房地产物业管理 物业管理之案例模拟培训

?房地产筹划大全房地产筹划大全物物业管理业管理?团圆网团圆网 物业管理物业管理案例模拟案例模拟案例一案例一 如何应对业主的成见?3 3案例案例n n某广场一位业主装修时，擅自在阳台顶棚焊接铁架，与楼体其他阳台极不协调，管理处发现后，立即发出停工整改通知书，该业主对此怨声载道，说管理处限制她自由，铁架非搞不可。n n你发火我不发火。管理处有关人员三番五次耐心地给她讲解装修管理法规，4 4案例案例n n说明保持楼宇外观统一的必要性，任其硬顶也好、软抗也罢，在原那么问题上决不退让，业主见管理处的态度这么坚决，只好按照要求进行整改。n n n n虽说违章装修的问题解决了，但这位业主的心中也留下了对管理处的成见，每次见面都板着脸，管理员上前主动搭话也爱理不理。5 5案例案例n n为消除她的误解，管理处不计较其态度，依然真诚地为她提供各方面帮助，以换取她的理解和信任。n n装修时帮助她清扫卫生，入住时帮助她搬运家私，通过一系列微小的事情，这位业主终于主动与管理处配合，还成了协助该广场管理的主力军。6 6案例案例 某小区一位业主装修时，擅自在阳台顶棚焊接铁架，与楼体其他阳台某小区一位业主装修时，擅自在阳台顶棚焊接铁架，与楼体其他阳台极不协调，管理处发现后，立即发出停工整改通知书，该业主对此怨声极不协调，管理处发现后，立即发出停工整改通知书，该业主对此怨声载道，说管理处限制她自由，铁架非搞不可。载道，说管理处限制她自由，铁架非搞不可。你发火我不发火。管理处有关人员三番五次耐心地给她讲解装修管理你发火我不发火。管理处有关人员三番五次耐心地给她讲解装修管理法规，说明保持楼宇外观统一的必要性，任其硬顶也好、软抗也罢，在法规，说明保持楼宇外观统一的必要性，任其硬顶也好、软抗也罢，在原那么问题上决不退让，业主见管理处的态度这么坚决，只好按照要求进原那么问题上决不退让，业主见管理处的态度这么坚决，只好按照要求进行整改。行整改。虽说违章装修的问题解决了，但这位业主的心中也留下了对管理处的虽说违章装修的问题解决了，但这位业主的心中也留下了对管理处的成见，每次见面都板着脸，管理员上前主动搭话也爱理不理。成见，每次见面都板着脸，管理员上前主动搭话也爱理不理。为消除她的误解，管理处不计较其态度，依然真诚地为她提供各方面为消除她的误解，管理处不计较其态度，依然真诚地为她提供各方面帮助，以换取她的理解和信任。装修时帮助她清扫卫生，入住时帮助她帮助，以换取她的理解和信任。装修时帮助她清扫卫生，入住时帮助她搬运家私，通过一系列微小的事情，这位业主终于主动与管理处配合，搬运家私，通过一系列微小的事情，这位业主终于主动与管理处配合，还成了协助该广场管理的主力军。还成了协助该广场管理的主力军。7 7即时自测即时自测 1、遇到这种情况，您有什么好的处理方法？2、请总结该案例的处理流程，并标注实施关键 8 8处理方法：处理方法：1、坚持原那么 处理此类问题要态度坚决，决不能轻易退让，开了一个口子，下要为例，会一发而不可收。2、以心换心 管理处每天都在与业主打交道，磕磕碰碰总是难免的，有了矛盾不要紧，关键要主动用自己的真诚重新换取理解和信任。9 9素质技巧素质技巧 心诚那么灵 1010案例二案例二 如何解决管理中的小痼疾?1111案例案例n n某大厦有几位住户经常把鞋架摆放在单位门外的公共走道上，管得紧了收回去，稍一放松就又搬出来，是管理中一个不大不小的难题。n n为此，管理处首先与业主委员会统一意见，明确规定今后凡擅自摆放在公共部位的私家物品均按遗弃物处理，然后拟订了四个工作步骤 1212案例案例n n按照这一部署，各个护卫班在主管领导的统一组织下，分户包干，分工负责，分头落实。他们耐心细致地做好说服发动工作，一次不行就两次，两次不行就三次，仅用了一周时间就将公共走道摆放鞋架这一痼疾治理完毕。1313案例案例 某大厦有几位住户经常把鞋架摆放在单位门外的公共走道上，某大厦有几位住户经常把鞋架摆放在单位门外的公共走道上，管得紧了收回去，稍一放松就又搬出来，是管理中一个不大不小管得紧了收回去，稍一放松就又搬出来，是管理中一个不大不小的难题。的难题。为此，管理处首先与业主委员会统一意见，明确规定今后凡擅为此，管理处首先与业主委员会统一意见，明确规定今后凡擅自摆放在公共部位的私家物品均按遗弃物处理，然后拟订了四个自摆放在公共部位的私家物品均按遗弃物处理，然后拟订了四个工作步骤工作步骤 按照这一部署，各个护卫班在主管领导的统一组织下，分户包按照这一部署，各个护卫班在主管领导的统一组织下，分户包干，分工负责，分头落实。他们耐心细致地做好说服发动工作，干，分工负责，分头落实。他们耐心细致地做好说服发动工作，一次不行就两次，两次不行就三次，仅用了一周时间就将公共走一次不行就两次，两次不行就三次，仅用了一周时间就将公共走道摆放鞋架这一痼疾治理完毕。道摆放鞋架这一痼疾治理完毕。1414即时自测即时自测 1、遇到这种情况，您有什么好的处理方法？2、请总结该案例的处理流程，并标注实施关键 1515案例所用策略案例所用策略n n值班护卫员通过可视对讲奉劝住户；值班护卫员通过可视对讲奉劝住户；n n护卫班班长到置之不理的住户家宣传新的规护卫班班长到置之不理的住户家宣传新的规定精神；定精神；n n主管领导上门做主管领导上门做“钉子户的思想工作；钉子户的思想工作；n n管理处给仍然无动于衷的住户下达限期整改管理处给仍然无动于衷的住户下达限期整改通知书。通知书。1616策略研讨策略研讨 小区管理中的许多痼疾看似很难解决，其实未必然。只要把它琢磨透了，见人之所未见，发人之所未发，独辟蹊径，拿出一个好的处理方法，问题就会迎刃而解。1717素质技巧素质技巧 严管细抓 1818案例三案例三 如何处理底层商铺违反管理规定的事件?1919案例案例n n某花园底层有店铺近20家，他们大多数都能够按照有关管理规定开展商务活动。但其中一家店铺，近来屡屡违规，经常将一些招牌、商品和杂物摆出店门之外，影响了花园环境的整洁美貌。