项目1房地产开发经营与管理概述课件

单击此处编辑母版标题样式,中国房地产估价师执业资格考试科目,房地产开发经营与管理,房地产开发经营与管理,主讲教师：王玲,教学大纲,教材与参考书目,学习要求与考核,绪论：,教学大纲：,项目,1,：房地产开发经营与管理概述（第一章、第三章）,项目,2,：房地产市场分析（第二章、第四章）,项目,3,：房地产投资分析（第五章、第六章、,第七章,）,项目,4,：物业资产管理（第十章）,4,课堂要求,禁用手机,出勤率,90%,5,考核方式,考核形式,分值比重,平时成绩,课后作业,/,考勤,/,阶段测验,30%,期末成绩,闭卷考试,70%,总评成绩,100%,选用教材：,刘洪玉主编，,房地产开发经营与管理,，中国建筑工业出版社，中国房地产估价师执业资格考试辅导教材，,2012,参考书籍：,1,、叶剑平，房地产经营与管理，中国农业出版社，,2002 2,、姚君泽，房地产开发与经营，中国物价出版社，,1996,1.1,房地产概述,1.2,房地产开发、经营与管理概述,1.3,房地产投资概述,1.4,房地产开发与经营程序,本项目内容,1.1.1,房地产的含义,房地产含义：,土地、建筑物和其他附属物，,以及由这些实物所衍生出的各种财产权利。,包括：土地、建筑物及附属物三者之间的,四种组合方式及其所衍生的法律权利。,1.1,房地产概述,1.1,房地产概述,Real Estate,、,Real Property,真正的财产、永久性的财产,Real Estate:,土地及附着于土地上的构筑物和房屋,Real Property:,除,Real Estate,之外，加上附带的各种权益，如所有权在内的及与此相关的保有权、享用权、管理权、处分权等,1.1,房地产概述,房地产位置的固定性,房地产使用的耐久性,房地产的异质性（独特性）,土地供给的稀缺性,房地产投资与消费的双重性,房地产的相互影响性,房地产的易受限制性,房地产的难以变现性,1.1,房地产概述,房地产属性,房地产位置的固定性,上海音乐厅,旧貌,房地产位置的固定性,建于,1930,年，原名南京大戏院。,1950,年更名为,北京电影院。,1959,年更名为上海音乐厅至今。,作为全国第一座音乐厅，,1959,年后的数十年中，一直是上海乃至全国的音乐活动中心之一。,经历几次大修形成良好的建声效果，著名指挥家,陈燮阳,认为,“,除了顶级的,维也纳金色大厅,、阿姆,斯特丹音乐厅、,波士顿音乐厅,这三家外，在音质,上，上海音乐厅可以和任何音乐厅一较高下。,”,房地产位置的固定性,房地产位置的固定性,上海音乐厅,新颜,2003,年：,在原地顶升,1.7,米，,然后向南移动,66.46,米，,再在新址上顶升,1.68,米,固定性是相对的,保护文物价值,降低经济成本,国家规定的土地使用权最高期限是：,居住用地,70,年,工业用地,50,年,教育、科技、文化、卫生、体育等用地,50,年,商业、旅游、娱乐用地,40,年,综合及其它用地,50,年,房地产使用的耐久性,房地产使用的耐久性,鼓浪屿上的老房子,徽州古民居,房地产使用的异质性,50/70,年后房子和土地怎么办？自动续期收费吗？,土地供给的稀缺性,土地总供给量固定，不可复制生产,位置较为优越或肥力较高的土地优先开发,土地异质性与固定性使可利用的土地具有,一定的垄断性，在短期内土地的供给缺乏弹性,房地产投资与消费的双重性,生产要素，如厂房、站场,生活消费，如住房、公园,投资品，受固定性、耐久性、稀缺性影响,投资途径：地段好的房子、门面房、,拆迁房、二手房,期房、尾房、升值潜力大的房子,房地产的相互影响性,自身状况,+,周围环境,溢出效应和外部性,如住宅的配套设施：,供电、上下水、道路、车站、教育、,绿化、医疗保健、环卫、邮电、商业、,社区服务、行政管理、治安管理,房地产的易受限制性,1.1.3,房地产分类,按其用途划分,：,居住物业,商业物业,工业物业,旅游房地产,农业房地产,特殊用途物业,按其是否产生收益划分：,收益性房地产,非收益性房地产,按经营使用方式划分,：,自用型房地产,营业性房地产,出租型房地产,出售型房地产,按开发程度划分：,土地,在建工程,建成后物业,1.1,房地产概述,1.2,房地产开发、经营与管理概述,1.3,房地产投资概述,1.4,房地产开发与经营程序,本项目内容,任务,1.2,房地产开发、经营与管理概述,一、房地产开发经营,（一）基本概念,1,、房地产开发：房地产开发是指通过多种资源的组合、使用而为人类提供入住空间并改变人类生存的物质环境的一种活动。