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20062006快乐中国超级女声快乐中国超级女声一、一、20062006超级女声套播广告价值预测超级女声套播广告价值预测二、二、2006?2006?超级女声超级女声?套播广告招标套播广告招标?超级女声?凭借强大的娱乐宣传攻势、别具一格的选秀标准和简洁明了的口号席卷全国，行成一场全民总发动的轰轰烈烈的选秀活动，树立了中国电视娱乐的新标杆。?超级女声?的收视表现也创下奇迹，5进3收视率高达8.3%,总决赛收视率更是冲11.653%，赢取了29.54%的市场份额,收视表现居位同时段第一!2005年超级女声在全国甚至全球都造成了重大而深远的社会影响，其潜在的巨大的经济价值一直被营销界、广告界甚至社会学界的朋友们所津津乐道。2006年的超级女声将从现有的顶峰向更高的山峰攀登，其所能上升的高度目前无人能够准确预测，但其将能为广告客户带来比2005更大的经济价值却绝少有人疑心。因此，我们根据2005年超级女声的收视表现对2006年超级女声套播广告的收视效果进行了一个简单的预测。一、一、20052005收视表现与收视表现与20062006收视预测收视预测湖南卫视2005年?超级女声?全国收视盘点赛区赛程播出日期周天开始时间结束时间时长（含广告）收视率市场份额同时段排名长沙海选2005-4-2星期六12:4115:0802:270.635.523海选2005-4-9星期六12:2814:5602:280.825.853海选2005-4-16星期六12:3114:5902:280.685.5350202005-4-23星期六12:3514:4502:100.765.85320102005-5-2星期一12:4516:0003:150.685.4251072005-5-5星期四12:4615:4102:550.865.84752005-5-13星期五19:3622:0502:291.182.755赛区总决赛2005-5-20星期五19:3522:3803:031.513.84赛区合计赛区合计21:157.12 数据来源：CSM31省会城市 目标观众：4+长沙赛区长沙赛区广州赛区广州赛区数据来源：CSM31省会城市 目标观众：4+赛区赛程播出日期周天开始时间结束时间时长（含广告）收视率市场份额同时段排名广州海选2005-3-19星期六12:2413:3601:120.664.233海选2005-3-20星期日12:3013:4201:120.734.434海选2005-3-26星期六12:1714:4702:300.695.1142005-3-27星期日12:1414:4602:320.775.15350202005-4-3星期日12:3015:2302:531.048.05220102005-4-10星期日12:3015:2702:570.947.2621072005-4-17星期日12:3015:0202:321.128.152752005-4-24星期日12:3014:4902:191.057.482赛区总决赛2005-5-6星期五19:3922:2902:501.463.455赛区合计赛区合计20:578.46赛区赛程播出日期周天开始时间结束时间时长（含广告）收视率市场份额同时段排名郑州海选2005-5-1星期日12:3015:0302:330.654.615海选2005-5-3星期二12:4615:1902:330.493.697海选2005-5-4星期三12:4615:1902:330.624.38550202005-5-15星期日12:3615:2902:530.917.13220102005-5-21星期六11:4614:4002:540.856.3321072005-5-27星期五13:0015:4002:400.354.353752005-6-3星期五13:0015:2702:270.415.273赛区总决赛2005-6-10星期五20:1522:5502:401.123.084赛区合计赛区合计21:135.4数据来源：CSM31省会城市 目标观众：4+郑州赛区郑州赛区赛区赛程播出日期周天开始时间结束时间时长（含广告）收视率市场份额同时段排名成都海选2005-5-22星期日11:3515:1203:371.016.882海选2005-5-28星期六12:3314:5902:260.856.85250202005-6-4星期六12:3015:5903:290.958.08120102005-6-11星期六12:3015:4903:190.988.3811072005-6-18星期六12:3015:3603:061.088.891752005-6-25星期六12:3015:2802:581.310.341赛区总决赛2005-7-1星期五20:3023:5003:201.625.283赛区合计赛区合计22:157.79数据来源：CSM31省会城市 目标观众：4+成都赛区成都赛区赛区赛程播出日期周天开始时间结束时间时长（含广告）收视率市场份额同时段排名杭州海选2005-5-22星期日12:4716:2603:390.997.991海选2005-5-29星期日12:2414:4902:251.127.86250202005-6-5星期日12:1415:1102:571.359.45120102005-6-12星期日12:3015:3503:051.259.2511072005-6-19星期日12:3015:1102:411.410.271752005-6-26星期日12:3014:5902:291.5110.231赛区总决赛2005-7-8星期五19:3522:1802:431.633.963赛区合计赛区合计19:599.25数据来源：CSM31省会城市 