拦江新城项目整体策划案课件

拦江新城项目整体策划方案拦江新城项目整体策划方案2013年5月6日目标推导图目标目标市场启示项目分析策略推导策略形成策略形成大纲目标推导分析完成年销售任务，持续性销售，促成成交，并快速回笼资金，为企业再发展打下坚实的基础。扩大项目在拦江和拦江周边地区知名度在影响范围内，让客户群体对拦江新城项目充满期待，并对开发公司有一定认知和期待。目标梳理目标一年底销售实现第一个目标是当前工作的重点实现第一个目标是当前工作的重点目标二持续销售，快速出货达到财务指标要求实现利润率目标三提升和巩固企业品牌目标四探索新模式，积累经验Important&UrgentImportantResultResult市场分析及定位1市场分析市场分析2项目分析项目分析3竞争对手分析竞争对手分析4策略推导分析策略推导分析5定位定位遂宁市场分析遂宁市场分析拦江市场分析拦江市场分析市场分析总结市场分析总结1市场分析及定位遂宁市场分析人口人口：市区常驻人口约50万人交通交通：遂渝高速、成渝高速、遂资梅高速、沿线铁路、318国道、205省道，为遂渝交通枢纽环境环境：环境怡人，常年最高温度，35C，最低温度3C除主要交通道路，建筑等地，基本属于绿化面积，遂宁是一座宜居的城市人均收入：遂宁由于交通便利，地区厂区众多，外地企业也在近年逐步搬迁至遂宁各地区，并五污染企业，经济较为发达，人均收入约2500/月经济来源：经济来源：上市企业、大型企业、商贸业、服务业、政府单位、外出工作者、商户等遂宁市场分析建筑开发密度：建筑开发密度：市区，建筑密度约为70%，城南片区约为60%，城北片区约为55%，河东片区约为30%。建筑居住密度建筑居住密度：老城区人口爆满，属于繁华地带，房屋居住为95%，南区居住约为65%，北区居住约为75%，河东区居住约为30%风俗习惯风俗习惯：遂宁地区，环境怡人，喜好安逸，吃与玩，麻将室随处可见，古有少不入蜀之说法，信仰佛教。旅游景区：旅游景区：灵泉寺、广德寺、养身谷、龙凤古城、黄鹅故里供应市场：供应市场：遂宁市场供大于求，目前已经属于饱和阶段，百分之60的企业，已从纯住宅修建，转型为商业地产修建，或向旅游地产转型近三年来，商业地产，每年以至少百分之15的空间升值，一部分为市场冲击投资者转头商业地产，另外一部份为盲从跟风者，导致商业地产的节节升高。建筑开发密度60%50%45%30%需求市场分析需求市场：需求市场：从供应市场的数据可以观察到，遂宁市区的需求市场目前已经从供应市场的数据可以观察到，遂宁市区的需求市场目前已经从卖方市场转向买方市场，并且根据市场规律发现，感性消费已经转向理性型从卖方市场转向买方市场，并且根据市场规律发现，感性消费已经转向理性型消费，从消费，从2008年以前的大面积住房设计转型为经典小户型住房设计，第一总价年以前的大面积住房设计转型为经典小户型住房设计，第一总价过高，第二居住理念的不同，并且一般的户型设计都会附送露台改住房，引起过高，第二居住理念的不同，并且一般的户型设计都会附送露台改住房，引起消费者的追捧。在国消费者的追捧。在国5条出台前期已经有一部分消费者已经属于透支型消费，条出台前期已经有一部分消费者已经属于透支型消费，市场透支表示需求市场又被大大的压缩，从另外一个层面分析，需求市场将在市场透支表示需求市场又被大大的压缩，从另外一个层面分析，需求市场将在后期的一段时间内，都会持观望态度，从一手房的到二手房的看房量、成交率后期的一段时间内，都会持观望态度，从一手房的到二手房的看房量、成交率都出现市场萎缩的现象，还有就是银行的额度贷款，都将大大的压缩交易率。都出现市场萎缩的现象，还有就是银行的额度贷款，都将大大的压缩交易率。区域入住模块分析95%75%65%30%供应市场与需求市场数据遂宁自身情况分析拦江市场分析拦江市场分析市场分析总结2市场分析及定位拦江市场分析人口：人口：全镇人口约5万人左右，共11030户，镇中常驻人员约5万人（其中一部分为周地区迁移）交通：省道205沿线，距离省道约为10公里，距离遂宁市区约90公里，全镇总面积62平方公里交通较为不便，道路颠簸，但是拦江位属周郊枢纽重镇，周边含大英、乐至、安居等地都会到此赶集无论是经济、文化、和意识接近繁华都市。环境：环境温和，水土保护完整，土壤肥沃，水源丰富以保湿黄土为主适合农业种植人均收入：人均收入约为1800左右经济来源：主要以农业、种植业、牧业为主，棉花，脚板苕，田藕.红薯，菜仔等主要作物，其1845岁中之间，65%在本市或外地工作，一般是以工厂和自主经商为主。其中，在该镇中商业较为活跃，保险业，建筑业，制造业等行业都能在此看到身影，从另外一个层次反映，该镇的人均收入较为稳定。拦江市场分析建筑开发密度：拦江镇共4个建筑工地在动工，其中30%为80-90年代2层住房，另外40%为居民自建房，其余为开发商修建，整个小镇前后都是丘陵地区，进出口为小镇唯一进出口，所以小镇拖得较为狭长，在进深后才向宽度转移。建筑先是由马路两边修建，再到镇中心转向纵横修建建筑居住密度：进镇两边居住率为100%，镇中心约85%，出场口约80%,从拦江镇整体分析，镇居住率至少达到95%以上，从拦江镇的经济、人流等分析都可以看出，拦江镇的活力和市场前景。风俗习惯：在镇中，一般没事，主要是以麻将、棋牌等为娱乐，信仰为佛教拦江市场分析供应市场：供应市场：拦江市场需求市场和供应市场基本持平，目前镇中有4个项目正在动工，其中进场口处右边已经在开始挖掘土方，所销售单价为2800-3100不等目前暂无销售迹象。在中学旁边，有一栋正在修建的住房，楼下含约5个门市，靠马路，暂时还没有开始销售，据打听，均价约2500左右，楼盘名称，书香风景。另外，在红十字医院旁，正在修建的一个规模较大的楼盘，楼盘名称，旧城棚户改造项目，该楼盘户型较好，方正，真正的无浪费面积，其中代表为98平米三室，定价约2700一平米，目前还无正式确定开始销售，只是收取协议金。