泰湖山庄项目商业投资计划书课件

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。泰湖山庄项目商业投资计划书泰湖山庄项目商业投资计划书2010.03本报告是严格保密的。项目开发条件研究项目开发条件研究、项目地理区位、项目地理区位、项目交通现状、项目交通现状 、项目配套现状、项目配套现状、项目地块情况、项目地块情况、项目地块价值、项目地块价值本报告是严格保密的。项目地理项目地理区位区位距离各区距离：距离各区距离：距离广州市中心约35公里；距离花都区政府约20公里；距离广州白云机场约12公里；距离武广客运专线广州北站20公里。项目位于花都区东部花东镇，距广州市区约40公里，区域通达性较好广州市区广州市区花都区花都区项目地块项目地块项目位于广州市北部花都区，地处花都区东部花东镇；项目位于山前大道和S118省道之间，东临花东新区，南临省道S118，西至龙山，北靠山前旅游大道。本报告是严格保密的。项目交通项目交通现状现状项目所在区域交通便捷，三条快速路从广州市区直达花都，S118省道为项目主要进入通道项目所在区域的主要干道包括三纵：京珠高速、机场高速和广清高速，另外是两横：横穿花都区的山前大道和省道S118；进入项目最便捷的交通路线：沿京珠高速北行，在北兴出口处下高速，沿省道S118西行约4公里可达项目地块。广清高速广清高速机场高速机场高速京珠高速京珠高速山前大道山前大道省道省道S118本报告是严格保密的。项目地块项目地块情况情况项目占地1200余亩，地块内部有山体、湖泊等可利用自然资源，地势有高差项目经济数据：项目经济数据：规划用地：518亩；规划外700亩为湖面、山坡面积；容积率：0.338建筑面积：别墅：130155商服：31000学校、幼儿园：20000绿化率：62%。本报告是严格保密的。南南 拓拓北北 优优东东 进进西西 联联花都位于广州北大门，南北交通要道，自然、人文资源丰富，是“北优”战略的重要组成城市 n20002000年年广广州州开开始始实实施施广广州州城城市市发发展展总总体体战战略略规规划划“东东进进、西西联联、南南拓拓、北北优优”的的“八八字字方方针针”推推进进城城市市扩扩张张式式发发展展，拉拉开开城城市市布布局局，建建立立一一主主三三副副区区主主城城区区、南南沙沙副城区、萝岗副城区、花都副城区；副城区、萝岗副城区、花都副城区；n新新一一轮轮的的20202020建建设设健健康康安安全全、人人人人享享有有的的新新广广州州新新一一轮轮广广州州城城市市总总体体规规划划前前期期研研究究报报告告明明确确广广州州应应该该着着力力对对每每个个新新区区的的生生活活配配套套等等设设施施进进行行完完善善，进进入入城城市市空空间间布局的提升、优化期；布局的提升、优化期；n花花都都作作为为“北北优优”重重要要组组成成城城市市，主主动动融融入入大大区区域域发发展展，逐逐步步完完善善区区域配套资源，提升区域竞争力。域配套资源，提升区域竞争力。项目地块价值项目地块价值区域区域本报告是严格保密的。西西区区：新华、花山、芙蓉、狮岭、炭步、赤坭、雅瑶东东区区：花东、花侨、北兴花花东东镇镇位于花都区东部，西连花山镇，东、北与从化市接壤，南临白云区。辖区面积208.44平方公里，常住总人口11.6万多人，是全区行政区域最大的镇。花都区规划为：北山南城、一港二区、西主东辅，主城区规划结构为“二核心三廊道八组团”，辅城区的规划结构为“一核心二廊道四组团”北山北山花山狮岭芙蓉新华赤坭雅瑶炭步花东花侨北兴航空港航空港南城南城项目地块价值项目地块价值规划规划本报告是严格保密的。花都道路系统布局：以广州为中心、机场为纽带的“六纵四横”扇形网状城市高、快速路网络。六纵：广清高速公路、机场高速公路北延线街北高速公路、京珠高速公路、红棉快速路、106国道新线、机场东侧快速路。四横：珠三环高速路、中部快速路、西部快速路白云六线、镜湖大道、广州二环高速公路。花都区交通规划：“六纵四横”，扇型网状高速、快速路，花都与广州的联系更为紧密、便捷项目地块价值项目地块价值交通交通本项目本项目本报告是严格保密的。规划中的14号线从广州火车站至从化良口，途径钟落潭站距离项目地块约10公里，带来轨道规划利好项目地块价值项目地块价值交通交通“从从化化线线”已被市发改委纳入到广州市2015年前轨道交通线网建设的安排 范 围，即 2011年 至2015年开工建设的6条线路之一。据初步设想，广从轻轨的主线是从从广广州州火火车车站站至至白白云云区区嘉嘉禾禾，经经嘉嘉禾禾到到钟钟落落潭潭，然然后后通通往往从从化化市市街街口口，最最后后延延伸伸至至良良口口新新温温泉泉度度假假区区，全长92.6公里。首期建设嘉禾至街口段，计划在2011年动工，2015年建成。本项目本项目从化线从化线（轨道（轨道1414号线）号线）本报告是严格保密的。花都产业发展战略：花都产业发展战略：整合整合集聚集聚，淡化行政区划淡化行政区划，以空港及周边控制区作为分隔，形成七个发展区。七个发展区。形成七种产业格局，其中汽汽车、珠宝、皮具、空港车、珠宝、皮具、空港为四大支柱产业.汽车配汽车配套产业套产业旅游服务业及旅游服务业及房地产房地产加工工业加工工业仓储物流仓储物流旅游旅游生态科技、生态科技、农业等农业等皮具皮具珠宝首饰珠宝首饰汽车产业汽车产业北兴北兴花东花东机场机场新华新华雅瑶雅瑶梯面梯面狮岭狮岭赤坭赤坭炭步炭步花桥花桥1 12 23 34 45 56 67 71234567赤坭协调发展区赤坭协调发展区狮岭狮岭-芙蓉调整完善区芙蓉调整完善区北部山林生态发展区北部山林生态发展区东部调整完善区东部调整完善区机场控制区机场控制区新华中心城重点发展区新华中心城重点发展区炭步协调发展区炭步协调发展区花都以空港、汽车、珠宝、皮具产业为核心，产业呈七大区域发展项目地块价值项目地块价值产业产业本报告是严格保密的。