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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,二级,三级,四级,五级,2017/3/20,#,2021房产销售培训讲座,目 录,一、广告宣传,二、销售过程,三、签约环节,四、交房流程,五、案例分析,一、广告宣传,相关规定,中华人民共和国广告法,（,2015,年,4,月,24,日十二届全国人大常委会第十四次会议表决通过,）,房地产广告发布规定,（,2015,年,12,月,24,日国家工商行政管理总局令第,80,号）,上海市工商行政管理局、上海市住房保障和房屋管理局、上海市地名管理办公室关于进一步加强本市房地产广告管理的通知,（沪工商广,201139,号）,国家工商行政管理总局、建设部关于进一步加强房地产广告管理的通知,（工商广字,200268,号）,?上海市工商行政管理局2021年第1号虚假违法广告公告?,2021-3-10,法律法规中的“不得,1、不得含有以下内容：,一升值或者投资回报的承诺；雷区：购置商铺等的投资回报率,二以工程到达某一具体参照物的所需时间表示工程位置；雷区：距离XXX开车仅30分钟,三违反国家有关价格管理的规定；,四对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。雷区：把政府未定的交通、商业、文化教育等设施拿来宣传，或者即使已有规划或在建，但进行误导宣传。,法律法规中的“不得,2、凡以下情况的房地产，不得发布广告：,一在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；,二在未经国家征用的集体所有的土地上建设的；,三司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；,四预售房地产，但未取得该工程预售许可证的；,五权属有争议的；,六违反国家有关规定建设的；,七不符合工程质量标准，经验收不合格的；,八法律、行政法规规定禁止的其他情形。,法律法规中的“不得,3、房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对工程情况进行的说明、渲染，不得有悖社会良好风气。,4、房地产广告中不得利用其他工程的形象、环境作为本工程的效果。,5、房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容。一些商业工程营销时提及的购房后返租金等，可能会“触雷。,6、房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。,7、不得使用“国家级、“最高级、“最正确等用语。,8、任何单位或者个人未经当事人同意或者请求，不得向其住宅、交通工具等发送广告，也不得以电子信息方式向其发送广告。以电子信息方式发送广告的，应当明示发送者的真实身份和联系方式，并向接收者提供拒绝继续接收的方式。,法律法规中的“应当和“必须,1、房地产预售、销售广告，必须载明以下事项：,一开发企业名称；,二中介效劳机构代理销售的，载明该机构名称；,三预售或者销售许可证书号。,广告中仅介绍房地产工程名称的，可以不必载明上述事项。,2、 房地产广告，房源信息应当真实，面积应当说明为建筑面积或者套内建筑面积。,3、房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。,法律法规中的“应当和“必须,4、 发布房地产广告，应当具有或者提供以下相应真实、合法、有效的证明文件：,一房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介效劳机构的营业执照或者其他主体资格证明；,二建设主管部门颁发的房地产开发企业资质证书；,三土地主管部门颁发的工程土地使用权证明；,四工程竣工验收合格证明；,五发布房地产工程预售、出售广告，应当具有地方政府建设主管部门颁发的预售、销售许可证证明；出租、工程转让广告，应当具有相应的产权证明；,六中介机构发布所代理的房地产工程广告，应当提供业主委托证明；,七确认广告内容真实性的其他证明文件。,法律法规中的“应当和“必须,5、房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。,6、房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。