新政下的房地产策划新思维(版)课件

地产新政地产新政(xnzhn)(xnzhn)下的下的房地产筹划新思维房地产筹划新思维第一页，共一百四十三页。第一局部：第一局部：什么什么(shnme)(shnme)是房地产是房地产“新政新政第二页，共一百四十三页。一、一、“新政新政(xnzhn)(xnzhn)前的房地产市前的房地产市场场第三页，共一百四十三页。1988年前后，房改破冰，国家先后(xinhu)(xinhu)将佛山、上海和广州等地作为房改试点城市。在这一阶段，住房的商品属性得以成认并落实。第四页，共一百四十三页。1990年代初对海南和广西北海房地产过热的治理。没有针对普通民众的成型(chngxng)(chngxng)的房地产市场。第五页，共一百四十三页。1998年下半年，国家取消了福利分房，实行住房分配(fnpi)(fnpi)货币化，给房地产市场带来根本的变化。第六页，共一百四十三页。1998年中国宣告全面终止实物分房，1999年中央政府明确规定，全国各地全面停止实物福利性分房，实行货币工资性分房制度。国家(guji)(guji)与住房提供者角色的脱钩。第七页，共一百四十三页。1999年中国人民银行下发了?关于开展个人消费信贷的指导意见?，提出：“积极开展个人消费信贷，对促进消费、扩大内需、推动生产。以房改为源头，以央行1999年的文件为标志(biozh)(biozh)，中国新一轮房地产牛市正式启动。第八页，共一百四十三页。消费者购置住房只能通过开发商，开发商在没有(miyu)(miyu)竞争对手的情况下直接面对一个庞大的住房需求市场，迎来了有史以来的最好的“黄金时代。第九页，共一百四十三页。1998年底到2003年，中国房地产真正的高速开展，住房(zhfng)(zhfng)实物分配制度彻底结束，整个金融行业几乎毫不例外地纷纷开办房地产按揭业务。中国房地产业开始空前繁荣。房地产已经成为支柱性产业，直接拉着众多行业的开展。第十页，共一百四十三页。二、二、“新政包含新政包含(bohn)(bohn)的主要内容和要的主要内容和要点点第十一页，共一百四十三页。2004年年国土资源部、监察部在国土资源部、监察部在2004年年3月月31日联合下发日联合下发“71号令，号令，使使8月月31日成为日成为(chngwi)(chngwi)房地产行业房地产行业的大限。在这之后，政府出让房的大限。在这之后，政府出让房地产开发工程土地必须以招、拍、地产开发工程土地必须以招、拍、挂的方式获得土地。挂的方式获得土地。第十二页，共一百四十三页。2005年年3月月26日国务院办公厅下发稳定房价的日国务院办公厅下发稳定房价的“八条意见：政府必须切实负起稳定住房价八条意见：政府必须切实负起稳定住房价格的责任。房价问题被提高到政治高度格的责任。房价问题被提高到政治高度(god)(god)；4月月27日国务院总理温家宝提出引导和调日国务院总理温家宝提出引导和调控房地产市场的控房地产市场的“八项措施；八项措施；5月月11日国务院办公厅转发的七部委关于日国务院办公厅转发的七部委关于稳定房价的意见新八条稳定房价的意见新八条“国八条。国八条。第十三页，共一百四十三页。关于做好稳定关于做好稳定(wndng)(wndng)(wndng)(wndng)住房价格工作的意住房价格工作的意见见 国八条主要内容国八条主要内容第十四页，共一百四十三页。一、强化规划调控，改善(gishn)(gishn)住房供给结构对年内未开工的住房工程，要再次进行规划审查，对不符合规划许可的工程要坚决予以撤销。二、加大土地供给调控力度，严格土地管理增加中低价位普通商品住房和经济适用住房用地供给量。满年未开工开发的，收回土地使用权。三、缺乏年转手交易的全额征收营业税四、加强房地产信贷管理，防范金融风险第十五页，共一百四十三页。五、对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持六、加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度城镇廉租住房制度建设情况纳入政府工作的目标责任制管理。七、对虚构买卖合同，囤积房源；恶意哄抬房价等公开(gngki)(gngki)予以曝光八、完善市场信息披露制度第十六页，共一百四十三页。以“严管土地，看紧信贷为核心(hxn)(hxn)的调控措施，对2005年的房地产市场产生了一定的影响，全国房地产价格增势虽然普遍趋缓，但房价上涨的势头未减。第十七页，共一百四十三页。2006年年2006年月日建设部、开展年月日建设部、开展改革委、监察部、财政部、国土资源部、改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会人民银行、税务总局、统计局、银监会九部委九部委(bwi)(bwi)?关于调整住房供给结构稳定关于调整住房供给结构稳定住房价格的意见住房价格的意见?国六条即国六条即15条主条主要内容：要内容：第十八页，共一百四十三页。1、制定和实施住房建设(jinsh)(jinsh)规划要重点开展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。直辖市、方案单列市、省会城市人民政府要将住房建设(jinsh)(jinsh)规划报建设(jinsh)(jinsh)部备案；其他城市住房建设(jinsh)(jinsh)规划报省级建设(jinsh)(jinsh)主管部门备案。各级建设(jinsh)(jinsh)规划主管部门要会同监察机关加强规划效能监察，催促各地予以落实。第十九页，共一百四十三页。2、明确新建住房结构比例明确新建住房结构比例(bl)(bl)“十一五期间，要重点开展普通十一五期间，要重点开展普通商品住房。自商品住房。自2006年年6月月1日起，凡日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积型建筑面积90平方米以下住房含经平方米以下住房含经济适用住房面积所占比重，必须到济适用住房面积所占比重，必须到达开发建设总面积的达开发建设总面积的70%以上。以上。