目标观众：4+杭州赛区杭州赛区赛区赛程播出日期周天开始时间结束时间时长（含广告）收视率市场份额同时段排名全国总决赛15102005-7-15星期五20:3023:4303:132.868.9811092005-7-22星期五20:3023:4603:163.6911.271982005-7-29星期五20:3023:4103:114.3612.861862005-8-5周五20:3023:3403:045.5616.091652005-8-12周五20:3023:2702:576.5718.161532005-8-19周五20:3000:1003:408.3124.521三强总决赛2005-8-26周五19:5123:2503:3411.6529.541全国总决赛合计全国总决赛合计22:5543数据来源：CSM31省会城市 目标观众：4+全国总决赛全国总决赛从2005各大赛区白天播出的海选及淘汰赛收视看，根本随着和赛程的推进呈递增趋势，白天播出的最高收视出现在最后启动的杭州赛区7进5淘汰赛，平均收视率1.51%。2006年超级女声一启动就将受到巨大的社会关注，所以我们大胆预测，2006年超级女声白天播出赛事的平均收视将不会低于1.51%。20062006收视预测收视预测2005各大赛区晚间播出节目根本都是赛区总决赛，其平均收视根本都在1.5-1.6%之间，所以我们也将2006晚间播出的分赛区比赛收视按1.6%测算。2005年全国总决赛期间的收视那么呈快速上涨趋势，从第一场的2.86%快速飙升至第七场全国三强总决选的11.65%，2006年的全国总决赛收视我们也按此数据进行保守测算。二、二、20062006套播广告收视点预测套播广告收视点预测对照2006超级女声套播广告招标书中的赛程与播出安排，以及前文的收视预测，我们对2006套播广告的总收视点进行了一个简单测算。2006超级女声套播广告收视预测测算表播出时段赛程节目播出场次广告播出次数预测收视点总预测收视点中午分赛区比赛28801.51120.80晚间分赛区比赛17851.6136.00全国总决赛第一场152.8614.30全国总决赛第二场153.6918.45全国总决赛第三场154.3621.80全国总决赛第四场155.5627.80全国总决赛第五场156.5732.85全国总决赛第六场158.3141.55全国总决赛第七场1511.6558.25合计5220046.11471.80标底价（350万元）全国收视点成本预测（单位：元）7418因2005年超级女声有个渐热的过程，2006年超级女声启动后将受到远高于2005年启动之初的关注是毋庸质疑的，所以以上预测可算相当保守。但谨以如此保守的收视预测，全国收视点本钱已低至7418元，当算绝对物超所值了。2006?超级女声超级女声?套播广告招标书说明套播广告招标书说明一除与冠名商同行业的企业和医疗机构外，所有根据?广告法?和国家有关法规允许在电视媒体播放广告并符合湖南卫视广告部有关规定的企业，均可报名参加投标。投标单位中标后称为中标单位。二企业可自主投标或委托广告公司参加投标，但不得为同一品牌产品委托多家单位参与投标。三一家企业只能委托一家广告公司代理投标。四投标单位需告知品牌或产品名称，不得任意更改，否那么取消竞标、中标资格。五投标单位报名时须携带以下文件：1、企业营业执照副本原件及其复印件。2、药品、医疗器械及农药、兽药等特种产品的广告公司，须持有效的广告审查批准文件。第一局部报名须知六广告公司代理竞标，须出具以下文件：1、企业营业执照副本原件及其复印件。2、企业给广告公司出具的委托书原件，并须指定品牌或产品，不得任意更改，否那么取消竞标、中标资格。3、广告公司的媒介代理证原件及其复印件。4、参加投标的如不是广告公司的法定代表人，须出示法定代表人的授权书原件，并加盖公司印章。5、代理药品、医疗器械及农药、兽药等特种产品的广告公司，须持有效的广告审查批准文件。七投标单位报名时须预先缴纳信用保证金，并通过全部资格审查后，方能领取相关材料及入场券。八报名时间自2006年3月31日至4月12日。一投标单位在参与招标前须交纳信用保证金，截止日期为2006年4月12日。二投标单位在报名时须按照每个标的物50万元交纳信用保证金。三投标的单位每增加一个标的物，须增加交纳50万元的信用保证金。四投标单位中标后，报名时交纳的信用保证金自动转为合同定金，该定金冲抵中标时段第二次支付的广告费。未中标的投标单位的信用保证金在招标活动结束后7日内退还。五在中标合同实际执行过程中，中标单位如弃标，合同定金不予退还。第二局部信用保证金六中标单位不得转让所中标的物，中标单位如转让所中标的物，湖南卫视有权不予成认，合同定金不予退还。七双方约定信用保证金不计利息。八保证金指定收款单位：湖南播送电视广告总公司开户行：招商银行长沙晓园支行帐号：标的物名称标的物名称售卖方式售卖方式时间规格时间规格标底价（万元标底价（万元/套）套）20062006超级女声套播超级女声套播暗标暗标1515秒秒350350万元万元特别说明：1、低于标底价的投标书无效。2、投标加价以万元为单位。3、如投标中出现相同价格，抽签决定。4、一个“2006超级女声套播标的物，即指在2006超级女声节目播出时每个广告插播窗口均插播一次15秒广告，总计200次。不包括节目重播的插播广告。5、“2006超级女声套播标的物总量限制在20个，即20个15秒套播。