房地产宏观政策市场研究分析报告课件

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,二级,三级,四级,五级,广州房地产市场研究,宏 观 政 策,发展商动态,客 户 特 征,1,广州房地产市场研究宏 观 政 策发展商动态客 户 特 征 1,广州房地产市场研究,宏 观 政 策,2,广州房地产市场研究宏 观 政 策2,2007年国家宏观调控的思路和重点,加大住房供应力度,努力调控住房需求,着力解决低收入家庭住房问题,继续规范房地产市场秩序,2007年中央宏调的核心思想,改善住房供应结构、抑制房价快速增长！,重点,3,2007年国家宏观调控的思路和重点加大住房供应力度2007年,采用双轨体系，重点完善住房保障体系,全面保障两类家庭，部分解决中等收入群体，中高收入家庭市场自由调节,2007年广州宏观调控的思路和重点,4,采用双轨体系，重点完善住房保障体系全面保障两类家庭，部分解决,打击囤地和圈地，开发商资金链受到重大考验,新政出台之前，开发商都是分期付款，分期取得土地权证，新政出台后开发商无法再用很少的资金进行项目滚动开发，对开发商现金流有很大的影响。,发展商多个项目同时开工，面对紧缩的房贷政策，资金链严重吃紧，再加上清算土地增值税，面临巨大的资金回笼压力。,国家宏观政策解读,5,打击囤地和圈地，开发商资金链受到重大考验新政出台之前，开发商,存款准备金：07年10次上调存款准备金，目前执行14.5的标准，创近年历史新高。,房地产开发资金收紧，购房成本上升,国家宏观政策解读,加息：07年央行先后6次上调人民币贷款基准利率至目前的7.47。,今年以来10次上调存款准备金率,6.00%,7.00%,8.00%,9.00%,10.00%,11.00%,12.00%,13.00%,14.00%,15.00%,2007-1-15,2007-2-15,2007-3-15,2007-4-15,2007-5-15,2007-6-15,2007-7-15,2007-8-15,2007-9-15,2007-10-15,2007-11-15,年内5次加息利率的变动,0,1,2,3,4,5,6,7,8,2006-8-19,2006-9-19,2006-10-19,2006-11-19,2006-12-19,2007-1-19,2007-2-19,2007-3-19,2007-4-19,2007-5-19,2007-6-19,2007-7-19,2007-8-19,一年期存款利率变动,一年期贷款利率,6,存款准备金：07年10次上调存款准备金，目前执行14.5的,关于加强商业性房地产信贷管理的通知,银发2007359号（2007-9-27）,关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知 银发2007452号（2007-12-5）,申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍,以借款人,家庭为单位,认定房贷次数,已经还清贷款的仍视作第二套,已利用过公积金贷款购房,的家庭，再次向商业银行申请住房贷款时，也要按照补充通知的规定来执行,对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其,人均住房面积低于当地平均水平,，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照,首套自住房贷款政策执行,通过上表分析，按15000元/M2购买130M2商品房，新政实施后：首付款要多付20万，按贷款期10年计算，月供款多付1030出,元，利息多付7万元。,国家宏观政策解读,购房门槛提高,调控预期增强,投资需求被挤压,换房需求受抑制,首付,增加,利息,增加,7,关于加强商业性房地产信贷管理的通知 银发20073,广州宏观政策解读,广州2007年目标：,通过保障性用房、租金核减、人头补贴，年内解决5643户双特困户住房问题；,廉租房、经济适用房、双限房，今年供应200-250万建筑面积满足8.46万户中低收入家庭住房需求。,保障性住房体系形成对稳定房价起到了积极作用,8,广州宏观政策解读广州2007年目标：保障性住房体系形成对稳定,广州宏观政策解读,限价房的推出与精心布局对稳定房价起了积极作用,9,广州宏观政策解读限价房的推出与精心布局对稳定房价起了积极作用,政府继续加大闲置用地处置力度，盘活存量土地，缓解供求矛盾,07年广州市政府根据“穗七条”要求，进一步加大闲置土地收回力度，盘活再利用存量土地，增大老城区住宅用地供应量。,根据广州市国土房管局2007年9月公布的调查数据，从1992年以来已依法收回闲置商住土地,10.46平方公里,。,2007年11月6日，广州市再次收回,74宗共99.6万平方米,闲置土地，是广州近年最大规模的一次收地。,目前正在处置的用地面积,9.06平方公里,的,281宗,涉嫌闲置土地将于今、明两年完成处置。