,7、房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明。,8、房地产广告中涉及贷款效劳的，应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期。,9、房地产广告中涉及房地产价格评估的，应当说明评估单位、估价师和评估时间；使用其他数据、统计资料、文摘、引用语的，应当真实、准确，说明出处。,10、 房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有或者使用的根本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间。,11、房地产广告中应当标明忠告语“本广告仅作参考，广告中具体确定的内容可作为购房合同附件。,二、销售过程,商品房销售管理办法,商品房现售,-,商品房预售,自行销售,-,委托中介服务机构销售,规定,类别,方式,预售本卷须知,1、预售条件 三证+25%,2、申请材料,申请表、?营业执照?和资质证书、三证、资金证明、工程施工合同及关于施工进度的说明、商品房预售方案,3、申请程序,受理,审核,许可,公示,自主销售注意事项,（,1,）,销售人员的仪容仪态,（,2,）销售技巧应建立在真实、客观介绍的基础上,如：产权性质：住宅,or,商业？产权年限：,70,年,or40,年？,（,3,）销售现场沙盘等展示物的制作是否符合实际？是否与施工图设计一致？,（,4,）,客户洽谈、客户追踪,（,5,）,成交收订,代理销售委托中介效劳机构销售,本卷须知,1、代理商的资质,房地产开发企业委托中介效劳机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介效劳机构。,申请成立房地产经纪组织的，应当具备以下条件：,一有5名以上取得?上海市房地产经纪人员资格证?的人员；,二有10万元以上人民币资金；,三有经营宗旨明确的组织章程；,四有固定的经营场所。,2、订立书面委托合同,房地产开发企业应当与受托房地产中介效劳机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。,1委托期限,2委托权限,3 代理商义务,A、?商品房销售管理方法?：,第二十六条 受托房地产中介效劳机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。,第二十七条 受托房地产中介效劳机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。,受托房地产中介效劳机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。,第二十八条 受托房地产中介效劳机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。,第二十九条 商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。,B、?房地产经纪管理方法?的相关规定,代理销售委托中介效劳机构销售,本卷须知,3、关于销售代理佣金的比例和支付,?上海市房地产经纪人管理暂行规定?第十三条房地产经纪活动的效劳费由房地产经纪人与当事人在以下收费标准内自行议定，并在房地产经纪合同的履行期限内交付：,一居间介绍、代理房屋买卖、国有土地使用权转让的，按成交价的3以下收取；二居间介绍、代理房屋和国有土地使用权租赁的，按月租金的70以下一次性收取；三居间介绍、代理房屋交换的，按房地产评估价值的1以下收取。提供咨询效劳的，效劳费标准由双方协商议定。,4、特殊销售、特殊收入以及有关税费的特别约定,三、签约环节,1,、商品房,买卖合同内容,一当事人名称或者姓名和住所,二商品房根本状况；,三商品房的销售方式,四商品房价款确实定方式及总价款、付款方式、付款时间；,五交付使用条件及日期,六装饰、设备标准承诺；,七供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套根底设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任,八公共配套建筑的产权归属；,九面积差异的处理方式,十办理产权登记有关事宜；,十一解决争议的方法,十二违约责任；,十三双方约定的其他事项。