房地产开发的税收筹划与成本控制课件

房地产开发的税收筹划与房地产开发的税收筹划与成本控制成本控制 课题组课题组 2010 2010年年1212月月房地产开发的税收筹划与成本控制1房地产开发的税收筹划与成本控制房地产开发的税收筹划与成本控制o房地产开发概述房地产开发概述 o房地产开发过程中涉及的成本、主要房地产开发过程中涉及的成本、主要税种税种 o房地产开发涉及主要税种的相关税收房地产开发涉及主要税种的相关税收政策政策o房地产开发中遇到的主要税收问题房地产开发中遇到的主要税收问题o房地产开发的税收优惠房地产开发的税收优惠o房地产开发的税收筹划房地产开发的税收筹划房地产开发的税收筹划与成本控制房地产开发概述 2房地产开发概述房地产开发概述 o房地产开发的定义房地产开发的定义o国家政策对房地产开发的影响国家政策对房地产开发的影响o房地产开发的分类房地产开发的分类o房地产开发主要阶段房地产开发主要阶段 房地产开发概述 房地产开发的定义3房地产开发的定义房地产开发的定义o 房地产开发指经济主体以获得未来房地产开发指经济主体以获得未来的房地产收益或资产增值为目的，预的房地产收益或资产增值为目的，预先垫付一定数量的资金或实物，从事先垫付一定数量的资金或实物，从事或参与房地产开发经营活动的经济行或参与房地产开发经营活动的经济行为。为。房地产开发的定义 房地产开发指经济主体以获得未来的房地产收益4国家政策对房地产开发的影响国家政策对房地产开发的影响o国家宏观经济政策调整对房地产开发国家宏观经济政策调整对房地产开发的影响的影响 o国家税收政策调整对房地产开发的影国家税收政策调整对房地产开发的影响响o国家金融政策调整对房地产开发的影国家金融政策调整对房地产开发的影响响国家政策对房地产开发的影响国家宏观经济政策调整对房地产开发的5房地产开发的分类房地产开发的分类o土地一级开发土地一级开发o土地二级开发土地二级开发 房地产开发的分类土地一级开发6土地一级开发土地一级开发 土地一级开发指开发商通过政府授土地一级开发指开发商通过政府授权或委托获取土地开发项目，经过土权或委托获取土地开发项目，经过土地征收、地上物拆迁补偿、人员安置地征收、地上物拆迁补偿、人员安置补偿、市政基础设施和公共配套设施补偿、市政基础设施和公共配套设施工程建设，使土地达到可供政府出让工程建设，使土地达到可供政府出让的条件，在政府通过招标、拍卖或挂的条件，在政府通过招标、拍卖或挂牌方式成功出让后，以获得的土地开牌方式成功出让后，以获得的土地开发补偿费收回投资、获取收益的经济发补偿费收回投资、获取收益的经济行为。行为。土地一级开发 土地一级开发指开发商通过政府授权或委托获7土地二级开发土地二级开发 土地二级开发指开发商获取土地，土地二级开发指开发商获取土地，在土地上进行规划设计、工程建设等在土地上进行规划设计、工程建设等活动，建成房地产产品推向市场销售活动，建成房地产产品推向市场销售转让，以收回投资、获取利润的经济转让，以收回投资、获取利润的经济行为。行为。土地二级开发 土地二级开发指开发商获取土地，在土地上进8房地产开发主要阶段房地产开发主要阶段 o土地一级开发最主要阶段土地一级开发最主要阶段o土地二级开发最主要阶段土地二级开发最主要阶段房地产开发主要阶段 土地一级开发最主要阶段9土地一级开发最主要阶段土地一级开发最主要阶段o土地规划土地规划o征地拆迁征地拆迁o土地平整土地平整o土地收储土地收储土地一级开发最主要阶段土地规划10土地二级开发最主要阶段土地二级开发最主要阶段o房地产前期工作阶段房地产前期工作阶段o房地产建设阶段房地产建设阶段o房地产销售阶段房地产销售阶段土地二级开发最主要阶段房地产前期工作阶段11房地产前期工作阶段房地产前期工作阶段o取得土地取得土地 土地的取得，主要考虑土地的取得土地的取得，主要考虑土地的取得方式。