房地产设计管理工作经验汇报课件

设计管理工作经验汇报设计管理工作经验汇报设计管理工作经验汇报CONCEPT DESIGN 汇报提纲汇报提纲 一、设计管理工作的意义二、工作实施的关键方面三、限额设计的初步探索四、管理中部分经验教训CONCEPT DESIGN 汇报提纲 一、设计管理工作一、一、设计管理工作的意义设计管理工作的意义 当今房地产业的竞争日益加剧，产品精益求精，力求完美提升总体回报。随着社会总体生活水平的提高，成熟房产公司项目开发开始着眼于体现生活的高质量、高品味、高效率高质量、高品味、高效率高质量、高品味、高效率高质量、高品味、高效率。开发商只有充分了解拟开发项目的规划设计特点，才能有效地协调设计师的工作、调动各方面积极性，进行高效管理高效管理高效管理高效管理，使开发项目的成果达到预期的目的。有效的成本控制、精益求精的产品设计与创新精益求精的产品设计与创新精益求精的产品设计与创新精益求精的产品设计与创新已经成为提升企业竞争的核心工作。企业的设计管理部门从中承担着主要的职能。规划设计管理工作涉及的方面和细节繁多，要求综合考虑技术、经济、管理等各方面因素。必须具备优秀的规划设计、良好的环境景观、适宜的技术指标、功能齐备合理的平面布局、优良的材料设备、富有特色的建筑外观、精雕细凿的建筑装修，以及舒适详和的文化氛围等等，重视追求细节设计，创新理念。一、设计管理工作的意义 当今房地产业的竞争日益加剧，产品精益用 地 选 择50%规 划 设 计30%销 售 执 行20%房地产产品要素构成房地产产品要素构成用 地 选 择规 划 设 计销 售 执 行房设计管理的宏观意识设计管理的宏观意识规划设计成果决定了70%-85%的项目成本，是决定房地产项目开发成本的极其重要因素设计管理工作应具有全过程成本控制的意识设计管理工作应具有项目整体目标的总体意识设计管理工作应具备考虑营销、施工、配套等开发建设各环节综合因素的综合意识设计管理的宏观意识规划设计成果决定了70%-85%的项目成本1、全员成本意识、全员成本意识（1）部门间密切协作）部门间密切协作（2）各专业工程师尽职尽责）各专业工程师尽职尽责 2、市场与客户意识、市场与客户意识 （1）加强对市场的了解，把握房）加强对市场的了解，把握房 地产市场的发展方向。地产市场的发展方向。（2）了解与分析客户需求，把握）了解与分析客户需求，把握 产品发展趋势。产品发展趋势。3、对设计公司的管理与协调、对设计公司的管理与协调（1）做好设计招标）做好设计招标（2）做好合同管理）做好合同管理（3）实行中期沟通、监督）实行中期沟通、监督（4）落实奖惩措施）落实奖惩措施 4、管理程序与制度、管理程序与制度 （1）完善甲方设计标准）完善甲方设计标准 （2）坚持全程优化设计）坚持全程优化设计 （3）专家会议评审制度）专家会议评审制度 （4）内部审核制度化）内部审核制度化 设计管理的宏观意识设计管理的宏观意识 2、市场与客户意识3、对设计公司的管理与协调 4、管理设计管理工作的根本目标：设计管理工作的根本目标：设计管理工作的根本目标：设计管理工作的根本目标：提升产品品质提升产品品质缩短开发周期缩短开发周期降低开发成本降低开发成本设计管理工作的根本目标：提升产品品质缩短开发周期降低开发成本提高项目销售收入提高项目销售收入减少项目资金时间成本减少项目资金时间成本（提高资金周转率）（提高资金周转率）提升企业品牌和竞争力提升企业品牌和竞争力设计管理工作成果体现设计管理工作成果体现设计管理工作成果体现设计管理工作成果体现高效的设计管理工作是导致高效项目运营的基础。提高项目销售收入减少项目资金时间成本提升企业品牌和竞争力设计规划设计造就产品的品质、成本和、成本和品牌名牌产品造就品牌企业企业的竞争实质上是产品的竞争规划设计造就产品的品质、成本和品牌名牌产品造就品牌企业企业的房地产开发商规划设计管理工作的意义房地产开发商规划设计管理工作的意义房地产开发商规划设计管理工作的意义房地产开发商规划设计管理工作的意义 -决定了项目的品质、成本和品牌决定了项目的品质、成本和品牌决定了项目的品质、成本和品牌决定了项目的品质、成本和品牌产品要素构成产品要素构成设计管理宏观意识设计管理宏观意识设计管理根本目标设计管理根本目标设计管理成果体现设计管理成果体现房地产开发商规划设计管理工作的意义 二、二、设计管理工作实施的关键方面设计管理工作实施的关键方面首先应树立管理的宏观意识，理解其意义，明确目的，把握关键，将管理工作落实到规划设计各阶段工作的重要环节中。