房地产投资分析案例

房地产投资分析案例主要内容1.房地产置业投资经济评价指标和分析方法；2.房地产开发投资经济评价指标和分析方法。学习目标1.理解经济评价指标的优劣；2.掌握房地产投资财务分析的方法。房地产开发投资的财务分析房地产开发投资的财务分析 房地产开发投资经济评价指标及其计算方法；案例。一、房地产开发投资的投资额、本钱和收益的构成1.房地产开发投资与本钱的构成房地产开发投资与本钱的构成经营方式投资成本开发销售型开发建设过程中的资金投入开发建设过程中的成本支出开发出租型开发经营过程中的资金投入含开发建设成本和出租成本开发自营型开发经营过程中的资金投入含开发建设成本和经营成本房地产开发项目总投资土地费用土地费用前期工程费用前期工程费用基础设施建设费用基础设施建设费用建筑安装工程费用建筑安装工程费用公共配套设施建设费用公共配套设施建设费用开发间接费用开发间接费用开发费用开发费用开发期税费开发期税费其他费用其他费用不可预见费用等不可预见费用等开发建设投资经营资金固定资产及其他资产开发产品成本开发经开发经营成本营成本2.2.房地产开发投资收益的构成房地产开发投资收益的构成自营收入营业额营业本钱自营中的商业自营收入营业额营业本钱自营中的商业经营风险回报经营风险回报租售收入经营收入销售收入出租收入自营收入其中，销售收入销售房屋面积房屋销售单价 含土地、商品房和配套设施出租收入出租房屋建筑面积出租收入出租房屋建筑面积房屋租金单价房屋租金单价含土地和商品房含土地和商品房两个关键因素：有效经营面积和价格的制定。开发出售型：销售净收入销售收入工程总开发本钱租售税金开发出租型：出租净收入出租收入运营本钱经营税金工程总开发本钱开发自营型：经营净收入商业经营收入商业经营本钱和利润工程总开发本钱提示：总开发价值工程总销售收入销售税费；销售净收入总开发价值工程总开发本钱。3.3.房地产开发投资中的税金房地产开发投资中的税金1经营税金：两税一附加包括：营业税包括：营业税5 5、城市维护建设税和教育费附加、城市维护建设税和教育费附加营业税的营业税的1010。4 企业所得税：33 5 土地增值税针对房地产转让中发生的土地增值所征收的一种税。针对房地产转让中发生的土地增值所征收的一种税。2印花税和交易效劳费3城镇土地使用税：占用国有土地而交纳的一种税 房产税：拥有房地产而交纳的一种财产税土地增值税的计算土地增值税的计算四级超额累进税率A.增值额未超过扣除工程金额50%的局部，税率为30%。B.增值额超过扣除工程金额50%、未超过扣除工程金额100%的局部，税率为40%。C.增值额超过扣除工程金额100%、未超过扣除工程金额200%的局部，税率为50%。D.增值额超过扣除工程金额200%的局部，税率为60%。扣除工程A.取得土地使用权所支付的金额；B.开发土地和新建房及配套设施以下简称房增开发的本钱；C.开发土地和新建房及配套设施的费用；D.旧房及建筑物的评估价格。评估价格须经当地税务机关确认。E.与转让房地产有关的税金营业税、城市维护建设税、印花税、教育费附加F.对从事房地产开发的纳税人可按本条A、B项规定计算的金额之和，加计的扣除。速算法速算法A.增值额未超过扣除工程金额的，增值额未超过扣除工程金额的，土地增值税税额增值额土地增值税税额增值额B.增值额超过扣除工程金额，未超过的，增值额超过扣除工程金额，未超过的，土地增值税税额增值额土地增值税税额增值额扣除工程金额扣除工程金额C.增值额超过扣除工程金额，未超过的增值额超过扣除工程金额，未超过的 土地增值税税额增值额土地增值税税额增值额扣除工程金额扣除工程金额D.增值额超过扣除工程金额的，增值额超过扣除工程金额的，土地增值税税额增值额土地增值税税额增值额扣除工程金额扣除工程金额35公式中的，为速算扣除系数。公式中的，为速算扣除系数。【例】某单位出售房地产收入为300万元，扣除工程金额为150万元，试求应缴纳的土地增值税额。4 4应纳税额应纳税额15050%30%15050%30%15015015050%15050%40%40%52.552.5万元万元【解】1土地增值额300150150万元2增值额与扣除工程之比为：150万元/150万元=100%3税率分别为30%和40%应纳土地增值税15040%1505%52.5万元速算法：提示：从提示：从2006年年1月月1日起，建筑面积超过日起，建筑面积超过140平米的商品房，平米的商品房，按照按照0.5的预征率征收。的预征率征收。