,2,、房地产经营,广义：以房地产、房产、地产为经营对象，以最小投入获得最大收益的经济活动,狭义：房地产厂商进行出售、出租活动的行为,3,、房地产开发经营,对房地产的策划、规划设计、投资建设、租售营销、服务管理，是综合性的兼跨越生产与流通两个领域的经济活动。,一、房地产开发经营,（二）房地产开发与经营的参与者,政府,开发主体,土地使用权人,投资主体,金融机构,建筑承包商,专业顾问,消费者,如：规划部门、,工商局、市政部门、发改委、经贸委、,市建委、,房屋土地资源管理局,一、房地产开发经营,政府,开发主体,土地使用权人,投资主体,金融机构,建筑承包商,专业顾问,消费者,开发企业,开发个人,（开发商,/,建设单位）,一、房地产开发经营,政府,开发主体,土地使用权人,投资主体,金融机构,建筑承包商,专业顾问,消费者,原使用权人,购置使用权,与原使用权人合作,土地征收、拆迁,一、房地产开发经营,政府,开发主体,土地使用权人,投资主体,金融机构,建筑承包商,专业顾问,消费者,直接或间接投资开发主体；,直接或间接购置房地产进行出租、经营和转售,一、房地产开发经营,政府,开发主体,土地使用权人,投资主体,金融机构,建筑承包商,专业顾问,消费者,银行,信托投资公司,一、房地产开发经营,政府,开发主体,土地使用权人,投资主体,金融机构,建筑承包商,专业顾问,消费者,建筑产品的直接生产者；全部物资工作的直接承担者,一、房地产开发经营,政府,开发主体,土地使用权人,投资主体,金融机构,建筑承包商,专业顾问,消费者,建筑师,工程师,会计师,造价工程师,经济师,估价师,经纪人,律师,营销与策划人员,一、房地产开发经营,政府,开发主体,土地使用权人,投资主体,金融机构,建筑承包商,专业顾问,消费者,商品最终使用人,收益最终实现者,一、房地产开发经营,（一）房地产管理的概念,1,、含义：,房地产管理是指房地产经营与管理部门、房地产企业和物业管理公司，对国家授权、单位法人和公民个人委托管理的房地产所进行的房屋出售、土地使用权转让、房地产出租、抵押、房屋修缮和房地产再开发及售后服务等各项经营和物业管理活动的总称。,二、房地产管理,（二）房地产管理的内容,1,、房地产产业管理,（,1,）建立房地产接管、撤管登记制度，搞好房地产产业数量管理,（,2,）建立房地产等级评定制度，搞好房地产产业质量管理,（,3,）建立房地产价值评估制度，搞好房地产资产管理,（,4,）建立房地产使用单位检查制度，搞好房地产业的保护管理,（,5,）建立房地产产业资料保管制度，搞好房地产产业档案管理,二、房地产管理,（三）房地产管理的内容,2,、物业管理：泛指一切有关房地产的开发、租赁、销售及售后的服务。,具体内容见第十章,二、房地产管理,1.1,房地产概述,1.2,房地产开发、经营与管理概述,1.3,房地产投资概述,1.4,房地产开发程序,本项目内容,任务,1.3,房地产投资概述,一、投资与房地产投资,（一）投资,1,、投资的概念：,投资是指经济主体（国家、企业、个人）以获得未来货币增值或收益为目的，预先垫付一定量的货币与实物，经营某项事业的经济行为。,2,、投资的分类：,总体上可以分为固定资产投资和流动资产投资。,3,、投资的特性：,（,1,）投资是一种有目的的经济行为,（,2,）投资具有时间性,（,3,）投资的目的在于得到报酬,（,4,）投资具有风险性,一、投资与房地产投资,4,、投资的作用：,（,1,）投资是一个国家经济增长的基本推动力,（,2,）投资与企业发展密切相关,（,3,）投资可以促进人民生活水平的提高,（,4,）投资有利于一国的国内稳定和国际交往,一、投资与房地产投资,（二）房地产投资,1,、房地产投资的概念,房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间接的从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。