二、设计管理工作实施的关键方面首先应树立管理的宏观意识，理解设计管理实施的关键方面设计管理实施的关键方面合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率全员明确项目总体目标，做为具体工作纲领全员明确项目总体目标，做为具体工作纲领全员明确项目总体目标，做为具体工作纲领全员明确项目总体目标，做为具体工作纲领构建完善良好的管理团队构建完善良好的管理团队构建完善良好的管理团队构建完善良好的管理团队建立并实施全过程的技术管理制度及流程建立并实施全过程的技术管理制度及流程建立并实施全过程的技术管理制度及流程建立并实施全过程的技术管理制度及流程设计管理实施的关键方面合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率构建完善良好的管理团队构建完善良好的管理团队构建完善良好的管理团队构建完善良好的管理团队构筑完善的规划设计管理架构建立科学有效的管控流程培养良好的专业以及综合素质保证管理工作的高效准确合理的企业营运机制基于良好的设计管理团队，在明确的管理目标指导下运作，最终又可以最大程度的达成项目的设计工作目标，乃至项目的总目标。构建完善良好的管理团队构筑完善的规划设计管理架构建立科学有效掌控设计工作成本管理的首要工作在于明确成本目标成本目标制定的关键环节在于重视设计预算的编制项目定位设计方案工程成本总目标法规、规范、规费设计预算管控表设计管理工作合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率掌控设计工作成本管理的首要工作在于明确成本目标成本目标制定的设计管理工作成本管理设计管理工作成本管理设计管理工作成本管理设计管理工作成本管理设计费用时间成本人力成本规划、建筑、景观、室内等设计内容全过程发生的设计、咨询、研究、审图、模型、效果图等费用的总和由规划设计工作占用的开发关键时间节点耗用的项目成本设计部门管理人员的人力资源成本合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率设计工作直接成本设计管理工作成本管理设计费用规划、建筑、景观、室内等设计应避免两种现象：应避免两种现象：为节省成本而压低设计费为追求效果设计费失控设计费用本身就是规划设计成本的直接构成部分；合理的设计费取定是保证质量与进度的基本条件之一。合理的设计费用有利于设计单位选择的合理性；合理的设计费用有利于设计单位资源配备的优先性和设计师积极性的发挥；直接对具体设计人给予的适当费用，对积极性的发挥会有更积极的作用；设计阶段设计费用应基于“设计成本预算”文件为依据而确定的。设计管理工作成本管理设计管理工作成本管理设计管理工作成本管理设计管理工作成本管理合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率应避免两种现象：为节省成本而压低设计费为追求效果设计费失控设合理设计费标准：根据具体的项目性质、设计要求、选择设计单位的不同设立设计费支付标准，如国内一线品牌设计公司-元/M2国内二线品牌设计公司-元/M2 国外一线品牌设计公司-元/M2国外二线品牌设计公司-元/M2万科：北京、上海、深圳：55元/广州公司：50元/其他地区公司：45元/分类公司规划概念方案方案+建筑扩初结构、设备扩初+施工图景观方案+扩初+施工图样板房+室内设计其他总计深圳公司-国内单位252315武汉公司 项目0.750.5939.10上海公司 项目3.457.7715.989.262.984.3643.8某集团地产公司设计费统计（元/）例例合理设计费标准：根据具体的项目性质、设计要求、选择设计单位的项目立项主体结构开工开盘销售入住 论证阶段策划定位阶段设计阶段 工程施工阶段竣工销售阶段入住阶段概念规划设计管理设计方案设计管理扩初设计管理施工图设计管理工程施工配合、销售配合及入住配合成本项目成本估算成本测算及目标成本拆分预算、标底、合同价进度款、工程变更、招标采购 结算工程营销设计成本管理与成本部门的进程关系设计成本管理与成本部门的进程关系设计成本管理与成本部门的进程关系设计成本管理与成本部门的进程关系 多 方 案 比较 概 念 规 划草案（设计成本预算管控表）（设计成本预算管控表）合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率项目立项主体结构开工开盘销售入住 论证阶段策划定位阶段设计 成本部门制定项目目标成本。