湖南省城市住房建设规划编制导则课件

湖南省城市住房建设规划编制导则湖南省城市住房建设规划编制导则课件 1 1、编制目的意义和依据、编制目的意义和依据 2 2、总则、总则 3 3、规划编制程序与要求、规划编制程序与要求 4 4、规划内容、规划内容 5 5、主要技术要点、主要技术要点 6 6、成果的形式及要求、成果的形式及要求 7 7、常见问题解析、常见问题解析 主要内容主要内容 1、编制目的意义和依据主要内容一、编制目的意义和依据1、落实国务院及省委省政府有关住房建设的政策、落实国务院及省委省政府有关住房建设的政策2、促进房地产市平稳健康发展，引导市场合理预期。、促进房地产市平稳健康发展，引导市场合理预期。3、规范规划编制的技术方法、主要内容及成果表达。、规范规划编制的技术方法、主要内容及成果表达。4、依据：、依据：住房和城乡建设部住房和城乡建设部城市住房建设规划编制导则城市住房建设规划编制导则（建房改研【（建房改研【2012】1号）号）国家、省市相关的法律、法规和技术规范国家、省市相关的法律、法规和技术规范 一、编制目的意义和依据1、落实国务院及省委省政府有关住房建设二、总则1、规划定位：（1）专项规划：住房建设规划是城市总体规划的一个专项规划（2）法定规划：经批准后为法定规划，如果需要调整或修改需要法定程序。（3）单独编制。需要委托具有相应城乡规划编制资质的设计单位进行编制。（4）规划组织：政府组织、专家领衔、部门合作、公众参与、科学决策二、总则1、规划定位：（4）规划组织：政府组织、专家领衔、部门合作、公众参与、科学决策政府组织：住房建设规划是一个涉及多部门的综合性规划，必须市（州）政府或县政府组织。专家领衔：技术性很强的工作，由具有相关资质的规划编制单位承担。部门合作：涉及多个部门，由房产局牵头组织，其它部门包括规划、建设、国土、统计、民政等相关部门参与。（4）规划组织：政府组织、专家领衔、部门合作、公众参与、科学二、总则2、规划期限与规划范围：（1）规划期限：2014-2020年，对城市远景的住房发展进行展望。（2）规划范围：城市（地级市）住房建设规划的规划范围分为两个层次：市域层次主要是提出各市县住房建设的原则性要求，对各市县住房进行总体安排和部署；中心城区层次主要是城市总体规划确定的规划区范围内的中心城区。湘西自治州主要在州域层面对全洲各市县住房进行总体安排和部署。二、总则2、规划期限与规划范围：二、总则（2）规划范围：县级市及县城的规划范围主要为中心城区范围，即总体规划确定的规划区范围内的中心城区。二、总则（2）规划范围：三、规划制定程序与工作要求（1）规划制定程序：确定任务、前期调研与资料收集、专题研究、规划编制与咨询论证、规划审查、规划批准与组织实施。（2）工作要求：确定任务确定任务：城市人民政府组织编制城市住房建设规划，城市住房主管部门会同规划等主管部门负责具体编制工作，并可以委托具有相应资质的规划编制单位承担编制任务。规划编制经费应纳入政府财政预算。三、规划制定程序与工作要求（1）规划制定程序：确定任务、前期前期调研与资料收集。专题研究。专题研究。1、住房现状情况及存在问题分析专题研究.2、住房需求预测专题研究3、住房建设发展目标指标体系研究4、住房空间布局专题研究（保障性住房空间布局）5、其它专题(人均住房面积、保障性住房专题等)三、规划制定程序与工作要求三、规划制定程序与工作要求前期调研与资料收集。三、规划制定程序与工作要求 2.2.4规划编制与咨询论证。应当采取论证会、听证会或其他方式征求专家和公众的意见，规划审查、规划批准与组织实施、规划备案 上级房产主管部门审查，当地人民政府批准实施。各县、县级市将批准后的规划向市州房产局或房产主管部门备案。各市州房产局或房产主管部门将本级住房规划连同各县（市）各省住房和城乡建设厅一并备案。三、规划制定程序与工作要求三、规划制定程序与工作要求 2.2.4规划编制与咨询论证。三、规划制定程序与工作要求4.1规划内容的总体安排规划内容的总体安排4.1.1市（州）域层面住房建设规划的内容。各市州住房现状情况分析、住房发展目标、主要任务、年度时序安排、住房产业化基地布局、各市县住房建设总体安排和部署。4.1.2中心城区层面住房建设规划的内容。中心城区现状住房情况分析、住房发展目标、主要任务、空间布局与用地规划、年度时序安排、政策保障措施、规划实施机制。