广广州州新新国国际际机机场场是国家重点工程项目，建成后为目前亚洲最大的国际机场之一,也是我国三大门户机场之一。第一期项目投资近200亿元人民币，位于广州中心城以北的白云区与花都区交界处，距市区25公里。广州的北部将发展成为未来的航空港以及商贸物流产业区，极大地优化了广州的城市功能，实现广州城市发展“北优”的规划目标 ，很很大大程程度度上上促促进进广广州州人的北向置业。人的北向置业。广州国际新机场国际级的客运货运吞吐量极大促进花都经济和产业发展项目地块价值项目地块价值产业产业本报告是严格保密的。花都汽车城一期基础设施建设和招商工作已经完成，基地内落户企业包括东风日产乘用车公司、优尼冲压和东升机械，投资额30003000万万美元以上企业和“世界500强企业”各有1010家家。预计到2010年，花都汽车及零部件工业的产值可超过10001000亿亿元。广州目前三大汽车制造基地之一，广东唯一省级唯一省级汽车产业基地，中国汽车整车及其中国汽车整车及其零部件配套最齐全零部件配套最齐全的工业生产基地。花都汽车城快速起步，定位高端，将成为“北优”重要产业之一项目地块价值项目地块价值产业产业本报告是严格保密的。中国花都（国际）金银珠宝城中国花都（国际）金银珠宝城总占地186.67公顷，是一个综合性的、具有产业链条性能的珠宝大型专业生产基地。目前建成投产项目22个，城内员工8000多人，有60多家国内外著名珠宝企业进驻，包括国际著名的时代珠宝、石头记、东方珠宝等企业。花都首饰加工基地花都首饰加工基地金银珠宝城还将倾力打造一座全国全国规模最大规模最大、种类全面的金银珠宝批发交易中心，该中心投资总额20亿元，建筑面积60万平方米。“中国花都（国际）金银珠宝城”，珠宝加工为主，致力打造全国最大交易中心项目地块价值项目地块价值产业产业本报告是严格保密的。皮皮革革皮皮具具产产业业是花都区狮岭镇享誉国内外的一张“名片”，是广州市花都区的四大支柱产业之一。目前，全镇有皮革皮具生产企业和商家50005000多家，其中，有华尼、斐高等上规模皮具生产企业77家，从业人员近1010万万人人；年产皮具4亿件，年产值超过80亿元。皮具产业中心狮岭，以小型企业为主，民间财富积累雄厚,潜在消费力强劲项目地块价值项目地块价值产业产业本报告是严格保密的。皮具产业皮具产业 汽车汽车/珠宝产业珠宝产业 空港城空港城项目位于东部辅城区花东镇，依托空港城发展陆路物流业和工业，共享城市外拓的发展契机空空港港作为交通运输最重要的枢纽，对于城市和区域的发展具有重要意义，它不仅承载着客运、物流的重大使命，还能形成庞大的产产业业链链辐辐射射周周边边地地区区，为当地带来巨大的经济影响。花花都都东东部部依依托托空空港港经经济济，未未来来陆陆路路物物流流业业和和工工业将会逐步发展壮大；业将会逐步发展壮大；花东镇现有企业402家，工业产品主要有水泥、机械、陶瓷、摩托车配件、服装、五金、家具等；农业有水稻、蔬菜、荔枝、龙眼、杨桃、莲藕等品种。本项目本项目项目地块价值项目地块价值产业产业本报告是严格保密的。本项目价值研判结论本项目价值研判结论作为现状条件有限、远景规划利好的项目我们如何确定自己的市场位置？花都区东部，交通便利，未来轨道交通规划利好花都区东部，交通便利，未来轨道交通规划利好航空城，发展物流工业等新型空港经济；航空城，发展物流工业等新型空港经济；向外辐射能力逐步增强向外辐射能力逐步增强项目地块项目地块价值价值本报告是严格保密的。项目发展市场环境研究项目发展市场环境研究、广州别墅市场现状与趋势、广州别墅市场现状与趋势、广州土地市场研究、广州土地市场研究 、花都别墅市场研究、花都别墅市场研究、花都别墅客户研究、花都别墅客户研究本报告是严格保密的。北二环东二环城市/近郊别墅城区、白云南、番禺北、萝岗西，城市/交通资源优势远郊别墅远郊别墅增城、花都、从化、南沙、白云北、番禺南、萝岗东，景观资源/大盘优势南沙花都从化增城白云北番禺南 根据别墅价值和到城区（包括天河、越秀）的交通时间在30分钟车程内，沿广州二环可以将广州区域的别墅别墅市场划分为城市/近郊别墅和远郊别墅。n 城市城市/近郊别墅近郊别墅 区域主要包括：城区、白云南、番禺北、萝岗西；区域特点：交通方便，城市配套相对齐全 代表项目：新光城市花园、招商金山谷n 远郊别墅远郊别墅 区域主要包括：增城、花都、从化、南沙、白云北、番禺南、萝岗东；区域特点：有景观资源或大盘优势，居住自然环境较好 代表项目：金地荔湖城、碧桂园凤凰城别墅竞争格局：呈以城区为核心，外围价值递减的状况，可划分为城市别墅和远郊别墅广州别墅广州别墅市场研究市场研究本报告是严格保密的。新光城市花园新光城市花园金山谷国际社区金山谷国际社区中海金沙熙岸中海金沙熙岸中粮万科金域蓝湾中粮万科金域蓝湾恒大御景半岛恒大御景半岛颐和高尔夫颐和高尔夫帝景山庄帝景山庄万科城万科城保利林语山庄保利林语山庄保利香雪山保利香雪山城市别墅分布：集中分布在城市及边缘的白云、萝岗和番禺区，其中科学城和金沙洲成为置业热点区域广州别墅广州别墅市场研究市场研究本报告是严格保密的。n 2009年上半年重点城市土地市场“竞价”表现 从“抢地”情况来看，一线城市“抢地”明显火爆，这表明：1.一线城市土地资源有限，“物以稀为珍”；2.一线城市土地倍受有实力开发商的青睐。n 2009年上半年重点城市土地成交溢价情况 溢价较高的地块均集中在4、5、6月份成交，同时一线城市土地普遍溢价较高，而二三线城市土地溢价仅个别居高，普遍均以底价成交。土地市场：2009年上半年“抢地”热潮再现，广州土地成交最高溢价154%土地市场土地市场研究研究本报告是严格保密的。08-09年广州商住土地市场供应情况土地市场：中心6区除天河外基无土地供应，近2年主要土地供应集中在花都、南沙两地。