管理人员数次劝说、批评、警告，其往往不予理睬，仍然我行我素。2020案例案例n n最后决定由主管找店铺老板正式谈话，假设不见效，那么坚决采取处分措施。n n 2121即时自测即时自测 1、遇到这种情况，您有什么好的处理方法？2、请总结该案例的处理流程，并标注实施关键 2222解决对策解决对策n n主管将该店铺老板约到管理处办公室。首先，主管将该店铺老板约到管理处办公室。首先，严肃指出屡屡乱摆放，严重违反了符合政府严肃指出屡屡乱摆放，严重违反了符合政府法规精神、又为业主住户认可的小区管理规法规精神、又为业主住户认可的小区管理规定，理应予以惩办，但考虑到其曾经能够积定，理应予以惩办，但考虑到其曾经能够积极配合小区管理工作，所以再给一次自觉整极配合小区管理工作，所以再给一次自觉整改的时机改的时机 n n关键点：关键点：(应该来硬的而又暂不动硬的，仁至应该来硬的而又暂不动硬的，仁至义尽，使之能够听得进所讲的道理义尽，使之能够听得进所讲的道理)。2323解决对策解决对策n n然后，提出三个问题请其换位思考：假设你是小区管理人员，你如何去履行自己的管理职责呢?假设你的同行都象你一样，你想像我们小区又是怎样一种面貌呢?n n 如果你是客户，你愿意到门前乱七八糟的店铺里购物吗?(最能打动他的就是最后这句话)2424解决结果解决结果n n 严肃认真的态度、推心置腹的谈话，使 店铺老板受到震动，当即保证不再乱摆 乱放。事后，他马上进行了整改。2525素质技巧素质技巧 换位思考 2626策略分析策略分析n n纠正违规行为需要有处分手段，否那么缺乏以维护小区的正常管理秩序。但动辄处分并非最正确选择，因为处分到谁的头上谁的心里都不舒服。处分只能是不得以而为之，最好的方法还是通过说服教育解决问题。2727案例四案例四 如住户对维修料具提出质疑 怎么办?2828案例案例n n 某小区许多业主住户在进行室内维修时，都某小区许多业主住户在进行室内维修时，都 n n 愿意选择管理处提供的料具。因为管理处愿意选择管理处提供的料具。因为管理处提提 n n 供不仅方便，而且物美价廉。但也有提出供不仅方便，而且物美价廉。但也有提出质质n n 疑的，遇到这种情况，有关人员均有理有疑的，遇到这种情况，有关人员均有理有据据n n 地做好解释工作。地做好解释工作。n n 一次，某单位厨房的环型灯管不亮，维修人一次，某单位厨房的环型灯管不亮，维修人 n n 员检查后确认灯管已坏。住户当即不满地员检查后确认灯管已坏。住户当即不满地n n 说：说：“它是你们不久前帮助换上的，肯定它是你们不久前帮助换上的，肯定是假是假n n 冒伪劣产品冒伪劣产品!2929即时自测即时自测 1、遇到这种情况，您有哪些好的处理方法？2、请总结该案例的处理流程，并标注实施关键 3030案例案例n n 某小区许多业主住户在进行室内维修时，都某小区许多业主住户在进行室内维修时，都 n n 愿意选择管理处提供的料具。因为管理处愿意选择管理处提供的料具。因为管理处提提 n n 供不仅方便，而且物美价廉。但也有提出供不仅方便，而且物美价廉。但也有提出质质n n 疑的，遇到这种情况，有关人员均有理有疑的，遇到这种情况，有关人员均有理有据据n n 地做好解释工作。地做好解释工作。n n 一次，某单位厨房的环型灯管不亮，维修人一次，某单位厨房的环型灯管不亮，维修人 n n 员检查后确认灯管已坏。住户当即不满地员检查后确认灯管已坏。住户当即不满地n n 说：说：“它是你们不久前帮助换上的，肯定它是你们不久前帮助换上的，肯定是假是假n n 冒伪劣产品冒伪劣产品!3131解决对策解决对策n n 维修员看住户有了误解，马上笑着给他详细说明管维修员看住户有了误解，马上笑着给他详细说明管理处对维修料具的管理方法理处对维修料具的管理方法(业主不问青红皂白就横业主不问青红皂白就横加指责，还能善言以对，这是难能可贵的职业意识加指责，还能善言以对，这是难能可贵的职业意识)；管理处提供的所有料具都由正规供给商定点供给；管理处提供的所有料具都由正规供给商定点供给；料具入库前要进行严格的检查验收：住户家每次维修料具入库前要进行严格的检查验收：住户家每次维修的时间、工程、更换料具均有记录；环型灯管如在使的时间、工程、更换料具均有记录；环型灯管如在使用用3 3个月内损坏可免费更换。然后又告诉他环型灯管个月内损坏可免费更换。然后又告诉他环型灯管由于本身结构原因，散热效果差，长时间工作会引起由于本身结构原因，散热效果差，长时间工作会引起温度过高，不能作为长时灯，否那么影响使用寿命温度过高，不能作为长时灯，否那么影响使用寿命(同时介绍使用知识，拓展了效劳深度，假设在上次同时介绍使用知识，拓展了效劳深度，假设在上次更换时就能讲清楚，岂不更好更换时就能讲清楚，岂不更好)。3232问题结果问题结果n n住户一听恍然大悟，忙说：“哎呀，我家厨房光线缺乏，这个灯通常一天24小时全亮着，实在对不起，错怪你们了。3333问题结果问题结果n n回到维修班之后，维修员查阅了他家上次的维修记录，记录显示损坏的灯管已经使用了4个月有余(原始记录平时好象可有可无，一旦需要时是最有说服力的)。n n维修员又将这一情况反响给住户，住户毫无怨言地交纳了材料费。3434策略分析策略分析n n 灯不开不亮，事不说不清。搞物业管理需要做功，也少不了说功。或先说后做，或先做看说。或边做边说。或多做少说或多说少做或咋做咋说。但不能只做不说。因为不说，物业管理者与业主之间就断了相互谅解和理解的桥梁。3535素质技巧素质技巧 加强解释与沟通 3636案例五案例五 如何处理业主错误的索赔要 求?3737案例案例n n某小区的物管公司按照制定的维修维护方案，对某小区的物管公司按照制定的维修维护方案，对区内所有的污水管网进行了检查和疏通，一切均区内所有的污水管网进行了检查和疏通，一切均正常。就在检查疏通完之后几天，由于楼上某业正常。