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保利大观路项目定位一位重量一位重量级选手的手的诞生生世世联行行 20150925目录一、区域价值挖掘四、项目定位与价值构建五、项目整体开发建议三、市场分析二、项目本体与目标分析CONTENTS六、世联资源配置目录一、区域价一、区域价值挖掘挖掘四、项目定位与价值构建五、项目整体开发建议三、市场分析二、项目本体与目标分析CONTENTS六、世联资源配置智慧城位于智慧城位于“广州第三中广州第三中轴”，是广州城市向，是广州城市向东发展的重要展的重要支点，是广州未来十年内重点支点，是广州未来十年内重点发展的区域，区域价展的区域，区域价值将不断提将不断提升升p传统中中轴线：20年前，广州核心在年前，广州核心在环市市东-北京路北京路生意人聚集生意人聚集而而自自发形成形成，以商，以商贸为主，形成主，形成广州老城广州老城区中心区中心p新中新中轴线：10年前，广州核心在天河北年前，广州核心在天河北-珠江新城珠江新城借借力九运力九运会天河崛起，珠江新城会天河崛起，珠江新城CBD规划划出台出台，成，成就广州新城就广州新城核心区核心区p东部生部生态发展展轴如今，如今，广州广州核心核心东移，移，第三中第三中轴价价值崛起崛起第三中第三中轴包括琶洲、金融城、包括琶洲、金融城、智慧城、智慧城、奥体新城、奥体新城、大学城、生大学城、生态城城城市向城市向东，第三中，第三中轴崛起，定崛起，定义广州的广州的下一个十年下一个十年！趋势三城交三城交汇，核心地段，核心地段智慧城、奥体新城、科学城智慧城、奥体新城、科学城广州智慧城广州智慧城300亿打造，政府十二五规划重点项目，37个重点项目，1000家高端企业奥体新城奥体新城政府600亿打造低密度宜居航母科学城科学城整个广州高新技术制高点、创新文化的聚集地，生态保护、新理念的具体体现最密集最密集规划划最具升最具升值潜力潜力最核心最核心本本项目目最通达最通达路网路网规划呈划呈现“四横三四横三纵”干道路网，快速接干道路网，快速接驳板板块周周边环城高速、大城高速、大观路，广园快速路、中山大道等，交通便捷路，广园快速路、中山大道等，交通便捷中山大道中山大道广园快速广园快速大大观路路环城高速城高速华南南快快速速科科韵韵路路黄埔大道黄埔大道最便捷最便捷板板块内内规划有划有21号号线、6号号线，市内公共出行，市内公共出行畅通无阻通无阻n轨道：道：规划有划有21号号线，6号号线，广佛，广佛环线沿沿线也将明年开建也将明年开建n公交：智慧城公交公交：智慧城公交频频加加线，目前已开通，目前已开通包括包括BRT在内的数十条公交在内的数十条公交线路，到地路，到地铁黄黄村站、科韵路站村站、科韵路站仅需几站距离需几站距离地铁21号线地铁4号线延长线规划中19号线黄村地黄村地铁站站世界大世界大观站站车陂地陂地铁站站700m智慧城效果智慧城效果图以高新科技以高新科技软件智慧件智慧产业为核心的科技新区，未来将承接核心的科技新区，未来将承接区域内高新科技、金融等高智行区域内高新科技、金融等高智行业庞大的潜在置大的潜在置业需求需求最集聚最集聚n重点发展物联网、云计算、电子商务以及等智慧产业，加快形成具有国际竞争力的智慧产业集群。n2015年已有已有1600家企家企业进驻，包括国家开发银行广东省分行、安永公司、太平洋网络等，上市企业达到11家，以中国移动南方基地等约1550家高新科技软件企业也排队进驻。n政府十二五规划重点项目,将打造将打造37个重点个重点项目，引入目，引入1000家高端企家高端企业；n企业收入将超1000亿，容容纳10万就万就业人口，人口，30万居住人口万居住人口本本项目目最宜居最宜居地地处广州宜居航母奥体新城西北部，几大广州宜居航母奥体新城西北部，几大绿地公园地公园环绕，居住居住环境极佳境极佳生生态公建配套公建配套n市市级公园有奥体公园，区区级公园有橄榄公园和马鞍山公园，居住区居住区级公园10处，人均公共绿地面积将达13.4n绿地率达地率达42.7%，平均每，平均每500米都能米都能进入园区入园区绿地，具地，具备打造打造绿色品色品质居住区居住区世界大世界大观影影视文化休文化休闲公园公园奥奥体体场馆奥体公园奥体公园橄橄榄公园公园马鞍山公园鞍山公园世界大世界大观自然自然风景景影影视文化公园文化公园n绿化：化：火炉山森林公园火炉山森林公园占据智慧城核心区近占据智慧城核心区近2/3，在北部拉起了一道天然，在北部拉起了一道天然绿色屏障，智慧湖、色屏障，智慧湖、旧羊山公园、旧羊山公园、东大湖、岭南大湖、岭南风情园，都是高楼大情园，都是高楼大厦云集的厦云集的CBD未曾有的未曾有的风光。光。最生最生态板板块内公园云集火炉山公园、旧羊山公园、世界大内公园云集火炉山公园、旧羊山公园、世界大观风景景区，三大区，三大绿心心环绕四大四大规划核心、多点划核心、多点汇聚、城央聚、城央绿岛、生、生态宜居宜居占据天河中心，占据天河中心，辐射周射周边产业广州版广州版“硅谷硅谷”稀缺价稀缺价值，生，生态宜居典范社区宜居典范社区集智慧城、奥体新城、金融城、科学城四大集智慧城、奥体新城、金融城、科学城四大规划划为一体的城市新名片一体的城市新名片区域价区域价值思考思考对项目而言，区域不目而言，区域不仅能吸引相关能吸引相关产业集聚，集聚，牵引关引关联产业人口，更具人口，更具备“核心、便利、配套、生核心、便利、配套、生态”四大四大优质条件以承接天河中心区的首波外溢客条件以承接天河中心区的首波外溢客户，未来需放大区域价，未来需放大区域价值解解读。