房地产开发与经营培训ppt课件

房地产开发与经营房地产开发与经营前言本课程是工程管理专业一门专业选修课，学时本课程是工程管理专业一门专业选修课，学时本课程是工程管理专业一门专业选修课，学时本课程是工程管理专业一门专业选修课，学时3232学时，学时，学时，学时，2 2学分。学分。学分。学分。房地产开发与经营是房地产业房地产开发与经营是房地产业房地产开发与经营是房地产业房地产开发与经营是房地产业经济活动经济活动经济活动经济活动的一个重要的一个重要的一个重要的一个重要组成部分，房地产经济活动包括：房地产开发建设过程、组成部分，房地产经济活动包括：房地产开发建设过程、组成部分，房地产经济活动包括：房地产开发建设过程、组成部分，房地产经济活动包括：房地产开发建设过程、经营管理过程、产业服务过程等。而房地产开发与经营只经营管理过程、产业服务过程等。而房地产开发与经营只经营管理过程、产业服务过程等。而房地产开发与经营只经营管理过程、产业服务过程等。而房地产开发与经营只是：使房地产品从开发建设生产竣工进入市是：使房地产品从开发建设生产竣工进入市是：使房地产品从开发建设生产竣工进入市是：使房地产品从开发建设生产竣工进入市场，实现商品价值，满足社会对房地产品需求的一个经济场，实现商品价值，满足社会对房地产品需求的一个经济场，实现商品价值，满足社会对房地产品需求的一个经济场，实现商品价值，满足社会对房地产品需求的一个经济活动。活动。活动。活动。本课程是一门应用学科，是应用现代经营管理原理讨论本课程是一门应用学科，是应用现代经营管理原理讨论本课程是一门应用学科，是应用现代经营管理原理讨论本课程是一门应用学科，是应用现代经营管理原理讨论房地产业运作规律，并以较小的代价取得较好房地产业运作规律，并以较小的代价取得较好房地产业运作规律，并以较小的代价取得较好房地产业运作规律，并以较小的代价取得较好前言本课程是工程管理专业一门专业选修课，学时32学时，2房地产开发是利用效益或效果的科学经营方法的学科，房地产开发是利用效益或效果的科学经营方法的学科，房地产开发是利用效益或效果的科学经营方法的学科，房地产开发是利用效益或效果的科学经营方法的学科，属于经营管理学科的一个分支。具有综合性、政策性、属于经营管理学科的一个分支。具有综合性、政策性、属于经营管理学科的一个分支。具有综合性、政策性、属于经营管理学科的一个分支。具有综合性、政策性、实用性强的特点，课程是由工程经济学、市场营销、管实用性强的特点，课程是由工程经济学、市场营销、管实用性强的特点，课程是由工程经济学、市场营销、管实用性强的特点，课程是由工程经济学、市场营销、管理学、国家法律法规等知识理学、国家法律法规等知识理学、国家法律法规等知识理学、国家法律法规等知识构成，因此，通过本课程的构成，因此，通过本课程的构成，因此，通过本课程的构成，因此，通过本课程的学习使学生了解房地产开发与经营的理论和策略，掌握学习使学生了解房地产开发与经营的理论和策略，掌握学习使学生了解房地产开发与经营的理论和策略，掌握学习使学生了解房地产开发与经营的理论和策略，掌握房地产开发的程序和内容，了解房地产营销和地产交易房地产开发的程序和内容，了解房地产营销和地产交易房地产开发的程序和内容，了解房地产营销和地产交易房地产开发的程序和内容，了解房地产营销和地产交易的相关知识。对房地产企业和物业管理也有介绍。为培的相关知识。对房地产企业和物业管理也有介绍。为培的相关知识。对房地产企业和物业管理也有介绍。为培的相关知识。对房地产企业和物业管理也有介绍。为培养高级从事房地产开发经营的人才打好理论基础。养高级从事房地产开发经营的人才打好理论基础。养高级从事房地产开发经营的人才打好理论基础。养高级从事房地产开发经营的人才打好理论基础。房地产开发是利用效益或效果的科学经营方法的学科房地产开发与经营培训ppt课件房地产开发与经营培训ppt课件房地产开发与经营培训ppt课件房地产开发与经营培训ppt课件房地产开发与经营培训ppt课件房地产开发与经营培训ppt课件n n1 1，国际金融中心大厦，中国台北。台北，国际金融中心大厦，中国台北。台北101101大楼高大楼高508508米米（含天线），有世界最大且最重的（含天线），有世界最大且最重的“风阻尼器风阻尼器”，还有两，还有两台世界最高速的电梯，从一楼到台世界最高速的电梯，从一楼到8989楼，只要楼，只要3939秒的时间。秒的时间。1，国际金融中心大厦，中国台北。台北101大楼高508米（含设计总高度达设计总高度达632米的上海中心大厦将超过米的上海中心大厦将超过4205米的金茂大厦和米的金茂大厦和492米米的上海环球金融中心，成为中国第一高楼，也将成为完全符合的上海环球金融中心，成为中国第一高楼，也将成为完全符合“绿色建筑绿色建筑”标标准的摩天大楼。建筑面积准的摩天大楼。建筑面积：574058平方米平方米,建筑造价：建筑造价：148亿元亿元,2.578万元万元/设计总高度达632米的上海中心大厦将超过4205米的金房地产开发与经营培训ppt课件2 2，国家石油双子星座大厦（塔楼，国家石油双子星座大厦（塔楼1 1），），451.9451.9米，位于马来西亚吉隆坡米，位于马来西亚吉隆坡 2，国家石油双子星座大厦（塔楼1），451.9米，位于马来西n n陕西信息大厦，陕西信息大厦，238238米米西安西安 绿地中心绿地中心在建的在建的270270米双子塔。米双子塔。