客户群体，其综合去化率达到70%左右；,与海天幸福花园项目有着一样天生瑕疵，毗邻客运站，生活配套还不完善，车辆较多，噪音污染及环境污染较大，宜居氛围受到影响，另本项目地块原为水塘，有下沉威胁，也为其带来负面影响。,37,东方丽都位于新客运站旁，体量为8.6万方体量较大，定位于团风,三房两厅两卫 面积约106平米,优势：户型方正，结构规整，干湿分区明显，主卧带有独立卫生间连接阳台；,劣势：入户门正对餐厅，厨房卫生间狭小，仅主卧单阳台设计，且入主卧卫生间需经过阳台，设计不合理，生活不便。,38,三房两厅两卫 面积约106平米优势：户型方正，结构规整，干,综合点评博士苑,博士苑项目以仅有2种户型，为106和113平方米的3房共208套，其中106平米共156套，占比达到75%，113平米共52套，占比25%。本项目据实地调研，由于产品单一，品质受到影响，目前认筹阶段，认筹量尚未达到总量的20%。,本项目户型仅有3房2厅的2种规格，且基本无差别，产品线极度单一，户型设计也是差强人意，单阳台设计且与主卧室相连，起居生活和私密性受影响，餐厅正对入户门，影响优雅氛围，且夹于客厅与卧室之间，动静混淆不清。,39,综合点评博士苑博士苑项目以仅有2种户型，为106和113,占地面积,12000,规模,整体规划4栋南北朝向的18-33层高层建筑，总建面65000方，其中商业20000方，高端住宅45000方；,项目地址,团,方大道与益民路交汇处（县政,府对面）,容积率,5.4,套数,368,户型区间,118-142（3房）,销售价格,均价2600元,开盘时间,2011,年,1,月,15,日,产品结构,2,梯,4,户,小区配套,临街裙商携手中百仓储，可满足小区及其周边部分生活配套；,典型项目,嘉晟,君临天下,40,占地面积12000规模整体规划4栋南北朝向的18-33层高层,嘉晟君临天下位于团方大道与益民路交汇处，体量为6.5万方，地段优越，属于行政商务圈核心地段，四面临街，对面即为县政府，周边行政事业单位，银行，学校，医院等生活配套也相当完善，交通便利；,项目物业类型为18和33层的的纯高层，户型面积区间为117-132平方米的纯3房；,此项目虽然品质较高，周边生活配套完善，但由于价格偏高，户型产品较少，选择空间不大，导致其综合去化率只有65%左右。,41,嘉晟君临天下位于团方大道与益民路交汇处，体量为6.5万方，,三房两厅两卫 面积约142.66平米,优势：户型方正，结构规整；跃层设计，市场稀缺性较强；南北通透，采光通风条件较好；主卧南向且带有独立阳台；动静干湿分区合理，双阳台设计；,劣势：过道面积过于狭长，浪费严重，空间利用率较低；,42,三房两厅两卫 面积约142.66平米优势：户型方正，结构规,三房两厅两卫 面积约117.66平米,优势：南北通透，通风采光效果俱佳；跃层设计，市场稀缺性较强；主卧阳台均南向；动静干湿分区明显；入户玄关设计，设计合理紧凑；,劣势：户型不够方正规整；过道设计狭长，空间利用率低；客厅阳台较小；餐厅客厅进深较长；餐厅采光条件较差；,43,三房两厅两卫 面积约117.66平米优势：南北通透，通风采,三房两厅两卫 面积约132平米,优势：南北通透，通风采光效果俱佳；跃层设计，市场稀缺性较强；主卧带独卫和南向阳台；双次卧附带飘窗，动静干湿分区明显；,劣势：户型不够方正规整；过道设计狭长，空间利用率低；餐厅阳台较小。,44,三房两厅两卫 面积约132平米优势：南北通透，通风采光效果,综合点评嘉晟君临天下,嘉晟君临天下项目当期户型仅为117,132和142平方米的三房，其分别占比为50%，25%和25%。据实地走访，本项目综合去化率仅为65%。,本项目户型仅有3房2厅，在其面积上有3种规格可供选择，这给购房者相当大的局限性，对客户筛选的门槛提高，分离客源，不失为户型设计上的败笔。,户型设计上有亮点，均采用跃层式设计，较好的保有市场稀缺性，全户型多阳台设计，布局较为合理，部分户型附带飘窗；但也有其不可回避的瑕疵，过道狭长，空间浪费严重。,45,综合点评嘉晟君临天下嘉晟君临天下项目当期户型仅为11,典型项目金舰名居,占地面积,规模,150000,项目地址,团黄路上寨十字路口,容积率,套数,240,户型区间,销售价格,均价2680,开盘时间,产品结构,1梯2户,小区配套,地下车库，小区中心花园,46,典型项目金舰名居占地面积规模150000项目地址团黄路上,金舰名居位于团方大道与益民路交汇处，新老城区交汇中心，体量为15万方，为目前团风最大项目，物业以小高层和高层组合，定位为团风首座公园大城。,1期为10+2的小高层，户型区间为72-144平方米的2房，3房，2期为高层。,本项目无论从体量和品质上来讲，都是团风目前首屈一指的，户型设计合理，选择性强，价格略微偏高，但从整体上来看，已被市场认可，综合去化率较高，达到70%。,47,金舰名居位于团方大道与益民路交汇处，新老城区交汇中心，体量为,两房两厅一卫 面积约72平米,优势：户型方正，结构简单实用，干湿分区明显；,劣势：过道设计狭长，空间利用率低，餐厅较小，无阳台。