新乡绿茵河畔二期销售策划方案（讨论稿）

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,【绿茵河畔】二期 销售筹划方案讨论稿,元亨机构 版权所有,管理资源吧，提供海量管理资料免费下载！,绿茵河畔已经是一个有生命力的成熟盘,拥有低调、内敛、不张扬的独特气质,一切都那么沉着、淡定,管理资源吧，提供海量管理资料免费下载！,本案宗旨,绿茵河畔一路走来，曲折起伏，有经验也有教训，更多的是收获和启发。,历经两年半，无论销售的速度、还是营销手法都不断缤纷出彩，但毋庸置疑，进入09年，由于国内外经济、 金融环境变动，新政的压力，新产品面市规模不断膨胀、外地地产巨头强强进入，以及我们对工程不同思考的方向，都将影响接下来的营销工作。,本报告希望能为大家：排除干扰，理清思路，明确方向。,管理资源吧，提供海量管理资料免费下载！,汇报思路,Part 1 工程要实现的四大目标,Part 2,市场环境分析,Part 3,前期概况,Part 6,营销策略核心布署,Part 5 营销策略 节奏安排,Part 4 销售模式,管理资源吧，提供海量管理资料免费下载！,Part 1,工程要实现的,四大目标,管理资源吧，提供海量管理资料免费下载！,销售目标,项目,销售面积,目 标,货量,完成比例,目标,一期预留,房源,56栋 50栋,15777,24551.2,3套,59套,100%,147套,70栋 20栋 102栋,3套,100%,22栋 26栋 106栋,8套,100%,58栋 28栋 10栋,10套,100%,40栋 42栋 12栋,15套,100%,46栋 48栋 16栋,18套,100%,二期经典,联排别墅,Aa-1#、 Ab-10#、 Aa-2#,16套,88套,100%,Aa-10#、 Ab-3#、 Aa-11#,16套,100%,Ab-9#、 Aa-15#、 Aa-14#,16套,100%,Ab-4#、 Ab-5#、 Aa-16#,14套,100%,Aa-17#、 Aa-18#、 Aa-24#,16套,100%,Aa-23#、 Aa-22#,10套,100%,具体货量明细,约1.33亿,147套,实现09年根本清盘,销售金额,销售套数,销售面积,约4.03万,管理资源吧，提供海量管理资料免费下载！, 销售利润目标,价格的顶峰,争取实现均价：,一期尾盘2800,元/,多层低密度住宅3000,元/,如何有效拔高工程形象？提升货量价值？,创造工程价格顶峰，追求利润最大化,是09年面临最为严峻的压力。,努,力,实,现,管理资源吧，提供海量管理资料免费下载！, 客户满意度目标,NO.1,客户满意度评比,争,取,在争取成为新乡第一个全面、快速清盘项,目的同时，加强客户效劳考核,争取满意度评比方面,取得冠军榜主,做到NO.1,管理资源吧，提供海量管理资料免费下载！, 打造新乡,第1个, 完美收官之作, 形象目标,管理资源吧，提供海量管理资料免费下载！,打造新乡完美收官之作,1、全面打造新乡第1个,收官之作,2、灌输工程主题理念，树,立新乡标杆完美社区,“水岸,生态,豪奢,逸静,“,3、维系客户感情，提高客户满意度、忠诚度，为渠道营销翻开通道,业主动动会,老年人登山队,管理资源吧，提供海量管理资料免费下载！,Part 2,市场环境分析,管理资源吧，提供海量管理资料免费下载！,宏观政策背景,银行,开发商,消费者,金融部门也有可能“给予优质房地产工程适当的信贷支持。