需求市场需求市场：根据市场调研分析，供应市场与需求市场基本持平，拦江在遂宁地区属于三大重镇之一，属于人流集中区，镇中中学、小学、银行、保险行业、品牌服饰等都能在此看到身影，从中可以看出，该地区的需求属于旺盛且上升期间，再加上，沿海城市工厂往国外迁移，或内地迁移，都会导致部分人流回潮，无论是居住还是经商，都将会为后期的需求带来一定的活力，建议开通银行按揭服务，此服务将会为后期的项目再添加一部分活力，刺激刚性需求者，促成成交，并且近期拦江镇将会引进2家银行入住（工商银行与国家扶持银行）建筑开发密度65%75%55%区域入住模块分析95%85%85%遂宁自身情况分析拦江市场分析市场分析总结市场分析总结3市场分析及定位市场总结总结：总结：遂宁目前因为人口的制约，市场属于饱和状态，并且供大于求，一些遂宁目前因为人口的制约，市场属于饱和状态，并且供大于求，一些企业已经处于转型阶段，旅游地产，写字楼，商业地产等，从供应市场和需求企业已经处于转型阶段，旅游地产，写字楼，商业地产等，从供应市场和需求市场数据分析可以看出，目前经过国市场数据分析可以看出，目前经过国5条催化，已经透支过一段市场，客户群体条催化，已经透支过一段市场，客户群体在近期将会持观望状态，在整个市场的催化下，客户群体的思想观念已经转变在近期将会持观望状态，在整个市场的催化下，客户群体的思想观念已经转变转向高性价比，并带附加值的商品房，再加上银行放款额度和进度都可以看出转向高性价比，并带附加值的商品房，再加上银行放款额度和进度都可以看出央行对金融市场的管控，国家政策希望控制房价，地方政策希望拉动央行对金融市场的管控，国家政策希望控制房价，地方政策希望拉动GDP也将也将成为一种角力，大地方市场也将很大的制约小地方市场，无论是观望态度，还成为一种角力，大地方市场也将很大的制约小地方市场，无论是观望态度，还是现金的支配都将会对市场造成冲击。是现金的支配都将会对市场造成冲击。市场分析及定位1市场分析2项目分析项目分析3竞争对手分析4策略推导分析5定位v项目概况项目概况v项目分析v开发商品牌1项目分析拦江新城一期项目概况拦江新城：拦江新城：分为商业地产与住宅地产2种，商业地产含门市和市场两个板块，住宅房为纯住宅房，分为前后约5期工程，总占地面积65260.49平米，为97.988亩，目前开展的为一期工程，后期更有55921.83平米占地规模。在规划上，是拦江最大规模商业住宅配套用地。一期工程总占地面积9338.66平米，总建筑面积为31551.19平米，其中住宅房为262套，共28167.75平米，另外商业地产共71套，共3383.44平米，目前住房销售共70套，总面积7499.46平米，占住房总比例为26.6%。拦江新城二期项目分析拦江新城一期销售图解共计 合数推出84607048262未售率未售7841383573%已售 率已售619321326.7%拦江新城一期项目分析地理位置：地理位置：拦江新城位处位置非常优越，位处整个拦江镇镇中心，旁边是商业步行街，就后期升值空间而言，相比镇头与镇尾是最佳的位置加上配套设施，升值空间巨大。距镇小学约7分钟路程，中学约5分钟路程，菜场1分钟到达，银行2分钟到达，医院10分钟到达，地理位置非常优越，在消费群体中形成效应，会很好的达到一个再次消费现象。户型：户型：户型设计4号楼，客厅稍显纵深过长，站在客厅中，感觉过于长，就消费者而言，如果在有选择的情况下，很少会选择。1、2、3号楼户型都非常不错，任何一套住房在采光也是较为优越的。面积：面积：在销售价格表中，发现一些价格对比整体销售价格而言，较为不合理，其中2号楼3单元6楼2号户型，面积125平米，在拦江新城所有建筑面积中属于最大面积，第2就是楼层稍显略高，而所定单价为2325.6/平米，其中最好的三楼所售单价为2373.10，其中单价差距为每平47.5平米，总差额5975元，就消费者而言，如果选择，肯定会选择三楼，而不会选择6楼。拦江新城一期项目分析售楼部：拦江新城项目目前无正规售楼部，在宣传过程中，没有起到很好的有用效应，在镇中很多居民很少知道一个叫拦江新城的楼盘，很多已售房源都是亲戚朋友介绍买房。v项目概况项目概况v建筑单位简介建筑单位简介2项目分析建设单位简介v施工总承包三级、土石方工程专业承包三级企业；现有总资产3476.5万元，其中固定资产原值247.9万元（净值161.3万元），流动资产3315.3万元，净资产2454.9万元（其中注册资本2016.00万元）；拥有高级工程师7人，工程师（经济师、会计师、统计师）128人，助理工程师（助理经济师、助理会计师、助理统计师、技术员、会计员）27人；有职称的工程技术人员155人；注册二级建造师6人、临时二级建造师13人、建造员17人；施工员、质检员、安全员、材料员、预算员等持证上岗人员123人；持证上岗的技术工人380余人。具有较强的技术力量和经济实力。在生产经营管理中，公司把“用户至上、质量第一、信誉第一”作为企业宗旨，严格贯彻执行国家现行的法律、法规、规范、规章，在抓生产的同时，公司完善各项规章制度，加强对职工的技术技能培训和职业道德教育，逐步把公司打造成一只生机蓬勃的优质团队，形成了公司上下奋发图强、积极向上的良好风气，增强了企业的市场竞争力。承建的房屋建筑工程、构筑物工程、公路工程、市政工程、水利水电工程、水土保持工程、土地整理工程、钢结构工程、井场钻探基础工程、建筑单位简介输油输气管道安装工程等合格率达100%，在搞好企业自身发展的同时，公司积极投身公益事业，回报社会，得到了各级党政和相关部门的好评，提高了公司的知名度，多次获得“先进建筑业企业”、“纳税先进集体”、“守合同重信用企业”、“劳动保障A级诚信示范单位”、“发展民营经济先进企业”等荣誉称号，公司总经理多次获得“优秀经理”等荣誉称号，树立了良好的企业形象，为企业的持续发展奠定了坚实的基础。