陕西信息大厦，238米 这座摩天大楼高约1073米，或相当于三座克莱斯勒大楼的高度迪拜新高度这座摩天大楼高约1073米，或相当于三座克莱斯勒大楼的高度 房地产开发与经营培训ppt课件西尔斯大楼，443米，位于美国芝加哥西尔斯大楼，443米，房地产开发与经营培训ppt课件房地产开发与经营培训ppt课件房地产开发与经营培训ppt课件20092009年年年年6 6月月月月2727日上海一栋在建的日上海一栋在建的日上海一栋在建的日上海一栋在建的1313层住宅楼全部层住宅楼全部层住宅楼全部层住宅楼全部倒塌，系上海梅都房地产开发有限公司开发，该公司倒塌，系上海梅都房地产开发有限公司开发，该公司倒塌，系上海梅都房地产开发有限公司开发，该公司倒塌，系上海梅都房地产开发有限公司开发，该公司注册资金注册资金注册资金注册资金800800万元，持有三级房地产开发资质证书，万元，持有三级房地产开发资质证书，万元，持有三级房地产开发资质证书，万元，持有三级房地产开发资质证书，“莲花河畔景苑莲花河畔景苑莲花河畔景苑莲花河畔景苑”原定于原定于原定于原定于20102010年年年年5 5月交房。月交房。月交房。月交房。初期价格在初期价格在初期价格在初期价格在1.21.2万万万万-1.3-1.3万元每平方米，万元每平方米，万元每平方米，万元每平方米，5 5月份涨到月份涨到月份涨到月份涨到了了了了1.71.7万万万万-1.8-1.8万元。万元。万元。万元。楼盘总面积为楼盘总面积为楼盘总面积为楼盘总面积为6566665666平方米，共有平方米，共有平方米，共有平方米，共有629629套房源，套房源，套房源，套房源，房型以房型以房型以房型以6666平方米的平方米的平方米的平方米的1 1房和房和房和房和93-10393-103平方米的二房为主。平方米的二房为主。平方米的二房为主。平方米的二房为主。截至截至截至截至6 6月月月月2727日，该楼盘共计售出日，该楼盘共计售出日，该楼盘共计售出日，该楼盘共计售出489489套房，累计合同套房，累计合同套房，累计合同套房，累计合同均价为均价为均价为均价为1429714297元元元元/平方米，其中今年平方米，其中今年平方米，其中今年平方米，其中今年5 5月销售出月销售出月销售出月销售出186186套房。套房。套房。套房。2009年6月27日上海一栋在建的13层住宅楼全部房地产开发与经营培训ppt课件房地产开发与经营培训ppt课件房地产开发与经营培训ppt课件房地产开发与经营培训ppt课件房地产开发与经营培训ppt课件第一章第一章 绪论绪论教学要求：教学要求：本章讲述房地产开发与经营的相关概念、本章讲述房地产开发与经营的相关概念、内容和特点，对学科的形成、研究内容和方内容和特点，对学科的形成、研究内容和方法也作了介绍。要求掌握房地产开发与经营法也作了介绍。要求掌握房地产开发与经营的基本含义、特点，把握房地产开发与经营的基本含义、特点，把握房地产开发与经营的形式和内容，了解该学科的研究内容和方的形式和内容，了解该学科的研究内容和方法。法。第一章 绪论教学要求：1-1 房地产开发与经营及其特点房地产开发与经营及其特点一、房地产开发与经营的基本含义一、房地产开发与经营的基本含义1 1、房地产开发房地产开发房地产开发房地产开发 房地产房地产房地产房地产:房屋财产和土地财产的总称房屋财产和土地财产的总称房屋财产和土地财产的总称房屋财产和土地财产的总称 房产房产房产房产:法律上明确了权属关系的房屋财产法律上明确了权属关系的房屋财产法律上明确了权属关系的房屋财产法律上明确了权属关系的房屋财产 开发：开发：开发：开发：生产者或经营者为了实现一定的经济和社生产者或经营者为了实现一定的经济和社生产者或经营者为了实现一定的经济和社生产者或经营者为了实现一定的经济和社会目的，对资源进行合理开发和利用的过程。会目的，对资源进行合理开发和利用的过程。会目的，对资源进行合理开发和利用的过程。会目的，对资源进行合理开发和利用的过程。土地产土地产土地产土地产a.a.土地土地土地土地b.b.地产地产地产地产1-1 房地产开发与经营及其特点一、房地产开发与经营的基c.c.土地资产的特性：土地资产的特性：土地资产的特性：土地资产的特性：是一种不可再生的资源，受自然规律影响大；是一种不可再生的资源，受自然规律影响大；是一种不可再生的资源，受自然规律影响大；是一种不可再生的资源，受自然规律影响大；作为资产，随社会发展可升值；作为资产，随社会发展可升值；作为资产，随社会发展可升值；作为资产，随社会发展可升值；作用广泛，有利益渗透性；作用广泛，有利益渗透性；作用广泛，有利益渗透性；作用广泛，有利益渗透性；具有整体性、空间性、相邻性；具有整体性、空间性、相邻性；具有整体性、空间性、相邻性；具有整体性、空间性、相邻性；进入市场的是土地使用权，是租用。进入市场的是土地使用权，是租用。进入市场的是土地使用权，是租用。进入市场的是土地使用权，是租用。c.土地资产的特性：房地产开发房地产开发房地产开发房地产开发a.a.概念：房地产开发企业在依据国家的法律取得国有概念：房地产开发企业在依据国家的法律取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，在特定地段上根据城市的总体规划，按照使用为，在特定地段上根据城市的总体规划，按照使用性质，实行有计划、有步骤地进行房地产项目的规性质，实行有计划、有步骤地进行房地产项目的规划、设计和建设、施工等开发活动。划、设计和建设、施工等开发活动。b.b.广义概念广义概念：国土开发、区域开发、城市开发侧重：国土开发、区域开发、城市开发侧重于宏观意义上对土地的开发和利用于宏观意义上对土地的开发和利用 房地产开发22房地产经营房地产经营房地产经营房地产经营 经营经营经营经营-经营者为达到企业目标而有意识、有计经营者为达到企业目标而有意识、有计经营者为达到企业目标而有意识、有计经营者为达到企业目标而有意识、有计划地进行的经营活动。划地进行的经营活动。划地进行的经营活动。划地进行的经营活动。房地产经营房地产经营房地产经营房地产经营-房地产企业为实现预期目标，确房地产企业为实现预期目标，确房地产企业为实现预期目标，确房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划地定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划地定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划地定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划地加以实现的经济过程。