深圳海边项目调研--课件

深圳海边项目调研1ppt课件前言前言 经第一轮对大亚湾、惠东沿海项目的调研分析，我们初步掌握了大亚湾及惠东沿海旅游项目的相关市场信息，如：客户情况、价格情况、产品情况等。由于项目紧挨深圳，同时距离深圳坝光片区一步之遥，因此方案组在上一轮确定针对深圳海边项目进行新一轮的 调研分析。希望通过新一轮的调研能为项目开发思路，以及项目方向定位提供市场参考依据。根据本项目所处的位置，本轮重点针对大鹏新区在售的海边项目，以及二手市场进行调研。同时，考虑深圳大小梅沙片区具有代表性项目对本项目方向具有启示性意义。因此，大小梅沙片区也在本此调研的范围内。2ppt课件大小梅大小梅沙片区沙片区本本项目目大大亚湾海域湾海域惠惠东双双月湾片区月湾片区惠惠东巽巽寮湾片区寮湾片区惠惠东亚婆角片区婆角片区大大亚湾霞涌片区湾霞涌片区深圳大深圳大鹏新区新区区域介区域介绍 本项目位于深圳与惠东、大亚湾的中间位置，并且是紧挨深圳。虽然行政管辖属于大亚湾，但从位置特性，其更像深圳项目。本项目核心优势距离深圳近，交通便捷，深圳市区到本项目车程30-40分钟。3ppt课件调研区域介研区域介绍大大鹏新新区区盐田大小梅沙田大小梅沙本本项目目根据本项目位置特性，本次调研的区域为大鹏新区及盐田的大小梅沙区域，在这我们统称为深圳东部区域。大鹏新区位于深圳的最东侧，东靠惠州大亚湾，北临坪山新区，西侧紧挨盐田大小梅沙。该区域三面临海，海洋资源十分丰富，是海洋旅游度假的理想地，也是政府重点打造的旅游度假区域盐田大小梅沙西侧距离深圳罗湖不足10公里，西南侧与香港隔海相望，北侧与龙岗横岗相邻，东侧紧挨大鹏新区。该区域位置交通十分便捷，海洋资源丰富，是深圳最早开发的旅游度假圣地。4ppt课件南澳南澳大鹏葵涌鲨鱼涌、官湖片区溪冲工人度假区及玫瑰海岸大大鹏新区定位：新区定位：打造生态岛、生物岛,建设世界级滨海生态旅游度假区大大鹏新区范新区范围：大鹏新区管辖大鹏、南澳、葵涌三个街道。大大鹏新区交通：新区交通：地铁8号线，未来大鹏街道及南澳街道将限制外地私家车出行，只允许公交系统通行。大大鹏新区度假区：新区度假区：已成熟的度假区：东涌、西涌、较场尾、杨梅坑、玫瑰海岸、溪冲工人度假区等；规划中的度假区：坝光片区、官湖片区、鲨鱼涌片区等；已开发的岛屿：已开发的岛屿主要是三门岛。西涌度假区东涌度假区杨梅坑度假区较长尾度假区坝光片区本本项目目三门岛度假区南澳度假区金沙湾度假区大大鹏新区介新区介绍5ppt课件坝光片区介光片区介绍葵葵坝隧道隧道鹏坝隧道隧道葵葵坝隧道隧道：该隧道连接葵涌的延安路，总长约5公里，双向4车道，设计限速50公里/小时，已于2015年4月初通车，从葵涌到坝光仅需5分钟鹏坝隧道隧道：该隧道连接大鹏的银滩路，总长7.85公里，双向4车道，设计限速50公里/小时，已于2014年12月开工，预计2018年建成通车人口方面：人口方面：规划就业人口总规模8万人，其中规划居住人口规模3.5万人，其余4.5万人在葵涌、大鹏等片区统筹安排配套居住。交通方面：交通方面：规划以公共交通为主，原则上除片区内车辆可进出外，限制社会车辆进出。同时规划有通用民航机场及码头。景区景区规划方面：划方面：规划12公里滨海景观休闲绿带，3处生态湿地公园，3处滨海活力公园，4处山水景观休闲公园，2处社区公园。在自然保在自然保护方面：方面：严格保护“银叶林群落、白沙湾水瓮古树群落、铲头古荔枝群落、古樟树群落”等片区被规划定位为：绿色生态旅游湾区和生命科学小城。在旅游方面重点打造“绿色、低碳、生态”旅游区；在产业方面将打造国际生物谷，主导产业包括：生命信息、器械研发、新型医疗、健康服务、生物农业银树湿地湿地公园（筹公园（筹建中）建中）6ppt课件大大鹏新区楼新区楼盘位置分布位置分布三科麓湾三科麓湾居居凯旋湾花旋湾花园园璞岸花园璞岸花园佳兆佳兆业广广场龙岐湾岐湾1号号世世纪海景花海景花园园金众云山金众云山栖栖承翰半山承翰半山海海海海语山林山林十七英里十七英里绿景天景天玺莱蒙莱蒙项目目山海山海间项目目京基京基较场尾尾项目目红圈代表在售项目蓝圈代表未推出项目绿圈代表二手房项目本本项目目7ppt课件承翰承翰半山海半山海总占地：约4万平米；总建面：约6.8万平米总套数：599套容积率：1.2限高：50米建筑类型：小高层、别墅该项目位于大鹏新区葵涌土洋出口处，交通便捷；东侧及北侧靠马峦山，西侧紧挨华侨山庄，南侧紧挨厂区，远看海景。