市场分析及定位1市场分析市场分析2项目分析项目分析3竞争对手分析竞争对手分析4策略推导分析策略推导分析5定位定位v主要竞争对手主要竞争对手v竞争对手优势竞争对手优势v缺点v总结1竞争对手分析主要竞争对手分析进场口处右边：已经在开始挖掘土方，所销售单价为2800-3100不等目前 暂无销售迹象。书香风景：楼下含约5个门市，靠马路，暂时还没有开始销售，据打听，均 价约2500左右。旧城棚户改造项目：该楼盘户型较好，方正，真正的无浪费面积，其中 代表为98平米三室定价约2700一平米，目前还无正 确定开始销售，只是收取协议金。自建房：有少部分将自家住房出售，据了解，所售单价为2200/平米左右。v主要竞争对手主要竞争对手v竞争对手优势竞争对手优势v缺点v总结2竞争对手分析v主要竞争对手v竞争对手优势v竞争对手劣势竞争对手劣势v总结3竞争对手分析竞争对手之优势分析书香风景：书香风景：沿马路，与学校一墙之隔，地理位置非常优越，销售价格在拦江镇属于中档价位。旧城棚户改造项目：旧城棚户改造项目：该楼盘户型较好，方正，真正的无浪费面积，其中代表为98平米三室，定价约2700一平米，目前还无正式确定开始销售，只是收取协议金。地理位置也较为优越，位处红十字医院旁边。自建房：销售单价低于地区销售价格，这也是自建房唯一存在的价值 竞争对手之劣势分析书香风景：书香风景：1：目前没有建立销售地点，未正式发售。2：沿街靠马路，扬灰尘较大，并噪音较大。旧城棚户改造项目：旧城棚户改造项目：1：内部意见不统一，暂时未进行销售，也可能是一种烘托的效应 模式。2：未真正处于镇中心，购物较为不便。3：项目沿街，扬灰尘较大，并噪音较大。自建房：分布较为凌乱，水处理系统排污能力较差，一般都是沿街修建，房屋质量无法保证，没有正规的设计理念，户型错乱，自建房一般防震能力较差，一楼以框架式结构为主，一楼以上一般以砖混为主，无固定楼层，其中多数为2层老式建筑，镇中目前新建的自建房较少，不会成为有力的竞争对手。v v主要竞争对手主要竞争对手v v竞争对手优势竞争对手优势v v竞争对手劣势竞争对手劣势v总结总结4竞争对手分析总结分析总结：由上可以看出，目前拦江的房地产行业正在处于上升阶段，优势小于劣势，并且竞争对手并不强，无论是在规模上，还是地理位置上都差强一筹，唯一的竞争对手是旧城棚户改造项目，他们的户型设计、规模、地理位置都符合现今客户群体容易接受的范围，很容易将楼盘售磐，并在此过程中后期，将会对拦江的房地产市场带来一定的冲击性。市场分析及定位1市场分析市场分析2项目分析项目分析3竞争对手分析竞争对手分析4策略推导分析策略推导分析5定位定位v项目项目SWOT分析分析vSWOT总结v营销模式定位1策略推导分析SWOT优势分析交通优势：有公交车直通遂宁、安居、乐至大英等地地理优势：遂宁、安居、大英、乐至4地枢纽配套优势：15分钟到车站、7分钟到小学，5分钟到中学学校、银行分别有农业银行、邮政储蓄、信用联社、红十字医院10分钟可到达、到市场只需要2分钟、品牌专卖店等。产品优势：别具一格的造型设计、温暖阳光的墙体颜色。价格优势：低于市场价格约10%。户型优势：最具性价比的小三室，无浪费面积，全透采光，最大的活动空间，超低的公摊面积。规模优势：镇上唯一一个小区式住房，超大规模的后期建筑。位置优势：中央CBD式的位置，学校，市场，步行街，银行只有一步之遥。SWOT劣势分析售楼部售楼部：目前售房部地理位置不佳，一般比较少有人往里面走，很少有人知道在这个位置有一个售房部，也更少有人知道这里有一个楼盘在开发销售，无论是从形象和效益上将都为不合格宣传宣传：没有经过活动、DM单、海报等进行宣传，信息流动只是在很少范围内进行流通，只有将信息流转为现金流才能完成最终目的。户型户型：部分户型，纵深过长，在客户进行实地看房时，会感觉客厅过大，从而觉得花多余的进行购买会物有不值之感。观念：观念：对购房意识薄弱，镇中居住不够体面，有一定经济基础者希望城市购房自建房：自建房：在这个过程中将失去一定客户群体国5条细则不了解，一般从新闻当中了解，希望房价跌落，持观望状态SWOT分析机会分析：目前拦江镇竞争者不多，且修建的楼盘与我司楼盘无可比性，都不具备规模性，其余楼盘在建者都是沿靠马路，噪音大，灰尘重，街边无绿化等都是其余楼盘的主要特点，我司楼盘不沿靠马路，小区中、前、后都有天然和种植绿化，隔绝噪音、空气污染等有效措施，小区门口有一条天然流动性河流，为周围的绿化再添一笔生辉。再者拦江新城属于中央CBD模式，集中商业配套、生活配套、学业配套、居住配套4大优点的整合式居住条件，为每一位居住者提供最优质的服务拦江是一个枢纽式小镇，镇中居民多数还居住在80年代-90年代的老式居住房屋中，只有沿街面和一些纵深位置有修建的自建房，从小镇规模、全镇人口、枢纽集中区等信息综合分析，居住房目前远远小于人口比例，这一个机会完全等同与建造一座小型县城。SWOT分析威胁分析：从目前的情况分析得出，拦江镇中的开发商只有旧城棚户改造项目对对我司项目造成冲击，别的项目暂时无法对拦江新城构成威胁无法按揭贷款，将对销售带来很大的阻碍户型面积略大，总价过高v项目SWOT分析vSWOT总结总结v营销模式定位2策略推导分析SWOT分析总结通过优势、劣势、机会、威胁4种因素进行了深入式的分析，其中优势与机会占着相当的比例的优势。无论是价价格、户型、地理位置、小区规模、小区位置、后期升值空间格、户型、地理位置、小区规模、小区位置、后期升值空间、后期工程开展、后期工程开展、镇中目前竞争对手都可以得出结果。威胁也是相对应：没有经过前期的铺垫，在销售过程中，有着较多阻碍，后期将会通过轰炸式宣传，让所有人都认识一个全新的拦江镇，一个拦江新城v项目SWOT分析vSWOT总结v营销模式定位营销模式定位3策略推导分析营销模式定位组合式营销：组合式营销：1P+3P以项目后期超大规模为核心。以项目核心进行（中心概念）推广以现浇结构、低于市场价格、特殊渠道、促销进行市场推广。以五星级服务品质、一站式生活配套、8.5级防震为辅助。