就在检查疏通完之后几天，由于楼上某业主家进行装修，施工人员违反物业装修管理规定，主家进行装修，施工人员违反物业装修管理规定，擅自将装修剩余水泥、油漆等倒入地漏，经排水擅自将装修剩余水泥、油漆等倒入地漏，经排水管道流至该楼主管弯头处，堵塞了本楼的管道。管道流至该楼主管弯头处，堵塞了本楼的管道。楼上住户排出的污水不能流出，便慢慢从楼下李楼上住户排出的污水不能流出，便慢慢从楼下李先生家的地漏处冒出。先生家的地漏处冒出。n n管理处发现跑水后，马上通知李先生，由于李先管理处发现跑水后，马上通知李先生，由于李先生当时不在家中，生当时不在家中，联系两小时后，物管人员消联系两小时后，物管人员消除了堵塞现象。除了堵塞现象。3838案例案例n n事后，李先生认为物管公司未尽到管理职责，遂向物管公司提出索赔要求。n n李先生受损的原因是下水管道被堵塞而冒水，而下水道被堵塞的原因是其他业主乱倒装修废物。3939即时自测即时自测 1、物业公司该不该满足李先生的赔偿要求？为什么？2、遇到这种情况，您将如何处理？4040处理结果及依据处理结果及依据n n该小区的?物业管理公约?规定，物管公司负责小区的管理及房屋和公共配套设施的维护、养护，在实际的工作中，每年每月都有方案地进行修缮这方面的工作。而就在事发的前几日还做过该楼污水管的例行清理。所以，物管公司完全尽到了设备、设施日常维护的职责。4141处理结果及依据处理结果及依据n n同时，该小区?物业管理公约?还规定，业主装修必须先向物管公司申报，领取装修许可证，并严格遵守小区房屋装修管理规定。在这一事件中，物管公司确实也按照规定与该家装修业主及施工队伍签定了装修协议书，并要求其交纳了装修押金，告知其应遵守的规定，也经常派人员至装修现场巡视。4242处理结果及依据处理结果及依据n n这次事件，是装修工人在逃避物管公司监管这次事件，是装修工人在逃避物管公司监管的情况下，偷偷将废弃物倒人极为隐蔽的污的情况下，偷偷将废弃物倒人极为隐蔽的污水管道中而造成的。水管道中而造成的。n n此种情况已经超出了物管公司的管理范围及此种情况已经超出了物管公司的管理范围及力量以外，物管公司不可能觉察。力量以外，物管公司不可能觉察。n n所以在这个问题上，物管公司亦没有疏漏，所以在这个问题上，物管公司亦没有疏漏，因此物管公司不应承担任何赔偿义务。因此物管公司不应承担任何赔偿义务。4343处理结果及依据处理结果及依据n n那么这个责任到底由谁来负呢?根据相关的法律以及建设部?家庭居室装饰装修管理试行方法?中有明确规定：这次事件是由于装修人员违规操作而造成的，应负完全责任。n n最后，该管理处将相关的法规复印成文字提供给李先生并主动为他提供相关的法律咨询指导，让他感觉十分满意。4444策略分析策略分析n n我们要理解物业管理费的内涵n n物业管理费只是一种效劳费、公共设施设备的维修养护费，而不是保证或保险费。4545素质技巧素质技巧 细致客观分析，积 极与业主沟通并解释 4646案例六案例六 如何应对业主的突然投诉?4747案例案例n n一天，某小区的一位老年业主在小区内的中庭休闲区，一天，某小区的一位老年业主在小区内的中庭休闲区，口气不太客气地责问正准备下班的某管理员：口气不太客气地责问正准备下班的某管理员：“小区小区内为什么要搞一个沙地内为什么要搞一个沙地?原来他家的小孙子在沙池原来他家的小孙子在沙池玩后，回家后身上的沙子搞得家里到处都是，如果不玩后，回家后身上的沙子搞得家里到处都是，如果不小心的话还会对眼睛造成伤害，老人认为这个沙池存小心的话还会对眼睛造成伤害，老人认为这个沙池存在平安隐患。也许是下班了的缘故吧，这位管理员并在平安隐患。也许是下班了的缘故吧，这位管理员并没太在意，只是随口说：城市里的孩子接触泥沙的时没太在意，只是随口说：城市里的孩子接触泥沙的时机不是很多，我们小区内还有好多其它喜欢玩沙的孩机不是很多，我们小区内还有好多其它喜欢玩沙的孩子呀，其它物体也存在着可能的危险，我们不能因为子呀，其它物体也存在着可能的危险，我们不能因为它存在可能的危险就取消了呀。这位老先生针对它存在可能的危险就取消了呀。这位老先生针对 不不能因为它存在着可能的危险就取消能因为它存在着可能的危险就取消 的话，来气了：的话，来气了：你们管理处没有听取我们业主的意见，我要找你们领你们管理处没有听取我们业主的意见，我要找你们领导导 4848即时自测即时自测 1、如果是你，你会对这位老先生采取什么方式？是置之不理？还是积极解决？2、您有何具体的方法将此事妥善处理？4949案例策略案例策略n n这位管理员这位管理员“见势不妙，忙说：这样吧，我将您的见势不妙，忙说：这样吧，我将您的意见向领导反映一下再和你联系好吗意见向领导反映一下再和你联系好吗?n n当下，这位管理员找到开发商的技术人员，询问了有当下，这位管理员找到开发商的技术人员，询问了有关沙池的问题，才知道该沙池并不是孩子的娱乐场所，关沙池的问题，才知道该沙池并不是孩子的娱乐场所，而是有消防方面的功能。而是有消防方面的功能。n n于是该管理员找到那位老先生，首先对自己的不当解于是该管理员找到那位老先生，首先对自己的不当解释表示抱歉，并详细向业主说明了事由，得到了业主释表示抱歉，并详细向业主说明了事由，得到了业主的理解。的理解。5050素质技巧素质技巧 转换角色抚慰，弄清题真 相后再予答复 5151策略分析策略分析n n我们物业管理工作者每天都会碰到各种各样我们物业管理工作者每天都会碰到各种各样的业主投诉，无论其大小，首先你不能用敷的业主投诉，无论其大小，首先你不能用敷衍了事的态度，要千方百计站在业主的角度，衍了事的态度，要千方百计站在业主的角度，急业主之所急、想业主之所想，真诚地为其急业主之所急、想业主之所想，真诚地为其分忧解难，这实际上最能反映出你的效劳意分忧解难，这实际上最能反映出你的效劳意识和效劳态度。其次，在平时的工作中，管识和效劳态度。