,中央将确保合理的房地产投资规模,对局部开发商确实存在的资金压力问题亦有所考虑，可适度对如土地增值税、营业税等房地产开发税费进行减免,进一步减免房地产交易环节税费，鼓励对居民合理住房消费进行相关的财政补贴,二手房交易的税费有可能考虑减免,进一步挖掘购房消费潜力，适当调整二套房贷的限制，诸如“小房换大房、“由房改房进入商品房等均可享受与首套房同样的政策优惠,小结：,1、09年房地产新政稳字当头；,1、受新政影响，今年上半年整体房地产市场短时降温，但总体刚性需求仍然存在；,3、受国内外经济形势及新政影响，房地产市场将步入较长时间的调整期，在国家新政大力推动下，中国房产市场将从“寒冬走向“春天。,管理资源吧，提供海量管理资料免费下载！,新政下本工程客户变化,水岸美墅,绝版小高层,投资客明显受阻，整体持观望态势,投资客巨减,以本地首次置业客为主，对于屡次置业客，增加购置难度，影响较大,经济实力较强，受新政影响不明显,受新政影响较大，观望情绪浓厚,管理资源吧，提供海量管理资料免费下载！,区域小环境占位首屈一指:,500亩青青生态园，13000 环形水系，融湖岸水景、生态园林为一体，区域小环境在新乡绝无仅有。,产品占位开建筑设计先河：,采用现代新都市主义建筑风格，A户型属于国内现代联排别墅代表典型设计 ，B户型中西合璧、国内创新领先设计。,营销占位“试验田：,绿茵河畔是元亨机构在新乡的攻坚工程，在二期销售中，渠道营销、活动营销、大客户拜访、多现场营销、外展等低本钱营销手法缤纷多彩。,占位描述,管理资源吧，提供海量管理资料免费下载！,主要竞争对手锁定,区域,项目名称,相似度,东南,迪亚庄园,原那么：,主打产品相似,竞争对手:,迪亚庄园、,世纪村、建业.森林半岛,区域,项目名称,相似度,东城,世纪村,原那么：,产品品质、价位相似,原那么：,主打产品相似,区域,项目名称,相似度,开发区,建业.森林半岛,管理资源吧，提供海量管理资料免费下载！,09年同档次竞品市场一览,竞争区域主要集中在东城,受国内外经济形势及新政影响，上半年推货速度减缓，下半年有所上升,竞争价格呈上升趋势，别墅约3800,6200元/平米,别墅可竞争货量约1100套，形式较严峻,别墅可竞争户型面积主要集中在217-355平米,这将是一场硬碰硬的持久战！,项目名称,区域,容积率,交房,时间,均 价,（元/m2）,套数,主力户型,绿地迪亚庄园,东南,0.46,09年5 月份,6200,206,五室三厅五卫（355.）,五室三厅四卫（353.6.）,世纪村,东城,2.02,二期09年3月,3300,1800,三房（149 、156 、166 ）,建业.森林半岛,开发区,1.85,08年12月06日一期刚开放，楼体已建到一层，车体广告已打出，北欧风情别墅,管理资源吧，提供海量管理资料免费下载！,建筑面积：60万 ,容积率:0.46,价格,别墅6200/,优势,资源环境：,未来的市政核心区，享受城市东移南扩的区,位优势,绿地品牌的本地效应,劣势,客户群,：同为稀缺物业,高档别墅，目标客户群有交,叉，迪亚庄园有品牌优势，我们的小环境堪称一流,户型面积：,355,左右的中大户型,价位较高，高处不胜寒,四周配套不完善，交通不便，区域城市开展需要较长时,间,西班牙风格的户型设计采光不好 ，不一定适合业主的,居住习惯,主要竞争点,迪亚庄园,直接竞争对手,管理资源吧，提供海量管理资料免费下载！,世纪村,-直接竞争对手,建面 20万 ,容积率:2.02,价格,多层、小高层：,3300-3700元,优势,区位：毗邻新城市中心，交通便利，开展潜力巨大,产品：产品质量、设计风格堪称一流,劣势,产品价位相似，都属于高端物业，造成无法回避客户竞,争,周边配套尚未完善，生活不便利,周围在售楼盘较多，竞争压力大,主要竞争点,管理资源吧，提供海量管理资料免费下载！,针对市场特点，我们得到什么启示？,A、产品价位启示：同为高端物业，我司产品与迪亚庄园单价相差3400元左右，且我司产品去年10月份以来销售速度受阻，除了宏观环境影响外，自身原因多为产品定位、形象包装上出现了很大问题，没有深入挖掘自有资源，“销售未动，包装先行“，因而在做二期销售之前，产品定位高度的提升、形象包装、售后效劳等一系列工作能否做好，是决定销售能否顺利进展的重中之重；,B、主题形象定位启示：两大竞争对手均在打品牌、高端、豪宅的牌。