目录一、区域价值挖掘四、项目定位与价值构建五、项目整体开发建议三、市场分析二、二、项目本体与目目本体与目标分析分析CONTENTS六、世联资源配置广州基督教天河堂广州基督教天河堂东广州大广州大观学校学校世界大世界大观自然景自然景观位于广深和大位于广深和大观中路的交界中路的交界处，临主干主干线路，路，昭示性昭示性强，南面可享南面可享优质公园景公园景观，北，北临高速路，当前区域意向高速路，当前区域意向较杂乱乱新塘城中村以及新塘城中村以及环城高速路城高速路/广深高速广深高速地地地地块块四至四至四至四至大大观路路北北西西东南南西西北北n轨道交通：目前道交通：目前临近地近地铁4号号线黄村站；黄村站；规划的划的21号号线（2017年通年通车），），19号号线、4号延号延长线将接将接驳于世界大于世界大观站站n公交站点：新景路口站、国土公交站点：新景路口站、国土资源工程学校源工程学校站站项目周目周边公共交通体系公共交通体系发达，达，20min内通达内通达天河中心区天河中心区，出行便利出行便利地地地地块块交通交通交通交通地铁4号线延长线规划中19号线黄村地黄村地铁站站世界大世界大观站站车陂地陂地铁站站700mn道路交通：道路交通：项目南起大目南起大观中路，北至广深中路，北至广深高速光高速光谱西路，西西路，西邻环城高速；城高速；紧临环城高城高速、大速、大观路，周路，周边有广园快速路、中山大道、有广园快速路、中山大道、黄埔大道等主干道，交通通达性好。黄埔大道等主干道，交通通达性好。地铁21号线环城高速城高速住宅与商住宅与商业体量大，是具有多种打造可能性的体量大，是具有多种打造可能性的综合体合体项目目地地块编号号I-1地地块H-1地地块I-2地地块I-3地地块I-4地地块I-5地地块I-6地地块地地块性性质商业住宅小学建建设用地面用地面积（)1517275242903749241596811596019481容容积率率5.875.894.094.174.1440.57规划建筑面划建筑面积（)89059443161187512053352468416381011066总建面建面13337562092411066住宅住宅写字楼写字楼公寓公寓商商业项目体量目体量较大，可打造多重物大，可打造多重物业类型型地地地地块块指指指指标标项目名称目名称用地面用地面积（m2）建筑面建筑面积（m2）设置要求置要求小学小学1887210299幼儿园幼儿园43504320托儿所托儿所600与幼儿园合设卫生站两生站两处300 x2托老所托老所600老年人服老年人服务站点四站点四处120 x4居民健身居民健身设施施1800800文化室四文化室四处200 x4社区居委会四社区居委会四处100 x4物物业管理（含管理（含业主委主委员会）会）1500邮政所政所300垃圾收集站四垃圾收集站四处160 x4100 x4公共公共厕所五所五处70 x5肉菜市肉菜市场（生（生鲜超市）超市）2500110KV变电站站3430结合商业裙楼设置街道街道办事事处1500派出所派出所2200合合计31079本本项目目规划构建涵盖划构建涵盖满足居民日常生活的商足居民日常生活的商业业态、公共服、公共服务及行政功能的社区商及行政功能的社区商业功能体系功能体系配套指配套指配套指配套指标标西北方向城中村西北方向城中村为政府政府规划旧改划旧改项目，未来城市印象将逐步升目，未来城市印象将逐步升级红色范色范围为复建区地复建区地块复建地复建地块约537.5亩净用地用地约337亩未来区域改造未来区域改造未来区域改造未来区域改造初印象初印象区域区域层面：面：天河区内、四大新城天河区内、四大新城环绕宜居大城，享丰富景宜居大城，享丰富景观资源源位于广州中心区天河，享中心区规划利好广州四大重点规划新城智慧城、奥体新城、金融城、科学城包围位于宜居航母奥体新城内，享低密度极佳居住环境世界大观景观资源+奥体新城几大公园环绕项目目层面：面：超大超大规模模物物业类型丰富型丰富项目总建面约77万建面，其中住宅62万方，商业13万方，堪称天河巨无霸项目地块属性复杂，同时涵盖多种物业，物业类型丰富中心区中心区重点重点规划中心划中心超大超大规模模复合型复合型宜居宜居综合体合体升升值潜力巨大潜力巨大处几大科技、金融规划核心区位内，升值潜力巨大2016年年8月售楼部开放，全年月售楼部开放，全年销售目售目标30亿相当于平均相当于平均每月每月约6亿销售目售目标按按2015年天河区上半年市年天河区上半年市场情况情况目目标思考：速度追求思考：速度追求优于价格，快于价格，快销走量型走量型目目标沟通沟通目录一、区域价值挖掘四、项目定位与价值构建五、项目整体开发建议三、市三、市场分析分析二、项目本体与目标分析CONTENTS六、世联资源配置1.住宅市住宅市场分析分析2.办公市公市场分析分析3.公寓市公寓市场分析分析n白云新城白云新城定位豪宅片定位豪宅片区区依托白云山景观资源和万达广场等完善生活配套，定位豪宅板块发展。n智慧智慧-奥体板奥体板块东部宜居航母部宜居航母天河区稀缺大型居住板块，天健、华润、龙湖、金地、招商、珠实等品牌开发商共同打造，承接周边中高端居住需求。白云白云新城新城奥体新城奥体新城广广钢新城新城广州核心广州核心天河城商圈天河城商圈老城区核心老城区核心环市市东-北京路北京路n广广钢新城新城定位西部定位西部优质生活区生活区借力广佛同城化发展，华润、华发、中海、金融街、保利等七大开发商进驻，预计以刚需刚改型产品为主。广州中心区住宅市广州中心区住宅市广州中心区住宅市广州中心区住宅市场场格局格局格局格局天河智慧城天河智慧城约3万元万元/约2.6万元万元/约4万元万元/广州未来格局三分天下，天河中心客广州未来格局三分天下，天河中心客户将将优先外溢至广州先外溢至广州东部区域，部区域，本案所在的智本案所在的智慧慧-奥体板奥体板块未来升未来升值潜力巨大潜力巨大天河天河天河天河东东片区片区片区片区竞竞争格局争格局争格局争格局金融城金融城均价均价3-43-4万万奥体新城奥体新城均价均价2.3-32.3-3万万天河智慧城天河智慧城暂无在售住宅无在售住宅宝翠园宝翠园均价均价2.66万元万元/平平天健上城天健上城均价均价2.23万元万元/平平天天荟公公馆均价均价3.5万元万元/平平九洲海誉居九洲海誉居均价均价3.27万元万元/平平观山苑山苑均价均价3.3万元万元/平平佳兆佳兆业1号号科学城板科学城板块均价均价1.3-21.3-2万万碧迅星