二、房地产开发投资经济评价指标体系经济评价指标盈利能力指标清偿能力指标资金平衡能力借款归还期利息备付率资产负债率速动比率本钱利润率投资利润率静态投资回收期动态投资回收期净现值FNPV内部收益率FIRR资本金利润率偿债备付率经济评价指标的计算经济评价指标的计算本钱利润率开发利润本钱利润率开发利润总开发本钱总开发本钱工程总开发价值总开发本钱工程总开发价值总开发本钱/总开发本钱总开发本钱 土地费用土地费用前期工程费用前期工程费用根底设施建设费用根底设施建设费用建筑安装工程费用建筑安装工程费用公共配套设施建设费用公共配套设施建设费用开发间接费用开发间接费用开发费用开发费用开发期税费开发期税费其他费用其他费用不可预见费用等不可预见费用等提示：开发经营期的税前利润率。提示：开发经营期的税前利润率。投资利润率投资利润率正常年份的年利润总额或年平均利润总额正常年份的年利润总额或年平均利润总额工程总投资工程总投资FNPV工程按照行业的基准收益率最低要求收益率或设定的目工程按照行业的基准收益率最低要求收益率或设定的目标收益率标收益率icic，将工程计算期内各年的净现金流折算到开发活，将工程计算期内各年的净现金流折算到开发活动起始点的现值之和。动起始点的现值之和。FNPV FNPV大于或等于大于或等于0 0，说明获利能力到达或超过基准，说明获利能力到达或超过基准目标收益率的要求，该方案可以接受。目标收益率的要求，该方案可以接受。贴现率获取的困难。贴现率获取的困难。绝对指标，没有反映出单位回报。绝对指标，没有反映出单位回报。FIRR与与i 的反向关系的反向关系FNPViFNPV2工程的现金流出和流入量，设定计算期寿命期、工程的现金流出和流入量，设定计算期寿命期、i1或或i2，那，那么么FNPV？练习教材例如？练习教材例如FNPV1i2i1FIRRFIRR工程在整个计算期内，各年净现金流量累计等于零时的折现率。工程在整个计算期内，各年净现金流量累计等于零时的折现率。FIRR的试算内插法示意图的试算内插法示意图NPViNPV2NPV1i2i1FIRRFIRRi1i2i1NPV1练习：见教材FIRR的特点 说明项目所能支付的最高贷款利率。无需设定贴现率。可以独立评判方案优劣。对非常规项目（现金流正负号）的多解问题。动态投资回收期等于或大于基准回收期，那么方案可以接受。对贴现率的依赖。强调回收资本的速度，无视了投入资本的盈利能力、回收后的盈利情况。适用于开发出租或自营型投资的评价。PbPb累计净现金流现值开始出现正值的期数累计净现金流现值开始出现正值的期数1 1 上期累计净现金流现值的绝对值上期累计净现金流现值的绝对值当期净现金流现值当期净现金流现值动态投资回收期：投资起始点至累计净现值等于或大于零时的年份。：投资起始点至累计净现值等于或大于零时的年份。练习：见教材利息备付率 偿还偿还期内各年用于支付利息的税息前利润期内各年用于支付利息的税息前利润当期应付利息费用当期应付利息费用对于房地产项目而言，该指标应大于对于房地产项目而言，该指标应大于2，否则保障程度不足。，否则保障程度不足。偿债备付率 偿还期内各年用于还本付息的资金偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额与当期应还本付息金额 对于房地产项目而言，该指标应大于对于房地产项目而言，该指标应大于1.2，否则需要通过短，否则需要通过短期借款来偿还到期债务。期借款来偿还到期债务。三、计算期和贴现率的选取从从购购买买土土地地使使用用权权开开始始到到项目竣工验收的时间周期项目竣工验收的时间周期 开发出售模式的计算期开发期 销售期 从从正正式式销销售售（含含预预售售）开开始到销售完毕的时间周期始到销售完毕的时间周期 准备期准备期+建造期建造期 从从购购买买土土地地使使用用权权开开始始到到项项目目竣竣工工验验收收的的时时间间周期周期 开发出租或自营模式的计算期开发期 经营期 预预计计出出租租或或自自营营的的时时间间周周期期，比比较较土土地地使使用用权权剩剩余余年年限限和和建建筑筑物物经经济济使使用用寿寿命中的较短者命中的较短者 准备期准备期+建造期建造期 为精度计，取为精度计，取1020年年贴现率的选取方法贴现率的选取方法折现率无风险报酬率投资风险补偿管理负担补偿缺乏流动性补偿投资带来的优惠（融资便利和避税等）方法一：累加法提示：提示：运用资本资产定价模型方法确定风险报酬运用资本资产定价模型方法确定风险报酬 假设投资市场平均收益率为20%，国家债券的收益率为10%，房地产投资相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4，则 R=10%+0.4*（20%-10%）=14%。