并慢慢的形成自身的品牌形象打造拦江最大的商住项目，以此为标杆，撬动拦江的市场建议：建议：建议1：提升1-5楼层单价，降低6-7楼单价，区分差别，以补价差 建议2：开通银行按揭手续，缩短销售周期，快速回笼资金 建议3：尽早建立售楼部，给拦江人们一个正面、直观的拦江新城项目接待中心。市场分析及定位1市场分析市场分析2项目分析项目分析3竞争对手分析竞争对手分析4策略推导分析策略推导分析5定位定位v项目定位项目定位v市场定位v客户群体定位5定位项目定位项目定位项目定位:拦江最大规模商住房项目、中央CBD 全现浇结构、8.5级无损抗震 最具合理化、人性化、个性化的户型设计 自然、绿化谱写和谐景观 低于市场价格5%市场总结风险判断机会点市场竞争常态全面低迷的市场大环境；持续观望的客户心态；长期供大于求的同质化竞争；区位、价格成为竞争的焦点；本项目是区域属于整个镇中心位置，并且是当地目前最大规模的地产项目在核心竞争力上，以地理位置、区域最大规模、价格略低于市场价格市场推广力度不到位，不能真正打动客户群体宏观经济环境影响下，收入降低或观望状态面积过大、总价过高、不能进行按揭贷款将会流失一定量客户群体市场定位市场定位：市场定位：5星级服务标准 一站式生活配套设施 中、高档住宅区、经济发源中心点 客户定位核心客户群体核心客户群体:长期在外务工人员、个体户重要客户群体重要客户群体:置换、占地赔偿、企、事业单位边缘客户:投资者 市场推广策划1主题概念主题概念2资源整合资源整合3广告推广策略广告推广策略主题概念拦江新城是拦江的中心拦江是周边地区的中心以”一站式”配套设施为辅助以拦江最大开发项目为核心v主题撰写主题撰写v文案撰写v卖点提炼1主题概念主题撰写主题广告语：心之向往，家之所在副标：全现浇结构、8.5级无损抗震 五星级服务标准，让你体会家的温暖 一站式生活配套设施，建设你我美好新城 最具合理化的户型设计，让每一分钱物有所值 一个世界一个中心，一个拦江一座新城 百年盛世繁华，一座拦江新城 中央CBD-一座拦江新城的崛起v主题撰写主题撰写v文案撰写文案撰写v卖点提炼2主题概念心之向往，家之所在主题文案：青山绿水间：古井、小桥、渔船、炊烟、圆月、犬吠、鸡鸣、嬉笑、古筝处处生辉。淡淡薄雾里，灯火阑珊中。亭台，小筑，细雨，微风 恰静、温暖、美景谱写幸福生活 精简、坚实、别致铸就和谐篇章 心与心的碰触，梦为梦而起舞 大气、时尚、温馨的点缀 心之向往，家之所在 心若安宁，便是桃源 心之向往，家之所在寻寻觅觅中摸索，冷冷清清的等待，只为寻找那最美的地方。迷茫中徘徊，感性与理性的冲撞。世间繁华，总找不到那属于自己的家。是谁为我铸就未来家的地方。是谁为我点燃一盏明灯，指引我回家的方向。心之归属，家之所在。拦江新城致力于为所有人营造家的梦想 全现浇结构、全现浇结构、8.5级无损抗震级无损抗震副标文案：所有建筑均采用钢筋混泥土浇灌，防御8.5级地震无损深厚的地基，扎实结构，为家更多一份安全。在这地震频发的年代，为家，为家人，为财产多一分保障，让家更稳定，让家更幸福五星级服务标准，让你体会家的温暖五星级服务标准，让你体会家的温暖副标文案：从售前，到售后，每一位进出拦江新城项目接待中心的客户都能够体会到宾至如归的感觉，这是作为一位购房者最真实的感受 他们从来不会使用一些技巧让你违背自己的意愿去买房他们只会从我们自身的立场去考虑问题，有时可能还会建议去购买更加适合我们自己的楼盘，虽然没有缘分，但是深切的感谢他们为我们选择更加适合自己的。一站式生活配套设施，建设你我美好新城一站式生活配套设施，建设你我美好新城副标文案：它有最完善的配套设施。它有最好的就业环境 它有最好的医疗系统 它有最好的学习环境 它有最安全的银行系统 从菜场到商场，从家到学校，从乡村城镇到医院，从银行到世界枢纽，都可以从拦江新城看到他们的身影，世间的浮华让我们不再挑剔，只因为它是最好的-拦江新城 最具合理化的户型设计，让每一分钱物有所值最具合理化的户型设计，让每一分钱物有所值副标文案：76平米的两室、100平米的3室2卫、104平米经典三室，127平米豪华型四室，能够满足所有人的需求。最具合理化的户型设计、最大强度的通风采光、最低角度的扶梯设计、最佳质量的门窗安装、最好材质的钢筋水泥，让每一分钱都物有所值。一个世界一个中心，一座拦江新城一个家一个世界一个中心，一座拦江新城一个家副标文案：寻寻觅觅中摸索，冷冷清清的等待，只为寻找那最美的地方。迷茫中徘徊，感性与理性的冲撞。世间繁华，总找不到那属于自己的家。是谁为我铸就未来家的地方。是谁为我点燃一盏明灯，指引我回家的方向。心之归属，家之所在。拦江新城致力于为所有人营造家的梦想 中央CBD-一座拦江新城的崛起主题文案：一座全新城市的崛起，它从这里开始。一座枢纽的集散中心通往天南地北。一代代拦江人的兴盛，从这里开始孕育。一个个经济商贸之地，从这里起航。万物滋润世界，拦江新城铸就梦想，总规划超30万建筑面积，为所有拦江人共建一个新家。这里有最齐全的生活配套设施、超市、菜场、银行系统、娱乐中心 中央CBD-一座拦江新城的崛起 这里有最好的教育机构，为孩子创造更好的明天。这里有最好的房子为所有人则风挡雨，并且具备最佳的设计方式，让我们可以将房子最大的利用，付出最少的劳动所得。拦江新城，一座拦江人自己的新城。v主题撰写v文案撰写v卖点提炼卖点提炼3主题概念卖点提炼中央商务中央商务CBD、生活配套一、生活配套一站式服务站式服务97亩项目占地规模亩项目占地规模一座新城的崛起中心一座新城的崛起中心全采光、户型通透全采光、户型通透全现浇，8.5级抗震低于市低于市场价场价8%市场推广策划1主题概念主题概念2资源整合资源整合3广告推广策略广告推广策略v软体资源整合v硬件资源整合1资源整合软体资源整合软体资源：软体资源：1：政府资源的运用，为项目增加附加值 2：项目股东利用自身的人际关系，为项目争取客户群体，为项目 造势。3：主题概念与文案带入感 4：平面广告效应v软体资源整合v硬件资源整合硬件资源整合1资源整合硬件资源整合硬件资源整合：硬件资源整合：1：整体项目规划，带动烘托效应。