n 广州08年商住土地出让建筑面积为2169193平方米，土地楼面成交均价3564元/。n 在出让土地区域中天河（31%）、花都（28%）南沙（23%）排名前三，但需要注意的是天河仅出让了3块地块，其中2块为商业办公用地，另一块为恒大在08年1月拍出的41亿地王，目前据闻已退地。土地市场土地市场研究研究本报告是严格保密的。汽车城汽车城区政府区政府新新机机场场山前大道山前大道美林湖美林湖假日半岛假日半岛山清水秀山清水秀桃花源桃花源银业宝岛银业宝岛玖珑湖玖珑湖天湖峰境天湖峰境花都别墅花都别墅市场研究市场研究花都别墅在售项目主要集中在山前大道沿线，市区仅有保利城、天马河公馆有少量别墅。本项目本项目保利城保利城南航碧南航碧花园花园芙蓉绿茵芙蓉绿茵豪苑豪苑颐和山庄颐和山庄勤天一品勤天一品树苑树苑本项目竞争对手主要为花都山前大道的“天湖峰境”和“玖珑湖”。天马河天马河公馆公馆本报告是严格保密的。独栋玖珑湖 桃花源银业堡岛天湖峰境美林湖社区假日半岛 300300万元万元600600万元万元900900万元万元12001200万元万元总价区间在总价区间在600-1000万元万元15001500万元万元18001800万元万元21002100万元万元23002300万元万元26002600万元万元30003000万元万元楼盘名称楼盘名称别墅别墅类型类型产品面产品面积积总价总价(万元万元)玖珑湖 独栋双拼 350-875 1000-3000600-1200桃花源独栋双拼 453-698600-1000450-600银业堡岛 独栋双拼叠加512-1212 600-1500400-700天湖峰境 独栋548600-900美林湖社区独栋双拼联排 300-380300-1000150-300假日半岛 独栋联排167-320 200-120090-180别墅总价区间:独栋主力总价区间为600-1000万元，联排、双拼主力总价区间为200-500万花都别墅花都别墅市场研究市场研究联排、双拼200200万元万元100100万元万元本报告是严格保密的。个案分析个案分析玖珑湖玖珑湖基本情况：基本情况：广州北大型高尔夫度假低密社区，本期广州北大型高尔夫度假低密社区，本期“悦源悦源”组组团以独立别墅为主，产品面积区间团以独立别墅为主，产品面积区间350-875平方米平方米 销售动态销售动态项目项目内容内容产品类型独栋、双拼占地面积约120万平方米建筑面积约80万平方米容积率容积率约约0.670.67地址花都区九龙湖森林公园开发商香港新鸿基地产 n 新鸿基地产04年拿地，开发历时5年，09年初次亮相，一跃成为广州业内豪宅标杆项目。n玖珑湖现推30多套独栋别墅，双拼别墅已售磬，产品面积在350-875平方米之间，均价20000元/平方米；截止于2010年春节，房价攀升至25000-30000元/平方米。n多数都是南北坐向，注入创新的引景入室设计概念，透过厅房前后的大幅景观玻璃窗，将高尔夫球场景致引入室内。n劣势：密度过大，球场内每周需施1-2次农药，会将空气质量破坏。悦源组团高尔夫球场高尔夫球场 200多套独立和双拼，面积区间350-875平方米，均价25000元/平方米-30000元/平方米。案例本报告是严格保密的。个案分析个案分析玖珑湖玖珑湖建筑风格：建筑风格：现代简约风格，直线条感强，通过大幅玻璃幕墙、现代简约风格，直线条感强，通过大幅玻璃幕墙、钢材的增加立面现代气息，同时观景面更宽。钢材的增加立面现代气息，同时观景面更宽。现代简约风格建筑立面现代简约风格建筑立面借鉴点：现代风格的打造可以在材质的结合上增强建筑立面的品质感，考虑到观景面，大幅玻璃幕墙和钢材的搭配是很好的选择。本报告是严格保密的。个案分析个案分析玖珑湖玖珑湖户型分析：户型分析：面积区间面积区间350-875平方米，户型方正，大开间，大平方米，户型方正，大开间，大幅玻璃门窗元素；但双卧室在地下一层。（地下室不算面积）幅玻璃门窗元素；但双卧室在地下一层。（地下室不算面积）A户型，面积户型，面积466借鉴点：户型设计可以结合地形，增加负一层使用的舒适度；在景观资源较优的区域可以采用大开间、高采光的户型设计，“引景入室”。本报告是严格保密的。竞争分析竞争分析玖珑湖玖珑湖玖珑湖玖珑湖客观性被动式主观性产品产品服务服务人文人文环境环境（新进者）（新进者）（品牌）（品牌）（社会资源）（社会资源）（自然资源）（自然资源）主动式玖珑湖的核心竞争力矩阵玖珑湖的核心竞争力矩阵n 主要卖点主要卖点国家AA级大型山水生态度假区，周围被3万亩森林公园环抱；4500亩湖泊天然的大氧吧；大师手笔，结合景观的现代建筑风格，“引景入室”；世界级标准的高尔夫球会，A区三面被高尔夫球场环绕；国际知名的耀华国际学校；香港顶级的物业管家服务启盛物业；n 广告语广告语大师笔触，演绎现代东方建筑神髓；传奇相遇，非偶然所成；欧洲小镇风情“公主酒店”+香港名校+九龙湖高尔夫，顶级配套先行，样板房未开就热销110套。本报告是严格保密的。欧洲小镇风情欧洲小镇风情“公主酒店公主酒店”九龙湖高尔夫别墅大门九龙湖高尔夫别墅大门本报告是严格保密的。个案分析个案分析天湖峰境天湖峰境 基本情况：坐落于九龙湖自然风景保护区内基本情况：坐落于九龙湖自然风景保护区内 ，0909年后主推洋年后主推洋房产品，仍有少量别墅未售。房产品，仍有少量别墅未售。项目项目内容内容产品类型独栋,双拼别墅占地面积500000平方米 建筑面积452650平方米 容积率0.43地址花都区北兴山前大道东段北侧 开发商广州市中天盈房地产开发有限公司 n 天湖峰境界现售的有十几套独栋别墅，环湖而建，主力户型为523m2和548m2，523平方米的户型附送649平方米的花园；548平方米的户型附送353平方米的花园。均价为18000元/平方米.