物业服务企业盈利模式及实操(初稿)课件

物物业服服务企企业盈利模式及盈利模式及实操操物业服务企业盈利模式及实操1.物物业资源及价源及价值点点三、三、资源源经营价价值点的点的识别横向资源整合主要分为两大核心价值资源：物业资源和业主资源。开开开开发发商商商商持有物持有物持有物持有物业业包括未销售完成或战略考虑持有的建筑区划内部分商业物业、住宅物业和整体持有商业物业，其中商业物业包括大型商业卖场、社区生活广场、住宅配套会所；住宅物业包括未售商品房、地下停车场等。业业主共有主共有主共有主共有物物物物业资业资源源源源包括公共设施：会所、停车场、游泳池、移动通讯机站、文体设施等；公共部位门厅、电梯轿箱等；公共场地、广场、配套商业网点等。u经营实现途径：途径：全程商全程商业经营获取取拥金和溢价分成，金和溢价分成，实现物物业价价值。基于价基于价值链的盈利模式的盈利模式u经营实现途径：途径：根据根据物物权法法、物物业管理条例管理条例要求，通要求，通过业主授主授权对公共部位（广告位）、公共部位（广告位）、场地（商地（商业中庭广中庭广场）、）、设施（住宅会所）施（住宅会所）进行整合，行整合，实施施统一一经营，获得收益分成，通得收益分成，通过商商业价价值的提升，的提升，实现业主和物主和物业管理企管理企业双盈。双盈。基于基于资源能力的盈利模式源能力的盈利模式1.物业资源及价值点三、资源经营价值点的识别横向资源整合主要2.业主主资源及价源及价值点点业业主个性主个性主个性主个性化需求化需求化需求化需求满满足足足足包括业主生活类、文化类、商务类、社交类、旅游类的需求，这些需求可以通过经营活动，在向业主提供服务的同时，为物业服务企业带来可观的收益。u经营实现途径：途径：搭建搭建经营平台，平台，对接接终端消端消费与供与供给，实现价价值。基于收入模式和基于收入模式和价价值网网络的盈利模式的盈利模式业业主持有主持有主持有主持有物物物物业资产业资产包括开发商持有商业物业和业主因居住或投资购置的住宅物业。u经营实现途径：途径：通通过商商业运运营，以及，以及实施房地施房地产经纪等，等，实现其价其价值。基于价基于价值链和和产品或服品或服务的盈利模式的盈利模式三、三、资源源经营价价值点的点的识别2.业主资源及价值点业主个性包括业主生活类、文化类、商务类、资源源经营步步骤：识别、评估、估、规划和划和经营资源源识别资源源规划划可行性可行性评估估经营实施深度梳理可利深度梳理可利用用资源，明确源，明确资源源归属属权。充分市充分市调，了解，了解市市场行情，行情，对可可利用利用资源的源的经营作可行性分析和作可行性分析和评估。估。因地制宜，因地制宜，对经营内容、方式、内容、方式、以及相以及相应价格体价格体系等系等进行一一行一一规划。划。根据根据规划方案划方案进行商源整合、商行商源整合、商家引入、合同家引入、合同签订以及以及经营的的实施。施。资源源经营管理的制度体系管理的制度体系项目目资源源经营规划划四、四、资源源经营的步的步骤资源经营步骤：识别、评估、规划和经营资源资源可行性经营深度梳典型典型资源源经营实操操1：物：物业资源源经营2：业主主资源源经营会所会所经营广告位广告位经营公共公共场地地经营净菜超市配送菜超市配送经营房屋房屋经纪家居家家居家电团购个性化旅游个性化旅游产品品经营精保精保洁业务生活生活杂志志经营BTOC电子商子商务经营五、典型五、典型资源源经营实操操典型资源经营实操1：物业资源经营2：业主资源经营会所经营广告典型典型资源源经营实操操-会所会所经营会所作会所作为社区的配套物社区的配套物业，对于提升于提升项目品目品质、增加、增加项目目竞争力、促争力、促进业主主资产保保值增增值、赢取客取客户满意度至关重要。