作碧迅星作中海誉城中海誉城均价均价1.4万万/平平万科金色梦想万科金色梦想均价均价1.3万万/平平越秀岭南雅苑越秀岭南雅苑均价均价1.2万万/平平万科万科东荟城城均价均价1.4万万/平平雅居雅居乐富春山居富春山居均价均价1.7万元万元/平平越秀岭南山畔越秀岭南山畔均价均价1.7万元万元/平平时代春代春树里里对外外报价：价：1.21.8万万/平平远洋地洋地块未售未售项目目在售在售项目目广广电兰亭盛亭盛荟牛奶厂地牛奶厂地块佳兆佳兆业天御天御后天河北板后天河北板块均价均价2.5-3.52.5-3.5万万油制气厂地油制气厂地块四大板四大板块瓜分天河，客瓜分天河，客户由中心外溢，价格逐由中心外溢，价格逐级递减减2015年9月12月2016年3月6月9月12月2017年3月6月9月12月2018年3月6月9月12月天健上城天健上城余余货500多套，多套，约2016年年销售完售完毕奥体新城奥体新城金融城金融城佳兆佳兆业1号号兰亭盛亭盛荟在售在售A栋B栋约197套套后后续供供货约248套，套，预计17年上半年年上半年销售完售完毕4.5万建面，万建面，预计16年上半年入市，年上半年入市，预计当年当年销售完售完毕总建建36万万（65116二三房）二三房）预计今年年底入市，今年年底入市，户型丰富，型丰富，长期供期供货智慧城智慧城碧迅星作碧迅星作8.8万建面，万建面，65方两房；方两房；7595方三房，方三房，120方四房，方四房，预计2016年年初年年初处市，当年市，当年销售完售完毕牛奶厂牛奶厂牛奶厂地牛奶厂地块总建面建面约77万，住宅和公寓体量万，住宅和公寓体量约18000套，套，预计从从2016年上半年持年上半年持续对外外释放放油制气厂地油制气厂地块奥体新城奥体新城版版块的大的大盘，地，地块总建面建面约67万，万，预计2016年推出，持年推出，持续供供货，天河北板天河北板块远洋地洋地块住宅建面住宅建面13.7万，容万，容积率率4.0，楼面地价，楼面地价12500，预计16年上半年推出年上半年推出17年上半年年上半年销售完售完毕佳兆佳兆业天御天御宝翠园宝翠园建筑面建筑面积约6万，万，预计16年年年年销售完售完毕15年下半年年下半年预计推送新推送新货200套，后期持套，后期持续供供应续销余余货约37套套天天荟公公馆科学城科学城中海誉城中海誉城金色梦想金色梦想东荟城城雅居雅居乐富春山居富春山居越秀岭南雅筑越秀岭南雅筑预计16年上半年年上半年销售完售完毕续销余余货约500套套续销余余货约433套套15年下半年加推年下半年加推货最后余最后余货约901套套续销余余货约443套；套；15年后年后续持持续供供应约600套，套，预计16年年销售完售完毕续销余余货约200套套续销余余货约540套套时代春代春树里里建面共建面共约19万，万，预计207年上半年年上半年销售完售完毕未来核心未来核心未来核心未来核心竞竞争争争争锁锁定定定定与本与本项目形成目形成竞争的主要是争的主要是牛奶厂牛奶厂项目、油制气目、油制气场项目目和和兰亭盛亭盛荟15年新推年新推预计约791套套15年新推年新推81-122方两三房方两三房251套，套，龙湖湖占地面积：11.59万m2建筑面积：约26万m2；综合容积率：2.5（2.1+3.0）配套要求：社区商业/中小学金地金地占地面积：4.49万m2建筑面积：约13万m2；综合容积率：3.0配套要求：社区商业招商招商&平安平安占地面积：5.63万m2建筑面积：约17万m2；综合容积率：3.0配套要求：社区商业华润占地面积：10.28万m2建筑面积：约22万m2；综合容积率：2.5（2.1+3.0）配套要求：社区商业/中小学核心核心核心核心竞竞争争争争项项目研究目研究目研究目研究油制气厂油制气厂占地面积：24.4万m2建筑面积：约60万m2；综合容积率：2.45配套要求：社区商业广广电兰亭盛亭盛荟占地面积：12.3万m2建筑面积：约36.9万m2；综合容积率：3配套要求：社区商业研究与本案形成重要研究与本案形成重要竞争的争的6大大项目。目。龙龙湖天宸原著湖天宸原著湖天宸原著湖天宸原著中高端中高端中高端中高端风风情社区情社区情社区情社区龙湖天宸原以湖天宸原以别墅起墅起势打造高端形象，凸打造高端形象，凸显龙湖园林景湖园林景观的的优势，预计高高层走走刚需需刚改全覆盖模式改全覆盖模式占地：占地：约10.7万万建面：建面：约26万万容容积率：分率：分别为2.1和和3配套：配套：1.2万中小学万中小学产品品:n别墅墅:200-400，联排排+叠拼，叠拼，31栋，24层高高n洋房：洋房：8栋，2627层高，高，预计为刚需需刚改，二至四房全覆盖面改，二至四房全覆盖面积段段华润项华润项目目目目简约简约大气的偏高端路大气的偏高端路大气的偏高端路大气的偏高端路线线n产品系打造品系打造可能：可能：结合合地地块容容积率及率及资源限制条件源限制条件,华润项目可能目可能结合中小学配套要求，打造橡合中小学配套要求，打造橡树湾学府系列湾学府系列n产品：高品：高层+别墅墅系列系列n入市速度入市速度:考考虑华润整体的整体的战略布局略布局,入市入市速度速度应在在龙湖之后湖之后,回回现速度要求高速度要求高占地：占地：约10.3万万建面：建面：约22万万容容积率：分率：分别为2.1和和3配套：配套：3万商万商业、中小学、中小学产品品：经济型型别墅墅为主，高主，高层偏改善偏改善型型产品居多，不排除大平品居多，不排除大平层的可能的可能华润将打造高将打造高层+别墅墅产品，整体定位偏高端，改善型品，整体定位偏高端，改善型产品品为主主金地金地金地金地项项目目目目风风格参考金地荔湖城格参考金地荔湖城格参考金地荔湖城格参考金地荔湖城n产品系打造可能性品系打造可能性:结合地合地块容容积率及率及资源限制条件源限制条件,金地金地项目可能打造名仕目可能打造名仕/褐石系列褐石系列产品品n产品定位主方向品定位主方向:高高层+别墅墅n入市速度入市速度:以市以市场主流主流产品品为主主,快速回快速回现项目目金地将打造高金地将打造高