青岛市商业市场调研分析报告(下)课件

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,青岛市商业市场,调研,分析报告,（下）,青岛市商业市场调研分析报告（下）,1,了解投资者特征、需求、意向等信息，为项目定位、规划和招商运营提供必要的依据；,以问卷加访谈形式对在划定区域内商铺分业态、分地点进行抽样和深度访谈，主要选取其中定位中高端客群且具一定专业经营水准的店铺；,香港中路商圈、台东商圈、李沧商圈、中山路商圈，共计,100,份；,目的,方法,采样点及样本量,Part2,青岛市商铺调研分析,商铺经营者调查,说明,了解投资者特征、需求、意向等信息，为项目定位、规划和招商运营,2,从被访商铺的开业时间来看，,2,年以上的比例占,49%,，,12,年占的比例为,15%,，绝大部分店铺都已开业较长时间；,从经营面积来看，,100,平米以上的占到,19%,，,60100,平米的占到,17%,，,4060,平米占到,15%,，,2040,平米占到,37%,，每种营业面积的店铺比例基本持平；,商铺经营者时间、面积,Part2,青岛市商铺调研分析,从被访商铺的开业时间来看，2年以上的比例占49%，12年占,3,从被访商铺的经营种类来看，零售：餐饮：休闲娱乐大致为,5,：,3,：,2,；,绝大部分的店铺获取形式为租用，只有一小部分为购买；,商铺经营者时间、面积,Part2,青岛市商铺调研分析,从被访商铺的经营种类来看，零售：餐饮：休闲娱乐大致为5：3：,4,从被访品牌商铺的租金来看，香港中路商圈的租金最贵，其次为台东商圈，第三为中山路，最后为李村商圈；,租金水平,Part2,青岛市商铺调研分析,从被访品牌商铺的租金来看，香港中路商圈的租金最贵，其次为台东,5,从被访商铺的经营效果来看，台东商圈、香港中路、李村商圈目前满意度较高，中山路满意度较低；,从目前经营中遇到的问题来看，租金过高和同业竞争是各大商圈遇到的最主要问题；,商铺经营效果总体评价,Part2,青岛市商铺调研分析,从被访商铺的经营效果来看，台东商圈、香港中路、李村商圈目前满,6,商铺经营者调研小结,Part2,青岛市商铺调研分析,基本信息：,调查的绝大部分商铺都已经营较长时间，几乎涵盖了各种档次的商铺；调查的业态比例设定零售：餐饮：娱乐为,5,：,3,：,2,；绝大部分的店铺获取形式为租用，只有一少部分是购买；,商铺对比：,对于租金来说，香港中路的租金最贵，其次为台东商圈，第三为中山路，最后为李村商圈；,从客源上来看，,香港中路和台东商圈,对青年人的吸引力最大；,从销售额来看，,台东商圈的销售额最高,，其次为香港中路、李村商圈和中山路；其中，台东商圈和李村商圈的客流量比较高，而香港中路和中山路的客流量相对低些；,从目前的实际经营结果来看，,台东商圈、香港中路、李村商圈目前满意度较高,，而中山路满意度相对较低；,绝大部分商铺遇到的问题，都是,租金过高,和,同业竞争过大,；,商铺经营者调研小结Part2 青岛市商铺调研分析基本信息：调,7,Part3,青岛市特色商业街综览,目录,Part3 青岛市特色商业街综览目录,8,Part3,青岛市特色商业街综览,1,、美食商业街,2,、台东啤酒街,3,、市北文化街,4,、市北红酒坊,四大特色商业街,Part3 青岛市特色商业街综览1、美食商业街2、台东啤酒街,9,美食街,美食街区位图,Part3,青岛市特色商业街综览,1,、美食商业街,区位业态,美食街美食街区位图Part3 青岛市特色商业街综览1、美食商,10,从普查店铺的档次来看，高档店铺,12%,，中档,83%,，低档,5%,。,从店铺的面积来看，,100,平米以上的占到,81%,，,100,平米以下的仅为,19%,。,闽江路、云霄路美食街区档次分布合理，店铺总体经营规模较大，各业态面积分布逐步迈向市场需求，反馈出投资者和经营者发展思路已较为理性、成熟，符合商圈定位。