其次，在平时的工作中，管理人员要对小区相关设备的功用、物业管理理人员要对小区相关设备的功用、物业管理的相关知识等信息尽可能了解得全面一些。的相关知识等信息尽可能了解得全面一些。搜集、储藏一切能为业主提供方便的信息。搜集、储藏一切能为业主提供方便的信息。答复业主的提问不能似是而非，要有根有据，答复业主的提问不能似是而非，要有根有据，以理服人。以理服人。5252案例七案例七 如何处理突发性事件?5353案例案例n n某花园单身公寓有一对年轻夫妇，因感情不和经常闹矛盾，管理处曾屡次给予协调和劝说，但因户主主观原因，一直无法从根本上解决问题。n n(所谓清官难断家务事，但协调和劝说还是必要的，即可以缓和两夫妻的矛盾，又可以让其他业主感受到管理处把工作做到了细处。)5454案例案例n n一天晚上九点多钟，女户主趁丈夫不在，将房间所有一天晚上九点多钟，女户主趁丈夫不在，将房间所有窗户及房门关闭，翻开煤气阀，想通过自杀来解决无窗户及房门关闭，翻开煤气阀，想通过自杀来解决无休无止的争吵。当时，巡逻的保安员巡查至该屋休无止的争吵。当时，巡逻的保安员巡查至该屋(保保安员巡逻到位安员巡逻到位)，闻到有些煤气味，便迅速查出了发，闻到有些煤气味，便迅速查出了发生煤气泄露的房问号码，并通过对讲机与总控室取得生煤气泄露的房问号码，并通过对讲机与总控室取得联系，自己那么有礼貌地叩响该户房门联系，自己那么有礼貌地叩响该户房门(以防因错误以防因错误判断加之动作过激给业主生活带不不便判断加之动作过激给业主生活带不不便)。n n在听到房内有呻吟声但没有人开门后，便及时向总控在听到房内有呻吟声但没有人开门后，便及时向总控室保安员报告这一情况室保安员报告这一情况(保安员训练有素，工作有条保安员训练有素，工作有条不紊不紊)。n n总控室保安员在接到巡逻保安的报告后，立即通知保总控室保安员在接到巡逻保安的报告后，立即通知保安主管。安主管。5555即时自测即时自测1、假设你是保安主管，你将做如何处理？2、我们要如何才能妥善处理好类似突发事件？5656案例处理过程案例处理过程n n保安主管及保安员及维修工迅速赶赴现场保安主管及保安员及维修工迅速赶赴现场(保保安主管考虑周全，人员调度得当安主管考虑周全，人员调度得当)。n n维修工将门锁撬开后，工作人员进房内。维修工将门锁撬开后，工作人员进房内。n n保安主管叫大家千万不要开灯，以免引起煤保安主管叫大家千万不要开灯，以免引起煤气爆炸气爆炸(保安主管具备良好的消防平安意识保安主管具备良好的消防平安意识)，并指挥维修工关闭煤气阀门、翻开窗户，并指挥维修工关闭煤气阀门、翻开窗户，另一方面以最快速度找到业主，将其送至通另一方面以最快速度找到业主，将其送至通风效果良好的地方。风效果良好的地方。5757案例处理过程案例处理过程n n此时，该女户主已经口吐白沫，奄奄一息。此时，该女户主已经口吐白沫，奄奄一息。n n保安主管弓引导工作人员为伤者进行人工呼保安主管弓引导工作人员为伤者进行人工呼吸同时自己用吸同时自己用 拨打拨打120120医疗急救医疗急救 及辖区及辖区派出所派出所 ，还安排总控室的保安员与女业户，还安排总控室的保安员与女业户的先生联系的先生联系(主管不仅考虑到及时挽救伤者性主管不仅考虑到及时挽救伤者性命，而且考虑到有刑事案件的可能性命，而且考虑到有刑事案件的可能性)。n n派出所通过伤者亲笔写书的遗和现场具体情派出所通过伤者亲笔写书的遗和现场具体情况确安女户主为自杀。医院方面也说管理处况确安女户主为自杀。医院方面也说管理处发现和抢救及时，挽救了业主的生命。发现和抢救及时，挽救了业主的生命。5858案例处理过程案例处理过程n n事后，夫妻俩对管理处工作人员表示感谢并事后，夫妻俩对管理处工作人员表示感谢并赞扬了管理处在处理问题上所做的工作。赞扬了管理处在处理问题上所做的工作。n n管理处人员又趁此时机对夫妻俩的关系给予管理处人员又趁此时机对夫妻俩的关系给予进一步的协调进一步的协调(抓住时机，以活生生的实例来抓住时机，以活生生的实例来说服业主说服业主)。n n直至今日，该户夫妻和睦相处，并非常配合直至今日，该户夫妻和睦相处，并非常配合管理处的日常工作。管理处的日常工作。5959素质技巧素质技巧 加强平时演练，培养良好 的控制协调与处理能力 6060处理分析处理分析n n从管理处各岗位工作人员在处理这一问题的过程可以看出保安员只有平时训练有素，遇事方能不乱，从而使问题得以迅速解决；保安主管必须具备很强的保安意识和良好的指挥能力，并在处理问题的过程中头脑清晰，考虑问题细心、周全，人员安排得当，才能化险为夷，圆满处理突发事件。6161案例八案例八 如何应对找借口拖欠管理费的业主?6262案例案例n n 一日，某大厦管理处走进一位业主说：“因开发商没有在规定的时间内办理房产证，我从本月开始不交管理费，你们管理处也不要来找我。说完后扬长而去。在以后的几个月内，不管管理处工作人员上门做工作，还是以书面形式通知，都不予理会。6363即时自测即时自测1、你认为该业主的做法是否合理？为什么？2、作为一名管理员，你要如何说服业主如期交纳管理费？6464处理过程处理过程n n?住宅物业管理条例住宅物业管理条例?实施细那么第六章第四十条实施细那么第六章第四十条“住住宅区管理效劳费的根本开支包括：宅区管理效劳费的根本开支包括：n n (一一)住宅公用设施、设备和公共场所住宅公用设施、设备和公共场所(地地)的日常的日常管管n n 理、维修养护费用理、维修养护费用(包括材料费、公用水电费、包括材料费、公用水电费、n n 设备损消耗、垃圾清运费、绿化养护费等设备损消耗、垃圾清运费、绿化养护费等)；n n (二二)管委会及管理处规定人员的津贴工资、福利管委会及管理处规定人员的津贴工资、福利及办及办n n 公费用；公费用；n n (三三)就管理工作而聘请的专营公司及其他聘请人就管理工作而聘请的专营公司及其他聘请人员的员的 n n 费用；费用；n n 6565处理过程处理过程 (四)住宅区公用设施、设备必要的保险 费用和法定税费；(五)住宅必要的社区文化活动费用。