,2007年楼市回顾,广州宏观政策解读,10,政府继续加大闲置用地处置力度，盘活存量土地，缓解供求矛盾07,广州房地产市场研究,发展商动态,11,广州房地产市场研究发展商动态11,排名,企业名称,土地储备（万）,公司总部,股票代码,1,碧桂园,5400,广东顺德,2007.HK,2,富力地产,3110,广东广州,2777.HK,3,新世界,2400,香港,600628,4,雅居乐,2250,广东中山,3383.HK,5,世茂房地产,2063,上海,0813.HK,6,万科,2050,广东深圳,000002,7,中海发展,1800,广东深圳,600026,8,绿城,1535,浙江杭州,3900.HK,9,合生创展,1480,香港,0754.HK,10,瑞安房地产,1400,上海,2720.HK,开发商全国土地储备排名,全国上市房企“土地储备”排名前十名,全国土地储备前十名中有5个总部在广东,12,排名企业名称土地储备（万）公司总部股票代码1碧桂园5400,开发商07年广州土地储备排名,2007年广州土地储备前三甲依次为：保利、富力、雅居乐,排 名,发展商,总建面万,总金额(亿元),区域,1,保利,83.25,56.63,白云区/番禺区,2,富力,82.56,49.22,花都区/海珠区,3,雅居乐,77.87,23.42,番禺区/花都区,4,广东中莱,70.79,44.75,萝岗区,5,时代,47.43,7.6,南沙区,6,万科,45.30,22.24,萝岗区/番禺区/海珠区,7,广东龙光,28.4,3.92,萝岗区,8,合生,26.64,9.97,番禺区,9,深圳市鸿荣源,26.47,21.00,白云区,10,金地,24.4,15.9,番禺区,11,粤海,17.86,8.00,越秀区,12,奥园,17.20,4.64,番禺区,13,开发商07年广州土地储备排名2007年广州土地储备前三甲依次,开发商广州土地储备情况,2007年楼市回顾,14,开发商广州土地储备情况2007年楼市回顾14,2007年开发商上市及融资情况,2007年，碧桂园集团、元邦地产、合景泰富、远洋地产、奥园集团、SOHO中国、华远地产纷纷在国内、香港、境外上市 ；,万科地产、世茂房地产、绿城（中国）、金地集团及保利地产等纷纷通过增发融资，在资本市场上获取巨额资金。,发展商,上市时间,上市地点,碧桂园集团,2007年4月,香港联交所上市,广宇集团,2007年4月,深交所,元邦地产,2007年5月,新加坡证券交易所上市,荣盛地产,2007年6月,上交所,合景泰富,2007年7月,香港联交所上市,远洋地产,2007年9月,香港联交所上市,奥园集团,2007年10月,香港联交所上市,SOHO中国,2007年10月,香港联交所上市,合肥城建,2007年10月,深交所,华远地产,2007年10月,上交所（借壳SST幸福）,2007年中国部分上市地产集团一览,公司名称,近期股票增发额,近期申请发债数额,万科地产,定向增发3.1亿股,59亿元,金地集团,定向增发3.6亿股,12亿元,保利地产,定向增发1.26亿股,43亿元,中粮地产,定向增发2.85亿股,12亿元,碧桂园集团,预计最高可达117亿元,北辰实业,定向增发1.5亿股,17亿元,2007年中国上市集团融资一览,15,2007年开发商上市及融资情况2007年，碧桂园集团、元邦地,2008年广东准备上市房地产企业,2008年大批粤系房企轮侯香港上市包括：方圆地产、龙光地产、恒大地产、时代地产、珠江,地产、珠光集团、昌盛集团、光大地产、宏宇集团、鹏润地产等更多房地产企业计划2008年上,市。,在中国货币政策从紧的大背景下，上市融资已成为房地产企业实现长远发展战略的关键一步,16,2008年广东准备上市房地产企业2008年大批粤系房企轮侯香,2008年开发商重资本，更重客户需求,在房地产市场大环境发生根本性改变，即国家不断打压房地产市场、银行银根不断紧缩、消费者观望态度不断加重的过程中，发展商必须重视资本，但更要关注客户需求。,I,I,17,2008年开发商重资本，更重客户需求在房地产市场大环境发,广州房地产市场研究,客 户 特 征,18,广州房地产市场研究客 户 特 征 18,年龄特征：以35-40岁为主,广州市场主流潜在客户年龄集中在30-45岁之间，其中35-40岁所占比例最大。,广州主流置业者客户年龄区间图,0%,3%,18%,23%,25%,17%,9%,3%,1%,1%,1%,0%,3%,21%,23%,23%,16%,6%,5%,1%,0%,1%,0%,1%,15%,27%,30%,15%,7%,3%,1%,0%,1%,0%,0%,14%,24%,35%,18%,6%,2%,1%,0%,0%,0%,10%,20%,30%,40%,1520,2025,2530,3035,3540,4045,4550,5055,5560,6065,65以上,05年下半年,06年下半年,07年上半年,07年7-11月,19,年龄特征：以35-40岁为主 广州市场主流潜在客户年龄集中在,家庭特征：以三口之家“两夫妇+子女”为主,“单身贵族”、“二人世界”、“三口之家”依然是市场上的主流置业者，其中，三口之家（即“两夫妇+1子女”）最为突出，07年下半年占到48%。,广州主流置业者家庭居住组合图,0%,21%,28%,39%,5%,6%,2%,17%,30%,35%,9%,7%,1%,20%,22%,43%,8%,6%,0%,19%,20%,48%,6%,7%,0%,10%,20%,30%,40%,50%,60%,其他,单身,两夫妇,两夫妇+1子女,两夫妇+父母,三代同堂,05年下半年,06年下半年,07年上半年,07年7-11月,20,家庭特征：以三口之家“两夫妇+子女”为主“单身贵族”、“二人,户型特征：以3房为主，但1房、4房比例迅速上升,三房仍然是主流置业者主要产品需求，置业者对一房及四房的比例分别上升10、9，对两房的比例轻微下降6。