但会所意度至关重要。但会所经营造活是行造活是行业难题，经营风险和和压力力较大。大。一：会所一：会所经营权的取得的取得社会配套会所按其社会配套会所按其权属分属分为开开发商所有商所有权会所和会所和业主共有主共有产权会所，物会所，物业服服务企企业要取得会所要取得会所经营权。开。开发商所有商所有权会所要会所要获得开得开发商的委托，商的委托，业主共有的会所前期物主共有的会所前期物业阶段要取得开段要取得开发商的委商的委托，正常服托，正常服务期要取得期要取得业主大会的委托主大会的委托。二：会所二：会所经营方式方式选择会所的会所的经营方式有自方式有自营、委托、委托经营和和联合合经营。物。物业服服务企企业的的战略方向、略方向、资源构建能力、商源构建能力、商业运运营能力和会所能力和会所专业经营管理能力决定所管理能力决定所选择的的经营方式，我司在会所方式，我司在会所经营上主要上主要选择委托方式委托方式进行行经营。典型资源经营实操-会所经营会所作为社区的配套物业，对于提四：会所四：会所业态规划划、大众型会所、大众型会所业态定位：以定位：以满足大众化生活文化共性需求足大众化生活文化共性需求为主，建筑主，建筑设计在具有一定品在具有一定品质感官和基感官和基础配置的基配置的基础上，上，强调简洁化，以降低投化，以降低投资成本，提升后期运成本，提升后期运营适众性。适众性。典型典型资源源经营实操操-会所会所经营四：会所业态规划、大众型会所业态定位：以满足大众化生活文化四：会所四：会所业态规划划、精英型会所、精英型会所业态定位：定位：以以满足品足品质人群人群较高生活文化需求和一定特性需求高生活文化需求和一定特性需求为主，建筑主，建筑设计注注重特色品重特色品质与与环境感官的境感官的协调统一，一，强调品品质化、化、风格化，格化，结合合项目目实际情况，可考情况，可考虑增增设主主题性性独立商独立商业，强化商化商业系系统品品质。典型典型资源源经营实操操-会所会所经营四：会所业态规划、精英型会所业态定位：以满足品质人群较四：会所四：会所业态规划划、私、私贵型会所型会所业态定位：定位：以以满足高端人群高品足高端人群高品质生活文化需求，生活文化需求，强化以特色式、深度服化以特色式、深度服务为核核心的商心的商业功能功能组合；建筑合；建筑设计注重私密性和尊注重私密性和尊贵感，感，强调建筑、建筑、环境、文化、服境、文化、服务的完美的完美结合。合。典型典型资源源经营实操操-会所会所经营四：会所业态规划、私贵型会所业态定位：以满足高端人群高 会所招商主要是会所会所招商主要是会所经营方的方的选择，物，物业服服务企企业应建立合作伙伴集群，通建立合作伙伴集群，通过多个商家多个商家进行行综合合评估估选择最适宜的最适宜的商家商家进行行经营，其，其评估要点估要点为：会所运：会所运营能力（是否有运能力（是否有运营经验）、）、经营实力（力（财力是否雄厚）、服力是否雄厚）、服务意意识（是否（是否有有较强的服的服务意意识）、）、经营业态（是否符合小区（是否符合小区业主需求）、装主需求）、装饰装修方案（装装修方案（装饰是否舒适）、管理是否舒适）、管理费（价格是否（价格是否合理，是否合理，是否为市市场价）、价）、经营期限（期限是否合理，不宜期限（期限是否合理，不宜过长，一般不超，一般不超过5年）年）五、会所招商五、会所招商 会所会所经营过程中程中应对商家的商家的经营行行为进行把控，行把控，坚决禁止决禁止经营商家侵害商家侵害业主行主行为，给予予业主适当主适当优惠惠权益，同益，同时，根据，根据经营情况情况实施有效的施有效的业态调整，以整，以满足足业主的需求和保持会所的持主的需求和保持会所的持续经营。