第三局部标的物、底价第四局部播出安排与规定2006快乐中国超级女声赛程及播出安排赛区赛区项目项目时间时间首播时段首播时段时长时长广告口广告口长沙唱区长沙唱区预选赛第一、二场预选赛第一、二场4月月22日（周六）日（周六）中午中午12：3045分钟分钟/场场2个个/场场预选赛第三、四场预选赛第三、四场4月月29日（周六）日（周六）中午中午12：3045分钟分钟/场场2个个/场场50进进205月月5日（周五）日（周五）晚间晚间20：30150分钟分钟5个个/场场20进进105月月12日（周五）日（周五）晚间晚间20：30150分钟分钟5个个/场场10进进75月月19日（周五）日（周五）晚间晚间20：30150分钟分钟5个个/场场7进进55月月26日（周五）日（周五）晚间晚间20：30150分钟分钟5个个/场场5进进36月月2日（周五）日（周五）晚间晚间20：30150分钟分钟5个个/场场杭州唱区杭州唱区预选赛第一、二场预选赛第一、二场5月月13日（周六）日（周六）中午中午12：3045分钟分钟/场场2个个/场场预选赛第三、四场预选赛第三、四场5月月20日（周六）日（周六）中午中午12：3045分钟分钟/场场2个个/场场50进进205月月27日（周六）日（周六）中午中午12：30150分钟分钟5个个/场场20进进106月月3日（周六）日（周六）中午中午12：30150分钟分钟5个个/场场10进进76月月9日（周五）日（周五）晚间晚间20：30150分钟分钟5个个/场场7进进56月月16日（周五）日（周五）晚间晚间20：30150分钟分钟5个个/场场5进进36月月23日（周五）日（周五）晚间晚间20：30150分钟分钟5个个/场场成都唱区成都唱区预选赛第一、二场预选赛第一、二场6月月4日日(周日周日)中午中午12：3045分钟分钟/场场2个个/场场预选赛第三、四场预选赛第三、四场6月月10日（周六）日（周六）中午中午12：3045分钟分钟/场场2个个/场场50进进206月月17日（周六）日（周六）中午中午12：30150分钟分钟5个个/场场20进进106月月24日（周六）日（周六）中午中午12：30150分钟分钟5个个/场场10进进76月月30日（周五）日（周五）晚间晚间20：30150分钟分钟5个个/场场7进进57月月7日（周五）日（周五）晚间晚间20：30150分钟分钟5个个/场场5进进37月月14日（周五）日（周五）晚间晚间20：30150分钟分钟5个个/场场沈阳唱区沈阳唱区预选赛第一、二场预选赛第一、二场6月月25日日(周日周日)中午中午12：3045分钟分钟/场场2个个/场场预选赛第三、四场预选赛第三、四场7月月1日（周六）日（周六）中午中午12：3045分钟分钟/场场2个个/场场50进进207月月8日（周六）日（周六）中午中午12：30150分钟分钟5个个/场场20进进107月月15日（周六）日（周六）中午中午12：30150分钟分钟5个个/场场10进进77月月21日（周五）日（周五）晚间晚间20：30150分钟分钟5个个/场场7进进57月月28日（周五）日（周五）晚间晚间20：30150分钟分钟5个个/场场5进进38月月4日（周五）日（周五）晚间晚间20：30150分钟分钟5个个/场场广州唱区广州唱区预选赛第一、二场预选赛第一、二场7月月2日日(周日周日)中午中午12：3045分钟分钟/场场2个个/场场预选赛第三、四场预选赛第三、四场7月月9日日(周日周日)中午中午12：3045分钟分钟/场场2个个/场场50进进207月月16日日(周日周日)中午中午12：30150分钟分钟5个个/场场20进进107月月22日（周六）日（周六）中午中午12：30150分钟分钟5个个/场场10进进77月月29日（周六）日（周六）晚间晚间21：00150分钟分钟5个个/场场7进进58月月5日（周六）日（周六）晚间晚间21：00150分钟分钟5个个/场场5进进38月月11日（周五）日（周五）晚间晚间20：30150分钟分钟5个个/场场总决赛第一场第一场8月月18日（周五）日（周五）晚间晚间20：30150分钟分钟5个个/场场第二场8月25日（周五）晚间20：30150分钟5个/场第三场9月1日（周五）晚间20：30150分钟5个/场第四场9月8日（周五）晚间20：30150分钟5个/场第五场9月15日（周五）晚间20：30150分钟5个/场第六场9月22日（周五）晚间20：30150分钟5个/场第七场9月29日（周五）晚间20：30180分钟5个/场说明：1、06年超级女声每个广告窗口广告时长为5分钟。2、整个赛事共200个广告窗口,其中白天80个，晚间120个，每个套播在每个窗口插播一次,共计200次。3、因节目调整造成广告时段或播出时间变化时，以调整后的播出时间为准。4、套播为15秒广告规格，播出时不接受5秒加10或三个5秒版本叠加播出。30秒广告规格视同两个15秒广告规格。5、广告播出必须严格遵照投标时所约定品牌产品播出广告，不得随意更改替换。第五局部招标规定一投标单位在投标时可选投一个或多个套播标的物，遵照一个品牌产品一份标书的方式投标。一份标书最多可投标两个套播标的物。二同一品牌产品最多可投标两个套播标的物。三只接受15秒和30秒规格广告投标，不接受5秒、10秒或30秒以上等广告版本的产品投标。四投标企业不得以5秒加10或三个5秒版本叠加替代15秒播出。30秒广告规格视同两个15秒广告规格，只接受30秒或两种版本的15秒+15秒广告，不接受其他规格广告版本叠加替代。五投标单位必须按招标书中的相关规定严格执行，否那么视为投标单位投标无效，其所交纳的保证金不予退还。六中标入围单位须遵照竞标流程选定播出位序，不得以位序不满意等理由拖延或拒绝选定，否那么视为中标入围单位放弃入围，由列后单位替补，其所交纳的保证金不予退还。七所有中标单位须于2006年4月18日前按照中标额交付50%的广告款，余款于2006年5月31日前支付。中标单位如逾期不付广告款，湖南卫视广告部有权取消其所中标的物的拥有权，做另行安排，其所缴纳的保证金不予退还。八所有中标单位须并须严格按照投标时所指定品牌或产品播出广告，不得任意更改，否那么湖南卫视广告部有权取消其所中标的物的拥有权，做另行安排，其所缴纳的保证金不予退还。九遇重大活动或其它特殊情况造成中标单位广告没有播出时，湖南卫视广告部将对未播广告进行补播或按未播出次数退款，退款不计利息。十各中标单位除获得所中标的物的广告资源外，湖南卫视不再配送其它资源。第六局部招标程序一、时间2006年4月15日上午10：18招标大会正式开始。