由 此可见，业主享受了物业管理服 务，就应该履行其根本义务，而与 其他业主享受同样的效劳，显然侵 占了其他业主的共同利益。6666处理过程处理过程n n于是管理处工作人员再次登门，将有关条例细化成漫画形式给该业主看，在观察到该业主似乎有些明理之后，管理处人员马上又说，关于你房产证的问题应该以法律途径向开发商索取，并可以向他索赔等等。n n该业主立即认错，交了所欠费用。6767素质技巧素质技巧 加强业主的物业管理知识 的宣传 6868策略分析策略分析n n一个小区的管理，光靠物业公司是不够的。一个小区的管理，光靠物业公司是不够的。只有广阔业主共同参与才能有一个文明、平只有广阔业主共同参与才能有一个文明、平安、舒适的居住环境。安、舒适的居住环境。n n业主的相关知识要由物业管理公司去灌输，业主的相关知识要由物业管理公司去灌输，但是面对枯燥无味的法例条文，他们又会缺但是面对枯燥无味的法例条文，他们又会缺乏学习的热情。乏学习的热情。n n因此，物业管理公司应开展形式多样的教育因此，物业管理公司应开展形式多样的教育活动，将法例条文人性化、形象化地传输给活动，将法例条文人性化、形象化地传输给业主。业主。6969案例九案例九 如何解决住户高空抛物问题?7070案例案例n n一日，某小区一单位业主怒气冲冲到管理处，投诉楼上住户往下倒剩饭剩菜于2楼阳篷上。n n“以前还只是扔个纸团、烟蒂什么的，今天竟然往下倒起饭菜来，太不讲公共道德了。业主气愤地说，强烈要求管理处拿出一个具体的措施来制止这种行为。7171即时自测即时自测1、作为管理员的你将做如何处理？2、要如何才能在今后防止类似事件的再次发生？7272处理策略处理策略n n管理处一边抚慰业主，一边迅速派保洁员前往清扫，同时派保安员重点监控，看是哪楼住户所为。n n管理处发了一张针对性的通告，将所发生的事情及管理处采取措施(重点监控、公布不讲道德的业主的名字)详细写明，然后投入于3楼以上单号房间各住户的信箱之中。7373处理策略处理策略n n这样做有二个好处：这样做有二个好处：n n 第一、如住户当时只是图一时方便，顺手第一、如住户当时只是图一时方便，顺手往往n n下倒的饭菜，那么在收到这份通告后，必然下倒的饭菜，那么在收到这份通告后，必然会会n n引起警觉，不敢再高空抛物了，这样就防止引起警觉，不敢再高空抛物了，这样就防止了了n n管理处跟住户之间的正面接触。管理处跟住户之间的正面接触。n n 第二、如住户收到通告后，依旧我行我素，第二、如住户收到通告后，依旧我行我素，n n管理处再前往处理时，相对来说处理的方式管理处再前往处理时，相对来说处理的方式要要n n更为灵活、空间也要更为广阔。更为灵活、空间也要更为广阔。7474素质技巧素质技巧 先礼后兵，尽量采取隐性 处理策略 7575案例小结案例小结n n高空抛物在物业管理工作中是一个较常见的现象，只有从提高住户的公共道德意识着手，搞好小区的社区文化建设，形成独有的文化气氛，才能从根本上杜绝它。7676案例十案例十 如何巧借外力，为业主解决燃眉之急?7777案例案例n n某花园小区内不时遇到住户归家时打不开自家的门，令他们顿感焦虑，心急如焚。n n门打不开的原因，大都是出门时钥匙落在了家里：也有门锁坏了，原钥匙开不了锁的情况。7878即时自测即时自测1、对业主这一问题，你有何感想？对你有哪些触动？2、你的感想和触动，能否化作具体的行动？7979案例处理案例处理 管理人员看在眼里、急在心上，为了帮助住户管理人员看在眼里、急在心上，为了帮助住户解决这一困扰，他们在外联系了一家专门承接开解决这一困扰，他们在外联系了一家专门承接开锁业务的机构，与之建立了友好效劳的协约：锁业务的机构，与之建立了友好效劳的协约：一是定人上门效劳，确保小区和住户的平安；一是定人上门效劳，确保小区和住户的平安；二是效劳及时，随叫随到；三是效劳价格优惠。二是效劳及时，随叫随到；三是效劳价格优惠。于是，帮助业主住户解决开门问题，自然地于是，帮助业主住户解决开门问题，自然地成为了管理处的一项便民效劳工程。成为了管理处的一项便民效劳工程。8080素质技巧素质技巧 整合与控制好外部资源，使之能整合与控制好外部资源，使之能 为业主提供更优质的效劳为业主提供更优质的效劳 8181策略分析策略分析n n对管理处来说，这是一项无偿效劳；对管理人员来说也对管理处来说，这是一项无偿效劳；对管理人员来说也只是举手之劳的小事，但其作用和意义不可低估：只是举手之劳的小事，但其作用和意义不可低估：n n一是实实在在地为住户解决了燃眉之急；一是实实在在地为住户解决了燃眉之急；n n二是上门开锁的人来历、身份清楚，防止了不三不四者二是上门开锁的人来历、身份清楚，防止了不三不四者混入小区，预防了平安隐患；混入小区，预防了平安隐患；n n三是由于开锁需一定的专家的技能，事先谈好的合理收三是由于开锁需一定的专家的技能，事先谈好的合理收费给住户带来了实惠；费给住户带来了实惠；n n四是通过这项效劳工作的沟通，密切了管理处与住户的四是通过这项效劳工作的沟通，密切了管理处与住户的感情，赢得了他们对管理处的信任，这一点尤为重要。感情，赢得了他们对管理处的信任，这一点尤为重要。8282案例十一案例十一 住户不愿配合管理处工作怎么办?8383案例案例n n某大厦有八个外天井平台，均设在四层。要清扫平台，人员、工具以及垃圾都必须从住户的家中进出(倘假设物业公司能够在房地产开发前期介入，恐怕就可以有效地防止类似的设计缺陷)。四层的一些住户对此相当反感。如何取得他们的理解和支持，就成了做好清洁工作的关键所在。8484案例案例n n一次，清洁员来到四层某座，准备清扫天井。住户家中的老太太得知来意，站在防盗门内直摇头，愣是不给开门。后来好话说了一箩筐，才应允就让他搞这一次。n n请问这样的情况，作为管理员你将如何处理清洁员面队的工作难处？