商业房屋租赁合同法律风险及防范PPT(定稿)课件

1 1 SlideSlide商业房屋租赁合同商业房屋租赁合同常见法律风险防范常见法律风险防范20142014年年1111月月监察审计中心监察审计中心 刘臻刘臻商业房屋租赁合同常见法律风险防范2014年11月 2 2 SlideSlide目录目录n n第一章第一章前言前言n n第二章第二章房屋租赁合同主要条款房屋租赁合同主要条款n n第三章第三章房屋租赁合同纠纷主要类型房屋租赁合同纠纷主要类型n n第四章第四章相关法律法规、司法解释相关法律法规、司法解释目录第一章 前言 3 3 SlideSlide第一章前言n n一、房屋租赁合同的定义一、房屋租赁合同的定义n n二、房屋租赁合同的法律特性二、房屋租赁合同的法律特性第一章 前言一、房屋租赁合同的定义 4 4 SlideSliden n一、房屋租赁合同的定义一、房屋租赁合同的定义合同法合同法第第212212条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。用、收益，承租人支付租金的合同。城市房地产管理法城市房地产管理法第第5353条：房屋租赁，是指房屋所有权人作条：房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。行为。使用使用占占有有收收益益处处分分占占有有使用使用收收益益处处分分租赁关租赁关系系一、房屋租赁合同的定义使用占有收益处分占有使用收益处分租赁关 5 5 SlideSlide二、房屋租赁合同的法律特性二、房屋租赁合同的法律特性1 1、房屋租赁合同是租赁合同的一种，具有租赁合同的一般特征，、房屋租赁合同是租赁合同的一种，具有租赁合同的一般特征，应适用应适用合同法合同法有关租赁合同的一般规定。有关租赁合同的一般规定。22、租房合同与一般租赁合同不同之处，主要在于合同标的物是、租房合同与一般租赁合同不同之处，主要在于合同标的物是属于不动产的房屋，由此也带来某些法律规则上的特殊性，如房屋的属于不动产的房屋，由此也带来某些法律规则上的特殊性，如房屋的承租人有优先购买权，房屋租赁要向房屋管理部门登记备案等。承租人有优先购买权，房屋租赁要向房屋管理部门登记备案等。二、房屋租赁合同的法律特性1、房屋租赁合同是租赁合同的一 6 6 SlideSlide第二章房屋租赁合同主要条款n n一、房屋租赁合同主要条款一、房屋租赁合同主要条款商品房租赁管理办法商品房租赁管理办法第七条：房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。房第七条：房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。房屋租赁合同的内容由当事人双方约定，一般应当包括以下内容：屋租赁合同的内容由当事人双方约定，一般应当包括以下内容：（一）房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所；（一）房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所；（二）（二）房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；（三）租金和押金数额、支付方式；（三）租金和押金数额、支付方式；（四）租赁用途和房屋使用要求；（四）租赁用途和房屋使用要求；（五）（五）房屋和室内设施的安全性能；房屋和室内设施的安全性能；（六）租赁期限；（六）租赁期限；（七）（七）房屋维修责任房屋维修责任；（八）物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；（八）物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；（九）争议解决办法和违约责任；（九）争议解决办法和违约责任；（十）其他约定。（十）其他约定。问题一：预租合同是问题一：预租合同是否有效？否有效？问题二：问题二：房屋未取得建设房屋未取得建设工程规划许可证，工程规划许可证，能不能租？能不能租？问题三：承租人擅自变问题三：承租人擅自变动房屋结构，作为出租动房屋结构，作为出租人，怎么办？人，怎么办？问题四：如何避免优先购问题四：如何避免优先购买权纠纷买权纠纷问题五：问题五：房屋损坏了，谁来维修？房屋损坏了，谁来维修？