二、竞标流程一招标相关事宜说明：二2006超级女声套播暗标入围投标：1、竞标企业填写投标价格价格需等于或高于标底价方为有效，并将标书置入投标箱中。2、监督开标，确定中标入围企业名单。2006超级女声套播全部20个套播一次性暗标入围投标，按投标价由高到低依次排列，公布投标单位中标入围单位名单。三2006超级女声套播20个播出位置选择权确定：从获得入围资格的投标单位中，按投标价由高到低顺序，依次选择确定2006超级女声套播中标单位广告播出位置。四中标企业当场签署正式的广告合同。2006?超级女声?套播广告招标最终解释权归属湖南卫视广告部20062006年超级女声套播广告招标年超级女声套播广告招标报报 名名 表表企业名称代理公司名称指定品牌广告片规格15秒 30秒标的物个数公司帐号企业联系人及电话公司盖章说明：1、企业自主投标的可不填写代理公司名称一栏。2、指定品牌一栏必须填写，否那么视为无效。3、标的物个数指希望购置15秒规格的套播个数。4、公司帐号用于未中标客户退还定金时使用，公司帐号应和支付信用保证金的公司帐号保持一致。5、报名表回传请与湖南卫视广告业务经理联系或 至。咨询等待中 【湖南卫视超级女声魅力上演 】欢送您的深度介入欢送您的深度介入 联手创造无限商机联手创造无限商机珠海创新科技大厦珠海创新科技大厦可行性分析报告及投资建议方案可行性分析报告及投资建议方案编制单位：广东清华科技创业基金编制时间：2001年8月目目 录录第一章第一章 总总 论论第二章第二章 工程背景工程背景第三章第三章 投资环境与开展规划投资环境与开展规划 第四章第四章 市场需求和分析市场需求和分析 第五章第五章 工程建设的必要性和意义工程建设的必要性和意义 第六章第六章 总体规划方案总体规划方案 第七章第七章 投资估算与效益分析投资估算与效益分析 第八章第八章 工程实施时间安排工程实施时间安排 第九章第九章 风险和对策风险和对策 第十章第十章 结论和建议结论和建议 附件附件1 1 附件附件2 2第一节第一节 工程简述工程简述 1.工程名称：珠海创新科技大厦 2.承办单位：名 称：广东珠海高科技成果产业化示范基地 法人代表：何国杰 注册资金：6659万元 经营范围：科学研究开发和综合效劳 珠海创新科技大厦由广东珠海高科技成果产业化示范基地负责承办，采取招商共建的有限责任公司形式创立，其中珠海高科技成果产业化示范基地占51%的出资额。3.建设地址：广东珠海高科技成果创业化示范基地东南端。4.总用地面积：9800平方米。5.大厦基底面积：3280平方米。6.大厦总建筑面积：16800平方米。7.主要功能：珠海创新科技大厦作为省级科技创业孵化器，是为小型初创科技企业提供良好的技术创新和科技创业环境以及配套的生活效劳设施。第一章第一章 总总 论论第二节第二节编制依据编制依据 本工程可行性分析报告及投资建议书按照广东珠海高科技成果创业化示范基地与广东清华科技创业开发中心共同签订的?协议书?要求，在深入、详实的调查研究根底上，通过客观分析和经济评估，为工程实施设计和招商引资提供科学和全面的决策依据。第一章第一章 总总 论论第三节第三节 结论与建议结论与建议唐唐家家湾湾作作为为珠珠海海市市的的科科技技创创新新海海岸岸，地地理理位位置置和和交交通通条条件件以以及及气气候候条条件件都都比比较较好好，政政策策环环境境宽宽松松。唐唐家家湾湾地地域域近近年年来来开开展展迅迅速速，正正处处于于经经济济、文文化化快快速速开开展展上上升升期期，正正在在形形成成高高科科技技产产业业和和教教育育产产业业的的聚聚集集区区，对对企企业业孵孵化化器器的的需需求求迫迫切切，需需要要有有一一个个供供创创业业投投资资者者和和科科技技人人员员进进行行经经验验交交流、成果展示和生活娱乐的环境。流、成果展示和生活娱乐的环境。在在广广东东珠珠海海高高科科技技成成果果创创业业化化示示范范基基地地建建立立创创新新科科技技大大厦厦，为为科科技技创创业业企企业业提提供供一一个个良良好好的的培培育育成成长长环环境境，对对于于促促进进中中小小型型科科技技企企业业的的开开展展进进而而推推动动珠珠海海市市唐唐家家湾湾乃乃至至广广东省的高科技产业开展具有重要的意义。东省的高科技产业开展具有重要的意义。拟拟建建的的创创新新科科技技大大厦厦地地理理位位置置优优越越，与与清清华华科科技技园园珠珠海海、中中大大珠珠海海校校区区三三足足鼎鼎立立，形形成成了了一一块块独独特特的的集集产产、学学、研研、资资于于一一体体的的高高新新技技术术产产业业化化聚聚集集地地，对对于于创创新新科科技技大大厦厦吸吸引引工工程程、凝凝聚聚科科技技人人才才、培培植植高高新新技技术术中中小小企企业业高高速速成成长长十分有利。十分有利。投投资资收收益益估估算算未未考考虑虑进进行行风风险险投投资资和和中中介介效效劳劳以以及及将将来来地地价价升升值值所所得得收收益益。作作为为科科技技企企业业孵孵化化器器，仅仅物物业业收收入入就就可可以以到到达达这这样样的的水水平平，说说明明工工程程具具有有较较好好的的投投资资价价值，抗风险能力还是比较强的，工程可行。值，抗风险能力还是比较强的，工程可行。第一章第一章 总总 论论近近年年来来，在在国国家家火火炬炬方方案案的的指指导导下下，我我国国的的高高新新技技术术企企业业孵孵化化器器在在技技术术成成果果转转化化和和高高新新技技术术企企业业、企企业业家家的的培培育育工工作作中中发发挥挥着着重重要要的的作作用用。据据有有关关资资料料统统计计，我我国国已已有有各各种种类类型型的的科科技技企企业业孵孵化化器器100100多多家家，转转化化和和消消化化吸吸收收科科技技成成果果近近数数万万项项，孵孵化化企企业业的的成成活活率率是是创创业业企企业业自自行行开开展展的的数数倍倍。