8585案例案例n n清洁员手脚麻利地清扫完天井后，发现住户家靠天井的两扇窗子积有很厚的灰尘，便主动向一直冷眼旁观的老太太要了条毛巾，把它擦得透明瓦亮，见老太太的表情由阴转晴，清洁员又趁机提出从厨房接上水管冲刷天井地坪，这回老太太容许得相当痛快。冲刷完，他又默默地将住户家厨房里油烟机、煤气灶以及墙壁上粘的油垢，一一擦拭干净，一直忙活了三个多小时。8686案例案例n n临出门，老太太给50元钱表示酬谢。清洁员谢绝了，并说：“以后还要经常麻烦您，请多多照顾。老太太一再嘱咐，需要清扫夭井就尽管来，千万别拘束。8787素质技巧素质技巧 用真诚的行动赢取业主的信任 使之配合与支持工作 8888总结分析总结分析n n先用举手之劳赢得住户好感之后再“得寸进尺就显的处理总是很艺术性。n n假设想做好物业管理工作，业主客户的理解和支持比什么都重要。n n而业主客户的理解和支持，是要通过我们的精心至诚、细致入微的效劳才能赢得的。8989案例十二案例十二如何处理业主踩草事件?9090案例案例n n某花园随着业主的不断入住，人员越来越多，尤其是小孩的玩耍，使得踩草的事情常常发生，虽然设置了警示牌，但效果仍然不理想，结果是被踩死的草补了一次又一次，管理处为此伤透了脑筋，屡次在例会上就此事一起讨论，大家结合实际，各抒已见，终于得出了一些因地制宜，一举多得的方法。9191即时自测即时自测1、你对上述问题，有何行之有效的方法？2、类似于踩草的事件在实际的物业管理中还会遇见哪些？9292处理措施处理措施n n宣传教育、行为制止宣传教育、行为制止n n局部加装装饰护拦、摆放花期长、花色鲜艳局部加装装饰护拦、摆放花期长、花色鲜艳的盆花。的盆花。n n个别因路网规划不合理，而成为个别因路网规划不合理，而成为“顽疾的顽疾的绿草之绿草之“路，可顺着那条路，可顺着那条“路用黄蜡石路用黄蜡石点缀式嵌入草地而造出一条点缀式嵌入草地而造出一条“踏步来。踏步来。n n设立温馨提示牌。设立温馨提示牌。9393总结分析总结分析n n其实大局部业户都不是有意踩草的，只是来去匆匆或图一时方便而已。n n要沟通解决的方法有很多，像这些合理引导和预防式的无声沟通。往往比严厉的警告或罚款有效得多。9494案例十三案例十三如何化解住户的心理情绪?9595案例案例n n腊月二十八，某社区效劳中心接到A32B业主赵先生投诉，说客卧房复合地板有水往外冒。时值春节临近，这样的突发事件如果不能及时妥善处理，将直接影响住户的正常生活，并将造成更大的损失。9696即时自测即时自测1、你将对此采取什么样的解决方式？2、你列出你解决问题的步骤9797处理措施处理措施n n社区效劳中心人员及时关闭给水总阀的同时，立即联系装修队及承建商到现场来检查，经查事件原因是淋浴位置墙内热水管三通焊接口漏水，社区效劳中心责成承建商立即修复，同时与业主和承建商约好一起商讨木地板及墙面维修事宜。n n及时处理，将损失降到最小。9898处理措施处理措施n n第二天该业主又打来第二天该业主又打来 ：原维修的水管位置：原维修的水管位置另一根冷水管又出现漏水现象。维修人员检另一根冷水管又出现漏水现象。维修人员检查发现是冷水管焊接口上漏水，估计是前一查发现是冷水管焊接口上漏水，估计是前一天检查漏水原因凿墙时的震动或其它原因引天检查漏水原因凿墙时的震动或其它原因引起。为防止漏水现象再次出现，社区效劳中起。为防止漏水现象再次出现，社区效劳中心建议这次水管修复后观察几天，确实无渗心建议这次水管修复后观察几天，确实无渗漏现象后再修复地板和墙面，先保证业主正漏现象后再修复地板和墙面，先保证业主正常用水。业主表示同意。常用水。业主表示同意。9999处理措施处理措施n n这期间社区效劳中心屡次主动上门观察现场，及时与业主沟通。经过多方协调，赵先生家被损失的地板及墙面终于得到及时修复，问题得到妥善解决。n n急业主所急、想业主所想，真心实意为业主办事儿。100100素质技巧素质技巧 热情、真诚的效劳手法热情、真诚的效劳手法 101101业主心声业主心声n n业主被这种热情、真诚的效劳感动了。他说：业主被这种热情、真诚的效劳感动了。他说：“大过年的，我的这点事儿让你们这么惦记大过年的，我的这点事儿让你们这么惦记着。将心比心，你们这个年过得真辛苦着。将心比心，你们这个年过得真辛苦!说实说实在的，刚刚搬人新居，又特地把父母接来一在的，刚刚搬人新居，又特地把父母接来一起过春节，碰到这样不顺心的事儿，确实给起过春节，碰到这样不顺心的事儿，确实给我们的生活带来了极大的不便，我本来非常我们的生活带来了极大的不便，我本来非常气愤，准备完全修复后找你们公司赔偿精神气愤，准备完全修复后找你们公司赔偿精神损失费和误工费。但你们的效劳态度化解了损失费和误工费。但你们的效劳态度化解了我的怨气、消除了我索赔的念头。真诚感谢我的怨气、消除了我索赔的念头。真诚感谢你们付出的努力。你们付出的努力。102102小结小结n n用热情、真诚的态度在为业主效劳，与他们建立良好的沟通，换来了业主对物业管理工作的认同、理解和支持。既解决了问题，又增进了彼此的感情。103103案例十四案例十四纠正违章装修僵持不下怎么办?104104案例案例n n一日，某花园护卫员报告，一位业主未按要一日，某花园护卫员报告，一位业主未按要求的位置，擅自在外墙上开孔安装空调。待求的位置，擅自在外墙上开孔安装空调。待装修巡视督察人员赶到现场时，空调安装已装修巡视督察人员赶到现场时，空调安装已在进行之中。在进行之中。n n装修巡视员检查一番后，向业主解释，如此装修巡视员检查一番后，向业主解释，如此安装不但影响了外立面的统一和美观，而且安装不但影响了外立面的统一和美观，而且安装厂家施工如不慎将暖气立管打漏，还将安装厂家施工如不慎将暖气立管打漏，还将给业主的生活带来不便。但业主仍坚持已见，给业主的生活带来不便。但业主仍坚持已见，催促继续安装。催促继续安装。105105即时自测即时自测1、你将对此采取什么样的解决方式？2、你列出你解决问题的步骤3、能否说出几种不同的处理方法？