2：项目接待中心 3：广告、活动推广市场推广策划1主题概念主题概念2资源整合资源整合3广告推广策略广告推广策略v推广阶段计划推广阶段计划v广告推广目标v诉求人群v诉求重点v投放方式1广告推广策略推广阶段计划1策划、售楼部装修DM单制作宣传期五月五月六月六月七月七月八月八月一月一月九月九月十二月十二月二月二月十一月十一月十月十月十二月十二月蓄水期强销期以二期开盘为吸引点促销一期项目户外广告设计、安装、促销活动 蓄水期第一阶段活动准备和执行过程财富经财富经讲座宣传讲座宣传准备期准备期造势、借势为项目的年底销售建立基础第二阶段活动准备和执行过程财富经执行过程授人以鱼不如授人以渔蓄水期雀圣大赛强势宣传期强销期雀圣大赛执行期第三阶段活动准备和执行过程以利为驱动气势，造就轰动效应，为拦江新城的品 牌、销售助推推广阶段计划2策划、售楼部装修、策划、售楼部装修、DM单制作宣传期单制作宣传期五月五月六月六月七月七月八月八月一月一月九月九月十二月十二月二月二月十一月十一月十月十月十二月十二月蓄客期户外广告设计、安装、促销活动 开盘、促销活动准备和执行过程造势、借势为项目的年底销售建立基础强销期以利为驱动气势，造就轰动效应，为拦江新城的品 牌、销售助推v推广阶段计划v广告推广目标广告推广目标v诉求人群v诉求重点v投放方式2广告推广策略广告推广目标一座新城一座新城的起点的起点一站式配一站式配套设施套设施 8.5级无级无 损抗震损抗震核心竞争力核心竞争力v推广阶段计划v广告推广目标v诉求人群诉求人群v诉求重点v投放方式3广告推广策略诉求人群置换、占地赔偿、企、事业单位 外出务工人员、个体户投资者v推广阶段计划v广告推广目标v诉求人群v诉求重点诉求重点v投放方式4广告推广策略诉求重点诉求重点宏观：全镇规模最大居住集中地，一座新城崛起的中心点生活配套一站式服务微观：经典、舒适无浪费面积的三室，全采光温馨，贴心的户型设计，百分之三十绿化面积，全现浇结构，8.5级抗震性v推广阶段计划v广告推广目标v诉求人群v诉求重点v投放方式投放方式5广告推广策略投放方式平米广告平米广告：DM单、楼书、墙体喷绘、展板、X展架、售楼部门口灯箱、过往公交车座垫车套、横幅、入场口广告牌、镇中电杆挂旗等售楼部宣传片：售楼部宣传片：以宏观统筹、以微观触动样片语音广告：语音广告：生动、且有吸引性，为年度活动拉取人群短信群发：短信群发：直观性、利益驱动性为年度活动拉取人群书信：书信：以此方式对客户群体进行直接访问宣传车：宣传车：宣传语音广告与项目最新活动项目销售策划1销售策略销售策略2销售组织销售组织3销售培训销售培训4销售漏斗销售漏斗5销售现场管理销售现场管理开盘时机选择开盘时机选择销售策略回款计划定价方式付款方式1销售策略（待斟酌）开盘时机选择五月五月六月六月七月七月开盘蓄客期七月十六日八月八月之所以选择这个时间节点，是因为这个时候的天气刚刚转热，心理属于浮动现象，相之所以选择这个时间节点，是因为这个时候的天气刚刚转热，心理属于浮动现象，相比较而言比往后期拖延对项目更加不利，这个时间段正好是学生放假时节，还有就是比较而言比往后期拖延对项目更加不利，这个时间段正好是学生放假时节，还有就是农业属于农闲时节，人流相对较为集中。利用活动现场气氛与抽奖活动与特定小礼品农业属于农闲时节，人流相对较为集中。利用活动现场气氛与抽奖活动与特定小礼品和西瓜等物品抵消人流的浮动心理，以此烘托活动现场，能有多大折腾就劲最大努力和西瓜等物品抵消人流的浮动心理，以此烘托活动现场，能有多大折腾就劲最大努力去折腾，最终效果最好将项目销售中心折腾成去折腾，最终效果最好将项目销售中心折腾成“菜市场菜市场”类，为开盘奠定坚实的基础，类，为开盘奠定坚实的基础，并为后期的销售带来很好的宣传效果、企业的形象效果、项目对目标群体的冲击效果并为后期的销售带来很好的宣传效果、企业的形象效果、项目对目标群体的冲击效果开盘时机选择销售策略销售策略回款计划定价方式付款方式2销售策略销售策略五月五月六月六月七月七月八月八月一月一月九月九月十二月十二月二月二月十一月十一月十月十月十二月十二月蓄水期强销期蓄水期蓄水期强销期试销阶段、市场姿态确定阶段试销阶段、市场姿态确定阶段全面发售阶段全面发售阶段销售策略策略：策略：（1）根据年度推广计划与市场动态进行策略的调整）根据年度推广计划与市场动态进行策略的调整（2）建立户型活动式板房，进行体验式营销，对各）建立户型活动式板房，进行体验式营销，对各户型进行装修，让客群体有着更直观的感受。户型进行装修，让客群体有着更直观的感受。（3）根据市场动态更新销售控制表，根据销售控制）根据市场动态更新销售控制表，根据销售控制表内户型控制、面积控制、楼层控制、地理位置控制表内户型控制、面积控制、楼层控制、地理位置控制销售价格控制等制定相应策略。销售价格控制等制定相应策略。销售策略策略：策略：（4）策略体现：）策略体现：1：开盘促销期对一期、二期未售所有房源进行：开盘促销期对一期、二期未售所有房源进行 无遮挡销售，并在开盘当日进行实物抽奖活动无遮挡销售，并在开盘当日进行实物抽奖活动 （空调、冰箱、洗衣机、液晶电视等）（空调、冰箱、洗衣机、液晶电视等）2：座销与行销：座销与行销 销售策略将采用行销与座销销售策略将采用行销与座销2种方式进行项目种方式进行项目 推广与销售，并且将推广与销售，并且将2种方式进行组别分类，种方式进行组别分类，在年底进行奖金体现。在年底进行奖金体现。