做为绿茵河畔来说，怎么树立独特、鲜明、高端的工程形象？从中突破，立于不败之地。,管理资源吧，提供海量管理资料免费下载！,Part 3,前期概况,管理资源吧，提供海量管理资料免费下载！,前期概况,产品名称,：一期 10栋102栋,产品结构,：联排别墅、经典叠拼别,墅，三层及四层低密度住宅,销售面积,：约2.7万平米,总货量：,160套,已 售：101套,总货值：,约1.45亿,160套,已售101套,管理资源吧，提供海量管理资料免费下载！,前期已售产品,SWOT,推导,S(优势)：,本案所处环境十分优越，500亩青青生态园；, 13000平米环绕水系，融湖岸水景、生态园林于一体 ；, 产品质量一流，建筑、设计风格新颖前沿；, 地块规模大，可塑空间大 ；, 开发商资金雄厚，产品配置高。,W(劣势)：, 目前地块周边有耿庄村，经济适用房星湖花园，低品,质的形象生活气氛浓厚；, 均为联排别墅，产品单一，应开发些独栋别墅或双拼,别墅；, 高压电线横穿本案，其电磁辐射会对业主带来一定的,影响；,本案周边多为工厂，各种污染严重。,O(时机)：, 政府停止别墅类土地的审批，别墅成为十分稀缺的高端产,品；, 市政设施完善、道路建设的带动；, 一城三区、五星环绕的城市开展，带来巨大开展前景；, 教育、科技、生态、环保的影响力。,T(威胁)：,城南高端别墅大体量的开发，对本案的冲击较,大；, 在前期的市场培育中，自身的别墅形象较低，,重新塑造、提高自身形象难度较大。,管理资源吧，提供海量管理资料免费下载！,客户总体特征描述,他们是成功的、不张扬的、风华正茂的一代,他们是这个时代的宠儿，代表着社会的中坚力量,他们低调、内敛，沉稳、务实，但有又着强烈的进取心和社会责任感,在他们周围，形成了一定的“小圈子,形成了特殊的“圈子文化,交往者地位相当，趣味相投,他们永远是这么一群人,站这个角度，再细分。,管理资源吧，提供海量管理资料免费下载！,前期已售房源客户共性分析1,统计数据中，购房客户多集中在26-55岁之间，其中，36-45最之间的中年人最为突出，此类人群多为事业有成、年收入在200万以上的家庭，私营企业老板、企事业单位高层领导以及政府官员最多。此类人群多出入于高档场所，多参与高端交流活动，本案的营销活动的地点应多安放在高端场所，如：大酒店、大会所之中。,图示说明：B户型、A户型是购房客户的最大选择，此户型的功能、所处位置、总价等客户均比较容易接受，在二期的户型定位上，我们可以借鉴此户型的优势。,管理资源吧，提供海量管理资料免费下载！,前期已售房源客户共性分析2,统计数据中男性成交者占57%，需要注意的是这仅是签约客户，据实际了解，很多女性购房者表示，最终的购房决定权在于丈夫的观点，这说明在当今楼市，男性依然是购房等重大事件的主要决策者；推广及营销活动应以男性客户为主要对象。,从图表很清楚的看到，本案的成交量，从07年第三季度开盘开始就成下降趋势，08年第一季度成为最低谷，整个营销过程，几乎没有采取有力的销售策略，高端楼盘采取自然的销售方案无疑是自寻短见。因此，在接下来的销售中，一定要针对客户特征、产品属性展开一系列的营销推广策略，从而到达销售的目的。,管理资源吧，提供海量管理资料免费下载！,前期已售房源客户共性分析3,从图表很清楚看到，虽然郑州目标客户成交量很少，但郑州离新乡很近，又是省会城市，房价高出地级市许多，许多在郑州工作而老家、亲人在新乡，或者在郑州事业有成，想找一个环境清幽的地方度假、养老的，这一群人都是我们重点挖掘的目标客户对象，在二期的营销工作中，应加大对郑州客户源的挖掘。