房地产项目管理

*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,房地产项目管理,1,实训技能要求,能够制定报建计划并跟进报建工作,；,能够编制招标文件 ；,能够进行有效的合同管理 ；,能够组织房地产项目的竣工验收,。,2,北京富力城,广州人创造的奇迹,2002,年,2,月,28,日，广州富力地产以,32,亿元巨资投得北京市东三环内，紧邻,CBD,南的广渠门东五厂地块，这是当时全国有史以来最大的公开招标地块项目。此地块距离北京最繁华高档的,CBD,很近，地段位置优越，被业内人士称为北京住宅用地的“地王”。但当时在这个区域内的住宅项目林立，有已经销售的“后现代城”和“金港国际”，以及正在快马加鞭上市的“苹果社区”和“富顿中心”等，众多项目短兵相接，商战已是箭在弦上。富力人凭借丰富的项目管理经验，以惊人的项目运作速度，创造了当年签合同、当年付款、当年盖楼、当年卖楼、当年收钱的地产开发“奇迹”，在瞬息万变的市场中以快制快取得成功。,3,房地产项目管理,房地产项目管理是工程项目管理的一个分类，是房地产项目的管理者运用系统工程的观点、理论和方法，对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理，实现生产要素在房地产项目上的优化配置，提供优质产品,.,4,房地产项目开发工作流程,办理项目报建,申领项目建议书,向规划局申领建设项目选址意见书,征询上水、下水、供电、煤气、电话等配套条件,编制详规,设计招标,书面征询上水、下水、供电、煤气、电话等配套条件,方案设计,对建筑方案作,内部评审,编报建设项目可行性研究报告,送审建筑方案，向规划局报批建设用地规划许可证,征询环保、消防、卫生防疫、交通、绿化、上水、下水、供电、煤气、电话、环卫等部门意见,初步设计,初步设计评审会,勘察招标与施工,征询环保、消防、卫生防疫,、,交通、绿化、人防、抗震、上水、下水、供电、煤气、电话、环卫等部门意见,组织动拆迁：,冻结户口、停发营业执照、停办房屋交易；,制定拆迁计划和方案；,签订委托动迁协议；,申领拆迁许可证；,发布拆迁公告；,实施,环境影响评价报告,填报住宅项目配套建设条件审核申请表,施工,/,监理招标,向住宅局申请开工指标（缴配套费）,向计划部门申请投资计划立项,施工图设计,审图公司审核,民防项目由民防部门审核,签订出让合同,，,办理土地权证,招标,/,拍卖取得土地使用权,土地招标,/,拍卖信息,投资机会分析,消防、卫生防疫、环保、绿化、交通、民防审核,5,报批建设工程,规划许可证,智能化安保系统设计,公安局技防办审核,签订公建配套协议、填报工程竣工档案验收报送申请表、办理人防费核定单,施工许可申办,质量安全报监,办理使用黏土砖核定手续,施工单位放灰线,测绘部门道路红线定界,结构施工,面积,预测,门牌编号,物业公司招标,安装、装饰施工,市政配套施工,结构验收,总体绿化施工,供电、上水、煤气等配套专业设计,环保验收,绿化、卫生防疫、环卫、电梯、管线等部门验收,消防验收,规划验收,人防验收,竣工档案验收,办理竣工验收备案,建筑面积测绘,申请预售许可证,规划部门复验灰线,申领入户许可证,物业接管,办理初始登记,交房入户,6,4.1,报建,知识目标：掌握报建事项、程序、立案资料准备的相关知识。,能力目标：熟悉房地产项目报建的主要工作，掌握报建实战的技能。,7,4.1.1,相关知识,1,房地产项目报建涉及的主要部门,2,房地产项目报建统筹管理,3,房地产项目报建的,5,个关键要素,4,对报建人员的要求,8,4.1.2,房地产项目报建的流程,房地产项目报建分为,4,个阶段，共,24,步。,1,项目选址立项阶段,2,项目用地手续审批阶段,3,项目工程规划阶段,4,项目竣工阶段,9,某项目建筑工程施工许可证报建,1,报建部门,;,2,报送资料,;,3,建筑工程施工许可证申请表,;,4,审批时间,10,4.1.4,报建工作注意事项,在项目立项阶段，报建人员应与环保、消防等部门取得联系，确保项目在立项时符合环保要求，避免多走弯路,;,报建人员在申请办理建设工程用地许可证的同时，应和当地市政工程各专业部门进行良好的沟通，取得关于项目市政配套安装的初步意见；还应将设计好的方案及施工图送专业审图机构审查,;,所有的民用建筑都要到民防部门办理人防报建手续,;,建设工程用地许可审核同意后，建设单位除取得建设工程用地许可证,1,份外，还应取得规划设计条件,1,份和用地红线图,4,份,;,房地产项目报建的收费也是非常重要的一个内容，在实际工作中，报建人员应准确了解当地主管部门的收费标准,;,11,4.1.5,能力训练项目,实训任务：房地产项目报建事项分解。,任务要求：以小组为单位， 提交本市房地产项目报建常涉及的,10,个部门的单位信息、审批的报建项目、报建流程和要求报送资料的清单,;,12,4.2,招标管理,知识目标：掌握房地产项目招标策划、招标流程等相关知识。