写字楼新模式众创空间分析研究课件

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,2018/1/5,#,1,写字楼新模式众创空间分析研究,1写字楼新模式众创空间分析研究,目,录,众创空间概念辨析,01,众创空间运营及盈利模式,国内众创空间商业模式分析,SOHO复兴广场案例研究,02,03,04,目众创空间概念辨析01众创空间运营及盈利模式02,2,众创空间在我国的发展现状,在2009年开始在国内出现，但目前整体,处于发育期，数量和规模较小，据公开,数据显示，中国目前真正的众创空间在,我国有70余家，辐射区域涵盖了华北、,长三角、珠三角、华中、西部地区和东,北地区,众创空间在我国尚无统一的概念，通常,被称为“创客空间”、“联合办公空,间”、“众创空间”、“新型孵化器”,等,国内众创空间活跃区域,众创空间在我国的发展现状 在2009年开始在国内出现，但目,3,概念辨析,国内对众创空间的概念并无统一的认识，习惯上将联合办公空间、众创空间和新型孵化器统称为“共享式,办公空间”；,众创空间实际上是基于联合办公空间与孵化器结合在一起的新模式,联合办公空间,提供工作台、基,础办公设备和简,单的增值服务,众创空间,提供办公空间，,同时配套增值服,务和融资服务，,通常针对于科技,/IT/,互联网创业,者,新型孵化器,致力于孵化创业,团队的专业空间，,在提供创业扶持,的同时也提供融,资服务,概念辨析联合办公空间众创空间新型孵化器,4,新型孵化器,一般而言，新型孵化器主要分为企业平台型和投资驱动型两类，企业平台型主要是大企业带动下的创业指,导和技术服务，投资驱动型则重点关注为创业项目提供资金扶持,新型,孵化器,定义,例子,企业平台型,定义,通常由大型企业（互联网、科技类）所,主导基于企业现有技术、为创业者提供,创业服务产业等方面资源,例子,羊城同创汇腾讯创业基地,万科云城创客空间,投资驱动型,通常由有经验的个人或者投资基金,所创立，目的在于建立一个平台来,吸引有能力的创业者与项目,3W咖啡、车库咖啡,创新谷、创客街等,新型孵化器新型定义企业平台型投资驱动型,5,联合办公空间,联合办公模式：某公司用折扣价租下某写,字楼的空间，并将办公场地划分为许多小,块，向初创公司和小公司收取会员费,联合办公是一种为降低办公室租赁成本而进,行共享办公空间的办公模式。,目前的服务商包括办公柔性办公基地、协纵,国际企业港、创业SOHO等,联合办公空间实际是为了降低办公成本而,共用空间，对配套服务及增值服务的要求,较低,1,一个办公场地被,划分成许多小块,2,免费提供公共空,间、网络、茶水、,安保等服务,3,即租即用，租期,灵活,3,来之不同公司的,个人共享一个办,公环境,联合办公空间特征,联合办公空间 联合办公模式：某公司用折扣价租下某写行共享办,6,众创空间与联合办公的区别,众创空间域联合办公在客户端、服务端和盈利端存在差别，但二者也有,之处。,1,、客户端,众创空间,联合办公,2,、服务端,3,、盈利端,初创团队，自由职业者，小微企业，大企业外挂机构,择客，只要创业团队,众创空间,只做创业服务，一切围绕融资、上市,联合办公,商务服务、创业服务、生活服务等,众创空间,也收房租，但重点在增值服务，股权投资收入,联合办公,重点在房屋和物业增值,众创空间与联合办公的区别1、客户端众创空间2、服务端初创团队,7,众创空间是什么,？,众创空间是顺应创新2.0时代用户创新、大众创新、开放创新趋势，把握互联网环境下创新创业特点和需,求，通过市场化机制、专业化服务和资本化途径构建的低成本、便利化、全要素、开放式的新型创业服务,平台的统称,低成本,租金相对低，享受,低成本的服务,便利化,即租即用，租期灵,活、获得创业资源,更便利,全要素,提供创业创新所必,须的场所、材料设,备设施和服务,开放式,场地开放、社区和社,交开放，相互交流,四要素,众创空间是什么？