海安县城西片区前期地块可行性分析报告课件

yzzyyzzy南京扬子置业咨询服务有限公司南京扬子置业咨询服务有限公司 前期市场研究部前期市场研究部 2019.82019.8 海安县海安县 城西片城西片区区 前期地块可行性分析报前期地块可行性分析报告告yzzy南京扬子置业咨询服务有限公司1城西地块城西地块可行性报告可行性报告海安县海安县宏观宏观市场分析市场分析海安县海安县房地产房地产市场分析市场分析132地块属性分析地块属性分析 海安县城市发展状况 海安县宏观经济环境 海安县城市总体规划 城西板块个案分析 其他板块楼盘简介 市场分析小结 地块四至 地块周边交通、配套Contents城西地块可行性报告海安县宏观市场分析海安县房地产市场分析132城西板块前期城西板块前期地块可行性报告地块可行性报告海安县海安县宏观宏观市场分析市场分析1 海安县海安县城市城市发展概况发展概况海安县宏观经济环境海安县城市总体规划Chapter Chapter 1城西板块前期地块可行性报告海安县宏观市场分析1海安县31.1 海安县城市海安县城市发展概况发展概况/地理区位地理区位城市城市地理区位地理区位：海安县地处长江长三角洲。东临黄海，南毗长江，与国际大都市上海隔海相望，是全国首批14个沿海开放城市中最早的对外开放县，海安位于江苏省中部，是国务院批准的沿海开放地区。地处南通，盐城，泰州三市交界，县城海安镇地处苏中咽喉，是通扬、通榆交通线上一座有名重镇。全县总面积1108平方公里，总人口93.42万人。海安县交通路网：海安县交通路网：海安地理位置优越，交通十分发达，是东部沿海地区重要的交通枢纽，新长铁路和宁启铁路在此交汇，海安火车站是江苏东部地区最大的二级编组站；204、328国道和202省道贯穿全境，已建成通车的沿海高速和规划中的海溧高速公里在此汇合，苏通大桥建成通车后，海安至上海的行程仅为1.5小时。海安县海安县东台市东台市姜堰市姜堰市如皋市如皋市江阴市江阴市南通市南通市38.9公里公里30.0公里公里19.0公里公里68.7公里公里71.9公里公里1.1海安县城市发展概况/地理区位城市地理区位：海安县地处41.1 海安县城海安县城市发展概况市发展概况/海安文化海安文化从青墩走来的海安文化多姿多彩，从青墩走来的海安文化多姿多彩，“海安花鼓”北上京城，南下杭州，参加首都国庆晚会，获中国文联全国民间广场舞蹈最高奖“山花奖”；苍龙舞展演呈现海安人奔放热烈的豪情，“中国民间艺术（龙舞）之乡”蜚声全国。海安产业基础雄厚海安产业基础雄厚。海安工业体系门类齐全。机械、电子工业基础雄厚，生产规模、加工能力和技术装备水平等在全省名列前茅。丝绸、纺织工业配套成龙，纺织产品畅销50多个国家和地区，成为全国的纺织服装生产加工和丝绸出口基地之一，产品远销欧美、日本等国。海安农业极具特色海安农业极具特色，为全国有名的“中国禽蛋之乡”、“中国茧丝绸之乡”、国家大东海农业产业化示范县、全国畜牧科技示范县、江苏省生态农业先进示范县。全县桑园面积18万亩，年产鲜茧1.8万吨，连续二十多年列江苏省之冠；家禽年饲养量4500万羽，年产鲜蛋14万吨，居全国农区之首。海安是全国知名的海安是全国知名的“建筑之乡建筑之乡”，江苏苏中建设集团拥有国家级特级施工资质和对外签约权，在全国建筑行业100家最大经营规模企业中排名20位左右，是全国知名的“建筑铁军”、江苏省著名施工企业，工程合格率100%，获部、省优工程82项，鲁班奖16项。海安投资环境优良海安投资环境优良。人力资源丰富。海安教育事业发达，各类教育协调发展，培养出不少尖端人才。王庆根、卢立捧回国际奥林匹克竞赛化学、生物金牌，一大批教师、学生在国家和省市竞赛中取得优异成绩；高考高分人数、总达线率均居全省前列。海安人居环境优美海安人居环境优美。海安不仅历史悠久，文化底蕴深厚，而且自然环境优美怡人。是全国最长寿的地区之一。海安县利用仅有8公里的海岸线做出了海洋特色经济产业化、规模化、高效化的大文章，并创下紫菜养殖面积和产量全国第一、紫菜加工和出口量全国第一、黑籽鳗鱼苗基地规模全国第一、河豚养殖量和年库存量全国第一、河豚良种场规模和国家级等级全国第一在内的五个“全国之最”。9月10日，国家海洋局有关专家在该县考察后认为，海安县是名副其实的中国紫菜之乡、鳗鱼之乡、河豚之乡海安县是名副其实的中国紫菜之乡、鳗鱼之乡、河豚之乡1.1海安县城市发展概况/海安文化从青墩走来的海安文化多51.1 海安县城市海安县城市发展概况发展概况/行政区划行政区划海安县隶属于南通市，位于南通、盐城、泰州三市交界处，现辖1个省级经济开发区、个省级经济开发区、14个镇、个镇、212个行政村个行政村。2019年7月20日，海安县对部分乡镇行政区划进行调整。全县乡镇行政区划由19个镇、3个乡调整合并为14个镇：海安镇、老坝港镇、角斜镇、李堡镇、西场镇、大公镇、城东镇、孙庄镇、雅周镇、曲塘镇、胡集镇、南莫镇、白甸镇、墩头镇。海安县政府设于海安镇。海安县政府设于海安镇。区域人口：区域人口：海安镇海安镇 面积面积113.15平方千米，人口平方千米，人口188309人。人。城东镇城东镇 面积面积108.48平方千米，人口平方千米，人口 97298人。人。曲塘镇面积115.52平方千米，人口103936人。李堡镇面积94.53平方千米，人口85822人。老坝港镇面积36.80平方千米，人口21685人。角斜镇面积65.99平方千米，人口48080人。西场镇面积55.40平方千米，人口48869人。大公镇面积89.28平方千米，人口61214人。孙庄镇面积50.19平方千米，人口36320人。雅周镇面积83.30平方千米，人口62976人。胡集镇面积51.00平方千米，人口39654人。白甸镇面积53.05平方千米，人口33570人。南莫镇面积74.20平方千米，人口57698人。墩头镇面积115.56平方千米，人口72428人。