房屋资产与居民消费

#,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,二级,三级,四级,五级,2020/6/4,#,房屋资产的消费财富效应分析,来自中国和欧元区国家的实证研究,杨耀武 闫晶晶 杨澄宇,北京师范大学经管学院,2013.10.23,内容大纲,一、基本事实,二、相关文献概述,三、数据介绍,四、模型设定,五、实证结果及分析,六、结论,欧元区主要国家和中国家庭的财富构成,(2002),数据来源：德、法、意的数据来自欧共体统计局，中国数据来自,CHIPS,，,中国家庭是指城镇家庭。,中国商品住宅销售价格指数,资料来源：中经网统计数据库,21,世纪初，,以美国为代表的,全球,股票市场互联网泡沫的,崩溃，,使得许多发达国家的政府,、,央行,和学界都十分担心因为股市的灾难,，,造成,居民金融资产缩水,，,人们的生活,消费支出会,大幅,萎缩,，,致使整个经济陷入沉重衰退而难以,自拔,，,可是这种现象却,没有,出现,。,格林斯潘对此的解释是消费没有大幅缩减是因为房价上涨了，房地产价格的急剧上涨所带来的财富效应非常强劲，足以抵消股市下跌,对,居民,消费,的,影响。,2008,年以来欧美房价的大幅下挫和家庭消费支出的减少，虽然不能说格林斯潘的话又一次得到印证，但至少没有提供相反的例证。,美国股票价格和消费,/GDP,比率, 1987-2005,观点及文献综述,1.,房产价值的变化通过,财富效应,影响消费,Friedman,提出消费的持久性收入,理论,认为消费者,每期的消费取决于未来的预期收入,即劳动,收入和,资本收益,(,包括房产的资本收益,),的贴现值。,家庭的预算约束决定了当个人财富增加,的时候要么,消费者自己消费掉这些财富,要么,留给自己或其他,人在未来消费,因而财富效应一定会发生,其,实现仅仅是时间,问题,。,Campbell,and,Cocco,2007,Attanasio,et,al.,2005,有些学者对房产价值的财富效应提出质疑，认为住房具有资产和消费品的双重属性，,对于准备长期,居住,在某一居所的家庭而言,升高的房价仅仅补偿,了更,高的租房成本,(,机会成本,),。,他们提出与,传统的生命周期,-,持久,收入模型的,假定同,现实中可能存在大量有流动性约束的家庭,。因此,房产财富的增加可以,通过放松流动性约束而对消费,产生影响,因为对于,银行,来说,住房,是非常优质的,抵押品,。,Benito,and,Mumtaz,2006,Benito & Mumtaz (,2006),考察了英国,家庭的消费行为,发现,有,20%-40,%,的家庭因为存在流动性约束或,预防性,储蓄而呈现消费的过度敏感性,而房产既作为,缓存,也作为抵押能够平滑这部分家庭的消费,因此,房产价值的上涨,可以减少这部分家庭的流动性约束,从而,增加,其消费。,还有一些,学者,(Attanasio,et al,.,2005;,Aron,and Muellbauer, 2007),对抵押效应以及财富效应,的解释,并不赞同,他们认为尽管抵押效应可能是,房价影响,消费的重要渠道,但是其影响力仍然有限,。尽管,房价涨跌和消费变动表现出高度相关性,但是,房价,通过财富效应和抵押效应渠道对消费起的作用,并不,那么大,相反是一些共同的因素导致了二者的,同时变动。,这些学者认为,如果住房价格是内生变量,那么其他,的共同因素例如收入预期、利率和信贷,供给条件,可能会同时导致住房价格上涨和消费增加。,数据类型,虽然学界对房屋资产对消费影响的作用机制有不同的解释，他们对房屋资产和消费之间的,高度,相关性却不存在异议。为了验证房屋资产和消费之间的关系，使用了不同类型的数据,主要有：宏观时间序列数据、微观家户调查数据和反向抵押贷款数据。,数据类型,1,、,宏观时间序列数据,Elliot(1980):,非金融资产对消费无影响。,Belsky,and Prakken(2004),使用误差修正模型发现，家庭所拥有的房地产对消费有较大的影响，边际消费,倾向（,MPC,）为,1,美元,5.5,美分,。,Carroll,（,2004,）。