,2,、,预售,相关,合同问题,案例：,2006,年,5,月，王女士看中了某别墅楼盘的房屋，并与开发商签订别墅认购协议书，双方约定：王女士向开发商预定别墅一套，价格,7800,元,/,平方米，王女士支付定金,25,万元,;,在开发商领出别墅预售许可证后，双方再正式签订预售合同。认购书签订后，王女士支付了定金,25,万元。三个月后，因种种原因，开发商向王女士发出通知，要求解除双方签订的协议，返还王女士定金并计同期利银行存款利息。王女士接到通知后，向律师咨询，律师接受委托后，立即向开发商发出律师函，要求开发商双倍返还王女士定金。双方协商未果，王女士于是将开发商告上法庭。,四、交房流程,交,房流程,发送交房通知,确定具体交房时间,审核相关材料,进行房屋实地验收,缴纳,相关,费用,办理物业手续,交,房流程,2、业主通过 预约方式确定具体交房时间,3,、,业主持交房通知及相关材料至指定办理地点，贵司接待人员审核相关,材料,1,、发送交房通知,交,房流程,4,、,进行房屋实地,验收,注意要点,验收内容：内部验收+外部验收,内部验收：厨房烟道、卫生间通风、管道煤气、空鼓、验电、猫眼、测高度、测墙壁地面、测乳胶漆质量、镜子、防盗门、室内门、窗户、暖气片等,外部验收：外立面、外墙瓷砖和涂料、单元门、楼道等,?住宅质量保证书?和?住宅使用说明书?,交,房流程,5,、费用缴纳,6,、物业手续办理,举例：如因面积误差所产生的房款补差费用，为办理电表过户所需的相关费用，应由业主承担的水电暖气费用、物业维修基金等,举例,：,如填写业主信息登记表、缴纳物业管理费、办理入户门卡、领取房屋钥匙、签署业主公约等,业主,需准备的材料,材料清单,（,1,）,商品房买卖合同,及所有已交房款发票原件,（,2,）,商品房买卖合同,上载明的所有购房者的身份证或其他有效身份证明原件及复印件,（,3,）购房者如无法到场办理手续的，则需提供相应委托证明原件、复印件,（,4,）交房通知原件,（,5,）其他相关手续所必须的文件（如有）,业主,需准备的材料,注意要点,1、建议在交房通知以列举方式明确列明，并以加粗加重字体作显著标识，以免业主遗忘携带相关材料导致办理手续延迟,2、建议将业主需缴纳的费用如房款补差费用、电表过户费用、水电暖气费用、物业维修基金、物业管理费等一并予以列举，并以费用一览表的方式作为交房通知的附件，提示业主准备相应费用,需注意的问题,注意要点,1、请贵司注意在办理房屋交付手续时，贵司已满足?商品房买卖合同?规定的交付条件，备齐需向业主提供的文件包括该商品房取得商品住宅交付使用批准文件、?住宅质量保证书?和?住宅使用说明书?，并在合同约定的交付期限内办理交付手续。,需注意的问题,注意要点,2、在房屋实地验收过程中，业主可能对房屋验收过程中出现的问题提出异议，并以此为由拒绝收房并要求贵司整改。由于?商品房买卖合同?对房屋交付的期限做了明确规定，且房屋交付意味着风险责任的转移，本所律师建议贵司可要求业主先行签署房屋验收交接单以完成房屋交付，并承诺在交付后贵司将承担相应保修责任，对验收交接单中确认的问题进行整改。,需注意的问题,注意要点,3、在房屋交付过程中，贵司将与业主就房屋面积误差进行确认，并相应计算房款需多退少补的金额，为防止在此过程中发生争议，建议贵司准备好房屋实测面积的相关材料，以便明确告知业主计算房屋补差的依据。,需注意的问题,注意要点,4、请贵司注意房屋现状与当时销售承诺包括销售广告、宣传资料、楼房沙盘、样板房等应保持一致。,依据：,?最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的解释?,?消费者权益保护法?,需注意的问题,根据?最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的解释?第三条的约定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格确实定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。,需注意的问题,因此，如房屋现状与销售承诺不一致，那么业主可能以存在欺诈为由向法院主张变更或撤销?商品房预售合同?。如法院认为贵司确实存在欺诈之行为支持撤销?商品房预售合同?，那么贵司除返还房屋价款外，还需赔偿买受人的损失。,?消费者权益保护法?更明确规定，经营者提供商品或者效劳有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购置商品的价款或者接受效劳的费用的三倍。