利用与拟投资工程具有类似收益特征的可比事例房地产价格、净收益等资料，选用相应的报酬资本化公式，反求出报酬率的方法。方法二：市场提取法 提示：提示：仍应着眼于投资者对该类房地产的预期或期望报酬率。仍应着眼于投资者对该类房地产的预期或期望报酬率。A.调查、搜集估价对象所在地区各类投资的收益率和风险程度资料。方法三：投资报酬率排序插入法 B.将资料进行整理：排序、制成图表。四、计算例如四、计算例如例1：开发出售型；例2：开发出租型。【例1】某房地产开发商以5000万元的价格购得一总面积为4000平米的土地50年的使用权，相关信息如下：建筑容积率为5.5，建筑覆盖率为60%；楼高14层：1至4层建筑面积相等，5至14层为塔楼均为标准层；建造本钱为3500元/平米，专业人员建筑师、结构造价机电监理工程师等费用为建造本钱预算的8%，行政性收费等其他费用为460万元，管理费为土地本钱、建造本钱、专业人员费用和其他费用之和的3.5%，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的0.5%、3.0%和6.5%，预计建成后售价为12000元/平米。工程开发周期为3年，建设期为2年，地价于开始一次性投入，建造本钱、专业人员费用、其他费用和管理费在建设期内均匀投入；年贷款利率为12%，按季度计息，融资费用为贷款利息的10%。问：工程总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商可获得的本钱利润率是多少？评价方法一：静态盈利能力指标的计算1.工程总开发价值1工程建筑面积：40005.522000平米2标准层每层建筑面积：220004000604/101240平米3工程总销售收入：220001200026400万元4销售税费：264006.51716万元5工程总开发价值：26400171624684万元2.工程总开发本钱1土地本钱：5000万元2建造本钱：3500220007700万元3专业人员费用：77008616万元4其他费用：460万元5管理费：500077006164603.5482.16万元6财务费用：3619.86万元土地费用利息5000112/43412128.80万元建造/专业人员/其他/管理等费用利息7700616460482.16112/42/2411161.98万元融资费用2128.801161.9810329.08万元7市场推广及销售代理费：264000.53.5924万元8工程总开发本钱 50007700616460482.16 3619.8692418802.02万元3.开发商利润：2468418802.025881.98万元4.本钱利润率：5881.9818802.0210031.28提示：1开发出售中包括有预售的情况，时间较短，一般不考虑时间因素。但评价比较粗略。2本钱支出和经营收入的时间分布没有弹性，计算过程主要依靠“最好的估计这种单一的情况，没有表达其中隐含的不确定性因素。评价方法二：现金流法 假定土地本钱和建造本钱支出时间如下表所示；同时，专业人员费用与建造本钱同期发生，其他费用在2004年和2006年末季发生，管理费均匀发生，融资费用发生在2004年和2005年首季，销售费用从2004年第三季度开始发生。2004年2005年2006年总总计计1季季度度2季季度度3季季度度4季季度度1季季度度2季季度度3季季度度4季季度度1季季度度2季季度度3季季度度4季季度度土土地地成成本本5016%16%18%100%建建造造成成本本5%8%12%15%15%18%15%12%100%【解】用现金流法进行工程评估的过程如下表所示单位：万元2004年年2005年年2006年年总总计计1季季度度2季季度度3季季度度4季季度度1季季度度2季季度度3季季度度4季季度度1季季度度2季季度度3季季度度4季季度度土地土地成本成本25008008009005000建造建造成本成本38561692411551155138611559247700专业专业费用费用30.849.373.992.492.4110.992.473.9616其他其他费用费用100360460