,从统计结果看，客户主来源为新乡市区，一方面说明新乡市区是我们产品的主客源地，因而在接下来的营销工作中，应抓主要矛盾，营销工作应围绕这一核心点展开；另一方面可以看出，新乡市周围县市成交客户很少，说明我们在异地营销宣传工作上做的很不够，在二期的营销工作中，应加大对这些地区客户源的挖掘。,管理资源吧，提供海量管理资料免费下载！,前期已售产品,分析 建筑设计篇1,产品名称,：一期经典联排别墅,产品结构,：,三层低密度住宅 A户型,整体设计现代时尚，是别墅产品中的代表作品，40余平米4.6M挑空豪华大客厅宽敞明亮，餐厅错层设计是这个户型的最大亮点，餐客厅错层设计功能分区明显，会客、就餐互不影响。“四明设计也是这个户型独特的地方，所有功能房间均为明房明厅、明卧、明厨、明卫；小进深大开间通风采光更佳。,户,型,优,势,建筑,风格,优势,现代新都市主义风格，属于国内现代联排别墅代表典型设计；没有过分的装饰，一切从功能出发，讲究造型比例适度、空间结构图明确美观，强调外观的明快、简洁；表达了现代生活快节奏、简约和实用，但又富有朝气的生活气息，符合现代都市人居住理念。,管理资源吧，提供海量管理资料免费下载！,这样的户型设计，有着双重梦幻组合。,户,型,优,势,前期已售产品分析 建筑设计篇2,产品名称,：一期经典联排别墅,产品结构,：,三层低密度住宅 B户型,风格：中西合璧、国内创新领先设计,户型优势：中厅花园设计将西方TOWNHOUSE和北京“四合院完美结合起来，带来更好通风、采光和景观视野效果；餐客厅别离设计，功能分区更加合理；南北双主卧设计更加人性化，表达人性化关心，更注重私密性。客厅及二层主卧六角形落地观景窗典雅大方；开发商牺牲大量占地面积带来更多居住的舒适性。独特的退台设计使外观更加错落有致。,管理资源吧，提供海量管理资料免费下载！,产品名称,：一期经典联排别墅,产品结构,：,三层低密度住宅 C户型,户,型,优,势,数量分布,：典藏户型，数量少位置好景观佳,户型优势,：是我们一期中最豪华和尊贵的户型，一期仅仅12套，该户型客厅43平米，4.8米高挑空客厅，豪华气派；错层设计现代时尚，功能分区更加明显；三层主人房极尽奢华；独有的私家车库为你的爱车提供专属领地。各个功能间，尺度更大，贮藏空间充裕；建筑结构为框架设计，空间更加自由灵活；二层阳光房、顶层超大露台和凉亭设计满足你的特殊需求,；,前期已售产品,分析 建筑设计篇3,参与过鸟巢、央视新址建设，建筑资质一流，产品质量上乘，销售？,。,管理资源吧，提供海量管理资料免费下载！,前期已售产品,分析 环境篇,分析对象：工程区位环境,1 大环境,2 小环境,劣,势,优,势, 凤全区政府将开展旅游业和快乐技术产业作,为本区可持续开展的方向，引导区域经济向,生态型、效益型方向开展；, 本区北望凤凰山，坐拥180平方公里省级凤,凰山森林公园，600米南水北调河景观带蜿,蜒环绕；南依12平方公里的东湖规划中, 目前工程周边有耿庄村，经济适用房星湖花,园，低品质的形象生活气氛浓厚；, 本区经济以化工、纤维产业为支撑，对环,境有严重污染，市民对本区域不大认可。,优,势,劣,势,500亩青青生态园，13000平米环绕系，融湖岸水景、生态园林于一体 ，是本地规模最大、自然环境最优美的社区。, 离市区较远，工程配套有待完善, 形象包装与工程品质不配套，工程定,位高度有待提高；, 售后效劳不完善，有待改进。,管理资源吧，提供海量管理资料免费下载！,对已售产品分析，我们得到什么启示？,缺乏对自身优质资源的深度挖掘；,产品营销思路、营销策略乏术；,形象包装不到位，产品定位高度有待提高；,售后效劳不到位，配套有待完善。,怎么办？