六、会所日常管理六、会所日常管理会所商会所商业模式模式规划划会所商会所商业规划划会所会所业态规划划典型典型资源源经营实操操-会所会所经营10 会所招商主要是会所经营方的选择，物业服务企业应建立合作伙伴广告位广告位资源是源是项目目资源源经理中收益理中收益较高的高的资源，必源，必须在有效的在有效的评估价估价值并并进行价行价值区分的基区分的基础上上实施施经营；广告位的；广告位的设置、广告品置、广告品质、广告、广告类型、合作客型、合作客户选择，将会影响广告，将会影响广告类资源源的价的价值。一：广告位一：广告位资源源识别 二：广告位二：广告位资源源评估估国家国家对广告广告经营管理有着管理有着严格的管理，物格的管理，物业服服务企企业多以出租广告位多以出租广告位资源源进行行经营。物物业项目可以目可以进行广告行广告经营的的资源有：源有：电梯广告、梯广告、屋屋顶及外及外墙广告、广告、厅堂广告、停堂广告、停车场广告、宣广告、宣传栏广告、广告、业主宣主宣传资料（料（业主装修手册、主装修手册、业主生活指主生活指南）六大南）六大类。典型典型资源源经营实操操-广告位广告位经营广告位资源是项目资源经理中收益较高的资源，必须在有效的评估价 三：广告位三：广告位资源源规划划广告位的广告位的设置置应区区别不同楼不同楼盘定位和楼定位和楼盘内不同区域，以不影响小区居住内不同区域，以不影响小区居住环境品境品质为原原则，不同，不同楼楼盘定位的广告位定位的广告位设置数量和品置数量和品质要有区要有区别，要充分体，要充分体现价价值区分原区分原则。（例如。（例如蓝光嘉宝物光嘉宝物业依依据四种服据四种服务模式下模式下进行广告行广告资源源规划）划）四：广告位四：广告位资源源经营选择广告广告经营单位，位，应将所有广告将所有广告资源源进行打包，同行打包，同时采取招投采取招投标的方式的方式选择广告广告经营单位，并位，并在合同中就广告位的位置、大小、在合同中就广告位的位置、大小、样式和式和发布内容布内容进行明确的行明确的约定，并定，并实施有效的施有效的监督，广告内督，广告内容切忌出容切忌出现不雅内容。不雅内容。典型典型资源源经营实操操-广告位广告位经营 三：广告位资源规划广告位的设置应区别不同楼盘定位和楼盘内不 一：公共一：公共场地地识别二：公共二：公共场地地资源源评估估物物业公共公共场地地资源，包括草坪源，包括草坪绿地、广地、广场、物、物业周周边部分等。部分等。二：公共二：公共场地地资源源规划划公共公共场地地经营与广告位与广告位经营相同相同应区区别不同楼不同楼盘定位和定位和楼楼盘内不同区域，不以影响小区居住内不同区域，不以影响小区居住环境品境品质为原原则。三：公共三：公共场地地资源源经营公共公共场地地经营主要主要临时引入促引入促销等等临时摆摊设点，引点，引入入时应对商家的促商家的促销内容内容进行行约定，定，过程要程要进行行监管。管。典型典型资源源经营实操操-公共公共场地地经营 一：公共场地识别二：公共场地资源评估物业公共场地资源，包括（一）物（一）物业服服务企企业实施房屋施房屋经纪业务的的优势：1、市、市场优势：国内外房地：国内外房地产市市场相相对成熟的地区，受土地供成熟的地区，受土地供给量的影响，新建住房减少，存量房交量的影响，新建住房减少，存量房交易逐易逐渐占市占市场主主导地位。目前香港二手房交易量占房地地位。目前香港二手房交易量占房地产总量的量的70%以上；欧洲达到以上；欧洲达到90%，北美达到，北美达到85%90%，中国一，中国一线城市上海、北京、广州、深圳突破城市上海、北京、广州、深圳突破50%。二手房市。二手房市场前景被广泛看好，具有广前景被广泛看好，具有广阔的市的市场前景。前景。2、资源源优势：物：物业服服务企企业对物物业资源和客源和客户资源的把控能力，源的把控能力，为其其业务的开展奠定了基的开展奠定了基础。