1.1海安县城市发展概况/行政区划海安县隶属于南通市，位于6城西板块前期城西板块前期地块可行性报告地块可行性报告海安县海安县宏观宏观市场分析市场分析1 海安县城市发展概况 海安县宏观经济海安县宏观经济环境环境 海安县城市总体规划Chapter Chapter 1城西板块前期地块可行性报告海安县宏观市场分析1海安县71-2 海安海安宏观经济宏观经济环境环境/GDPn海安县GDP近年来保持持续高速发展，2019年增速明显，投资拉动是海安县经济增长最主要的因素。n自2019年以来，海安县GDP平均每年以15%的速度增长，说明三大产业发展平稳，按照国家按照国家GDPGDP增速与房地产发展关系表对照显增速与房地产发展关系表对照显示，海安县经济示，海安县经济水平步入高速发展期。水平步入高速发展期。n从2019年海安县周边主要城市GDP对比中不难看出，相对比周边城市，目前海安县目前海安县GDPGDP水平明显高于姜堰、如东等城市水平明显高于姜堰、如东等城市，按照海安县目前的发展速度看，未来很长一段时间内，其GDP将保持快速增长方式，但是但是与如皋、海门等城市相比还有与如皋、海门等城市相比还有一段距离一段距离，说明其未来存在较大发展空间。2007年2008年2009年2010年0501001502002503003504000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%213.56264.6300.75355.5720.37%23.90%13.66%18.23%2007-20102007-2010年海安县年海安县GDPGDP比值变化情况比值变化情况 单位：亿元单位：亿元GDP增长率如皋海门海安姜堰如东0100200300400500600430.99500.1355.57301.43352.3620102010年海安县周边城市年海安县周边城市GDPGDP对比对比 单位：亿元单位：亿元1-2海安宏观经济环境/GDP海安县GDP近年来保持持续高81-2 海安县海安县宏观经济宏观经济环境环境/人均人均GDP发展阶段发展阶段启动阶段启动阶段快速发展阶段快速发展阶段平稳发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800100010004000400080008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征快速发展单纯数量型快速发展，以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展，综合型发展n07-10年海安县人均GDP平均以两位数速度增长，增长明显，按照目前的增长速度看，20192019年人均年人均GDPGDP将突破四万大关。将突破四万大关。根据国根据国际通用衡量标准计算际通用衡量标准计算，海安县目前，海安县目前处于房地产平稳发展阶段的初级阶段，以改善型需求为主的的需求特征同时，生存需求兼有处于房地产平稳发展阶段的初级阶段，以改善型需求为主的的需求特征同时，生存需求兼有。对比2019年海安县周边主要城市人均GDP比值不难看出，海安县海安县人均人均GDPGDP高于姜堰、如东、如皋等城市，与海门相比还有段距高于姜堰、如东、如皋等城市，与海门相比还有段距离离，但是以目前海安县的发展速度来看，海安县具备高速发展的条件，未来发展空间广阔。人均GDP的持续高速增长，将有力推动海安县房地产市场的发展。2007年2008年2009年2010年050001000015000200002500030000350004000000.050.10.150.20.250.32257328149321043800921.10%24.70%14.05%18.39%2007-20102007-2010年海安县人均年海安县人均GDPGDP比值变化情况比值变化情况 单位：元单位：元人均GDP增长率如皋如皋海海门门海安海安姜堰姜堰如如东东0100002000030000400005000060000345775590838009375003334520102010年海安县人均年海安县人均GDPGDP与周边城市对比与周边城市对比 单位：元单位：元1-2海安县宏观经济环境/人均GDP发展阶段启动阶段快速发91-2 海安县海安县宏观经济宏观经济环境环境/三产结构三产结构从三大产业构成结构可以看出，第二产业在三产中占主导地位，由此可见，海安县是一个以工业为主导产业的城市，工业在国民经济中占主导地位。从07-10年海安县三大产业比重可以看出，海安县产业结构调整明显，三大产业比重逐年上升，目前，海安县第二产业在经济结构中占据了重要位置，这与海安县机械、丝绸、建筑之乡的美誉分不开。海安县三大产业中第二产业处于主导地位，且比例不断提高，同比2009年上涨18.56%，上涨势头迅猛，以工业化为主导的海安县其经济发展将会越来越迅速，经济的发展带动了其当地房地产市场的发展，人民生活安居乐业。经济发展阶段第一阶段：第一阶段：工业化初始阶段工业化初始阶段第二阶段：第二阶段：工业化起飞阶段工业化起飞阶段第三阶段：第三阶段：工业化加速成熟阶段工业化加速成熟阶段第四阶段：第四阶段：后工业化阶段后工业化阶段第一产业比重大于10%第一产业比重 小于10%，且第二产业比重明显高于第三产业第一产业比重小于5%，且第二产业与第三产业比重大体相当第一产业比重进一步下降，而第三产业比重达60%以上产业结构特征海安县工业海安县工业发展阶段发展阶段依据海安县的依据海安县的三产结构来看三产结构来看，海安县目前处于，海安县目前处于工业化初工业化初始阶段，现阶段城市经济发展的主力军是纺织业、通用始阶段，现阶段城市经济发展的主力军是纺织业、通用设备制造业设备制造业、建筑业，、建筑业，主要应对与区域国家化接轨。主要应对与区域国家化接轨。