加以实现的经济过程。加以实现的经济过程。加以实现的经济过程。广义的房地产经营广义的房地产经营广义的房地产经营广义的房地产经营-包括开发、流通、管理、服务包括开发、流通、管理、服务包括开发、流通、管理、服务包括开发、流通、管理、服务全过程的经营；全过程的经营；全过程的经营；全过程的经营；狭义的房地产经营狭义的房地产经营狭义的房地产经营狭义的房地产经营-指流通环节的营销活动和中介指流通环节的营销活动和中介指流通环节的营销活动和中介指流通环节的营销活动和中介服务活动。服务活动。服务活动。服务活动。2 房地产经营 房地产经营的特点房地产经营的特点房地产经营的特点房地产经营的特点aa、商品价格昂贵、商品价格昂贵、商品价格昂贵、商品价格昂贵bb、商品不可移动、商品不可移动、商品不可移动、商品不可移动cc、土地交易使用权、土地交易使用权、土地交易使用权、土地交易使用权dd、地产交易对象范围受限、地产交易对象范围受限、地产交易对象范围受限、地产交易对象范围受限ee、使用性质不得改、使用性质不得改、使用性质不得改、使用性质不得改ff、交易权属关系依赖法律、交易权属关系依赖法律、交易权属关系依赖法律、交易权属关系依赖法律gg、资源稀缺、商品具保值甚至投机因素、资源稀缺、商品具保值甚至投机因素、资源稀缺、商品具保值甚至投机因素、资源稀缺、商品具保值甚至投机因素hh、政策福利性、政策福利性、政策福利性、政策福利性 房地产经营的特点 经营与管理的关系经营与管理的关系经营与管理的关系经营与管理的关系经营活动包括：技术、商业、财务、安全、会记、经营活动包括：技术、商业、财务、安全、会记、经营活动包括：技术、商业、财务、安全、会记、经营活动包括：技术、商业、财务、安全、会记、管理管理管理管理企业经营：确定企业经营方针，制定经营目标企业经营：确定企业经营方针，制定经营目标企业经营：确定企业经营方针，制定经营目标企业经营：确定企业经营方针，制定经营目标企业管理：执行企业既定方针，并实现既定目标企业管理：执行企业既定方针，并实现既定目标企业管理：执行企业既定方针，并实现既定目标企业管理：执行企业既定方针，并实现既定目标 经营与管理的关系二、房地产开发与经营的特点二、房地产开发与经营的特点 1 1、房地产开发与经营难度较大、房地产开发与经营难度较大、房地产开发与经营难度较大、房地产开发与经营难度较大 房地产开发的特点房地产开发的特点房地产开发的特点房地产开发的特点a.a.工程项目多工程项目多工程项目多工程项目多b.b.建设周期长建设周期长建设周期长建设周期长c.c.涉及面广涉及面广涉及面广涉及面广d.d.投资量大投资量大投资量大投资量大e.e.投资回收期长投资回收期长投资回收期长投资回收期长二、房地产开发与经营的特点房地产开发与经营培训ppt课件房地产开发与经营培训ppt课件 房地产的特性房地产的特性房地产的特性房地产的特性a.a.不可移动性不可移动性不可移动性不可移动性b.b.位置唯一性位置唯一性位置唯一性位置唯一性c.c.不可毁灭性不可毁灭性不可毁灭性不可毁灭性d.d.稀缺性稀缺性稀缺性稀缺性e.e.耐久性耐久性耐久性耐久性f.f.可改进性可改进性可改进性可改进性g.g.互相影响性互相影响性互相影响性互相影响性 房地产的特性 2 2、房地产开发与经营风险较大房地产开发与经营风险较大房地产开发与经营风险较大房地产开发与经营风险较大 资金运转周期长，时间价值风险；资金运转周期长，时间价值风险；资金运转周期长，时间价值风险；资金运转周期长，时间价值风险；资金投放量大；资金投放量大；资金投放量大；资金投放量大；流程环节多；流程环节多；流程环节多；流程环节多；受社会政治、经济、消费心里、市政建设等因受社会政治、经济、消费心里、市政建设等因受社会政治、经济、消费心里、市政建设等因受社会政治、经济、消费心里、市政建设等因素。素。素。素。3 3、房地产开发与经营政策性强房地产开发与经营政策性强房地产开发与经营政策性强房地产开发与经营政策性强是国民经济的龙头产业，资源的分配使用及商品是国民经济的龙头产业，资源的分配使用及商品是国民经济的龙头产业，资源的分配使用及商品是国民经济的龙头产业，资源的分配使用及商品的生产、流通与分配直接关系到国计民生的问题。的生产、流通与分配直接关系到国计民生的问题。的生产、流通与分配直接关系到国计民生的问题。的生产、流通与分配直接关系到国计民生的问题。2、房地产开发与经营风险较大20092009年年年年5 5月月月月1616日，甘肃省兰州市九洲开发区一日，甘肃省兰州市九洲开发区一日，甘肃省兰州市九洲开发区一日，甘肃省兰州市九洲开发区一住宅小区附近山体滑坡导致该小区一住宅楼两个单住宅小区附近山体滑坡导致该小区一住宅楼两个单住宅小区附近山体滑坡导致该小区一住宅楼两个单住宅小区附近山体滑坡导致该小区一住宅楼两个单元在当天元在当天元在当天元在当天2020时时时时5050分左右垮塌，另有一个单元部分垮分左右垮塌，另有一个单元部分垮分左右垮塌，另有一个单元部分垮分左右垮塌，另有一个单元部分垮塌。导致塌。导致塌。导致塌。导致3030余户受灾余户受灾余户受灾余户受灾7 7人死亡。原因：地质环境复人死亡。原因：地质环境复人死亡。原因：地质环境复人死亡。原因：地质环境复杂，地形起伏较大，山体由疏松的黄土和破碎的变杂，地形起伏较大，山体由疏松的黄土和破碎的变杂，地形起伏较大，山体由疏松的黄土和破碎的变杂，地形起伏较大，山体由疏松的黄土和破碎的变质片岩组成，山体结构稳定性较差，易发生滑坡、质片岩组成，山体结构稳定性较差，易发生滑坡、质片岩组成，山体结构稳定性较差，易发生滑坡、质片岩组成，山体结构稳定性较差，易发生滑坡、坍塌等地质灾害。坍塌等地质灾害。坍塌等地质灾害。坍塌等地质灾害。