双拼别墅均价为8000-11000元/平方米.高层均价为6500元/平方米（初装修）。一线临湖独栋别墅,均价约为15000-20000元/平方米案例 销售动态销售动态本报告是严格保密的。个案分析个案分析天湖峰境天湖峰境 建筑风格：现代简约风格；二期环绕超大面积自然水体，景观建筑风格：现代简约风格；二期环绕超大面积自然水体，景观价值突显，足不出户即享湖光山色价值突显，足不出户即享湖光山色 借鉴点：融合了中国传统居住的前庭、后院、中庭的布局，同时还具有层高3米的多功能阳光地下室,采用人车分流通道.西班牙风格建筑立面西班牙风格建筑立面本报告是严格保密的。个案分析个案分析天湖峰境天湖峰境 户型分析：室内布局精妙，方寸空间均用得其所户型分析：室内布局精妙，方寸空间均用得其所 ，每户独立，每户独立的双车位，个性化需求的双车位，个性化需求天湖峰境天湖峰境 B-a2型，面积型，面积303.63借鉴点：3米的多功能阳光地下室，首层设置长辈房，合理照顾长者的需求。本报告是严格保密的。竞争分析竞争分析天湖峰境天湖峰境天湖峰景 客观性被动式主观性产品产品服务服务人文人文环境环境（新进者）（新进者）（品牌）（品牌）（社会资源）（社会资源）（自然资源）（自然资源）主动式天湖峰境天湖峰境的核心竞争力矩阵的核心竞争力矩阵n 主要卖点主要卖点项目定位为广州最具价值的顶级国际山水别墅社区,力创南中国山水第一墅；坐拥国家AA级风景旅游度假区九龙湖，是广州少有的超低密度别墅住区；配套:天湖会、峰境会双会所配套、艺术公园、雕塑公园、山顶公园、湿地公园、运动公园，五大主题公园。区内配套高尔夫会所。喜来登酒店。得天独厚自然水库。公立小学、国际双语小学、耀华国际学校。宏城超市、7-11便利店。中国银行由于项目有部分洋房，是山前大道沿线上配套最齐全的居住社区，07年开售时宏城超市、7-11相继已落成，另配有喜来登酒店、公立学校等。本报告是严格保密的。天湖峰境效果图天湖峰境效果图天湖峰境实景图天湖峰境实景图本报告是严格保密的。个案分析个案分析桃花源桃花源基本情况：上海绿城基本情况：上海绿城0707年收购的某烂尾盘项目，年收购的某烂尾盘项目，0909年初开放至年初开放至今一直采取今一直采取“上门预约制上门预约制”，神秘感十足，但销售速度缓慢。，神秘感十足，但销售速度缓慢。销售动态销售动态项目项目内容内容产品类型双拼，独栋占地面积410000平方米 建筑面积130000平方米 容积率0.3地址花都区山前旅游大道芙蓉度假区西入口直行400米 开发商绿城地产集团一期一期二期二期n桃花源现推水云居、筱竹园组团，一期货量共有166套，首推24套，户型面积453-698平方米。均价15000元/平方米。弊端是位置较为偏僻。n整个楼盘以意大利、西班牙为建筑风格，绿化率达到80%。n交楼时间2010年 案例本报告是严格保密的。典型案例典型案例桃花源桃花源建筑风格：借鉴了欧洲的经典别墅，汲取了英，法，意，西班建筑风格：借鉴了欧洲的经典别墅，汲取了英，法，意，西班牙等国的建筑风格外立面稳重，大气牙等国的建筑风格外立面稳重，大气欧式风格建筑立面欧式风格建筑立面借鉴点：欧式风格本地客户接受度高，暖色调外墙感官上相对舒服，石材、木材的运用可以增加建筑的品质感。本报告是严格保密的。绿城桃花源实景图绿城桃花源实景图本报告是严格保密的。典型案例典型案例桃花源桃花源室内风格：室内风格：“动动”区安排在首层，并以门厅，画廊等进行空间区安排在首层，并以门厅，画廊等进行空间过；而主卧室则按照中国的传统习惯，被安排在了楼上的过；而主卧室则按照中国的传统习惯，被安排在了楼上的“静静”区，具有良好的景观和私密性区，具有良好的景观和私密性动静动静分开的室内设计分开的室内设计本报告是严格保密的。周边其他别墅盘实景周边其他别墅盘实景假日半岛假日半岛保利城保利城美林湖美林湖凯旋门凯旋门本报告是严格保密的。周边其他别墅盘实景周边其他别墅盘实景南华时代城南华时代城银业堡城银业堡城天马河公馆天马河公馆元邦山青水秀元邦山青水秀本报告是严格保密的。项目发展初判项目发展初判、项目市场定位、项目市场定位、项目配套建议、项目配套建议 、目标客户初判、目标客户初判本报告是严格保密的。n 城市之外，生态之中城市之外，生态之中n 情景独栋，尊贵独享情景独栋，尊贵独享引领性引领性的生活的生活理念理念创造性创造性的与自的与自然融合然融合人文化人文化的休闲的休闲度假体度假体验验与自然融合的与自然融合的大尺度公共空大尺度公共空间间悠闲享受的纯悠闲享受的纯独栋生态住区独栋生态住区自成一体的全自成一体的全方位人文关怀方位人文关怀n 从房子里看出去的空间从房子里看出去的空间n 休闲生态的公共空间休闲生态的公共空间n 特色的生活配套设施特色的生活配套设施n 人性化的关怀服务人性化的关怀服务项目项目定位定位纯独栋情景化资源别墅社区纯独栋情景化资源别墅社区本报告是严格保密的。项目项目定位定位优势Advantages特性Features价值Benefit山地公园、生态湖泊山地公园、生态湖泊低密度、大社区低密度、大社区生态、尊贵、大配套生态、尊贵、大配套生态住区、配套完善生态住区、配套完善纯独栋情景化别墅纯独栋情景化别墅纯独栋情景化资源别墅社区纯独栋情景化资源别墅社区本报告是严格保密的。n规划道路是社区对外形象展示的第一个窗口，也是使项目呈现出社区感，社区的统一性和整体性的重要部分；n通过对规划道路良好的景观设计及城市界面设计，很好建立项目的第一层形象，启启动动阶阶段段看看能能否否通通过过与与政政府府合合作作，改改善善北北兴兴至至项项目目地地块块以以及及延延伸伸至至机场高速的道路绿化。机场高速的道路绿化。华侨城的道路展示，对于华侨城的形象起到重要的作用配套建议配套建议道路是展示社区感、整体性的重要部分，道路设计应体出良好的城市界面及景观形象本报告是严格保密的。