销售策略策略：策略：3:策略体现之价格策略：策略体现之价格策略：一期一期3栋与栋与4栋栋1F5F停止一切打折行为，打折必停止一切打折行为，打折必 经过上级领导签字才能进行定量打折，经过上级领导签字才能进行定量打折，6F-7F进进 行差别化体现，最好将价格明显体现出来，以达行差别化体现，最好将价格明显体现出来，以达 到客户群体足够吸引，到客户群体足够吸引，1栋与栋与2栋在大面积住房栋在大面积住房 与小户型住房销售单价需要明显体现出来，并且与小户型住房销售单价需要明显体现出来，并且 打折优惠进行下调，打折优惠进行下调，6F7F销售单价进行差别化销售单价进行差别化 体现，此策略根据全年推广计划进行有机调整体现，此策略根据全年推广计划进行有机调整 销售策略策略：策略：所销售策略按照传统销售策略方式进行，在开盘前一个月对项目进行宣传，并发放VIP卡，进行排号，排号客户有一定优惠政策（如：全款、分期按揭等）开盘时机选择开盘时机选择销售策略回款计划回款计划定价方式付款方式1销售策略回回款款计计划划一期一期项目基础总数据项目基础总数据一幢一幢预售公寓总建筑面积：预售公寓总建筑面积：8964.66预售预售住宅住宅总套数：套数：84套套 二幢预售公寓总建筑面积：预售公寓总建筑面积：6060.51预售预售住宅住宅总套数：套数：60套套 二幢二幢预售公寓总建筑面积：预售公寓总建筑面积：7357.02预售预售住宅住宅总套数：套数：70套套 三幢预售公寓总建筑面积：预售公寓总建筑面积：5645.28预售预售住宅住宅总套数：套数：48套套 四幢预售公寓总建筑面积：预售公寓总建筑面积：3336.52预售预售住宅住宅总套数：套数：71套套 商铺商铺一期一期项目未售数据项目未售数据一幢一幢预售公寓总建筑面积：预售公寓总建筑面积：8206.81预售预售住宅住宅总套数：套数：78套套 二幢预售公寓总建筑面积：预售公寓总建筑面积：3429.04预售预售住宅住宅总套数：套数：41套套 二幢二幢预售公寓总建筑面积：预售公寓总建筑面积：3922.89预售预售住宅住宅总套数：套数：38套套 三幢预售公寓总建筑面积：预售公寓总建筑面积：4116.35预售预售住宅住宅总套数：套数：35套套 四幢预售公寓总建筑面积：预售公寓总建筑面积：3336.52预售预售住宅住宅总套数：套数：71套套 商铺商铺住宅：住宅：25874508.51元元商铺：商铺：22600516元元一一期期总销售收入总销售收入总销售收入：总销售收入：48475024.51元元（四）清盘阶段（三）春节强势销售阶段（二）销售持续过度阶段一一期期销售进度与回款计划销售进度与回款计划 （一）强势销售阶段开盘销售阶段一一期期具体回款计划具体回款计划销售额：销售额：26709847元销售额：销售额：12748374.175元元销售额：销售额：3434583.3元元销售额：销售额：8674345.4元元1313年年1111月月1616日日至至1313年年9 9月月1616日日1313年年1 1月月3131日日至至1313年年1111月月1616日日1414年年7 7月月1616日日至至1414年年2 2月月1 1日日1313年年9 9月月1616日日至至1313年年7 7月月1616日日 时间时间 总共回款：总共回款：48475024.51元元开盘时机选择开盘时机选择销售策略销售策略回款计划回款计划定价方式定价方式付款方式2销售策略定价方式定价方式二期开盘期：使用略低于平时的销售价格，带动潜在市场。开盘中期：调整至一期项目销售价格略低于二期项目。开盘后期：所有项目略微向上浮动，造成楼市上涨现象。打折制度严格把控，必须签字后才能生效。部分楼层需要略显调整，保持其合理性开盘时机选择开盘时机选择销售策略销售策略回款计划回款计划定价方式付款方式3销售策略付款方式项目销售策划1销售策略销售策略2销售组织销售组织3销售培训销售培训5销售现场管理销售现场管理开盘时机选择开盘时机选择销售策略回款计划回款计划定价方式付款方式1销售组织销售计划销售计划销售控制销售控制销售流程销售流程统一说辞统一说辞1销售组织销售计划五月五月六月六月七月七月八月八月九月九月十月十月十一月十一月 十二月十二月一月一月二月二月蓄水期强销期蓄水期强销期上述图标是根据年度推广计划进行的一次销售周期分析模式，5月至7月为销售许可证和项目接待中心设计装修时间，这段时间也是销售的淡季，这段时间主要任务为7月16日的项目开盘和促销活动作准备，5月销售计划为月销售约5套住房，6月销售5套住房，7月至开盘期销售8套住房，开盘促销期间月25套住房，财富经准备期间销售约为10套住房财富经活动展开期间销售约为13套住房，年底强销期间销售约为40套。销售计划销售计划销售控制销售控制销售流程销售流程统一说辞统一说辞2销售组织销售控制为了更好的达到销售的总体业绩，根据拦江新城年度总体推广计划进行有效的销售控制（1）对销控表显示进行有效的控制（2）对面积适中，楼层适中的户型进行有效的控制 1：在销控表中进行显示 2：对楼层过高住房进行价格调整，区别低楼层与高楼层性 价比 3：对总价过高住房进行价格调整（3）对地理位置较好的住房、门面进行有效控制，并在销控表中 显示。销售控制（4）销控体现：）销控体现：1：开盘促销期对一期、二期未售所有房源进行：开盘促销期对一期、二期未售所有房源进行 无遮挡销售，并在开盘当日进行实物抽奖活动无遮挡销售，并在开盘当日进行实物抽奖活动 （空调、冰箱、洗衣机、液晶电视等）（空调、冰箱、洗衣机、液晶电视等）2：蓄水期对企业、项目的形象包装，销售上进：蓄水期对企业、项目的形象包装，销售上进 行定量捂盘（如：行定量捂盘（如：3栋栋106.64户型的户型的2F3F）3：雀圣大赛活动阶段对部分一期、二期较为优：雀圣大赛活动阶段对部分一期、二期较为优 质房源进行捂盘质房源进行捂盘 4：春节至后期对所有房源进行开放式发售：春节至后期对所有房源进行开放式发售 销售控制（4）销控体现：）销控体现：5：一期：一期3栋与栋与4栋栋1F5F停止一切打折行为，打折必停止一切打折行为，打折必 经过上级领导签字才能进行定量打折，经过上级领导签字才能进行定量打折，6F-7F进进 行差别化体现，最好将价格明显体现出来，以达行差别化体现，最好将价格明显体现出来，以达 到客户群体足够吸引，到客户群体足够吸引，1栋与栋与2栋在大面积住房栋在大面积住房 