过过去已审批但未取得施工许可证的工程去已审批但未取得施工许可证的工程凡不符合上述要求的，应根据要求进凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。行套型调整。第二十页，共一百四十三页。3、调整住房转让环节调整住房转让环节(hunji)(hunji)营业税营业税为进一步抑制投机和投资性购房需为进一步抑制投机和投资性购房需求，从求，从2006年年6月月1日起，对购置住房日起，对购置住房缺乏缺乏5年转手交易的，销售时按其取得年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购置的售房收入全额征收营业税；个人购置普通住房超过普通住房超过5年含年含5年转手交易年转手交易的，销售时免征营业税；个人购置非普的，销售时免征营业税；个人购置非普通住房超过通住房超过5年含年含5年转手交易的，年转手交易的，销售时按其售房收入减去购置房屋的价销售时按其售房收入减去购置房屋的价款后的差额征收营业税。税务部门要严款后的差额征收营业税。税务部门要严格税收征管，防止漏征和随意减免。格税收征管，防止漏征和随意减免。第二十一页，共一百四十三页。3、调整住房转让环节营业税调整住房转让环节营业税为进一步抑制投机和投资性购房为进一步抑制投机和投资性购房需求，从需求，从2006年年6月月1日起，对购置日起，对购置住房缺乏住房缺乏5年转手交易的，销售时按年转手交易的，销售时按其取得的售房收入其取得的售房收入(shur)(shur)全额征收营业全额征收营业税；个人购置普通住房超过税；个人购置普通住房超过5年含年含5年转手交易的，销售时免征营业年转手交易的，销售时免征营业税；个人购置非普通住房超过税；个人购置非普通住房超过5年年含含5年转手交易的，销售时按其售年转手交易的，销售时按其售房收入房收入(shur)(shur)减去购置房屋的价款后的减去购置房屋的价款后的差额征收营业税。税务部门要严格税差额征收营业税。税务部门要严格税收征管，防止漏征和随意减免。收征管，防止漏征和随意减免。第二十二页，共一百四十三页。4、严格房地产开发信贷条件为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对工程资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原那么，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置3年以上(yshng)(yshng)的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。第二十三页，共一百四十三页。5、有区别的适度调整(tiozhng)(tiozhng)住房消费信贷政策为抑制房价过快上涨，从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。考虑到中低收入群众的住房需求，对购置自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。第二十四页，共一百四十三页。6、保证中低价位、中小套型普通保证中低价位、中小套型普通商品住房商品住房(zhfng)(zhfng)土地供给土地供给各级城市人民政府要编制年度用地各级城市人民政府要编制年度用地方案，科学确定房地产开发土地供给规方案，科学确定房地产开发土地供给规模。要优先保证中低价位、中小套型普模。要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房通商品住房(zhfng)(zhfng)含经济适用住房含经济适用住房(zhfng)(zhfng)和廉租住房和廉租住房(zhfng)(zhfng)的土地供给，其年度的土地供给，其年度供给量不得低于居住用地供给总量的供给量不得低于居住用地供给总量的70%；土地的供给应在限套型、限房；土地的供给应在限套型、限房价的根底上，采取竞地价、竞房价的方价的根底上，采取竞地价、竞房价的方法，以招标方式确定开发建设单位。继法，以招标方式确定开发建设单位。继续停止别墅类房地产开发工程土地供给，续停止别墅类房地产开发工程土地供给，严格限制低密度、大套型住房严格限制低密度、大套型住房(zhfng)(zhfng)土地土地供给。供给。第二十五页，共一百四十三页。7、加大对闲置土地的处置力度土地、规划等有关部门要加强对房地产开发用地的监管。对超出合同约定开工开发日期满1年未开工的，依法从高征收土地闲置费，并责令(zlng)(zlng)限期开工、竣工；满两年未开工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期开工建设，但开发建设面积缺乏1/3或已投资额缺乏1/4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。第二十六页，共一百四十三页。8、严格控制被动性住房需求各地要按照?国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模(gum)(gum)严格拆迁管理的通知?的要求，加强拆迁方案管理，合理控制城市房屋拆迁规模(gum)(gum)和进度，减缓被动性住房需求的过快增长。年各地房屋拆迁规模(gum)(gum)原那么上控制在年的水平以内。要量力而行，严禁大拆大建，在没有落实拆迁安置房源和补偿政策不到位的情况下，不得实施拆迁，不得损害群众合法利益第二十七页，共一百四十三页。9、加强房地产开发建设加强房地产开发建设(jinsh)(jinsh)全过全过程监管程监管对已经规划许可仍未开工的工程，对已经规划许可仍未开工的工程，要重新进行规划审查。对不符合规划要重新进行规划审查。对不符合规划控制性要求，尤其是套型结构超过规控制性要求，尤其是套型结构超过规定的工程，不得核发规划许可证、施定的工程，不得核发规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。对擅工许可证和商品房预售许可证。