第14章不动产课税价值评估课件

不动产估价叶剑平曲卫东编著不动产估价（第二版）21世纪土地资源管理系列教材不动产估价叶剑平 曲卫东编著不动产估价（第二版）1第十四章不动产课税价值评估14.1 批量评税概述批量评税概述14.2 数据收集与管理数据收集与管理14.3 房地产类别划分房地产类别划分14.4 评税分区评税分区14.5 建立评税模型建立评税模型14.6 模型检验与校准模型检验与校准14.7 计税价值计算计税价值计算14.8 评税结果审核评税结果审核14.9 评税结果通知书评税结果通知书14.10批量评税举例批量评税举例北京市某开发区市场法评税模型建模北京市某开发区市场法评税模型建模第十四章 不动产课税价值评估 14.1 批量评税概述214.1 批量评税概述14.1 批量评税概述313.1 拆迁评估的法律和政策规定14.1.1 批量评税的概念批量评税的概念14.1.2 批量评税的特点批量评税的特点14.1.3 与批量评税相关的概念与批量评税相关的概念14.1.4 批量评税的程序批量评税的程序13.1 拆迁评估的法律和政策规定14.1.1 批量评税414.1.1 批量评税的概念批量评税指的是以成本法、市场比较法和收益法等估价方法为理论基础，运用数理统计原理建立评税模型，结合计算机、地理信息系统等技术，在评税时点一次性对多宗应税房地产进行的评税活动。完成这种批量评税活动的评估方法称为批量评税（也称为批量评估），英文为“mass appraisal”。14.1.1 批量评税的概念批量评税指的是以成本法、市场比514.1.2 批量评税的特点1.评估数量海量性2.价值标准特殊性3.空间分布覆盖性4.估价时点统一性5.批量评税周期性6.参数运用特殊性14.1.2 批量评税的特点1.评估数量海量性614.1.3 与批量评税相关的概念与批量评税相关的概念与房地产批量评税相关的主要概念如下:（1）评税时点(assessment date)：指的是评税结果对应的日期，我国规定为某年的1月1日（2）计税价值(taxable value)：根据房地产税收有关法律、法规的规定，以房地产的公开市场价值为参考，忽略影响房地产价值的少数个性因素、房地产在评税时点所承受的他项权利及土地取得方式对价値的影响，通过评税方法确定的应税房地产价值。计税价值的货币单位应精确到元人民币。（3）个案评税(individual appraisal)：对不宜通过批量评税确定计税价值的特殊房地产(如建筑结构特殊、规模随大、价值量巨大、保有数量稀少等)，由专业人员选用适合的评税方法所进行的评税活动14.1.3 与批量评税相关的概念与房地产批量评税相关的714.1.3 与批量评税相关的概念与批量评税相关的概念（4）批量评税模型(mass appraisal model)：在评税过程中,通过数理统计分析所建立的能够满足统计检验指标要求的多元回归模型，或其他能确切表达房地产价值与价值影响因素之间数量关系的数学方程式。（5）模型校准(model calibration)：指的是利用大量房地产实体和房地产市场数据，分析模型计算结果与市场真实数据的偏差，对模型中使用的各参数进行调整和确定的过程。（6）评税分区(assessment zoning)：区分房地产用途，将待评税地区按照区域成片、地段相连、价值相近的原则划分为若干个小的区域，以反映不同区位房地产价格水平的梯度差异。评税分区是批量评税模型建立的基础。14.1.3 与批量评税相关的概念（4）批量评税模型(m814.1.3 与批量评税相关的概念与批量评税相关的概念（7）标准房地产(standard property)：为满足批量评税需要，根据同一评税分区内同类型应税房地产的情況，设定或选定的能反映分区房地产典型特征，符合建模要求的房地产。