配套建议配套建议打造特色餐饮配套四季景观餐饮中心，使它成为区域内的主要消费地之一本报告是严格保密的。n沿小区临街面设置底商，满足小区业主日常生活需求；n同时可辐射区域内的居民，以便更好地持续经营。银行银行药店药店干洗店干洗店便利店便利店配套建议配套建议沿街做一些小型社区超市、娱乐休闲等配套，解决业主入住的后顾之忧本报告是严格保密的。配套建议配套建议社区内网球场、篮球场和游泳池等健身设备展示到位，让客户感受未来在此生活场景网球场网球场篮球场篮球场游泳池游泳池康体中心康体中心n社区内部展示网球场、篮球场、游泳池、康体中心等健身设施，让客户对未来在此居住的生活有好的展望。本报告是严格保密的。新广州人定义：新广州人定义：n新广州人新广州人，顾名思义，他们既与传统的广州人在思想观念、消费习惯、生活喜好等方面有所不同，但同时也继承了广州固有的、传统的地域生活特色。他们可以是广州本土人，也可以是广州生活的非本土人。n新广州人新广州人，是代表精神生活、物质生活层次高度提升的一群人，他们的工作、生活围绕着广州这个大环境而展开，而思想层面及物质享受层面上，已经更多、更广泛的与国际社会接轨，与现代的、科学的、时尚的生活方式同步。目标客户目标客户描摹描摹本报告是严格保密的。新广州人定义新广州人定义从地域上来讲，他们是从地域上来讲，他们是 n广州本土原居民n非广州本土原居民，但在中国户籍制度的标准下已成为、或即将成为广州人的群体从思想形态方面来讲，他们是从思想形态方面来讲，他们是 n容易接受新生事物、现代观念的广州本土中青年一代广州本土中青年一代n融合了广州传统文化及现代生活理念，乐于追求、接受生活质素提升的、充满生活情趣的现代新移民现代新移民。落实到本项目，可把以下人群称之为落实到本项目，可把以下人群称之为新广州人新广州人n广州传统城区周边地域（包括白云区、天河区等地）的原居民n广州传统城区周边地域（包括白云、天河区等地）工作、生活并努力逐步融入本土生活的外来人员n在广州市北部区域工作、有良好教育及工作的广州年轻一代（包括广州传统本土居民及新移民家庭的后代）目标客户目标客户描摹描摹本报告是严格保密的。目标客户定义：白云区白云区 /天河区天河区/花都花都中高层次的消费群中高层次的消费群界定原则界定原则项目区域：项目区域：锁定项目周边紧邻区域：白云区、天河区和花都本地。2/82/8法则：法则：少数客户属于意见领袖，会引领主流消费方向，成为项目消费的风向标眼光比现实高点：眼光比现实高点：重点锁定重点锁定白云区中高层消费群。白云区中高层消费群。因为因为花都目标消费群（私人老板、花都目标消费群（私人老板、公务员）与白云区客户相比公务员）与白云区客户相比较，无论环境背景、工作生较，无论环境背景、工作生活形态、还是意识形态已较活形态、还是意识形态已较接近，而且对项目的接受度接近，而且对项目的接受度高于白云区客户，即如果在高于白云区客户，即如果在推广过程中能成功打动白云推广过程中能成功打动白云区客户，花都客户也已在囊区客户，花都客户也已在囊中中目标客户目标客户定义定义本报告是严格保密的。张先生张先生 4040岁（高级技术人员）岁（高级技术人员）我们要找一群什么样的人：我们要找一群什么样的人：张先生的职业生涯可谓一帆风顺。在美国西北大学留学归国之后，他就进入了这家世界500强之一的知名企业。从研究员到项目经理，再到研发主管，张先生一直以积极、乐观积极、乐观与平和的心态对待一切与平和的心态对待一切。张先生的生活简单但又不平凡生活简单但又不平凡。每天，张先生穿着工作服往返于各个研发部门之间，听取汇报、指导工作，有时更要亲自带头进行科研攻关有时更要亲自带头进行科研攻关。坐在图纸前点上一支烟，可能一坐就是一个通宵可能一坐就是一个通宵。也许正是某个一瞬间的想法，就改变了普通大众的生活。主管技术开发工作，张先生思想上却深受老子的影响，喜欢自然、质思想上却深受老子的影响，喜欢自然、质朴、静态的生活朴、静态的生活。张先生的家里收藏了许多民间工艺品，简单、纯粹却充民间工艺品，简单、纯粹却充满时光满时光的语汇。其中有很多都是在国外考察的时买回来的。地板、窗棂、屏风，张先生的家是典型的东方韵味家是典型的东方韵味。没事的时候，张先生会在自家的庭院里静静的坐着，什么都想也什么都不想，任思想尽情随波逐流。工作虽然辛苦，很耗费精力，但张先生的闲暇生活却丰富多彩闲暇生活却丰富多彩。“在国外住了几年，对生活和居住的理解改变了。”张先生笑着说。张先生喜欢打高尔夫球喜欢打高尔夫球，闲暇的时候总会约上几位好友，大家开车出去切磋切磋。每年的年假，他都会带上妻子到国外旅游。巴厘岛润泽风情，夏威夷海风，瑞士琉森湖畔还有阿尔卑斯山的森林鸟语，都是张先生最喜欢的。“在城市呆久了，总想回到纯粹的自然里面去。在城市呆久了，总想回到纯粹的自然里面去。”张先生几年前在天河买了一栋别墅。“太远，交通真的不方便。而且，生态环境不是很好。”这已经是张先生第三次置业第三次置业了。“未来几年？嗯，还会考虑再次置业的。这一这一次希望交通能够更方便一点，自然生态环境最重要！次希望交通能够更方便一点，自然生态环境最重要！”用张先生自己的话来说就是，生活如果可以简单，为什么不呢？张生：开发区一家知名外资企业担任研发中心首席技术主管，负责该企业在中国的产品研发工作。目标客户目标客户描摹描摹本报告是严格保密的。目标客户描述走进他们目标客户描述走进他们概括概括提提炼工作工作积极极 /心心态放松放松务实 /平和平和生活生活简单，两点一，两点一线 /意意义挺大，挺大，影响不小影响不小简单 /不平凡不平凡国国际背景，背景，视野开野开阔 /根在中国，根在中国，道家思想道家思想国国际 /本土本土大工大工业机械生机械生产 /东方工方工艺品收藏品收藏现代代 /东方；科技方；科技/人文人文人事关系人事关系 复复杂/简单自己的圈子自己的圈子爱好、情趣；身好、情趣；身份的象征份的象征工作辛工作辛劳 /向往向往娱乐休休闲健康的生活方式健康的生活方式身心的放松身心的放松居住追求自然的居住追求自然的环境境健康的居住健康的居住身心的放松身心的放松微观认识（显微镜）微观认识（显微镜）张先生张先生 4040岁（高级技术人员）岁（高级技术人员）目标客户目标客户描摹描摹本报告是严格保密的。