对擅自改变设计、变更工程、超出规定建自改变设计、变更工程、超出规定建设设(jinsh)(jinsh)的住房要依法予以处理直至没的住房要依法予以处理直至没收。收。第二十八页，共一百四十三页。10、切实整治房地产交易环节违法违规行为房地产、工商行政主管部门要依法查处合同欺诈等违法违规交易行为，对不符合条件擅自预售商品房的，责令停止并依法予以处分；对捂盘惜售、囤积房源，恶意炒作、哄抬房价的房地产企业，要加大整治查处力度，情节恶劣、性质严重的，依法依规给予经济处分，直至撤消营业执照，并追究(zhuji)(zhuji)有关负责人的责任。第二十九页，共一百四十三页。11、加快城镇廉租住房制度建设加快城镇廉租住房制度建设廉租住房是解决低收入家庭住房困难的主要渠道，要稳步扩大廉租住房制度覆盖面。尚未建立廉租住房制度的城市，必须在年年底前建立，并合理确定和公布今明两年廉租住房建设规模。要落实廉租住房资金筹措渠道，城市人民政府要将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设，各级财政也要加大支持力度(ld)(ld)。年年底前，各地都要安排一定规模的廉租住房开工建设。第三十页，共一百四十三页。12、标准开展经济适用住房标准开展经济适用住房各地要继续抓好经济适用住房建设，各地要继续抓好经济适用住房建设，进一步完善经济适用住房制度，解决进一步完善经济适用住房制度，解决建设和销售中存在的问题，真正解决建设和销售中存在的问题，真正解决低收入家庭的住房需要。严格执行经低收入家庭的住房需要。严格执行经济适用住房管理的各项政策，加大监济适用住房管理的各项政策，加大监管力度，制止违规购置、谋取不正当管力度，制止违规购置、谋取不正当利益利益(ly)(ly)的行为。严格标准集资合作建的行为。严格标准集资合作建房，制止局部单位利用职权以集资合房，制止局部单位利用职权以集资合作建房名义，变相进行住房实物福利作建房名义，变相进行住房实物福利分配的违规行为。分配的违规行为。第三十一页，共一百四十三页。13、积极开展住房二级市场和房屋租赁市场引导居民通过换购、租赁等方式，合理改善(gishn)(gishn)居住条件，多渠道增加中低价位、中小套型住房供给。第三十二页，共一百四十三页。14、建立健全房地产市场信息系统建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度和信息发布制度城市人民政府要抓紧开展住房状况调查，全面掌握当地住房总量、结构、居住条件、消费特征(tzhng)(tzhng)等信息，建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度，增强房地产市场信息透明度。要完善市场监测分析工作机制，统计和房地产主管部门要定期公布市场供求和房价情况，全面、及时、准确地发布市场供求信息。第三十三页，共一百四十三页。15、坚持正确的舆论导向要加强对房地产市场调控政策的宣传，客观、公正报道房地产市场情况，引导广阔群众树立正确的住房消费观念。对提供(tgng)(tgng)虚假信息、恶意炒作、误导消费预期的行为，要严肃处理。第三十四页，共一百四十三页。2006年已经年已经(yjing)(yjing)出台的几个出台的几个重要文件重要文件第三十五页，共一百四十三页。2006年7月24日，由建设部、商务部、发改委、人民银行、工商总局、外汇管理局六部门制订的?关于标准房地产市场外资(wiz)(wiz)准入和管理的意见?发布。第三十六页，共一百四十三页。要点：1、境外机构和个人在境内投资购置非自用房地产必须遵循商业存在(cnzi)(cnzi)原那么申请设立外商投资企业；投资总额超过1000万美元(含1000万美元)的外资房地产注册资本不得低于投资总额的50%；第三十七页，共一百四十三页。2、强化对外资房地产企业股份和工程转让、跨境股权并购等交易的审批；3、外商投资房地产企业的中外投资各方不得以任何形式订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款；4、符合规定的境外机构(jgu)(jgu)和个人购置自用、自住商品房采取实名制第三十八页，共一百四十三页。2006年年7月月18日国家税务日国家税务总局发布总局发布“国税发国税发2006108号号并于并于2006年年8月月1日开日开始执行的始执行的?关于个人住房转让所关于个人住房转让所得得(sud)(sud)征收个人所得征收个人所得(sud)(sud)税有关问税有关问题的通知题的通知?第三十九页，共一百四十三页。要点：对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。允许(ynx)(ynx)从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。1已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%；2商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%。第四十页，共一百四十三页。上调了存款准备金率存款准备金是指中央银行强制要求商业银行按照存款的一定比率保存流动性。自1999年11月将金融机构(jnrnju)(jnrnju)存款准备金率由8%下调到6%以来，央行已经连续4次上调了存款准备金率。央行于2006年6月16日、7月21日两次上调金融机构(jnrnju)(jnrnju)存款准备金率0.5个百分点，上调后执行已达8.5的存款准备金率。第四十一页，共一百四十三页。三、调控的主要目的：三、调控的主要目的：和谐社会和谐社会抑制房价抑制房价四、调控主要措施：四、调控主要措施：控制土地控制土地(td)(td)供给源头；供给源头；控制信贷；控制信贷；增加中间环节税收等，抑制增加中间环节税收等，抑制过热需求。过热需求。第四十二页，共一百四十三页。五、调控五、调控(diokn)(diokn)结果结果第四十三页，共一百四十三页。2005年，各类房地产价格小幅波动、涨幅趋缓，局部热点城市房价稳中有降。