房地产企业纳税评估案例

单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,*,纳税评估典型案例多媒体演示,莘县地方税务局,2021年8月,目录,确定评估对象,1,开展评估分析,2,进行税务约谈,3,评定处理决定,4,几点管理建议,5,一、,确定评估对象,今年六月，根据市局的统一安排，我们组织开展了年纳税额,50,万元以上房地产业重点税源的纳税评估。首先依市局分配名单对纳税人进行初步分析，了解相关情况。在分析中发现一纳税人申报营业收入与建筑工程额有较大出入，依此确定为评估对象。,目录,确定评估对象,1,开展评估分析,2,进行税务约谈,3,评定处理决定,4,几点管理建议,5,二、开展评估分析,我们首先通过“大集中系统调取该纳税人相关信息，发现该企业开发工程于去年12月份竣工验收，至2021年底申报营业收入965万元，而印花税申报建筑安装合同额1600万元，两者相比有较大出入。,二、开展评估分析,我们进一步查阅纳税人财务报表，发现该纳税人2021年无收入工程，仅发生费用支出1.7万元。2021年反映营业收入862万元，预收账款103万元，无其他往来款项，缴纳各项地方税收59.7万元。,2008,年度,2009,年度,2010,年上半年,0,863,1117,销售收入,0,13.2,11.1,实现,土地增值税,0,47.3,55.9,实现,营业税,二、开展评估分析,分析过程,1,该项目建筑面积,11033,平方米，该地段同等房屋平均价格为,1900,元左右，销售额至少应为,2000,万元，截至今年六月底，纳税人共申报营业额,1980,万元，与实际情况有差异。,分析可能存在少计收入的问题,疑点,二、开展评估分析,分析过程,2,纳税人,2008,年土地增值税申报数额为零,2009,年预缴土地增值税,13.2,万元。申报资料显示该纳税人按,1.5%,预征率预缴土地增值税。,疑点,2,可能存在混淆预征税率，将商业用房按,1%,税率进行预缴的问题,。,二、开展评估分析,分析过程,3,纳税人申报土地应税面积,82.28,平方米，与实际情况明显不符。,2009,年,8,月报表新增无形资产,624,万元，应为土地使用权。,分析可能存在少申报城镇土地使用税的问题。,疑点,3,目录,确定评估对象,1,开展评估分析,2,进行税务约谈,3,评定处理决定,4,几点管理建议,5,三、进行税务约谈,案头分析完成后，下达了?税务约谈通知书?。根据纳税评估工作小组的要求，企业财务负责人提交了有关证明资料。,三、进行税务约谈,疑点一：可能存在少计收入的问题,对于开发销售房屋，财务负责人称企业一年内更换了三任记账会计，办理按揭贷款部分收入未及时在财务报表反映，致使,296812,元收入未提取缴纳营业税及附加。,三、进行税务约谈,疑点二：可能混淆土地增值税预征率,对于开发销售的商业用房，企业财务人员承认确实未按照,2,的预征率进行申报缴纳土地增值税，而是按照,1,的预征率缴纳，与住宅用房合并倒推营业收入按,1.5%,的税率申报预缴土地增值税，未按规定税率计算申报。,疑点三：新增无形资产未申报土地使用税 一,对于应税土地，纳税人提交了县国土局,2008,年元月颁发的证明批文，取得,3096,平方米土地使用权，用于项目开发，未申报缴纳城镇土地使用税。,三、进行税务约谈,三、进行税务约谈,疑点三：新增无形资产未申报土地使用税二,我们做了进一步分析，,3096,平方米土地，价值,624,万元，平均,134,万元一亩，称得上是天价土地了。纳税人称该土地的位于县城中心，地理位置优越，确实物有所值。评估小组人员从相关部门了解到，同样地段的土地，每亩价值,60,万元左右，价格明显偏高，我们对此不予认可。纳税人无奈又拿出了一份土地使用证，为,2009,年,6,月取得土地使用权，面积为,19800,平方米，因尚未开发，未申报城镇土地使用税。,目录,确定评估对象,1,开展评估分析,2,进行评估约谈,3,评定处理决定,4,几点管理建议,5,四、评定处理决定,经过约谈，该公司成认其申报纳税上存在少缴销售土地增值税、城镇土地使用税的问题。按照评估人员的要求，企业积极配合并进行了自查，递交了?纳税评估自查报告?。,四、评定处理决定,企业销售房屋按揭贷款局部少计收入296812元，应按规定税率5%申报缴纳销售不动产营业税14840.6元,城建税及附加1335.65元。,四、评定处理决定,企业预收销售商业用房账款,7270850,元按,1%,的预征率申报并预缴土地增值税，应补缴纳土地增值税,72708.5,元。,四、评定处理决定,企业一期开发工程土地面积3096平方米，应补缴城镇土地使用税9288元；二期工程新征土地19800平方米，应补缴城镇土地使用税89100元。,四、评定处理决定,以上问题，该纳税人共计应补缴税款187272.75元。根据纳税评估规程，评估人员制作了?纳税评估结论书?，认定评估结论为：“差异纠正型结论。并将处理意见按规定的程序告知税管员和企业执行，企业已缴纳税款187272.75元及滞纳金6081.08元，并进行了相关的帐务调整。,目录,确定评估对象,1,开展评估分析,2,进行评估约谈,3,评定处理决定,4,几点管理建议,5,五、几点管理建议,完善房地产税源监控体制。建立日常监控管理制度，加强实地巡查监控，全面掌握纳税人预售收入纳税情况、账面收入、成本、利润情况，对存在问题的企业进行检查，对应缴未缴的税款进行补征。,完善体制,五、几点管理建议,继续强化房地产行业税收的一体化管理。房地产企业牵涉多个部门管理，进一步深化社会综合治税协作机制，完善涉税信息传递和“先税后证”模式，全面掌握房地产企业的第一手基础信息资料，对其开发项目的全程跟踪管理，将税源监控关口前移，提升征管水平。,强化管理,五、几点管理建议,我们将按照市局的要求，以这次交流会为契机，学习兄弟县市的先进经验，努力提升纳税评估工作水平，使税源管理工作再上新台阶。,全面提升,汇报完毕，请予指正！谢谢,！,