设计管理控制目标成本偏差率。目标成本首先须合理，建立在长期数据库积累的基础上。设计阶段成本管理控制方式设计阶段成本管理控制方式设计阶段成本管理控制方式设计阶段成本管理控制方式结构含钢量偏差率；结构含钢量偏差率；景观造价偏差率；景观造价偏差率；示范区成本偏差率；示范区成本偏差率；材料设备选用偏差率；材料设备选用偏差率；设计费偏差率设计费偏差率。合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率 成本部门制定项目目标成本。目标成本首先须合理，建立在 对设计人员而言是本质性任务。应避免两种现象：不计成本地追求设计效果不计成本地追求设计效果成本不合理导致品质丧失成本不合理导致品质丧失成成本本控控制制含钢量等土建造价景观造价示范区造价设计变更签证率合理的设计费材料部品造价设计阶段成本管理控制方式设计阶段成本管理控制方式设计阶段成本管理控制方式设计阶段成本管理控制方式合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率 对设计人员而言是本质性任务。应避免两种现象：注重制定合理的设计各阶段工作周期，影响到设计质量以及项目成本。论证阶段论证阶段设计管理阶段设计管理阶段75天天概念规划概念规划概念规划概念规划施工图施工图施工图施工图拿地节点拿地节点策划阶段策划阶段95天天55天天(多层多层)70天天(高层高层)不做限定不做限定概念规划方案方案设计扩初设计实施方案实施方案实施方案实施方案设计周期设计周期225/240天天概念规划草案设计周期环节管理设计周期环节管理设计周期环节管理设计周期环节管理合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率注重制定合理的设计各阶段工作周期，影响到设计质量以及项目成本项目周期统计表区区项目名称项目名称占地面积占地面积(平方米平方米)规划建面规划建面(平方米平方米)土地获取土地获取时间时间A开工时间开工时间B开盘时间开盘时间CBA天天CA天天上海顺驰蓝湾87,92580,7872003.09.232004.02.012004.06.19131270南京滨江奥城181,942约300,0002003.11.042004.02.222004.07.10110249苏州湖畔天城164,200约300,0002003.10.222004.06.12234无锡天鹅湖733,8891,027,4442004.03.252004.11.18238北京顺驰领海308,700413,6002003.12.082004.02.102004.06.1264187蓝调国际公寓79,717219,0002004.04.132004.09.18158重庆奥林匹克2004.62004.82004.10 60120晋中城市艺墅160,300200,9002003.11.142004.03.062004.05.15113183郑州郑东第一大街753,700600,0002004.04.222004.04.012004.10.16177洛阳洛南第一大街205,754估205,7542004.04.252004.07.012004.09.0167129平均97202例例项目周期统计表区项目名称占地面积规划建面土地获取开工时间开盘管理工作的高效准确保证管理工作的高效准确保证管理工作的高效准确保证管理工作的高效准确保证设计管理工作的准确性对项目的质量以及工程成本有着直接的影响设计管理工作的高效率运作是控制设计质量的重要保证设计管理效率指标控制人均设计管理利润效益指标-（元/人）人均设计管理面积指标-（平方米/人）合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率管理工作的高效准确保证设计管理工作的准确性对项目的质量以及工 开发规模加大，并不意味着人数势必呈同比例的增加，而是应该通过架构的优化和资源整合，提高人均生产效率，保证设计部门高效率运作。