（8）基准价值standard value)：是评税分区标准房地产的评估价值。基准价值是分区内房地产计税价値评估的修正基准，根据具体评税方法，基准价值可以表现为基准单价、基准收益等形式。14.1.3 与批量评税相关的概念（7）标准房地产(st914.1.3 与批量评税相关的概念与批量评税相关的概念（9）评税周期(assessment cycle)：根据房地产市场变化情况和房地产税征管工作需要所确定的两次评税工作之间的时间问隔，通常以年为单位。对于评税周期究竟应该多长，国际上没有统一的规定，主要是根据房地产市场价格的变动情况来决定。我国的香港地区，由于房地产交易非常活跃，所以评税周期为1年，即每年香港特区的差饷物业估价署都要对全香港的房地产重新评估一遍。而德国的房地产市场表现很平稳,评税周期就约定为6年。（10）基准价修正系数:指的是将基准价值修正到评税房地产价值所需要的修正系数，修正系数的选取是根据房地产价格影响因素、评税房地产个体因素以及批量评税模型来进行的。14.1.3 与批量评税相关的概念（9）评税周期(ass1014.1.4 批量评税的程序批量评税程序原则上包括如下几个步骤:（1）数据收集与管理；（2）房地产类别划分；（3）评税分区；（4）建立评税模型；（5）模型检验与校准；（6）计税价值计算；（7）评税结果审核。14.1.4 批量评税的程序批量评税程序原则上包括如下几个1114.2 数据收集与管理数据收集与管理14.2.1 数据类型数据类型14.2.2 数据收集渠道数据收集渠道14.2.3 数据收集质量要求数据收集质量要求14.2.4 数据管理数据管理14.2 数据收集与管理14.2.1 数据类型1214.2.1 数据类型1.1.地理空间地理空间数据数据地理空间数据指的是描述房地产空间特点的数据，包括土地和房地产图件、土地等级和区位、房地产位置等内容。地理空间数据在批量评税中的作用主要是对评税房地产进行空间定位，通过地理空间数据可以明确、直观地说明房地产的空间位置以及房地产的环境状況。14.2.1 数据类型1.地理空间数据1314.2.1 数据类型2.属性数据属性数据是与空间数据相对应而言的，通俗地讲，除了空间数据之外的数据都可以被称为属性数据。（1）房地产成本数据。包括建安造价和间接费用。房地产成本数据可根据实际情况,利用当地建设或工程造价管理部门发布的权威资料测算，也可由评税管理部门利用现有的工程造价资料整理、制定本地区的分类房地产成本数据。（2）房地产交易数据。房地产交易数据主要是房地产一手销售和二手买卖交易资料，包括房屋坐落、房屋类别、容积率、建筑结构、所在建筑总层数、所在层数、建筑面积、建成年份、居室数量、装修状况、朝向、物业管理信息、交易时间及价格、交易类型以及其他影响房地产交易价格的因素。14.2.1 数据类型2.属性数据1414.2.1 数据类型（3）房地产收益数据。房地产收益数据指的是房地产的出租资料，包括租金水平、地理位置、临街状況、楼层、租用面积、建成年份、总建筑面积、建筑结构、用途、设备设施状况、装修状況、物业管理及其他影响房地产收益的信息。（4）房地产收益数据。批量评税参数指的是批量评税过程中用到的各种计算参数，主要包括各类价格指数、利率、各类修正系数、资本化率、建安造价、间接费用比率、基准地价等。各类价格指数含地价指数、物价指数、建筑造价指数、房地产价格指数等。各类修正系数包括基准价格修正或调整系数、基准租金或收益修正系数、容积率修正系数、楼层调节系数、朝向修正系数、景观调节系数、成本价值市场修正系数等14.2.1 数据类型（3）房地产收益数据。1514.2.1 数据类型（5）税收政策要求的其他数据。