整体认识（望远镜）整体认识（望远镜）基础形态基础形态年龄结构年龄结构：一群6070年代出生的中青年，以30-45岁中青年为主，呈年轻化趋势职业构成职业构成：脑力劳动者，拥有一定的职业权利，处于事业的上升阶段；以企业中高级管理、技术人员为主延展到政府公务员高知群体文化产业者私营业主；经济基础经济基础：状况良好，可使用储蓄在30万元以上，有相对持续稳定的收入来源；财富普遍非继承所得（“勤劳”致富）文化层次文化层次：受过良好教育，外出机会多，甚多拥有留学经历；具备一定阅历，视野开阔置业状况：置业状况：二次或多次置业生活形态生活形态生活：生活：丰富，严谨的工作个人的爱好知识：知识：尊重知识、学以致用创造财富、创造生活品质与情趣；重视子女教育交友：交友：乐于结交志同道合的朋友，形成各有特色的社交圈消费：消费：“品”“味”的结合（品牌与实际感受），有一定的精神需要产生的消费娱乐：娱乐：健康的方式，如健身、旅游基本基本形态形态年龄年龄职业职业收入收入工作工作消费消费生活生活生活生活形态形态人生观人生观梦想梦想价值观价值观心理心理形态形态目标客户目标客户描摹描摹本报告是严格保密的。意识形态意识形态人生观：人生观：追求“物质文明与精神文明双丰收”；社会责任、公德意识价值观：价值观：中西合璧中西合璧，拿来主义；尊重财富，认可价值；踏实做事、良缘机遇意识形态：意识形态：理性理性：务实，所谓的“抵不抵”（广东话-值不值）；低调，些许的“从众”包容包容：温和的处世态度；保守与创新、现代与传统；做该做的事，交可交的人进取进取：勤劳、主动；地位身份精明精明：强烈的投资意识、成本观念基本基本形态形态年龄年龄职业职业收入收入工作工作消费消费生活生活生活生活形态形态人生观人生观梦想梦想价值观价值观心理心理形态形态整体认识（望远镜）整体认识（望远镜）目标客户目标客户描摹描摹本报告是严格保密的。认识他们认识他们 他们是今天这个时代的社会中坚；他们是各个领域的技术/管理骨干；是知本+资本的融合体，而知识又是他们获得财富、地位、认同与尊重的手段。作为今天这个时代发展的产业化映像，可以把他们符号化地定义：知本知本灰蓝灰蓝可以用一组词来概括他们的行为特征：现代、国际、科学、自然、人文现代、国际、科学、自然、人文目标客户目标客户提炼提炼本报告是严格保密的。认识他们认识他们知本灰蓝是一张标签知本灰蓝是一张标签它是知本中产商务服装的专业颜色；他们穿灰色行政套装，拎笔记本电脑，脸上略带自信而又矜持的微笑，以“一切尽在掌握”的姿态出入于办公楼、厂房间、候机厅、商务会所、星级酒店知本灰蓝是一张名片知本灰蓝是一张名片它代表了社会大众对知本中产的普遍印象；作为城市中产阶级，灰色的内敛，喜欢蓝色的深邃，已成为时代的代言人知本灰蓝是一个精神符号知本灰蓝是一个精神符号 它代表了社会大众对知本中产的普遍认可；作为城市中产阶级，它象征着积极进取的精神、融汇中西的职业能力，已成为时代的标竿目标客户目标客户提炼提炼本报告是严格保密的。项目融资说明项目融资说明、投资效益估算、投资效益估算、项目融资说明、项目融资说明 、风险预估、风险预估本报告是严格保密的。计算依据销售方案计算依据销售方案计算依据序号序号项目名称项目名称单位单位数数 量量备备 注注1总用地面积总用地面积518亩2总建筑面积总建筑面积130155 2.1园景小独栋4050025%2.2山景独栋5760045%2.3湖景大独栋3200025%3产品价格产品价格3.1园景小独栋元/15500为2011年开盘销售的均价，销售期预计年递增10%3.2山景独栋元/19000为2011年开盘销售的均价，销售期预计年递增10%3.3湖景大独栋元/22500为2011年的销售均价，销售期预计年递增10%投资效益投资效益估算估算本报告是严格保密的。效益估算一方案面积区间面积区间()户数户数（套）（套）户均户均()建面建面()预计售价预计售价（元（元/）预计销售额预计销售额（万元）（万元）销售周期销售周期（年）（年）园景小独栋250-300150 2704050012500506252-3年山景独栋300-3501803205760015500892802-3年湖景独栋350-450804003200019500624002-3年合计410130100202305n 预计按此方案规划，项目整体销售额在20.2亿左右，实现均价15500元/平（未考虑持续销售的溢价因素），销售周期约2-3年，持有商业3万平米价值4.6亿元。投资效益投资效益估算估算本报告是严格保密的。效益估算二方案面积区间面积区间()户数户数（套）（套）户均户均()建面建面()预计售价预计售价（元（元/）预计销售额预计销售额（万元）（万元）销售周期销售周期（年）（年）园景小独栋250-300150 2704050015500627752-3年山景独栋300-35018032057600195001123202-3年湖景独栋350-450804003200021500688002-3年合计410130100243895n 预计按此方案规划，项目整体销售额在24.3亿左右，实现均价18500元/平（未考虑持续销售的溢价因素），销售周期约2-3年，持有商业3万平米价值5.6亿元。投资效益投资效益估算估算本报告是严格保密的。