,Part3,青岛市特色商业街综览,1,、美食商业街,面积配比,从普查店铺的档次来看，高档店铺12%，中档83%，低档5%。,11,零售店铺的租金为,6,元,/M,2,/,天左右；,餐饮店铺的租金为,5,元,/M,2,/,天左右；,休闲娱乐店铺的租金为,1.8-2.5,元,/M,2,/,天左右。,闽江路、云霄路区域集中了大多数中档餐饮企业，品牌餐饮企业较少，所以该段租金水平较低。,Part3,青岛市特色商业街综览,1,、美食商业街,租金水平,零售店铺的租金为6元/M2/天左右；闽江路、云霄路区,12,Part3,青岛市特色商业街综览,1,、美食商业街,代表商家,Part3 青岛市特色商业街综览1、美食商业街代表商家,13,啤酒街区位图,Part3,青岛市特色商业街综览,2,、台东啤酒街,区位业态,啤酒街区位图Part3 青岛市特色商业街综览2、台东啤酒街,14,啤酒街业态分布以餐饮店为主，在该商业街中占据主导地位，店铺整体档次相对中端。,Part3,青岛市特色商业街综览,2,、台东啤酒街,区位业态,啤酒街业态分布以餐饮店为主，在该商业街中占据主导地位，店铺整,15,啤酒街店铺面积整体经营规模中等，租金水平整体低于美食街。,Part3,青岛市特色商业街综览,2,、台东啤酒街,区位业态,啤酒街店铺面积整体经营规模中等，租金水平整体低于美食街。Pa,16,Part3,青岛市特色商业街综览,2,、台东啤酒街,代表性商家,Part3 青岛市特色商业街综览2、台东啤酒街代表性商家,17,Part3,青岛市特色商业街综览,3,、市北文化街,区位业态,街区概况,Part3 青岛市特色商业街综览3、市北文化街区位业态街,18,休闲娱乐业在该商业街中占据主导地位，店铺整体档次比较高端；,Part3,青岛市特色商业街综览,3,、市北文化街,区位业态,休闲娱乐业在该商业街中占据主导地位，店铺整体档次比较高端；P,19,文化街各店铺整体经营面积中等，租金平均水平低于美食街和啤酒街。,Part3,青岛市特色商业街综览,3,、市北文化街,区位业态,文化街各店铺整体经营面积中等，租金平均水平低于美食街和啤酒街,20,Part3,青岛市特色商业街综览,3,、市北文化街,特色商铺,Part3 青岛市特色商业街综览3、市北文化街特色商铺,21,Part3,青岛市特色商业街综览,4,、市北红酒坊,Part3 青岛市特色商业街综览4、市北红酒坊,22,Part3,青岛市特色商业街综览,4,、市北红酒坊,基本信息,Part3 青岛市特色商业街综览4、市北红酒坊基本信息,23,Part3,青岛市特色商业街综览,考察项目,葡萄酒博物馆,Part3 青岛市特色商业街综览考察项目葡萄酒博物馆,24,Part3,青岛市特色商业街综览,4,、市北红酒坊,内部图片,Part3 青岛市特色商业街综览4、市北红酒坊内部图片,25,Part3,青岛市特色商业街综览,特色商业街对比,Part3 青岛市特色商业街综览特色商业街对比,26,目录,Part4,万科城周边商业业态分析,目录Part4 万科城周边商业业态分析,27,无大型专业卖场；,项目周边商业概括：,万科城项目半径二公里内商业业态,长沙路,金色城品,清江路,福辽立交桥,项目本体,商业以临街散铺为主；,业态主要有汽车、配件、装修建材等专业店铺；,生活性配套略为不足，档次较为低端。,万科城项目周边住宅群较多，周边配套落后，商业滞后性凸显。,万科城商业,项目概况,周边业态梳理,其他商铺概况,Part4,万科城周边商业业态分析,无大型专业卖场；项目周边商业概括：万科城项目半径二公里内商业,28,旧村,建材市场,汽贸市场,沿街散铺,项目所在区位成熟度较低,万科城商业,项目概况,周边业态梳理,其他商铺概况,Part4,万科城周边商业业态分析,旧村项目所在区位成熟度较低万科城商业项目概况周边业态梳理其他,29,项目底商,街铺,半径一公里范围内,无大型专业卖场；,商业以临街散铺为主；,业态主要有汽车、配件、装修建材等专业店铺；,生活性配套略为不足，档次较为低端。