层+别墅墅产品，高品，高层预计是名仕是名仕/褐石系列，褐石系列，别墅墅为联排小排小别墅墅占地：占地：约4.5万万建面：建面：约13.5万万容容积率：率：3配套：无配套：无产品品：经济型型别墅墅为主，高主，高层偏偏刚需需刚改改平安平安平安平安/招商招商招商招商绿绿色科技建筑理念色科技建筑理念色科技建筑理念色科技建筑理念为为特色特色特色特色n产品系打造可能性品系打造可能性:结合地合地块容容积率及率及资源限制条件源限制条件,招商招商项目可能打造像南京依山郡目可能打造像南京依山郡/广州金山谷广州金山谷风格格产品品n产品定位主方向品定位主方向:改善型高改善型高层产品品n入市速度入市速度:以市以市场主流主流产品品为主主,快速回快速回现项目目招商操刀，主打招商操刀，主打绿色科技理念，色科技理念，刚需需刚改的主流客改的主流客户，有可能做少量，有可能做少量别墅墅占地：占地：约4.5万万建面：建面：约13.5万万容容积率：率：3配套：无配套：无产品品：高：高层偏偏刚需需刚改的主流改的主流户型，型，别墅未定墅未定地地块编码用地面用地面积（)容容积率率建筑面建筑面积（)建筑限高（米）建筑限高（米）AT1009001334303.210697660AT1009901327893.210492560AT1009003248603.27955280AT1009902409283.213097080AT1009011258773.28280680AT1009903250473.28015080AT10090232018112018124AT100901045140.290324合计244112606463项目地目地块规划二路划二路规划五路划五路油制气厂油制气厂规划建筑面划建筑面积约60万，万，规模模较大，与本案会持大，与本案会持续存在存在竞争，当周争，当周边配套、配套、地地块资源、交通通达性均弱于本源、交通通达性均弱于本项目目油制气厂油制气厂油制气厂油制气厂厂区中的大厂区中的大厂区中的大厂区中的大盘盘，首波走，首波走，首波走，首波走刚刚需需需需项目地址：广州市天河区东圃地铁站旁占地面积：123304建筑面积：369598成交地价：44.5亿楼面地价：12058元/推售时间：预计年底12月入市产品面品面积：65二房，二房，85116三房三房户数：共数：共3846户16栋高高层洋房洋房规模大模大盘，交通便利，交通便利，现已挖基坑，售楼部主体已挖基坑，售楼部主体结构已基本完成，尚未装修，开放构已基本完成，尚未装修，开放时间未定。未定。广广广广电兰电兰亭盛亭盛亭盛亭盛荟荟综综合型大合型大合型大合型大盘盘，刚刚需需需需刚刚改全覆盖改全覆盖改全覆盖改全覆盖龙湖湖金地金地华润平安招商平安招商油制气厂油制气厂兰亭盛亭盛荟本本项目目产品初判品初判高高层+叠墅叠墅+联排排高高层+联排排高高层+联排排高高层，有可能做，有可能做别墅墅高高层+小高小高层高高层高高层建筑建筑规模模26万万13万万22万万17万万58万万36万万77万万景景观资源源优势：北眺望奶：北眺望奶山，自身坡地可山，自身坡地可打造丰富园林打造丰富园林被其他被其他项目目环绕，无，无突出景突出景观资源，地源，地势较低，且四面被其他低，且四面被其他竞品楼品楼盘围绕，会相，会相对比比较压抑抑优势：自身靠山，地：自身靠山，地势较高可北眺望奶山和周高可北眺望奶山和周边山脉；山脉；劣劣势：东南南为大淋大淋岗村村落与厂房，形象差落与厂房，形象差优势：可北眺望奶山：可北眺望奶山劣劣势：位于悦景路不珠吉：位于悦景路不珠吉路交叉路口位置，最靠近路交叉路口位置，最靠近村庄和厂房区，城市意向村庄和厂房区，城市意向差差北望岐山公园北望岐山公园,西望吉山橄西望吉山橄榄公园公园,绿色植被色植被,自然景自然景观丰富丰富,优势：金融城启：金融城启动区旁，区旁，周周边配套完善；配套完善；劣劣势：周：周边城中村多，形城中村多，形象差象差自然景自然景观资源丰富，源丰富，东南南望世界大望世界大观。区位与交区位与交通通优势：临悦景路，悦景路，以及以及规划深涌北划深涌北路路优势：位于整个居住：位于整个居住板板块中心位置中心位置优势：临悦景路，以及悦景路，以及规划深涌北路，通达度划深涌北路，通达度较其它其它竞品好品好劣劣势：临马路路段多，路路段多，较吵，灰吵，灰尘大大优势：位于悦景路与珠吉：位于悦景路与珠吉路交叉路口位置，交通便路交叉路口位置，交通便利，近公交利，近公交车站近站近劣劣势：临马路路段多，路路段多，较吵且灰吵且灰尘多多接通茅接通茅岗路与珠吉路路与珠吉路,紧邻广广圆快速快速,通达度通达度优势较大大;公建配建公交站公建配建公交站场,成片区成片区交通枢交通枢纽;劣劣势:地地块被被规划路隔开划路隔开项目位于天河区桃园西，目位于天河区桃园西，临东圃地圃地铁站站优势：位于天河区位于天河区东北角北角，天河智慧城、奥体新城和天河智慧城、奥体新城和广州科学城交广州科学城交汇处。劣劣势：临高速路段多，高速路段多，较吵吵地形地形平平缓坡地，北高坡地，北高南低，南低，处于阳面于阳面中中间被被马路分割；路分割；平平缓较陡峭陡峭癿坡地，而北向坡地，而北向山坡，山坡，处于阴面；于阴面；中中间被被马路分割；路分割；较陡峭的山坡陡峭的山坡存在一定坡地存在一定坡地,利于园林利于园林绿化打造化打造平平缓较平整平整商商业社区商社区商业社区商社区商业3万平米商万平米商业，片区中，片区中心心社区商社区商业商商业中心中心,商商业街街13万方商万方商业配套配套学校学校需配建中小学需配建中小学暂无无需配建中小学需配建中小学靠近大淋靠近大淋岗村村暂无无需配建小学需配建小学幼儿园幼儿园需配建小学幼儿园需配建小学幼儿园项目核心目核心优势规模模+商商业，项目打造可目打造可强化化项目目超大体量商超大体量商业综合体合体特征，放大特征，放大优势。