效益估算三方案面积区间面积区间()户数户数（套）（套）户均户均()建面建面()预计售价预计售价（元（元/）预计销售额预计销售额（万元）（万元）销售周期销售周期（年）（年）园景小独栋250-300150 2704050019500789752-3年山景独栋300-35018032057600215001238402-3年湖景独栋350-450804003200024500784002-3年合计410130100281215n 预计按此方案规划，项目整体销售额在28亿左右，实现均价21500元/平（未考虑持续销售的溢价因素），销售周期约2-3年，持有商业3万平米价值6.6亿元。投资效益投资效益估算估算本报告是严格保密的。利润估算及开发周期投资效益投资效益估算估算投资效益估算投资效益估算销售均价，可比案例销售均价，可比案例 玖珑湖新鸿基别墅项目一期玖珑湖新鸿基别墅项目一期200套已售完，均价在套已售完，均价在25000元以上。元以上。“合景天湖峰境合景天湖峰境”，该项目位于花都北兴山前大道东段北侧（详，该项目位于花都北兴山前大道东段北侧（详见见“区位土地利用规划图区位土地利用规划图”），从联排到临湖别墅，目前销售价），从联排到临湖别墅，目前销售价格为格为700020000元元/,平均销售价平均销售价12000元元/以上。以上。本案位置优越、交通便捷、配套成熟度都是其他项目无法企及的，本案位置优越、交通便捷、配套成熟度都是其他项目无法企及的，保守起见，保守起见，2010年销售周期年销售周期2-3年：年：若取销售均价若取销售均价15500元元/，总销售回报可达，总销售回报可达25亿元。亿元。若取销售均价若取销售均价18500元元/，总销售回报可达，总销售回报可达30亿元。亿元。若取销售均价若取销售均价21500元元/，总销售回报可达，总销售回报可达35亿元。亿元。本报告是严格保密的。利润估算及开发周期投资效益投资效益估算估算项目开发综合成本和费用项目开发综合成本和费用土地成本：土地成本：4 4亿元亿元/161155/161155，约为，约为24822482元元/建筑成本：建筑成本：22220000元元/园林景观：园林景观：500500元元/财务成本：财务成本：10100000元元/营销推广：营销推广：6 60000元元/营业税收：营业税收：10100000元元/管理费用：管理费用：100100元元/不可预见费用：不可预见费用：200200元元/项目估计成本为：项目估计成本为：80828082元元/16115161155 5=130245130245万元万元本报告是严格保密的。利润估算及开发周期投资效益投资效益估算估算项目利润估算项目利润估算根据前述效益估算一：根据前述效益估算一：营业税后单位利润：营业税后单位利润：1550015500-80828082=74187418元元/营业税后总利润：营业税后总利润：7418741816115161155 5=119545119545万元万元 项目投资回报率为：项目投资回报率为：91.78%91.78%股东投资回报率为：股东投资回报率为：149.43%149.43%（出资（出资4 4亿元）亿元）根据前述效益估算二：根据前述效益估算二：营业税后单位利润：营业税后单位利润：1850018500-80828082=1041810418元元/营业税后总利润：营业税后总利润：104181041816115161155 5=167891167891万元万元 项目投资回报率为：项目投资回报率为：128.90%128.90%股东投资回报率为：股东投资回报率为：209.86%209.86%(出资出资4 4亿元）亿元）根据前述效益估算三：根据前述效益估算三：营业税后单位利润：营业税后单位利润：2150021500-80828082=1341813418元元/营业税后总利润：营业税后总利润：134181341816115161155 5=216237216237万元万元 项目投资回报率为：项目投资回报率为：166.02%166.02%股东投资回报率为：股东投资回报率为：270.30%270.30%（出资（出资4 4亿元）亿元）本报告是严格保密的。融资计划项目融资项目融资说明说明项目总投入与启动资金项目总投入与启动资金 泰湖山庄项目是共同开发建设项目。本集团公司受让泰湖山庄项目是共同开发建设项目。本集团公司受让65%65%的股份和的股份和65%65%的权利（包括开发权、建设权、销售权、资金回收权等）。其中，的权利（包括开发权、建设权、销售权、资金回收权等）。其中，15%15%的的股份由北京托管企业拥有，为无形资产。集团自身拥有股份由北京托管企业拥有，为无形资产。集团自身拥有50%50%的股份（计的股份（计4 4亿亿元人民币）。元人民币）。本项目总启动资金为本项目总启动资金为8000080000万元人民币。投入资金具体用于重建广州万元人民币。投入资金具体用于重建广州后花园泰湖山庄项目。计划融资共分两期亦或三期。后花园泰湖山庄项目。计划融资共分两期亦或三期。（1 1）一期融资计划：前期项目启动阶段投入）一期融资计划：前期项目启动阶段投入4 4亿元人民币。其中：亿元人民币。其中：4 4月中月中旬投入旬投入2 2亿元人民币；亿元人民币；8 8月中旬投入月中旬投入1 1亿元人民币；亿元人民币；1212月中旬投入月中旬投入1 1亿元人民亿元人民币。具体用于项目前期遗留债务、工程设计费、七通一平费、营销推广费、币。具体用于项目前期遗留债务、工程设计费、七通一平费、营销推广费、公司管理费等。（债务确保不超出公司管理费等。（债务确保不超出4 4亿元，如有超出由德高集团承担）亿元，如有超出由德高集团承担）（2 2）二期及后期融资计划：）二期及后期融资计划：4 4亿元人民币。具体用于项目建安，综合配套亿元人民币。具体用于项目建安，综合配套设施的建设和完善，包括园林景观建设、各项商业配套与生活配套的完善设施的建设和完善，包括园林景观建设、各项商业配套与生活配套的完善等。