该项目距离海边还有一定的距离，景观资源一般，周边旅游资源贫乏，距离玫瑰海岸较远。不是纯正海景度假项目，但其靠近官湖及鲨鱼涌片区，该片区是未来政府重点打造的旅游度假区。8ppt课件承翰承翰半山海半山海该项目户型以小户型为主，1房1厅共286套，小两房186套，两者合计占79%。别墅仅43套，面积从159-518平米。从项目小高层户型比例来看，该项目以小户型为主，1房286套，占48%；61-86平米的小两房合计186套，占31%；大两房127套，占21%。3房以上户型没有设置（别墅除外）。别墅共43套，以联排别墅为主，其次是双拼，面积从159-518平米，户型赠送面积较大，赠送率将近100%。9ppt课件承翰承翰半山海半山海该项目月成交约20套，整体成交不理想。成交均价约22000-25000元/平米；多为一次性付款，计划推出分期付款。该项目从2015年3月开售以来，总成交约20套，成交率仅3%，整体成交不理想。从成交户型来看，1房成交了12套，其次是小两房成交了8套，大两房成交为0，由此可以看出小户型更售客户的青睐。该项目的成交均价约22000-25000元/平米。别墅尚未推出，但预计销售价格为35000-40000元/平米。10ppt课件承翰承翰半山海半山海由于该项目成交套数较少，仅成交20套。从这20名客户难以判断处该项目的客户类型。单纯从表格数据来看，该项目客户还是以投资为主，即使是“投资+度假”类型客户占比例较重，但这部客户也是以投资为主要，度假为次要。成交客户主要来自深圳，占90%，其次是香港客户，占10%，其他区域客户为零。成交客户年龄偏小，25岁以下占40%，这部客户主要购买力来自于父母；其次为46-55岁客户群，占30%。中坚力量客户群占比例较轻，26-45岁仅25%。11ppt课件金众金众云山栖云山栖总占地：约10万平米；总建面：约25万平米总套数：1604套容积率：1.67建筑类型：高层（33）、别墅该项目两面临山，山景资源丰富，周边尚在改造中，生活配套有待完善。道路改造完后，距离新区政府较近。未来，该项目适合居住。该项目位于大鹏新区葵涌街道丰树路，与坝光丰树移民安置区为邻，属于区域未来高尚生活片区。12ppt课件金众金众云山栖云山栖该项目总共1604套，分两期推出。即将推出高层1-4栋，共960套；未推5-6栋，共448套，未推别墅132套，未推商铺64套。该项目即将推出高层1-4栋，共960套；未推5-6栋，共448套，未推别墅132套，未推商铺64套。从项目在售户型比例来看，该项目以中大户型为主，3房以上户型704套，占73%；小两房256套，占27%；13ppt课件金众金众云山栖云山栖该项目预计5月1日开盘，4月11日开始认筹，4月19日样板房开放。预计高层销售均价12000元/平米4月19日样板房开放，同时邀请了湖南卫视“我是歌手”谭维维现场助庆，当天销售现场人气爆满。预计5月1日开盘，预计销售均价12000元/平米14ppt课件璞岸璞岸33总占地：约2.8万平米；总建面：约8万平米总套数：573套容积率：2建筑类型：高层、别墅该项目两面临山，山景资源较为丰富；但距离海较远，海景资源为零。由此可以看出，该项目不是纯正的度假项目，其唯一优势是距离较长尾度假区较近。该项目位于大鹏新区大鹏街道鹏飞路北侧；周边度假资源不足，对度假客户或投资客户吸引力不大。15ppt课件璞岸璞岸33该项目户型以中小户型为主，1房1厅共56套，两房426套，两者合计占89%。3房以上产品仅57套，占11%。从项目高层户型比例来看，该项目以中小户型为主，2房426套，占78%；1房共56套，占11%，1房及2房两者合计占89%。3房53套，占10%；4房仅4套，占1%；两者合计占11%。别墅共34套，以联排别墅为主，其次是双拼，独栋仅1套，面积从201-500平米不等。