2007年2008年2009年2010年05010015020025030035040025.729.134.738.25114.6145.12163193.2673.2690.38103.05124.062007-20102007-2010年海安县三大产业结构对比图年海安县三大产业结构对比图 第一产业第二产业第三产业1-2海安县宏观经济环境/三产结构从三大产业构成结构可以101-2 海安县海安县宏观经济宏观经济环境环境/居民收入居民收入&居民消费居民消费p纵观2019-2019年海安县居民收入与消费对比图不难发现，人民生活不断改善，居民收入稳定增加，相应居民消费支出也逐年上涨，居民收入与支出基本平衡。p居民消费水平的提高，另一个程度上刺激了当地房地产业的发展，人民用于购房的意思随着经济的发展越来越明显。p2019-2019年，海安县恩格尔系数逐年降低，说明海安县居民越来越富裕，人民生活安居乐业，年，海安县恩格尔系数逐年降低，说明海安县居民越来越富裕，人民生活安居乐业，生活生活消费结构已经从温饱型消费结构已经从温饱型向享受型过渡。向享受型过渡。p海安县经济的发展在居民收入上表现的很明显，近年来，人均收入水平大幅度提高，政府引导居民消费合理。2007年2008年2009年2010年010002000300040005000600070008000900010000667075108310947853145728607269552007-20102007-2010年海安县居民收入与居民消费情况年海安县居民收入与居民消费情况 单位：元单位：元居民收入居民消费2007年年2008年年2009年年2010年年0.3650.3660.3670.3680.3690.370.3710.37237.00%37.10%36.90%36.70%2007-20102007-2010年海安县恩格尔系数变化情况年海安县恩格尔系数变化情况恩格尔系数恩格尔系数大于大于60%60%50%-60%50%-60%40%-50%40%-50%30%-40%30%-40%20%-30%20%-30%20%20%以下以下衡量标准衡量标准贫穷贫穷温饱温饱小康小康相对富裕相对富裕富裕富裕机器富裕机器富裕世界衡量生活水平划分标准世界衡量生活水平划分标准1-2海安县宏观经济环境/居民收入&居民消费纵观2019-111-2 海安县宏观经济海安县宏观经济环境环境/人口规模人口规模&城镇化率城镇化率年末总人口逐年减少，说明海安外出打工人员较多，这与海安县近年末总人口逐年减少，说明海安外出打工人员较多，这与海安县近年来人均年来人均GDPGDP增长相符合，随着工业的高速发展，未来海安县将会吸增长相符合，随着工业的高速发展，未来海安县将会吸引更多的农业人口进城。引更多的农业人口进城。20192019年年年年末末海安县海安县总人口总人口93.4293.42万人万人，同比下降了同比下降了0 0.27%.27%。07-10年，海安县年末总人口逐年降低，说明外出务工人员较多，人口的减少促进了人均GDP的显著提高，进一步刺激了海安县房地产的快速发展。同时，海安县城镇规模不断扩大，人口迁移流动速度加快，城镇化率不断提高，20192019年年海安县海安县城镇城镇化率化率达达30.57%30.57%，城市发展处于高速发展期。海安县海安县人口以海安镇最为密集，其各乡镇也分布了不少人口，随人口以海安镇最为密集，其各乡镇也分布了不少人口，随着城市化进程的加快，未来海安县城市人口将会越来越多。着城市化进程的加快，未来海安县城市人口将会越来越多。不同发展阶段城市化特征发展次序第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段发展阶段初步城市化高速发展期调整发展期稳定发展期城市化率30%30%50%50%75%75%以上城市发展特征工农业生产水平较低，工业提供的就业机会有限，农业人口缓慢释。工业基础比较雄厚，经济实力明显增强，工业产业快速扩大，工业吸引大批农业人口。工业产业成为城市绝对的经济支柱，城市经济的乘数效应迅速刺激第三产业的发展，城市经济进入高速发展阶段。城市经济高度发达，农村人口的绝对数量已经不大，城市发展表现为内部人口向第二三产业转移。2007年2008年2009年2010年9393.293.493.693.89494.294.494.1993.8193.6893.422006-20102006-2010年海安县年末总人口变化情况年海安县年末总人口变化情况海安海安镇镇城城东镇东镇曲塘曲塘镇镇李堡李堡镇镇老老坝坝港港镇镇角斜角斜镇镇西西场镇场镇大公大公镇镇孙孙庄庄镇镇雅周雅周镇镇胡集胡集镇镇白甸白甸镇镇南莫南莫镇镇墩墩头镇头镇02000040000600008000010000012000014000016000018000020000018830997298103936858222168548080488696121436320629763965433570576987242820102010年海安县各乡镇人口变化情况年海安县各乡镇人口变化情况 1-2海安县宏观经济环境/人口规模&城镇化率年末总人口逐年121-2 海安县海安县宏观经济宏观经济环境环境/社会固定资产投资社会固定资产投资p07-2019年以来，海安县社会固定资产投资额逐年上升，并以平均16%的增速增长，说明海安县近年来政府不断调整经济结构，增强经济实力，为人民生活创造了物质条件。p纵观房地产开发投资额占社会固定资产比重可以看出，房地产开发投资额逐年攀升，纵观房地产开发投资额占社会固定资产比重可以看出，房地产开发投资额逐年攀升，0909年占社会固定资产投资额比重接近年占社会固定资产投资额比重接近10%10%，说明近年来海安县政府逐渐注重房地产开发投资，这与其经济实力的不断增强正呼应。，说明近年来海安县政府逐渐注重房地产开发投资，这与其经济实力的不断增强正呼应。p海安县经济的快速发展推动着海安县房地产业的发展，海安县房地产业是海安县经济发展的重要条件，二者有些不可或缺的关系。