管理管理费费40.240.240.240.240.240.240.240.240.240.240.240.2482.2利息利息76.2103.7132.0167.2185.9212.6250.1296.3343.8400.2450.8506.33125.1融资融资费用费用120.2192.3312.5销售销售费用费用10202060809090120204230924开发开发成本成本总计总计2736.6943.9982.21227.4854.2978.11368.21673.91721.42057.31942.42134.218619.81总开发本钱：18619.8万元；2工程总销售收入：26400万元；3销售税费：1716万元；4总开发价值：246842万元；5开发商利润：2468418619.86064.2万元；6开发商本钱利润率：6064.2 18619.8 10032.57提示：现金流法使得资金流出和流入的时间分布与开发建设过程中实际发生的租售收入和开发费用更加接近，结果相对精确。从上表的计算中，可以得到如下结论：工程造价累计曲线工程造价累计曲线建设期20406080100累计成本投入20406080100提示：提示：1在建设期中点，建设费用仅投入在建设期中点，建设费用仅投入40；2工程初期，建设本钱增长缓慢，合同工期的工程初期，建设本钱增长缓慢，合同工期的60时增长到达峰值。时增长到达峰值。小结：现金流量评估法适用的开发工程小结：现金流量评估法适用的开发工程1.居住小区综合开发项目。居住小区综合开发项目。这类项目一般滚动开发，销售与动工交替进行，现金流收支情况这类项目一般滚动开发，销售与动工交替进行，现金流收支情况相当复杂，必须按照实际数量和发生的时间予以考虑，不需要再进相当复杂，必须按照实际数量和发生的时间予以考虑，不需要再进行任何的假设。行任何的假设。2.商业区开发项目。商业区开发项目。目前，这类项目规模大、形式多样、功能复杂、开发周期长，也目前，这类项目规模大、形式多样、功能复杂、开发周期长，也需要分阶段开发，现金流收支情况也很复杂。需要分阶段开发，现金流收支情况也很复杂。3.工业开发项目。工业开发项目。尤其是开发区工业项目的开发，出租与施工交替进行，租售混合尤其是开发区工业项目的开发，出租与施工交替进行，租售混合进行，现金流收支数量和时间差异较大，需要进行详细评估。进行，现金流收支数量和时间差异较大，需要进行详细评估。4.其他开发项目，如新区开发和旧城改造项目。其他开发项目，如新区开发和旧城改造项目。提示：现金流评估法对数量精度的依赖性较高，即现金流发生的数量和提示：现金流评估法对数量精度的依赖性较高，即现金流发生的数量和时间不能肯定时，就需要做某种假定，使得评估结果的准确性降低。时间不能肯定时，就需要做某种假定，使得评估结果的准确性降低。【练习】某房地产开发商在一个中等城市以425万元的价格购得一写字楼用地50年的使用权。该地块允许建筑面积为4500平米，有效面积系数为0.85。开发商通过市场研究，了解到当地该地区中档写字楼的年租金收入为450元/平米，银行同意提供的贷款利率为15的根底利率上浮2个百分点，按季度计息，融资费用为贷款利息的10。开发商的造价工程师估算的中档写字楼的建造本钱为1000元/平米，专业人员费用为建造本钱的12.5，行政性收费等其他费用为60万元，管理费为土地本钱、建造本钱、专业人员费用和其他费用之和的3.0，市场推广及出租代理费为年租金收入的20，当前房地产的长期投资收益率为9.5%。工程开发周期为18个月，建设期为12个月。试对该工程进行初步评估。评价方法：静态盈利能力指标的计算【解】1.工程总开发价值1可出租建筑面积：45000.853825平米；2每年净租金收入：3825450172.125万；3总开发价值：172.125P/A，9.5，48.51789.63万。2.工程总开发本钱1土地本钱：425万元2建造本钱：45001000450万元3专业人员费用：45012.556.25万元4行政性如电贴、用电权等其他费用：60万 5管理费：42545056.25603.029.74万元6财务费用：189.53万元土地费用利息425117/41.541120.56万元建造/专业人员/其他/管理等费用利息 45056.2560 29.74117/40.54151.74万元融资费用120.5651.741017.23万元7市场推广及出租代理费：172.1252034.43万元8工程总开发本钱 42545056.256029.74 189.5334.431241.35万元3.