2009年5月16日，甘肃省兰州市九洲开发区一房地产开发与经营培训ppt课件1-2 1-2 房地产开发与经营的形式和内容房地产开发与经营的形式和内容一、房地产开发的形式与内容一、房地产开发的形式与内容1.按开发时间分：按开发时间分：1 1）初次开发：）初次开发：）初次开发：）初次开发：对尚未利用的土地进行开发和利对尚未利用的土地进行开发和利对尚未利用的土地进行开发和利对尚未利用的土地进行开发和利用的过程。用的过程。用的过程。用的过程。22）再次开发：）再次开发：）再次开发：）再次开发：对已开发利用的土地或房地产项对已开发利用的土地或房地产项对已开发利用的土地或房地产项对已开发利用的土地或房地产项目追加投资，进行深度开发或投资进行替代开目追加投资，进行深度开发或投资进行替代开目追加投资，进行深度开发或投资进行替代开目追加投资，进行深度开发或投资进行替代开发，转变替代用途等过程。包括新区开发和已发，转变替代用途等过程。包括新区开发和已发，转变替代用途等过程。包括新区开发和已发，转变替代用途等过程。包括新区开发和已建城区的再开发建城区的再开发建城区的再开发建城区的再开发初次开发初次开发初次开发初次开发、再开发、再开发、再开发、再开发1-2 房地产开发与经营的形式和内容一、房地产开发的形式 3）新区开发：）新区开发：土地用途从土地用途从“非建设用地非建设用地”向向“建设用地建设用地”转化的过程，按照城市发转化的过程，按照城市发展和城市总体规划的要求征用土地，进行展和城市总体规划的要求征用土地，进行基础设施及房地产建设的活动。基础设施及房地产建设的活动。4 4）已建城区再开发：）已建城区再开发：对城市原有建设用地对城市原有建设用地进行再开发过程。可分为：部分改善、部进行再开发过程。可分为：部分改善、部分改建及重建等。分改建及重建等。3）新区开发：土地用途从“非建设用地”向“建设用地”转化2.按开发内容分：按开发内容分：1 1）房地产外延式开发：）房地产外延式开发：）房地产外延式开发：）房地产外延式开发：在增加面积的条件下开在增加面积的条件下开在增加面积的条件下开在增加面积的条件下开发城市近郊和远郊农地或未动用的土地，满足城发城市近郊和远郊农地或未动用的土地，满足城发城市近郊和远郊农地或未动用的土地，满足城发城市近郊和远郊农地或未动用的土地，满足城市用地规模扩展需求的过程。市用地规模扩展需求的过程。市用地规模扩展需求的过程。市用地规模扩展需求的过程。22）房地产内涵式开发：）房地产内涵式开发：）房地产内涵式开发：）房地产内涵式开发：在不增加面积的情况下，在不增加面积的情况下，在不增加面积的情况下，在不增加面积的情况下，仅依靠增加劳动和资金投入，提高土地容积率以仅依靠增加劳动和资金投入，提高土地容积率以仅依靠增加劳动和资金投入，提高土地容积率以仅依靠增加劳动和资金投入，提高土地容积率以及土地利用率，加强土地集约利用的开发工程。及土地利用率，加强土地集约利用的开发工程。及土地利用率，加强土地集约利用的开发工程。及土地利用率，加强土地集约利用的开发工程。外延开发、内涵开发外延开发、内涵开发外延开发、内涵开发外延开发、内涵开发2.按开发内容分：外延开发、内涵开发3.3.按开发规模不同分按开发规模不同分按开发规模不同分按开发规模不同分：11）房地产项目的单项开发：）房地产项目的单项开发：）房地产项目的单项开发：）房地产项目的单项开发：开发规模小，占地不大，开发规模小，占地不大，开发规模小，占地不大，开发规模小，占地不大，项目功能单一，配套设施简便的开发形式。包括土项目功能单一，配套设施简便的开发形式。包括土项目功能单一，配套设施简便的开发形式。包括土项目功能单一，配套设施简便的开发形式。包括土地开发、房屋开发地开发、房屋开发地开发、房屋开发地开发、房屋开发土地开发土地开发土地开发土地开发：企业以获得土地使用权的土地为对企业以获得土地使用权的土地为对企业以获得土地使用权的土地为对企业以获得土地使用权的土地为对象，通过前期工作，将土地开发成象，通过前期工作，将土地开发成象，通过前期工作，将土地开发成象，通过前期工作，将土地开发成“三通一平三通一平三通一平三通一平”的建的建的建的建筑场地，然后通过转让的方式将其使用权有偿转让给筑场地，然后通过转让的方式将其使用权有偿转让给筑场地，然后通过转让的方式将其使用权有偿转让给筑场地，然后通过转让的方式将其使用权有偿转让给各类房屋开发企业进行房屋建设的一种经营方式称之。各类房屋开发企业进行房屋建设的一种经营方式称之。各类房屋开发企业进行房屋建设的一种经营方式称之。各类房屋开发企业进行房屋建设的一种经营方式称之。单项开发、综合开发单项开发、综合开发单项开发、综合开发单项开发、综合开发3.按开发规模不同分：单项开发、综合开发 房屋开发房屋开发房屋开发房屋开发：企业以市场价格从土地开发企业有偿企业以市场价格从土地开发企业有偿企业以市场价格从土地开发企业有偿企业以市场价格从土地开发企业有偿获得土地使用权后，按规划的统一要求组织该场地的获得土地使用权后，按规划的统一要求组织该场地的获得土地使用权后，按规划的统一要求组织该场地的获得土地使用权后，按规划的统一要求组织该场地的房屋建设，开发房地产商品，通过出售、出租等方式房屋建设，开发房地产商品，通过出售、出租等方式房屋建设，开发房地产商品，通过出售、出租等方式房屋建设，开发房地产商品，通过出售、出租等方式从事经营管理的一种经营方式。从事经营管理的一种经营方式。从事经营管理的一种经营方式。从事经营管理的一种经营方式。2 2）房地产项目的综合开发：）房地产项目的综合开发：）房地产项目的综合开发：）房地产项目的综合开发：相对开发规模大，占地相对开发规模大，占地相对开发规模大，占地相对开发规模大，占地面积大，项目从投资决策、前期的各种工作到施面积大，项目从投资决策、前期的各种工作到施面积大，项目从投资决策、前期的各种工作到施面积大，项目从投资决策、前期的各种工作到施 工建设、租售经营和使用管理全过程由一个企业统工建设、租售经营和使用管理全过程由一个企业统工建设、租售经营和使用管理全过程由一个企业统工建设、租售经营和使用管理全过程由一个企业统一负责的方式称之。