2007年2008年2009年2010年05010015020025030000.050.10.150.20.25143.65171.87200.61241.9622.40%19.64%16.72%20.61%2007-20102007-2010年海安县社会固定资产投资额年海安县社会固定资产投资额 单位：亿元单位：亿元社会固定资产投资增幅2007年2008年2009年2010年05101520250.0840.0860.0880.090.0920.0940.0960.0980.114.1315.6919.5321.769.84%9.13%9.74%8.99%海安县海安县07-07-1010年房地产开发投资额占社会固定资产投资额比重年房地产开发投资额占社会固定资产投资额比重变化变化房地产开发投资额占社会固定资产投资比重海安县用于房地产开发投资额比重逐年上升，政府越来越注重房地产开发投资，未来房地产业将会蓬勃发展。海安县用于房地产开发投资额比重逐年上升，政府越来越注重房地产开发投资，未来房地产业将会蓬勃发展。1-2海安县宏观经济环境/社会固定资产投资07-2019年131-2 盐城宏观经济环境盐城宏观经济环境/商品房市场商品房市场p2009-2019年海安县商品房销售面积保持小幅增长，08年受经济危机的影响销售有所下降，2009年由于宏观经济的复苏，以及房地产政策的相对宽松，供销再次迅速增长，20192019年商品房销售面积达到年商品房销售面积达到74.774.7万万p2019-20192019-2019年海安县房地产年海安县房地产均价均价由由27552755元元/上升上升到到55005500元元/，除2019年金融危机以及房产新政引起的房地产低迷期，房价上涨不明显以外，其余几年海安县房地产均价平均每年以两位数的速度增长，增速明显，尤其是尤其是20192019年，海安商品房均年，海安商品房均价出现价出现40.23%40.23%的增速，增速明显。的增速，增速明显。p2019年楼市新政的一系列措施打压了一、二线城市的房产投资客，三、四线城市将成为投资客的另一个战地，按照目前按照目前海安房价走势来看，未来海安县将是投资的热点区域。海安房价走势来看，未来海安县将是投资的热点区域。2007年年2008年年2009年年2010年年0102030405060708058.8542.172.374.72007-20102007-2010年海安县商品房销售面积年海安县商品房销售面积 单位：万单位：万2007年2008年2009年2010年2011年010002000300040005000600000.050.10.150.20.250.30.350.40.452755283835383922550018.09%3.01%24.67%10.85%40.23%2007-20112007-2011年海安商品房均价走势图年海安商品房均价走势图 单位：元单位：元/均价增幅海安县商品房销售面积保持小幅增长，商品房均价增速明显，海安县商品房销售面积保持小幅增长，商品房均价增速明显，20192019年均价上涨年均价上涨40.23%40.23%，大量潜在需求爆发。，大量潜在需求爆发。1-2盐城宏观经济环境/商品房市场2009-2019年海安141-2 盐城宏观经济环境盐城宏观经济环境/商品房市场商品房市场1月2月3月4月5月6月010020030040050060070062953633726620012420112011年上半年海安每月商品房成交量年上半年海安每月商品房成交量 单位：套单位：套u海安县2019年上半年平均每月成交量都出现小幅下降，分析其下降原因，主要有三点：一、1-6月以来新推出房源数逐月减少 二、货币政策从紧，贷款利率提高，打击了投资性需求，同时也误伤了一部分刚需 三、部分楼盘捂盘，等待楼市旺季的到来，预计下半年住宅放量将会大幅提高。u从海安县2019年1-6月份商品房成交均价走势图中可以看出，上半年海安县商品房成交价格逐月提升，直至5月趋于缓和，随着政策性的消化及刚性需求的积累，下半年大批房源入市，尤其是标杆品质大盘的入市，将有可能大复苏拉动均价走势。1月2月3月4月5月6月010002000300040005000600020112011年上半年海安县商品房成交均价走势图年上半年海安县商品房成交均价走势图1-2盐城宏观经济环境/商品房市场海安县2019年上半年平15海安县城土地成交情况时间出让地块（幅）总面积（平米）总金额（万）平均容积率2019年6379584.7787252.262019年9449834.9492251.82009年11284830.22893762.62011年2010年2009年0500001000001500002000002500003000003500004000004500005000000100002000030000400005000060000700008000090000100000海安海安县城近三年土地成交情况城近三年土地成交情况总面积（平米）总金额（万）1、单幅土地面积增大，预计海安未来进入大盘时代。2、从2009年开始海安成交的土地平均容积率就达到1.8-2.6左右，预计未来市场中基本以高层为主；3、今年虽然只成交了6幅地块，但成交总价比去年全年9幅地块增加了近一倍，预计未来海安的房价仍旧保持快速上升趋势。