16ppt课件璞岸璞岸33该项目月成交约18套，总体成交不理想。成交均价约16000-17000元/平米。该项目从2013年10月底开售以来，总成交约316套，成交率仅59%，月成交18套总体成交不理想。从成交户型来看，2房成交了287套，其次是3房成交了26套，1房仅成交1套，由此可以看出该项目中小户型更售客户的青睐。该项目2014年6月以前均价为25000元/平米，7月以后价格降为16000-17000元/平米；别墅尚未推出。17ppt课件璞岸璞岸33该项目以投资客户为主，主要来自深圳及香港，年龄在36-45岁之间居多。从表格数据来看，该项目纯投资客户占50%，投资+度假客户30%，两者合计占比例为80%。成交客户主要来自深圳及香港，分别占50%及30%，两者合计占80%；省内其他城市主要是东莞及惠州两地客户，省外客户较少。该项目成交的客户以中坚力量客户群为主，主要集中在36-45岁之间，该年龄段的客户占40%比例，其次是46岁以上的客户群，这个群体所占的比例也达40%。年轻客户较少。18ppt课件佳兆佳兆业广广场总占地：约4.8万平米；总建面：约19万平米总套数：1289套容积率：2.7建筑类型：高层物业性质：住宅（70年）公寓（40年）该项目周边没有任何景观资源，但该项目是位于大鹏街道中心位置，周边配套较为城市，适合居住。距离较长尾度假区较近，40年产权的公寓属于针对此部分客户进行设置。该项目位于大鹏新区大鹏街道迎宾北路，属于街道中心位置；周边生活配套较为成熟。19ppt课件佳兆佳兆业广广场该项目户型以小户型为主，公寓669套，占60%；1房1厅及2房共404套，占36%。从项目户型比例来看，该项目以小户型为主，公寓单房669套，占60%；1房及2房共404套，合计占36%；3房以上产品仅45套，仅占4%。该项目第4栋住宅尚未推出，货量约171套。20ppt课件佳兆佳兆业广广场该项目从2013年6月1日开盘至2014月9月止，总成交约327套，成交率仅29%，月成交约22套，总体成交不理想。从成交户型来看，公寓成交了173套，其次2房成交了106套，3房以上仅成交20套，由此可以看出该项目小户型更受客户青睐。该项目公寓均价17000元/平米（带装修），住宅均价16000元/平米。该项目月成交约22套，总体成交不理想。成交均价约16000-17000元/平米。21ppt课件佳兆佳兆业广广场从表格数据来看，该项目投资+度假客户占60%，纯投资客户10%，两者合计占比例为70%。成交客户主要来自深圳及香港，分别占60%及20%，两者合计占80%；省内其他城市主要是东莞及惠州两地客户，占15%，省外客户较少。该项目成交的客户以中坚力量客户群为主，主要集中在36-45岁之间，该年龄段的客户占40%比例，其次是46-55岁，以及26-35岁的客户群，这两个群体各占20%。该项目以投资客户为主，主要来自深圳及香港，年龄在36-45岁之间居多。22ppt课件龙岐湾岐湾1号号总占地：约4万平米；总建面：约3.9万平米总套数：207套容积率：约1建筑类型：小高层、别墅物业性质：别墅（70年）酒店公寓（40年）该项目紧临大海，呈“一”字排开，户户均能看海，海景资源十分丰富。周边目前处于开发初期阶段，旅游配套有待完善。该项目位于大鹏街道银滩路与滨海二路交界处，距离较长尾约3公里的路程，周边配套有待完善。23ppt课件龙岐湾岐湾1号号从其户型比例来看，该项目以中大户型为主，3房90套，占51%；2房82套，占46%；1房为0。2房面积区间76-80平米，3房面积区间117-147平米，均属于舒适型产品。该项目别墅30套，以联排及双拼为主，面积从192-599平米不等。该项目以中大户型为主，2房及3房面积偏大，均属于舒适型户型。别墅以联排及双拼为主。192-59924ppt课件龙岐湾岐湾1号号 从政府相关网站查询到该项目全部已初始登记，出现这种情况有两个原因：一是：项目全部已被预定；二是：项目整体转让。从调查的情况来看，该项目原来属于深圳市永利鸿盈投资有限公司所有，现在整体转让给深圳花样年集团有限公司。