一负责的方式称之。一负责的方式称之。一负责的方式称之。房屋开发：企业以市场价格从土地开发企业有偿二、房地产经营的形式与内容二、房地产经营的形式与内容二、房地产经营的形式与内容二、房地产经营的形式与内容1.1.按经营对象相对差异分：按经营对象相对差异分：按经营对象相对差异分：按经营对象相对差异分：广义概念：广义概念：广义概念：广义概念-指发生在土地生产、流通、指发生在土地生产、流通、指发生在土地生产、流通、指发生在土地生产、流通、消费使用过程所有经济活动总称。消费使用过程所有经济活动总称。消费使用过程所有经济活动总称。消费使用过程所有经济活动总称。狭义概念狭义概念狭义概念狭义概念-指流通过程经营活动，即指流通过程经营活动，即指流通过程经营活动，即指流通过程经营活动，即地产的出让、转让、出租、抵押流转过程。地产的出让、转让、出租、抵押流转过程。地产的出让、转让、出租、抵押流转过程。地产的出让、转让、出租、抵押流转过程。：房产出售、租赁、抵押：房产出售、租赁、抵押：房产出售、租赁、抵押：房产出售、租赁、抵押2.2.按经营规模和方式分按经营规模和方式分按经营规模和方式分按经营规模和方式分：3.3.按活动发生的不同过程分：按活动发生的不同过程分：按活动发生的不同过程分：按活动发生的不同过程分：地产经营地产经营地产经营地产经营房产经营房产经营房产经营房产经营专项经营、综合经营、集团经营、跨国经营专项经营、综合经营、集团经营、跨国经营专项经营、综合经营、集团经营、跨国经营专项经营、综合经营、集团经营、跨国经营开发经营、流通经营、房地产消费及使用经营开发经营、流通经营、房地产消费及使用经营开发经营、流通经营、房地产消费及使用经营开发经营、流通经营、房地产消费及使用经营二、房地产经营的形式与内容地产经营房产经营专项经营、综合经营三、房地产开发与经营的程序与内容三、房地产开发与经营的程序与内容 1.1.投资机会的选择投资机会的选择投资机会的选择投资机会的选择 投资项目设想投资项目设想投资项目设想投资项目设想 投资设想具体化、筛选投资设想具体化、筛选投资设想具体化、筛选投资设想具体化、筛选 2.2.项目定位项目定位项目定位项目定位 确定核心控制力和稳定利润点确定核心控制力和稳定利润点确定核心控制力和稳定利润点确定核心控制力和稳定利润点 进行市场调研，项目的可行性研究进行市场调研，项目的可行性研究进行市场调研，项目的可行性研究进行市场调研，项目的可行性研究 3.3.前期工作前期工作前期工作前期工作 4.4.建设阶段建设阶段建设阶段建设阶段5.5.租售阶段租售阶段租售阶段租售阶段6.6.物业管理物业管理物业管理物业管理三、房地产开发与经营的程序与内容1-3 1-3 房地产开发与经营学科的建设房地产开发与经营学科的建设一、房地产开发与经营学科的形成与发展一、房地产开发与经营学科的形成与发展1.1.归类归类归类归类是应用学科，经营管理学科一个分支是应用学科，经营管理学科一个分支是应用学科，经营管理学科一个分支是应用学科，经营管理学科一个分支2.2.经营管理学科概念经营管理学科概念经营管理学科概念经营管理学科概念3.3.房地产开发与经营学科的形成与发展房地产开发与经营学科的形成与发展房地产开发与经营学科的形成与发展房地产开发与经营学科的形成与发展二、房地产开发与经营学科的研究内容与方法二、房地产开发与经营学科的研究内容与方法1.1.研究内容研究内容研究内容研究内容:内容：房地产开发、房地产营销及中介服务、内容：房地产开发、房地产营销及中介服务、内容：房地产开发、房地产营销及中介服务、内容：房地产开发、房地产营销及中介服务、物业管理。物业管理。物业管理。物业管理。1-3 房地产开发与经营学科的建设一、房地产开发与经营学科 活动涉及产业：房地产的生产和建设过程属于第二产业；活动涉及产业：房地产的生产和建设过程属于第二产业；活动涉及产业：房地产的生产和建设过程属于第二产业；活动涉及产业：房地产的生产和建设过程属于第二产业；房地产的开发组织、经营管理以及物业管理等过程属于第房地产的开发组织、经营管理以及物业管理等过程属于第房地产的开发组织、经营管理以及物业管理等过程属于第房地产的开发组织、经营管理以及物业管理等过程属于第三产业。三产业。三产业。三产业。活动的作用：策划、组织与协调等管理服务作用即润滑活动的作用：策划、组织与协调等管理服务作用即润滑活动的作用：策划、组织与协调等管理服务作用即润滑活动的作用：策划、组织与协调等管理服务作用即润滑剂作用剂作用剂作用剂作用2.2.研究方法研究方法研究方法研究方法 以经济学理论和现代经营管理理论为基础和指导思想以经济学理论和现代经营管理理论为基础和指导思想以经济学理论和现代经营管理理论为基础和指导思想以经济学理论和现代经营管理理论为基础和指导思想 理论用于实务中，分析研究房地产经营过程特点和运动规理论用于实务中，分析研究房地产经营过程特点和运动规理论用于实务中，分析研究房地产经营过程特点和运动规理论用于实务中，分析研究房地产经营过程特点和运动规律，并逐步建立一套完整的房地产经营理论和方法体系律，并逐步建立一套完整的房地产经营理论和方法体系律，并逐步建立一套完整的房地产经营理论和方法体系律，并逐步建立一套完整的房地产经营理论和方法体系 定性研究与定量研究相结合定性研究与定量研究相结合定性研究与定量研究相结合定性研究与定量研究相结合 活动涉及产业：房地产的生产和建设过程属于第二产业；房地第二章第二章 房地产开发与经营理论和策略房地产开发与经营理论和策略教学要求：教学要求：本章讲述收益最大原理、可行性分析、消费者市本章讲述收益最大原理、可行性分析、消费者市本章讲述收益最大原理、可行性分析、消费者市本章讲述收益最大原理、可行性分析、消费者市场购买行为、市场环境与市场需求预测以及价格确场购买行为、市场环境与市场需求预测以及价格确场购买行为、市场环境与市场需求预测以及价格确场购买行为、市场环境与市场需求预测以及价格确定等原理，介绍了房地产开发与经营中的财务策略、定等原理，介绍了房地产开发与经营中的财务策略、定等原理，介绍了房地产开发与经营中的财务策略、定等原理，介绍了房地产开发与经营中的财务策略、生产策略、市场开发策略以及价格策略，讨论最终生产策略、市场开发策略以及价格策略，讨论最终生产策略、市场开发策略以及价格策略，讨论最终生产策略、市场开发策略以及价格策略，讨论最终的决策问题。