1-2 盐城宏观经济盐城宏观经济环境环境/未来潜在供应未来潜在供应海安县城土地成交情况时间出让地块（幅）总面积（平米）总金额（16城西地块前期城西地块前期地块可行性报告地块可行性报告海安县宏观海安县宏观市场分析市场分析1 海安县城市发展概况 海安县宏观经济环境 海安县城市总体规划海安县城市总体规划Chapter Chapter 1城西地块前期地块可行性报告海安县宏观市场分析1海安县城171-3 1-3 海安县城市总体规划海安县城市总体规划/总体空间格局总体空间格局u城市发展方向城市发展方向：主要向南向东发展，积极引主要向南向东发展，积极引导向西、向北发展导向西、向北发展 旧城区以内涵发展为主，新建居住用地主旧城区以内涵发展为主，新建居住用地主要向南发展，工业用地在两个工业片区集中布要向南发展，工业用地在两个工业片区集中布置置u规划结构：规划结构：形成形成“一心，二区，五片一心，二区，五片”的规的规划结构划结构其中其中 一心：公共设施服务中心一心：公共设施服务中心 二区：东、西两个工业区二区：东、西两个工业区 五片：五个居住片区五片：五个居住片区本案本案海海安安工工贸贸园园区区海安海安经济经济技术技术开发开发区区1-3海安县城市总体规划/总体空间格局城市发展方向：主要向181-3 1-3 海安县城市总体规划海安县城市总体规划/总体空间格局总体空间格局规划结构：规划结构：形成形成“一心，二区，五片一心，二区，五片”的规划的规划结构结构其中其中 一心：公共设施服务中心一心：公共设施服务中心 二区：东、西两个工业区二区：东、西两个工业区 五片：五个居住片区五片：五个居住片区一心：中心区，北起新华路、南至三环路、西一心：中心区，北起新华路、南至三环路、西至永安路、东至宁海路，总面积至永安路、东至宁海路，总面积6 6平方公里，近平方公里，近期加强旧城改造和城中村改造期加强旧城改造和城中村改造二区：海安工贸园区、海安经济技术开发区二区：海安工贸园区、海安经济技术开发区五片：旧城居住片区五片：旧城居住片区 城东居住片区城东居住片区 城西居住片区城西居住片区 城南居住片区城南居住片区 城北居住片区城北居住片区中心区中心区旧城旧城城东城东城西城西城北城北城南城南海海安安工工贸贸园园区区海安海安经济经济技术技术开发开发区区本案本案1-3海安县城市总体规划/总体空间格局规划结构：形成“一心19城西地块前期城西地块前期地块可行性报告地块可行性报告海安县房地产海安县房地产市场分析市场分析2 城西板块城西板块个案分析个案分析 其他板块楼盘简介 未来市场潜在竞争 市场小结Chapter Chapter 2城西地块前期地块可行性报告海安县房地产市场分析2城西板块20板块板块板块划分板块划分板块印象板块印象城北板块城北板块横向丹凤路以南、人民路以北河滨路以北为海安老工业区，环境相对杂乱，中高端商业配套缺乏，教育配套完善，区域开发项目少。城西板块城西板块横向人民路以南，长江西路以北，纵向中坝中路、宁海横向人民路以南，长江西路以北，纵向中坝中路、宁海北路、永安路北段区域北路、永安路北段区域海安中档商业、住宅聚集区，该区域集中了中海安中档商业、住宅聚集区，该区域集中了中洋现代城等中高端项目，形成了商业文化娱乐洋现代城等中高端项目，形成了商业文化娱乐中心于一体的大型中高档区中心于一体的大型中高档区城中板块城中板块河滨路以南、江海西路以北，纵向中坝南路、宁海中路、永安路南段区域海安老城区，该区域集中了各行政职能部门，区域内商业、生活配套齐全城南板块城南板块横向长江路以南，黄海大道以北，纵向通榆路区域该区域为未来政府发展的重点区域，区域内高端楼盘中央高尔夫国际公寓和金水湾公馆等代表了该区域欣欣向荣的发展前景。城东板块城东板块横向河滨路以南，纵向通榆路以东该区域目前在售楼盘较少，七星湖旅游生态区为其增加了不少人气，七星湖国际城销售也进入尾期。2.1 海安县房地产海安县房地产市场分析市场分析&板块格局分析板块格局分析板块板块划分板块印象城北板块横向丹凤路以南、人民路以北河滨路21海安城区海安城区板块板块简介简介从数据上看，城中板块的均价即将突破八千，下半年东大街海天国际、信拓东港国际等品质楼盘入市，板块价格还有上涨趋势，目前以海安大世界广场为首的房源依旧稀缺。城西板块以海州阳光城为主，多为小盘学区房存量房的释放。城南板块主要集中在中央高尔夫公寓和金水湾公馆两个高端楼盘上，目前价格引领全县房地产市场。城南板块为目前政府重点打造的居住区板块，随着政府南移后，其房价及土地开发量也一路飙升，随着2019年年初和2019年年末的一波集中放量，均价递增。城东板块一直以其价格优势而较为火热，以七星湖国际城为代表的楼盘销售较为火爆，随着火车站扩建的消息逐步放出，加之城中板块均价的不断拉升，该板块亦将成为未来市场的热点。2.1 海安县房地产海安县房地产市场分析市场分析&城西板块城西板块分析分析城北板块城北板块城城西西板板块块城南板块城南板块城中板块城中板块城东板块城东板块本本案案海安城区板块简介从数据上看，城中板块的均价即将突破八千，下半22城西板块：集娱乐、教育、休闲为一体的大型居住区城西板块：集娱乐、教育、休闲为一体的大型居住区区域认知：区域认知：属于城西板块区域关键词区域关键词：学校、商业、医院、健身本案关键词：学区房本案关键词：学区房、镇政府旁、镇政府旁、5分钟商业分钟商业圈圈城西南板：城西南板：老商业中心的辐射板块、政府积极发展区域、地理位置稀缺、板块内开发成熟、生活配套一应俱全城城中板块中板块：传统商业中心、地段稀缺、价值属性城南板块城南板块：城市发展主导方向、区域内高档盘集中区域城东板块：城东板块：继城南板块后，海安县重点打造的又一城市新兴发展区、七星湖旅游生态区2.1 海安县房地产海安县房地产市场分析市场分析&城西板块城西板块分析分析城北板块城北板块城城西西板板块块城南板块城南板块城中板块城中板块城东板块城东板块本本案案城西板块：集娱乐、教育、休闲为一体的大型居住区区域认知：属于23海安县楼盘分布一览海安县楼盘分布一览海安县楼盘分布一览海安县楼盘分布一览 万豪国际万豪国际 海州新城海州新城 海州阳光城海州阳光城 金石蓝郡金石蓝郡 华府天地华府天地 海安大世界海安大世界本案本案长江路长江路黄海大道黄海大道江海西路江海西路 水岸名城水岸名城 江海雅居江海雅居 金水湾公馆金水湾公馆 华新一品华新一品海安县政府海安县政府如海运河如海运河中洋高尔夫公寓中洋高尔夫公寓中坝南路中坝南路人民路人民路 江海清水园江海清水园通榆路通榆路人民路商圈人民路商圈文峰大世界文峰大世界华艺商场华艺商场海陵中学海陵中学安达步行安达步行街街贵都广场贵都广场明珠国际明珠国际江海西路商圈江海西路商圈长江路商圈长江路商圈 未开盘项目未开盘项目在售项目在售项目注：注：3KM3.6KM3.3KM海安县楼盘分布一览万豪国际海州新城海州阳光城金石蓝郡24长宏长宏长宏长宏 水岸名城水岸名城水岸名城水岸名城多层带电梯多层带电梯多层带电梯多层带电梯地址：人民西路西段开发商：南通长宏房地产开发有限公司占地面积：176亩容积率：1.8建筑面积：25万平方米建筑形式：39栋多层，8栋小高层在售房源：3栋多层在售均价：多层4900元/，必须搭车库，车库价格大概810万，约20左右开盘时间：2019.4.17销售率：75%基本信息基本信息平面图平面图交通图交通图项目介绍项目介绍该项目出于老商业中心人民路最西边，虽然位置较为偏僻但是到距离海安繁华的人民路核心商圈较方便，项目周边有海安职校、明道小学、实验中学等、城西农贸市场、农工商超市、县人民医院、中国银行等生活配套。