,加大对建筑资质、户型、社区景观等优质资源的宣传力度；,在工程定位上，融入高端物业高贵、品质、奢华的特性；,加大对郊区高端物业“隐、静、逸等特性的宣传力度，深度挖掘产品的文化内涵；,拓宽销售渠道，坐销与行销同时展开；,加重活动营销的份量；,扩大宣传的辐射面；,形象包装的继续提升，视角识别系统的进一步完善，如：在市中心设销售中心、在市区、周围区县设接待处等；,提升售后效劳质量，提高客户满意度，为二期的渠道营销打下良好根底。,方法,管理资源吧，提供海量管理资料免费下载！,Part 4,销售模式,管理资源吧，提供海量管理资料免费下载！,“企业只有营销才能实现利润，其他的都是本钱。,营销实战训练导师、国学实践应用学家、北京大学客座教授翟鸿燊,我们的做法，与传统营销筹划公司有所不同,面对全球经济与金融危机，楼市、股市09年进入坚冰期，,正面又有外地地产大鳄强强进入、本地产品大规模面市，,内忧外患，如何强势解围，但看元亨的 锦囊妙计！,管理资源吧，提供海量管理资料免费下载！,销售手段:坐销+行销,NO.1:建立客户会活动,NO.2:建立业内客户交流,NO.3:大客户拜访,NO.4:特色活动行销,NO.5:老客户关系维护,NO.6:周边乡镇客群吸纳,NO.7:,捆绑式营销,与金融、行业协会、高档俱乐部等组织，通过活动赞助、联谊会等形式利益互补、资源共享,主题巡展,建立专门的客户关系维护小组，维护关系,通过举办特色、受众面广的公益活动广泛集纳客户资源,展开圈层营销，重点人物的公关，主动直接拜访,通过业界传播，扩大工程影响力,建立客户会，保证产品信息的及时发布和情感维护,A 销售创新总纲,管理资源吧，提供海量管理资料免费下载！,B 销售网点设置,我们上门效劳,现场接待中心,卫辉接待处,安阳接待处,焦作接待处,濮阳接待处,长垣接待处,郑州接待处,辉县接待处,延津接待处,老城区旗舰销售中心,管理资源吧，提供海量管理资料免费下载！,C 直销团队阵容,我们用团队覆盖大新乡,销,售,经,理,销售主任1人,销售主任1人,销售主任1人,销售主任1人,销售主任1人,销售专员2-3人,销售专员2-3人,销售专员2-3人,销售专员2-3人,销售专员2-3人,4-6名公关部长,4-6名公关部长,4-6名公关部长,4-6名公关部长,4-6名公关部长,假设干组,管理资源吧，提供海量管理资料免费下载！,第一节，渠道营销方式,一，传播方式,群众传播ONE TO ALL+ 点对点直销ONE TO ONE,管理资源吧，提供海量管理资料免费下载！,1，群众传播,媒体：户外媒体+平面媒体+电波媒体,职能：信息发布+形象广告,管理资源吧，提供海量管理资料免费下载！,2，点对点直销,小众媒体：金融类+财经类+生活时尚类,?金融生活周刊?、?白金杂志?、,?经理人?、?财经界?、?环球企业家?、,?生活元素?、?中原假日?、?商界?、,?航空杂志?、?保险杂志?、,管理资源吧，提供海量管理资料免费下载！,直邮对象：私人会所+俱乐部+行业协会,高档会所、名人俱乐部、,嘉年华俱乐部、,高尔夫俱乐部、,律师协会、,私营企业协会,管理资源吧，提供海量管理资料免费下载！,二，集团客户开发：,1，,郑州、,安阳、濮阳、所属县城等：,推介形式：举办小型产品推介会,管理资源吧，提供海量管理资料免费下载！,三，“1+1老带新活动：,活动受众范围：已成交老业主及有意向参加本活动的其它,客户,活动方式：通过做好已成交业主的售后效劳工作，使本项,目的知名度和客户满意度得到很大提高，制定,活动规那么，老客户介绍新客户，按绩效给予不,同程度的奖励,适用阶段：强销期、持续期、尾盘期,管理资源吧，提供海量管理资料免费下载！,四，捆绑式营销：,推介形式：本案与金融、通信、行业协会、高档俱乐部等组织，通过活动赞助、联谊会等形式利益互补、资源共享,管理资源吧，提供海量管理资料免费下载！