开发商利润：1789.631241.35548.28万元4.本钱利润率：548.28 1241.35 10044.17提示：开发出租型投资是一种长期投资，计算总价值和总本钱就需要考虑经营时限因素，且在此种情况下计算本钱利润率的意义不大，通常需要计算动态盈利能力指标。房地产置业投资的财务分析房地产置业投资的财务分析 房地产置业投资经济评价指标及其计算方法；案例。一、房地产置业投资的投资额、本钱和收益的构成一、房地产置业投资的投资额、本钱和收益的构成1.房地产置业投资与本钱的构成2.房地产置业投资收益的构成税收的减少租金或经营收入物业增值权益股权增加经营方式投资成本出租型购买房地产时的资金投入含购买成本和出租成本经营型购买房地产时的资金投入含购买成本和经营成本二、房地产置业投资经济评价指标体系二、房地产置业投资经济评价指标体系经济评价指标盈利能力指标清偿能力指标资金平衡能力借款归还期偿债备付率资产负债率流动比率速动比率投资报酬率现金报酬率静态投资回收期动态投资回收期净现值内部收益率经济评价指标的计算经济评价指标的计算（税后现金流权益增加）（税后现金流权益增加）投资报酬率每年所获得的净收益投资报酬率每年所获得的净收益投资者初始投入的权益资本投资者初始投入的权益资本 不考虑增值时不考虑增值时考虑增值时考虑增值时(税后现金流权益增加物业增值税后现金流权益增加物业增值)现金报酬率每年所获得的现金报酬现金报酬率每年所获得的现金报酬投资者初始投入的权益资本投资者初始投入的权益资本（净经营收入还本付息额）（净经营收入还本付息额）税前税前税后税后（净经营收入还本付息额所得税）（净经营收入还本付息额所得税）三、计算期和贴现率的选取三、计算期和贴现率的选取开业准备活动所占用的时间开业准备活动所占用的时间计算期经营准备期经营期从获取物业所有权或使用权开始到出租经营或自营活动正式开始截止从获取物业所有权或使用权开始到出租经营或自营活动正式开始截止贴现率的选取方法参见前面的说明。四、计算例如四、计算例如定性例如；计算例如。【例1】某年轻人为照顾父母，于2004年在北京宣武区白纸坊西街恬心家园二期购置了一套小户型约60平米。该年轻人考虑的因素有：一是地段好，离父母近；二是旁边有一小公园，步行可至陶然亭；三是房屋格局好，中间无隔断，通透。年轻人头天看房就交了定金，第二天签了购房合同：挑朝向时加了1万元，挑楼层时又加1万元，总价48万元。在父母的帮助下，一次性付清了房款。到了交房日期时，开发商通知，因为装修，必须推迟交房。第二个月，年轻人再去看房，看到的景象是：地板翘了，原因是地下管道裂了。又是一个月没有消息，就上该小区网站，看看其他业主的反响，结果让他心惊：一期的业主有很多抱怨，如没有拿到房产证，电路、水路坏了。怎么办？年轻人与父母一合计，决定退房，就委托北京汉卓律师事务所，宣武法院于2005年3月31日判决北京天工房地产开发公司退还全部房款，并支付14406元违约金以及已交付的印花税240元。结果是判决没有得到执行，相反：开发商已经在进行三期的开发，原来的房屋也已经出售给其他人，该家庭的钱仍没有到手。年轻人于2005年5月申请强制执行，开发商请求和解，约定于当年12月20日之前还清所有款项。但至当年9月份仅获得自己垫付的案件受理费9933元。提示：1购房中存在问题，如冲动型购房，没有广泛地调查产品及其生产者。2注意我国目前房产消费环境。【例2】1997年，中国石化集团武汉石化厂为解决职工住房问题，向开发商定向开发徐东石化小区，然后在厂内根据资历等级，排定选房次序和23万元不等的优惠，按时价1200元平米出售给职工。其中，10号楼房间稍大、结构稍好而成为争抢的楼盘。但从发现房屋倾斜到最后胜诉官司，围绕10号楼的纠纷不断。1.发现问题 在建设的过程中，已选择10号楼的职工发现楼房明显倾斜，单位房管科和工程处的答复是：没有超过国家标准。于是，一些分数靠后的职工由于局部退房而住进了10号楼。2.竣工验收 1999年4月，整个小区交付使用时，开发商、承建商、石化厂和质监单位联合出具?单位工程竣工验收证明书?，总体意见是10号楼合格，但需要继续加强沉降观测。3.石化厂与开发商的官司 开发商以未按合同支付进度款为由，将石化厂告上法院；石化厂被迫于2001年4月分九次付清全部进度款，但就300万元的利息和供电增容款等没有达成一致。