,商业概括：,项目半径一公里业态,商业面积,层数,单价,租金,单位面积,经营业态,业态,规模,店铺数量,万科城商业,项目概况,周边业态梳理,其他商铺概况,Part4,万科城周边商业业态分析,项目底商街铺 半径一公里范围内无大型专业卖场；商业概括：项目,30,重点项目底商,鸿仕雅居,目前已经销售完毕，单价为,13000-19000,元,/,平米，商铺预留上下水和烟道。,整体概况：,商铺单层设计，局部二层；,单铺面积主要为,70-100,平米左右；,开间为,7,米左右，进深,10,米左右；,外部连廊设计。,可参考点：,适中的面宽进深比；,单层街铺更受欢迎。,项目半径一公里业态,鸿仕雅居现行业态主要以汽车服务、干洗店、超市为主。,项目底商,街铺,商业面积,层数,单价,租金,单位面积,经营业态,业态,规模,店铺数量,万科城商业,项目概况,周边业态梳理,其他商铺概况,Part4,万科城周边商业业态分析,重点项目底商 鸿仕雅居目前已经销售完毕，单价为13000-,31,双层商铺设计，大部分商铺已开业；,单铺面积主要为,100-300,平米左右；,租金约,1.21.5,元,/,平,天。,经营状况：,经营状况一般；,业态主要有：银行、小型超市、大型餐饮、电缆公司、培训、生活馆、服装、网吧等。,项目半径一公里业态,2,鼎城,重点项目底商,鼎城底商业态能基本满足其周边居民对日常生活的所需及要求。,项目底商,街铺,商业面积,层数,单价,租金,单位面积,经营业态,业态,规模,店铺数量,万科城商业,项目概况,周边业态梳理,其他商铺概况,Part4,万科城周边商业业态分析,双层商铺设计，大部分商铺已开业；经营状况：项目半径一公里业,32,两层商铺设计；,招商业态：品牌店面、妇幼主力店,华远好天地,重点项目底商,双层商铺设计，商铺已开盘，销售过半；,单铺面积主要为,30-300,平米左右；,外铺以妇幼品牌主力店入驻，不做销售,内铺均价：,18500,元,/,项目半径一公里业态,3,华远好天地现已开盘，根据其销售员反馈信息，店铺去化在,60%,左右，二层主要以分割式散铺为主，可捆绑购买，但必须以品牌店形式入驻。,项目底商,街铺,商业面积,层数,单价,租金,单位面积,经营业态,业态,规模,店铺数量,万科城商业,项目概况,周边业态梳理,其他商铺概况,Part4,万科城周边商业业态分析,两层商铺设计；华远好天地重点项目底商 双层商铺设计，商,33,中海清江华府,重点项目底商,中海清江华府销售单价：,2000033000,元,/,平米,均价：,26000/,；,面积区间：,78-200,不等；,租售形式：只售不租。,项目半径一公里业态,中海清江华府商业已开盘销售，均价在,26000,左右，根据其销售员反馈信息，其推出的,66,套商铺，目前仅销售,4,套，且面积均为,100,平米以下。此种情况与其地理位置、周边已建成项目商业的售价有直接原因。,4,项目底商,街铺,商业面积,层数,单价,租金,单位面积,经营业态,业态,规模,店铺数量,万科城商业,项目概况,周边业态梳理,其他商铺概况,Part4,万科城周边商业业态分析,中海清江华府重点项目底商 中海清江华府销售单价：20000,34,沿街商铺考察,一公里范围内商铺以车行、建材市场为主，餐饮数量较多，但大多为小型餐饮店，其他生活配套欠缺,Part4,万科城周边商业业态分析,沿街商铺考察一公里范围内商铺以车行、建材市场为主，餐饮数量较,35,周边较多生活小区，生活配套相对便利，业态齐全，但档次较为低端；,商业以散铺为主，分布有麦德龙等少数大型卖场。