要求掌握房地产开发与经营的基本理的决策问题。要求掌握房地产开发与经营的基本理的决策问题。要求掌握房地产开发与经营的基本理的决策问题。要求掌握房地产开发与经营的基本理论，房地产开发与经营策略的主要内容，把握房地论，房地产开发与经营策略的主要内容，把握房地论，房地产开发与经营策略的主要内容，把握房地论，房地产开发与经营策略的主要内容，把握房地产开发与经营决策。产开发与经营决策。产开发与经营决策。产开发与经营决策。第二章 房地产开发与经营理论和策略教学要求：2-1 2-1 房地产开发与经营理论概述房地产开发与经营理论概述一、收益（利润）最大原理一、收益（利润）最大原理房地产开发的目的房地产开发的目的房地产开发的目的房地产开发的目的-赚钱赚钱赚钱赚钱 评估方法评估方法评估方法评估方法-成本效益法分析，使用时假设条件成本效益法分析，使用时假设条件成本效益法分析，使用时假设条件成本效益法分析，使用时假设条件 市场对服务有需求市场对服务有需求市场对服务有需求市场对服务有需求 每个项目进行在净收益最大规模上每个项目进行在净收益最大规模上每个项目进行在净收益最大规模上每个项目进行在净收益最大规模上 以最小可能成本实施以最小可能成本实施以最小可能成本实施以最小可能成本实施 开发优先顺序按经济合理程序排开发优先顺序按经济合理程序排开发优先顺序按经济合理程序排开发优先顺序按经济合理程序排2-1 房地产开发与经营理论概述一、收益（利润）最大原理1、收益、成本指标的确定收益、成本指标的确定 项目成本项目成本项目成本项目成本:用于建设、维护和运营项目的全部土地、用于建设、维护和运营项目的全部土地、用于建设、维护和运营项目的全部土地、用于建设、维护和运营项目的全部土地、劳动和材料等成本以及由项目导致的负效应。劳动和材料等成本以及由项目导致的负效应。劳动和材料等成本以及由项目导致的负效应。劳动和材料等成本以及由项目导致的负效应。附加成本：附加成本：附加成本：附加成本：使项目的产品或服务为人们所利用或销使项目的产品或服务为人们所利用或销使项目的产品或服务为人们所利用或销使项目的产品或服务为人们所利用或销售出去而必须追加的价值，如销售成本。售出去而必须追加的价值，如销售成本。售出去而必须追加的价值，如销售成本。售出去而必须追加的价值，如销售成本。次级成本：次级成本：次级成本：次级成本：为增加次级效益而增加的成本。为增加次级效益而增加的成本。为增加次级效益而增加的成本。为增加次级效益而增加的成本。1、收益、成本指标的确定 项目初级收益：项目初级收益：项目初级收益：项目初级收益：项目为人们提供的生活、工项目为人们提供的生活、工项目为人们提供的生活、工项目为人们提供的生活、工作及娱乐场所和空间等直接收益。作及娱乐场所和空间等直接收益。作及娱乐场所和空间等直接收益。作及娱乐场所和空间等直接收益。项目次级收益：项目次级收益：项目次级收益：项目次级收益：由某一个项目实施所引起的由某一个项目实施所引起的由某一个项目实施所引起的由某一个项目实施所引起的附加价值，如通过对房地产开发项目深度开发或附加价值，如通过对房地产开发项目深度开发或附加价值，如通过对房地产开发项目深度开发或附加价值，如通过对房地产开发项目深度开发或合理调整可能获得的提高居民的生活质量、改善合理调整可能获得的提高居民的生活质量、改善合理调整可能获得的提高居民的生活质量、改善合理调整可能获得的提高居民的生活质量、改善生活环境，以及提高产品使用价值和价值等次级生活环境，以及提高产品使用价值和价值等次级生活环境，以及提高产品使用价值和价值等次级生活环境，以及提高产品使用价值和价值等次级收益。收益。收益。收益。净收益净收益净收益净收益：相应收益和成本差。相应收益和成本差。相应收益和成本差。相应收益和成本差。项目初级收益：项目为人们提供的生活、工作及娱2 2 项目最佳规模确定项目最佳规模确定项目最佳规模确定项目最佳规模确定 项目最佳规模项目最佳规模项目最佳规模项目最佳规模-项目在某个规模上实施比其项目在某个规模上实施比其项目在某个规模上实施比其项目在某个规模上实施比其他任何或大或小规模上产生收益最大的规模他任何或大或小规模上产生收益最大的规模他任何或大或小规模上产生收益最大的规模他任何或大或小规模上产生收益最大的规模.AABBCCDD开发规模总收益和总成本收益/成本比率成本曲线收益曲线边际收益同边际成本比率曲线开发规模总收益同总成本比率曲线1.02 项目最佳规模确定 项目最佳规模-项目在某个规模总成本总成本总成本总成本C=C=固定成本固定成本固定成本固定成本C1+C1+变动变动变动变动(边际边际边际边际)成本成本成本成本C2C2总收益总收益总收益总收益B=B=销售收入销售收入销售收入销售收入S-S-总成本总成本总成本总成本销售收入销售收入销售收入销售收入S=S=销售单价销售单价销售单价销售单价PP工程数量工程数量工程数量工程数量QQ边际效益边际效益边际效益边际效益M=M=销售收入销售收入销售收入销售收入S-S-变动变动变动变动(边际边际边际边际)成本成本成本成本C2C2=PQ=PQC3Q=(PC3Q=(PC3)QC3)Q单位变动成本单位变动成本单位变动成本单位变动成本=单位造价单位造价单位造价单位造价C3C3利润利润利润利润E=SE=SC=(PC=(PC3)QC3)QC1=MC1=MC1C1项目盈亏平衡时项目盈亏平衡时项目盈亏平衡时项目盈亏平衡时E=0E=0开发工程量开发工程量开发工程量开发工程量Q=(E+C1)/(P-C3)Q=(E+C1)/(P-C3)总成本C=固定成本C1+变动(边际)成本 C2例例例例11某项目固定成本某项目固定成本某项目固定成本某项目固定成本23502350万元，单位变动成本万元，单位变动成本万元，单位变动成本万元，单位变动成本20002000元元元元/，销，销，销，销售均价售均价售均价售均价60006000元元元元/，开发商拟获利，开发商拟获利，开发商拟获利，开发商拟获利10001000万元，保本开发工程万元，保本开发工程万元，保本开发工程万元，保本开发工程量是多少？