税收政策要求的其他数据指的是征收房地产税时建立评税模型和测算税负大小需要的其他数据，如国家统计年鉴、税收统计年鉴等。14.2.1 数据类型（5）税收政策要求的其他数据。1614.2.1 数据类型3.属性数据纳税人信息数据包括纳税人基本情況及有关信息。从本质来讲，纳税人信息数据也是一种属性数据，之所以将其单独列出，是考虑到这些数据的来源以及用途。批量评税系统不应当是一个独立的信息系统，应该与现有的其他税种的征管系统进行融合。在融合的过程中，纳税人信息数据可以作为数据整合的依据。另外,在开发批量评税系统采集数据时，有一些数据本身就来自税务部门内部的信息系统，特别是契税等与房地产直接相关的一些税种，这些数据对房地产税的征收和批量评税很有带助。这些数据一般可以通过纳税人信息数据进行检索与合并。14.2.1 数据类型3.属性数据1714.2.2 价值依据数据收集渠道与数据类型存在一定的相关性。空间数据一般来源于数据生产部门航拍图可以从测绘部门取得，或者直接投资拍摄。行政区划图可以从测绘部门、地名办公室等部门取得。土地定级成果图、基准地价图、地籍图等可以从国土资源管理部门取得。房地产编号等产权信息可以从房地产管理部门、建设管理委员会、城市规划部门收集。属性数据中的房地产成本数据可以从建设管理部门、工程造价制定和管理部门、房地产开发公司等部门收集。房地产交易数据可以从房地产交易中心、产权登记管理部门、税务部门、房地产开发公司和销售代理、房地产中介公司、房地产评估公司等机构收集房地产收益数据可以从税务部门、房屋土地管理部门、房地产中介机构、房地产评估公司等部门收集。14.2.2 价值依据数据收集渠道与数据类型存在一定的相关1814.2.2 价值依据批量评税参数等数据不仅可以从上述部门收集和测算，更重要的是应该通过与房地产评估研究部门合作共同测算。这些参数中的一部分可以从相关研究机构获取。税收政策要求的其他数据可以在各级统计和房地产、土地管理部门收集整理得到。纳税人信息数据存在于税务管理部门。14.2.2 价值依据批量评税参数等数据不仅可以从上述部门1914.2.3 数据收集质量要求1.真实性2.完整性3.全面性4.代表性5.现势性14.2.3 数据收集质量要求1.真实性2014.2.4 数据管理1.1.数据收集要求数据收集要求评税管理部门应该制定数据收集与管理规则评税管理部门应该制定数据收集与管理规则,制定数据收集质量等级标准制定数据收集质量等级标准,明确应该明确应该收集的数据内容、数掘获取方式。数据收集应该借助评税软件进行。数据收集程序收集的数据内容、数掘获取方式。数据收集应该借助评税软件进行。数据收集程序必须具备全面的数据质量控制、正确性检验以及筛选功能，能够检验数据的逻辑一必须具备全面的数据质量控制、正确性检验以及筛选功能，能够检验数据的逻辑一致性和合法性。对收集到的房地产属性数据需要实施数量和质量检验，数据数量和致性和合法性。对收集到的房地产属性数据需要实施数量和质量检验，数据数量和质量要满足评估方法和统计分析的要求质量要满足评估方法和统计分析的要求2.2.数据收集手册数据收集手册为了保证数据收集质量，评税管理部门应该编写数据收集手册。数据收集手册应该为了保证数据收集质量，评税管理部门应该编写数据收集手册。数据收集手册应该清晰、全面和容易理解，并根据实际工作需要及时更新。数据收集手册应该包括数清晰、全面和容易理解，并根据实际工作需要及时更新。数据收集手册应该包括数据收集和记录方法，以及对相关专业术语的解释，应该尽量利用图解说明数据收集据收集和记录方法，以及对相关专业术语的解释，应该尽量利用图解说明数据收集的方法和程序。的方法和程序。14.2.4 数据管理1.数据收集要求2114.2.4 数据管理3.