尾尾尾尾 盘盘盘盘长宏水岸名城多层带电梯地址：人民西路西段基本信息平面图25主力户型主力户型主力户型主力户型销售解析销售解析该项目为海安目前市场上为数不多的多层在售，开盘至今去化良好，以133的三房两厅最为热销，目前还剩少量顶层或底层在售，基本以160平米较难出售大户型为主，该项目必须要搭售车库，开发商在均价上打出的价格稍低，只有通过搭售车库从中赚取利润，车库均价在10万左右，大概20。户型点评：该项目户型面积存在较大跨度，有100的两房，也有160的四房，该项目主力户型为133三房两卫，所有户型均座北朝南，不仅南北通透，而且采光充足的，户型设计方正实用，结构合理、明厨明卫，面积使用率高。长宏长宏长宏长宏 水岸名城水岸名城水岸名城水岸名城主力户型主力户型销售解析该项目为海安目前市场上为数不多的多层26江海雅居江海雅居江海雅居江海雅居多层无电梯多层无电梯多层无电梯多层无电梯地址：江海西路155号开发商：海安华建置业有限公司占地面积：11019平方米容积率：2建筑面积22730平方米：建筑形式：5栋多层在售房源：5栋多层在售均价：4900-5900元/开盘时间：2019.8.28销售率：71%基本信息基本信息交通图交通图项目介绍项目介绍项目位于海安县江海西路155号，东临中洋现代城，南临海陵中学。是由海安华建置业有限公司开发，小区风格现代交通便利，生活设施齐全，并有83128平方米多种户型。平面图平面图江海雅居多层无电梯地址：江海西路155号基本信息交通图项27主力户型主力户型销售解析销售解析该项目位于城西板块，由5栋多层组成，项目外立面较为低档，自2019年8月份开盘以来，4900元/较低售价使销售情况良好，目前剩余的多为顶楼送约50-80的阁楼的户型，因为5900元/价格原因加上地理位置，还有楼盘整体包装，使得销售较为困难。送送8080的的阁楼阁楼户型点评：该项目户型基本上都是120左右的三房，户型面积控制较好，多层得房率较高，顶楼部分赠送阁楼部分，层高2.2米。江海雅居江海雅居江海雅居江海雅居主力户型销售解析该项目位于城西板块，由5栋多层组成，项目外立28海州阳光城海州阳光城海州阳光城海州阳光城电梯多层电梯多层电梯多层电梯多层地址：海安县长江西路以北、海光西路以南、海南路以东、规划区间路以西开发商：南通锦达房地产有限公司占地面积：55365容积率：2.4建筑面积：133252建筑形式：多层、小高层、高层在售房源：尾房多层剩余78套在售均价：电梯多层6000元/销售率：98%，后期将推出小高层平面图平面图基本信息基本信息在售多层在售多层项目介绍项目介绍项目是海陵中学学区房，地理位置优越，由高层和多层电梯洋房组成，项目周边交通便捷，配套设施齐全，苏果超市，资丰市场等环绕周边。交通图交通图海州阳光城电梯多层地址：海安县长江西路以北、海光西路以南29户型展示户型展示户型点评：户型面积较多从90-160，其中以119-138的三房较为热销，部分户型进深较长，户型无明显缺陷。销售解析销售解析项目由22幢高层和多层组成，目前在售多层，在售的为156左右的尾房户型，仅剩78套，其余均售罄，目前整体销售率为98%，后期高层部分由于拆迁问题至今无法动工，具体开盘时间还未定。主力户型主力户型海州阳光城海州阳光城海州阳光城海州阳光城户型展示户型点评：户型面积较多从90-160，其中以130海州新城海州新城高层高层在售高层部分在售高层部分地址：海安县长江西路10号开发商：南通锦达房地产开发有限公司占地面积：10.4万平方米容积率：2.8建筑面积：20万平方米：建筑形式：多层、小高层、高层在售房源：在售4栋28F高层在售均价：高层5080元/起售，均价5800元/目前剩余2030套150左右的大户型有售开盘时间：2009.11.12基本信息基本信息项目介绍项目介绍项目是海陵中学学区房，规划约1200多户，是一个综合性大型生活社区，背依长江路，坐北朝南，社区水系与红光河景互相呼应，项目西邻海陵中学，东望海安新城核心区，与资丰市场为邻，教育、购物、交通方便快捷，小区多层率先采用全框架结构建造，立面融合欧陆风情元素。海州新城高层在售高层部分地址：海安县长江西路10号基本31面积配比面积配比项目多层面积配比项目多层面积配比户型户型面积（）面积（）户数户数占比占比去化率去化率三三|二二|一一106-108106-10812012026%26%100%100%三三|二二|二二120-127120-12725725755%55%100%100%三三|二二|二二140-144140-14410102.15%2.15%100%100%四房四房152-159152-15910102.15%2.15%100%100%顶跃顶跃686815%15%100%100%合计合计465465100%100%100%100%销售解析销售解析户型户型面积（）面积（）户数户数占比占比去化率去化率二二|二二|一一109109767610%10%100%100%三三|二二|一一110-137110-13734234245%45%100%100%三三|二二|二二140-163140-16334234245%45%94.15%94.15%合计合计760760100%100%97.36%97.36%项目高层面积配比项目高层面积配比项目多层共465户，首批于2009.11月开盘，推出10栋多层共393户，整体去化较好。