目标利润开发工程量是多少？量是多少？目标利润开发工程量是多少？量是多少？目标利润开发工程量是多少？量是多少？目标利润开发工程量是多少？解：解：解：解：C1=2350C3=2000P=6000E=1000C1=2350C3=2000P=6000E=1000Q0=(E+C1)/(P-C3)=(0+2350)/(6000-2000)=5875Q0=(E+C1)/(P-C3)=(0+2350)/(6000-2000)=5875Qx=(E+C1)/(P-C3)=(1000+2350)/(6000-2000)Qx=(E+C1)/(P-C3)=(1000+2350)/(6000-2000)=8375=8375房地产开发与经营培训ppt课件例例例例22在上题中，若开发工程量在上题中，若开发工程量在上题中，若开发工程量在上题中，若开发工程量90009000，求边际利润及边际，求边际利润及边际，求边际利润及边际，求边际利润及边际利润率？利润率？利润率？利润率？解：边际利润解：边际利润解：边际利润解：边际利润M=(PM=(PC3)QC3)Q=(6000-2000)9000=3600=(6000-2000)9000=3600万元万元万元万元边际利润率即每销售边际利润率即每销售边际利润率即每销售边际利润率即每销售100100元能赚多少钱。元能赚多少钱。元能赚多少钱。元能赚多少钱。边际利润率边际利润率边际利润率边际利润率m=M/S100%m=M/S100%=36000000/60009000100%=36000000/60009000100%=66.7%=66.7%每销售每销售每销售每销售100100元能赚元能赚元能赚元能赚66.766.7元钱元钱元钱元钱例2 在上题中，若开发工程量9000，求边际利润及边际利3经济效益分析方法经济效益分析方法 设设设设:总收益为总收益为总收益为总收益为B B，总成本为，总成本为，总成本为，总成本为C C，经营成本为，经营成本为，经营成本为，经营成本为COCO 净收益法净收益法净收益法净收益法B-CB-C 计算期望总成本的净收益率计算期望总成本的净收益率计算期望总成本的净收益率计算期望总成本的净收益率（B-CB-C）/C/C 计算收益成本比率计算收益成本比率计算收益成本比率计算收益成本比率B/CB/C 计算项目投资成本的收益率计算项目投资成本的收益率计算项目投资成本的收益率计算项目投资成本的收益率（B-COB-CO）/C/C3 经济效益分析方法二、价格确定理论二、价格确定理论1.1.完全竞争型市场结构企业定价完全竞争型市场结构企业定价完全竞争型市场结构企业定价完全竞争型市场结构企业定价完全竞争市场条件：完全竞争市场条件：完全竞争市场条件：完全竞争市场条件：1 1）市场上买卖主多，他们）市场上买卖主多，他们）市场上买卖主多，他们）市场上买卖主多，他们商品只占商品总量一小部分；商品只占商品总量一小部分；商品只占商品总量一小部分；商品只占商品总量一小部分；2 2）商品相同；）商品相同；）商品相同；）商品相同；3 3）新卖主可自由进入市场；新卖主可自由进入市场；新卖主可自由进入市场；新卖主可自由进入市场；4 4）买卖主对市场价格变）买卖主对市场价格变）买卖主对市场价格变）买卖主对市场价格变动信息完全了解；动信息完全了解；动信息完全了解；动信息完全了解；5 5）生产要素在各行业有完全的）生产要素在各行业有完全的）生产要素在各行业有完全的）生产要素在各行业有完全的流动性；流动性；流动性；流动性；6 6）所有卖主出售商品的条件相同。）所有卖主出售商品的条件相同。）所有卖主出售商品的条件相同。）所有卖主出售商品的条件相同。没有一家能对市场价格有影响没有一家能对市场价格有影响没有一家能对市场价格有影响没有一家能对市场价格有影响 二、价格确定理论2.2.垄断竞争型市场结构企业定价垄断竞争型市场结构企业定价垄断竞争型市场结构企业定价垄断竞争型市场结构企业定价产品有差异，需求曲线不是水平的，各卖主对其产品有差异，需求曲线不是水平的，各卖主对其产品有差异，需求曲线不是水平的，各卖主对其产品有差异，需求曲线不是水平的，各卖主对其产品有相当垄断性，能控制其产品价格。产品有相当垄断性，能控制其产品价格。产品有相当垄断性，能控制其产品价格。产品有相当垄断性，能控制其产品价格。3.3.寡头竞争型市场结构企业定价寡头竞争型市场结构企业定价寡头竞争型市场结构企业定价寡头竞争型市场结构企业定价在一个行业中有少数几个大公司产品占市场总量在一个行业中有少数几个大公司产品占市场总量在一个行业中有少数几个大公司产品占市场总量在一个行业中有少数几个大公司产品占市场总量的绝大比重，他们有能力影响和控制市场价格。的绝大比重，他们有能力影响和控制市场价格。的绝大比重，他们有能力影响和控制市场价格。的绝大比重，他们有能力影响和控制市场价格。4.4.纯粹垄断型市场结构企业定价纯粹垄断型市场结构企业定价纯粹垄断型市场结构企业定价纯粹垄断型市场结构企业定价市场上一家垄断，只有一个卖主，没有别家竞争，市场上一家垄断，只有一个卖主，没有别家竞争，市场上一家垄断，只有一个卖主，没有别家竞争，市场上一家垄断，只有一个卖主，没有别家竞争，这个卖主完全控制市场价格。这个卖主完全控制市场价格。这个卖主完全控制市场价格。这个卖主完全控制市场价格。2.