,48,两房两厅一卫 面积约72平米优势：户型方正，结构简单实用，,两房两厅两卫 面积约129平米,优势：入户处设有互动房，灵动空间，主卧特设飘窗和独卫，客厅次卧带弧形景观阳台，动静干湿分布区合理；,劣势：面积分散，起居室较少，存在重复设计，餐厅采光通风效果欠佳。,49,两房两厅两卫 面积约129平米优势：入户处设有互动房，灵动,三房两厅两卫 面积约144平米,优势：三面采光，方正实用，主次卧均附带飘窗，采光通风条件较好；双阳台设计，且设计宽阔大气，合理紧凑；动静干湿分区明显；,劣势：入户处存在死角，浪费严重，空间利用率不高，卫生间位于两次卧之间，空气质量低。,50,三房两厅两卫 面积约144平米优势：三面采光，方正实用，主,综合点评金舰名居,金舰名居项目当期户型共有240套，为72和94平方米的两房，分别占比为33%和3%，129和144平方米的三房，占比为33%和31%。据实地走访，本项目综合去化率仅为75%。,本项目户型可选择性较强，面积区间分配合理，所以去化率也较高，达到75%。,户型设计合理，小户型简洁实用，大中户型方正大气，设有灵动空间，采光及通风效果俱佳，但也存在空间浪费的情况。,51,综合点评金舰名居金舰名居项目当期户型共有240套，为72,目前团风在售项目仅有4个，个案体量不大，,大多,在10万方以下；,项目物业形态仍以多层为主，嘉晟君临天下是目前团风唯一的高层项目，表明团风房地产市场还处于起步阶段；,当前在售楼盘大多以两房和三房为主力户型，面积区间在80-120平米为最畅销户型，小户型稀缺，这与本地的住宅地产特性、居民的居住习性以及消费心态有紧密的联系。,目前团风在售楼盘大多已处于尾盘阶段，除博士苑和荣邦临江一号尚在蓄客阶段，调查得知，大多置业者来自周边乡镇及外出务工返乡人员，因此才团风市场才会如此火爆；,从各住宅项目的销售价格来看，位于团风城中心区域的价格为2200-2800元/平米，位置相对较偏一点的价格为1800-2200元/平米；,在售项目分析,52,目前团风在售项目仅有4个，个案体量不大，大多在10万方以下；,1,2,3,4,在售项目分析,待售项目分析,土地市场分析,宏观环境分析,53,1234在售项目分析待售项目分析土地市场分析宏观环境分析53,待售项目分布图,1,6,5,4,3,2,9,8,7,54,待售项目分布图16543298754,经过调查，目前团风县城区共有9个项目待开发或待售，开发面积共约15万方，开发量较大，其中新增项目有6个；,从项目分布位置来看，大多项目分布团风中心周边，侧面反映政府目前正大力开发团风新城区；,待售项目中有4个项目已经动工，但在2011年预计至少有6个项目将入市，未来团风市场竞争将会升级；,待售项目分析,55,经过调查，目前团风县城区共有9个项目待开发或待售，开发面积共,1,2,3,4,在售项目分析,待售项目分析,土地市场分析,宏观环境分析,56,1234在售项目分析待售项目分析土地市场分析宏观环境分析56,出让土地一览,地块编号,开发公司,开发面积（亩）,2007-04P,益鹏置业,47.1344,2009-09G,县房产公司,5.4323,2009-17G,海天房地产,36.5328,2009-20G,嘉晟房地产,17.9539,2009-09G,恒博置业,7.3192,2008-14G,团风土管所,3.6374,2010-14G,棉花采购站,15.51,2010-23G,幼儿园(益鹏),2.5155,2009-30G,淋山河棉花（益鹏）,7.4122,2009-21G,山河市场（益鹏）,12.8982,2009-031G,湖北玉环房地产,0.52,总计,约156,2010年团风县城区土地出让列表（,来源：团风国土局,）,57,出让土地一览地块编号开发公司开发面积（亩）2007-04P,出让土地分析,从2010年团风县城区土地出让情况来分析，共出让11快土地，总开发面积约156亩，其中以益鹏置业项目最大，达47亩；,团风县城区出让土地数量较多，但单个项目体量不大，因此目前团风大型房地产项目开发经验不足；,从待售项目总量和出让土地总量来看，团风未来市场竞争还是存在较大压力；,团风县经济目前正处于一个快速发展阶段，随着城市建设发展的步伐，住房要求也随着不断的在提高，因此团风县的土地市场前景非常可观；,58,出让土地分析从2010年团风县城区土地出让情况来分析，共出让,雅鲁藏布观点,团风有着较好的地理位置，紧邻武汉，被称为“武汉的后花园”，随着团风城市的发展，交通的便捷，武汉房价的居高不下，宏观政策的打压，必将促使部分职业者流向团风；,2010年底至春节，在国家宏观调控政策的打压下，全国楼市观望氛围浓厚，但团风市场却依然火爆，并呈现罕见的开盘即售罄，说明团风人民生活水平提高，刚性需求较大，市场距饱和尚远；,团风房地产市场尚处于起步阶段，市场不规范，产品较为简单，但随着越来越多外来开发企业的进驻，必将注入新的开发理念，提升开发企业能力，产品品质也将提升，价格也会随之上涨；,预计未来2年团风市场竞争压力将会升级，消费者也不仅仅满足于居住需求，这就需要开发企业在提升项目硬性产品的同时，也要提升项目的软性服务；,59,雅鲁藏布观点团风有着较好的地理位置，紧邻武汉，被称为“武汉的,60,60,