人数人数效能效能多项目制下平衡点平衡点“人均设计管理面积人均设计管理面积”指标指标管理工作的高效准确保证管理工作的高效准确保证管理工作的高效准确保证管理工作的高效准确保证合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率人数效能多项目制下平衡点“人均设计管理面积”指标管理工作的高人均设计人均设计管理面积管理面积规划总面积规划总面积x A%x A%方案总面积方案总面积x B%x B%施工图总面积施工图总面积x C%x C%（)设计总人数设计总人数（建议A 为20；B为50%;C为30）管理工作的高效准确保证管理工作的高效准确保证管理工作的高效准确保证管理工作的高效准确保证合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率人均设计管理面积规划总面积x A%方案总面积x B%施某房产集团公司某房产集团公司07年人均设计管理面积一览年人均设计管理面积一览深圳公司设计部规划面积之和30万2.46万/人方案面积之和48万施工图面积之和48万设计部人数18人北京公司设计部规划面积之和62万1.69万/人方案面积之和33.6万施工图面积之和15.1万设计部人数17人上海公司设计部规划面积之和63.84万3.38万/人方案面积之和39万施工图面积之和39万设计部人数13人例例某房产集团公司07年人均设计管理面积一览规划面积之和30万建立并实施全过程的技术管理制度及流程建立并实施全过程的技术管理制度及流程建立并实施全过程的技术管理制度及流程建立并实施全过程的技术管理制度及流程工作方法（五原则）工作方法（五原则）：一严谨 二协调三执行 四跟进 五总结1、建立以流程为基础的设计管理规范化体系例1：设计管理业务总流程例2：项目规划设计总流程 例3：设计文件档案管理工作指导建立并实施全过程的技术管理制度及流程工作方法（五原则）：1、设计概算是从最基本的单位工程概算编制开始逐级汇总而成的，分为单位工程概算、单项工程综合概算、建设工程总概算三级。总概算从项目立项开始到项目竣工交付使用整个过程的全部建设费用。施工图预算是设计阶段最后的一道把关口，其编制深度细化到不仅是工程量准确、材料分析正确，还要在审核过程中由各个相关单位、部门进行综合会审、优选，反复调整后最终定稿，其中包括专业间的融合度审核、各个定价材料的品牌及价格、拟专业分包项的预算与审核等。为以后的各个环节的成本控制打下基础。相对于一个十万平方米左右规模的住宅项目而言，合理的施工图预算时间一般不要少于两个月的时间。2、制定严格编制、审核初步设计概算以及施工图预算的流程建立并实施全过程的技术管理制度及流程建立并实施全过程的技术管理制度及流程建立并实施全过程的技术管理制度及流程建立并实施全过程的技术管理制度及流程设计概算是从最基本的单位工程概算编制开始逐级汇总施工图预算是3.实行限额设计；建立完善的图纸审核管控制度当前设计单位普遍存在着设计不精、深度不够的情况。这是增加工程造价的不确定因素。由于设计频繁变更，给工程造价控制带来一定的难度。必须依据开发经验和投资估算的要求，有效地确定设计限额（造价、三材消耗指标等），并建立奖惩考核激励机制。针对突破了造价指标的专业及具体部分，须分析原因，用设计修改的办法加以解决。克服只顾画图、不顾算帐的倾向，变“画了算”为“算了画”。并利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析、比较，优化设计，控制工程造价。建立并实施全过程的技术管理制度及流程建立并实施全过程的技术管理制度及流程建立并实施全过程的技术管理制度及流程建立并实施全过程的技术管理制度及流程3.实行限额设计；建立完善的图纸审核管控制度当前设计单位普加强出图前的审核工作，以求得提高设计质量，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。从设计阶段所设计的成果来看，设计方案的不足或缺陷加以克服时，所花费的代价最小，可取得的效果最好。在施工图出图前加强审核管理工作，可最有效的减少不必要的成本浪费。建立审核程序建立审核程序按阶段分专业制定具按阶段分专业制定具体详尽的审核要点体详尽的审核要点编制审核意见表编制审核意见表明确审核责任人明确审核责任人限期审核限期审核建立并实施全过程的技术管理制度及流程建立并实施全过程的技术管理制度及流程建立并实施全过程的技术管理制度及流程建立并实施全过程的技术管理制度及流程3.实行限额设计；建立完善的图纸审核管控制度加强出图前的审核工作，以求得提高设计质量，将工程 建立审核程 限额设计并不是一味考虑节约投资，也决不是简单地将 投资砍一刀，而是包含了尊重事实，实事求是，精心设 计和保证设计科学性的实际内容。