核心核心核心核心竞竞争分析争分析争分析争分析天河中心商天河中心商务区中高区中高层事事业有成，有有成，有较高的高的经济实力，力，习惯了了天河的繁天河的繁华、便利，不愿意脱离城市生、便利，不愿意脱离城市生活，也不愿意成熟太高的通勤活，也不愿意成熟太高的通勤时间成本成本天河和天河和邻近区域近区域换房客房客中中山山大大道道沿沿线十十年年楼楼龄以以上上的的小小区区换房房客客，迫迫切切需需要要改改善善环境境，追追求求舒舒适适型型产品品，但但付付不不起起天天河河核核心心区区高高总价价，偏偏好好面面积、总价、距离合适的新家价、距离合适的新家版版块周周边优质产业客群客群科科学学城城、智智慧慧城城及及中中新新知知识城城的的大大中中企企业中中高高层，大大部部分分为“新新广广人人”，有有较高高学学历或或者者留留洋洋背背景景，追追求求能能够享享受受城城市市便便利利生活，又有舒适生活，又有舒适环境的品境的品质社区社区实力力刚需需+刚改改刚改改+品品质改善改善品品质改善改善+改善升改善升级住宅客住宅客住宅客住宅客户锁户锁定定定定项目未来的客目未来的客户主要有三大来源，主要有三大来源，天河地天河地缘性特征明性特征明显，首期以，首期以实力力刚需需+刚改改为主，主，后期客后期客户群不断丰富，高群不断丰富，高级改善客改善客户增加。增加。客客客客户变户变化化化化趋势趋势作作为超大体量超大体量项目，目，本本项目的主力客群的比重目的主力客群的比重定将分定将分阶段演段演变，随区域价随区域价值的不断的不断兑现呈呈现丰富和升丰富和升级趋势区区域域配配套套成成熟熟、教教育育、医医疗、商商业等等一一应俱俱全全，区区域域形形象象飞越，区域价越，区域价值认同同强烈烈区区域域配配套套逐逐渐完完善善、交交通通、区区域域环境境、产业升升级发展，区域价展，区域价值凸凸显，成，成为中心区中心区热点版点版块区区域域规划划逐逐步步落落实，品品牌牌开开发商商开开始始进入，价入，价值开始被开始被认知知区区域域价价值不不断断兑现，配配套套不不断断完完善善客客户类型型居住区域居住区域客客户职业客客户特征特征家庭家庭结构构敏感点敏感点需求需求户型型总价价高端改善天河中心、珠江新城企业中高管私企业主事业有成，有较高的经济实力主要是三代同堂类型，小孩很可能不止1个关注环境、项目档次及品质感舒适四房或五房需求300-500万刚改型天河北（燕岭、五山、龙口东）、科韵路、珠江新城私企业主企业中高管实力白领具有天河情节、追求天河区的繁华、便利；不能忍受脱离城市生活；小太阳家庭或三代同堂关注环境、生活和教育配套、产品功能和舒适度三房和紧凑四房200-270万刚需型天河中山大道、黄埔大道沿线、车陂普通白领负担不起天河区的高总价，外溢型客户单身、两口之家或小太阳关注品牌、户型、配套、交通两房和紧凑三房150-180万客客客客户户定位定位定位定位项目目规模注定要模注定要抓主流客抓主流客户群群，建，建议走走全覆盖全覆盖路路线，重点放在，重点放在刚需需刚改客改客户上上自我中心化自我中心化竞与和与和强强化化化化项项目天河第一大目天河第一大目天河第一大目天河第一大盘盘和和和和综综合体合体合体合体优势优势，与区域与区域与区域与区域竞竞品形成差异化，品形成差异化，品形成差异化，品形成差异化，带动带动全全全全盘盘价价价价值值提升。提升。提升。提升。区域区域区域区域竞竞品品品品产产品全覆盖，品全覆盖，品全覆盖，品全覆盖，项项目客目客目客目客户类户类型基型基型基型基本一直，很本一直，很本一直，很本一直，很难难从从从从产产品本品本品本品本质进质进行行行行竞竞争，更争，更争，更争，更多是与区域多是与区域多是与区域多是与区域实现实现共荣。共荣。共荣。共荣。全覆盖全覆盖项项目大目大目大目大盘优势盘优势明明明明显显，只有全方位的，只有全方位的，只有全方位的，只有全方位的产产品品品品规规划，才能全方位的消化客划，才能全方位的消化客划，才能全方位的消化客划，才能全方位的消化客户户，实现项实现项目的快速去化。目的快速去化。目的快速去化。目的快速去化。住宅小住宅小结n住宅市住宅市场现状：市状：市场住宅以消化尾住宅以消化尾货为主，未来片区市主，未来片区市场竞争激烈争激烈天河区住宅市天河区住宅市场新增供新增供应不足，整体以消化不足，整体以消化纯量量为主；主；未来片区供未来片区供应较大，片区大，片区竞争市争市场激烈。激烈。n住宅市住宅市场机会：依托城市机会：依托城市发展方向、天河区市展方向、天河区市场需求外溢及需求外溢及项目自身目自身优势，项目突破目突破纯在大量机会。在大量机会。天河区中心供天河区中心供应匮乏，未来天河区供乏，未来天河区供应往往东转移，区域移，区域热度高；度高；受市受市场挤压，天河中心区，天河中心区刚需客及改善客均会逐步外溢至需客及改善客均会逐步外溢至东部片区；部片区；项目所在片区在泛中心区任目所在片区在泛中心区任处于价格洼地，未来的升于价格洼地，未来的升值潜力巨大；潜力巨大；项目自身天河第一大目自身天河第一大盘，同，同时13万商万商业建面，建面，项目的目的综合体和合体和规模模优势明明显；项目大目大盘优势，产品的丰富形品的丰富形态，更容易，更容易应对市市场变化。化。目录一、区域价值挖掘四、项目定位与价值构建五、项目整体开发建议三、市三、市场分析分析二、项目本体与目标分析CONTENTS六、世联资源配置1.住宅市住宅市场分析分析2.办公市公市场分析分析3.