该项目尚未正式推出，但通过调查了解到该项目将于下半年推出，预计别墅均价25元/平米；公寓均价7万元/平米。25ppt课件凯旋湾花园旋湾花园总占地：约8万平米；总建面：约3.2万平米总套数：99套容积率：0.4建筑类型：别墅该项目建于半山腰上，三面环山，南面隔着海滨北路与海相望。采用“退台错开”式规划，保证了户户可以看海。该项目的海景资源十分丰富，周边自然环境较为优美，距离周边的旅游区较近，是属于罕有旅游度假项目该项目位于南澳海滨北路东侧，距离南澳中心区约2公里的路程，周边居住氛围及生活已比较成熟。缺点：1）自身建筑品质打造不到位，达不到豪宅的品质；2）自身配套缺乏，仅规划会所及泳池3）项目没有私家海滩，距离周边海滩较远。26ppt课件凯旋湾花园旋湾花园该项目1期别墅22套，2期32套，共计54套；3期45套即将推出。以独栋别墅为主，双拼为辅。该项目为别墅豪宅项目，以独栋别墅为主，其次为双拼别墅，没有设置联排别墅独栋别墅面积区间为：300-680平米；双拼别墅面积区间：192-336平米在规划设计上，该项目的别墅户户均能看到海景，景观十分优美。27ppt课件凯旋湾花园旋湾花园 该项目1-2期已经全部售罄，3期预计于2015年6月推出，预计售价20万元/平米。该项目3期别墅的赠送面积较大，赠送率达100%。目前，面积最小一套约200平米，实际使用面积接近500平米，价格预计4千万。最贵一套为楼王独栋别墅，建筑面积400平米，实际使用面积接近800平米，总价1.5亿28ppt课件从表格数据来看，该项目“投资+度假”型客户占40%，养老居家、商务接待各占20%。成交客户主要来自深圳及香港，分别占60%及20%，两者合计占80%；省内其他城市主要是东莞及惠州两地客户，占10%，省外客户占10%。该项目成交的客户均年龄偏大，以46岁以上的客户居多，占75%比例；其他年龄段客户数量差不多，其中25岁以下客户均为父母帮助其购买。凯旋湾花园旋湾花园29ppt课件爱琴湾山庄琴湾山庄总占地：约3万平米；总建面：约2万平米总套数：72套容积率：0.61建筑类型：别墅该项目距离海边还有一定的距离，位于山腰以上位置可看海，不属于一线海景。同时，该项目位于大梅沙中心地段，周边旅游、生活配套十分丰富，因此适合度假及养老居家优势：区域优势非常明显，周边配套非常完善；劣势：一是规模太小，难以形成顶级豪宅项目；二是虽然能看海，但不临海，非一线海景。30ppt课件爱琴湾山庄琴湾山庄 该项目全部为别墅产品，共72套。其中以联排别墅为主，共62套；双拼别墅及独栋别墅分别为8套及2套。联排面积在215-270平米，双拼面积240平米左右，独栋面积310平米以上。以上均为建筑面积，其实际使用面积翻两倍以上。销售价格：联排价格：1600-2000万/套，平均每平米在8-10万元之间；双拼价格：2000万/套，平均每平米在10万元左右；独栋价格：3500套/套，平米每平米在12万左右。该项目从2011年开售，截止今年4月，剩余约10套（联排剩余8套，双拼剩余2套）；此之前成交的价格比现在对外销售价格要低3万/平米，大概在7-8万/平米。从成交的客户来看，70%的客户来自深圳及香港，有少部分北方客户。大部分是购买来养老居家用，其次投资，商务接待类型客户较少。31ppt课件葵涌片区二手房葵涌片区二手房 葵涌片区溪冲附近区域临海，所开发项目适合度假，目前该区域主要项目不多，仅十七英里一个海边项目，该项目的海景别墅价格在6-8万/平米，高层海景房价格在4-4.5万/平米。葵涌片区中心区距离海还有一定的距离，周边生活配套较为成熟，同时也是大鹏新区政府所在地，因此该区域适合居住。目前此区域二手房项目主要有海语山林及亚迪村两个项目，区域二手房均价在1-1.2万/平米之间 32ppt课件大大鹏、南澳片区二手房、南澳片区二手房 大鹏片区二手商品房较少，鹏海苑及明珠雅苑属于非海景房，这两个项目位于大鹏街道较为中心的位置，片区均价在1-1.2万/平米。南澳二手房中以别墅为主，具有代表性的两个项目分别是凯旋湾花园及创世纪海景花园，这两个项目均临海边，具有一线的海景资源，目前片区的海景别墅均价在8-12万/平米之间。