,五，非常动作：,一、推广期间看楼方式,1 预约客户同一时间段集中看楼,2 树上开花计，雇用人员充当看楼客,3 市内客户看房，看房车免费接送，,市区周围客户看房，报销车费,管理资源吧，提供海量管理资料免费下载！,二、情境营销,翻开客户钱包之前先翻开他的心，,这就叫快乐营销模式,我们在生态园里卖别墅,先不说房子,先,坐大篷车到800亩生态园里兜一圈回来,再,说房子.爽了,啥都好说!,何不让客户喝着咖啡,红茶,听着钢琴曲,来,听我们的介绍呢？,管理资源吧，提供海量管理资料免费下载！,六，推广战术-超前动作：,1，销售定价方式：,总价推售，不定单价躲避单价过高的抗性,一户一价，每套房的价格都不同彰显尊贵、稀有、唯一,管理资源吧，提供海量管理资料免费下载！,第二节，特色活动行销,一，传播方式,媒体造势空军轰炸+ 活动直销陆军深度打击,管理资源吧，提供海量管理资料免费下载！,活动一,09年春季房展会,活动安排,1，搭乘“2021号快车，绿茵河畔二期第一次亮相,2，媒体信息发布,3，现场新闻发布会,管理资源吧，提供海量管理资料免费下载！,活动二,道德模范/百岁寿星/孝廉门第/劳动模,范评选活动,活动受众范围：新乡市及周边市县,活动特点：辐射面广、营销本钱低、能迅速,扩大产品的知名度和美誉度，,适用期：适合试销期,活动时间：09年4月09年7月,管理资源吧，提供海量管理资料免费下载！,活动三,名人/明星/特殊人群代表楼盘代言,活动优点：高端楼盘通用做法，对提高工程形象、,美誉度有很好成效,劣 势：活动本钱高昂,解决途径：可考虑用特殊人群代表做代言，如：,百岁寿星/孝廉第一人/最正确劳模,适用期：适合强销期,管理资源吧，提供海量管理资料免费下载！,活动四,以本区景观、凤凰山景观为素材，举行大型、,文艺、娱乐活动,活动受众范围：新乡市及周边市县,活动特点：对提高工程美誉度和客户满意度有很好成效,适用期：适合尾盘期,管理资源吧，提供海量管理资料免费下载！,活动五,与新乡影剧院/相关文艺团体等合作，举办,大型公益演出活动,活动特点：受众面广，对扩大工程知名度有不错成效,活动方式：冠名赞助、联谊合作,适用期：适合试销期,管理资源吧，提供海量管理资料免费下载！,活动六 小区桔祥物/道路名征集,活动特点：1 病毒式营销的地产版，情感营销的实例，受,众面极广，对本工程迅速蹿红有很好成效,2 网络、平面、户外、电视电台等媒介为活动,信息主流通渠道,活动方式：高辐射率的媒介造势+极具诱惑力的报酬额,适用期：适合试销期,管理资源吧，提供海量管理资料免费下载！,活动七,五一黄金周促销,活动特点：节点促销,管理资源吧，提供海量管理资料免费下载！,Part 4,营销策略节奏安排,管理资源吧，提供海量管理资料免费下载！,1、让我们回忆一下难忘的07、08年,经验借鉴：以07、08年营销节点为总体指导原那么，将销售压力前置，“小步快跑，,有效撑握主动性。,07年第,3季度,07年第,4季度,08年第,1季度,08年第,2季度,08年第,3季度,08年第,4季度,36套,28套,2套,16套,9套,10套,101套,一、总体营销节奏思路,总体营销节奏思路：,1、整体以二期联排别墅为推售重点，一期尾盘贯穿全线。,2、推售战线自3月份开始截止12月份结束，所有营销节点周期为1,个月左右，“小步快跑，以销售速度见长，快速回笼资金。,管理资源吧，提供海量管理资料免费下载！,二、价格定位建议,起步价: 2758元/,一期尾盘均价:2800元/,二期均价：3000,最高价：3338元/,1，在原均价2800元/的根底上,实现单价提升200元/，,多完成约800万元销售收入,管理资源吧，提供海量管理资料免费下载！