物。物业服服务企企业以物以物业资源源为保障介入保障介入经纪行行业，物，物业服服务和易居和易居业务的深度的深度结合，形成独特的服合，形成独特的服务模式和模式和经营模式，模式，实现差异化运作，其差异化运作，其发展机遇大于挑展机遇大于挑战。（二）物（二）物业服服务企企业实施房屋施房屋经纪业务的方式：的方式：物物业租售中心租售中心+门店店+网店网店。（三）物（三）物业服服务企企业实施房屋施房屋经纪业务的要素：的要素：渠道建立、租售中心渠道建立、租售中心设立、管理体系搭建立、管理体系搭建。典型典型资源源经营实操操-房屋房屋经纪（一）物业服务企业实施房屋经纪业务的优势：典型资源经营实操-构筑构筑营销渠道渠道广告宣广告宣传整合资源，与报刊媒体、省市电视媒体、网络媒体建立的信息传递渠道。网店网店发布布建立房源信息网络发布平台，实现房源信息在多个网站同步发布、每天更新。典型典型资源源经营实操操-房屋房屋经纪构筑营销渠道广告宣传整合资源，与报刊媒体、省市电视媒体、网络软硬件配硬件配备购买经纪业务管理管理软件，配置件，配置电脑及及办公家具。公家具。项目租售中心形象目租售中心形象墙、灯箱、街、灯箱、街面立牌、桌牌、接待台、接待椅、房源展架、流程面立牌、桌牌、接待台、接待椅、房源展架、流程图、营业执照、照、经纪业务资格格证等完善。等完善。人人员培培训易居易居业务核心核心竞争能力是争能力是经纪人的撮合能力。成熟人的撮合能力。成熟业务应将人将人员分成分成3-4个个层级，按照客按照客户接待、看房、勘房、合同接待、看房、勘房、合同谈判、交易判、交易设计、产权过户等分等分专业进行反复行反复培培训。开展开展业务房源信息收集及受托，信息房源信息收集及受托，信息发布，客源整合，合同布，客源整合，合同谈判、交判、交权过户，全面开展，全面开展业务，过程程调校策略。校策略。设立租售中心：立租售中心：租售中心依托项目物业中心设立，是物业增值服务的延伸，是经纪业务开展的基础。典型典型资源源经营实操操-房屋房屋经纪软硬件配备购买经纪业务管理软件，配置电脑及办公家具。项目租售对市市场中介公司薪酬模式、提成比例的比中介公司薪酬模式、提成比例的比较分析，建立易分析，建立易居居业务薪酬体系与薪酬体系与绩效管理效管理办法法。对市市场中介公司佣金收中介公司佣金收费情况情况进行行调研，明确研，明确买卖佣金收取佣金收取标准。准。建立建立经纪业务合同范本，包括：房屋合同范本，包括：房屋买卖合同（双方、三方）、房屋租合同（双方、三方）、房屋租赁合同、居合同、居间合同（出租方、合同（出租方、卖方）、方）、买卖斡旋金合同；合同管理制度斡旋金合同；合同管理制度正在正在拟定定过程中。程中。房屋租房屋租赁、房屋、房屋买卖、代、代办产权过户、贷款服款服务、代收租金等管理体系、代收租金等管理体系业务业务管理管理合同管理合同管理收收费费管理管理薪酬与薪酬与绩绩效管理效管理管管理理体体系系典型典型资源源经营实操操-房屋房屋经纪制度体系构建：制度体系构建：房屋房屋经纪业务涉及涉及经纪服服务项目、收目、收费价格、合同管理、价格、合同管理、经纪薪酬与薪酬与绩效考核、培效考核、培训管理、品牌管理、管理、品牌管理、营销推广、推广、风险控制、控制、权限管理等管理体系的构建。限管理等管理体系的构建。对市场中介公司薪酬模式、提成比例的比较分析，建立易居业务薪酬案案（一）（一）实施背景：施背景：十万业主的刚性需求，为给业主提供方便和谋取更多的实惠，最终实现客户满意是我们的第一目标。（二）（二）实施模式：施模式：通过与实力强大的家电、家居行业知名企业强强战略合作，实施业主专场折扣销售。