四季度，70个大中城市新建商品(shngpn)(shngpn)住房销售价格比去年同季上涨7.5%。第四十四页，共一百四十三页。据国土资源部动态监测2005年房地产开发用地供给总量比上年减少了20.2%，房地产开发企业(qy)(qy)本年购置土地面积比上年减少了4%，完成开发面积比上年增加了5.2%。第四十五页，共一百四十三页。据国家统计局房地产投资统计快报(kuibo)(kuibo)2005年全国房地产开发完成投资15759亿元，同比增长19.8%，比2004年回落8.3个百分点；第四十六页，共一百四十三页。2006年上半年，全国完成房地产开发(kif)(kif)投资7695亿元，同比增长24.2%，增幅比去年同期提高0.7个百分点，比今年1-5月提高2.4个百分点。第四十七页，共一百四十三页。住宅投资比重明显上升，经济适用房投资比重继续下降。上半年，全国商品住宅完成投资5318亿元，同比增长(zngzhng)(zngzhng)28.2%，占房地产开发投资的比重为69.1%，比去年同期上升了2.1个百分点。第四十八页，共一百四十三页。土地开发快速增长，土地购置面积持续(chx)(chx)下降。上半年，土地开发面积10973万平方米，同比增长34%，增幅比去年同期提高31个百分点；与土地开发持续(chx)(chx)高速增长的趋势不同，房地产开发企业土地购置面积持续(chx)(chx)保持负增长。上半年，购置土地面积15684万平方米，比去年同期减少616万平方米，同比下降3.8%。第四十九页，共一百四十三页。商品房销售面积(minj)(minj)增幅上升。上半年，全国商品房销售面积(min(minj)j)22977万平方米，同比增长16.5%，增幅比今年1-5月提高1.8个百分点。第五十页，共一百四十三页。商品房空置面积增速略有回落。到6月末，全国(qunu)(qunu)房地产开发企业商品房空置面积12147万平方米，同比增长17.2%。增长速度比5月末回落0.6个百分点，绝对量减少8万平方米。第五十一页，共一百四十三页。国内开发贷款高速增长(zngzhng)(zngzhng)，定金及预收款保持负增长(zngzhng)(zngzhng)。上半年，全国房地产开发企业到位资金12224亿元，同比增长29.1%，增速比去年同期上升了5.8个百分点。第五十二页，共一百四十三页。2006年8月9日国家发改委、国家统计局调查显示(xinsh)(xinsh)，第二季度全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%。涨幅比上季度高0.2个百分点。其中，深圳和北京涨幅到达两位数，分别同比上涨14.6%和10.1%，下降的城市只有上海，降幅为2.8%。土地交易价格上涨6.4%，房屋租赁价格上涨1.7%。第五十三页，共一百四十三页。重庆重庆据重庆市国土房管局统计(tngj)(tngj)：200年7月，主城区商品住房建筑面积成交均价2857元/，同比去年增幅11.08%，环比增长4.31%。第五十四页，共一百四十三页。总之，2006年，在宏观调控政策的作用下，房地产市场面临严重的矛盾和问题，局部地区房价上涨仍较快，投资投机性需求反弹、房价上涨压力依然(yrn)(yrn)存在。第五十五页，共一百四十三页。房价强有力地支撑原因房价强有力地支撑原因：房地产产品房地产产品(chnpn)(chnpn)的不可替代性；的不可替代性；房地产的主要生产原料房地产的主要生产原料土地资源土地资源的稀缺性和不可再生性；的稀缺性和不可再生性；目前国内投资渠道的单一性；目前国内投资渠道的单一性；外资进入及人民币升值压力因素；外资进入及人民币升值压力因素；地方政府政绩因素地方政府政绩因素。第五十六页，共一百四十三页。房价问题不是一个简单的价格的问题。应该区别表与实，形与质，开阔思路，翻开视野，转变思维方式，用整体的观点，用系统科学的方法，分析论证房价变动之因，从而(cngr)(cngr)指导“新政形势下的工作思路。第五十七页，共一百四十三页。六、把握宏观六、把握宏观(hnggun)(hnggun)走向，对下走向，对下一阶段房地产走势的估计一阶段房地产走势的估计第五十八页，共一百四十三页。从城市化开展预测从城市化开展预测2000年我国城市化水平为年我国城市化水平为292005年中国年中国(zhnu)(zhnu)城市化率到达城市化率到达42.99%城镇人口城镇人口3.7亿。方案亿。方案2021年城市化水平到达年城市化水平到达45，全国，全国人口人口14亿，城镇人口增至亿，城镇人口增至6.3亿；亿；21世纪前世纪前20年城镇人口增加年城镇人口增加2.6亿，按亿，按人均居住建筑面积人均居住建筑面积20平方米计算，平方米计算，共需为新增人口建设住房共需为新增人口建设住房52亿平方亿平方米，平均每年需建设住房米，平均每年需建设住房2.6亿平方亿平方米。米。第五十九页，共一百四十三页。预计2050年城市化水平到达60，全国人口(rnku)(rnku)16亿，全国城镇人口(rnku)(rnku)增至9.6亿。后30年城镇人口(rnku)(rnku)增加3.3亿，按人均建筑面积20平方米计算，共需为新增人口(rnku)(rnku)建设住房66亿平方米，平均每年需建设住宅2.2亿平方米。如果暂按一半核减，那么前20年和后30年平均每年需求建设住宅为1.3亿平方米和1.1亿平方米。第六十页，共一百四十三页。按提高居住水平预测预计2021年城镇居民人均住房居住面积提到12平方米，即建筑面积(jinzh(jinzhminj)minj)24平方米；预计2050年人均居住面积提高到16平方米，即建筑面积(jinzhmin(jinzhminj)j)32平方米。按2021年城镇人口到达6.3亿人、每人增加4平方米计算，前20年为提高居住水平需求新建住房25.2亿平方米，平均每年1.26亿平方米。后30年按9.6亿人口计算，那么需在2021年根底上再新建住房76.8亿平方米，平均每年2.56亿平方米。第六十一页，共一百四十三页。