第二章 房屋租赁合同主要条款一、房屋租赁合同主要条款问题 7 7 SlideSlide第三章房屋租赁合同纠纷案例分析n n一、房屋租赁合同效力纠纷一、房屋租赁合同效力纠纷n n二、房屋租赁合同履行、解除纠纷二、房屋租赁合同履行、解除纠纷n n三、优先购买权纠纷三、优先购买权纠纷n n四、其他四、其他 第三章 房屋租赁合同纠纷案例分析一、房屋租赁合同效力纠纷 8 8 SlideSliden n 一、房屋租赁合同效力纠纷一、房屋租赁合同效力纠纷1 1、预租、预租2 2、在建工程出租、在建工程出租 一、房屋租赁合同效力纠纷 9 9 SlideSlide一、预租n n一、背景一、背景n n二、概念二、概念出租人尚未建成房屋或尚未取得房屋所有权时，与有意承租出租人尚未建成房屋或尚未取得房屋所有权时，与有意承租该房屋的预租人订立的，预定将来待租赁的房屋具备合法使用条该房屋的预租人订立的，预定将来待租赁的房屋具备合法使用条件时，订立房屋租赁合同，并由预租人向出租人支付一定预付款件时，订立房屋租赁合同，并由预租人向出租人支付一定预付款的行为。的行为。n n三、预租合同法律效力疑问三、预租合同法律效力疑问预约合同？房屋租赁合同？预约合同？房屋租赁合同？详见在建工详见在建工程出租部分程出租部分分析分析一、预租一、背景详见在建工程出租部分分析 1010 SlideSliden n四、法律法规及地方规范四、法律法规及地方规范11、全国性的法律或行政法规：无专门规定、全国性的法律或行政法规：无专门规定22、地方性法规和地方政府规章：、地方性法规和地方政府规章：上海市房屋租赁条例上海市房屋租赁条例第九条第九条哈尔滨市城市房屋租赁管理办法哈尔滨市城市房屋租赁管理办法第七条第七条呼和浩特市房屋租赁管理办法呼和浩特市房屋租赁管理办法第十八条第十八条n n五、案例五、案例北京和德俱乐部有限公司与北京中粮广场发展有限公司房屋租赁纠纷案北京和德俱乐部有限公司与北京中粮广场发展有限公司房屋租赁纠纷案四、法律法规及地方规范 1111 SlideSlide二、在建工程出租n n一、背景一、背景n n二、案例分析二、案例分析n n三、法律风险提示三、法律风险提示二、在建工程出租一、背景 1212 SlideSlide二、案例分析（续）二、案例分析（续）20102010年年4 4月月1212日日，原告，原告A A与被告与被告B B签订了租赁合同，原告签订了租赁合同，原告A A将其厂房租给被告将其厂房租给被告B B使用。租赁使用。租赁合同约定：由于合同约定：由于B B在在A A出租的空置厂房上投入昂贵的硬件、软件资源，故出租的空置厂房上投入昂贵的硬件、软件资源，故A A不得以任何借口将不得以任何借口将房屋使用权收回，否则房屋使用权收回，否则A A赔偿赔偿B B的一切损失。合同签订后原告即将房屋交付给被告，被告即投的一切损失。合同签订后原告即将房屋交付给被告，被告即投入资金对房屋进行装修。被告自认入资金对房屋进行装修。被告自认20102010年年7 7月因故停产。但又占用房屋至今，被告除了支付月因故停产。但又占用房屋至今，被告除了支付原告租赁（水电）押金原告租赁（水电）押金5000050000元之外，至今未付租金。双方致成纠纷。元之外，至今未付租金。双方致成纠纷。另经查明，该厂房于另经查明，该厂房于20042004年年6 6月月2424日由相关部门颁发建设用地规划许可证，房屋建成后，日由相关部门颁发建设用地规划许可证，房屋建成后，20112011年年9 9月月2222日日由相关部门颁发建设工程规划许可证（一审法庭辩论终结前）。经第三方鉴由相关部门颁发建设工程规划许可证（一审法庭辩论终结前）。经第三方鉴定，装饰装修建设工程的造价定，装饰装修建设工程的造价735354735354元。在诉讼过程中，原告自认第一年和第二年的租金总元。在诉讼过程中，原告自认第一年和第二年的租金总共共450000450000元。元。20112011年年2 2月月2424日日原告诉至法院，请求判令（原告诉至法院，请求判令（1 1）解除租赁合同；（）解除租赁合同；（2 2）被告支付租金共）被告支付租金共计计450000450000元；（元；（3 3）要求被告腾房并拆除装修装饰等添附物并恢复原状；（）要求被告腾房并拆除装修装饰等添附物并恢复原状；（4 4）被告承担合同）被告承担合同解除之日至被告实际交房之日房屋占有使用费。被告反诉判决（解除之日至被告实际交房之日房屋占有使用费。被告反诉判决（1 1）租赁合同无效；（）租赁合同无效；（2 2）A A向向B B返还押金并赔偿经济损失。返还押金并赔偿经济损失。问题与讨论：问题与讨论：1 1、房屋未取得建设工程规划、房屋未取得建设工程规划许可证，合同是否有效？许可证，合同是否有效？2 2、合同解除后，装饰装修残、合同解除后，装饰装修残值损失如何承担？值损失如何承担？二、案例分析（续）2010年4月12日 1313 SlideSliden n本案的争议焦点如下：本案的争议焦点如下：一、关于本案租赁合同的效力问题。根据一、关于本案租赁合同的效力问题。根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释释第二条规定，第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，对，对照本案情形，青田某制伞有限公司在照本案情形，青田某制伞有限公司在20112011年年9 9月月2222日取得了出租厂房的建设工程规划许可证，该时间在一审庭审辩论终结前，日取得了出租厂房的建设工程规划许可证，该时间在一审庭审辩论终结前，故本案的租赁合同应认定为有效。