,商业概括：,半径二公里范围内,项目半径二公里业态,项目底商,街铺,商业面积,层数,单价,租金,单位面积,经营业态,业态,规模,店铺数量,万科城商业,项目概况,周边业态梳理,其他商铺概况,Part4,万科城周边商业业态分析,周边较多生活小区，生活配套相对便利，业态齐全，但档次较为低端,36,鼎城,该项目商业网点,2007.1,已交付，经过近,3,年的发展仍未成熟，虽然已基本售罄，但大部分网点仍未开业运营，在营网点运营情况也不甚良好。现价为,15000-20000/,。,该项目网点缺点：,1.,商铺地势较高，绿化阻隔严重，且通道较小，增大顾客和车辆到达难度；,2.,商铺外人行路面坡度较大，不利积聚人流。步级台阶过多；,3.,各商铺面积均过大，未形成梯次。限制后期业态分布；,4.,进深长达,20,多米，影响后期经营；,5.,梁柱过多，不利后期间隔和使用。,项目半径二公里业态,1,项目底商,街铺,商业面积,层数,单价,租金,单位面积,经营业态,业态,规模,店铺数量,万科城商业,项目概况,周边业态梳理,其他商铺概况,Part4,万科城周边商业业态分析,鼎城该项目商业网点2007.1已交付，经过近3年的发展仍未,37,项目底商,街铺,商业面积,层数,单价,租金,单位面积,经营业态,业态,规模,店铺数量,沿街商铺,项目半径二公里沿街商铺,2,3,4,1,1,、萍乡路、南昌路商铺,4,、绍兴路沿街商铺,3,、错埠岭沿街商铺,2,、长沙路建材市场,万科城商业,项目概况,周边业态梳理,其他商铺概况,Part4,万科城周边商业业态分析,项目底商街铺商业面积业态沿街商铺项目半径二公里沿街商铺234,38,二公里范围内因居民人气增多，商业方面的生活性配套逐渐完善，专业市场以建材、配件为主,沿街商铺考察,Part4,万科城周边商业业态分析,二公里范围内因居民人气增多，商业方面的生活性配套逐渐完善，专,39,项目底商,街铺,商业面积,层数,单价,租金,单位面积,经营业态,业态,规模,店铺数量,其他商铺概况,金街,太古百货,十五大街,以上三个项目均位于成熟商圈，其中金街、太古百货，位于沿海一线成熟的繁华商圈，所以本体受区域商业价值影响随之拉升。,佳世客商圈,台东商圈,万科城商业,项目概况,周边业态梳理,其他商铺概况,Part4,万科城周边商业业态分析,项目底商街铺商业面积业态其他商铺概况金街太古百货十五大街以上,40,Part4,万科城周边商业业态分析,万科城周边项目商业供应占比图,万科城周边商业以,100,以上较大面积为主；,Part4 万科城周边商业业态分析万科城周边项目商业供应占比,41,Part4,万科城周边商业业态分析,2006,年至今周边项目商业成交占比图,万科城周边商业以,80,以上较大面积店铺成交大；,Part4 万科城周边商业业态分析2006年至今周边项目商业,42,Part4,万科城周边商业业态分析,2006,年至今周边项目商业成交占比图,Part4 万科城周边商业业态分析2006年至今周边项目商业,43,Part4,万科城周边商业业态分析,四方区商业成交均价排行榜,四方区商业成交面积排行榜,数据来源：,CRIC2012,；数据时间：,2010,年,1,月,1,日,-2012,年,4,月,30,日,Part4 万科城周边商业业态分析四方区商业成交均价排行榜四,44,Part4,万科城周边商业业态分析,市内七区商业成交均价排行榜,市内七区商业成交面积排行榜,数据来源：,CRIC2012,；数据时间：,2010,年,1,月,1,日,-2012,年,4,月,30,日,Part4 万科城周边商业业态分析市内七区商业成交均价排行榜,45,Part4,万科城周边商业业态分析,郊区五市商业成交均价排行榜,郊区五市商业成交面积排行榜,Part4 万科城周边商业业态分析郊区五市商业成交均价排行榜,46,Part5,青岛市民消费现状调研,目录,Part5 青岛市民消费现状调研目录,47,与全国重点城市相比，青岛市人均消费支出位列全国第十名。