4栋高层于2019年1月公开，共460户，目前整体销售率为97.36%，剩余2030套153左右的大户型未售，项目整体去化情况较好。海州新城海州新城面积配比项目多层面积配比户型面积（）户数占比去化率三|二|32城西地块前期城西地块前期地块可行性报告地块可行性报告海安县房地产海安县房地产市场分析市场分析2 城西板块个案分析 其他板块楼盘简介其他板块楼盘简介 未来市场潜在竞争 市场小结Chapter Chapter 2城西地块前期地块可行性报告海安县房地产市场分析2城西板块33地址：地址：中坝南路与黄海大道的交汇处开发商：开发商：江苏中洲置业有限公司占地面积占地面积：108.6亩容容 积积 率率：3建筑面积建筑面积：35万平方米建筑形式：建筑形式：1栋五星级酒店，9栋高层住宅开盘时间开盘时间：2019年1月在售房源：在售房源：9栋高层住宅（30F）在售均价：在售均价：10000元/（精装修）8000元/（毛坯）销售率：销售率：约25%基本信息基本信息中洋高尔夫公寓项目由主楼40层的五星级酒店和9幢30层的高尔夫公寓住宅两大部分组成。铂金五星级大酒店按照绿色旅游饭店的标准设计，40层的主楼总高将近200米，5层的裙楼将围绕人民广场西侧，建造酒店配套，包括高标准的体育健身中心，如游泳馆、网球馆、健身馆、羽毛球馆、乒乓球馆、台球馆、室内高尔夫等；高端的娱乐休闲中心，如酒吧、咖啡、洗浴、歌厅、美容、养身等；精品购物中心，会务接待中心，中西餐饮中心等，为酒店宾客、小区业主及海安市民提供服务。项目住宅部分由两排30层高端住宅楼组成，主力户型为160-330平方米。100多米的超大楼宇间距，规划了一个集草坪、果岭、沙坑、河流、小树林于一体的3洞微型高尔夫球场，中洋高尔夫公寓将充分利用国内外成熟先进的绿色技术和新型材料，延伸中洋.现代城奔驰品质的理念，建成绿色、节能、环保的高端住宅小区。项目介绍项目介绍平面图平面图交通图交通图在在在在 售售售售 中洋高尔夫公寓中洋高尔夫公寓中洋高尔夫公寓中洋高尔夫公寓地址：中坝南路与黄海大道的交汇处基本信息中洋高34主力户型主力户型256四房四房160四房四房销售情况销售情况中洋高尔夫公寓中洋高尔夫公寓中洋高尔夫公寓中洋高尔夫公寓300复式复式户型面积配比户型面积配比户型面积户数占比去化率160四房50450%30%193、256四房45445%10%300复式505%4%合计1008100%25%开盘时间：2019年1月公开房源：1008套整体去化率：25%销售情况：该项目均是大户型，单价和总价都是海安县最高的，销售情况不甚理想，开盘至今8个月销售率不到3成。户型点评户型点评均为超大户型，面积从160-300平米，南北通透，户型方正，大开间大进深的奢华户型。两梯两户的设计，部分复式产品。主力户型256四房160四房销售情况中洋高尔夫公寓30035地址：地址：中坝南路与黄海大道的交汇处开发商：开发商：南通华新建工集团占地面积占地面积：104000平米容容 积积 率率：3建筑面积建筑面积：约30万平方米建筑形式：建筑形式：18栋高层（18F30F），两梯三户开盘时间：开盘时间：2009年12月在售房源：在售房源：目前无房源在售，明年1月份公开新房源销售率：销售率：100%基本信息基本信息华新一品是2009年海安城市重点建设工程。项目位于中坝南路和黄海大道交汇处，这里同样是市政重点工程人民广场所在地。华新一品是南通华新建工集团投资11亿元、南通欣利置业有限公司倾力打造的以住宅为主的高档品质小区。项目占地约104000平方米，建筑面积约300000平方米，由18-30层的高层组成，绿化率约41.2%，建筑密度约23%，住宅户数约2000户。华新一品是海安县首个列入国家级康居示范工程的住宅小区；国家级康居示范工程，是由国家住房城乡建设部推动实施的商品住宅性能认定体系，代表着我国目前住宅产业的最高水平和发展方向，是住宅性能认定的最高国家标准。项目介绍项目介绍平面图平面图交通图交通图华新一品华新一品华新一品华新一品高层高层高层高层地址：中坝南路与黄海大道的交汇处基本信息华36主力户型主力户型销售情况销售情况华新一品华新一品华新一品华新一品户型面积配比户型面积配比户型面积户数占比去化率9297两房20010%100%132138三房48024%100%142156三房112056%100%160以上四房20010%100%合计2000100%100%开盘时间：2009年12月公开房源：2000套整体去化率：100%销售情况：项目开盘较早，至今已近2年时间，目前已全部售罄。销售过程中131的三房去化速度最快，超过150以上的房型去化速度相对较慢。项目后期仍有大量房源，预计明年1月份公开。户型点评户型点评户型方正，除了96两房以外均为南北通透的户型，户型设计合理。主力面积是130150的三房二厅二卫。主力户型销售情况华新一品户型面积配比户型面积户数占比去化率937地址：地址：黄海大道与永安南路交汇处开发商：开发商：海安苏中动漫有限公司占地面积占地面积：8万平方米容容 积积 率率：3建筑面积：建筑面积：21万平方米：建筑形式：建筑形式：12栋高层（18F25F）在售房源：在售房源：4栋高层在售均价：在售均价：7000元/开盘时间：开盘时间：2019.2.10销售率：销售率：80%基本信息基本信息平面图平面图该项目是开发商与绿城联合建设，是目前海安品质最高的项目，位于黄海大道（三环路）和永安路交叉路口东南侧，金海国际的西对面，是规模21万方的大型社区。小区采用的是目前国内高档楼盘最流行的西班牙风格，项目各个环节上都是以杭州、上海的高档楼盘为标准，小区建成后将是整个南通地区最具西班牙感觉的一流高品质豪宅。