开发商请求法院判石化厂支付利息等费用561万元；石化厂提出反诉，认为10号楼在交付使用时明显倾斜，且经半年观测，外墙体和地基发生的倾斜率已超过国家规定的允许范围。2001年11月30日，市中级法院和冶金部武汉勘察研究院建筑工程司法技术鉴定中心检测，认为“10号楼存在倾斜；综合评定其倾斜变形值超出?建筑地基根底设计标准?GBJ789第5、2、4条规定要求10号楼虽存在倾斜，但未到达危房标准应对房屋倾斜作相应处理。石化厂由此提出退房，并要求开发商为住户提供质量合格、等值的商品房，但被法院驳回。4.业主与开发商的诉讼 10号楼业主将开发商诉至法院，提出双倍返还购房款并赔偿装修损失等请求。受理的武昌区杨园法庭遂作了第二次鉴定，内容是“10号楼由于倾斜超出标准要求，需要进行纠偏处理，法庭认为司法鉴定结论未称“确属不合格，房屋质量导致的倾斜、裂痕、漏水等，未严重影响正常居住使用。因此，法庭判决，按照购房款的3计，每户获得约4000元的赔偿，驳回其他诉讼请求。5.5.开发商的上诉和居民的反上诉开发商的上诉和居民的反上诉 开发商不服，提出上诉，并对房屋进行纠偏。开发商不服，提出上诉，并对房屋进行纠偏。在在房房屋屋四四周周开开挖挖期期间间，居居民民发发现现该该楼楼根根底底建建筑筑局局部部与与原原设设计计图图纸纸不不符符，存存在在隐隐患患，就就向向中中院院提提供供相相关关影影像像证证据据，中中院院由由此此裁定，撤销杨园法庭判决，发回武昌区法院重审。裁定，撤销杨园法庭判决，发回武昌区法院重审。6.6.武昌区法院的判决武昌区法院的判决 居居民民提提出出房房屋屋地地基基的的证证据据，要要求求退退房房，并并按按同同地地段段、同同类类型型房屋价值进行退赔、赔偿。房屋价值进行退赔、赔偿。省省建建筑筑工工程程质质量量监监督督检检验验测测试试中中心心接接受受居居民民委委托托，拟拟对对1010号号楼楼根根底底承承台台框框架架质质量量、房房屋屋现现有有倾倾斜斜度度及及受受损损情情况况进进行行鉴鉴定定，但但开开发发商商未未提提交交房房屋屋设设计计图图纸纸、根根底底设设计计图图纸纸，鉴鉴定定未未做做出出，法法院院遂遂于于20052005年年底底作作出出判判决决，参参照照所所在在地地砖砖混混结结构构二二手手房房市市价价，按按29002900元元平平米米计计，结结合合楼楼层层差差价价，要要求求开开发发商商一一次次性性分分别别赔赔付付1010号号楼楼2626户户居居民民的的退退房房款款和和损损失失赔赔偿偿3030万万元元，住住户户退退出出居居住住房房屋。屋。7.7.结果结果 2006年9月，市中院终审，维持一审判决。由此，10号楼业主借款近18万、为期4年的维权之路告一段落，获得了近800万元的赔偿，可惜同地段、同类型房屋价值已经又上涨了一大截！提示：从房产消费环境到房地产诉讼环境，无不令人心酸。资料资料 用毛竹替代钢筋盖楼房用毛竹替代钢筋盖楼房 杭杭州州市市余余杭杭区区人人和和家家园园的的业业主主发发现现了了一一件件荒荒唐唐事事：墙墙体体过过梁梁的的钢钢筋筋原原来来是是两两片片毛毛竹竹。这这个个消消息息很很快快传传遍遍了了整整个个小小区区，业业主主在在深深表表震震惊惊之之余余，纷纷纷纷对对自自己己正正在在装装修修的的房房屋屋进进行行仔仔细细检查，结果令人震惊。检查，结果令人震惊。1212幢幢2 2单单元元802802室室的的业业主主敲敲开开卫卫生生间间和和厨厨房房的的地地板板后后发发现现，原原本本用用水水泥泥砂砂浆浆填填平平的的地地板板下下全全是是建建筑筑垃垃圾圾，而而水水泥泥地地面面用用手就可以抠开。陆续地，其他业主也发现了类似的问题。手就可以抠开。陆续地，其他业主也发现了类似的问题。更更为为奇奇怪怪的的是是，杭杭州州市市余余杭杭区区建建筑筑工工程程质质量量监监督督站站表表示示，该该小小区区房房屋屋已已通通过过综综合合验验收收，五五个个鲜鲜红红印印章章盖盖在在了了验验收收结结论论为为“合格、合格、“完整、完整、“符合要求的栏目里。符合要求的栏目里。最最令令人人奇奇怪怪的的是是，该该质质监监站站的的处处理理意意见见是是：要要求求人人和和房房地地产产开开发发公公司司对对1010幢幢1 1单单元元14011401室室住住户户的的卫卫生生间间过过梁梁中中使使用用毛毛竹片替代钢筋进行整改。竹片替代钢筋进行整改。【例3】宋女士1999年大学毕业后，进入苏州一家大型台资IT企业做公关和市场，税后工资3000元月，每月租房支出700800元/平米。