106106案例处理过程案例处理过程n n装修巡视员只好暂扣装修工人的工具和证件，予以制止。同时，请水电工火速来补已打漏的暖气立管。n n果断制止违章作业，迅速处理相关损害，再研究如何纠正问题，应当说从程序上是对的。107107案例处理过程案例处理过程n n业主对装修巡视员制止违章装修十分不满，业主对装修巡视员制止违章装修十分不满，提出要物业公司领导签字，承担停止安装空提出要物业公司领导签字，承担停止安装空调的后果。装修巡视员认为自己所做并无不调的后果。装修巡视员认为自己所做并无不妥，随即提出业主也需签字，成认自己违反妥，随即提出业主也需签字，成认自己违反小区装修管理规定。双方各执已见，一时僵小区装修管理规定。双方各执已见，一时僵持不下。持不下。n n水电工赶到现场后，迅速将漏水的暖气管修水电工赶到现场后，迅速将漏水的暖气管修复好，将污染的地面、墙面进行了彻底清理。复好，将污染的地面、墙面进行了彻底清理。一看两人还在争执，便接了个话茬：一看两人还在争执，便接了个话茬：“要我要我说也不是什么大不了的事情，谁也不用让谁说也不是什么大不了的事情，谁也不用让谁签字了，还是商量商量怎样安空调吧签字了，还是商量商量怎样安空调吧!108108案例处理过程案例处理过程n n处理此类问题不仅是管理人员的事情，普通处理此类问题不仅是管理人员的事情，普通作业人员也有责任，该说话时就说话。作业人员也有责任，该说话时就说话。n n待两人都平静下来，他再对业主说：待两人都平静下来，他再对业主说：“我看我看你自己选的这个位置并不好，抛开影响外立你自己选的这个位置并不好，抛开影响外立面整齐美观不说，就说你安到这里，冷凝水面整齐美观不说，就说你安到这里，冷凝水管要走多远呀，比较起来还是规定的那个位管要走多远呀，比较起来还是规定的那个位置好。置好。109109案例处理过程案例处理过程n n证明你的错了，自然说明我的对了，这样的证明你的错了，自然说明我的对了，这样的说服方法很巧妙。说服方法很巧妙。n n业主迟疑不决，水电工试探着提了个建议：业主迟疑不决，水电工试探着提了个建议：“如果你觉得我说的没有道理，你自己里里如果你觉得我说的没有道理，你自己里里外外看看。或许刚刚主动帮助修复漏水暖外外看看。或许刚刚主动帮助修复漏水暖气管的举动感化了业主，业主楼上楼下转了气管的举动感化了业主，业主楼上楼下转了一圈，回来后欣然同意在规定位置安装，并一圈，回来后欣然同意在规定位置安装，并且与装修巡视员握手言和。且与装修巡视员握手言和。110110素质技巧素质技巧 旁敲侧击式提出解决方法旁敲侧击式提出解决方法 111111策略分析策略分析n n人们常说“解铃还需系铃人，其实未必尽然。有些时候矛盾双方剑拨弩张，斗气顶牛，谁也不肯让步，就需要别人从中做点翰旋，搭个台阶。有了这样一个外力的推动，双方冷静一下，很可能一切都随之烟消云散。112112案例案例2n n一天中午，护卫班告诉主管人员：一天中午，护卫班告诉主管人员：“某业主某业主不想按指定位置安装空调，要将北侧空调孔不想按指定位置安装空调，要将北侧空调孔打在窗户上方。主管正在处理一项事务，打在窗户上方。主管正在处理一项事务，便安排护卫班班长马上返回，先让空调公司便安排护卫班班长马上返回，先让空调公司的工作人员停止打孔。的工作人员停止打孔。n n主管人员随后赶到，一进门还没开腔，业主主管人员随后赶到，一进门还没开腔，业主就开始不停地说着自己的理由。他认为物业就开始不停地说着自己的理由。他认为物业公司规定的位置太不合理，强烈要求将空调公司规定的位置太不合理，强烈要求将空调孔打在窗户上方，并且明确表示：孔打在窗户上方，并且明确表示：“我今天我今天就要在这里打孔，看你们能把我怎样就要在这里打孔，看你们能把我怎样?此时，此时，空调公司的人员还不停地在一旁说着风凉话，空调公司的人员还不停地在一旁说着风凉话，更助长了业主的不满情绪。更助长了业主的不满情绪。113113即时自测即时自测1、对此你将如何处理？2、解决问题的根本原那么是什么？114114案例处理过程案例处理过程n n尽管主管满肚子是火，但还是耐心解释，说尽管主管满肚子是火，但还是耐心解释，说明明“物业公司要求在指定位置安装空调、管物业公司要求在指定位置安装空调、管线不能外露，是为了保证小区的外观统一美线不能外露，是为了保证小区的外观统一美观，强调观，强调“如果我们也像有些小区那样各如果我们也像有些小区那样各行其是安空调，那我们的小区的外立面就会行其是安空调，那我们的小区的外立面就会杂乱不堪入目，提醒杂乱不堪入目，提醒“这里毕竟是您的家这里毕竟是您的家园，您肯定也不希望举目就看到这样的景象。园，您肯定也不希望举目就看到这样的景象。n n听完主管这番入情入理的话，虽说业主还是听完主管这番入情入理的话，虽说业主还是没有决定按规定去做，但不再硬性坚持。没有决定按规定去做，但不再硬性坚持。115115案例处理的把握原那么案例处理的把握原那么n n物业管理工作者处理问题千万不能意气用事，即使自己浑身是理，也必须注意调整自己的心态和情绪。116116案例处理过程案例处理过程n n 主管见时机根本成熟，便悄悄将空调公司的工作人员叫到一边，告诫说：“你们应当知道我们的管理规定，如果执意违规行事，可要考虑考虑今后如何在我们的辖区做生意。这一说，空调公司人员马上声明要按照物业公司规定打孔，并表示一定配合物业公司说服业主。最终，业主同意按规定位置打空调孔。117117案例处理的把握要点案例处理的把握要点n n该行使管理权的时候就要大胆行使，就要行使到位，这不叫威逼利诱。118118素质技巧素质技巧 巧借外力说服业主 119119总结分析总结分析n n物业管理牵及到方方面面，使许多微缺乏道的小事复杂化了。但正因为如此，又使我们能够借助方方面面的力量来促成复杂化问题的解决。这就给物业管理人员出了一个题目，即“如何巧妙地借人之力，成我之事。