,包括房地产,直接,投资和房地产,间接,投资。,一、投资与房地产投资,2,、房地产投资的物业类型：,一、投资与房地产投资,类型,含义,包括,目的,居住物业,供人们生活居住的房地产,包括普通住宅、公寓、别墅等,满足自用,用于投资,商用物业,（经营性物业、收益性物业、,投资性物业）,出租经营、为投资者带来经常性收入现金流的房地产,酒店、写字楼、零售商业用房（店铺、超市、购物中心等）、出租商住楼等,用于投资,自用自营,工业物业,为人类生活生活提高入住空间的房地产,工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房等,出售,出租,特殊物业,物业空间内的经营活动需要得到政府特殊许可的房地产,赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等,长期投资，靠日常经营活动的收益回收投资,一、投资与房地产投资,1,、位置固定性（不可移动性）,2,、寿命周期长：,*经济寿命：在正常市场和运营状态下，房地产的经营收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间。,*自然寿命：房地产从地上建筑物建成投入使用开始，直至建筑物由于主要结构构建和设备的自然老化或损坏，不能继续保证安全使用的持续时间,房地产,经济寿命,公寓、酒店、剧院建筑,40,年,工业厂房、普通住宅、写字楼,45,年,银行、零售商业用房,50,年,仓储用房,60,年,乡村建筑,25,年,二、房地产投资特性,*房地产的经济寿命与其使用性质相关。,*,注意：,税法中规定的有关固定资产投资回收或折旧年限，往往是根据国家的税收政策来确定的，并不一定和房地产的经济寿命或自然寿命有关。,房地产,经济寿命,公寓、酒店、剧院建筑,40,年,工业厂房、普通住宅、写字楼,45,年,银行、零售商业用房,50,年,仓储用房,60,年,乡村建筑,25,年,二、房地产投资特性,3.,适应性,4.,各异性,5.,政策影响性,6.,专业管理依赖性,7.,相互影响性,二、房地产投资特性,三、房地产投资的形式,1,、房地产直接投资：,投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程，参与有关管理工作，包括从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。,（,1,）房地产开发投资：,投资者从购买土地使用权开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种入住需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资、获取开发利润的过程。,三、房地产投资的形式,*房地产开发投资：,从事商品房和土地开发经营活动的投资。,（,1,）商品房建设投资：,房地产开发企业（单位）开发建设的供出售、出租用的商品住宅、厂房、仓库、饭店、度假村、办公楼等房屋工程及其配套的服务设施所完成的投资（含拆迁、回迁还建用房）。,（,2,）土地开发投资,:,房地产开发企业（单位）进行的土地开发工程所完成的投资，如进行场地平整、道路、给水、排水、供水、供电、供热、通讯等工程所完成的投资。,三、房地产投资的形式,（,2,）房地产置业投资：,指面向现有运行中的房地产资产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资。其对象可以是开发商新竣工的商品房（市场上的增量房地产），也可以是旧有物业（市场上的存量房地产）。是从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值和消费的四个方面的利益。,三、房地产投资的形式,例如：,某公司以,300,万元投资购买了一个,250m,2,的写字楼单位，并将其中的,100m,2,用作该公司的办公室，将另外的,150m,2,租给另外一个单位使用，每年扣除维修管理费用后的净租金收入是,50,万元。