,青岛人均消费水平在全国重点城市中的排名,Part5,市民消费现状调研,与全国重点城市相比，青岛市人均消费支出位列全国第十名。青,48,十一五青岛城市居民人均可支配收入及增长率,十一五青岛城市居民人均消费支出及增长率,数据来源：青岛市统计局,青岛城市居民人均可支配收入近五年连续保持稳步增长，,2009,年已达到,22368,元,。比上年增长,13%,，青岛城市居民,2009,年人均消费性支出,16080,元,，比,08,年增长,13.2,。消费性支出占可支配收入的,71%,，表明青岛市民消费意愿强烈。,元,元,青岛人均消费水平在环渤海城市中的排名,Part5,市民消费现状调研,十一五青岛城市居民人均可支配收入及增长率十一五青岛城市居民人,49,2009,年青岛城市居民家庭消费构成,从消费性支出结构来看，八大类商品呈现,六升二降,的特点。其中，食品、衣着、家庭设备用品及服务、医疗保健、交通和通信以及其他商品和服务消费均比去年有不同程度的提高；居住、教育文化娱乐及服务消费同比略有下降。,2009,年青岛市城市居民人均消费性支出构成情况,数据来源：青岛市统计局,Part5,市民消费现状调研,2009年青岛城市居民家庭消费构成 从消费性支出结构来,50,万科城商业销售的宏观经济环境基础,居民收入不断增长,第二、三产业并驾齐驱,房地产未来升值空间巨大,人们消费意愿增强,小结,Part5,市民消费现状调研,万科城商业销售的宏观经济环境基础居民收入不断增长第二、三产业,51,发展,青岛经济的快速发展将同时带动个人收入水平的增长，人均的消费力也将大大提高，社会总体消费水平等将实现持续增长；,提高,随着人均收入水平的提高，人们对生活品质的要求也将得到提升。人们将更加热衷于品牌消费和休闲消费；,前瞻,本项目处于一个宏观经济和商业市场持续稳定快速发展的环境下，因此项目的市场定位不仅要满足目前消费者的需求，更要具有前瞻性来满足消费者未来不断变化的商业需求；,小结,Part5,市民消费现状调研,发展青岛经济的快速发展将同时带动个人收入水平的增长，人均的消,52,2008,年，青岛市年收入,12,万元以上个人有,30299,人；,2009,年，年收入,12,万元以上有,35257,人。高收入者的增幅与经济发展基本保持同步；,制造业，房地产与建筑业,高收入者所在行业,交通运输和邮政业,居民服务业与其他服务业,金融保险业,商业,租赁和商务服务,青岛高收入人群,Part5,青岛市民消费现状调研,2008年，青岛市年收入12万元以上个人有 30299人；2,53,了解青岛市目标消费者结构、消费行为、消费习惯、消费偏好等，掌握全市商业项目的市场空间，为本商业业态定位提供可参考的具体依据；,以问卷形式对在划定区域内购物者且年龄介于,20-60,岁之间的中高收入（年薪四万以上）人群进行随机调查；,典型商业场所，包括海信、百丽、麦凯乐、佳世客、万达、百盛、利群等，共计,500,份,目的,方法,采样点及样本量,消费者购物习惯调查,说明,Part5,青岛市民消费现状调研,了解青岛市目标消费者结构、消费行为、消费习惯、消费偏好等，,54,消费者购物频次很高：,90%,的消费者每月都会购物，,10%,的消费者每,2-3,月购物,1,次；,购物时段主要集中在假日；,购物习惯,日常购物频次、购物时段,Part5,青岛市民消费现状调研,消费者购物频次很高：90%的消费者每月都会购物，10%的消费,55,消费者购物花费时间：大多数消费者购物花费的时间在,2-6,小时；,每次逛街购物的平均花费在,500,元以上的占到,73%,，消费能力高；,购物习惯,购物花费时间、平均花费,Part5,青岛市民消费现状调研,消费者购物花费时间：大多数消费者购物花费的时间在2-6小时；,56,居民外出购物主要采用自驾车（,49%,）与出租车（,12%,），也从侧面反映区域居民收入状况，路上交通时间,22,分钟以内为佳；,购物主要考虑因素主要为商品种类多、商场有特色、方便停车、购物环境舒适以及交通方便；,购物习惯,交通工具、常去购物场所特点,Part5,青岛市民消费现状调研,居民外出购物主要采用自驾车（49%）与出租车（12%），也从,57,消费者休闲娱乐频次比较低：绝大部分消费者,1,个月才去休闲娱乐场所两到三次,。