实实践践证证明明，建建立立创创新新孵孵育育体体系系是是推推动动高高新新技技术术产产业业开开发发区区科科技技产产业业化化开开展展的的重重要要举举措措，创创新新孵孵育育体体系系的的建建设设为为科科技技成成果果的的转转化化和和促促进进中中小小科科技技企企业业的的成成长长创创立立和和开开展展提提供供了了良良好好的的孵孵化化和和培培育育条条件件，为为科科技技成成果果转转变变为为现现实实生生产产力力提提供供了了创创业业资资本的支持，为产业化过程提供了必要的信息效劳。本的支持，为产业化过程提供了必要的信息效劳。珠珠海海市市唐唐家家湾湾作作为为珠珠海海市市的的科科技技创创新新海海岸岸，近近年年来来开开展展迅迅速速，各各类类高高科科技技企企业业纷纷纷纷入入驻驻，逐逐渐渐形形成成了了一一个个科科技技创创业业的的聚聚集集区区，与与此此相相对对应应，唐唐家家湾湾地地域域迫迫切切需需要要有有一一个个科科技技初初创创企企业业培培育育和和成成长长的的环环境境。在在珠珠海海基基地地内内建建立立创创新新科科技技大大厦厦，将将有有效效地地促促进进小小型型科科技技型型企企业业的的创创立立和和培培育育，进进一一步步推推动动高高科科技技产产业业的的开开展展。同同时时，一一批批科科技技初初创创企企业业聚聚集集在在一一起起，为为风风险险资资本本从从高高科科技技成成果果产产业业化化种种子子期期介介入入创创造造了了很很好好的的条条件件，这这将将促促进进珠珠海海市市乃乃至至广广东东省省的的科科技技创创业业和和高高科科技技成成果果产产业业化化进进程，进一步促进广东省风险投资事业的开展。程，进一步促进广东省风险投资事业的开展。第二章第二章 工程背景工程背景第一节第一节 珠海市社会经济环境珠海市社会经济环境1.1.自然环境优越，是国家级的自然环境优越，是国家级的“卫生城市、卫生城市、“园林城市园林城市、“环保模范城和环保模范城和“旅游城。旅游城。2.2.社会经济环境良好，拥有较完善的市政公用设施，海、社会经济环境良好，拥有较完善的市政公用设施，海、陆、空交通兴旺，交通运输十分方便陆、空交通兴旺，交通运输十分方便 。3.3.珠海市的根本开展思路是：将珠海建设成为以信息技术珠海市的根本开展思路是：将珠海建设成为以信息技术为龙头的高新技术产业基地，有较强吸引力的产学研基地，为龙头的高新技术产业基地，有较强吸引力的产学研基地，高附加值的产品出口创汇基地，成为有较强辐射力和吸引高附加值的产品出口创汇基地，成为有较强辐射力和吸引力、环境优美、经济繁荣、秩序优良、文明富庶的现代化力、环境优美、经济繁荣、秩序优良、文明富庶的现代化区域性中心城市。区域性中心城市。4.4.珠海市委、市政府十分重视培育开展高新技术产业，充珠海市委、市政府十分重视培育开展高新技术产业，充分利用特区地方立法权，推出一系列优惠政策和措施。分利用特区地方立法权，推出一系列优惠政策和措施。5.5.珠海国家高新技术产业开发区行使市一级经济管理权限，珠海国家高新技术产业开发区行使市一级经济管理权限，吸引了众多工程正式落户各园区和基地，高新区已成为珠吸引了众多工程正式落户各园区和基地，高新区已成为珠海高新技术产业开展的龙头。海高新技术产业开展的龙头。如上所述，珠海市拥有良好的投资环境和优如上所述，珠海市拥有良好的投资环境和优越的生活环境，加上宽松的政策支持，已经形成根底设施越的生活环境，加上宽松的政策支持，已经形成根底设施完善，利于经济快速开展的格局，成为中国完善，利于经济快速开展的格局，成为中国 投资环境四投资环境四十优十优 城市之一，是投资创业的好地方。城市之一，是投资创业的好地方。第三章第三章 投资环境和开展规划投资环境和开展规划第二节第二节 唐家湾地域资源状况和开展规划唐家湾地域资源状况和开展规划1.1.自然资源和根底设施。唐家的地理位置和交通环境十分自然资源和根底设施。唐家的地理位置和交通环境十分优越，是珠海市最具开展潜力的地区之一。优越，是珠海市最具开展潜力的地区之一。2.2.社会经济现状和开展。唐家湾目前在珠海市属于次兴社会经济现状和开展。唐家湾目前在珠海市属于次兴旺地区，是珠海市政府确定的近期重点开展地区之一，近旺地区，是珠海市政府确定的近期重点开展地区之一，近年来，通过调整产业结构，大力开展工业，唐家的经济得年来，通过调整产业结构，大力开展工业，唐家的经济得到持续的开展，各项指标保持年均递增到持续的开展，各项指标保持年均递增20%20%的良好势头。的良好势头。3.3.房产物业资源。目前唐家湾尚无星级宾馆，全镇对外房产物业资源。目前唐家湾尚无星级宾馆，全镇对外接待客房总数在接待客房总数在170170间左右，根本属于廉价低档水平。随间左右，根本属于廉价低档水平。随着中山大学珠海校区、清华科技园珠海、广东珠海高着中山大学珠海校区、清华科技园珠海、广东珠海高科技成果产业化示范基地以及南方软件园等一批高科技产科技成果产业化示范基地以及南方软件园等一批高科技产业和大学的进驻，唐家湾已逐渐成为房地产开发商关注的业和大学的进驻，唐家湾已逐渐成为房地产开发商关注的热点地区。热点地区。4.4.开展规划。唐家作为珠海市的一个镇，其开展纳入到开展规划。唐家作为珠海市的一个镇，其开展纳入到珠海整个北部地区及珠海市区范围内。珠海市近期的开展珠海整个北部地区及珠海市区范围内。珠海市近期的开展重点是北部地区，其重点又是唐家湾，并将唐家地区沿海重点是北部地区，其重点又是唐家湾，并将唐家地区沿海一带定位为珠海市科技创新海岸。一带定位为珠海市科技创新海岸。第三章第三章 投资环境和开展规划投资环境和开展规划第三节第三节 珠海基地及周边区域资源状况和开展规划珠海基地及周边区域资源状况和开展规划1.1.中山大学珠海校区。占地中山大学珠海校区。占地3.4283.428平方公里。在平方公里。在20022002年后学年后学生人数将稳定在生人数将稳定在1200012000人左右，包括教职工将到达人左右，包括教职工将到达1500015000人人左右的规模。左右的规模。2.2.清华科技园珠海。清华科技园珠海园区属于清华科技园珠海。清华科技园珠海园区属于清华科技园的一局部，在功能上初步定位分为四大块，功清华科技园的一局部，在功能上初步定位分为四大块，功能主要是高新科技企业孵化、创新人才培养、科技成果研能主要是高新科技企业孵化、创新人才培养、科技成果研发和转化、中介以及综合配套效劳等。