垄断竞争型市场结构企业定价三、消费者市场购买行为理论三、消费者市场购买行为理论三、消费者市场购买行为理论三、消费者市场购买行为理论1.1.消费者购买动机消费者购买动机消费者购买动机消费者购买动机动机动机动机动机:包括本能动机、心里动机包括本能动机、心里动机包括本能动机、心里动机包括本能动机、心里动机2.2.购买决策过程购买决策过程购买决策过程购买决策过程 广告宣传广告宣传广告宣传广告宣传 购买阶段购买阶段购买阶段购买阶段3.3.消费者购买行为分析消费者购买行为分析消费者购买行为分析消费者购买行为分析 何时购买何时购买何时购买何时购买 何处购买何处购买何处购买何处购买 由谁购买由谁购买由谁购买由谁购买 如何购买如何购买如何购买如何购买三、消费者市场购买行为理论2-2 2-2 房地产开发与经营策略分析房地产开发与经营策略分析 一、房地产开发与经营策略的主要内容一、房地产开发与经营策略的主要内容一、房地产开发与经营策略的主要内容一、房地产开发与经营策略的主要内容1.1.财务策略财务策略财务策略财务策略2.2.生产策略生产策略生产策略生产策略3.3.市场开发策略市场开发策略市场开发策略市场开发策略4.4.价格策略价格策略价格策略价格策略二、房地产市场开发策略二、房地产市场开发策略二、房地产市场开发策略二、房地产市场开发策略11、开发由本地化向跨区域发展、开发由本地化向跨区域发展、开发由本地化向跨区域发展、开发由本地化向跨区域发展22、开发从品质向品牌跨越、开发从品质向品牌跨越、开发从品质向品牌跨越、开发从品质向品牌跨越33、纯住宅开发向商用物业拓展、纯住宅开发向商用物业拓展、纯住宅开发向商用物业拓展、纯住宅开发向商用物业拓展44、诚信开发地产争雄楼市、诚信开发地产争雄楼市、诚信开发地产争雄楼市、诚信开发地产争雄楼市55、开发健康住宅风生水起、开发健康住宅风生水起、开发健康住宅风生水起、开发健康住宅风生水起2-2 房地产开发与经营策略分析 一、房地产开发与经营策三、房地产价格策略三、房地产价格策略1 1、房地产产品的生命周期和市场周期、房地产产品的生命周期和市场周期、房地产产品的生命周期和市场周期、房地产产品的生命周期和市场周期寻找地段寻找地段寻找地段寻找地段-规划设计规划设计规划设计规划设计-贷款贷款贷款贷款-施工建设施工建设施工建设施工建设-建成完工建成完工建成完工建成完工-租、售租、售租、售租、售-使用使用使用使用-邻里关系稳定邻里关系稳定邻里关系稳定邻里关系稳定-老化老化老化老化-更新和再开发更新和再开发更新和再开发更新和再开发40504050年年年年2 2、不同时期房地产价格策略、不同时期房地产价格策略、不同时期房地产价格策略、不同时期房地产价格策略 房地产品进入期房地产品进入期房地产品进入期房地产品进入期 房地产品成长期房地产品成长期房地产品成长期房地产品成长期 房地产品成熟期房地产品成熟期房地产品成熟期房地产品成熟期 房地产品衰退期房地产品衰退期房地产品衰退期房地产品衰退期三、房地产价格策略2-3 2-3 房地产开发与经营决策房地产开发与经营决策 一、房地产开发与经营决策类型一、房地产开发与经营决策类型1 1、构成决策问题的基本条件、构成决策问题的基本条件、构成决策问题的基本条件、构成决策问题的基本条件 有明确目标有明确目标有明确目标有明确目标 有两个以上可供选择比较方案有两个以上可供选择比较方案有两个以上可供选择比较方案有两个以上可供选择比较方案 有评价方案优劣的标准有评价方案优劣的标准有评价方案优劣的标准有评价方案优劣的标准 有真实地反映客观实际的数据资料有真实地反映客观实际的数据资料有真实地反映客观实际的数据资料有真实地反映客观实际的数据资料2 2、决策类型、决策类型、决策类型、决策类型 确定型决策确定型决策确定型决策确定型决策 风险型决策风险型决策风险型决策风险型决策 不确定型决策不确定型决策不确定型决策不确定型决策2-3 房地产开发与经营决策 一、房地产开发与经营决策类3 3、开发与经营决策原则、开发与经营决策原则、开发与经营决策原则、开发与经营决策原则 遵守政策法规原则遵守政策法规原则遵守政策法规原则遵守政策法规原则 取得最佳效益原则取得最佳效益原则取得最佳效益原则取得最佳效益原则 风险意识原则风险意识原则风险意识原则风险意识原则 定性分析与定量分析想结定性分析与定量分析想结定性分析与定量分析想结定性分析与定量分析想结合原则合原则合原则合原则二、房地产开发与经营决策准则二、房地产开发与经营决策准则1 1、肯定型决策准则、肯定型决策准则、肯定型决策准则、肯定型决策准则各类方案的评价指标各类方案的评价指标各类方案的评价指标各类方案的评价指标：投资总额、投资成本、投资收益率、：投资总额、投资成本、投资收益率、：投资总额、投资成本、投资收益率、：投资总额、投资成本、投资收益率、投资回收期、投资利润率、投资收益净现值、内部收益率等。投资回收期、投资利润率、投资收益净现值、内部收益率等。投资回收期、投资利润率、投资收益净现值、内部收益率等。投资回收期、投资利润率、投资收益净现值、内部收益率等。常采用方法常采用方法常采用方法常采用方法：线性规划法、效益费用比法。：线性规划法、效益费用比法。：线性规划法、效益费用比法。：线性规划法、效益费用比法。3、开发与经营决策原则 例例例例1 1某房地产开发项目有两个投资方案，投资额分别为某房地产开发项目有两个投资方案，投资额分别为某房地产开发项目有两个投资方案，投资额分别为某房地产开发项目有两个投资方案，投资额分别为50005000万元与万元与万元与万元与30003000万元，两方案建设期限与经营期限相万元，两方案建设期限与经营期限相万元，两方案建设期限与经营期限相万元，两方案建设期限与经营期限相同，两方案的收益分别为同，两方案的收益分别为同，两方案的收益分别为同，两方案的收益分别为1250012500万元与万元与万元与万元与90009000万元，试万元，试万元，试万元，试进行方案决策？进行方案决策？进行方案决策？进行方案决策？解：解：解：解：方案方案方案方案