四、规划内容四、规划内容4.1规划内容的总体安排四、规划内容4.2 城市住房建设现状情况分析城市住房建设现状情况分析4.2.l进行住房建设现状情况分析。全面分析住房建设情况，对现状各类住房的存量情况进行客观分析，分析当前的总量和居住水平，存在的主要问题。四、规划内容四、规划内容4.2 城市住房建设现状情况分析四、规划内容4.2.2主要内容：（1）住房相关产业的地位与作用。客观分析房地产相关产业在当地国民经济社会发展中的地位与作用，明确房地产相关产业在GDP、财政收入及固定资产投资中的比重等相关指标，分析当地与居住相关的各类经济社会指标。(2)各类存量住房总量及存量住房的结构情况，总体居住水平分析。明确各类住房包括商品房、保障性住房、其它住房(集资建房、自建房、房改房、移民拆迁安置住房、城中村)等各类住房的总量情况，客观分析目前居民的居住水平和居住质量。四、规划内容四、规划内容4.2.2主要内容：四、规划内容(3)商品住房建设情况。包括各类商品住房建设规模、商品住房结构、价格变化、建设项目空间分布、土地供应和市场秩序等情况。(4)各类保障性住房建设情况。包括住房保障相关政策和制度建设，各类保障性住房建设规模、建设标准和房源筹集，保障性住房建设项目空间分布、土地供应和资金保障，以及保障性住房的分配、管理和使用情况等。四、规划内容四、规划内容(3)商品住房建设情况。包括各类商品住房建设规模、商品住房结(5)城市棚户区改造情况。包括城市棚户区改造的相关政策和制度建设，各类棚户区建设规模、建设标准，棚户区改造建设项目空间分布、土地供应和资金保障。(6)其它住房建设情况。包括居民自建房、房改房、拆迁或移民安置房、城中村、单位集资建房等各类住房情况，以及占整个住房总的比例情况。(7)住房公积金及住房融资平台运行情况。(8)住房建设存在的主要问题。根据当地实际情况，总结现行住房建设存在的主要问题。(5)城市棚户区改造情况。包括城市棚户区改造的相关政策和制度4.3住房发展目标住房发展目标4.3.1 立足城市住房和经济社会发展现状及存在问题。结合未来人口和城镇化发展趋势预测，分析判断居民住房需求特征和发展趋势。科学合理预测城市住房需求。综合考虑资源环境承载能力和政府公共财力，统筹确定城市住房发展与建设目标。四、规划内容四、规划内容4.3住房发展目标四、规划内容4.3.2 主要内容：(1)基于发展现状，在住房需求预测和供给能力分析基础上，合理确定城市住房发展总体目标；(2)确定住房发展分项目标包括总量和居住水平目标、住房保障目标、质量与环境目标、关联资源配置目标等；(3)建立住房发展指标体系，明确约束性指标和预期性指标 四、规划内容四、规划内容4.3.2 主要内容：四、规划内容四、规划内容四、规划内容指指标分分类指指标名名称称说明明单位位指指标属性属性总量和居住水平指标城镇新建住房总建筑面积万平方米预期性城镇新建住房总套数万套预期性人均住房建筑面积平方米预期性城镇住房成套率预期性新建住房面积结构140平方米以上预期性90(含)-140平方米预期性60(含)-90平方米预期性50(含)-60平方米预期性50平方米以下预期性商品房空置率预期性住房保障指标保障性住房覆盖面约束性保障性安居工程总建筑面积万平方米约束性保障性安居工程建设总套数万套约束性住房公积金制度实施覆盖面预期性四、规划内容指标分类指标名称说明单位指标属性总量和居住水平指四、规划内容四、规划内容质量和量和环境境指指标住宅工程住宅工程质量量验收收优良率良率约束性束性存量住宅存量住宅节能改造比例能改造比例预期性期性新建住宅全装修比重新建住宅全装修比重预期性期性新建住宅中新建住宅中绿色住宅比重色住宅比重约束性束性新建住宅小区物新建住宅小区物业管理覆盖面管理覆盖面预期性期性关关联资源配源配置指置指标新增城新增城镇住宅用地供住宅用地供应量量万公万公顷预期性期性保障性住房用地供保障性住房用地供应量量万公万公顷约束性束性保障性住房、棚保障性住房、棚户区区改造和中小套型改造和中小套型普通商品住房甩地占住房建普通商品住房甩地占住房建设用地供用地供应总量比重量比重约束性束性保障性安居工程建保障性安居工程建设和中低收入家庭和中低收入家庭租金租金补贴的的财政性政性资金投入金投入万元万元预期性期性保障性住房及其配套工程建保障性住房及其配套工程建设的信的信贷资金投入金投入万元万元预期性期性四、规划内容质量和环境指标住宅工程质量验收优良率约束性存量4.4 主要任务主要任务4.4.1 明确规划期内住房发展建设的主要任务和重点工程，包括住房供应体系和供应结构、住房保障、房地产市场发展、住房建设消费模式、住房空间布局、既有住区更新改善、社区环境与住宅质量提升等方面的内容，各城市可根据实际情况补充其他工作任务。