房地产税务流程

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,良量品M需包限,心心题以,1、项目设立及取得阶段,2、项目开发阶段,3、建筑安装企业营业税政策解析及税务筹划,4、预售及销售阶段,5、完工阶段(所得税),6、土地增值税清算,7、公司注销,项目设立及取得阶段,见图,(1)项目设立一般形式,(2)特殊项目公司形式优劣及筹划,项目设立及取得阶段,读图,(3)合同订立、股权方式与土地方式解析谈判技巧与筹划,(4)发票对后期土地增值税及企业所得税影响;,1、项目设立及取得阶段,读图,(5)成本项目处理、成本对象确立、利息资本化等成本核算对后期两税影响;,(6)契税、土地使用税、印花税、个人所得税、企业所得税风险揭示及应对;,阶段描述税种/规定,检查重点、方法、底稿,收入成本士,项目取得,重点,通过招拍或,股权方式取得土地项目成本真实性,所得税成本及,协议方式取契税,土地是否有合法凭证,土地增值税扣,得土地,土地使用税交纳土地使用税时间是否及时、金额是否正确除,个人所得税所有合同及相关凭证账册是否按规定贴花,企业所得税契税交纳是否正确,土地房产投土地增值税股东受让股权是否代扣个人的所得税(股东,资注入印花税检查方法,财税2019)提供土地合同、拆迁协议、股权收购协议、项目立,股权方式取162号:对项、规划、现场了解,得土地或项土地使用权记录不实成本在后期成本中剔除影响,出让合同、关注款项支付情况、有无长期未支付款项,成本及扣除项,土地使用权比对大额异常票据特别是股东更换情况,转让合同按关注拆迁合理性,产权转移书土地佣金及进入出让金违约金是否进入扣除项目,据征收印花分摊办法是否合理,底稿,分税种记录,相关工作底稿,阶段描述税种规定,检查重点、方法、底稿影响收入,项目建设,重点,拆迁印花税拆迁费用合理性,所得税成本,契税,回迁房处理视同销售(营业税土地增值税所得税)及土地增值,土地使用税区分单位与个人拆迁不同处理,税扣除,个人所得税,回迁视同销,企业所得税检查方法,售问题,土地增值税提供拆迁协议、签收花名册,记录不实成本在后期成本中剔除影响,关注款项支付情况、有无长期未支付款项,比对大额异常票据特别是股东更换情况,关注拆迁合理性,一期与二期联动项目一期票据不同处理,底稿,成本及扣除,相关工作底稿,分税种记录,1、项目设立及取得阶段,2、项目开发阶段,3、建筑安装企业营业税政策解析及税务筹划,4、预售及销售阶段,5、完工阶段(所得税),6、土地增值税清算,7、公司注销,开发阶段,(1)项目开发阶段介绍,(2)前期成本合同订立对土地增值税影响,(3)设计合同几点注意事项(营业税、所得税及土地增值税处理),开发阶段,(4)成本核算对象对所得及土增影响,(5)开发阶段的的测算,(6)基础设施与分摊,(7)建安费(合同、结算、发票)处理,分摊及分配处理,(8)利息与资本化,9)不同分摊方法对会计利润、所得税及土地增值税影响;,其他见图,