经过,10,年之后，该公司为了财务安排方面的需要，将拥有,250m,2,写字楼全部转售出去，扣除销售税费后的净销售收入是,450,万元。可以看出，该公司的置业投资，同时达到了自用（消费）、获取经常性收益、投资保值和增值等几方面的目的。,三、房地产投资的形式,2,、房地产间接投资,将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不需要直接参与房地产经营管理工作。,房地产企业债券和股票投资,投资于房地产投资信托公司（,REITs,）,开发、管理和出售房地产资产的公司,购买住房抵押支持证券,三、房地产投资的形式,四、房地产投资的利弊,利,弊,相对较高的收益水平,（开发：,20%,；置业：,15,20%,）,易于获得金融机构的支持,能抵消通货膨胀的影响,提高投资者的资信等级,变现性差,投资数额巨大,投资回收周期长,（开发：,3,5,年；置业：,8,10,年）,需要专门的知识和经验,1.1,房地产概述,1.2,房地产开发、经营与管理概述,1.3,房地产投资概述,1.4,房地产开发程序,本项目内容,流程图解析见下页,二、房地产开发流程,1.,市场条件判断,2.,项目位置选择,1.,确定开发方案,2.,编制可行性研究报告,1.,办理,建设用地规划许可证,2.,领取,国有土地使用证,如,土地规划方向及用途、指标已经由政府定好，只需先获得土地使用证即可，,1.,的手续可以补办,1.,领取,建设工程规划许可证,2.,领取,建筑工程施工许可证,1.,招标,:,寻找施工单位,3.,开工建设,1.,领取,商品房销售许可证,选 址,立 项,取得土地,规划设计,开工建设,竣工验收,二、房地产开发流程,房地产开发流程图解析,建,设,用,地,规,划,许,可,证,房地产开发流程可以用“五证,”,的取得来贯穿,建,筑,工,程,施,工,许,可,证,建,设,工,程,规,划,许,可,证,国,有,土,地,使,用,证,一,二,三,四,五,商,品,预,售,许,可,证,二、房地产开发流程,房地产开发流程图解析,三、开发流程,证件解释,建设用地规划许可证,是建设单位在向土地管理部门,申请征用、划拨土地前,，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。,（或叫用地红线）,。建设单位或个人在取得建设用地规划许可证后，,必须在一年内申请用地,，逾期未申请的，建设用地规划许可证自行失效。,国有土地使用证,是证明土地使用者,(,单位或个人,),使用国有土地的法律凭证，受法律保护。,二、房地产开发流程,规划局,建设项目选址意见书,国土局,土地挂牌拍卖手续,地震局,建设工程抗震设防要求审批,环保局,建设项目环境保护审批,其他相关部门,（水利、交通、人防、供排水、文保、气象等相关意见）,申报材料：,1,、机构代码证副本、代码（首次申报）；,2,、申请表；,3,、意向性批文、项目建议书或选址申请；,4,、现势原件地形图,2,份；,5,、其它相关材料；,申报材料：,提供计委、规划、土地部门相关审批材料,申报材料：,1,、项目所在地环保部门和行业主管部门签署预审意见的,环境影响报告表,5,份及其软盘,2,、,建设项目排放污染物指标申请表,、,建设项目环境保护审批登记表,及其软盘,3,、附有环境影响专项分析或专项评价的应附环境保护咨询中介机构技术评估意见及评审专家组名单,申报材料：,1,、机构代码证副本、代码（首次申报）；,2,、申请表；,3,、项目有效批准文件；,4,、选址意见书复印件（含附图）；,5,、已批总平面方案；,6,、现势原件地形图,3,份；,7,、其它相关材料；,选 址,立 项,取得土地,规划设计,开工建设,竣工验收,三、开发流程,开发商,选址、立项,国土局,国有土地使用证,发改委,项目建议书，可研报告,规划局,建设用地规划许可证,二、房地产开发流程,房地产开发流程图解析,三、开发流程,证件解释,建设工程规划许可证,是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。,没有此证,的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。