实行限额设计实行限额设计 -按照批准的设计任务书和投资估算，在保证功 能要求的前提下，控制初步设计;-按照批准的初步设计总概算，控制施工图设计;-各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配 的投资额控制设计，严格控制设计中不合理的 设计变更，保证工程竣工结算不突破总投资额。-投资分解和工程量控制是实行限额设计的有效 途径和主要方法。3.实行限额设计；建立完善的图纸审核管控制度建立并实施全过程的技术管理制度及流程建立并实施全过程的技术管理制度及流程建立并实施全过程的技术管理制度及流程建立并实施全过程的技术管理制度及流程 限额设计并不是一味考虑节约投资，也决不是简单地将3.实行设计变更设计变更原因原因1.设计类：A.超成本目标B.设计优化 C.设计错误 D.设计缺漏E.补充设计 F.二次设计 G.现场条件2.2.现场施工类现场施工类:A.施工错误 B.施工困难 C.施工进度要求3.3.营销类：营销类：A.A.客户需求 B.竞争需求 4.4.其它其它4.制定严格的设计变更、修改、签证管理流程建立并实施全过程的技术管理制度及流程建立并实施全过程的技术管理制度及流程建立并实施全过程的技术管理制度及流程建立并实施全过程的技术管理制度及流程设计变更原因1.设计类：2.现场施工类:3.营销类：4.其设计变更签证率设计变更签证率由设计原因导致的签证总金额由设计原因导致的签证总金额工程合同金额工程合同金额对施工图阶段设计成果质量的控制对施工图阶段设计成果质量的控制-减少由图纸和材料减少由图纸和材料 的失误和不完善而带来的额外费用的发生。的失误和不完善而带来的额外费用的发生。设计变更签证率由设计原因导致的签证总金额工程合同金额对施工图设计变更签证率控制设计变更签证率控制很多项目由设计失误所带来设计变更很多项目由设计失误所带来设计变更占总建造成本的占总建造成本的3-10，其中重复性错误占相当比例。其中重复性错误占相当比例。为降低设计变更签证率，建议采取的为降低设计变更签证率，建议采取的策略如下：策略如下：1）建立施工图阶段的长期合作）建立施工图阶段的长期合作 伙伴；伙伴；2）给予合理的设计周期；）给予合理的设计周期；3）甲方完善标准化构造设计；）甲方完善标准化构造设计；设计变更签证率控制很多项目由设计失误所带来设计变更占总建造成三、三、限额设计工作的初步探索限额设计工作的初步探索限额设计的概念：限额设计的概念：限额设计是将上一设计阶段审定的投资总指标和工程总量指标，预先合理地分解到本阶段各专业设计、各单位工程和分部分项工程，根据各单位工程和分部分项工程的投资细分指标，进行限额设计。三、限额设计工作的初步探索限额设计的概念：限额设计的目标管理限额设计的目标管理:可行性研究阶段编制的投资估算，经批准是初步设计的投资最高限额；初步设计阶段编制的设计概算，经批准是施工图设计的投资最高限额；施工图设计则按照概算投资细分指标进行限额设计，形成施工图预算。估算、概算、预算等不同阶段的投资指标有前后制约、相互补充之作用。只有防检与监控、预先措施与事后综合平衡相结合，才能不会突破投资目标值，这就是限额设计的目标管理限额设计的目标管理限额设计的目标管理限额设计的目标管理。只要这个目标管理到位，限额设计工作就会成功，项目的投资目标值就能实现。限额设计的流程管理限额设计的流程管理：投资分解投资分解和工程量控制工程量控制是实行限额设计的有效途径和主要方法。首先将上阶段设计审定的投资额和工程量分解到各个专业（单位工程），审核其合理性；然后再分解到各单位工程及其分部工程，审核其合理性。通过层层限额，实现对投资限额的控制与管理。限额设计的技术关键是要控制好设计标准和规模，确定好限额指标。在设计之前，对限额进行分解分析是切不可缺少的一步。限额设计的目标管理:限额设计的流程管理：限额设计的管控体系：限额设计的管控体系：投资指标分解和工程量细分是限额设计的主要方式和关键工作。为了保证限额设计工作的顺利进行并取得成效，应建立限额设计的纵纵向和横向控制体系向和横向控制体系。限额设计注意点限额设计注意点:1.为了体现限额设计控制投资的主动性，在设计前就要求合理的分配各工程项目、各单位工程及分布工程的投资，以控制设计。2.