（三）操作方式：（三）操作方式：由物业方组织报名业主到厂家展厅进行现场选购，由厂家直接对业主，减少中间环节，让业主享受“冰点价格”。（四）（四）实施效果：施效果：最终实现三方满意：业主满意、厂家满意、物业获得业主满意度的提升。同时，物业服务企业获得佣金收入。典型典型资源源经营实操操-家居家家居家电团购案（一）实施背景：十万业主的刚性需求，为给业主提供方便和谋（一）运作模式：（一）运作模式：整合旅游公司+精品线路个性设计=经营价值（二）操作方式：（二）操作方式：物业搭台，产品定制和优惠，旅行社营销，提高业主参与度，实现经营价值。（三）操作要素：（三）操作要素：1、旅游产品个性化设置2、避免旅游行业“潜规则”3、服务重于经营（四）（四）经营效果效果：业主满意度提升、经营价值实现典型典型资源源经营实操操-个性化旅游个性化旅游产品品经营（一）运作模式：典型资源经营实操-个性化旅游产品经营精保精保洁的重要意的重要意义：整合客整合客户资源，源，实现资源价源价值高端客高端客户对专项保保洁需求大，同需求大，同时基于基于对物物业管理公司信任，大多管理公司信任，大多业主愿意由物主愿意由物业公司提供此公司提供此项服服务。弥弥补市市场空缺，空缺，细分市分市场需求需求保保洁市市场高端品牌空缺，高端品牌空缺，为精保精保洁品牌提供良好契机。同品牌提供良好契机。同时进行市行市场需求需求细分，力求多种行分，力求多种行业品牌品牌优势集合，集合，实现品牌借力。品牌借力。精保精保洁业务判断判断业务性性质：附加：附加值高、高、风险小。小。精保精保洁业务操作模式操作模式由内生需求（客由内生需求（客户需求）向市需求）向市场化、化、产业化化发展展从小从小规模模试点，向点，向规模化模化发展。展。典型典型资源源经营实操操-精保精保洁业务精保洁的重要意义：精保洁业务判断业务性质：附加值高、风险小。精保精保洁服服务内容内容精保精保洁业务发展方向展方向精保精保洁拓展拓展方向方向高端高端物物业业主主内部内部业务专业市市场销售楼售楼盘在管高端物在管高端物业项目之目之业主主1.4S店：如保店：如保时捷、法拉利、奔捷、法拉利、奔驰、宝、宝马等。等。2.写字楼写字楼3.宾馆：专注于三、四星注于三、四星级宾馆。4.高端高端场所（餐所（餐饮）典型典型资源源经营实操操-精保精保洁业务精保洁服务内容精保洁业务发展方向精保洁拓展高端内部业务专业销（一）物（一）物业服服务企企业生活生活杂志志经营定位：定位：1、物业服务企业的品牌传播和信息沟通平台；2、物业广告资源的经营平台。（二）物（二）物业服服务企企业生活生活杂志的志的实施方式施方式：与传媒公司强强联合，物业服务负责广告招商、项目发布，传媒公司负责设计制作和对外发布。（二）物（二）物业服服务企企业生活生活杂志的内容：志的内容：物业服务企业动态、环保起居、健康饮食、生态旅游等。典型典型资源源经营实操操-生活生活杂志志经营（一）物业服务企业生活杂志经营定位：典型资源经营实操-生电子商子商务定位于定位于:BTOC、CTOC经营模式模式社区社区电子商子商务电子商子商务平台平台商商家家客客户以物以物业项目客目客户为目目标群群体，整合需求。体，整合需求。BTOCCTOC充分整合社会充分整合社会资源源典型典型资源源经营实操操-电子商子商务经营电子商务定位于:BTOC、CTOC经营模式电子商务平台商 家五、商五、商业物物业的全程运的全程运营实操：操：商商业物物业的硬件前期介入的硬件前期介入商商业定位定位商商业招商招商商商业规划划商商业物物业的前期的前期执行行商商业物物业的正常的正常经营商商业稳商商商商业环境境营造造经营公共公共资源源规划划业态调整及整及补位招商位招商风险控制控制商商业物物业的概念、的概念、类型、特征型、特征及价及价值值公共关系管理公共关系管理五、商业物业的全程运营实操：商业物业的硬件前期介入商业定位商硬件前期介入是地硬件前期介入是地产+商商业实现融合的关融合的关键阶段，是商段，是商业物物业（物（物业）项目成功关目成功关键。