四、规划内容四、规划内容4.4 主要任务四、规划内容3.4.2 主要内容：（1）住房供应体系和供应结构：明确住房供应体系，总体供应结构和保障性住房覆盖面，优化存量住房供应等内容；（2）住房保障：明确住房保障方式，各类保障性住房建设规模、建设标准、房源筹集模式和资金来源，以及保障性住房分配、运营管理和住房公积金管理等内容；（3）房地产市场发展：明确房地产市场发展重点，各类商品住房建设规模及建设标准，市场秩序监管，房地产服务业发展和住房信息系统建设等内容；四、规划内容四、规划内容3.4.2 主要内容：四、规划内容（4）住房建设消费模式：明确发展省地节能环保型住宅，推进住宅产业化发展；利用新房和存量房两个市场，采取买房和租房两种方式，支持自住和改善型需求，引导合理梯度住房消费等内容；（5）住房空间布局：明确各类住房的选址原则和空间布局模式，以及相应的公共交通和公共服务设施配套建设要求等内容；四、规划内容四、规划内容（4）住房建设消费模式：明确发展省地节能环保型住宅，推进住宅（6）既有住区更新改善：明确存量住房宜居改造、节能改造、结合城市更新推进保障性住房建设等内容；（7）社区环境与住宅质量提升：明确社区环境建设、地域文化特色、社会服务与物业管理、住宅户型设计、住宅工程质量管理等内容，并重点关注老年住房需求，应对老龄化发展趋势。四、规划内容四、规划内容（6）既有住区更新改善：明确存量住房宜居改造、节能改造、结合4.5 空间布局与用地规划空间布局与用地规划4.5.1 在规划范围内，基于城市住房发展目标，结合各类住房的建设规模和空间需求特点，依据城市规划和功能布局要求，进行各类住房的具体空间布局和用地规划。四、规划内容四、规划内容4.5 空间布局与用地规划四、规划内容4.5.2 主要内容：（1）确定住房建设的总体空间布局结构；（2）确定各类保障性住房的空间布局；（3）确定各类商品住房的空间布局；（4）确定居住用地供应总量及供应结构。四、规划内容四、规划内容4.5.2 主要内容：四、规划内容4.5.3保障性住房规划选址与建设要求：（1）保障性住房应采取“大分散、小集中”的布局模式，倡导与普通商品住房配套建设。并应与城市更新、城中村改造、旧住宅改造等项目相结合，新建与存量利用并重，实现保障性住房布局的空间相对均衡并有利于促进社会融合；（2）保障性住房应注重与各类配套公共服务设施和市政交通基础设施同步规划、同步建设和同期投入使用。四、规划内容四、规划内容4.5.3保障性住房规划选址与建设要求：四、规划内容3.6年度时序安排年度时序安排3.6.1 根据住房发展与建设目标，结合城市住房需求和建设能力，合理确定规划期内各年度住房建设和土地供应时序的原则性安排。3.6.2主要内容：（1）确定各类住房建设年度时序安排；（2）确定各类住房用地供应年度时序安排；（3）编制重点建设项目库。四、规划内容四、规划内容3.6年度时序安排四、规划内容4.7政策保障措施政策保障措施4.7.1 依据国家关于调整住房供应结构、稳定住房价格、切实解决城市低收入家庭住房困难以及促进房地产市场健康发展的相关政策文件，结合城市住房建设与管理的实际情况，明确土地、财税、金融等关联资源配置的政策保障措施，确保住房发展目标的实现。4.7.2 重点针对保障性住房建设进行投资估算，明确资金来源和筹措方式，以及相应的配套政策措施。四、规划内容四、规划内容4.7政策保障措施四、规划内容4.8规划实施机制规划实施机制4.8.1 遵循有利于促进规划实施和管理的原则，提出规划的实施保障机制。4.8.2 主要内容：（1）确定规划实施管理机制；（2）确定规划实施监督和考核奖惩机制；（3）确定规划公众参与机制；（4）确定住房建设年度计划的编制要求；（5）确定规划中期评估和动态调整机制；（6）其他规划实施保障机制。