故本案的租赁合同应认定为有效。二、关于本案合同解除后剩余租赁期内装饰装修残值损失如何分担的问题。因本案双方均同意租赁合同解除，但对合同解二、关于本案合同解除后剩余租赁期内装饰装修残值损失如何分担的问题。因本案双方均同意租赁合同解除，但对合同解除后已形成附合的装饰装修物的处理没有约定，根据除后已形成附合的装饰装修物的处理没有约定，根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释题的解释第十一条第（三）项规定，第十一条第（三）项规定，“因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任错承担相应的责任”。本案中承租方虽未按照合同约定的期限支付租金，但出租方也存在将无建设工程规划许可证的房屋交付本案中承租方虽未按照合同约定的期限支付租金，但出租方也存在将无建设工程规划许可证的房屋交付承租方，对承租方正常生产经营产生一定影响的过错，故双方均应对合同解除后剩余租赁期内的装饰装修残值损失承担相应责承租方，对承租方正常生产经营产生一定影响的过错，故双方均应对合同解除后剩余租赁期内的装饰装修残值损失承担相应责任。任。本案的争议焦点如下：一、关于本案租赁合同的效力问题。根 1414 SlideSlide三、法律风险提示一、关于租赁合同效力一、关于租赁合同效力 最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释题的解释（法释（法释200911200911号）号）1 1、未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建、未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋：租赁合同无效，可补正设的房屋：租赁合同无效，可补正2 2、未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑：租赁合同无效，可补、未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑：租赁合同无效，可补正正二、关于租赁合同无效后法律后果二、关于租赁合同无效后法律后果1 1、房租使用费：有效对待、房租使用费：有效对待2 2、损害赔偿：、损害赔偿：三、法律风险提示一、关于租赁合同效力 1515 SlideSlide租赁合同无效经出租人同意的装饰装修未形成附和的装饰装修物出租人同意利用的，可折价归出租人所有。不同意利用的，可由承租人拆除、应拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附和的装饰装修物出租人同意利用的，可折价归出租人所有。不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。未经出租人同意的装饰装修、扩建由承租人负担。出租人有权请求承租人恢复原状或者赔偿损失。租赁合同无效经出租人同意的装饰装修未形成附和的装饰装修物出租 1616 SlideSlide二、房屋租赁合同履行、解除纠纷1 1、房屋维修、房屋维修2 2、房屋结构变动、房屋结构变动 二、房屋租赁合同履行、解除纠纷 1717 SlideSlide一、房屋维修根据根据合同法合同法相关规定，相关规定，出租人应当履行租赁物的维修义出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。务，但当事人另有约定的除外。承租人在租赁物承租人在租赁物需要维修时需要维修时可以可以要求要求出租人在合理期限内维出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。租金或者延长租期。质量保证瑕疵担保维修义务一、房屋维修 根据合同法相关规定，出租人应当履 1818 SlideSlide商业房屋租赁合同法律风险及防范PPT(定稿)课件 1919 SlideSlide二、房屋结构变动n n一、案情一、案情卢某租用农某的一开间门面经营加工铝合金门窗，租期三年，同时卢某租用农某的一开间门面经营加工铝合金门窗，租期三年，同时又租用隔壁张家一楼作生活区。在租赁期间，卢某为了出入生活区到又租用隔壁张家一楼作生活区。在租赁期间，卢某为了出入生活区到店铺方便，未经农某和张某同意，便在隔墙中间打通一道门，对此，店铺方便，未经农某和张某同意，便在隔墙中间打通一道门，对此，张某未提出异议。张某未提出异议。20142014年年6 6月的一天，农某到店铺抄水电表，发现卢月的一天，农某到店铺抄水电表，发现卢某在隔墙上打通一道门，农某认为该墙壁是承重墙，卢某的行为改变某在隔墙上打通一道门，农某认为该墙壁是承重墙，卢某的行为改变了房屋结构，危害到房屋的安全，卢某违反合同约定（租赁合同中约了房屋结构，危害到房屋的安全，卢某违反合同约定（租赁合同中约定有：未经房东同意，不得擅自改变房屋结构条款），要求卢某恢复定有：未经房东同意，不得擅自改变房屋结构条款），要求卢某恢复房屋原状，但卢某不予理睬。