公寓市公寓市场分析分析目前天河区目前天河区办公市公市场存量巨大，广州写字楼存量巨大，存量巨大，广州写字楼存量巨大，仅天河区写字楼存量达到天河区写字楼存量达到300万，消化需要万，消化需要20年年；资料来源：世联数据平台、统计时间截至2015年8月区域区域累累计未售面未售面积（平方米）（平方米）年去化速度年去化速度（平方米）（平方米）预计消化消化时长（年）（年）备注注广州十区679556516341854.2年去化速度：2014.9至2015.8相应区域的去化面积天河区303140014498020.9萝岗10044382589613.9办办公市公市公市公市场场概况概况概况概况二二二二级级市市市市场场情况情况情况情况天河区商天河区商天河区商天河区商业办业办公市公市公市公市场场呈呈呈呈现现供供供供过过于求状于求状于求状于求状态态；n从近一年商从近一年商业办公供求供求关系来看，广州市全年吸公供求供求关系来看，广州市全年吸纳81%，供需关，供需关系基本平衡，得力于外区商系基本平衡，得力于外区商业市市场；n但天河区全年平均吸天河区全年平均吸纳率率仅47%，整体处于供过于求的状态；项目非目非传统CBD板板块，属泛，属泛CBD区域，区域，产业规划明确，更多划明确，更多为承接区域内的承接区域内的产业需求需求办办公格局分析公格局分析公格局分析公格局分析飞晟文汇均价：1.2万/平绿地中央广场均价：1.5万/平萝网敏捷广场价格：1.3万/平萝岗万达广场均价：1.7万/平汇丽国际均价：1.7万/平奥园广场均价：1.3万/平华景里均价：1.9万/平富力盈通大厦均价：3.5万/平保利克洛维均价：3.4万/平保利中达广场均价：3.4万/平尚德大厦均价：0.8万/平万科云价格：1.6万/平奥体新城奥体新城科学城科学城高新科技高新科技类智慧城新智慧城新互互联网网类珠江新城珠江新城CBDCBD金融城金融城金融商金融商务类典型案例分析万科云典型案例分析万科云典型案例分析万科云典型案例分析万科云物物业类型型商商业、办公公物物业地址地址广州天河广州天河华观路路开开发商商万科万科容容积率率3.0物物业管理管理6.5元元/月月项目位置目位置黄埔区开黄埔区开创大道与黄埔大道与黄埔东路交路交汇处交通状况交通状况公交云溪路中站，云溪路公交云溪路中站，云溪路东站站项目均价目均价16000元元/户型情况型情况写字楼写字楼产品面品面积覆盖覆盖100-400，租售同，租售同时进行；行；写字楼面写字楼面积为100-400，由于基本均，由于基本均为自用客，去化自用客，去化缓慢，月均去化慢，月均去化5套套访谈语录：“写字楼的客写字楼的客户大概有一半会关大概有一半会关联买公寓，主要是未公寓，主要是未来自用或来自用或员工宿舍。工宿舍。“公寓客公寓客户对我我们的写字楼定位的写字楼定位还是挺是挺认可的，可的，对于于项目的价目的价值提升起到一起作用，促提升起到一起作用，促进了客了客户成交。成交。”访谈语录：“写字楼的客写字楼的客户约67成是周成是周边从事从事IT互互联网行网行业的，他的，他们基本是来自用的。基本是来自用的。“”投投资客就很少了，几乎没有，都是周客就很少了，几乎没有，都是周边的企的企业买来自用。来自用。”“周周边基本没有什么写字楼，一些走在前面基本没有什么写字楼，一些走在前面发展起展起来的周来的周边产业主会主会产生写字楼的需求，相信随着智慧城生写字楼的需求，相信随着智慧城的的发展，以及周展，以及周边IT互互联网行网行业的壮大，写字楼的壮大，写字楼还是很是很有前景的。有前景的。”写字楼的客写字楼的客户主要是主要是项目周目周边地地缘性性客客户，从事，从事IT互互联网网行行业，自用自用为目的，写字楼目的，写字楼对其他物其他物业能能够起到起到带动作用，可提升作用，可提升项目目综合合竞争力。争力。典型案例分析万科云典型案例分析万科云典型案例分析万科云典型案例分析万科云典型案例分析万科云典型案例分析万科云典型案例分析万科云典型案例分析万科云写字楼客写字楼客户成交关成交关键因素依次因素依次为自用需求自用需求、交通交通、产品理念、开品理念、开发商品牌商品牌等。等。项目相关人士目相关人士访谈摘要：摘要：u“项目北边有很多IT互联网企的，国家也正在鼓励这个行业的发展，有一部分先发展起来有实力会产生这样的需求。而且周边也没什么像样的写字楼啊。”u“撇开价格不讲，前期客户买这里的第一因素：自身需求；第二是交通的便利性；接着是项目开发理念和开发商品牌等。u我的公司是在科学城信息大厦的，租的，一直觉得不划算，上年万科云有写字楼出售，买了2间，以后自己用。智慧城定位明确，智慧城定位明确，产业集聚均集聚均为互互联网相关行网相关行业，未来的需求增，未来的需求增长主要看政府政策落主要看政府政策落实和配套完善的速度，判断未来将推出更多和配套完善的速度，判断未来将推出更多产业/商商业用地，加用地，加剧竞争争n高新技高新技术企企业云集：云集：已有已有1600家家企企业进驻，包括国家开包括国家开发银行广行广东省分行、安永公司、太省分行、安永公司、太平洋网平洋网络等，上市企等，上市企业达到达到11家；而以中国家；而以中国移移动南方基地等南方基地等约1550家高新科技家高新科技软件企件企业也将排也将排队进驻。n未来未来规划：划：“天河智慧城天河智慧城”(IBD)，规划划64平方公里，开成平方公里，开成规模后可容模后可容纳30万居住人口，万居住人口，10万就万就业人口。人口。智慧城未来智慧城未来智慧城未来智慧城未来办办公市公市公市公市场趋势场趋势研判研判研判研判nn办办公市公市公市公市场场情况：存量大，去化慢，以区域内自用客情况：存量大，去化慢，以区域内自用客情况：存量大，去化慢，以区域内自用客情况：存量大，去化慢，以区域内自用客户为户为主，需求情况不佳；主，需求情况不佳；主，需求情况不佳；主，需求情况不佳；销销售情况：售情况：售情况：售情况：办办公存量大，去化慢，公存量大，去化慢，公存量大，去化慢，公存量大，去化慢，销销售存在售存在售存在售存在难难度，但一定程度能拔升度，但一定程度能拔升度，但一定程度能拔升度，但一定程度能拔升项项目整体形象，目整体形象，目整体形象，目整体形象，带动带动其他其他其他其他产产品走品走品走品走货货；客客客客户户情况：目前泛情况：目前泛情况：目前泛情况：目前泛CBDCBD圈，客圈，客圈，客圈，客户户以区域内自用客以区域内自用客以区域内自用客以区域内自用客户为户为主，主要消化片区内客主，主要消化片区内客主，主要消化片区内客主，主要消化片区内客户户；客客客客户户敏感点：自用需求敏感点：自用需求敏感点：自用需求敏感点：自用需求交通交通交通交通产产品理念品理念品理念品理念展示展示展示展示nn市市市市场场机会点：智慧城机会点：智慧城机会点：智慧城机会点：智慧城产业发产业发展展展展带动带动商商商商务务需求；需求；需求；需求；城市向城市向城市向城市向东东，城市中心，城市中心，城市中心，城市中心东东移，存在潜力；移，存在潜力；移，存在潜力；移，存在潜力；智慧城智慧城智慧城智慧城规规划定位划定位划定位划定位为为以以以以高新科技高新科技高新科技高新科技软软件智慧件智慧件智慧件智慧产业为产业为核心的科技新区，将核心的科技新区，将核心的科技新区，将核心的科技新区，将带动带动商商商商务务需求，未来存在机会。