租屋法律及案例浅析

按一下以編輯母片標題樣式,按一下以編輯母片本文樣式,第二層,第三層,第四層,第五層,租屋法律及案例淺析,主講人：馮麗芳,網址：,講綱內容,壹、租屋前的準備工作,貳、簽約前的根本概念,參、市售版本契約導讀,肆、常見糾紛型態,伍、存證信函,陸、求助管道,一、資訊哪裡來？,二、小心看屋,三、誰是屋主？,四、談妥各種條件,壹、租屋前準備工作,壹、簽約前準備工作,一、資訊如何取得？,1.親友/學長姐介紹,2.學校資訊,3.租屋網站、BBS站,4.紅紙條,5.報紙、仲介公司,6.大樓管理員,二、小心看屋,了解房地及其週遭環境(人與物)的現況,外在環境：,不同時段看屋,問問鄰居、先前房客(特別是學長或校友),租所週邊環境觀察,二、小心看屋,內在環境,公共空間觀察(樓梯間、走道、出入口、廁所、客廳、廚房),設備是否堪用,房子通風採光問題,檢查結構、管線,居住/消防平安,一、居住平安,頂樓加蓋的門戶平安,隨手關門,加裝設備是否影響逃生,熱水器擺放位置,更換或加裝門鎖,車停明亮處,陌生人進入前驗明正身,二、消防平安,滅火器的使用,逃生口/防火巷,電箱檢查,關於定金,私法自治原則,法律的保障,契約版本,口頭承諾,看清全部條文,房東說、房客說,貳、簽約前的根本概念,三、關於定金,民,法249條,定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：,一、契約履行時，定金應返還或作為給付之一部,二、契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履約時，定金不得請求返還,三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金,四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之,定金收據參考範例：,茲收到 (租屋人),租屋定金新台幣 元整，並保,留至 年 月 日止。,此 據,出租人簽章：,承租人簽章：,中 華 民 國 年 月 日,私法自治原則,私法自治,私,人間之權利義務關係，由私人間,自行決定,，政府及法律,原則上,不強制涉入,如何決定 透過契約雙方互相意思表示一致民法153條,房東自書局購得之契約可否修改。,未成年人法定代理人之同意,原則的例外,違,反強制禁止規定應不得違者,超過一年的房屋租約應以書面訂立之民法422條,民法450條第項租賃物為房屋者，非達兩期之租額，不得依前項之規定，終止租約,房屋有重大瑕疵危及平安或健康時，得解除之民法424條,買賣不破租賃民法425條規定，承租後房屋賣給第三人，承租人仍得向新屋主主張,誠信原則民法148條規定，權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。,違約金過高可請求法院酌減。,參、市售版本契約書導讀,簽,約要注意的陷阱,房屋租賃契約書,文具店版本,房屋 租 賃 契 約 書,立房屋租賃契約,出租人,(以下簡稱為甲方),承租人 (以下簡稱為乙方),乙方連帶保證人 (以下簡稱為丙方),租賃契約條件列明於左：,第一條：甲方房店屋所在及使用範,第二條：,租賃期限,經甲乙雙方洽訂為 年 個月即自民國 年 月 日起至民國 年 月 日止,第三條：租金每個月新台幣 元正(收款付據)乙方不得藉任何理由拖延或拒納(電燈費及自來水費另外),第四條：租金應於每月 日前繳納，每次應繳 年 個月份，乙方不得藉詞拖延。,第五條：乙方應於訂約時，交於甲方新台幣 萬 仟元正作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房店屋後無息退還押租保證金。,第六條：乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議。,第七條：契約期間內乙方假设擬遷離他處時乙方不得向甲方請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條件將該房店屋照原狀還甲方，乙方不得異議。,第八條：乙方未經甲方同意，不得私自將租賃房店屋權利全部或一部份出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房店屋。,第九條：房店屋有改裝設施之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害有原有建築，乙方於交還房店屋時自應負責回復原狀。,第十條：房店屋不得供非法使用或存放危險物品影響公共平安。,第十一條：乙方應以善良管理人之注意使用房店屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致 房店屋毀損，應負損害賠償之責。房店屋因自然之損壞有修繕必要時，由甲方負責修理。,第十二條：乙方假设有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉及訴訟所繳納之訴訟費律師費用，均應由乙方負責賠償。,第十三條：乙方如有違背本契約各條項或損害租賃房店屋等情事時丙方應連帶負賠償損害責任並願抛棄先訴抗辯權。,第十四條：甲乙丙各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房店屋，因此乙方所受之損失甲方概不負責。,第十五條：印花稅各自負責，房店屋之捐稅由甲方負擔，乙方水電費及營業上必須繳納之捐稅自行負擔。,第十六條：本件租屋之房屋稅、綜合所得稅等，假设較出租前之稅額增加時，其增加部份，應由乙方負責補貼乙方決不異議。,第十七條：租賃期滿遷出時，乙方所有任何傢俬雜物等，假设有留置不搬者，應視作廢物論，任憑甲方處理，乙方決不異議。,第十八條：特約應受強制執行之事項：1.租賃期間內乙方假设擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方一個月租金，乙方決無異議。2.租賃期間內乙方如有違背本契約各條項時，任憑甲方處理，乙方決不異議。,第十九條：本租金憑單扣繳由甲乙方負責向稅捐稽征機關負責繳納。,上開條件均為雙方所同意，恐口無憑爰立本契約書貳份各執乙份存執，以昭信守。,立契約人(甲方)簽名蓋章,身份證字號：,電話：,地址：,立契約人(乙方)簽名蓋章,身份證字號：,電話：,地址：,乙方連帶保證人(丙方)簽名蓋章,身份證字號：,電話：,地址：,單槽洗衣機,書桌,傢俱名稱,壹台,壹張,數量,八年舊品，堪用,狀況良好,簽收前使用狀況,房東,房客,房東,房客,維修責任權責,無(壞掉就淘汰),由房客負擔,修繕費用分擔,淘汰後，房東不提供新品,壞掉要負責賠償,備註,房東提供之傢俱清單,出租人簽收：,承租人簽收：,肆、常見糾紛型態,修繕問題,不定期租約的發生,提前解約,租期已到，押金返還問題(費用爭議),租金報稅問題,共同承租之室友，部份欲提前解約,房子被拍賣或賣掉,付定拒租,交屋與回復原狀,平安隱私問題,人際互動問題,92年全國大專院校學生租屋糾紛排行榜,伍、存證信函,【存證信函】,*至郵局購買或至中華郵政網站下載,*一式三份(郵局、房東、房客各執一份),*以雙掛號寄送,寫存證信函的原則:,1.時間、發生何事,2.主張之權利，或是房東應盡的義務,3.勿有模糊籠統要求,4.勿做情緒上的宣洩,陸、求助管道,解決方式及求助管道,?解決方式?,情理法，90%以上糾紛解決均靠協商,勿和房東惡言相向、互放狠話,勿用法條來壓房東,回學校尋求教官支援,?求助管道?,教官,當地縣市政府、鄉市鎮公所,崔媽媽基金會(02)2365-8140,網址：,