以上是人均建筑面积的年递增率定在1以下的低速增长水平上预测，如果把增速稍微提高(tgo)(tgo)为每年递增率超过1，即2021年人均建筑面积到达26平方米，2050年人均建筑面积到达36.4平方米。这样，前20年需每年新建住房1.89亿平方米，后30年每年需新建住房3.33亿平方米。第六十二页，共一百四十三页。从住房折旧撤除重建来预测从住房折旧撤除重建来预测目前我国城镇存量住房有目前我国城镇存量住房有60多亿多亿平方米，按平方米，按50年折旧计算，预计每年折旧计算，预计每年需撤除重建年需撤除重建1亿平方米。亿平方米。把以上的三项预测相加，把以上的三项预测相加，21世纪世纪(shj)(shj)的前的前20年，每年需新建住房年，每年需新建住房4.86亿至亿至5.49亿平方米，或者是核减后的亿平方米，或者是核减后的3.56亿至亿至4.19亿平方米；亿平方米；后后30年每年需新建住房年每年需新建住房5.76亿亿平方米至平方米至6.53亿平方米，或者是核减亿平方米，或者是核减后的后的4.66亿至亿至5.43亿平方米。亿平方米。第六十三页，共一百四十三页。估计我国在不增加住宅建设规模的条件下持续增加投资额的速度将会低于日本，因而预计(yj)(yj)用50年的时间，我国将把住宅投资额增加16倍。按此计算，今后50年的住宅投资每年将递增7，每年对国民经济的奉献率为0.6个百分点。这样持续50年的增长，对国家的奉献是巨大的。第六十四页，共一百四十三页。按前面预测，今后50年我国城镇每年新建住宅4至5亿平方米，扣去每年折旧(zhji)(zhji)撤除和其他原因撤除的住房后，只算每年净增3亿平方米，到2050年就会净增150亿平方米。加上现有的60亿平方米，届时我国城镇的住房共计210亿平方米。第六十五页，共一百四十三页。假设当年每买卖1平方米住房，购房居民要多付200元，全社会就会增加住房消费3.4万亿元。这笔消费是逐年增加的。预计2021年全国城镇居民进入市场买卖住房产生的住房消费为8000亿元，然后(rnhu)(rnhu)在30年时间里逐步增长，最后到达3.4万亿元，每年增长在1000亿元左右。第六十六页，共一百四十三页。从前面的预测可以看出，21世纪的前50年，我国的住宅建设的投资额和住房消费仍将持续开展，继续成为(chngwi)(chngwi)国民经济的增长点和消费热点。因此，房地产行业的开展还有相当长的一段黄金时间。第六十七页，共一百四十三页。调控力度和继续出台调控文件的调控力度和继续出台调控文件的可能性：可能性：房地产价格增幅最近几年将以房地产价格增幅最近几年将以7为支点，上下波动为支点，上下波动2个百分点，即个百分点，即59，低于或接近，低于或接近GDP增长速度。增长速度。以居于以居于57的可能性为大。这的可能性为大。这是政府、开发商、消费者各方均可接是政府、开发商、消费者各方均可接受的增长速度，也是国家调控成绩的受的增长速度，也是国家调控成绩的表达。表达。59的增幅将是房地产价风格的增幅将是房地产价风格控的根本目标控的根本目标(mbio)(mbio)。尽管总有学者主张。尽管总有学者主张强行下拉房价，但强行下拉房价，但GDP仍在快速增长，仍在快速增长，要让房价要让房价“反其道而行之，低于反其道而行之，低于5，可能办不到。可能办不到。第六十八页，共一百四十三页。三、三、新政新政(xnzhn)(xnzhn)带来的影响和带来的影响和机遇机遇第六十九页，共一百四十三页。1、土地政策继续从紧，在土、土地政策继续从紧，在土地供给越来越紧张地供给越来越紧张(jnzhng)(jnzhng)的状态下，的状态下，建设地块，将会影响房地产开发建设地块，将会影响房地产开发进程和开展商预期收益进程和开展商预期收益。第七十页，共一百四十三页。2、房地产开发的利润率下、房地产开发的利润率下降。随着土地降。随着土地(td)(td)交易的标准化和交易的标准化和透明化，土地透明化，土地(td)(td)本钱大幅提升，本钱大幅提升，房地产利润率势必然出现下调。房地产利润率势必然出现下调。目前，在新政下，地产商的平均目前，在新政下，地产商的平均利润下降了约利润下降了约20%左右。左右。第七十一页，共一百四十三页。3、房地产开发的融资更加困难。由于调控政策(zhngc)(zhngc)的硬性规定，我国金融业全面开放，利率、汇率改革日渐迫切，银行必将更加审慎对待信贷风险。作为房地产开发融资的主要渠道银行贷款，也将受到影响。第七十二页，共一百四十三页。4、开发商淘汰力度加大，行、开发商淘汰力度加大，行业洗牌的周期将越来越短，从业洗牌的周期将越来越短，从58年一轮年一轮(yln)(yln)，开展为，开展为23年年或更短地进行。或更短地进行。第七十三页，共一百四十三页。5、中国房地产将会在开展区域、房地产开发和操作模式(msh)(msh)等方面呈现巨大商机。第七十四页，共一百四十三页。四、深入了解重庆四、深入了解重庆(zhnqn)(zhnqn)本地本地区和本地域情况区和本地域情况第七十五页，共一百四十三页。西部大开发，三外企业会踊向重庆淘金。重庆被视作中国西部重要的制造业基地。十五期间重点建设的如渝怀铁路、渝黔高速(os)(os)、寸滩港等根底设施工程正相继投入使用，城市整体功能成倍提升。第七十六页，共一百四十三页。重庆特有的吸引力重庆特有的吸引力快速提升快速提升(tshng)(tshng)的城市功能和城市价的城市功能和城市价值；值；西部大开发，三外企业踊向重庆西部大开发，三外企业踊向重庆淘金。更多的投资、更多的企业和机淘金。更多的投资、更多的企业和机构进驻、更多的产业增长点和就业时构进驻、更多的产业增长点和就业时机；机；西部首位城市，库区，历史上的西部首位城市，库区，历史上的老工业基地，重庆已经成为中国西部老工业基地，重庆已经成为中国西部最重要的制造业基地；最重要的制造业基地；房地产上升空间，相对稳定的低房房地产上升空间，相对稳定的低房价体系。价体系。第七十七页，共一百四十三页。市场需求市场需求库区百万大移民、主城区旧库区百万大移民、主城区旧城改造、城市化进程加快等政治、城改造、城市化进程加快等政治、经济经济(jngj)(jngj)因素，造就了极大的推动因素，造就了极大的推动了房地产产业的快速开展。