四、规划内容四、规划内容4.8规划实施机制四、规划内容4.1现状资料调查与分析4.2住房需求预测五、技术要点五、技术要点4.1现状资料调查与分析五、技术要点5.3.2 需求预测中常用的基础数据包括：（1）人口：包括常住人口总量及结构、家庭户规模、外来人口的规模、人口城镇化水平等。（2）收入与住房支出：包括城镇居民人均可支配收入、按收入等级分组的城镇居民家庭人均可支配收入和住房消费性支出等。（3）住房规模和居住水平：包括住房的总量和结构，历年各类住房建设和供销规模，人均居住面积等。（4）住房价格：历年各类住房价格及指数。（5）住房困难家庭情况：包括本市(县)低收入住房困难家庭的划分标准、家庭数量和住房状况等。(6)其它因素，如外地人口购房等。五、技术要点五、技术要点5.3.2 需求预测中常用的基础数据包括：五、技术要点（1）总量预测方法：需要结合城市人口规模和人均住房建筑面积的预测结果综合确定，城市人口规模可参照城市规划的预测结果确定，人均住房建筑面积的预测方法主要包括时间序列分析法、多元线性回归法、联立方程组法等。（2）分类预测方法：将城市住房需求分为商品住房需求、保障性住房需求和城市更新住房需求，通过住房需求调查、居民收入状况分析和多层次住房需求分析，分类预测城市住房需求。五、技术要点五、技术要点（1）总量预测方法：需要结合城市人口规模和人均住房建筑面积的(一一)根据收入水平划分住房需求层次并构建根据收入水平划分住房需求层次并构建需求模型需求模型确定规划期末中低及以下收入居民的平均确定规划期末中低及以下收入居民的平均收入水平收入水平(l1)及其常住人口规模及其常住人口规模(Pop1)，中等，中等及以上收入居民的平均收入水平及以上收入居民的平均收入水平(l2)及其常及其常住人口规模住人口规模(Pop2)。五、技术要点五、技术要点(一)根据收入水平划分住房需求层次并构建需求模型五、技术要点合理确定房价收入比。根据现状房价收入比和未来住房发展目标诉求，合理确定中等及以上收入城市居民利用其可支配收入购买商品住房的年限(N)。P1为住房单位面积价格。为住房单位面积价格。商品住房需求q1。商品住房面积预测公式为：五、技术要点五、技术要点合理确定房价收入比。根据现状房价收入比和未来住房发展目标诉求保障性住房需求q2。根据政府财力、土地供应和住房开工建设能力，确定规划期内中低及以下收入居民的人均保障住房面积s1。保障性住房面积预测公式为：五、技术要点五、技术要点保障性住房需求q2。根据政府财力、土地供应和住房开工建设能力住房拆迁改造需求q3。根据政府财力、拆迁安置难度及进度、土地供应和住房开工建设能力，确定规划期内因住房拆迁改造面积q3。现状住房总面积为q0。城市住房总需求面积，预测公式为：五、技术要点五、技术要点住房拆迁改造需求q3。根据政府财力、拆迁安置难度及进度、土地部分城市可以修正公式：q4为外地购房部分城市可以修正公式：q4为外地购房规划成果由规划文本、图纸与附件组成。附件应包括规划说明书、专题研究报告与基础资料汇编(现状调查报告)。六、成果要求六、成果要求规划成果由规划文本、图纸与附件组成。附件应包括规划说明书、专6.1、成果形式包括纸质文档和电子文档。（1）纸质文档采用A4幅面竖开本装订，其中规划图纸宜采用A3幅面印制并折页装订。（2）电子文档采用通用的文件存储格式。其中文本可采用WPS、DOC、PDF等格式，图纸文件应采用AutoCAD，Arcinfo等软件支持的矢量文件格式存储。（3）规划如采用抽样调查、需求预测模型等方法应采用数据库格式存储相关电子文档。六、成果要求六、成果要求6.1、成果形式包括纸质文档和电子文档。六、成果要求6.2规划文本规划文本6.2.1 规划文本内容应包括总则、住房发展目标、主要任务、住房建设空间布局与用地规划、年度时序安排、政策保障措施、规划实施机制、附则等基本内容。6.2.2 总则应明确规划编制目的、规划依据、指导思想与规划原则、规划范围和规划期限等；附则应明确规划的解释权限、生效日期等：其他部分参照本导则规划内容的具体要求。各城市可依据自身特点和需要进行适度调整和补充。6.2.3 规划文本应当以条文方式表述规划结论，内容明确简练，具有指导性和可操作性。