,广州主流置业者需求户型结构图,1%,12%,60%,19%,7%,1%,1%,21%,54%,19%,5%,1%,3%,25%,56%,13%,2%,0%,13%,19%,43%,22%,3%,1%,0%,10%,20%,30%,40%,50%,60%,70%,1房,2房,3房,4房,5房,6房,05年下半年,06年下半年,07年上半年,07年7-11月,21,户型特征：以3房为主，但1房、4房比例迅速上升三房仍然是主流,面积特征：以150M2以下为主，150-250M2产品需求迅速增加,2007年下半年150M以下产品需求比例为70%，但150-250 M产品需求迅速增加，达到26%。,广州主流置业者购买物业建筑面积,（单位：）,0%,16%,50%,17%,10%,4%,4%,0%,29%,47%,14%,6%,1%,2%,2%,36%,50%,11%,2%,0%,0%,10%,32%,28%,16%,10%,1%,3%,0%,10%,20%,30%,40%,50%,60%,050,50100,100150,150200,200250,250300,300以上,05年下半年,06年下半年,07年上半年,07年7-11月,22,面积特征：以150M2以下为主，150-250M2产品需求迅,价格特征：承受能力持续提升,主流置业者的价格承受力集中在10000-14000元/M，高达54%的比例；,总价心理承受力集中于200万以下产品。,广州主流置业者接受购房价格图,能接受购房的价格是多少？,（单价：元/）,0%,32%,38%,30%,0%,0%,0%,0%,1%,13%,36%,33%,11%,2%,0%,4%,0%,8%,43%,26%,16%,4%,1%,2%,0%,1%,10%,13%,34%,20%,8%,14%,0%,10%,20%,30%,40%,50%,20004000,40006000,60008000,800010000,1000012000,1200014000,1400016000,16000以上,05年下半年,06年下半年,07年上半年,07年7-11月,广州主流置业者接受购房价格图,能接受购房的价格是多少？,（总价：万元/套）,11%,48%,22%,13%,4%,2%,1%,0%,13%,47%,26%,7%,4%,1%,1%,1%,23%,49%,16%,7%,2%,1%,0%,0%,25%,23%,15%,17%,10%,3%,4%,4%,0%,10%,20%,30%,40%,50%,60%,050,50100,100150,150200,200250,250300,300350,300以上,05年下半年,06年下半年,07年上半年,07年7-11月,23,价格特征：承受能力持续提升 主流置业者的价格承受力集中在10,热点区域预测,2008年广州市商品住宅新增供应热点板块,天河区,的珠江新城、北天河板块,白云区,的金沙洲-城西板块、机场路板、白云大道板块,荔湾区,的原荔湾板块,番禺区,的市桥板块,海珠区,的海珠中心板块,24,热点区域预测2008年广州市商品住宅新增供应热点板块24,谢谢,25,谢谢25,谢 谢,8月-24,18:41:09,18:41,18:41,8月-24,8月-24,18:41,18:41,18:41:09,8月-24,8月-24,18:41:09,2024/8/23 18:41:09,谢 谢9月-2303:34:4203:3403:349月-,树立质量法制观念、提高全员质量意识。,8月-24,8月-24,Friday, August 23, 2024,人生得意须尽欢，莫使金樽空对月。,18:41:09,18:41:09,18:41,8/23/2024 6:41:09 PM,安全象只弓，不拉它就松，要想保安全，常把弓弦绷。,8月-24,18:41:09,18:41,Aug-24,23-Aug-24,加强交通建设管理，确保工程建设质量。,18:41:09,18:41:09,18:41,Friday, August 23, 2024,安全在于心细，事故出在麻痹。,8月-24,8月-24,18:41:09,18:41:09,August 23, 2024,踏实肯干，努力奋斗。,2024年8月23日,6:41 下午,8月-24,8月-24,追求至善凭技术开拓市场，凭管理增创效益，凭服务树立形象。,23 八月 2024,6:41:09 下午,18:41:09,8月-24,严格把控质量关，让生产更加有保障。,八月 24,6:41 下午,8月-24,18:41,August 23, 2024,作业标准记得牢，驾轻就熟除烦恼。,2024/8/23 18:41:09,18:41:09,23 August 2024,好的事情马上就会到来，一切都是最好的安排。,6:41:09 下午,6:41 下午,18:41:09,8月-24,专注今天，好好努力，剩下的交给时间。,8月-24,8月-24,18:41,18:41:09,18:41:09,Aug-24,牢记安全之责，善谋安全之策，力务安全之实。,2024/8/23 18:41:09,Friday, August 23, 2024,相信相信得力量。,8月-24,2024/8/23 18:41:09,8月-24,谢谢大家！,树立质量法制观念、提高全员质量意识。9月-239月-23Fr,