目前，了房地产产业的快速开展。目前，重庆每年新增房地产企业达重庆每年新增房地产企业达200家左右，且香港家左右，且香港10大开发商、全大开发商、全国最大的开发商大多已进入重庆。国最大的开发商大多已进入重庆。第七十八页，共一百四十三页。市政府对房地产市场的信心市政府对房地产市场的信心九部委制定的九部委制定的“9070政策，政策，黄奇帆副市长已明确表态：重庆黄奇帆副市长已明确表态：重庆执行城市总量指标执行城市总量指标(zhbio)(zhbio)，而不是，而不是单个工程指标单个工程指标(zhbio)(zhbio)，这不但有利，这不但有利于城市总体规划，也有助于开发于城市总体规划，也有助于开发商的自由发挥。商的自由发挥。政府高度重视房地产，城市化、政府高度重视房地产，城市化、工业化的前提是房地产业的繁荣工业化的前提是房地产业的繁荣兴盛，人民的安居乐业。兴盛，人民的安居乐业。第七十九页，共一百四十三页。重庆市地房局最近发布主城2006年1-6月房地产市场运行情况，以“供需总量根本平衡、住房结构根本合理、住房价格根本稳定三大点来总结(zngji)(zngji)了今年上半年楼市。重庆房地产和楼市是健康、良性的。第八十页，共一百四十三页。第二(dr)(dr)局部：房地产筹划的新思路第八十一页，共一百四十三页。面对面对“新政，我们应该应用新政，我们应该应用“观观念念(gunnin)(gunnin)创新、市场创新、产品创新、方创新、市场创新、产品创新、方法创新、人才创新思路，在以下几个法创新、人才创新思路，在以下几个方面大胆创新，有所突破：方面大胆创新，有所突破：一、企业战略筹划方面；一、企业战略筹划方面；二、工程筹划方面；二、工程筹划方面；三、营销筹划方面。三、营销筹划方面。第八十二页，共一百四十三页。一、企业战略方面注重观念创新，打破陈规，创新思考房地产企业的生存与开展(kizhn)(kizhn)。生存才是硬道理调整自己的企业走向和改善自己的投资规模第八十三页，共一百四十三页。“新政前，重视融资环节把眼光着重放贷款和房屋按揭方面。新形势下，应该筹划整合本公司资源，通过多种金融(jnrng)(jnrng)平台，改善资金组合结构，应对房地产资金困境。第八十四页，共一百四十三页。1、“房地产专业机构融资平台金地集团的做法与其第二大股东金信信托投资股份签署金信双龙房地产投资资金信托合同。金地集团借鉴了房地产投资信托基金REITs的根本原理(yunl)(yunl)，以房地产开发企业的股权投资为主，将第二大股东金信信托作为融资平台推出双龙房地产信托方案。金地集团、杭州绿城房地产集团和通和置业等股东等利益相关各方，将各自的优势资源捆绑在一起，以到达合理的风险匹配和利益共享。从该信托方案的几个特别委托人都属于传统的房地产开发商，通过设立信托的方式，特别委托人获得了金信信托这一融资平台的支持，获得了一条新的融资渠道。第八十五页，共一百四十三页。金地集团做法：毅然处置不良资产，扮演运营管理商的角色。金地集团做法：毅然处置不良资产，扮演运营管理商的角色。20042004年年6 6月月2222日，金地集团公告称与摩根士丹利房地产基金日，金地集团公告称与摩根士丹利房地产基金IVIV简称简称MSREFMSREF、上海盛融投资合作设立、上海盛融投资合作设立(shl)(shl)公司，共同投资中国的不良资产。公司，共同投资中国的不良资产。合作方式是三方共同出资设立合作方式是三方共同出资设立(shl)(shl)一家工程公司，工程公司注册资本约一家工程公司，工程公司注册资本约为为5 5亿元，股东出资比例为：金地集团出资约亿元，股东出资比例为：金地集团出资约75007500万元，占注册资本的万元，占注册资本的15%15%；MSREFMSREF出资约出资约2750027500万元，占注册资本的万元，占注册资本的55%55%；上海盛融投资出；上海盛融投资出资约资约1500015000万元，占注册资本的万元，占注册资本的30%30%。该工程公司受让中国建设银行账面总值为该工程公司受让中国建设银行账面总值为28.528.5亿元的不良资产包。亿元的不良资产包。这些资产大多为中国主要城市中的商业物业，其中局部资产为在建工程。这些资产大多为中国主要城市中的商业物业，其中局部资产为在建工程。从该工程公司的股东构成看，摩根士丹利和上海盛融主要解决资金问题，从该工程公司的股东构成看，摩根士丹利和上海盛融主要解决资金问题，金地集团在不良资产处置如再开发、出售、出租、物业管理等当中金地集团在不良资产处置如再开发、出售、出租、物业管理等当中将对这些物业的再开发和管理上发挥主要作用。显然在这一尝试中金地将对这些物业的再开发和管理上发挥主要作用。显然在这一尝试中金地集团扮演的是运营管理商的角色。集团扮演的是运营管理商的角色。第八十六页，共一百四十三页。2、依托资本市场、依托资本市场，实现融资多元，实现融资多元万科作为上市公司，利用资本市场的融万科作为上市公司，利用资本市场的融资功能改善房地产企业融资渠道单一资功能改善房地产企业融资渠道单一(dny)(dny)的的通病，在较短时间内连续发行两期可转债。通病，在较短时间内连续发行两期可转债。通过发行可转债筹集资金通过发行可转债筹集资金34.9亿元；亿元；,与新华信托达成总额与新华信托达成总额2.602亿元、期亿元、期限限2年、年利率为年、年利率为4.5%的信托贷款协议；的信托贷款协议；共同开发成都共同开发成都“万科新城工程。万科新城工程。第八十七页，共一百四十三页。3、房地产企业上市融资、房地产企业上市融资2006年年7月月31日，保利房地产日，保利房地产(集团集团)股份股份(gfn)(gfn)(简称简称“保利地产保利地产)在上海证券交易所挂牌上市。首日股在上海证券交易所挂牌上市。首日股价在股市大跌的情况下逆势大涨价在股市大跌的情况下逆势大涨44.87%，显示市场对保利地产，显示市场对保利地产极为看好。极为看好。第八十八页，共一百四十三页。4、应用信托基金实例：重庆龙湖地产开展“龙湖西城天街建设工程系商业物业，预计总投资规模达8亿元人民币。2005年11月10日推出龙湖西城天街集合资金信托方案，以股权(qun)(qun)投资方式，在重庆发行规模30000万元，信托期限三年，预期年收益5.5%含税信托基金第八十九页，共一百四十三页。