低成本便利化全要素开放式四要素,8,类型,主导者,商业模式,典型代表,企业平台型,大型企业（互联网、科,技类）,基于企业现有技术、产业等方面的优势资源，为创业者提供创新创业服,务,前期不追求租金收益，聚焦在孵化器中寻找有助于打造未来新型业务模,式的潜力股,通过为上游企业带去新技术，寻找赢利点,百度开发者创业中心、腾讯众,创空间、微软创投加速器等,媒体驱动型,面向创业企业的媒体机,构,通过成熟的媒体平台为船业项目在极短时间内造势，吸引眼球，扩大用户,群,对接各路投资人、撮合项目与资本的约谈及投资,通过占股、收取撮合资金、数据集咨询服务盈利,36氪、创业家等,投资驱动型,天使投资人、投资机构,通过搭建融资平台呢吸引优质的创业项目,通过提供融资服务提前进入，分享期成长红利，同时提高创业团队成功率,创新工场，天使汇等,垂直产业型,一般由政府或产业协会,主导,针对某产业进行定向孵化，提供先进技术、孵化基金、帮助创业者实现技,术落地、产业化发展,主要为了实现产业聚集和产业升级,中关村云基地、亦庄云基地、,石谷轻文化产业孵育基地,开放空间型,咖啡馆、长租公寓,为创业者提供基础的办公空间，同时提供共享办公设备，创业导师驻场、,融资撮合等服务,盈利方式：通过收取低廉租金，提供融资、招聘服务收费,3W咖啡、YOU+青年国际创业,社区、车库咖啡,地产思维型,大型地产商、资深地产,职业经理人,为创业者提供基础的办公空间，同时提供共享办公设备、创业导师服务，,投融资对接服务等,盈利模式：靠出租办公位、投融资对接、工商注册、法律财务等服务盈利,SOHO3Q、优客工场,众创空间的类型及商业模式,目前国内众创空间依据主导者和商业模式的不同，大致可分为6中类型：,类型主导者商业模式典型代表企业平台型大型企业（互联网、科基,9,项目,盈利方式,SOHO3Q,工位租金、增值服务费用,优客工场,1、工位租金，占比90%以上；2、会议室、IT维修等基础增值服务收入；,3、培训、传媒等优客自身提供的各种高级服务；4、会员会费,万科云城,工位租金+物管费+增值服务费（金融服务、工商服务、法律服务、财,会服务）,深圳星河,以现金、产权或“现金+产权”的方式与入驻园区的上市或拟上市企业,进行股权置换,众创空间盈利模式,从目前市场上存在的众创空间运作模式来看，目前其盈利模式主要通过“一体两翼”模式来盈利,基于主导者的目标不同，一般来说赢利点侧重点有所不同,众创空间一般盈利模式,租金收入,增值服务,股权收入,开放空间型、媒体依托型：增值服务,企业平台型、投资驱动型：股权投资,地产思维型：租金收入和房产增值,地产思维型项目及盈利模式,项目盈利方式SOHO3Q工位租金、增值服务费用优客工场1、工,10,众创空间对传统写字楼经营模式的变革,第一、地产开发到地产运营的轻资产变革,传统模式下，“拿地、开发、招租”的资金投入量大，运作周期漫长，以众创空间的模式经营的地产运营商通过物业改,造升级、可以在数月内完成项目交付，快速回笼资金,第二、写字楼产品形态变革,从租面积到租工位，打破楼层、面积、户型、实用率等为带代表的写字楼复杂性，租赁标准可伸缩性及租期的灵活,性，减少了营销成本,第三、公共空间的强调,强调前台、会议室、茶水吧和休闲区域等公共资源的利用，在多元化的空间完成工作、交流、协作,第四、服务平台的打造,不再仅仅是地产商，更注重提供财务、人力资源、商务接洽、日常办公等相关服务，降低客户采购成本,众创空间对传统写字楼经营模式的变革从租面积到租工位，打破楼,11,众创空间的国外先驱WeWork,发展背景：2010年，金融危机后的美国市场存在大量闲置的,办公楼,WeWork做法：“二房东”模式，不购置房产，用折扣价组,下某写字楼的的空间，将办公场所划分为许多小块，向希望,紧挨着办公的初创企业和小公司收取会员费,Wework的本质：通过空间设计，创造“偶遇”客户、合作,伙伴、投资人的机会，发掘优秀创业型企业，引入投资或直,接投资,众创空间的国外先驱WeWork 发展背景：2010年,12,WeWork的商业模式,WeWork整体运营主要包括以下内容：,闲置办公,场所购置,开放式办,公空间打造,服务体系,配套,网上办公,空间预定,在翻新或萧条的,街区，新建的开,发区等区域租用,物业，做“二房,东”,小面积、低总,价办公室、工,作位创意性打,造,有形产品：安保、,前台、宽带、打,印服务、等设施,无形产品：商业,网络，包括合作,伙伴，客户和投,资人等,手机APP、,网上工作位,或工作室预,定，并支付,租金,WeWork的商业模式闲置办公开放式办服务体系网上办公在,13,WeWork盈利模式,1,2,3,4,5,分拆空间，整合租金,以低于市场价10%