购房经历：第一套房：鉴于租房不如购房，2000年首付2万元，住进了一套84平米的房屋，每月供款1400元。第二套房：2003年，在与先生登记结婚时，因为材料未带齐，只得到处闲逛，在路上看见一楼盘广告，经过5分钟的协商，两人决定购房，并支付了定金。第三套房：同年，宋女士在成都出差，坐出租车在府南河上绕了一圈，就购置了房屋。2003年宋女士跳槽去北京、2004年又去上海开展，上海房价正在一路飙升。夫妇俩变卖了苏州的第一套房屋，在上海莘庄地铁站附近购置了第四套房子：两室一厅、70多平米，均价9500多元/平米。夫妇俩向来是一身名牌，2003年9月起刷卡消费。20032004年间，房租加上两个人的收入，每月还贷8000多元，生活开始变得紧张。突然在2003年底，公公被发现身患癌症并于不久后离世，此事前后花费了20多万元，其中夫妇俩花了近8万元。俩人的生活开始变得狼狈：早点两三元、午饭10元、晚上20元，上下班坐地铁，周末就休息。整个一个房奴！提示：购房决策轻率，生活支出无方案，理财低能，家庭财产结构单一。【例4】为了改善住房条件，武汉市45岁的黄女士和丈夫于2001年初在后湖竹叶苑小区购置了120平米的新房，三室两厅，于2002年春节入住；可只住了一个月，一家三口便在汉口车站街租房，一住5年。为什么呢？房屋本身没有大的问题。主要目的是为了孩子上学、两口子上班方便。黄及其丈夫在香港路上班，孩子于2002年在三阳路中学上初中。当时进出后湖的公交车只有621路，从竹叶苑至东西湖，两边都不搭边。开始以为过一段时间，该区段的交通会有所改善，谁知5年过去，仍旧没有变化。结果是，120平米的新房，只能看，不能住！据知，位于汉口东北部的后湖地区，已建成十几个新建小区，容纳10万居民，目前仅有两路公交开进这些小区。居民普遍反映上下班、购物、孩子上学均不方便。提示：对房屋价值理解不够，购房目标不清。开发商的社会责任感和地方政府的为民意识淡薄。【例3】某投资者花费30万元购置了一套120平米住宅，一次性付款，预计3年后可以40万元的价格出售假定空置，不考虑租金收益及物业管理费支出。其他资料如下：售房时的交易手续费为售价的1.5%，营业税为售价的5%，城市建设维护税为营业税的1%，印花税为售价的0.5%，契税为售价的1.5%。城市土地使用税每年每平米0.5元。评估、交易、登记等费用约2000元，所得税税率为20%。试分析此项投资？【解】1.购置价格：30万元；2.手续费：40万1.5%=6000元 45000.853825平米；3.有关税费：1营业税40万5%=2万；2城市维护建设税2万1%200元；3印花税40万0.5%200元；4契税40万1.5%6000元；5土地使用税0.51203=1800元；6评估、交易、登记费=2000元。4.税前利润：63800元；5.所得税 售价-购置价-利息-经营费用-直接税费20%12760元；6.税后利润=63800-12760=51040元。提示提示1.1.计算出的回报率可以与银行存款利率相比较，同时计算出的回报率可以与银行存款利率相比较，同时注意工具的风险。注意工具的风险。2.2.注意实例中涉及的交易费用。注意实例中涉及的交易费用。1 1营业税及其附加城市维护建设税、教育费附加、营业税及其附加城市维护建设税、教育费附加、堤防工程修建维护管理费、平抑副食品价格基金、教育堤防工程修建维护管理费、平抑副食品价格基金、教育开展费计开展费计5.85.8。2 2契税。契税。3 3房地产交易土地收益金：按照不同土地等级收取；房地产交易土地收益金：按照不同土地等级收取；4 4二手房交易所得税：出售房产收入扣除房产原值二手房交易所得税：出售房产收入扣除房产原值和有关税费后得到净收入，按和有关税费后得到净收入，按20%20%的税率计。此项税于的税率计。此项税于19941994年制定，但长期未予征收。年制定，但长期未予征收。5 5交易手续费：武汉市按照建筑面积为基数征收，交易手续费：武汉市按照建筑面积为基数征收，如新建商品住房为如新建商品住房为3 3元元/平米，二手房为平米，二手房为5 5元元/平米。平米。6 6产权登记费：武汉市按照每套征收，如产权登记费：武汉市按照每套征收，如8080元。元。3.3.注意交易费用的承担人。注意交易费用的承担人。【例4】某家庭4口人，包括1老人。存款12万元，家庭月收入6000元，日常开销3000元，无其他负债。