取得建设工程规划许可证,后一年尚未开工的，必须办理延期手续,，延长期不得超过六个月。未办理延期手续或办理延期手续逾期仍未开工的，建设工程规划许可证自行失效。,建筑工程施工许可证,(,建筑工程开工证,),是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。,二、房地产开发流程,气象局,防雷工程设计审批,人防办,人防工程建设项目技术审批,其他相关部门,（水利、交通、供排水、文保、消防等相关意见）,申报材料,1,、申请报告（已批可行性研究项目）,2,、项目初步设计文本及修改文本（资质单位编制）,3,、其他文件,申报材料,1,、,XX,省建筑工程施工图设计审查报审表,（一式三份）,2,、外地勘察设计单位资质证书副本（复印件），勘察、设计合同（须已经审查）,3,、建设用地土地使用证及规划设计要求说明书（复印件）,4,、初步设计文件及批复或项目立项、报建等审批文件及手续,5,、岩土工程勘察报告，全套施工图设计文件以及相关设计基础资料,6,、技术审查机构对涉及项目安全，确需有关设计计算书及计算软件名称的，由建设单位报送,7,、如需依法进行专项审查的（如：抗震、卫生、消防、环保、人防、安全等），建设单位还须按相关规定报送有关材料,申报材料,1,、机构代码证副本、代码（首次申报）；,2,、申请表；,3,、项目的有效批准文件；,4,、有效的土地权属证明；,5,、现势原件地形图,1,份（市政现势管线图）；,6,、规划设计条件（或选址意见书）及已批方案；,7,、全套施工图；,8,、其它相关材料。,三、开发流程,申报材料,1,、申请报告,2,、建设项目计划,3,、经规划部门批准的总平面规划图,4,、项目建筑方案,5,、工程地质勘察报告,申报材料,1,、建设单位申报表,2,、建设项目总平面图,3,、设计说明（包括分类依据）,4,、防雷装置布置图（包括基础防雷平面图，天面防雷平面图，防雷施工大样图）,5,、高层建筑防侧击雷措施及说明,6,、电气施工说明及总配电图,7,、防雷产品的说明及有关证件,8,、施工资质证，焊工证（复印件,2,份）,9,、接地系统图（复印件,2,份）,申报材料,1,、建筑工程施工许可证申请表；,2,、建筑施工合同文本；,3,、建筑工程招标文件；,4,、施工单位中标通知书；,5,、建设工程会办单；,6,、质量、安全、监理手续；,7,、工程上缴规费清单；,8,、建设资金落实证明；,9,、拆迁许可证,10,、施工险缴费单,11,、外地施工企业准予进淮备案许可证,选 址,立 项,取得土地,规划设计,开工建设,竣工验收,规划局,建设用地规划许可证,规划局,建设工程设计方案评审,发改委,初步设计方案,住建局,施工图,设计审查,规划局,建设工程规划许可证,住建局,建设工程施工许可证,二、房地产开发流程,房地产开发流程图解析,证件解释,商品房销售,(,预售,),许可证,是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。,住建局,建筑工程施工许可证,发改委,开工报告审批,住建局,商品房预销售许可证,申报材料,1,、申请表（按要求填写）,2,、规划部门、国土部门相关手续,3,、初步设计批文,4,、项目法人及负责人材料,5,、开工前审计报告（审计相关规定范围内项目）,6,、执行招投法相关材料（总投资,50,万元以上项目）,7,、监理制实施相关材料,申报材料,1,、商品房销售申请书,2,、营业执照、法定代表人身份证明,3,、资质等级证书,4,、立项批文,5,、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证,6,、国有土地使用证,7,、施工许可证,8,、建设项目总规划图、销售房平面图,9,、建设工程投资及工程进度状况证明,10,、白蚁防治合同,11,、商品房预售价格审核报告,12,、物业管理方案,13,、商品房预售方案,14,、项目手册实施情况,15,、其他材料,选 址,立 项,取得土地,规划设计,开工建设,竣工验收,三、开发流程,二、房地产开发流程,三、开发流程,立 