经交涉无果，农某向人民法院起诉要求房屋原状，但卢某不予理睬。经交涉无果，农某向人民法院起诉要求解除与卢某的房屋租赁合同。解除与卢某的房屋租赁合同。二、房屋结构变动一、案情 2020 SlideSliden n二、法律依据二、法律依据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释干问题的解释（法释（法释200911200911号）第七条：承租人擅自变动房屋建号）第七条：承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。第二百一十九条的规定处理。合同法合同法第二百一十九条：承租人未按照约定的方法或者租赁物的第二百一十九条：承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。求赔偿损失。二、法律依据 2121 SlideSliden n三、救济手段扩展（讨论）三、救济手段扩展（讨论）古蔺酒街案例古蔺酒街案例 物权法物权法第三十五条：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请第三十五条：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。求排除妨害或者消除危险。三、救济手段扩展（讨论）2222 SlideSlide 三、优先购买权纠纷三、优先购买权纠纷1 1、优先购买权、优先购买权2 2、如何避免优先购买权纠纷、如何避免优先购买权纠纷 三、优先购买权纠纷 2323 SlideSlide一、优先购买权n n一、概念一、概念n n二、背景二、背景n n三、法律规定三、法律规定出租人：徐某出租人：徐某承租人：肖某承租人：肖某买受人：李某买受人：李某一、优先购买权一、概念出租人：徐某承租人：肖某买受人：李某 2424 SlideSliden n最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释干问题的解释（法释（法释200911200911号）第二十一条：号）第二十一条：出租人出卖租赁出租人出卖租赁房屋未在房屋未在合理期限内合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。持。n n在买卖合同的主要条件确定后，即履行通知承租人的义务，通知的内在买卖合同的主要条件确定后，即履行通知承租人的义务，通知的内容建议包括买卖合同的主要内容，如交易价格、付款方式、付款时间容建议包括买卖合同的主要内容，如交易价格、付款方式、付款时间等。如承租人在受到通知后等。如承租人在受到通知后1515日内未明确表示购买的，根据最高法院日内未明确表示购买的，根据最高法院司法解释的规定，即视为承租人放弃优先购买权。司法解释的规定，即视为承租人放弃优先购买权。最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若 2525 SlideSlide二、如何避免优先购买权纠纷n n通知通知n n范围：范围：2005.72005.7最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函n n建议：建议：1 1、如果出租人出售的房屋在物理上可以划分为数个独立的房屋单元，、如果出租人出售的房屋在物理上可以划分为数个独立的房屋单元，在法律上也可以实现分别管理和登记的，建议允许承租人对其承租部在法律上也可以实现分别管理和登记的，建议允许承租人对其承租部分行使优先购买权，出租人避免借口整体转让而拒绝。分行使优先购买权，出租人避免借口整体转让而拒绝。22、如果房屋不可分割或虽可分割单分开出售会对出租人造成重大、如果房屋不可分割或虽可分割单分开出售会对出租人造成重大影响的，一般不允许承租人对其承租部分行使优先购买权。建议保障影响的，一般不允许承租人对其承租部分行使优先购买权。建议保障承租面积达到承租面积达到50%50%以上面积的承租人的优先购买权。以上面积的承租人的优先购买权。3 3、租赁合同中明确放弃优先购买权、租赁合同中明确放弃优先购买权（1 1）需要明确放弃优先购买权承诺的生效时间；）需要明确放弃优先购买权承诺的生效时间；（2 2）需要明确该承诺不可撤销；）需要明确该承诺不可撤销；（3 3）应预先考虑到可能出现的转租的情形；建议在相关条款中约定）应预先考虑到可能出现的转租的情形；建议在相关条款中约定承租人保证次承租人在其签订的转租合同中承诺放弃优先购买权的义承租人保证次承租人在其签订的转租合同中承诺放弃优先购买权的义务，并将其承诺作为出租人同意转租的条件。务，并将其承诺作为出租人同意转租的条件。