方式。o规划立项规划立项 规划立项主要考虑产品的立项、设规划立项主要考虑产品的立项、设计等。计等。房地产前期工作阶段取得土地 12取得土地取得土地o招拍挂方式招拍挂方式o购买在建工程购买在建工程o收购项目公司收购项目公司o特殊开发项目特殊开发项目 经济适用房、城中村模式、土地置经济适用房、城中村模式、土地置换、联合摘牌换、联合摘牌取得土地招拍挂方式13规划立项规划立项o产品的开发产品的开发 o配套设施方案配套设施方案o产品设计产品设计o项目立项项目立项规划立项产品的开发 14产品的开发产品的开发o住宅住宅普通住宅、非普通住宅、别墅普通住宅、非普通住宅、别墅o商业地产商业地产商场酒店、写字楼商场酒店、写字楼产品的开发住宅15房地产建设阶段房地产建设阶段o前期工程阶段前期工程阶段o建筑安装阶段建筑安装阶段o竣工验收阶段竣工验收阶段房地产建设阶段前期工程阶段16房地产销售阶段房地产销售阶段o确定房地产销售的形式确定房地产销售的形式o制定房地产销售的方制定房地产销售的方o制定宣传与广告策略制定宣传与广告策略o留存产品的考虑留存产品的考虑房地产销售阶段确定房地产销售的形式17涉及的成本、主要税种涉及的成本、主要税种o土地一级开发过程中涉及的成本及主土地一级开发过程中涉及的成本及主要税种要税种o土地二级开发过程中涉及的成本及主土地二级开发过程中涉及的成本及主要税种要税种涉及的成本、主要税种土地一级开发过程中涉及的成本及主要税种18涉及主要税种的相关税收政策涉及主要税种的相关税收政策 o 房地产开发主要涉及营业税、城市房地产开发主要涉及营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值维护建设税、教育费附加、土地增值税、契税、城镇土地使用税、印花税、税、契税、城镇土地使用税、印花税、企业所得税，建设完成的房地产采用企业所得税，建设完成的房地产采用租赁方式还涉及房产税。租赁方式还涉及房产税。涉及主要税种的相关税收政策 房地产开发主要涉及营业税、城市19涉及主要税种的相关税收政策涉及主要税种的相关税收政策o营业税、城市维护建设税、教育费附营业税、城市维护建设税、教育费附加的税收政策加的税收政策o土地增值税的税收政策土地增值税的税收政策o 契税的税收政策契税的税收政策o 城镇土地使用税的税收政策城镇土地使用税的税收政策o 印花税的税收政策印花税的税收政策o 企业所得税的税收政策企业所得税的税收政策涉及主要税种的相关税收政策营业税、城市维护建设税、教育费附加20遇到的主要税收问题遇到的主要税收问题o营业税的主要税收问题营业税的主要税收问题o土地增值税的主要税收问题土地增值税的主要税收问题o契税的主要税收问题契税的主要税收问题o城镇土地使用税的主要税收问题城镇土地使用税的主要税收问题o印花税的主要税收问题印花税的主要税收问题o企业所得税的主要税收问题企业所得税的主要税收问题遇到的主要税收问题营业税的主要税收问题21房地产开发的税收优惠房地产开发的税收优惠o营业税的税收优惠营业税的税收优惠o土地增值税是税收优惠土地增值税是税收优惠o契税的税收优惠契税的税收优惠o城镇土地使用税的税收优惠城镇土地使用税的税收优惠o印花税的税收优惠印花税的税收优惠o企业所得税的税收优惠企业所得税的税收优惠房地产开发的税收优惠营业税的税收优惠22房地产开发的税收筹划房地产开发的税收筹划 o营业税的税收筹划营业税的税收筹划o土地增值税的税收筹划土地增值税的税收筹划o契税的税收筹划契税的税收筹划o城镇土地使用税的税收筹划城镇土地使用税的税收筹划o印花税的税收优惠印花税的税收优惠o企业所得税的税收筹划企业所得税的税收筹划房地产开发的税收筹划 营业税的税收筹划23