1）在市场调研过程中关注项目所在城市主要经济指标、商圈状况、同类个案及本项目分析。2）主要业态结构和规模、空间布局。3）交通组织、人车动线、出入口（包括各业态客用、货用及车场等）。停车场（规模、车位数等）。4）项目内部交通组织的建议。不同业态房产技术条件、商铺面积、商铺开门、商铺层高、商铺业态调整。5）扶梯、垂直梯、地下电梯厅、观光梯、中庭、公共卫生间、顾客通道、夜间通道的设置要求及位置。6）关于主要工程系统及配套设施，如垃圾房、空调系统、用电系统、消防系统、设备房的设置与安排。7）广告位的设置、制作及广告位的安排。8）商业管理组织的设立，前期人员的到岗，相关资质证书的办理。（一）、商（一）、商业物物业硬件前期介入硬件前期介入商业物业硬件配置标准硬件前期介入是地产+商业实现融合的关键阶段，是商业物业（物业目标市场定位业态定位功能定位企业开业定位营销策略定位招商策略定位经营定位商商业定位定位过程程（二）、商（二）、商业定位定位成功的商成功的商业定位是商定位是商业运运营成成败的基的基础之一之一目标市场定位业态定位功能定位企业开业定位营销策略定位招商策略业态组合：合：是根据对项目城市现有业态状况和未来商业发展趋势的把握，充分利用自身有可能整合的品种、招商资源，为便于该楼盘作为房地产项目实现销售和该项目作为商业地产日后成功经营而对项目各功能分区和各楼层的业态所进行的规划。业态组合定位必须在项目开发前期完成。业态配比配比：零售、餐饮、娱乐按52：18：30这个比例来布局。不同类型商业项目配比应有特殊性。在在项目定位的前提下，目定位的前提下，进行行卖场布局，人流、物流、布局，人流、物流、车流流动线分析，分析，业态组合合规划、划、业态配比，租金及盈利模式确立，建筑商配比，租金及盈利模式确立，建筑商业物物业配套配套设施施设备及建筑空及建筑空间规划。划。xxx商业定位及产品规划建议案例xxx生活中心业态规划案例项目区域调查报告（三）、商（三）、商业规划划 业态组合：是根据对项目城市现有业态状况和未来商业发展1、招商品：根据商场的业态定位和布局需要招商品。2、招品牌：将商品建立在品牌基础之上，让品牌带动商品，保证品质，稳定客源，建立顾客忠诚度。3、招品牌经营客户：对同一品牌不同经销商或代理商经营会有不同结果，选择商业信誉好、经营实力强和经营经验丰富的品牌商家，保证“进得来、卖得出、稳得下、做得好”。以品种到品牌再到品牌高的一个综合考察的全面评估的过程，即要考虑到当前招商需要，更要考虑今后经营、销售和发展需要，在实操中引入“商家准入制度”，甄选优质品牌商家，确保卖场美誉度及持续经营能力。商家是商商家是商业运运营和和项目的目的“灵魂灵魂”-招商策略招商策略(四）、商四）、商业招商招商-招商招商过程程1、招商品：以品种到品牌再到品牌高的一个综合考察的全面评估的1、零售服务、娱乐体验科学价值组合2、品牌价值原则3、2/8价值原则4、开发商、商家双赢原则5、总体租金收益中期最大化原则6、招商租金价格体系制定项目商业规划与招商执行方案-招商原招商原则(四）、商四）、商业招商招商1、零售服务、娱乐体验科学价值组合项目商业规划与招商执行方案7)、空气调节8)、卖场灯光9)、休闲座椅10)、绿色植物布置11)、气味12)、项目CIS1）、导视系统2）、POP宣传3）、厨窗展示4)、特色促销5)、广告位的集中管理6)、背景音乐播放1、制定制定积极极稳商政策商政策2、商、商业环境境营造造1）、节日型及定期型开展促销活动；2）、扩大项目影响力，造活商圈；3）、培育中层商户，积极扶持弱势商业体；xxx项目全场稳商策略案例导示规划建议案例商业氛围营造案例（五）、商（五）、商业物物业的正常的正常经营7)、空气调节1）、导视系统1、制定积极稳商政策2、商业环境公共资源的收益分配在物业服务合同或商业经营合同约定后，合法取得其经营权，并进行科学规划业态，招商运营。