,能力目标：能够运用相关知识编制招标文件,13,4.2.1,相关知识,1,房地产项目涉及的招标种类,2,参与房地产项目招投标活动的主体,3,房地产项目招标策划关键工作,4,房地产项目招标管理主要工作,5,房地产项目招标文件的主要内容,14,工程监理招标流程,工程勘察、设计招标流程,根据项目目标规划，编制招标总控计划,标段划分表,工程监理招标,工程勘察、设计招标,招标总控计划,招标项目标段划分,专项工程招标流程,工程施工招标流程,设备、材料选型手册,工程其他项目招标,工程施工招标,设备、材料选型,招标工作结束,提交招标工作总结,15,招,投,标,管,理,流,程,招标登记,符合招标条件接受登记，确定招标方式，发放表格,发布招标公告，投标邀请（邀请招标）,符合条件接受信息,选定投标人,发布招标文件、补充招标文件,现场踏勘、答疑会,组成评标委员会,开标、评标,定标,备案,监管,备案,监管,备案,登录,专业服务,抽取专家评委,网上公布,市交易中心,招标人,市招标办,16,悦丰小区住宅组团方案及施工图设计招标文件,一、封面,二、投标邀请书,三、目录,四、投标须知,五、评标办法及细则,六、合同条款部分,七、图纸、技术规范资料及附件,17,四、投标须知,工程综合说明如表 ；,总则 ：工程概况 、资金来源 、招标依据 、投标人资格要求 、招标范围 、投标费用 ；,招标文件 ；,项目说明书 ；,投标书 ；,投标书的密封和递交 ；,开标 ；,评标 ；,授予合同 ；,18,2,招标文件,招标文件的组成,;,招标文件的澄清,;,招标文件的修改,;,19,4,投标书,招标文件内容注意事项,;,方案设计成果及投标书的内容,;,投标有效期,;,勘察现场,;,投标书的份数和签署,;,20,4.2.4,招标文件编制注意事项,投标人在购买招标文件后，对招标文件中认为模糊不清的内容应提出问题，招标代理人或招标单位应受理 ；,招标文件应根据招标项目明确投标有效期 ；,招标文件中应对废标做出明确的描述 ；,招标文件中的技术指标和参数必须符合国家强制性标准，并应尽量详尽；,在编制招标文件时，招标单位向投标人提供统一的合同格式和条款，以便于中标后合同的签订,21,4.2.5,能力训练项目,实训任务：编制工程监理招标文件。,任务要求：根据案例,4-2,的条件，编制悦丰小区住宅楼工程监理招标文件,22,4.3,房地产项目合同管理,知识目标：熟悉,中华人民共和国合同法,和房地产项目合同管理工作的专业知识。,能力目标：掌握合同的签订、分类登记、检查、归档整理的规范、要求等合同管,23,4.3.1,相关知识,1,房地产项目管理合同的分类,2,合同风险和合同欺诈,3,合同管理的重点,4,合同管理制度的内容,24,4.3.2,合同管理的流程,合同签约管理,合同进程管理,合同变更管理,合同索赔管理,合同终止管理,25,案例,4-3,某房地产公司合同管理制度,第一章 总则,第二章 合同管理部门及职责,第三章 合同的签订,第四章 合同的变更、解除,第五章 合同的履行,第六章 经济合同纠纷的调解、仲裁和诉讼,第七章 考核与奖惩,第八章 附则,26,悦丰小区住宅组团设计合同条款,第条 本合同依据下列文件签订 ；,第二条 本合同设计项目的内容 ；,第三条 发包人应向设计人员提交的有关资料文件 ；,第四条 设计人员应向发包人交付的设计资料及文件 ；,第五条 本合同设计收费为中标价格 ；,第六条 双方责任 ；,第七条 违约责任 ；,第八条 其他 ；,27,4.3.4,房地产合同管理经验,在签订合同时需注意以下三点 ：,依法成立的合同对当事人具有约束力。当事人应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同 ；,合同文件应能相互理解、互为说明，只有当合同文件相互矛盾时，才存在解释顺序问题，第一位的是合同协议书 ；,关于合同价格条款，必须仔细推敲，价格变动、政策性调整、通货膨胀、不可抗力等因素要认真对待 ；,28,4.3.5,能力训练项目,实训任务：拟订合同协议书初稿。,任务要求：根据案例,4-4,的合同条款，拟订悦丰小区住宅楼设计合同协议书。,29,4.4,房地产项目竣工验收,知识目标：熟悉房地产项目竣工验收的内容、程序、提交文件等相关知识。,能力目标：掌握房地产项目竣工验收的实际操作能力,30,4.4.1,相关知识,1,竣工验收的内容；,2,综合验收；,3,房地产项目的质量责任；,4,竣工验收涉及的部门；,5,竣工验收备案提交文件；,6,竣工验收报告；,7,单项（单位）工程质量监督报告；,31,房地产开发项目工程竣工验收的程序,提交下列资料：,1,施工单位质量检查报告,2,监理单位质量评估报告,3,勘察、设计单位质量检查报告,4,施工图审查机构,5,规划、档案、消防、防雷中心等部门专项验收合格文件,6,室内环境质量检测报告,7,节能建筑节能检测报告,8,工程款、农民工工资支付情况登记表,9,建设工程竣工验收监督通知书,申请人提出申请,质监站受理申请,开发商组织竣工验收,质监站对竣工验收进行监督,通过单位工程竣工验收,不符合要求的，退回申请人重新办理申请,不符合程序或对验收结论不认同，由开发商重新组织工程竣工验收,质监站出具单位工程质量监督报告,32,案例,4-5,某市房地产项目综合竣工验收备案程序,1,申请者自备或到规划、质监、消防、技监、防雷设施检测和市政部门办理下列材料，报城建办公室审核，加具意见；,2,申请者还需以下资料报市建设局；,3,市建设局办理程序和承诺时间；,33,4.4.5,能力训练项目,实训任务：制定某房地产项目综合竣工验收的计划。,任务要求：制定本市某房地产项目综合竣工验收的计划并附开发项目综合竣工验收备案提交的材料清单。,34,