,需注意的问题,注意要点,5、请贵司确认没有向业主隐瞒相关房屋重要信息。,依据：,?最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的解释?,需注意的问题,根据?最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的解释?第九条的约定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有以下情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：一成心隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；二成心隐瞒所售房屋已经抵押的事实；三成心隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。在办理交房手续前，对上述事实应明确向业主予以告知。,五、案例分析,案例分析,因房屋周边有公墓而拒绝收楼,潘明玉与上海旭通置业商品房预约合同纠纷,案情经过：,原告潘明玉至被告上海旭通置业售楼中心看房，购置了系争房屋并支付了预付款3万元。事后，经原告实地了解，发现系争房屋周边有公墓、发电厂等，不适宜原告养老居住。且被告样板房中有花园，而原告实际购置的房屋并不包括花园；被告宣传的房屋价格是90万元，而原告实际购置的房价为107万元，因此认为被告存在虚假宣传，欺骗消费者，要求被告退还预付款3万元。,案例分析,因,房屋周边有公墓而拒绝收,楼,庭审中，为证明己方观点，原告提供了地图一份，证明距离系争房屋,3-5,公里内，存在数个公墓和陵园。对此，被告表示，真实性无法确认，且显示的只是直线距离，该地图证明公墓和陵园并不在系争房屋旁边。,案例分析,因房屋周边有公墓而拒绝收楼,上海市宝山区人民法院认为，原告称情况说明并非其真实意思，无法继续签订预售合同的原因是系争房屋周边有公墓及发电厂，被告对此予以否认，原告提供的证据也缺乏以证明公墓等对原告造成的影响。况且，购置不动产作为一项重大的民事活动，购置方应采取高度审慎的态度，对房屋的情况及周边环境进行了解，原告自愿签订定金合同并支付定金，说明其接受订立合同时已经存在的客观事实。综上，导致系争房屋的商品房预售合同无法正常按约签订的违约责任方系原告，故原告要求被告返还3万元定金的诉讼请求，本院不予准许。,案例分析,因房屋周边有公墓而拒绝收楼,其他观点,：,开发商,事先有没有把有墓园这个事实告知消费者，显示出了开发商是否有,诚信。,随着,城市土地的日渐匮乏，在公墓、陵园边上造楼房并不是不被允许的事情，但是作为开发商依然有责任把这类和消费者文化、生活习惯冲突的事情主动告知消费者。,案例分析,因房屋周边有公墓而拒绝收楼,即使目前没有任何条例要求开发商主动告知楼盘规划以外的情况，但公墓这类建筑，会构成许多购房者是否选择购房的直接原因，开发商有责任主动告知，否那么涉嫌侵犯知情权，其次当消费者主动询问之后，开发商逃避或者扭曲事实的答复，就构成了隐瞒和欺诈，与法律要求的老实信用是违背的。,案例分析,降价能否退差价,田亚飞诉青岛缁创房地产开发等商品房预售合同纠纷案,案情经过：,被告青岛缁创房地产开发与被告山东创业房地产开发的法定代表人在青岛半岛都市报P4版整版与P12版向广阔消费者郑重承诺：“购房自愿、退房自由、降价退差、退房有息。原告看到这那么承诺后于2021年6月22在被告青岛缁创房地产开发开发的小区购置了一套商品房，双方签订了购房合同。现被告降价销售，原告屡次找到被告协商要求被告履行承诺降价退差，但被告一直拖延不予处理。因此原告向法院进行了起诉。,案例分析,降价能否退差价,被告青岛缁创房地产开发辩称，原告所诉没有事实及法律依据，原被告双方签订的商品房买卖合同并没有约定降价退差的事宜，原告要求降价退差没有事实依据，原告依据半岛都市报广告要求退差没有法律依据，本案被告在半岛都市报所做的广告的性质属于要约邀请，不属于要约，为此，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。,案例分析,降价能否退差价,案件争议焦点：两被告公司在青岛半岛都市报P4整版与P12版面向广阔消费者所作出的：“购房自愿、退房自由、降价退差、退房有息的承诺是要约还是要约邀请？,根据?中华人民共和国合同法?