120120案例案例3n n某花园入伙不久，一户业主不顾物业管理公某花园入伙不久，一户业主不顾物业管理公司的劝阻，硬把空调的室外机装在了主面外司的劝阻，硬把空调的室外机装在了主面外墙上。催促其整改的责任，就落在了负责监墙上。催促其整改的责任，就落在了负责监管装修的某物业管理人员身上。管装修的某物业管理人员身上。n n第一次，该主管到业主家交涉，给业主讲述第一次，该主管到业主家交涉，给业主讲述了小区安装空调的有关规定，并指出空调应了小区安装空调的有关规定，并指出空调应当安装在指定的位置，否那么会破坏小区的当安装在指定的位置，否那么会破坏小区的整体外观，向他提出必须拆下来重新安装。整体外观，向他提出必须拆下来重新安装。可业主一点说话的余地都不给，就硬把他推可业主一点说话的余地都不给，就硬把他推出了门出了门 121121即时自测即时自测1、对此你将如何处理？2、请列出你解决问题的流程和步骤122122案例处理过程案例处理过程n n第一次，该主管到业主家交涉，给业主讲述第一次，该主管到业主家交涉，给业主讲述了小区安装空调的有关规定，并指出空调应了小区安装空调的有关规定，并指出空调应当安装在指定的位置，否那么会破坏小区的当安装在指定的位置，否那么会破坏小区的整体外观，向他提出必须拆下来重新安装。整体外观，向他提出必须拆下来重新安装。可业主一点说话的余地都不给，就硬把他推可业主一点说话的余地都不给，就硬把他推出了门出了门 。n n第二次，主管又上门做业主的工作，这一次第二次，主管又上门做业主的工作，这一次他不单是给业主讲述小区对空调安装的管理他不单是给业主讲述小区对空调安装的管理方法，还和业主天南海北地聊起了家常，力方法，还和业主天南海北地聊起了家常，力求缩短双方感情上的距离。业主显然没有上求缩短双方感情上的距离。业主显然没有上次那样生硬，但只是容许再考虑考虑。次那样生硬，但只是容许再考虑考虑。123123案例处理过程案例处理过程n n一天后，该主管第三次敲开了业主家门，和一天后，该主管第三次敲开了业主家门，和业主坐下来谈了很久。不仅给业主讲述了物业主坐下来谈了很久。不仅给业主讲述了物业管理效劳的理念和特色，还诚恳地征求了业管理效劳的理念和特色，还诚恳地征求了业主对物业公司的意见和建议，并对业主提业主对物业公司的意见和建议，并对业主提出的从入伙、装修到入住所遇到的种种问题，出的从入伙、装修到入住所遇到的种种问题，给予了有理有据地说明和解释。许久，业主给予了有理有据地说明和解释。许久，业主笑着说：笑着说：“老兄，你这股认真劲让我服了老兄，你这股认真劲让我服了!我我原来觉得你们这也管那也管，不舒服，总想原来觉得你们这也管那也管，不舒服，总想较个劲。听你这么一讲，明白了，你们还是较个劲。听你这么一讲，明白了，你们还是为业主好、为小区好。你放心，我一会儿就为业主好、为小区好。你放心，我一会儿就叫人把空调改正来。叫人把空调改正来。124124素质技巧素质技巧 以情动人，用感情、朋友的联络 手法促成事件解决 125125案例十五案例十五业主强占他人车位怎么办?126126案例案例n n一日，某花园地下车库值班护卫员报告一日，某花园地下车库值班护卫员报告x x号楼号楼的一位业主，只购置了一个车位，却在车库的一位业主，只购置了一个车位，却在车库停了两辆车。护卫员劝其将未购车位的车开停了两辆车。护卫员劝其将未购车位的车开走，但业主对护工员不予理睬，将车子锁好走，但业主对护工员不予理睬，将车子锁好后扬长而去。无奈，护卫员只好求助楼间护后扬长而去。无奈，护卫员只好求助楼间护卫员使用对讲系统同其联系，要求其将车子卫员使用对讲系统同其联系，要求其将车子开出车库。业主对护卫员的行动先是采取了开出车库。业主对护卫员的行动先是采取了不接对讲的方式，后来对护卫员进行谩骂，不接对讲的方式，后来对护卫员进行谩骂，甚至扬言谁再打他家的对讲，就用开水倒下甚至扬言谁再打他家的对讲，就用开水倒下来烫谁。来烫谁。127127即时自测即时自测1、对此你将如何处理？2、请列出你解决问题的流程和步骤128128案例处理过程案例处理过程n n了解到这些情况后，办公室值班人员当即同业主联系，得到他的同意后，登门拜访。首先对护卫员反复打对讲影响业主生活抱歉。129129策略分析策略分析n n有理也要先说自己的不是，给足对方面子和台阶，为双方的进一步交流创造条件。130130案例处理过程案例处理过程n n然后向他说明车库内的大多数车位已售出，然后向他说明车库内的大多数车位已售出，一个车位只允许停放一辆车，如果占用别人一个车位只允许停放一辆车，如果占用别人车位，别的业主就会有意见。接着，又特别车位，别的业主就会有意见。接着，又特别指出这样事情多了，大家互相效仿，总有一指出这样事情多了，大家互相效仿，总有一天他自己的车位也会被别人占用。天他自己的车位也会被别人占用。n n看到他不断点头，值班人员趁热打铁，建议看到他不断点头，值班人员趁热打铁，建议他再租个车位来从根本上解决泊车问题。他再租个车位来从根本上解决泊车问题。131131策略分析策略分析n n不仅着眼一时一事，而且争取一劳永逸，这样去做工作就更有效率。132132案例处理过程案例处理过程n n他听了这番话，觉得入情入理，便提出要求，让值班人员替他找一个空位租下来。133133素质技巧素质技巧 避其锋芒，和气解决争端 134134案例案例2n n某花园没有公用停车场，仅有百个私家车位。这些车某花园没有公用停车场，仅有百个私家车位。这些车位散布于底层地面，且均为开放式。这样，就增加了位散布于底层地面，且均为开放式。这样，就增加了停车管理的难度。为了维护小区内正常的车辆停驶秩停车管理的难度。为了维护小区内正常的车辆停驶秩序，管理处首先安装了自动道闸系统，严格控制外来序，管理处首先安装了自动道闸系统，严格控制外来车辆的驶入，必需驶入的由专人引导停靠在指定位置，车辆的驶入，必需驶入的由专人引导停靠在指定位置，杜绝了外来车辆杜绝了外来车辆“鸠占鹊巢的现象。然而，有些私鸠占鹊巢的现象。然而，有