如果在设计完成后发现概预算超了再进行设计变更以满足限额设计要求，则会使投资控制处于被动地位，也会降低设计的合理性。因此必须建立工程投资的计算机动态管理系统。将工程进展、投资情况输入计算机，掌握投资额与目标值对比情况，以便采取相应的措施，将投资控制在目标值以内。3.限额设计工作的实现需要设计单位的密切配合与实施落实。限额设计的管控体系：限额设计注意点:四、设计管理过程中的部分经验教训四、设计管理过程中的部分经验教训四、设计管理过程中的部分经验教训规划设计工作组织项目取得土地项目设计启动施工图设计施工图施工配合专家建筑设计户型研究户型深化整理住宅立面，公建方案设计单体施工图设计配合设计推荐，管理，配合总图概念规划方案竞赛规划设计规划方案修建性详规配合配合设计 计划管理是时间成本的保障计划管理是时间成本的保障1专家专家规划设计工作组织项目取得土地项目设计启动施施工图专家建筑设计概念设计概念设计规划设计规划设计单体设计单体设计施工图施工图部品设计部品设计初步设计初步设计施工图施工图流程优化可降低时间成本和因失误引发的成本增加流程优化可降低时间成本和因失误引发的成本增加初步设计初步设计施工开始概念设计概念设计部品设计部品设计创新设计创新设计规划设计规划设计单体设计单体设计功能平面功能平面结构体系结构体系立面设计立面设计2概念设计规划设计单体设计施工图部品设计初步设计施工图流程优化能准确把握项目市场意图，确定正确的产品设计方向。能准确把握项目市场意图，确定正确的产品设计方向。-准确执行各阶段设计成果标准，准确执行各阶段设计成果标准，户型种类适量为准。户型种类适量为准。当户型差异不大，但品种数量较多时，会给客户带来选择的困惑，当户型差异不大，但品种数量较多时，会给客户带来选择的困惑，而且给设计和销售带来成倍的工作量和复杂度。而且给设计和销售带来成倍的工作量和复杂度。户型种类户型种类建议建议每期开发规模在每期开发规模在10万平米万平米以下，相对应户型不以下，相对应户型不宜超过宜超过10种种户型种类户型种类定义定义凡是房间数量及平面布置形式发生变化的均认为凡是房间数量及平面布置形式发生变化的均认为是不同的类型，仅局部的微差仍认为是同一类型。是不同的类型，仅局部的微差仍认为是同一类型。345加强设计管理部门的市场意识和策划能力加强设计管理部门的市场意识和策划能力严格执行成果标准严格执行成果标准减少人为增加的工作复杂度减少人为增加的工作复杂度户型种类每期开发规模在10万平米以下，相对应户型不宜超过10 将产品创新设计、部品工作前置，规划、建筑设计、结构、将产品创新设计、部品工作前置，规划、建筑设计、结构、设备、与功能平面同步开展，使方案可高效实施；设备、与功能平面同步开展，使方案可高效实施；规划设计规划设计建筑设计建筑设计结构方案结构方案设备方案设备方案立面模型立面模型部部品品设设计计创创新新设设计计6优化工作流程，将先后串行工作变为并行前置优化工作流程，将先后串行工作变为并行前置 规划设计建筑设计结构方案设备方案立面模型6优化工作流程 公司内部的决策机制公司内部的决策机制项目公司、区域公司、集团三者的关系；项目公司、区域公司、集团三者的关系；完美、效率、风险之间找平衡完美、效率、风险之间找平衡 选择合适的人做合适的事可以事半功倍选择合适的人做合适的事可以事半功倍78提高决策效率提高决策效率选择优秀的设计服务商选择优秀的设计服务商 78提高决策效率选择优秀的设计服务商 建立长期合作伙伴：设计单位、供应商、模型制作等各个涉建立长期合作伙伴：设计单位、供应商、模型制作等各个涉及设计的单位；及设计的单位；在设计过程中在设计过程中,持续定期的进行技术沟通和审核；持续定期的进行技术沟通和审核；力求合同约定清晰：含钢量、目标成本；力求合同约定清晰：含钢量、目标成本；市场定位市场定位;成本目标成本目标;政府要求政府要求;上阶段成果上阶段成果;910加强合作伙伴管理加强合作伙伴管理输入条件多一些束缚和意识，少一些随意输入条件多一些束缚和意识，少一些随意 910加强合作伙伴管理输入条件多一些束缚和意识，少一些随意 1112重视客户心理，重视传统风水因素重视客户心理，重视传统风水因素建立不断完善充实的设计资料库建立不断完善充实的设计资料库例：昆庭公寓设计风水关注要素例：设计资料库目录索引通过持续的学习、考察、研究，完善充实设计部门技术资料库，是不断提升设计管理团队专业知识，奠定产品创新力的有效途径。1112重视客户心理，重视传统风水因素建立不断完善充实的设 谢谢 谢谢 ！谢 谢！