数据收集格式数据的格式设计既要方便外部收集，又要方便数据的内部录入和管理。数据收集格式应该符合数据内在的逻辑要求，做到客观、规范。数据收集格式除了要满足评税需要外，还应该考虑到其他税收管理信息系统以及有关政府部门的需要，满足数据在不同系统之间正确传输和共享的需要。4.数据录入数据录入人员应该接受评税专业知识培训，数据录入内容要完整，录入程序要具备数据完整性和一致性检验功能，能进行数据编辑，检测不合法或不正常的数据，并提示错误或警告信息。14.2.4 数据管理3.数据收集格式2214.2.4 数据管理5.数据维护应该根据房地产属性特征的变化，定期更新计税价值评估信息系统的数据库。为了确保房地产的属性数据完整准确，应该在评税系统中开发数据周期性检验功能，定期对建筑物的实体属性进行检査，包括实地踏勘检验。14.2.4 数据管理5.数据维护2314.3 房地产类别划分14.3.1 居住类房地产14.3.2 商业类房地产14.3.3 工业类房地产14.3.4 综合类房地产14.3 房地产类别划分14.3.1 居住类房地产2414.4 评税分区14.4.1 评税分区技术路线14.4.2 评税分区方法14.4.3 评税分区调整14.4 评税分区14.4.1 评税分区技术路线2514.4.1 评税分区技术路线市场分析最重要的方面是区位，类似房地产的价值会因为区位的变化而发生明显变化。为了能够有效地建立批量评税模型，必须对课征房地产税的范围进行分区。在评税分区内，经过分类的房地产将表现出较强的一致性等统计特征。评税分区的基本原则是分区内的房地产具有一致性，即房地产价值与价值影响因素之同的关系表现为统计上的一致性特点。只要在节约和高效原则下能充分体现应税房地产的区位价格差异，不影响公平性原则，采用任何评税分区划分方法都是被允许的。14.4.1 评税分区技术路线市场分析最重要的方面是区位2614.4.1 评税分区技术路线根据我国的国情,可以采用下面两种评税分区技术路线：（1）对已建立城镇基准地价体系的地区，可以利用当地已有的士地定级估价成果，根据评税工作需要对基准地价分区进行适当调整划分评税分区。具体分区界限以及分区标准可以参考当地基准地价关于土地用途分级的相应标准，如果当地基准地价按用途分区方案有所调整，房地产评税分区应随之进行必要的调整。（2）尚未建立城镇基准地价体系的地区，可以参照当地建设管理部门或相关单位制定的住房指导价格分区方案等标准划定评税分区，或者采用14.4.2中的分区方法进行评税区域划分。14.4.1 评税分区技术路线根据我国的国情,可以采用下面2714.4.2 评税分区方法评税分区的主要方法1.地理分区法。地理分区法指的是接照自然屏障，行政区域及道路等来划分评税分区，以反映区位间的主要差异。2.聚类分析分区法。聚类分析分区法指的是根据房地产实体特征，比如位置、建成年份、建筑结构、用途类别、面积、建筑质量、装饰装修情况等，采用聚类分析数学方法把房地产划分为若干评税分区。3.区位调整分区法。区位调整分区法指的是根据区位影响因素的影响度大小来划分评税分区。14.4.2 评税分区方法评税分区的主要方法2814.4.3 评税分区调整评税分区不是一成不变的，当房地产市场情况发生显著变化，特别是房地产价格变化显著时，需要对评税分区进行调整，甚至是重新划定评税分区。当一个城市的房地产市场的局部地区或者某类房地产价格发生较大变化时，需要对变动的局部地区或该类房地产进行评税分区调整。目前，我国实行基准地价动态更新制度，要求有条件的城市每隔23年要更新基准地价，基准地价分区随之进行必要的调整。