二、如何避免优先购买权纠纷通知 2626 SlideSliden n四、其他四、其他1 1、租赁备案、租赁备案2 2、租赁房屋租赁期间发生所有权变动、租赁房屋租赁期间发生所有权变动3 3、承租人欠缴物业费，物业公司能否要求出租人、承租人欠缴物业费，物业公司能否要求出租人付款？付款？四、其他 2727 SlideSliden n1 1、租赁备案：、租赁备案：n n商品房屋租赁管理办法商品房屋租赁管理办法第十四条房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁第十四条房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。房屋租赁当事人可以书面委托他人办理租赁登记备案。办理房屋租赁登记备案。房屋租赁当事人可以书面委托他人办理租赁登记备案。n n第二十三条违反本办法第十四条第一款、第十九条规定的，由直辖市、市、县第二十三条违反本办法第十四条第一款、第十九条规定的，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；个人逾期不改正的，处以一千人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；个人逾期不改正的，处以一千元以下罚款；单位逾期不改正的，处以一千元以上一万元以下罚款。元以下罚款；单位逾期不改正的，处以一千元以上一万元以下罚款。1、租赁备案：2828 SlideSliden n2 2、租赁房屋租赁期间发生所有权变动、租赁房屋租赁期间发生所有权变动n n合同法合同法（19991999）第）第229229条：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，条：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。不影响租赁合同的效力。n n 最高人民法院关于适用最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法中华人民共和国担保法若干问题的解释若干问题的解释（20002000）第）第6565条：抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，条：抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。:第第6666条：条：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知未书面告知承租人该承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。人的损失，由承租人自已承担。n n物权法物权法（20072007）第）第190190条：订立抵押合同前抵押财产已出租的，条：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗租赁关系不得对抗已登记的抵押权已登记的抵押权。2、租赁房屋租赁期间发生所有权变动 2929 SlideSliden n3 3、承租人欠缴物业费，物业公司能否要求出租人付款？、承租人欠缴物业费，物业公司能否要求出租人付款？n n物业管理条例物业管理条例（20032003）：第四十二条业主应当根据物业服务合）：第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。n n最高人民法院最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释解释（20092009）：第七条：业主与物业的承租人、借用人或者其他）：第七条：业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。担连带责任的，人民法院应予支持。3、承租人欠缴物业费，物业公司能否要求出租人付款？3030 SlideSlide第四章相关法律法规、司法解释n n中华人民共和国民法通则中华人民共和国民法通则及其意见及其意见n n中华人民共和国物权法中华人民共和国物权法、中华人民共和国合同法中华人民共和国合同法n n最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释律若干问题的解释（法释（法释200920091111号）号）n n最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释题的解释（法释（法释2009820098号号）n n商品房屋租赁管理办法商品房屋租赁管理办法（住房和城乡建设部令（住房和城乡建设部令 第第6 6号）号）第四章 相关法律法规、司法解释中华人民共和国民法通则 3131 SlideSlide谢谢观看！谢 谢 观 看！