左右的折扣租用1-2层楼面，并将办公场地划分为许多小块，向租用的初创企业,和小公司收取会员费或工位费,客源广，靠基数获利,租期短，最短仅为一周，且办公室面积以小面积办公室、甚至工位为单位，客户汇集了初创公司、,小企业、自由撰稿人、艺术家等众多客源,衍生性服务收入,为客户提供办公家具、协同工作以及衍生的福利性服务，会员享受平台服务需缴纳会员费，平台为,会员提供医疗、会计、法律和商务云计算等服务,众筹办公的投资空间,以创客孵化器概念吸引投资者参与众筹，在合伙人不要求使用众筹项目租赁空间的情况下，给予约7%左,右的投资回报,从,0,到,1,发掘创业价值,Wework本质不是靠收租盈利，而是发掘优质创业型企业，引入投资或直接投资，获取投资红利,WeWork盈利模式1分拆空间，整合租金,14,WeWork的成功要素,时代机遇,美国后金融危机时代提供了大量闲置的办公资源，又催,生了大批对小型、灵活办公空间有着强烈需求的小微企,业，联合办公在新趋势,共享经济,针对小微企业共有的行政、人事、财务服务需求，WeWork,为会员提供统一的安保、前台、宽带、打印等服务，同时引,进相关人力资源、财务服务平台,创业交流平台,不是简单的房屋中介，而是为创业者提供有利于事业发展的,开放平台，始终站在创业者的角度思考企业发展问题,快速扩张,其成成功受益于快速扩张能力，迅速占领市场,时代机,遇,共享经,济,成功,要素,创业交,流平台,快速扩,展,WeWork的成功要素美国后金融危机时代提供了大量闲置的办,15,中国版WeWork:核心目的是增加租金收入,中国版WeWork的主要盈利来源为三类：,工位费，实用办公桌需要支付部分费用,会员费，享受平台资源的会员费,跟投红利，服务运营商跟投优质企业，获取投资回报，,但风险较大,就现状而言，跟投红利和会员费整体收入较低，如,办公工位能够充分出租，就已经可以实现盈利,老旧厂房,办公园区,原有业主,（国资背景,）,运营商,创业企业,整包,改造,分割出租,租金,/,股权,承租,中国版,WeWork,运营模式,中国版WeWork:核心目的是增加租金收入 中国版WeWo,16,毛大庆优客工场,企业概括：为创业团队提供多重服务，旨在打造生,态创投圈,区别于房地产开发，其本质是一家互联网式服务公司，,是在“搭建一个办公的智能硬件”,区别于传统孵化器，从资产管理到互联网，属于社会,服务+办公服务,运营模式：合伙人轻资产操作，盈利模式多元化,租金包括：办公室租金、各类服务费（法律、人力资,源、财务等）,运营效果：,布局一线城市，此外在南京、杭州、武汉、西安、天,津烟台、青岛等城市已签约20个项目，2015年完成入,驻工位8000个,欧美同,学会,亿润投,资,万科集,团,鸿坤集团,红杉资本,优客工场合伙人,阳光100,海龙大厦优客工场,毛大庆优客工场 企业概括：为创业团队提供多重服务，旨在打,17,企业概括：由北大校友、联想之星创业联盟成员企,业共同发起的移动互联和互联网金融孵化器,旨在为创业团队提供办公场地、业务对接和天使投资,等专业化的产业链服务,孵化与盈利模式：,采取业务对接+组合投资的孵化模式，驻场孵化与虚,拟孵化相结合,以“工位收入+产业链服务收费+天使投资”作为盈利,点,经营现状：,2014年有338加申请，录取114家，有32家共获得3.1,亿元人民币投资,移动游,戏,互联网,金融,移动互,联网应,用,在线教,育,可选增值服务,多元办公空间,日常运营支持,全程创业辅导,关键合作对接,组合投资支持,北大校友创客总部,服务领域,软硬件,结合,O2O,与,电商,服务内容,企业概括：由北大校友、联想之星创业联盟成员企以“工位收,18,中关村车库咖啡,企业概况：,是一家以创业和投资为主题的咖啡厅2011年4月开始营业，,只需要点一杯咖啡就可以使用一天免费开放式办公环境,经营与盈利模式：,基本收入：人均20-50元的咖啡和简餐、打印材料费、会,议室费用,商品出售费：咖啡杯、木质U盘、储存卡、音响,广告收入：广告位租赁费用,会员费用，每年1200元会员费，每季度吸纳约50个团队,经营现状：,提供招聘墙、交流沙龙、车库活动、投资人/媒体人坐班，,午间半小时的那个特色服务，每天约150-200人次光顾,创业者交流与,办公场所,投资者+关注,者接触创业者,的场所,车库咖啡,中关村车库咖啡 