需求，未来存在机会。需求，未来存在机会。需求，未来存在机会。区域吸区域吸纳产业能力未知，未来能力未知，未来办公市公市场仍将供求失衡，仍将供求失衡，办公公产品走品走货艰难且价且价值低于住宅；低于住宅；建建议项目打造少量写字楼，拔升目打造少量写字楼，拔升项目形象，目形象，带动整体整体项目去化；目去化；前期前期寻找大客定制机会，降低找大客定制机会，降低风险，主要把握入市，主要把握入市时间，包装，包装产品定位和特色品定位和特色办公小公小结目录一、区域价值挖掘四、项目定位与价值构建五、项目整体开发建议三、市三、市场分析分析二、项目本体与目标分析CONTENTS六、世联资源配置1.住宅市住宅市场分析分析2.办公市公市场分析分析3.公寓市公寓市场分析分析天河区及天河区及天河区及天河区及萝岗萝岗区公寓区公寓区公寓区公寓项项目情况目情况目情况目情况公寓市公寓市公寓市公寓市场场普遍走普遍走普遍走普遍走货货情况不佳，万科云情况不佳，万科云情况不佳，万科云情况不佳，万科云项项目目目目销销售突出重售突出重售突出重售突出重围围。板板块项目目户型型均价均价总价（万价（万)月均去化月均去化天河中心佛奥广场平层：37-10950000185-54510天河北力达广场Loft/平层502600013014天河新天地平层：37/45/922350087-21617智慧城板智慧城板块万科云万科云平平层：13-35Loft：25/35平平层：16500Loft：2000021-70300金融城板块合生骏景广场平层/Loft：56/100-107平层：30000Loft：34000168-3547科学城板块锐丰中心Loft：43-921000043-9240畅销畅销案例分析案例分析案例分析案例分析万科云城万科云城万科云城万科云城万科云城二期以极小公寓万科云城二期以极小公寓万科云城二期以极小公寓万科云城二期以极小公寓为为主，极小公寓和小主，极小公寓和小主，极小公寓和小主，极小公寓和小户户型型型型loftloft受追捧受追捧受追捧受追捧万科云城一期万科云城一期万科云城万科云城米酷米酷开发商广州市万旭房地产有限公司位置天河区华观路与高塘路交汇处规模/简介项目占地2.7万，建面60一期12万，二期建面47万；一期总共规划4栋公寓及1栋商业；涵盖创意商业办公、企业孵化器、城市青年soho办公、休闲商业、高端云会所等多功能业态于一体。公寓户型一期规划为604.5米层高的【云soho】公寓；二期米酷产品以13/18/25/35极小平层公寓及25、35loft为主；分期分期产品品类型型均价均价（元）（元）总价价（万元）（万元）一期LOFT公寓 55-701620089-113二期平层公寓13/18/25/351650021-58LOFT公寓 25/352000050-70n万科云城一期：万科云城一期：以55-70loft产品为主，月均消化30套；消化情况一般；n万科米酷：万科米酷：以极小公寓为主，13-35平层及loft产品；首期开盘实现销售1000套，销售情况较好；其中LOFT产品相对平层价格较高，实现溢价；畅销畅销案例分析案例分析案例分析案例分析万科云城万科云城万科云城万科云城畅销畅销关关关关键键点：点：点：点：321区域信心区域信心主要看政府主要看政府规划利好和划利好和地地铁等公共交通配套的等公共交通配套的规划落划落实高附加高附加值通通过项目定位包装、目定位包装、返租、和返租、和产品附加品附加值打造，提升打造，提升产品力；品力；低低总价价极致的极致的产品打造品打造,小面小面积,控制控制总价及价及现场展示展示;低低总价，区域前景价，区域前景强化，高附加化，高附加值的的产品与概念打造！品与概念打造！大平大平大平大平层层公寓可行性研判公寓可行性研判公寓可行性研判公寓可行性研判自持大平自持大平自持大平自持大平层层高端公寓，提供高品高端公寓，提供高品高端公寓，提供高品高端公寓，提供高品质质酒店式服酒店式服酒店式服酒店式服务务，客客客客户户群主要群主要群主要群主要为为高管及外籍人士；高管及外籍人士；高管及外籍人士；高管及外籍人士；63-73，87-122三房，139-165四房，大户型产品占绝大比例户型特征型特征私家泳池功能功能创新新酒店式公司运营，突出项目品质感，匹配高端客户需求产品打造要点品打造要点高管及外籍人士；高管及外籍人士；客客户群体群体番禺海番禺海伦堡假日公寓堡假日公寓本本项目大平目大平层公寓可行性研判公寓可行性研判天河中心外溢型高端客天河中心外溢型高端客户：随着规划发展，未来城市向东，中心高端客户将逐步外溢；客客户群体群体大平大平层公寓公寓n优点：能够提升整体项目调性及定位n缺点：客户少，风险高，价格实现受阻；产品品实现快速回快速回现金金销售目售目标综上，若不考上，若不考虑长期运期运营则不做大公寓；不做大公寓；公寓公寓公寓公寓购买购买者多者多者多者多为为与智慧城有关的客与智慧城有关的客与智慧城有关的客与智慧城有关的客户户和天河投和天河投和天河投和天河投资资客客客客户户公寓公寓购买者者自用型自用型智慧城自住智慧城自住创业型精英型精英如：IT行业等工作工作1-3年的年年的年轻白白领办公及居住（SOHO）l看中空间使用及关注总价类型描述型描述购买目的目的客客户敏感点敏感点投投资型型与有地与有地缘关系的投关系的投资者者（在此区域中工作居住，看着区域成长发展逐渐成熟，认可区域价值）l在企业工作的中高管l富裕村民广州投广州投资者（以者（以东部部为主）主）天河中心外溢型高端客天河中心外溢型高端客户：随着规划发展