,休闲娱乐时段主要集中在,假日的白天和晚上。,休闲娱乐习惯,休闲娱乐频次、时段,Part5,青岛市民消费现状调研,消费者休闲娱乐频次比较低：绝大部分消费者1个月才去休闲娱乐场,58,消费者休闲娱乐通常选择与关系比较亲近的人同行,与家人,/,亲戚外出休闲时，主要选择,西餐厅、电影院和卡拉,OK,；与同学,/,朋友,/,同事外出休闲时，主要选择,电影院、卡拉,OK,和健身俱乐部,；与商务伙伴外出时，主要选择,足浴、卡拉,OK,、茶艺棋牌馆。,休闲娱乐习惯,伴侣及主要方式,Part5,青岛市民消费现状调研,消费者休闲娱乐通常选择与关系比较亲近的人同行休闲娱乐习惯伴,59,消费者每月用于,休闲娱乐,的平均花费在,500,元左右，,说明青岛市中高收入居民具有一定的消费能力，且有一定休闲娱乐,消费意识,；,其中用于,个人消费,平均每次,100,元,左右，商务消费平均每次,150350,元。,休闲娱乐习惯,消费者平均花费,Part5,青岛市民消费现状调研,消费者每月用于休闲娱乐的平均花费在500元左右，说明青岛市中,60,消费者餐饮消费频次比较高，每周都消费的占到,88%,；,消费没有固定时段；,餐饮习惯,日常餐饮消费频次、时段,Part5,青岛市民消费现状调研,消费者餐饮消费频次比较高，每周都消费的占到88%；餐饮习惯,61,消费者个人外出就餐一般以中式快餐和鲁菜为主，商务型外出就餐一般以鲁菜、法国菜和韩国菜为主；,餐饮习惯,消费者餐饮消费的口味偏好,Part5,青岛市民消费现状调研,消费者个人外出就餐一般以中式快餐和鲁菜为主，商务型外出就餐一,62,消费者外出就餐考虑的因素：第一因素菜肴口味，第二因素交通方便，第三因素场所环境和规模档次；,餐饮习惯,消费者外出就餐考虑因素,Part5,青岛市民消费现状调研,消费者外出就餐考虑的因素：第一因素菜肴口味，第二因素交通方便,63,消费者每月用于餐饮的平均花费大约在,800,元以上；,其中用于个人消费平均每次,50100,元居多，商务消费平均每次,150450,元；,餐饮习惯,消费者日常餐饮平均花费及分布,Part5,青岛市民消费现状调研,消费者每月用于餐饮的平均花费大约在800元以上；餐饮习惯消,64,餐饮习惯,消费者市场调研小结,Part5,青岛市民消费现状调研,餐饮习惯消费者市场调研小结Part5 青岛市民消费现状调研,65,趋势,消费品牌化,精神生活消费普遍化,消费高端、奢侈化,青岛消费者消费趋势,Part5,青岛市民消费现状调研,趋势消费品牌化精神生活消费普遍化消费高端、奢侈化青岛消费者消,66,万科城项目商业经营整体市场研究,点状商圈与线状特色街交融,娱乐休闲旅游市场增长迅速,消费多元,化消费总,量提升,商业物业与业种的档次相辅相成,商业经营整体市场研究小结,Part5,青岛市民消费现状调研,万科城项目商业经营整体市场研究点状商圈与线状特色街交融娱乐休,67,消费,项目所处四方区目前整体商业类型和消费档次普遍偏低，但随着未来项目周边设施设备的不断完善以及人气的不断聚集，居民的总体层次和消费力会得到很大程度的提升；,竞争,考虑到青岛四大成熟商圈的竞争，本项目须强化突出产品设计、鲜明主题、特色商户等多方面因素，同时可以考虑引入一些重量级的特色店为本项目造势；,借鉴,从区域的特点来看，本项目要充分利用地铁和洛杉矶街区的配套；在档次定位上，可以以中档偏高入市，待市场时机成熟，再向上调整；,商业经营整体市场研究小结,Part5,青岛市民消费现状调研,消费项目所处四方区目前整体商业类型和消费档次普遍偏低，但随着,68,谢谢！,谢谢！,69,