与小户型住房销售单价需要明显体现出来，并且与小户型住房销售单价需要明显体现出来，并且 打折优惠进行下调，打折优惠进行下调，6F7F销售单价进行差别化销售单价进行差别化 体现，此策略根据全年推广计划进行有机调整体现，此策略根据全年推广计划进行有机调整销售计划销售计划销售控制销售控制销售流程销售流程沟通技巧沟通技巧3销售组织销售流程1客户接待客户接待2细节洽谈细节洽谈4活动邀约活动邀约3订金交付订金交付客户接待座销座销行销行销茶水饮品茶水饮品项目介绍项目介绍客户了解客户了解房款计算房款计算模式拜访模式拜访项目介绍项目介绍客户了解客户了解房款计算房款计算互相信息交流互相信息交流房款计算房款计算房源推介房源推介优势解说优势解说互相信息交流互相信息交流房款计算房款计算房源推介房源推介优势解说优势解说客户接待客户接待重点：客户接待重点：所有接待和陌生拜访均必须按照所有程序来进行，以体现企所有接待和陌生拜访均必须按照所有程序来进行，以体现企业形象，打造业形象，打造5星级服务标准，为项目销售奠定基础。星级服务标准，为项目销售奠定基础。在交流过程中，没有经过公司的承诺，销售人员为增加销售在交流过程中，没有经过公司的承诺，销售人员为增加销售业绩，禁止向客户乱许承诺。业绩，禁止向客户乱许承诺。销售流程1客户接待客户接待23订金交付订金交付4活动邀约活动邀约细节洽谈细节洽谈细节洽谈细节洽谈：细节洽谈：在完成客户的入项接待、项目介绍、客户需求了解、在完成客户的入项接待、项目介绍、客户需求了解、房源匹配、名片递交、客户信息登记后，将公司的年度推房源匹配、名片递交、客户信息登记后，将公司的年度推广计划详细解说与客户，并将公司的最新政策一一介绍，广计划详细解说与客户，并将公司的最新政策一一介绍，与客户购房所需手续、所需准备现金等进行详细的解说。与客户购房所需手续、所需准备现金等进行详细的解说。销售流程1客户接待客户接待23订金交付订金交付4活动邀约活动邀约细节洽谈细节洽谈订金交付订金交付流程：订金交付流程：在客户详细了解项目和所购户型、楼层、面积、在客户详细了解项目和所购户型、楼层、面积、栋数、单元和公司政策等后根据客户的自愿前提下，栋数、单元和公司政策等后根据客户的自愿前提下，交付交付10000元订金，在交付订金之后，签署认购协议元订金，在交付订金之后，签署认购协议协议内所需体现公司名称、项目名称、项目地址、购房协议内所需体现公司名称、项目名称、项目地址、购房面积、栋数、单元、楼层、房号、公司公章、客户名字面积、栋数、单元、楼层、房号、公司公章、客户名字、指纹、协议签订日期、违约责任等。、指纹、协议签订日期、违约责任等。按照协议的约定，在规定时间内，缴纳首付与尾按照协议的约定，在规定时间内，缴纳首付与尾款、签订房屋买卖协议、过户等手续款、签订房屋买卖协议、过户等手续销售流程1客户接待客户接待23订金交付订金交付4活动邀约活动邀约细节洽谈细节洽谈销售流程电话邀约：电话邀约：根据客户拜访、电话咨询、陌生拜访等留下电话根据客户拜访、电话咨询、陌生拜访等留下电话号码进行定期的电话邀约，对公司的最新政策、购房订金号码进行定期的电话邀约，对公司的最新政策、购房订金首付缴纳、尾款缴纳、活动举行等进行一一详解首付缴纳、尾款缴纳、活动举行等进行一一详解 根据以上信息对暂时未缴纳订金和签订购房协议根据以上信息对暂时未缴纳订金和签订购房协议客户进行拜访，咨询最新情况，并详细记录，便于下次联客户进行拜访，咨询最新情况，并详细记录，便于下次联系系 销售流程礼仪培训礼仪培训专业知识培训专业知识培训销售制度培训销售制度培训1销售培训销售培训礼仪培训：礼仪培训：（1）仪表和装束）仪表和装束 （2）名片递、接方式）名片递、接方式 （3）微笑）微笑 （4）语言的使用）语言的使用 （5）礼貌和规矩）礼貌和规矩 （6）电话接听礼仪和技巧）电话接听礼仪和技巧 注：以上所有培训内容已编辑成册，因页面问题暂时不覆盖在此注：以上所有培训内容已编辑成册，因页面问题暂时不覆盖在此 内容当中。内容当中。礼仪培训专业知识培训专业知识培训销售制度培训销售制度培训2销售培训销售培训专业知识培训：专业知识培训：（1）房地产的概念）房地产的概念 （2）房地产特征）房地产特征 （3）房地产类型）房地产类型 （4）房屋建筑结构分类标准）房屋建筑结构分类标准 （5）房地产专业名词）房地产专业名词 （6）房地产面积的测算）房地产面积的测算 注：以上所有培训内容已编辑成册，因页面问题暂时不覆盖在此注：以上所有培训内容已编辑成册，因页面问题暂时不覆盖在此 内容当中。内容当中。销售培训专业知识培训：专业知识培训：（7）销售人员的礼仪及形象）销售人员的礼仪及形象 （8）电话礼仪及技巧电话礼仪及技巧 （9）房地产销售流程与销售策略）房地产销售流程与销售策略 （10）资料准备、费用计算）资料准备、费用计算 注：以上所有培训内容已编辑成册，因页面问题暂时不覆盖在此注：以上所有培训内容已编辑成册，因页面问题暂时不覆盖在此 内容当中。内容当中。礼仪培训专业知识培训销售制度培训与管理销售制度培训与管理3销售培训销售制度培训与管理销售管理制度：销售管理制度：（1）工作安排）工作安排 （2）纪律方面）纪律方面 （3）行为管理方面）行为管理方面 （4）客户接待方面客户接待方面 （5）着装方面）着装方面 （6）卫生方面）卫生方面 （7）服务方面）服务方面 注：销售制度培训与管理以及起草完毕，因为页面问题注：销售制度培训与管理以及起草完毕，因为页面问题 将于纸张和电子文档的形式展现将于纸张和电子文档的形式展现销售计划销售控制销售控制销售流程销售流程沟通技巧沟通技巧1销售组织沟通技巧沟通技巧：沟通技巧：（1）能否按时交房）能否按时交房 （2）质量问题）质量问题 （3）价格问题）价格问题 （4）客户要求回家考虑、商量时）客户要求回家考虑、商量时 （5）资金周转有问题、暂不能买）资金周转有问题、暂不能买 （6）销售的三板斧）销售的三板斧 （7）按揭的好处）按揭的好处 （8）期房的风险大，等建好后再买）期房的风险大，等建好后再买 （）看法哦现房才买（）看法哦现房才买 （10)买房实际上是怎样用钱买房实际上是怎样用钱 沟通技巧沟通技巧：沟通技巧：（10）宣传单上的价格与现实价格有差异）宣传单上的价格与现实价格有差异 （11）如何帮客户分析、参谋）如何帮客户分析、参谋 （12）谈判技巧）谈判技巧 （13）现在还未开工，就争着买，为什么？）