,宋勃,（,2007,）、王子龙等人（,2008,）分别利用,1998-2006,和,1996-2007,年全国房地产价格和居民消费的季度数据，运用协整检验和误差修正模型，,研究发,现房地产市场具有显著的财富,效应。,2,、微观家户调查数据,在,使用微观数据进行分析的文献中，有相当一部分研究使用美国的“收入动态追踪调查”（,PSID,）数据,，来研究家庭的房屋资产与消费的关系,。,如：,Lehnart,(2003),得出房屋资产的平均边际消费,倾向,（,MPC,）,大约,为,0.03,，不同年龄家户的消费对房屋资产的反应并不一样,。,Grant,and A. Peltonen (2008),利用意大利,的家庭,调查数据，发现房屋资产的边际消费倾向（,MPC,）的估计值为每欧元住房资产,约,0.08,欧,元,，,而金融资产的边际消费倾向仅有每欧元,0.04,欧,元,，,且老年家庭房屋资产的边际消费倾向要高于年轻家庭,。,在中国微观数据的使用方面，,黄静和,屠梅曾（,2009,）利用“中国健康与营养调查”（,CHNS,）的数据，对,2000-2006,年居民房地产财富与消费之间的关系进行研究，认为房地产财富对居民消费有促进作用，但是房价上涨并未使房地产的财富效应增强，反而有所减弱。,在,欧美等发达国家，房屋资产的反向抵押贷款非常普遍，这就给利用家户的反向抵押贷款数据研究房屋资产与消费的关系提供了条件。,Canner,等人（,2002,）利用美国的消费者金融调查数据（,Survey of Consumer Finance,）估计了,2001-2002,年美国的房屋资产反向抵押贷款的金额及因此增加的消费额。他们发现美国家庭依靠房屋资产进行反向抵押贷款的中位数大约为,2,万美元，近,60%,的贷款被用于新的消费，总金额高达,670,亿美元，其余的被用于还债,。,中国目前尚未普遍实行反向抵押贷款，无相关数据可以利用。,现有,研究存在的问题,1,、,基于,宏观,时间序列数据的研究,，,无,法,确定总消费的,增长是,否以及在多大程度上来源于,资产,增加的,家庭，,而且宏观数据也无法将具体的家庭人口,及,其他,经济,特征纳入模型加以控制，也很难避免缺失变量和内生性的问题。在我国由于住房市场化改革时间不长，样本容量有限，导致估计的精度不高，这也是已有研究结论存在差异的重要原因。,2,、,现有的,基于,微观家户调查数据,的研究，也因数据,不,完备,而,难以弥补宏观数据在研究方面的缺憾,。如：美国的,PSID,数据不,区分耐用品和非耐用品消费；欧盟国家微观数据多为意大利和西班牙的数据，缺少德国、法国等欧盟主要经济体的数据；,首次用来对我国房地产财富与消费关系进行实证检验的“中国健康与营养调查,” 数据,样本量不大,，,消费使用的是耐用品消费，,且,未能区分金融资产和房屋资产对消费的,影响,。,现有研究存在的问题,3,、,由于,微观数据,的,限制,，,文献中,尚未,见,在,同,一,项研究中,使用,相同的数据口径和研究方法，,对世界,主要,经济体房屋,和金融资产的消费效应,进行,国际,比较，,并对可能存在的,差异,进行原因,分析。,现有研究存在的问题,样本,数据,-CFPS,中国,家庭动态跟踪调查,CFPS,（,Chinese Family Panel Studies,）,由北京大学研究团队设计，北京大学中国社会科学调查中心（,ISSS,）负责实施。是一项全国性的综合社会跟踪调查项目，重点关注中国居民的经济及非经济福利，以及包括经济活动、教育获得、家庭关系与家庭动态、人口迁移、身心健康在内的诸多主题。其调查对象为中国（不含香港、澳门、台湾以及新疆维吾尔自治区、西藏自治区、青海省、内蒙古自治区、宁夏回族自治区、海南省）,25,个省,/,市,/,自治区中满足项目,访问,条件,的,家户和家户中满足项目访问条件的成员,。,2010,年,4,月,-9,月,14960,户，,42590,人,样本,数据,-HFCS,欧元,区国家家庭金融和消费调查,HFCS,（,Eurosystem Household Finance and Consumption Survey,）,由欧元区家庭金融和消费网络负责实施，组建于,2006,年的欧元区家庭金融和消费网络，由欧央行的调查专家、统计和经济学家以及各成员国的央行或统计机构组成。