龙湖公司资金运行方式：龙湖公司资金运行方式：以重庆以重庆(zhnqn)(zhnqn)国际信托投资名义对国际信托投资名义对龙湖地产属下重庆龙湖地产属下重庆(zhnqn)(zhnqn)龙湖西街置龙湖西街置业进行增资，取得不高于业进行增资，取得不高于49%的股的股权，增资资金用于权，增资资金用于“西城天街工程西城天街工程的开发建设。信托届满前，重庆的开发建设。信托届满前，重庆(zhn(zhnqn)qn)国投按国投按“信托方案资金信托方案资金119.5%的价款向龙湖地产转让所持股权，的价款向龙湖地产转让所持股权，龙湖地产在信托存续期内分期支付上龙湖地产在信托存续期内分期支付上述股权转让价款。述股权转让价款。第九十页，共一百四十三页。为防范信用风险及工程风险，重庆国投设计了三项保障。首先将“西城天街工程约42.5亩土地使用权抵押；在工程取得销售许可证后，那么以其车库、主力店等在建工程等值抵押品进行置换。其次，龙湖地产与其控股股东重庆龙湖企业拓展将所持工程公司全部股权质押(zhy)(zhy)合计持股比例不低于51；此外，要求龙湖拓展提供连带责任保证等。第九十一页，共一百四十三页。随着房地产业各种(zhn)(zhn)主体的投资商以及海外房地产基金越来越深入地介入中国市场，它们将连同由开发商嬗变而来的专业房地产投资商一起共同占据房地产产业链条上端位置。这种变化趋势正是推动万科、金地、龙湖等一大批房地产开发商积极向投资商和运营管理商转变的根本动力。第九十二页，共一百四十三页。联合重组资源优化的整合隶属于国资委191家企业旗下的房地产公司大规模重组，涉及地产行业资产1800亿元。中国建筑工程总公司、招商局集团、中国房地产开发集团公司、中国保利集团公司、华侨城集团公司等公司将重组其他央企房地产资源，形成国内少有(shoyu)(shoyu)的几家地产巨型企业。2005年北京城开与北京天鸿集团正式合并为“北京首都房地产开发(控股)集团。合并后，总资产规模将突破400亿元，成为名副其实的地产航母。第九十三页，共一百四十三页。借道企业并购借道企业并购实现自身扩张实现自身扩张万科万科2005年年3月以月以18.58亿元收购亿元收购南都有关股权。受让资产南都有关股权。受让资产(zchn)(zchn)为上海中为上海中桥集团持有的上海南都桥集团持有的上海南都70%的股权，的股权，苏州南都苏州南都49%的股权，浙江南都房产的股权，浙江南都房产集团集团20%的股权。收购交易金额的股权。收购交易金额18.58亿元，涉及亿元，涉及21项物业，占地面项物业，占地面积积627.57万平方米，建筑面积万平方米，建筑面积598万万平方米。按权益算，交易完成后，大平方米。按权益算，交易完成后，大大增强了持续竞争能力，巧妙为下一大增强了持续竞争能力，巧妙为下一轮开展奠定根底。轮开展奠定根底。第九十四页，共一百四十三页。二、工程二、工程(gngchng)(gngchng)筹划方面筹划方面好产品永远是第一位的。在好产品永远是第一位的。在“新政条件下，着力针对市场新政条件下，着力针对市场进行产品创新，让房地产企业永进行产品创新，让房地产企业永远立于不败之地。远立于不败之地。第九十五页，共一百四十三页。一在选择工程一在选择工程(gngchng)(gngchng)方面的新方面的新思路思路第九十六页，共一百四十三页。1、近城工程或城市边缘工程。在新政下，一定要选择(xunz)(xunz)启动快，收效快，资金占用时间不长的工程。第九十七页，共一百四十三页。2、转战二线“十一五规划未来城镇化主体将是中小城市，这给中小城镇的房地产开展带来特殊机遇，一线城市由于土地资源的限制，地块取得竞争过于剧烈，加速在二、三线城市的布局已作为众多(zhngdu)(zhngdu)开发商战略选择。第九十八页，共一百四十三页。3、工业地产工业地产工业地产是新兴(xnxng)(xnxng)细分市场之一。随着我国经济增长方式的转型，工业厂房正处于升级换代的节点上，但竞争相对缓和，因此投资前景光明。第九十九页，共一百四十三页。4、老年地产、老年地产自自2000年底以来，年底以来，60岁以上岁以上老龄人口平均以老龄人口平均以3.2%的速度增的速度增长，长，2004年，中国年，中国60岁以上的岁以上的老龄人已经到达老龄人已经到达1.36亿，占总人亿，占总人口比重口比重10%以上，到以上，到2021年我年我国国65岁以上老龄人口将达岁以上老龄人口将达1.67亿人，约占全世界老龄人口亿人，约占全世界老龄人口6.98亿人的亿人的24%。大量老年人必然。大量老年人必然带来老年房地产市场带来老年房地产市场(shchng)(shchng)巨大商巨大商机。机。第一百页，共一百四十三页。5、旅游地产、旅游地产1旅游景点地产：在旅游区旅游景点地产：在旅游区内为游客活动建的各种观光、休内为游客活动建的各种观光、休闲、娱乐等非住宿性质的房产；闲、娱乐等非住宿性质的房产；2旅游商务地产：在旅游旅游商务地产：在旅游区内或旅游区旁边提供旅游效劳区内或旅游区旁边提供旅游效劳的商店的商店(shngdin)(shngdin)、餐馆、娱乐城建筑、餐馆、娱乐城建筑物及关联空间；物及关联空间；3旅游度假地产：为游客或旅游度假地产：为游客或度假者提供直接用于旅游休闲度度假者提供直接用于旅游休闲度假居住的各类地产，如度假村、假居住的各类地产，如度假村、产权酒店等；产权酒店等；4旅游住宅地产，主要指与旅游住宅地产，主要指与旅游区相连接的各类住宅建筑旅游区相连接的各类住宅建筑。第一百零一页，共一百四十三页。52“式现代生活方式已被现代都市人认可并广为接受，许多人开始把对第二居所的向往(xingwng)(xingwng)变成了置业的行动，拥有“一小时都市圈第二居所已经成为现代小康生活的新标准。第一百零二页，共一百四十三页。海南的博鳌、深圳的华侨城、观澜湖、杭州的宋城得益于“假日经济、“会议经济。新兴旅游地产的特征向建设以高尔夫、山地、滑雪、野外运动等为主题的休闲度假住宅(zhzhi)(zhzhi)开展。第一百零三页，共一百四十三页。6、农村乡村地产2005年?