如前所述,评税分区可以参照基准地价分区进行，当基准地价分区调整时，有必要根据调整过的基准地价分区调整评税分区14.4.3 评税分区调整评税分区不是一成不变的，当房地产2914.5 建立评税模型14.5.1 一般模型结构14.5.2 市场法评税模型14.5.3 收益法评税模型14.5.4 成本法评税模型14.5 建立评税模型14.5.1 一般模型结构3014.5.1 一般模型结构模型是对自然和社会经济现象的模拟和近似，一般由研究人员、科学家和分析人员建立，用来检验理论或是预测事件的结果。模型可以分成物理模型、概念模型和数学模型。房地产估价模型试图从房地产数据出发，解释或预测其市场价值。模型的建立反应了在某一特定市场中供给和需求力量的运转，模型建立的理论基础是估价的三大经典方法市场法、成本法和收益法14.5.1 一般模型结构模型是对自然和社会经济现象的模3114.5.1 一般模型结构完整的一般化的评估模型:V=GQ(BQXBA)十(LQXLA)十OA 式中,GQ为一般质量修正因素；BQ为建筑物质量修正因素(包括折旧)；LQ为土地质量修正因素；BA为建筑物各部分价值总和；LA为土地各部分价值总和，OA为其他附加物各部分价值总和。14.5.1 一般模型结构完整的一般化的评估模型:3214.5.2 市场法评税模型市场法评税模型适用于评税分区内存在足够多交易案例的房地产评税，居住类房地产评税首选市场法1.市场法评税公式房地产计税价值=适用的基准单价*个案价值影响因素修正系数*建筑面积*计税价値比例2.市场法评税技术路线在评税分区内收集大量的同一类别房地产交易案例，利用适当的统计方法和专家经验对数据信息进行整理分析，测算出分区分类别标准房地产的基准单价及价値影响因素修正系数，根据评税对象的具体情况确定个案价值影响因素修正系数，利用公式15-6计算计税价值。14.5.2 市场法评税模型市场法评税模型适用于评税分区内3314.5.2 市场法评税模型3.市场法评税步骤第1步:交易案例数据整理。第2步:建立市场法批量评税模型。第3步:设定或选定标准房地产。第4步:确定标准房地产基准单价。第5步:确定价值影响因素修正系数。第6步:求取计税价值。14.5.2 市场法评税模型3.市场法评税步骤3414.5.3 收益法评税模型收益法评税模型适用于居住、商业、工业和综合用途房地产的评税，经营性房地产首选收益法1.收益法评税公式房地产计税价值=适用的基准收益X收益影响因素修正系数*（1-运营费用率）*收益年期修正系数X建筑面积*计税价值比例2.收益法技术路线按用途类别在评税分区内收集大量的房地产收益资料，利用适当的统计分析方法和专家经验对数据信息进行整理分析，测算出分区分类别标准房地产的基准收益、收益影响因素修正系数，估算各类别房地产运营费用率及资本化率。根据评税对象的具体情况确定其适用的基准收益、收益影响因素修正系数、运营费用率、资本化率及收益年期，利用公式计算计税价值。14.5.3 收益法评税模型收益法评税模型适用于居住、商业3514.5.3 收益法评税模型3.收益法评税步骤第1步:房地产收益资料数据整理，包括剔除异常数据、变量赋值以及案例数据标准化等。第2步:建立收益法批量评税模型。第3步:设定或选定标准房地产。第4步:确定标准房地产的基准收益。第5步:确定收益影响因素修正系数。第6步:确定运营费用率标准。第7步:确定资本化率标准。第8步：确定房地产的收益年期。第9步:制作房地产收益年期修正系数表。第10步:确定收益年期修正系数。第11步:求取房地产计税价值。14.5.3 收益法评税模型3.收益法评税步骤第6步:确定3614.5.4 成本法评税模型成本法评税模型适用于居住、商业、工业、综合四类房地产的计税价值评估，工业类房地产评估首选成本法1.成本法评税公式房地产计税价值=（房产评估价值+土地评估价值）*计税分值比例2.