一方面实现其本身价值最大化，另一方面也是最主要要实现的目的，使整个项目人气提升，业态互补，提升商业价值所发挥的重要作用。例如：一些卖场的中庭规划以生活广场酒吧业态为主，中庭适应引入特色餐饮对于整个业态互补是有好处的。利用通道联廊设立花车区有利于人流跨区域贯通。3、经营公共公共资源源规划划公共资源规划案例（五）、商（五）、商业物物业的正常的正常经营 公共资源的收益分配在物业服务合同或商业经营合同约定后，合4、业态调整及整及补位招商位招商业态调整及补位招商案例由于市场周围的竞争环境变化，交通、竞争项目业态变化，政府规划变化等原因。由于在前期商业规划中业态定位，档次定位，业种定位发生重大偏差。商家经营不善导致撤场大量发生。上述情况的发生都会使商业物业收益受到损失，乃至全场停业。在发生上述情况前，对市场动态调查结论分析应作出重新的项目商业定位及业态、档次定位调整。符合市场原则；主题打造；引入“灵魂”主力商家。（五）、商（五）、商业物物业的正常的正常经营4、业态调整及补位招商业态调整5、风险监控控1）、消防、安保日常管理；2）、政府职能部门例行检查风险；3）、商家引入经营风险把控(经营能力及抗风险能力)；4）、经营运营中商家撤场风险；5）、促销管理（促销手段及反馈信息的有效管理）；6）、财务风险管控；7）、商业信息风险(经营性调整、商业政策保密风险)；8）、市场商业动态掌握能力。（企业发展方向及战略目标、消费者心理分析、金融风险分析等）（五）、商（五）、商业物物业的正常的正常经营5、风险监控1）、消防、安保日常管理；（五）、商业物业的正常1）、与政府职能部门（工商、税务、消防、城管、派出所等）的公共关系管理中主要遵循以下几项原则：与政府部门进行主动沟通：商业物业项目多主动与政府部门接触和联系，了解政府相关政策法规的变化，自觉接受政府管理，遵守政府政策法规，能够及时对政府政策的变化作出相应的调整。通过内刊、新闻报道、座谈会、公关活动等多种形式向政府传达商业物业项目的良性信息，保持与政府的信息沟通。与政府建立互信基础：商业物业项目积极响应政府的号召或者以主动的姿态为政府分担在社会责任上的重任，并为此做出一系列书面或口头承诺，并以自己的行为履行诺言，赢得政府部门的信任。与政府进行利益互惠：随着政府职能的不断转变，政府对于商业物业项目而言，既是监管者、管理者，某些时候也是利益共享的伙伴把商业物业项目开展大型活动的动力转化为政府的动力。商业物业项目是政府的税收工程、就业工程和形象工程。从政府的角度，扶持好区域内的购物中心的发展，是一件利民工程。2）、协调新闻媒介关系新闻媒介是社会舆论监督的代言人。对于商业物业项目来说，它是最重要的目标公众，它传递信息迅速，受众数量巨大，影响涉及面广。协调新闻媒介关系的方法有：（1）尊重新闻价值，了解新闻界人士的职业特点。（2）提供报道的消息和资料，必须真实、准确、讲究时效。（3）主动邀请新闻界人士出席本单位的公共关系活动，热情接待前来采访的所有新闻界人士。（4）精心筹备，开好记者招待会。（五）、商（五）、商业物物业的正常的正常经营6、公共关系管理、公共关系管理1）、与政府职能部门（工商、税务、消防、城管、派出所等）的公Thank 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