中共中央关于制定“十一五规划的建议?中提出社会主义新农村建设的目标和任务。解决好“三农问题是全党工作的重中之重把实现城乡一体化，缩小城乡差异，统筹城乡开展(kizhn)(kizhn)，增加农民收入，放在首位。第一百零四页，共一百四十三页。按照统筹城乡开展的要求，贯彻工业反哺农业，城市支持农村的方针，改变农村的落后面貌。手段和目标之一是集约土地，使土地资源有效利用，把土地资源优势转变为资本优势、产业和开展优势，使贫困农民脱贫致富，走上富裕(fy)(fy)道路。第一百零五页，共一百四十三页。一直被忽略的农村(nngcn)(nngcn)房地产市场将会启动。以房地产推进城镇化及农村(nngcn)(nngcn)经济开展的时代已经来临第一百零六页，共一百四十三页。广阔农村与城市紧密相联系的环城市经济带，借助新农村建设的政策倾斜优势，乡村建设与休闲(xixin)(xixin)娱乐、养生居住结合，农村房地产大有可为。第一百零七页，共一百四十三页。二工程操作(cozu)(cozu)筹划新思路第一百零八页，共一百四十三页。1、针对新政的一些具体规定，运用正确的思维进行操作。尽量防止同质化楼盘增多(zndu)(zndu)带来的不利销售影响。第一百零九页，共一百四十三页。2、控制本钱，成功操作适应、控制本钱，成功操作适应“新政新政期间市场的工程楼盘期间市场的工程楼盘本钱是价格的主要本钱是价格的主要(zhyo)(zhyo)构成局部，要降构成局部，要降低价格，与消费者的实际购置力相吻合，必低价格，与消费者的实际购置力相吻合，必须严格控制本钱。从设计、施工、销售和物须严格控制本钱。从设计、施工、销售和物业管理都采用一条龙运作，减少了中间环节，业管理都采用一条龙运作，减少了中间环节，同时通过严格的规章制度控制开支，降低了同时通过严格的规章制度控制开支，降低了开发本钱，用群众化的价格成功快销楼盘。开发本钱，用群众化的价格成功快销楼盘。第一百一十页，共一百四十三页。三、在营销(ynxio)(ynxio)筹划方面房地产营销(ynxio)(ynxio)筹划贯穿工程始终。在“新政条件下，楼盘营销(ynxio)(ynxio)策略调整和选择应该在广告筹划、楼盘推广、销售策略和执行等多方面更加理念创新，强势出击。第一百一十一页，共一百四十三页。重视开盘销售的同时，更加重视开盘销售的同时，更加重视中盘和尾盘的销售策略重视中盘和尾盘的销售策略针对滞销楼盘增多，重点和针对滞销楼盘增多，重点和掌握中盘、尾盘的销售策略。注掌握中盘、尾盘的销售策略。注重市场判研，工程重市场判研，工程(gngchng)(gngchng)诊断，滞诊断，滞销因素分析。从楼盘品质、楼盘销因素分析。从楼盘品质、楼盘形象、楼盘价值、楼盘整合推广、形象、楼盘价值、楼盘整合推广、楼盘的销售执行力等诸多方面进楼盘的销售执行力等诸多方面进行有效的突破。行有效的突破。第一百一十二页，共一百四十三页。(一一)销售策略及其创新的一些销售策略及其创新的一些(yxi)(yxi)(yxi)(yxi)方法方法第一百一十三页，共一百四十三页。1、“异业整合又称“联销，“捆绑销售。但它不仅限于“捆绑销售。可以理解(lji)(lji)为：平衡“外包与“非外包将价值链非关键环节外包“嫁接与“非嫁接嫁接外部资源使某一价值环节更为强势。第一百一十四页，共一百四十三页。效劳营销效劳营销(ynxio)(ynxio)是异业整合的是异业整合的结合点。结合点。房子好并不一定卖得好。房子好并不一定卖得好。传统观念认为，房地产是户型、传统观念认为，房地产是户型、环境和价格的竞争；环境和价格的竞争；未来效劳是根本。传统层面的未来效劳是根本。传统层面的竞争根本就不能区隔竞争者凌厉竞争根本就不能区隔竞争者凌厉的进攻和拼命的追随，竞争必将的进攻和拼命的追随，竞争必将走入更高层次，这就是效劳。走入更高层次，这就是效劳。第一百一十五页，共一百四十三页。“四大差距衍生的整合契四大差距衍生的整合契机机 效劳效劳(xio lo)(xio lo)(xio lo)(xio lo)营销有四大营销有四大“经典经典差距：知识差距、标准差距、差距：知识差距、标准差距、传递差距和沟通差距。传递差距和沟通差距。效劳效劳(xio lo)(xio lo)(xio lo)(xio lo)是一种无形的商品，是一种无形的商品，它必须由人来提供，由于是一种它必须由人来提供，由于是一种不可标准化的商品，最后由人提不可标准化的商品，最后由人提供的效劳供的效劳(xio lo)(xio lo)(xio lo)(xio lo)与顾客期望的效劳与顾客期望的效劳(xio lo)(xio lo)(xio lo)(xio lo)之间必然就有差距，有差距之间必然就有差距，有差距就要弥补，弥补的过程就是营销。就要弥补，弥补的过程就是营销。第一百一十六页，共一百四十三页。交叉促销交叉促销交叉促销是异业在促销上的结合。交叉促销是异业在促销上的结合。因为同业产品或效劳的促销力会很薄因为同业产品或效劳的促销力会很薄弱，异业的结合使产品或效劳显得更弱，异业的结合使产品或效劳显得更有价值。有价值。典型案例。小天鹅一年要卖典型案例。小天鹅一年要卖350万台洗衣机，每台搭售定量的宝洁洗万台洗衣机，每台搭售定量的宝洁洗衣粉；宝洁年销售洗衣粉衣粉；宝洁年销售洗衣粉20万袋，万袋，包装上小天鹅洗衣机的标志，也为小包装上小天鹅洗衣机的标志，也为小天鹅制造了天鹅制造了20万次与顾客的沟通时万次与顾客的沟通时机机(shj)(shj)；对消费者而言，买洗衣机附；对消费者而言，买洗衣机附赠洗衣粉。小天鹅与宝洁的促销合作，赠洗衣粉。小天鹅与宝洁的促销合作，一箭三雕一箭三雕第一百一十七页，共一百四十三页。渠道捆绑汽车(qch)(qch)和百货业的联盟，汽车(qch)(qch)业将自己的样车放在百货店中，展示的同时也意味着潜在购置的可能；楼盘和汽车(qch)(qch)，楼盘和空调，楼盘和彩电，冰箱楼盘和旅行,无一例外的开辟了有别于传统渠道的异度空间。第一百一十八页，共一百四十三页。异业整合应该注意的原那么异业整合应该注意的原那么目标市场一致。目标市场一致。“适位捆绑一个目标顾客，适位捆绑一个目标顾客，他所能接受的房子可能是他所能接受的房子可