成本法技术路线成本法分别评估应税房地产的房产和土地，以二者评估价值之和乘以计税价值比例作为房地产计税价值。14.5.4 成本法评税模型成本法评税模型适用于居住、商业3714.5.4 成本法评税模型3.成本法评税步骤第1步:房产价值评估。(1)确定房产重置成本。房产重置成本=建安造价（1+间接费用比率）建筑面积(2)核定房产成新率。成新率=1-(1-R)T/N式中，R表示残值率；T表示已经使用年限，N表示经济耐用年限。房产经济耐用年限和残值率依据房产经济耐用年限和残值率表确定。对于能正常使用的工业房产，当实际成新率小于20%时，成新率按20%核定；除工业房产以外的房产，当实际成新率小于30%时，成新率按30%核定。(3)计算房产评估价值。房产评估价值=房产重置成本成新率14.5.4 成本法评税模型3.成本法评税步骤3814.5.4 成本法评税模型第2步:土地价值评估。土地价值评估一般采用基准地价系数修正方法,具体评估步骤如下:(1)确定土地类别。(2)确定房地产所处地段的基准地价。(3)求取评税时点修正系数。通过时点修正系数将基准地价基准日的值修正为评税时点的值，修正系数测算公式如下:评税时点修正系数=评税时点土地价格指数/基准地价基准日土地价格指数土地价格指数依据当地统计局或土地管理部门发布的地价信息确定。(4)确定容积率修正系数。(5)确定行业用途修正系数。14.5.4 成本法评税模型第2步:土地价值评估。土地价值3914.5.4 成本法评税模型(6)计算宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价。商业、综合、居住用地的宗地楼面熟地地价计算公式为:宗地楼面熟地价=基准地价（楼面熟地价）*评税时点修正系数*容积率修正系数*行业用途修正系数工业用地的宗地地面熟地价计算公式为:宗地地面熟地价=基准地价（地面熟地价）*评税时点修正系数*行业用途修正系数(7)计算土地评估价值。居住、商业、综合类房地产土地评估价值=宗地楼面熟地价*建筑面积工业类房地产土地评估价值=宗地地面熟地价*土地使用面积第3步:求取应税房地产评估价值。应税房地产评估价值=房产评估价值+土地评估价值第4步:求取应税房地产计税价值。根据公式14-5-8计算。14.5.4 成本法评税模型(6)计算宗地楼面熟地价、宗地4014.6 模型检验与校准14.6.1 模型检验方法14.6.2 模型的精度与校准14.6 模型检验与校准14.6.1 模型检验方法4114.6.1 模型检验方法模型检验常用的统计指标主要有如下几个：(1)相关系数(R):反映变量间线性相关关系的数字形式(2)学生化删除残差(SRE(i):残差是实际观察值与回归模型预测值之差，即实际调查的房屋单价与方程测算的单价之差。(3)库克距离(CooKS Di):用以测量观察点是否是异常影响点。(4)拟合优度:是指根据数据得出的回归模型的参数值与实际的参数值之间的拟合程度，是检验模型估计协方差矩阵和样本协方差的相似程度，进而确定对模型拟合的一个重要指标。(5)样本决定系数(R-square):反映数据所拟合的回归线的拟合程度,也就是说,我们所作出的这条样本回归线对数据的拟合效果。14.6.1 模型检验方法模型检验常用的统计指标主要有如下4214.6.1 模型检验方法(6)F检验:评价所得模型合理性的重要统计量之一，即检验因变量与各种影响因素之问线性关系是否显著，是否可以用线性模型来描述因变量与影响因素间关系的指标。(7)T检验:对估计出的房价影响因素的参数进行的检验,考察各因素对房屋单价的影响程度。(8)D-W(Durbin-Watson)检验:是对模型残差是否具有自相关性的检验,体现回归模型对房屋单价变化反映的全面性。