,HFCS,收集包括德国、法国、意大利、西班牙、波兰、等,15,个欧元区国家微观层面的家户金融及消费数据，实地调查工作于,2010,年下半年开始，,2011,年初结束，,2013,年,4,月数据对外第一次,发布。,15,个成员国，,62558,户，,154247,人,数据处理,1,.,只,选取,CFPS,中的,城市家庭,2,.,剔除,消费,和资产持有数据缺失的,样本,由于考虑到中国农村的房产流动性较差和城乡差异等因素，为保证可比性，我们对,中国家庭动态,跟踪调查（,CFPS,）的数据只选取城市家庭。,3.,家庭消费区分为,食品消费和非耐用品消费,数据处理,我们,考察各项资产对非耐用消费品消费的财富效应。耐用消费品因其提供的服务流分摊在相当长的一段时间里，且部分耐用消费品,如汽车等,具,有,一定的变现能力，应归于其它实物资产中，所以本文研究的消费将不包括耐用消费品，在非耐用消费品中作为基本消费的食品消费被单独列出来加以分析。,模型,设定,基于,Dynan,等人（,2001,）、,Lehnert,（,2004,）以及,Bostic,等人（,2009,）的研究，将在微观家庭单位上的实证模型设定,为,其中,，,C,为家庭消费，,Y,为家庭收入，,W,为家庭所持有资产的价值，,Z,为家庭的人口社会学等控制变量。,模型设定,家庭的人口,社会学等,控制变量,Z,，包括家庭规模，户主年龄、性别、受教育年限、婚姻状况。,因为,中国正处于社会转型期，与欧元区国家相比，社会保障还处于较低水平，所以在,对,中国,家庭动态跟踪调查（,CFPS,）,的,数据分析中，我们还特别关注了户主是否为城市户口和对未来的信心状况。,模型设定,本文,沿用,Bostic,等人（,2009,）对上述模型进行拓展,。,方程（一）,模型设定,方程,（,二,）,模型分析,1,、,模型,中,家户的,收入组成,:,去年全家工资性,收入，经常性,的社会转移支付,，租金,总收入,，其它,非工资性收入。,2,、,资产,分为金融资产、房屋资产和其它实物资产。其中房屋资产价值为被访者自估,市场价,。,3,、,对于,HFCS,数据，关注了户主,是否为,城市户口,和对未来的信心状况。,实证结果及分析,（一）资产财富效应存在性检验,根据,模型（一），分别以非耐用品消费、食品消费为被解释变量，收入,、金融资产,、房产和,其它实物资产,为解释变量，同时控制其人口社会学,特征,，,对,模型进行回归，回归结果,见,下表,结果分析,1,、,CFPS,和,HFCS,数据都证实了资产的不同部分对消费有着不同的影响，,房屋,资产的,消费,弹性显著超过,金融资产和其它实物资产,。,2,、,在,其它控制变量方面，家庭人口越多，平均来说消费会越大。教育作为人力资本的代理变量，教育程度越高，家庭的持久收入也越高，相应的消费就越多,。,无论是我国还是欧元区国家户主未在婚的家庭都比在婚家庭，在其它条件一样的情况下少消费，且欧元区国家下降的更明显,。,女性户主的家庭比男性户主的家庭消费的更多，这一差异欧元区家庭在,10%,的统计水平上显著，我国无统计显著性,。,4.,存在异方差现象，使用稳健回归，不存在严重的多重共线性。,3,、在中、欧家庭消费的对比中，唯一,对消费有相反方向影响,的,是户主的年龄，我国家庭消费随户主的年龄增大而减少，欧元区国家家庭消费则相反，这,可,能和我国,老年人,具有,很,强的遗产馈赠,动机,以及社会保障体系尚未健全,有关,。,结果分析,实证结果及分析,（二）房地产财富效应差异性检验,根据模型（二），采用,交叉项,，检验房地产财富效应在,不同年龄、不同,地区、不同,房屋产权,情况之间的,差异,，,回归,结果,见下表,结果分析,1,、欧元区,老年家庭,的房产消费弹性显著高于年轻家庭,;,我国老年家庭的房产消费弹性低于年轻家庭,。,2,、中国,各地区,之间及欧元区国家间,房产,财富效应存在,差异。北京、上海和广东省的家庭房产消费弹性高于其它地区，欧洲的法国高于西班牙和葡萄牙。这和各地的房地产市场发展程度和金融市场自由化程度是相关联的。