等。本报告是严格保密的。广州泰湖房地产公司股权结构项目融资项目融资说明说明股东名称股东名称德高泰湖项目投资公司德高泰湖项目投资公司广州股东广州股东合计合计温州股东温州股东(77%)(77%)北京股东北京股东(23%)(23%)持股比例持股比例35.00%35.00%15.00%15.00%35.00%35.00%100.00%100.00%65.00%65.00%35.00%35.00%本报告是严格保密的。德高泰湖公司股权结构和投资明细项目融资项目融资说明说明股东名称股东名称德高集团德高集团意向股东意向股东1 1意向股东意向股东2 2意向股东意向股东3 3合计合计每一股所需每一股所需投资款投资款（万）（万）预计预计投资日期投资日期德高集团德高集团北京股东北京股东持股股数持股股数30 30 23 23 16 16 16 16 15 15 100 100 注册资金注册资金1155.00 1155.00 885.50 885.50 616.00 616.00 616.00 616.00 577.50 577.50 3850.00 3850.00 38.500000 38.500000 20102010年年4 4月月 一期借款一期借款 6292.207792 6292.207792 0.00 0.00 3355.844156 3355.844156 3355.844156 3355.844156 3146.103896 3146.103896 16150.00 16150.00 209.740260 209.740260 20102010年年5 5月月 二期借款二期借款 3896.103896 3896.103896 0.00 0.00 2077.922078 2077.922078 2077.922078 2077.922078 1948.051948 1948.051948 10000.00 10000.00 129.870130 129.870130 20102010年年8 8月月 三期借款三期借款 3896.103896 3896.103896 0.00 0.00 2077.922078 2077.922078 2077.922078 2077.922078 1948.051948 1948.051948 10000.00 10000.00 129.870130 129.870130 20102010年年1010月月投资借款投资借款14084.415584 14084.415584 0.00 0.00 7511.688312 7511.688312 7511.688312 7511.688312 7042.207792 7042.207792 36150.00 36150.00 469.480519 469.480519 总所需投资款总所需投资款 15239.415584 15239.415584 885.500000 885.500000 8127.688312 8127.688312 8127.688312 8127.688312 7619.707792 7619.707792 40000.00 40000.00 本报告是严格保密的。融资方式项目融资项目融资说明说明本项目二期本项目二期4亿元资金计划通过四种方式进行融资：亿元资金计划通过四种方式进行融资：（一）私募融资：通过私募形式筹集资金；（一）私募融资：通过私募形式筹集资金；（二）银行融资：集团在银行进行项目抵押贷款融资；（二）银行融资：集团在银行进行项目抵押贷款融资；（三）夹层融资：通过信托公司发行夹层信托产品进行融资；（三）夹层融资：通过信托公司发行夹层信托产品进行融资；（四）股东出资：根据前述融资计划，剩余资金缺口由股东再出资。（四）股东出资：根据前述融资计划，剩余资金缺口由股东再出资。项目建成后的资产和销售后的回款是保障资金方投资得以按期收回和项目建成后的资产和销售后的回款是保障资金方投资得以按期收回和按期收取红利的最大、最强有力的保障。另：集团用广州泰湖房地产开发按期收取红利的最大、最强有力的保障。另：集团用广州泰湖房地产开发有限公司所拥有的土地及在建工程向投资方的投资资金做抵押担保，是投有限公司所拥有的土地及在建工程向投资方的投资资金做抵押担保，是投资方投资回报得以实现的根本保障资方投资回报得以实现的根本保障。本报告是严格保密的。销售底线均价测算方案面积区间面积区间()户数户数（套）（套）户均户均()建面建面()预计售价预计售价（元（元/）预计销售额预计销售额（万元）（万元）销售周期销售周期（年）（年）园景小独栋250-300150 270405009000364502-3年山景独栋300-3501803205760010000576002-3年湖景独栋350-450804003200011500368002-3年合计410130100130850n 只有在销售均价持平于10000元/时，该项目股东持有的商业区共计30000，投资收益持平。风险风险预估预估本报告是严格保密的。风险风险预估预估 价格实现与销售周期相关，价格实现与销售周期相关，1.5-1.5-2 2.1 1万单价的实现取决于发万单价的实现取决于发展商对销售速度的要求。展商对销售速度的要求。要想整体实现持续销售，配套投入是最行之有效的办法，要想整体实现持续销售，配套投入是最行之有效的办法，但是前期投入资金较大（但是前期投入资金较大（4 4亿，如路网和餐饮等），开发商是亿，如路网和餐饮等），开发商是否有能力承受？否有能力承受？本报告是严格保密的。综上所述，泰湖山庄项目资综上所述，泰湖山庄项目资金风险性低，投资回报率高，成金风险性低，投资回报率高，成长性大，完全具备投资的可行性长性大，完全具备投资的可行性因素。因素。一切皆如您所见