第十四条中的规定，要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合以下规定：1、内容具体确定；2、说明经受要约人承诺，要约人即受该该意思表示的约束。,第十五条规定，要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。,案例分析,降价能否退差价,其次，最高人民法院?关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的解释?第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格确实定有重大影响的，应视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，也应视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。该条也说明了销售广告被视为合同要约的条件。,案例分析,降价能否退差价,第三，商品房销售广告和宣传资料转化为要约的范围是商品房开发规划范围内的房屋以及相关配套设施，如房屋的空间方位属于商品房开发规划范围内、房屋的内饰以及装修等、楼房的公共局部、房屋的配套设施等。本案中，原告向本院所提交的证据中被告公司所做销售广告和宣传资料其中的内容无论从“视为要约适用条件还是从范围上来看，被告公司所做销售广告和宣传资料均不具备“视为要约的条件，不构成视为要约的情形，应属于要约邀请的情形。,案例分析,降价能否退差价,山东省平度市人民法院认为：原告在与被告青岛缁创房地产开发签订?商品房预售合同?时，对于自己购置被告该公司的房屋的每平方米单价是认可的。既然原告在向被告购置房屋时就商品房的每平方米的单价予以认可并签订了购房合同、交付了房屋的首付款并办理了按揭，那么，对于原告在购置房屋时所确定的房屋的每平方米的单价是确定的，对于原被告所签订的?商品房预售合同?，双方当事人应当严格遵守。,案例分析,降价能否退差价,本案中，原告所购置的该套房屋，在不同的时期，房屋的价格也会出现上下波动的现象，这是符合市场规律的， ，原告在购置了该套房屋时，对于不同时期的房屋每平方米单价的上扬或者下跌的风险，应当由原告自己来享有和承担，原告不能再以买到手的商品房的每平方米的单价如果上扬，那么利益就归自己，将每平方米的房屋单价下跌的风险转嫁给房屋的销售者，这也不符合交易双方商品房买卖的交易习惯。况且在本案中，原被告双方也未就该无法预见的商业风险在合同中予以约定。所以，对于本案中原告所购置的商品房，无论该套房屋的价格是否上扬还是下跌，都与被告公司没有关系。最终，法院驳回原告田亚飞对两被告的诉讼请求。,案例分析,违反销售承诺是否能作为业主拒绝收楼的理由,王某某等与长沙凯通置业房屋买卖合同纠纷案,案情经过：,凯通置业在销售房屋前，向业主展示的销售广告中，有“自动扶梯、屋顶种植花园、七重智能安防护卫系统等内容。购房合同签订后，王某某、杨某某付清了购房款，但凯通置业未按合同约定的日期交房。2021年6月21日，勘察、设计、监理、施工和建设五家单位就凯通置业的7、8、9号栋工程进行竣工验收，同意竣工验收。其后，凯通置业通知王某某、杨某某办理房屋交付手续，王某某、杨某某继续认为房屋没有到达交房条件而未予接受凯通置业的交房，并与其他意见一致的业主共同凯通置业发出?拒绝收房-限期整改的通知?，要求凯通置业按照通知的要求进行整改。此后，双方就是否符合交房条件、违约责任如何承担等事项几经协商不成，王某某、杨某某遂诉至法院。,案例分析,违反销售承诺是否能作为业主拒绝收楼的理由,案件争议焦点：,一是本案诉争房屋是否符合同约定的交房条件；,二、凯通置业逾期交房违约金的期限及标准如何认定；,三、凯通置业在销售广告宣传资料中的局部承诺内容没有兑现，是否应当承担违约责任。,案例分析,违反销售承诺是否能作为业主拒绝收楼的,理由,焦点一：本案诉争房屋是否符合同约定的交房条件,凯通置业与王某某、杨某某签订的?长沙市商品房买卖合同?及其附件均系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行义务。根据双方签订的商品房买卖合同的约定，房屋交付条件为“该商品房经验收合格并符甲合同附件三所约定的装饰、设备标准。,1、关于甲一个交房条件，所涉房屋是否经验收合格的问题。在合同附件四?合同补充条款?中明确房屋验收合格是商品房通过工程某工验收，验收合格时间以勘察、设计、监理、施工和建设五家单位签字盖章确认的商品房工程某工验收合格时间为准。