项,开工建设,规划设计,取得土地,选 址,竣工验收,人,目的,事,提交文件,开发商,寻找可以投资的地块,1.,市场条件判断,2.,地块位置寻找,投资分析报告,本阶段,如果需要寻找合作伙伴,则需要签定合作意向,协议及合同书,市场前期判断只是宏观方面的粗略判断,仅从所在区域的市场供求与潜力进行判断,二、房地产开发流程,房地产开发流程图解析,需要提交文件为,:,项目建议书,可行性研究报告,开发商,三、开发流程,立 项,开工建设,规划设计,取得土地,选 址,竣工验收,人,目的,事,向政府提交文件,开发商,取得项目开发经营权,1.,投资分析,2.,编制项目建议书,3.,编制可行性研究报告,4.,进行项目方案概念设计,项目建议书,可行性研究报告,涉及部门分别为,:,发改委,规划局,建委,二、房地产开发流程,房地产开发流程图解析,三、开发流程,立 项,开工建设,规划设计,取得土地,选 址,竣工验收,人,目的,事,向政府提交文件,开发商,取得土地开发与使用权,1.,取得,建设用地规划许可证,2.,取得,国有土地使用证,1.,建设用地规划许可证,规定提交文件,2.,国有土地使用证,规定提交文件,二、房地产开发流程,房地产开发流程图解析,办理,建设用地规划许可证,:,需准备文件如下：,立项批复,建设项目规划审批表,市政府征地批复,用地钉桩成果,按规划意见书要求取得的有关协议及批复文件,审定设计方案通知书,三、开发流程,立 项,开工建设,规划设计,取得土地,选 址,竣工验收,办理,国有土地使用证,:,需准备文件如下：,立项批复,办理土地出让手续申请,审定设计方案通知书,土地评估报告原件,出让合同附图，一式五份，附图为：钉桩图,或审计设计方案通知书附图，原土地方国有土地,使用证附图（加盖双方公章）,建设用地规划许可证,及钉桩成果通知单,建筑面积与用途说明书,加盖工商部门备案章的营业执照复印件,建设用地批准书,或原用地单位的,国有,土地使用证,、,房屋所有权证,、国有土地权属,来源证明文件（原件）,与原用地方签定的土地使用权及地上物补偿,协议、联建协议及相关文件,房地产开发企业资质证书等,二、房地产开发流程,房地产开发流程图解析,三、开发流程,立 项,开工建设,规划设计,取得土地,选 址,竣工验收,人,目的,事,向政府提交文件,开发商,项目方案满足市场需要和政府要求,1.,项目方案设计,2.,项目方案审批,3,领取,建设工程规划许可证,项目设计方案,办理,建设工程规划许可证,:,需准备文件如下：,供电、给水、市政、燃气电力等部门意见,建设项目规划审批报表,审定设计方案,建筑工程施工设计图纸,工程档案登记证明,按审定设计方案要求取得的,协议通知书,二、房地产开发流程,房地产开发流程图解析,三、开发流程,立 项,开工建设,规划设计,取得土地,选 址,竣工验收,人,目的,事,向政府提交文件,开发商,找到符合条件施工队,开发建设,1.,施工队招标,2.,领取,建筑工程施工许可证,项目设计方案,办理,国有土地使用证,:,需准备文件如下：,建筑工程施工许可申请表一式两份,建设用地规划许可证,及附件,建设工程规划许可证,及附件,施工图纸设计文件审查通知书,经过备案的施工合同,监理单位中标通知书,项目建设资金落实证明,年度施工计划,人防工程备案通知书,园林局伐移树木批准文件,四源费统一收费凭证,质量监督通知书,安全监督通知书,建筑节能新型墙体收费凭证,统计局登记通知,二、房地产开发流程,房地产开发流程图解析,三、开发流程,立 项,开工建设,规划设计,取得土地,选 址,竣工验收,人,目的,事,向政府提交文件,开发商,完成建造,出售,回收资金及获利,1.,建设项目,2.,工程验收,之前取得的所有证,办理,商品房销售（预售）许可证,:,需准备文件如下：,年度施工计划,施工合同,地名办批复,物业管理公约批复,临时国有土地使用证，国有土地使用权出让合同，出让金缴纳证明,建设工程规划许可证,建筑工程施工许可证,销售（预售）房价监管协议书，投资总额达,35%,以上的证明材料,销售（预售）商品房面积测量报告和分摊部位的说明，各层平面图,市政府征地的批复,销售（预售）商品房图，装修标准和设备简介、价格表等,二、房地产开发流程,房地产开发流程图解析,