规划用地发和转化、中介以及综合配套效劳等。规划用地14.45814.458万万平方米，总建筑面积平方米，总建筑面积1515万平方米。万平方米。3.3.广东珠海高科技成果产业化示范基地。珠海基地位于中广东珠海高科技成果产业化示范基地。珠海基地位于中山大学与清华科技园之间，地理位置优越。占地山大学与清华科技园之间，地理位置优越。占地6670066700平平方米。基地内现有物业除广东珠海高科技成果产业化示范方米。基地内现有物业除广东珠海高科技成果产业化示范基地自用综合办公楼基地自用综合办公楼13001300平方米包括一楼大堂外，其平方米包括一楼大堂外，其余已全部租出，使用率到达余已全部租出，使用率到达100%100%，呈现出供不应求的势头。，呈现出供不应求的势头。整个珠海基地已经吸引整个珠海基地已经吸引1515家企业入驻，各企业员工总数合家企业入驻，各企业员工总数合计约计约20002000人。人。1999 1999年国家科技部明确发文珠海基地作为年国家科技部明确发文珠海基地作为珠海国家高新技术产业开发区的重要组成局部，纳入高新珠海国家高新技术产业开发区的重要组成局部，纳入高新区统一管理，享受相关高新区政策，落户珠海基地的企业区统一管理，享受相关高新区政策，落户珠海基地的企业的水电费还可以享受的水电费还可以享受20%20%的优惠。的优惠。第三章第三章 投资环境和开展规划投资环境和开展规划1.1.科技企业孵化器科技企业孵化器 。目前，唐家湾地域缺乏具有这一功能。目前，唐家湾地域缺乏具有这一功能的创业机构和空间，尚无省级的科技企业孵化器，已经建的创业机构和空间，尚无省级的科技企业孵化器，已经建成的南方软件园属于专业性孵化器，不能完全满足唐家湾成的南方软件园属于专业性孵化器，不能完全满足唐家湾科技创新的要求，工行软件中心局限于工行系统。珠海创科技创新的要求，工行软件中心局限于工行系统。珠海创新科技大厦建成后将和目前在建中的清华科技园珠海新科技大厦建成后将和目前在建中的清华科技园珠海园区一起，各成一体，各有特色，相互照应，为科技创业园区一起，各成一体，各有特色，相互照应，为科技创业者提供一个施展才华的天地。者提供一个施展才华的天地。2.2.商业需求。从消费需求上看，中山大学珠海校区现有教商业需求。从消费需求上看，中山大学珠海校区现有教师学生已经超过师学生已经超过40004000人，人，3 3年内将到达年内将到达1500015000人左右的规模人左右的规模包括教职工，已奠基的清华科技园珠海近年内也包括教职工，已奠基的清华科技园珠海近年内也将开展到数千人的规模，加上珠海基地各企业员工，整个将开展到数千人的规模，加上珠海基地各企业员工，整个珠海创新科技大厦所在区域内学习、工作和生活的人员数珠海创新科技大厦所在区域内学习、工作和生活的人员数年内将到达年内将到达2 2万多人的规模，由此带来庞大的消费群体，万多人的规模，由此带来庞大的消费群体，在商业、旅游、休闲娱乐、社区和文化科技效劳等方面需在商业、旅游、休闲娱乐、社区和文化科技效劳等方面需求巨大，而周边有关的配套社区建设设施那么明显滞后。求巨大，而周边有关的配套社区建设设施那么明显滞后。第四章第四章 市场需求和分析市场需求和分析 广东珠海高科技成果创业化示范基地肩负为高新区孵化工程、吸纳人才、培育高新技术企业的重任，享有相关优惠政策，已吸引一批来自国内外的技术含量高、市场前景好、各自独立运作的高科技或高成长性中小企业进驻。珠海基地通过三年的运作，建立了一支较高素质的管理队伍，总结和摸索了一套创业企业培育经验，拥有较好的软硬件条件，初步营造出一个吸引工程、凝聚科技人才、培植高新技术中小企业高速成长的根底环境。目前，众多的企业纷纷希望能够进入珠海基地，而珠海基地已经开发建好的4万平方米的厂房、办公楼以及员工宿舍等都已经全部租赁出去，无法满足他们的要求。在这种情况下，有必要在珠海基地内创立创新科技大厦。一方面作为珠海基地本身配套建设，完善创新培育体系，这是珠海基地作为珠海国家高新技术产业开发区的一个重要组成局部所应起的作用，也符合珠海市科技创新海岸开展的需要；另一方面，多功能创新科技大厦的建设，也可以满足创业企业和相关人员进行科技交流和展示、生活娱乐等方面的需求。珠海基地、清华科技园珠海与中大珠海形成了一块独特的集产、学、研、资于一体的高新技术产业化聚集地，三者相互照应，互为补充，相得益彰，具有很强的吸引力、号召力和很好的开展前景。第五章第五章 工程建设的必要性和意义工程建设的必要性和意义第一节第一节组织结构组织结构 珠海创新科技大厦将以有限责任公司的形式创立，广东省珠海高科技产业化示范基地以土地和现金出资，占51%出资额，其余49%资金采取招商融资方式筹集。珠海创新科技暂定名实行董事会领导下的总经理负责制。公司部门设置根据需要而定，以下仅供参考。办公室：负责人力资源和财务管理等。企业开展部：负责入驻企业的审批、毕业认证和工程申报等；提供 政策和技术咨询；指导企业进行现代化管理；负责人员培训等。投资管理部：负责孵化专项资金、风险投资、产权交易以及其他金融中介活动。综合效劳部：负责大厦物业管理以及公共效劳配套工作。第六章第六章 总体规划方案总体规划方案第二节第二节 功能定位功能定位1.国国内内同同类类机机构构。目目前前多多数数国国内内类类似似孵孵化化功功能能的的创创业业中中心心、创创新新科科技技大大厦厦等等一一般般是是作作为为一一个个自自收收自自支支的的事事业业单单位位，实实行行企企业业化化管管理理，强强调调公公益益性性，讲讲求求社社会会效效益益，主主要要以以物物业业管管理理为为主主，辅辅以以初初级级金金融融效效劳劳，提提供供最最初初级级的的创创业业孵孵化化条条件件。这这些些机机构构除除了了在在租租金金上上对对入入孵孵企企业业提提供供优优惠惠外外，还还为为企企业业提提供供各各种种周周到到而而廉廉价价的的效效劳劳，如如打打通通融融资资渠渠道道，编编制制商商业业方方案案书书，组组织织工工程程评评估估，协协助助市市场场推推广广，跟跟踪踪行行业业动动态态，实实施施人人才培训等等。