六、成果要求六、成果要求6.2规划文本六、成果要求6.3 图纸图纸6.3.l市（州）域住房建设规划的图纸(3张图)(1)市（州）域居住现状图(各市县现状住房的套数、面积及商品房套数及面积，保障性住房套数及面积及其它住房的套数及面积)(2)市（州）域住房规划布局图(各市县规划住房的套数、面积及商品房套数及面积，保障性住房套数及面积)(3)市（州）域住房产业化基地布局图。建议每市州1-3个产业化基地，标出位置及辐射范围，也可并入市域仿规划图一并出图，只要表示清楚即可)六、成果要求六、成果要求6.3 图纸六、成果要求6.3.2市（州）域图纸以市（州）域城镇体系规划图为底图。3.3 市域图纸比例150000-1100000，6.3.2市（州）域图纸以市（州）域城镇体系规划图为底图。6.3.4中心城区规划图纸中心城区规划图纸(1)居住用地现状图居住用地现状图(现状各居住片区住房的套数、面现状各居住片区住房的套数、面积及商品房套数及面积，保障性住房套数及面积积及商品房套数及面积，保障性住房套数及面积及其它住房的套数及面积，列表表示主要住房情及其它住房的套数及面积，列表表示主要住房情况况)(2)居住用地规划图居住用地规划图(总体规划确定的各居住片区住房总体规划确定的各居住片区住房用地、套数、面积及商品房套数及面积，保障性用地、套数、面积及商品房套数及面积，保障性住房套数及面积列表表示总体住房情况住房套数及面积列表表示总体住房情况)6.3.4中心城区规划图纸(3)保障性住房用地规划图保障性住房用地规划图(保障性住房用地布局、各保障性住房用地布局、各用地保障性住房情况，包括套数、面积等用地保障性住房情况，包括套数、面积等)(4)住房建设年度实施规划图住房建设年度实施规划图(分年度各类住房的用地、分年度各类住房的用地、套数、面积等套数、面积等)6.3.5中心城区主要规划图纸比例宜为中心城区主要规划图纸比例宜为110000或或l5000。(3)保障性住房用地规划图(保障性住房用地布局、各用地保障性6.4 附件附件6.4.1 附件包括规划说明书、专题研究报告和基础资料汇编。6.4.2 规划说明书应当与文本的条文相对应，对规划文本做出详细说明。6.4.3 专题研究报告应结合城市特点，体现针对性，增强规划的科学性和可操作性。6.4.4 基础资料汇编应当包括规划涉及的相关基础资料、参考资料及文件。六、成果要求六、成果要求6.4 附件六、成果要求七、常见问题解答1、城市、县城总体规划正在修改或编制怎、城市、县城总体规划正在修改或编制怎么办？么办？答复：城市或县城的总体规划正在修改或修编，应以修改后的阶段性成果或纲要成果为依据进行住房建设规划的编制。七、常见问题解答1、城市、县城总体规划正在修改或编制怎么办？2、总体规划期限与住房建设规划期限不一、总体规划期限与住房建设规划期限不一致怎么办？致怎么办？答复：总体规划期限到2030年的部分城市与县城，规划以2020年阶段性目标为依据，根据2020年相关的人口规模与用地规模进行住房建设相关规划。规划期限到2015年的部分城市与县城，可以根据趋势外推法，演算到2020年，与住房建设规划的期限保持一致。2、总体规划期限与住房建设规划期限不一致怎么办？3、享有县域经济管理权限的各类管理区是、享有县域经济管理权限的各类管理区是否要纳入市域层面的规划？否要纳入市域层面的规划？答复：我省主要有大通湖管理区、西洞庭管理区、洪江管理区等，统一纳入市域层面，管理区住房建设规划参照县城住房规划进行编制。3、享有县域经济管理权限的各类管理区是否要纳入市域层面的规划4、市域层面的规划是否包括建制镇？、市域层面的规划是否包括建制镇？答复：本次规划主要为城市与县城，远离中心城区的建制镇不在本次规划范围之内。城市总体规划划定的城市规划区范围内的建制镇，只要没有纳入中心城区，一律不在本次规划范围内。纳入中心城区的建制镇纳入中心城区一并规划，不在单独考虑 4、市域层面的规划是否包括建制镇？5、中心城区的人口预测是否严格按总体规、中心城区的人口预测是否严格按总体规划确定的人口规模？划确定的人口规模？答复：根据规划实施情况，现行的总体规划预测的人口规模在实施一段时间后发现确实不符合实际情况，可根据实际情况对规划的人口规模进行重新预测，并根据住房需要调整居住用地布局。5、中心城区的人口预测是否严格按总体规划确定的人口规模？51Thank you!51Thank you!