上诉人上诉主张具备五方工程验收还不符合交房条件，根据相关法律规定，所涉房屋应经过竣工验收备案才符合同约定的交房条件。,案例分析,违反销售承诺是否能作为业主拒绝收楼的,理由,对此法院认为，建筑工程的竣工验收是指建设单位收到施工单位的建筑工程验收申请报告后，根据建筑工程某某管理法律制度和建筑工程某工验收技术标准标准以及建设合同等约定，组织设计、施工、工程监理等有关单位对建筑工程查验接收的行为，而建筑工程的竣工验收备案是指建设单位自工程某工验收合格以后，在法定期限内依法向建筑工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门提交建筑工程某工验收材料，建设行政主管部门验证文件齐全后，予以收讫，备份在案，以供查考的行为。从竣工验收与竣工验收备案的行为过程来看，竣工验收行为在前，竣工验收备案行为在后。本案中对所涉房屋约定的交付条件为经勘察等五家单位验收合格，而不是通过竣工验收备案。,案例分析,违反销售承诺是否能作为业主拒绝收楼的,理由,凯通置业交付的房屋在2021年6月21日通过了勘察、设计、施工、监理及建设单位的竣工验收，故凯通置业交付经验收合格的房屋，符乙方合同的约定，上诉人主张某以房屋的竣工验收备案作为交房条件的上诉理由缺乏事实和法律依据，法院不予采信。,案例分析,违反销售承诺是否能作为业主拒绝收楼的,理由,2、第二个交房条件，关于所涉房屋是否符合同附件三所约定的装饰、设备标准的问题。,首先，上述标准有数项，但上诉人未明确要求凯通置业按照合同附件三?装饰、设备标准?的约定应当整改的具体问题，故其相应的诉讼请求并不明确；其次，双方对诉争房屋否符丙同附件三?装饰、设备标准?的具体问题，即外墙面、楼地面公共楼梯间的材质问题，因双方对“外墙面、楼地面公共楼梯间存在不同的理解，故应当按照政府有关部门最终批准的图纸为准，本案中凯通置业按照图纸施工，符乙方合同附件四?合同补充条款?“一、关于商品房的价款及交接中第8条“,案例分析,违反销售承诺是否能作为业主拒绝收楼的,理由,该商品房的图纸及建筑面积、公共建筑、景某及配套设施等均以政府有关部门最终批准的为准，如有更改，除?商品房买卖合同?第十二条约定情形外，出卖人不另行通知的约定，故凯通置业并未构成违约；最后，即使上述问题存在，根据合同附件四?合同补充条款?“三、其它约定中第11条“出卖人的规划设计变更，如果不影响本合同标的物房屋的实际使用面积，买受人同意不就出卖人的规划设计变更事项向出卖人主张退房、补差房屋公摊面积价格、赔偿损失等的权利的约定，上诉人主张某某公某某担违约责任亦依据缺乏。因此，上诉人认为所涉房屋不某某同附件三所约定的装饰、设备标准的理由不能成立，法院不予采信。,案例分析,违反销售承诺是否能作为业主拒绝收楼的,理由,焦点二：凯通置业逾期交房违约金的期限及标准如何认定,1、关于期限的问题。上诉人主张某某公司某某担逾期交房违约金的期限为凯通置业完成整改到达交付条件之日止。本院认为，凯通置业交付的房屋已于2021年6月21日经过五家单位联合验收，已到达交房条件，即使房屋存在瑕疵，但并不影响房屋的交付，应属于凯通置业整改、修理的范围。凯通置业通过公告通知业主于2021年7月20日前来办理交房手续，故原审判决以该日确定为计算凯通置业逾期交房违约金的截止日期并无不当；2、关于标准的问题。双方在合同第十一条第2项中约定逾期交房超过90日，逾期交房违约金为已付房款的万分之一，该约定系双方真实意思表示，合法有效，故原审判决按此约定判决凯通置业应承担的逾期交房的违约金符合并无不当，法院对此予以维持。,案例分析,违反销售承诺是否能作为业主拒绝收楼的,理由,焦点三：凯通置业在销售广告宣传资料中承诺的次卧飘窗、电梯刷卡门禁、入口水景区、空中精装休闲庭院等没有兑现，是否应当承担违约责任的问题,双方在?长沙市商品房买卖合同?附件四?合同补充条款?的“三、其他约定中约定：“双方甲认本合同及补充协议已充分涵盖出卖人在此之前发布和签署销售广告、宣传资料、楼书中就开发规划范围内的房屋所作记述、说明和允诺。买受人完全清楚合同标的房屋的状况以?商品房买卖合同?及附件内容为准，如与销售广告、宣传资料有不一致之处，均以?商品房买卖合同?及本补充协议为准。以上约定是双方真实意思表示，对双方当事人均有约束力。因此，上诉人要求凯通置业因没有履行广告销售宣承诺而承担违约责任的上诉请求缺乏事实和法律依据，故法院对此不予支持。,Q&A,
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