现在还未开工，就争着买，为什么？（14）要求退定，先摸清后再说）要求退定，先摸清后再说 （15）预约客户的技巧）预约客户的技巧 （16）劝订技巧）劝订技巧 （17）洽谈过程注意事项）洽谈过程注意事项沟通技巧沟通技巧：沟通技巧：（17）成交的）成交的22种方法种方法 （18）价格能否打折？打）价格能否打折？打95折就买折就买 （19）谈话要领）谈话要领 （20）与当地人拉好关系）与当地人拉好关系 （21）我买房只想居住，能否增值没关系）我买房只想居住，能否增值没关系 （21）有关期房销售的要求，交钥匙时付最后的）有关期房销售的要求，交钥匙时付最后的 10%，你们要求半年内付，你们要求半年内付100%，这一条不，这一条不 能答应能答应 （22）帮客户分析各种投资的利弊 沟通技巧沟通技巧：沟通技巧：（23）房价不会大跌，只会稳重有涨）房价不会大跌，只会稳重有涨 （24）以提问的方式正面引导）以提问的方式正面引导 （25）做销售应该保持的态度）做销售应该保持的态度 （26）考虑什么？（一般的客户心理）考虑什么？（一般的客户心理）（27）相关术语）相关术语 （28）了解客户心理）了解客户心理 （30）卖得俏的房子降价不符合市场规律）卖得俏的房子降价不符合市场规律 （31）人人都是平等的，但都有弱点，靠）人人都是平等的，但都有弱点，靠 什么攻？什么攻？沟通技巧沟通技巧：沟通技巧：（32）不要反驳客户）不要反驳客户 （33）房地产市场追求暴利的时代已一去不复返，）房地产市场追求暴利的时代已一去不复返，竞争由单纯的价格竞争进入服务和楼盘品质竞争由单纯的价格竞争进入服务和楼盘品质 的竞争的竞争 项目销售策划1销售策略销售策略2销售组织销售组织3销售培训销售培训4销售现场管理销售现场管理销售现场管理销售现场管理客户资料管理：客户资料管理：（1）上门客户登记管理，详细记录客户需求）上门客户登记管理，详细记录客户需求 （2）电话访问客户登记管理，详细记录客户）电话访问客户登记管理，详细记录客户 了解详情，建议和意见了解详情，建议和意见 （3）已成交客户登记管理，使用专用文件夹）已成交客户登记管理，使用专用文件夹 进行存放，登记客户所缴纳金额、楼层进行存放，登记客户所缴纳金额、楼层 户型、栋数、单元、房号成交金额，订金户型、栋数、单元、房号成交金额，订金 金额、该缴纳金额、什么时间该来缴纳别金额、该缴纳金额、什么时间该来缴纳别 的费用记录等的费用记录等销售现场管理客户服务追踪：客户服务追踪：（1）根据客户资料管理内电话名单，进）根据客户资料管理内电话名单，进 行电话回访。行电话回访。（2）电话回访主要目的是进行未成交客）电话回访主要目的是进行未成交客 户进行定期的电话回访服务，邀户进行定期的电话回访服务，邀 约看房，直至成交，在每一次电约看房，直至成交，在每一次电 话维护后，详细记录客户资料，并话维护后，详细记录客户资料，并 在企业有新政和活动进行通知。在企业有新政和活动进行通知。销售现场管理客户服务追踪：客户服务追踪：（3）对已交订金对已交订金 和已签署购房协议者进行定期和已签署购房协议者进行定期 维维 护关系，避免退订，增加客户忠诚度，追加购护关系，避免退订，增加客户忠诚度，追加购 房款，在企业有新政策和新活动时进行及时的房款，在企业有新政策和新活动时进行及时的 通知。通知。活动执行策划1开盘、促销活动开盘、促销活动2致富经讲座活动致富经讲座活动3雀圣大赛活动雀圣大赛活动活动目的活动目的活动背景活动时间、地点活动主题活动主题活动文案活动文案操作方式（流程、时间统筹）费用估算（物料1开盘、促销活动活动目的活动目的：活动目的：（1）为项目的开盘造势，形成羊群效应，）为项目的开盘造势，形成羊群效应，集中成交集中成交 （2）为项目带来新的销售高度和产品定位）为项目带来新的销售高度和产品定位 （3）为企业的形象包装进行定位）为企业的形象包装进行定位 （4）客户资源积累）客户资源积累 （5）维护客户信心，形成口碑传播）维护客户信心，形成口碑传播 （6）聚集人气，为活动期和活动后期聚集）聚集人气，为活动期和活动后期聚集 人气，为现场成交提供支持人气，为现场成交提供支持 活动目的活动目的活动背景活动背景活动时间、地点（统筹时间表）活动主题活动主题活动文案活动文案操作方式（流程、时间统筹）费用估算（物料开盘、促销活动2活动背景背景叙述：背景叙述：以以项目二期的开盘活动作为项目的核心，再以二期的活动氛围带动一期销售，并以此对一期项目进行促销以活动为一期与二期的纽带，为整体项目进行品牌包装，定位、客户积累、后期现场销售铸基活动目的活动背景活动时间、地点活动时间、地点活动主题活动主题活动文案活动文案操作方式（流程、时间统筹）费用估算（物料3开盘、促销活动活动时间、地点活动时间、地点：活动时间、地点：活动时间：活动时间：2013年年7月月16日上午日上午9：30分分 地地 点：项目接待中心后、门口或项目空地点：项目接待中心后、门口或项目空地活动目的活动时间、地点活动主题活动主题活动文案活动文案操作方式（流程、时间统筹）费用估算（物料4开盘、促销活动活动主题主题：盛夏七月，依然不能抵挡我的火热！拦江新城二期盛大开盘！拦江新城二期盛大开盘！副标副标：（：（1）2P空调、液晶电视、洗衣机搬回家（抽奖活动）空调、液晶电视、洗衣机搬回家（抽奖活动）（2）吃西瓜比赛，参加者皆有精美礼品（太阳镜、雨）吃西瓜比赛，参加者皆有精美礼品（太阳镜、雨 伞、折扇，扇子）用时最少，排名前三名皆有现金大奖