(9)误差比率:回归方程的预测值与实际值的误差比率，指预测值减实际值的差除以实际值。(10)显著性水平:指当零假设正确时人们却将它拒绝了的概率，即弃真的概率。SPSS在认为零假设正确的情况下，根据样本数据计算出相伴概率p值(Sig.)，我们通过相伴概率值与显著性水平的比较，来决定拒绝还是接受零假设14.6.1 模型检验方法(6)F检验:评价所得模型合理性4314.6.2 模型的精度与校准根据模型检验结果，确定发生偏差的原因，调整模型各项参数，对模型进行校准。校准过程需要经过检验、校正，再检验、再校正等几个反复过程，直至模型的拟合度指标达到统计检验要求。14.6.2 模型的精度与校准根据模型检验结果，确定发生偏4414.7 计税价值计算将经过检验和校准的模型应用于评税房地产数据可以批量计算得出房地产的评估价值，将评估价值乘以计算价值比率就最终得到计税价值，即:计税价值=评税模型的计算结果计税价值比率如前所述,计税价值比率是房地产税征收管理部门根据房地产税负高低，考虑到经济发展状况，根据不同房地产类型制定出来的政策性评税参数。这一比率不是一成不变的，是可以调整的。国际上，这个比率的取值范围一般为60%85%。14.7 计税价值计算将经过检验和校准的模型应用于评税房地4514.8 评税结果审核14.8.1 预审预审14.8.2 模型检验模型检验14.8.3 现场审核现场审核14.8.4 室内审核室内审核14.8 评税结果审核14.8.1 预审4614.8.1 预审预审指的是对批量评税程序进行的全面检查，检查各个程序的履行是否正常和顺利，是否达到每个程序的质量控制要求。预审的一项重要内容是对数据收集进行检查，主要检查数据收集是否全面完整,评税分区的样本数据量是否满足建立评税模型的要求，数据收集的特征值是否全面，特殊的房地产价值影响因素是否被充分考虑到了。预审的另外一个重要工作是核对评税结果清单是否齐全、没有遗漏。通过对结果清单的检视，发现是否存在同一个评税分区的同类型房地产存在结果上的明显差异。14.8.1 预审预审指的是对批量评税程序进行的全面检查，4714.8.2 模型检验对模型检验主要是通过将近期房地产的实际交易案例与评估结果进行比对来进行的，这与前文在评税模型的建立和标准中已经讲过的统计检验技术不同。模型检验由有经验的资深估价师或者评税小组的领导负责实施我们可以称其为评估检核师。评估检核师从近期发生交易的房地产数据中挑选比对对象，依照市场法原理评估CAMA系统中的评税房地产，再比较评估结果和模型结算结果的差异。14.8.2 模型检验对模型检验主要是通过将近期房地产的实4814.8.2 模型检验选择比对的房地产应该在模型建立区域具有代表性，数量和分布均匀。如果比较结果显示二者之差不大(如不超过10%)，基本上可以认为评税模型是可靠的。超过10%的比对房地产的数量如果不多,也不能说明所建立的模型质量不好。相反,如果出现一定数量的比对房地产评估结果与模型计算结果差异比较大,或者出现差异趋势相同的情况,则说明模型可能存在问题，如模型对某一价值影响因素没有充分顾及。对于这种情况,必须认真分析,找出问题存在的原因,并且对评估模型进行修正。14.8.2 模型检验选择比对的房地产应该在模型建立区域具4914.8.3 现场审核现场审核指的是评估检核师在经过预、审和模型检验之后，根据评税结果清单和评税房地产的相关资料，到房地产现场进行检查核对的工作过程。一般来说，只要认真进行预审和模型检查，并且室内房地产资料准备充分，则对大多数房地产来说，评估检核师只需要驾车检查就可以完成审核任务；对于特殊房地产，评估检核师则需要下车进人房地产，认真细致地核对和检视。