是一家以创业和投资为主题的咖啡厅2,19,国内众创空间案例SOHO复兴广场,项目类型：5A甲级写字楼、独栋写字楼、商业,区位：坐落上海内环的中心淮海中路CBD商圈，,地铁新天地站上盖，10、13号线双轨直达,规模：总占地20084，总建面137436，,写字楼层数：27层,容积率：3.6,开发商：SOHO,中国有限公司,区位图,国内众创空间案例SOHO复兴广场 区位：坐落上海内环的,20,位置,楼层,物业类型,规模,D,栋,B1B2,商业,约,4000,1F,2F-4F,SOHO3Q,办公空间,约,5000,5F-27F,5A,甲级写字楼,约,40000,ABCE,栋,1F,商业,约,18000,2-3F,独栋写字楼,约,19000,功能类型及分布:甲级写字楼+众创空间+商业,功能规模：办公面积64000，商业面积22000（含地下两层）,租售模式：,写字楼：自持、出售,soho3Q众创空间：自持,商业：自持+出售,A,栋,B,栋,C,栋,5A,甲级写字楼,E,栋,D,栋,裙楼商业,车位：目前整体免费使用,物业类型及规模,功能分布图,位置楼层物业类型规模D栋B1B2商业约40001F2F-,21,写字楼基本情况,项目分为1栋甲级写字楼和4栋独栋写字楼，其中独栋写字楼首层、甲级写字楼首层和地下2层为商业，商,业中餐饮业态比重超过70%，主要用来满足办公人员的餐饮需求,甲级写字楼单层1500-1700，单间325-397，层高3.5m，独栋写字楼面积在5000-8000,甲级写字楼平面图,写字楼基本情况 项目分为1栋甲级写字楼和4栋独栋写字楼，其,22,SOHO3Q出租方式及租售价格,实现方式：O2O模式，在线选择一个办公位或一间办公室，签订租约，付款交易,客户来源：初创公司、大型公司新项目团队、设计师、自由撰稿人等,租期：一个月、一个星期,（目前按周租赁，最长12个周）,具体价格：开放式办公桌/1000元/人/周，独立办公室1300元/周/人,收费项目：会议室200元/小时（4人）,访客超过1小时收费50元/小时,免费项目：咖啡茶水、WIFI、打印等服务,从SOHO3Q的产品策略来看，定位的中短期过渡办公室需求客群无疑都有较强的支付,能力，若换算成月租，则月租基本在5700月左右，加上其他服务费用，月租基本在6000元,以上，因此SOHO3Q基本是建立在高租金的基础上,SOHO3Q出租方式及租售价格 实现方式：O2O模式，在线,23,SOHO复兴广场办公空间营造,1,更高新风量，高于国家标准洁净的空气,2,高效静电除尘过滤，,PM2.5,过滤,90%,03,3,低,VOC,环保材料，健康的办公空间,4,双银,LOW-E,玻璃幕墙，坐享冬暖夏凉,5,05,冰蓄冷系统，错峰蓄能，节能环保,6,分户能量计量系统，智能预付费,SOHO复兴广场办公空间营造1更高新风量，高于国家标准洁净的,24,设计策略,外立面主要由花岗,石、钢、玻璃构成，,风格是简洁的现代,主义，竖向线条统,领全局；建筑的整,体规划引用上海的,里弄式格局，旨在,延续文脉,设计策略外立面主要由花岗石、钢、玻璃构成，,25,办公的文化性,大堂、中庭等核心,空间重点处理，简,约而引人注目，让,人觉得到了美术馆,等文化建筑内部，,赋予了办公与商业,空间更多的属性,办公的文化性,办公的文化性大堂、中庭等核心办公的文化性,26,01,02,办公的方式,开放式办公，展示,型办公空间，开放,而自由，呈现良好,的企业形象，与,SOHO的内涵一致,06,01办公的方式型办公空间，开放,27,02,03,低,VOC,环保材料，健康的办公空间,04,05,冰蓄冷系统，错峰蓄能，节能环保,06,室外露台&平台,提供与自然接触的,机会，放松身心，,提高工作效率。休,憩平台提供办公和,商业的休闲空间,02室外露台&平台提供与自然接触的,28,超现实主义、富有,科技感的电梯间设,计，空间简约现代，,光带营造了一种时,空隧道般的科技感,易忽略的设计,超现实主义、富有计，空间简约现代，易忽略的设计,29,引入PM2.5空气净,化系统，使PM2.5,低于国家标准；室,内装修材料采用低,VOC含量环保材料；,双银LOW-E玻璃幕,墙和石材百叶,设备,&,建筑材料,空气净化系统,引入PM2.5空气净VOC含量环保材料；设备&建筑材料空气净,30,