小区的景观打造是海安最贵的，每平米800多块。大面积的高档石材铺地、球径十几米的全冠移植树，100多种各式植物等等，充分保证了景观的高品质，五重植被体系、小桥流水的动静结合，雕塑小品的情趣设置增添了更多生活意境。小区的建材、智能化设计等有很多特色。南通首个全施奈德品牌小区、梯控电梯、智能安保系统等等，在整个南通地区都是一流的。项目介绍项目介绍金水湾公馆金水湾公馆金水湾公馆金水湾公馆高层高层高层高层地址：黄海大道与永安南路交汇处基本信息平面图38主力户型主力户型金水湾公馆金水湾公馆金水湾公馆金水湾公馆户型点评户型点评目前仅公开3种户型，分别是110、140和143，均为三房户型。户型设计中规中矩，无明显的面积浪费。户型面积配比户型面积配比户型面积户数占比去化率110三房7225%100%140三房10837.5%76%143三房10837.5%72%合计288100%80%销售情况销售情况开盘时间：2019年2月公开房源：288套整体去化率：80%销售情况：项目整体去化速度较快，目前仅剩少量底层、7层、13层、14层的房源在售。该项目品质较高，景观设计、楼盘风格、小区智能系统均首屈一指。主力户型金水湾公馆户型点评目前仅公开3种户型，分别是11039地址：地址：江海中路与宁海南路交汇处开发商：开发商：海安大地置业有限公司占地面积占地面积：4万平方米容容 积积 率率：3.5建筑面积：建筑面积：14万平方米：建筑形式：建筑形式：5栋高层（1518F）住宅，2栋商业办公楼。在售房源：在售房源：二期1、2、3号楼高层住宅在售均价：在售均价：6000元/开盘时间：开盘时间：2019年3月销售率：销售率：92%基本信息基本信息项目位于海安县的市中心，地理位置极佳，周边生活配套一应俱全。项目集百货、家电、超市、酒店、住宅等为一身。其中有近5万平米的现代化百货商场、近2万平米的大型综合超市和家电卖场，另外还规划有近2万平米的中高档家居家装广场。项目介绍项目介绍平面图平面图海安大世界海安大世界海安大世界海安大世界高层高层高层高层地址：江海中路与宁海南路交汇处基本信息项目位40户型面积配比户型面积配比户型面积户数占比去化率109112三房7532%100%127132三房8536%100%150160三房6025%90%200210跃层187%22%合计238100%92%销售情况销售情况开盘时间：一期2019年3月，二期2019年初公开房源：一期254套，二期238套整体去化率：95%销售情况：项目去年开盘公开一期2栋高层，已售罄。今年初公开二期3栋高层，目前仅剩顶楼跃层和底层的房源，整体销售处于尾盘中。海安大世界海安大世界海安大世界海安大世界户型面积配比户型面积户数占比去化率109112三房75341地址：地址：江海东路59号开发商：开发商：南通德荣置业有限公司占地面积占地面积：55759平方米容容 积积 率率：3建筑面积：建筑面积：17万平方米：建筑形式建筑形式：6栋高层，4栋小高层在售房源：在售房源：前期公开房源处于尾盘销售中，现主要在认购8号楼在售均价：在售均价：6500元/开盘时间：一期开盘时间：一期2019.12.18，二期2019.10销售率：销售率：已内部认购约6成基本信息基本信息平面图平面图项目介绍项目介绍江海清水园项目位于江海东路与通榆路交汇处，北依老通扬运河，规划17万平米居住用房。周边人文气息浓厚，交通便捷。城市未来枢纽之地，多条交通主干道构架城市生活，目前其产业规划已经形成，正逐步放大。农贸市场、第一幼儿园、海师附小、新客站、奥华装饰城、中医院、建设银行教育、医疗、购物、金融，一应俱全。水景主题花园小区将成为海岸一个全新的城市亮点，终将早就高品质生活典范。预定认购预定认购尾尾 盘盘江海清水园江海清水园江海清水园江海清水园高层高层高层高层地址：江海东路59号基本信息平面图项目介绍江428 8号楼户型面积配比号楼户型面积配比户型面积户数占比认购率98两房5025%70%118126三房12562.5%70%140三房2512.5%40%合计200100%60%销售情况销售情况开盘时间：一期2019年12月，8号楼2019年10月份开盘公开房源：一期750套，二期8号楼200套。整体去化率：尚未正式开盘，已内部认购6成销售情况：项目自去年年底开盘，前期推出4栋小高层和1栋高层，目前已处于尾盘销售中，仅剩几套尾房。现主要在预定认购8号楼。江海清水园江海清水园江海清水园江海清水园户型点评户型点评户型面积主要集中在118126之间的三房二厅，面积大小适中，户型比较受当地购房者欢迎。8号楼户型面积配比户型面积户数占比认购率98两房5025%43万豪国际万豪国际万豪国际万豪国际 高层高层高层高层（未公开）（未公开）（未公开）（未公开）地址：地址：海安永安南路与平桥路交汇处开发商：开发商：南通金昌房产占地面积占地面积：13.6万平方米容容 积积 率率：3建筑面积：建筑面积：40万平方米：建筑形式建筑形式：小高层、高层在售房源：在售房源：暂未开盘，首次开盘将公开1、2、3、7、8、11、12号楼，均是高层住宅18-25F。在售均价：在售均价：约6000元/开盘时间：开盘时间：预计2019年9月基本信息基本信息项目介绍项目介绍项目总占地136000平米，建筑面积40万平方米，项目规划以为小高层、高层住宅、社区会所及配套商业。社区内将兴建游泳池、网球场等运动主题景观，是南通首座运动主题园林社区。平面图平面图项目预计在9月开盘，一期推7栋房源，户型为100143平米，共600户左右。销售情况销售情况万豪国际高层（未公开）地址：海安永安南路与平桥路交汇处44金石蓝郡金石蓝郡金石蓝郡金石蓝郡高层高层高层高层（未公开）（未公开）（未公开）（未公开）平面图平面图地址：海安县长江西路、龙须路交汇处东北侧开发商：海安金石置业有限公司占地面积：90975平方米容积率：2.97建筑面积：270000平方米：建筑形式：14幢18F高层和144户叠加多层在售房源：预计国庆左右开盘在售均价：预计5500