,模型检验,1,、在,将收入和房屋资产最高和最低各,1%,的,样本剔除,的,窄,样本,中，,房产的财富效应与模型,一的,结论无太大,差异,2,、,CFPS,数据中户主,的户口和对未来的信心状况主要对家庭的消费的绝对量产生影响，对房屋资产的消费弹性影响不大,结论,1,、,我国,和欧元区,国家家庭房屋,资产的消费弹性,大大高于,金融资产和其他实物资产,2,、,我国家庭房屋资产的消费弹性高于欧元区国家，我国为,0.14,欧元区国家为,0.09,，,我国家庭房屋资产的增长在促进消费方面起到了非常重要的作用。但是，只看消费弹性是不够的，资产的消费弹性是消费增长率和房产财富增长率的比值，我国的房产消费弹性大很重要的一个原因是因为我国家庭的消费绝对量还比较,小,，造成房产财富与消费的比值很高。,通过计算可以得出，如果我国的房产消费弹性为,0.17,边际消费倾向才达到欧元区国家的水平。,结论,3,、通过分析不同年龄段,的家庭房产财富效应的差异,，,我们发现我国和欧元区国家房产消费弹性随年龄变化的趋势恰好相反。我国老年家庭的房产消费弹性低于年轻家庭，而欧元区国家老年家庭的房产消费弹性显著高于年轻家庭。随着我国人口老龄化趋势的加速，我国老年家庭较低的房产消费弹性，将不利于我国总体消费水平的提升,。,4,、,针对上述情况，有必要提高我国家庭特别是老年家庭的房产财富效应,。,造成我国老年家庭房产财富效应低的一种最普遍的解释，就是较强的遗产馈赠动机,。,我国老人往往会将房产遗留给后代，但是这种情况和不发达的金融市场结合在一起的时候，我们就不太能分清遗产的馈赠是出于主动还有被动,。,在生前出售自己的房产，老人所面临的房产交易和搬迁居所的成本会很高，离开自己的原居地可能还会面临很大的心理成本。在生前不转让产权和使用权的情况下，依靠房产能够获得流动性支持，是避免出售房产的相关成本和解决被动馈赠的一个有效途径。,结论,结论,5,、,在,这方面，可以借鉴法国等发达国家住房反向,抵,押,贷款的成功经验，使得我国“房产富人、现金,穷人”,的退休老人在拥有房屋所有权，不必搬离住房的情况下，提前消费部分房产价值。这样即可以部分解决养老的难题，也可以从总体上提升我国的房产,财富,效应,，,为经济增长注入新动力。,9,、,春去春又回，新桃换旧符。在那桃花盛开的地方，在这醉人芬芳的季节，愿你生活像春天一样阳光，心情像桃花一样美丽，日子像桃子一样甜蜜,。,8月-24,8月-24,Thursday, August 22, 2024,10,、,人的志向通常和他们的能力成正比例,。,11:29:46,11:29:46,11:29,8/22/2024 11:29:46 AM,11,、,夫学须志也，才须学也，非学无以广才，非志无以成学,。,8月-24,11:29:46,11:29,Aug-24,22-Aug-24,12,、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。,11:29:46,11:29:46,11:29,Thursday, August 22, 2024,13,、,志不立，天下无可成之事,。,8月-24,8月-24,11:29:46,11:29:46,August 22, 2024,14,、,Thank you very much for taking me with you on that splendid outing to London. It was the first time that I had seen the Tower or any of the other famous sights. If Id gone alone, I couldnt have seen nearly as much, because I wouldnt have known my way about.,。,22 八月 2024,11:29:46 上午,11:29:46,8月-24,15,、,会当凌绝顶，一览众山小,。,八月 24,11:29 上午,8月-24,11:29,August 22, 2024,16,、,如果一个人不知道他要驶向哪头，那么任何风都不是顺风,。,2024/8/22 11:29:46,11:29:46,22 August 2024,17,、,一个人如果不到最高峰，他就没有片刻的安宁，他也就不会感到生命的恬静和光荣,。,11:29:46 上午,11:29 上午,11:29:46,8月-24,谢谢观看,THE END,