33ppt课件大小梅沙二手房大小梅沙二手房东海岸海岸该项目位于大梅沙沿海高速出入口，与东部华侨城毗邻，距离大梅沙海岸约3公里，步行约20分钟。周边生活配套、旅游配套较为成熟。适合旅游度假，以及养老居家用途。34ppt课件大小梅沙二手房大小梅沙二手房东海海岸岸一期一期二期二期三期三期四期四期总占地：约34万平米；分四期开发总建面：约27.5万平米总套数：约1800套；产品多元化，有酒店公寓、住宅、别墅；户型有单房、2房、3房、叠加别墅、联排别墅等。该项目以高层2房、3房为主，别墅即以叠加及联排别墅为主。容积率：00.8竣工时间：一期：2003；二期：2004；三期：2006；四期：2007二手房价格：高层住宅2-2.5万元/平米；公寓1.5万/平米，别墅：3.5-4万/平米35ppt课件客户情况：客户情况：1、居家客户：以在大小梅沙、盐田区域上班的客户群体为主，养老居家型客户为辅；2、投资客户：由于原来居家客户在逐步转变成投资客户或度假型客户，所以近年该项目的投资客户逐年增多；3、度假客户：也是因为原来居家型客户逐步转变成投资客户，所以近年度假型客户在增加。大部分客户均周末度假。综合以上，该项目目前以投资+度假型客户为主，居家客户为辅大小梅沙二手房大小梅沙二手房东海海岸岸36ppt课件片区顶级豪宅价格：海景别墅均价约15-20万/；非海景别墅均价9-10万元/；非海景联排别墅：5-6万/多层海景洋房均价：7-8万/片区普通宅价格：非海景别墅：3.5-4万/非海景普通住宅：2-2.5万元/；片区酒店公寓价格：一线海景酒店公寓：2.5-3万/；非海景酒店公寓：1.5-1.6万/大小梅沙片区二手房价格大小梅沙片区二手房价格37ppt课件调研研总结1、价格情况：、价格情况：1）大）大鹏新区：新区：l居家型项目价格：1-1.2万元/平米（高层）。l度假型项目均价：高层：非海景1.6-1.7万/平米，二线海景2-2.5万/平米，一线海景3-4万/平米；别墅：非海景3-4万/平米，一线海景均价：8-15万/平米2）大小梅沙片区）大小梅沙片区：l度假型项目均价：高 层：非海景1.5-2.5万/平米，一线海景3万/平米；普通别墅：非海景3.5-4万/平米 顶级豪宅别墅：一线海景15-20万/平米；二线海景10-15万/平米2、产品情况品情况 目前，在售的项目主要集中在大鹏新区，以旅游度假项目为主，居家项目仅金众云山栖。大小梅沙片区在售项目较少，仅爱琴湾山庄在售。具体产品如下：l旅游度假项目：总在售套2707套，其中高层2429套，别墅278套。高层产品以1房及2房为主，分别为1223套及1013套，两者合计占83%；3房仅193套，占7%；别墅278套，占10%。l居家项目：总共1604套，其中644套未推出，在售仅960套。在售产品中以3房及4房为主，分别为384套及320套，两者合计占73%。38ppt课件调研研总结3、成交情况：、成交情况：在售的旅游度假项目成交情况均不理想，月均20套左右。金众云山栖尚未正式开盘，因此无法了解到居家型在该区域成交的情况。4、客、客户情况：情况：1）客）客户类型：型：从每个项目的成交客户请来看，旅游度假项目主力客户群均为“投资+度假”型客户，或投资客户，其次为养老居家型客户。别墅项目客户即已商务接待客户、养老居家客户为主，纯投资客户其次。2）客）客户来源区域：来源区域：从成交的客户来看，以深圳及香港客户为主，其次为省内其他城市的客户（省内其他城市客户主要来源东莞及惠州两房），同时有少量的省外客户。3）客）客户年年龄结构构：高层客户以35-50岁中坚力量客户群为主。别墅客户群的年龄偏大，一般都在45岁以上，其中有小部分30岁以下的客户，但该部分客户购买主要来自于父母的资助。5、其他情况：、其他情况：1）在规模体量方面，在售项目绝大部分体量均在10万平米以下，只有个别项目规模超过10万平米。2）从在售的项目来看，一线海景项目不多，仅凯旋湾花园及龙歧湾1号为一线海景项目。其他项目距离海均有一定的距离，海景资源十分缺乏。39ppt课件汇报完完毕，谢谢！40ppt课件