才培训等等。2.珠珠海海创创新新科科技技大大厦厦功功能能定定位位。结结合合珠珠海海市市政政府府的的产产业业政政策策和和投投资资导导向向，珠珠海海创创新新科科技技大大厦厦将将主主要要面面向向电电力力电电子子、信信息息软软件件、光光机机电电一一体体化等轻型无污染的高科技创业企业，为他们提供良好的孵化培育条件。化等轻型无污染的高科技创业企业，为他们提供良好的孵化培育条件。创创新新科科技技大大厦厦只只提提供供通通用用的的办办公公、行行政政管管理理场场所所以以及及技技术术开开发发、无无污污染染和和噪噪音音实实验验场场所所，形形成成小小型型科科技技创创业业企企业业的的摇摇篮篮基基地地，也也是是潜潜在在的的企企业家尤其是科技型企业家搏击风浪、锻炼提高的练兵场。业家尤其是科技型企业家搏击风浪、锻炼提高的练兵场。珠珠海海创创新新科科技技大大厦厦的的另另外外一一个个功功能能是是为为企企业业流流动动性性管管理理和和技技术术人人员员、旅旅游游观观光光人人士士、附附近近企企业业员员工工以以及及学学生生提提供供方方便便的的活活动动、商商业业接接待待和和休闲娱乐等生活效劳。休闲娱乐等生活效劳。第六章第六章 总体规划方案总体规划方案第三节第三节 经营模式经营模式 珠珠海海创创新新科科技技大大厦厦应应充充分分利利用用珠珠海海经经济济特特区区的的优优势势，凭凭借借经经营营管管理理者者丰丰富富的的企企业业管管理理、创创业业投投资资及及资资本本运运作作经经验验，充充分分发发挥挥股股东东的的资资源源优优势势，整整合合各各种种社社会会资资源源，不不仅仅为为创创业业企企业业通通过过提提供供灵灵活活廉廉价价的的研研究究开开发发场场地地和和商商务务办办公公场场所所、方方便便快快捷捷的的网网络络信信息息系系统统、方方便便的的生生活活效效劳劳等等等等，更更提提供供把把企企业业从从种种子子培培养养成成参参天天大大树树的的全全程程支支持持和和效效劳劳，如如企企业业创创立立效效劳劳、企企业业管管理理咨咨询询、股股权权投投资资采采取取现现金金投投入入、租租金金折折股股、租租金金加加效效劳劳折折股股、或或联联合合其其它它机机构构投投资资等等、工工程程推推介介向向风风险险投投资资机机构构推推介介、协协助助融融资资、借借贷贷担担保保、财财务务参参谋谋、技技术术效效劳劳、法法律律咨咨询询、教教育育培培训训等等。创创新新科科技技大大厦厦综综合合效效劳劳如如餐餐厅厅和和休休闲闲娱娱乐乐甚甚至至局局部部物物业业可可以以考考虑虑利利用用社社会会资资源源，由由物物业业开开发发和和管管理理公公司司或或其其他他机机构构参参与。与。创创新新科科技技大大厦厦的的经经营营收收入入主主要要表表现现为为两两种种形形式式：1.1.物物业业租租赁赁收收入入，这这是是创创新新科科技技大大厦厦最最有有保保证证的的根根本本收收益益。2.2.咨咨询询中中介介性性质质的的效效劳劳性性收收入入以以及及对对进进驻驻大大厦厦的的、开开展展潜潜力力巨巨大大的的企企业业进进行行风风险险投投资资以以及及金金融融中中介介活活动动。由由于于可可以以方方便便地地对对企企业业创创立立开开展展全全过过程程以以及及企企业业领领导导层层进进行行深深入入的的了了解解，这这种种风风险险投投资资活活动动的的投投资资风风险险实实际际上上并并不不大大。如如何何做做好好这这方方面面的的工工作作，将将是是创创新新科科技技大大厦厦经经济济活活动动能能否否取取得得突突破破的的关键。关键。第六章第六章 总体规划方案总体规划方案第四节第四节建设地址与条件建设地址与条件珠珠海海创创新新科科技技大大厦厦拟拟建建于于广广东东珠珠海海高高科科技技成成果果产产业业化化示示范范基基地地东东南南端端见见第第21页页珠珠海海基基地地规规划划示示意意图图，座座东东南南向向西西北北，依依山山靠靠海海，正正对对珠珠海海基基地地入入口口，与与珠珠海海基基地地公公司司现现有有综综合合楼楼相相邻邻，位位置置十十分分醒醒目目。珠珠海海创创新新科科技技暂暂定定名名与与珠珠海海基基地地公公司司按按道道路路中中间间为为界界，见见珠珠海海基基地地规规划划示示意意图红虚线所示。图红虚线所示。该该址址三三边边临临路路，东东、南南紧紧靠靠排排洪洪渠渠，西西为为规规划划路路，北北为为基基地地已开发局部。已开发局部。l拆迁安置：无。拆迁安置：无。l供供电电条条件件：630KVA，双双电电源源双双回回路路供供电电，已已通通至至建建址址地地下。下。l供供水水条条件件：200毫毫米米管管径径，已已通通至至建建址址地地下下。另另外外，建建址址距距离离自自来来水水厂厂仅仅一一千千米米左左右右距距离离，水水压压充充足足，将将来来假假设设需需要扩大用水量也容易。要扩大用水量也容易。l通讯条件：通讯条件：光纤光纤基站，基站，100M高速宽带网，已通。高速宽带网，已通。l雨、污水排放条件：地埋式污水处理器，已接通可用。雨、污水排放条件：地埋式污水处理器，已接通可用。第六章第六章 总体规划方案总体规划方案第五节第五节建设规划和要点建设规划和要点1.1.建建筑筑风格格和和主主要要功功能能。在在建建筑筑设计方方面面，要要求求与与珠珠海海基基地地整整体体布布局局协调一一致致，通通过建建筑筑物物的的造造型型语言言，以以超超前前和和创新新的的手手法法塑塑造造出出一一种种全全新新的的、强强有有力力的的、令令人人印印象象深深刻刻的的高高科科技技建建筑筑物物形形象象，具具有有鲜明明的的科科技技意意识，表表达达科科技技创业天天地地的的内内涵涵，使使其其成成为珠珠海海基基地地的的标志志性性建建筑筑。主主要要功功能能是是为高高科科技技企企业培培育育及及成成长提提供供良良好好的的办公公、行行政政管管理理、技技术开开发和和无无污染染和和噪噪音音实验场所所以以及及其其他他必必备的的设施施条条件件，同同时兼兼顾提提供供包包括括住住宿宿接接待待在在内内的的生生活活娱乐环境，不境，不专设工工业厂房。