现场审核要求的时间随着房地产的类型和居住密度、数据质量、评估检核师审核数据和作出最终价值判断可获得的信息的变化而变化。14.8.3 现场审核现场审核指的是评估检核师在经过预、审5014.8.4 室内审核在完成上述检核之后，还需要在室内根据评税结果清单认真核对检査评税房地产的基本信息、房地产对应的纳税人信息以及评估结果。评估结果检查需要借助CAMA系统计算各种比率指标和单位指标,如租售比、地价占房地产总价的比例、房地产单价等。对这些指标出现异常值的房地产应该予以注意，并仔细检查。14.8.4 室内审核在完成上述检核之后，还需要在室内根据5114.9 评税结果通知书在房地产评税完成之后，需要将评估结果和预计征收的房地产税额以评税结果通知书的形式发送给纳税人。评税结果通知书一般包括如下内容:房地产所有者的姓名和邮寄地址。通知的目的和原因，即通知纳税人该房地产已经进行了计税价值评估，该评估价值将用于确定房地产税的征收额度。通知日期。计税价值有效日期和纳税年份(评税日期)。通知评估的房地产权属确认：地址、宗地数、一份简明的房地产法律描述。14.9 评税结果通知书在房地产评税完成之后，需要将评估结5214.9 评税结果通知书其他重要的确认信息，如评税分区（特别是当分区情况影响到了评估时）和纳税号码。免税情况（如果存在）。房地产的新评估价值、税额的法定标准以及相应的评税价值。（法规通常规定印刷在通知上的最少信息，一些法规还要求显示土地和建筑物的特殊价值。）税额的净变化值。确定新税额的原因.房地产的主要特征。房地产以前的计税价值评估和评估价值。纳税人的申述权利、日期和时间以及评估审核和正式申述档案编号。该地区可利用的减免税程序。14.9 评税结果通知书其他重要的确认信息，如评税分区（特5314.9 评税结果通知书随评税结果通知书可以附带一个小册子，它对于更详细地解释房地产税收系统、评税程序以及纳税人权利具有一定的帮助。14.9 评税结果通知书随评税结果通知书可以附带一个小册子5414.10批量评税举例北京市某开发区市场法评税模型建模市场法评税模型建立的思路是通过对市场上房地产相关数据的统计分析，建立基于市场价值的房地产评税模型，实现批量评税，主要步骤包括：(1)全面收集市场上评税房地产的基础信息；(2)从房地产自身特征和统计角度对数据进行分析、科学分类；(3)根据类别标准，分别进行价格影响因素与住宅单价的多元回归分析，建立评税模型；(4)对模型进行统计检验；(5)从理论和实际两方面解释模型；(6)评税模型校准；(7)明确界定模型的适用条件；(8)模型应用。下面主要介绍建立回归模型的具体分析流程。14.10批量评税举例北京市某开发区市场法评税模型建模市55(1)数据准备。1)初审总体样本数据，根据房地产特征指标进行分类。2)剔除异常情况的样本。3)添加变量（如单价、楼龄）。4)变量名转换（用英文替代）。5)变量赋值（将影响房价的定性数据转换为数值型数据）。6)样本数据拆分与合并。(2)回归分析与建立模型。1)回归分析指标解释。2)具体回归分析：独栋和双拼别墅、联排别墅、高层住宅、多层住宅。(3)模型解释和应用限制说明。(4)模型汇总表(略)。(1)数据准备。56复习思考题1.什么是房地产计税价值评估？2.什么是批量评税？批量评税有什么特点？3.什么是计算机辅助批量评税系统？4.什么是一般化的批量评税模型？5.什么是市场法评税模型？如何建立市场法评税模型？6.什么是成本法评税模型？如何建立成本法评税模型？7.什么是收益法评税模型？如何建立收益法评税模型？8.如何对评税模型进行检验？检验的标准有哪些？9.建立房地产评税模型需要收集哪些数据？10.房地产计税价值评估系统的数据类型有哪些？复习思考题1.什么是房地产计税价值评估？57谢谢！谢谢！58