，未来城市向东，中心高端客户将逐步外溢；投资兼顾过渡性居住、临时性居住l看中项目品l对品牌服务物业管理情有独钟投资为主l投资门槛低，需求小面积；l看中周边发展及交通利好规划公寓客公寓客公寓客公寓客户户定位定位定位定位阶段性居住l关注居住氛围及交通便捷度11、天河区商、天河区商、天河区商、天河区商业办业办公市公市公市公市场场呈呈呈呈现现供供供供过过于求状于求状于求状于求状态态，存在，存在，存在，存在销销售售售售难难度；度；度；度；22、公寓市、公寓市、公寓市、公寓市场场普遍走普遍走普遍走普遍走货货情况不佳；情况不佳；情况不佳；情况不佳；33、销销售售售售较较好的好的好的好的项项目关目关目关目关键键点：点：点：点：“低低低低总总价，区域前景、高附加价，区域前景、高附加价，区域前景、高附加价，区域前景、高附加值值的概念与的概念与的概念与的概念与产产品打造品打造品打造品打造”！4 44、公寓公寓公寓公寓公寓公寓购买购买购买者多者多者多者多者多者多为为为与智慧城有地与智慧城有地与智慧城有地与智慧城有地与智慧城有地与智慧城有地缘缘缘关系的客关系的客关系的客关系的客关系的客关系的客户户户和天河区投和天河区投和天河区投和天河区投和天河区投和天河区投资资资客客客客客客户户户；公寓小公寓小结打造极致公寓控打造极致公寓控总价，提升价，提升产品附加品附加值，突出市，突出市场重重围。公寓相公寓相对办公市公市场情况有所改善，低情况有所改善，低总价价+区域好区域好+定位附加定位附加值仍能吸引大量客仍能吸引大量客户区域未来区域未来产业发展展带来大量年来大量年轻IT互互联网及相关从网及相关从业者聚集，主要者聚集，主要针对年年轻人自住及人自住及办公公需求打造特色公寓；需求打造特色公寓；市市场小小结住宅全覆盖，前期以住宅全覆盖，前期以刚需需为主，后期向主，后期向刚改改过渡；渡；I1商商业按地按地块价价值尽量街尽量街铺满铺，剩余容，剩余容积率做公寓率做公寓类产品；品；H1商商业地地块沿街昭示性沿街昭示性较强，在街，在街铺和公寓的基和公寓的基础上，可考上，可考虑做少量写字楼，同步做少量写字楼，同步拔升拔升项目价目价值。项目参考目参考住宅住宅突出突出综合体大合体大盘优势，抓，抓刚需需刚改改面面积全覆盖，后期增加高端改善全覆盖，后期增加高端改善办公公市市场不明朗，建不明朗，建议打造打造少量少量带动整体价整体价值，择机入市机入市公寓公寓主流小面主流小面积控控总价价，提升，提升产品附加品附加值，突出市，突出市场重重围目录一、区域价值挖掘四、四、项目定位与价目定位与价值构建构建五、项目整体开发建议三、市场分析二、项目本体与目标分析CONTENTS六、世联资源配置项项目核心价目核心价目核心价目核心价值值梳理梳理梳理梳理凸凸凸凸显综显综合体大合体大合体大合体大盘盘形象，奠定形象，奠定形象，奠定形象，奠定“天河第一天河第一天河第一天河第一盘盘”地位地位地位地位1313万商万商万商万商业业8080万大万大万大万大盘盘天河中心区天河中心区天河中心区天河中心区广深出口广深出口广深出口广深出口世界大世界大世界大世界大观观景景景景观观智慧城前景智慧城前景智慧城前景智慧城前景地地地地铁铁附近附近附近附近放大独有价放大独有价放大独有价放大独有价值值综综合体大合体大合体大合体大盘盘开开开开发发核心价核心价核心价核心价值值城市核心城市核心城市核心城市核心|升升升升值值前景前景前景前景|交通便捷交通便捷交通便捷交通便捷|景景景景观优质观优质项项目定位目定位目定位目定位凸凸凸凸显显“天河第一天河第一天河第一天河第一盘盘”的气的气的气的气势势天河首席天河首席万象大成万象大成8080万万万万综综合体大城之作合体大城之作合体大城之作合体大城之作智慧城能量引擎智慧城能量引擎智慧城能量引擎智慧城能量引擎案名建案名建案名建案名建议议强调强调大城概念的大城概念的大城概念的大城概念的“城城城城”系列系列系列系列保保利利悦悦城城8080万万万万综综合体大城之作合体大城之作合体大城之作合体大城之作智慧城能量引擎智慧城能量引擎智慧城能量引擎智慧城能量引擎项项目三大体系构建目三大体系构建目三大体系构建目三大体系构建生命力生命力生命力生命力引擎引擎引擎引擎动动力力力力引擎引擎引擎引擎活力活力活力活力引擎引擎引擎引擎商商业功能体系功能体系功能体系功能体系商商业业街区打造区域街区打造区域消消消消费费中心中心中心中心公共空公共空间间打造区域打造区域休休休休闲闲中心中心中心中心服服务务功能打造区域功能打造区域服服服服务务中心中心中心中心居住居住功能体系功能体系功能体系功能体系商商业业街区打造区域消街区打造区域消费费中心中心公共空公共空间间打造区域休打造区域休闲闲中心中心产业功能体系功能体系功能体系功能体系写字楼打造写字楼打造创业创业平台平台公寓打造青年公寓打造青年专专属社区属社区打造投打造投资资者者专专属公寓属公寓打造打造创业创业者精品者精品sohosoho动动力力力力引擎引擎引擎引擎商商业功能体系功能体系功能体系功能体系业态业态打造打造打造打造u平台连廊u商业合伙人制度产产品打造品打造品打造品打造u服务公寓的商务配套u生活服务中心+商业休闲中心活力活力活力活力引擎引擎引擎引擎生命力生命力生命力生命力引擎引擎引擎引擎商商商商业业功能，打造区域活力中心的三种模式研究功能，打造区域活力中心的三种模式研究功能，打造区域活力中心的三种模式研究功能，打造区域活力中心的三种模式研究街区街区街区街区+BLOCK+BLOCK生活服生活服生活服生活服务类务类的社区商的社区商的社区商的社区商业为业为主，可主，可主，可主，可辐辐射周射周射周射周边边区域，形成服区域，形成服区域，形成服区域，形成服务务中心中心中心中心街区街区街区街区+minimall+minimall多元的商多元的商多元的商多元的商业业形形形形态态和和和和业态组业态组合，更灵活有价合，更灵活有价
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