厂房。2.2.建建设规划要点划要点总用地面用地面积 9800 9800平方米平方米主楼基底面主楼基底面积 3280 3280平方米平方米总建筑面建筑面积 16800 16800平方米平方米建筑建筑层数数 11 11层。中央空中央空调系系统 供供给整座大厦整座大厦中央中央热水系水系统 集中供集中供给公寓局部公寓局部电梯梯 两两部部客客梯梯，不不锈钢装装饰配配置置，每每层均均设站点，站点，载重重10001000公斤。公斤。绿化率化率 40%40%室外停室外停车场 50 50个停个停车位位地地下下室室 兼兼设备用用房房、消消防防水水池池、小小型型停停车场和和人人防防工工程程，尽量从尽量从简。第六章第六章 总体规划方案总体规划方案第六节第六节环境保护和防风抗震环境保护和防风抗震本本大大厦厦不不考考虑虑接接纳纳化化工工、机机械械类类等等容容易易产产生生污污染染和和噪噪音音的的企企业业，不不存存在在工工业业废废物物处处理理和和噪噪音音治治理理问问题。题。废废水水：主主要要是是餐餐饮饮废废水水、洗洗涤涤淋淋浴浴废废水水和和公公共共洗洗手手间间废废水水，为为可可生生化化有有机机无无毒毒水水，通通过过现现已已建建成成的的地地埋埋式式污污水水处处理理装装置置处处理理后后，符符合合排排放放标标准准排排入入城市废水排放系统。城市废水排放系统。污污染染噪噪音音：主主要要来来自自机机电电设设备备运运转转时时发发出出的的机机械械噪噪音音，在在设设备备选选型型时时应应采采用用低低噪噪音音设设备备，并并配配减减震震装置。必要时采用隔音建筑材料。装置。必要时采用隔音建筑材料。防防风风抗抗震震：工工程程地地处处珠珠海海市市海海边边，容容易易遭遭受受台台风风袭袭击，因此建筑设计必须符合当地防风抗震要求。击，因此建筑设计必须符合当地防风抗震要求。其他：按国家和珠海市当地有关标准设计。其他：按国家和珠海市当地有关标准设计。第六章第六章 总体规划方案总体规划方案第七节第七节节节能能本本工工程程遵遵照照国国家家以以及及珠珠海海当当地地相关建筑节能要求进行设计。相关建筑节能要求进行设计。第六章第六章 总体规划方案总体规划方案1.1.工程建设期：工程建设期：1 1年年2.2.招商期：招商期：1 1年，指年，指1 1年后企业入驻率为年后企业入驻率为100%100%。3.3.工程总投资详见附件工程总投资详见附件1 1：投资估算表：投资估算表本工程预测总投资为人民币本工程预测总投资为人民币5639.785639.78万元。万元。4.4.营业收入详见附件营业收入详见附件1 1：预测营业收入表：预测营业收入表本本工工程程营营业业收收入入主主要要为为各各类类办办公公场场地地、综综合合效效劳劳设设施施和和住住房房的的租租金金与与管管理理费费收收入入，预预计计正正常常年年度度的的全全年年收收入入为为843843万元。万元。5.5.营营业业本本钱钱详详见见附附件件1 1：预预测测年年营营业业本本钱钱估估算算表表 预测工程年营业本钱为预测工程年营业本钱为465.52465.52万元，万元，6.6.净利润详见附件净利润详见附件1 1：利润估算表：利润估算表招商期：年净利润为招商期：年净利润为96.5396.53万元。万元。正常经营期的前四年：年净利润为正常经营期的前四年：年净利润为320.86320.86万元。万元。正正常常经经营营期期的的后后期期：本本阶阶段段的的年年净净利利润润为为341.26341.26万元。万元。7.7.现金流量详见附件现金流量详见附件1 1：现金流量估算表：现金流量估算表第七章第七章 投资估算和效益分析投资估算和效益分析第一节第一节 根本数据预测根本数据预测第二节第二节财务效益评价财务效益评价1.1.本工程投资利润率为本工程投资利润率为5.9%(5.9%(见利润估算表见利润估算表)2.2.本工程投资回收期为本工程投资回收期为13.513.5年年投资回收期投资回收期=13+23485204676045=13.5=13+23485204676045=13.5年年数字详见现金流量估算表数字详见现金流量估算表3.3.财财务务净净现现值值。按按7%7%的的折折现现率率计计算算，本本工工程程财财务务净净现现值值为为402.26402.26万万元元见见现现金金流流量量估估算算表表，该该值值反反响响工工程程的的盈盈利利水平高于水平高于7%7%的折现率，是有一定投资价值的。的折现率，是有一定投资价值的。4.4.本本工工程程的的财财务务内内部部收收益益率率为为7.7%7.7%，说说明明本本工工程程的的盈盈利利能力是不错的。能力是不错的。5.5.以以上上效效益益分分析析仅仅仅仅考考虑虑较较为为为为稳稳定定的的物物业业租租赁赁和和管管理理费费用用，实实际际运运作作中中还还存存在在为为入入孵孵企企业业进进行行管管理理、技技术术和和金金融融中中介介效效劳劳包包括括进进行行风风险险投投资资活活动动所所得得收收益益。另另外外，工工程程处处于于唐唐家家湾湾最最具具开开展展潜潜力力的的地地域域，地地价价的的升升值值收收益益不不容容无无视视。综综合合考考虑虑这这些些因因素素，实实际际上上本本工工程程的的收收益益应应高高于于上上述估算值，投资回收期将更短。述估算值，投资回收期将更短。第七章第七章 投资估算和效益分析投资估算和效益分析第三节第三节不确定性分析不确定性分析1.1.盈亏平衡分析盈亏平衡分析本本工工程程正正常常年年度度盈盈亏亏平平衡衡时时营营业业收收入入率率到到达达35.6%35.6%，即即当当营营业业收收入入到到达达设设计计能能力力的的35.6%35.6%300300万万元元时时，本本工工程程即即可可保保本本，这这说说明明本本工工程程的的抗抗风风险险能能力较高，效益较好。力较高，效益较好。2.2.敏感性分析敏感性分析 影影响响本本工工程程经经济济效效益益
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