,三、营销策略之销售节奏安排,一期尾盘,第1次推货,3月份,4月份,闰5月份,9月份,10月份,11月19日,12月份,二期盛大,开盘,8月份,一期尾盘,第2次推货,一期尾盘,第3次推货,一期尾盘,第4次推货,3套,10套,17套,28套,12套,25套,二期第二次,推货,二期第三次,推货,32套,20套,二期第四次,推货,节点制定原那么：遵循压力前置、小步快跑的营销节点安排原那么；,节点说明：1，09年度总推货量147套，分8次推出，截止2021年初全年度货量推售完毕；,2，考虑到3月份5月份，许多营销策略正在起步阶段，还没落实到位，因而市场反响不强烈，所以，推货量较少；,8 12月份，各项营销措施逐步落实到位，市场反响已见成效，推货量会逐步上升；,3，拉长一期尾盘推货线，在价格方面有力配合，促进二期出货；,管理资源吧，提供海量管理资料免费下载！,四、营销策略之销售节奏分解,一期尾盘,第1次推货,3月22日,4月25日,闰5月1日,9月7日,10月28日,11月19日,12月2日,二期盛大开盘,8月2日,一期尾盘,第2次推货,一期尾盘,第3次推货,一期尾盘,第4次推货,3套,10套,17套,28套,12套,25套,二期第二次推货,二期第三次,推货,32套,20套,二期第四次,推货,推货周期：距圆宵节1个月,考虑点：新年过渡期，且要保障开年,大红大紫,推货周期：约1个月,考虑点：因“清明节缘故，推货节,点放后,认筹周期：4个月,考虑点：抢占五一黄金周节点，集中式放量，加快销售速度,推货周期：约一个月,考虑点：进入8月份营销工作重点转为二期，在抢占黄金周节点的同时有效配合二期销售,推货周期：约2个月,考虑点：以端午节余热为契机顺势加,推，小步快跑，逐步落实各项营销措施，有效提升价值，促进成交,推货周期：约2个月,考虑点：价格利导，顺势促销，促使一期尾盘尽快售罄,推货周期：约1个月,考虑点：考虑到各项营销措施已顺势开展，此时进入二期销售黄金期，重拳出击，促其成交,推货周期：约1个月,考虑点：尾随前期销售势头，加快推货速度,管理资源吧，提供海量管理资料免费下载！,五、营销策略之销售方式,名称,销售方式,考虑因素,一期尾盘,活动促销+自然销售,（顺卖）,1、考虑到产品处于尾盘，又具备“唯一性、收官珍藏性”等特征，同时也将承担项目高端产品形象责任，因此，要通过形象包装提升、及配套不断完善等提高项目品质，又要通过各种措施，加快销售速度，促使一期售罄；,2、小步快跑，同时助于价值逐步提升；,3、统盘考虑，制定价格策略，配合二期销售。,二期,认筹（诚意登记）+自然销售（顺卖）,1、货量较大，抢占黄金周节点，实现快速销售；,2、有效拉长储客时间，增加储客量；,3、,运用认筹手段进行诚意客户筛选，客户分级更加精准和量化，主动、随时掌握销售主动权；,4、配合各种营销措施，争取在8-12月份，创造一个销售小高潮。,二期认筹节点方案：,4月25日,5月20日,闰5月1日,二期盛大开盘,88套,二期“认筹,5月20,5月30日,收取诚意金,接受咨询及派发顺序号,正式认筹,管理资源吧，提供海量管理资料免费下载！,六、定价策略,一期,第1次推货,3月22日,4月25日,8月2日,一期,第2次推货,一期,第3次推货,一期,第4次推货,3套,10套,17套,28套,2750,2780,2850,名称,总体均价,（预测实收）,定价策略,价格走势,一期尾盘,2800元/,低开高走、稳中有升,2750,2780,2800,2820,2850,二期,3000元/,高调入市,2900,2950,3000,3100,3120,涨幅30,闰5月1日,二期盛大开盘,2900,2800,涨幅20,2950,9月7日,25套,二期,第二次推货,3000,12套,涨幅50,11月19日,12月2日,二期,第三次推货,20套,32套,二期,第四次推货,3100,10月28日,3120,涨幅20,涨幅50,涨幅100,涨幅20,8月25日,10月1日,2820,涨幅30,管理资源吧，提供海量管理资料免费下载！,