现有几种价格、户型、面积的住房供选择：户型二室二厅三室二厅三室二厅 四室二厅面积平米80100120140价格元/平米3500350030003000标准成品房成品房毛坯房毛坯房其他条件如下：1抵押贷款方式：首付3成，贷款7成15年，每万元月还款额为83.09元；首付2成，贷款8成20年，每万元月还款额为66.22元。2预计办理购房各类手续费和税费共计1万元。3室内装修每平米约500元，家居装饰每平米约200元。试给出置业建议。【解】以其中之二为例，说明其过程：1.购置价格：3500元/平米100平米35万元；2.首付：35万20%7万元；3.抵押贷款总额：35万7万28万；4.每月还本付息额：2866.221854.16元，本息总额：1854.162012444998元；5.家居装饰：2001002万元；6.各种手续费、税费：1万元。提示1该家庭支付首付、有关手续费、水费、家居装饰费，共计10万元，余2万作为家庭备用金。每月还款1854元，再扣除3000元的日常开销，余1000元，根本可行。2注意购房中资金的准备和分配以及持有本钱。【例5】某小型写字楼的购置价格为50万元，其中投资者的权益资金为20万元，另外30万元为年利率7.5、期限30年、按年等额还款的抵押贷款。建筑物的价值为40万元，按照有关规定，可以在25年内直线折旧。预计该写字楼的年毛租金收入为10万元，空置和收租损失为毛租金收入的10，包括房产税、保险费、维修费、管理费、设备使用费和大修基金在内的年运营费用为毛租金收入的30。写字楼的年增值率为2。试计算该写字楼投资工程的投资回报率。【解】1年毛租金收入：10万；2空置和收租损失：1万；3年运营费用：3万；4净经营收入：10136万；5年还本付息：307.5/117.5-302.54万；6净现金流：3.46万；7现金回报率：3.456/2017.3；8还本收益：2.54307.50.29万；9扣除折旧前的应税收入：3.460.293.75万；10折旧：40/251.6万；11应税收入：3.751.62.15万；12所得税33：2.15330.7095万；13税后净现金流：3.460.70952.7505万；14税后现金回报率：2.7505/2013.8；15投资者权益增加值：还本收益0.29万；16投资回报率：2.75050.29/2015.2；17写字楼市场价值增值额：5021万；18考虑增值后的投资回报率：2.75050.291/2020.2；19偿债备付率DCR：净经营收入6/2.542.36。序号序号项目项目数额数额备注备注1年毛租金收入年毛租金收入1000002空置和收租损失（空置和收租损失（10）100003年运营费用（年运营费用（30）300004净经营收入净经营收入600005年还本付息年还本付息254006净现金流净现金流346007现金回报率现金回报率17.3346002000008还本收益还本收益2900254003000007.59扣除折旧前的应税收入扣除折旧前的应税收入3750034600290010折旧折旧1600011应税收入应税收入21500375001600012所得税（所得税（33）7095215003313税后净现金流税后净现金流2750534600709514税后现金回报率税后现金回报率13.82750520000015投资者权益增加值投资者权益增加值290016投资回报率投资回报率15.23040520000017物业市场价值增值物业市场价值增值10000250000018考虑增值的投资回报率考虑增值的投资回报率20.24040520000019偿债备付率（偿债备付率（DCR）2.366000025400【例6】某投资者以1万元/平米的价格购置了一栋建筑面积为27000平米的写字楼用于出租经营。在购置的过程中，投资者支付了相当于购置价格4%的契税、0.5%的手续费、0.5%的律师费用和0.3%的其他费用。其中，相当于楼价30%的购置投资和各种税费均由投资者的资本金支付，相当于楼价70%的投资来自期限为15年、固定利率7.5%、按年等额还款的商业抵押贷款。假定在出租经营期内，月租金水平始终保持160元/平米，前三年的出租率分别为65%、75%、85%，从第四年开始出租率到达95%且此水平一直维持下去。运营本钱为毛租金收入的28%。如果购置投资发生在第1年年初，每年的净经营收入和抵押贷款还本付息支出均发生在年末，整个出租经营期为48年，投资者全投资和资本金的目标收益率分别为10%和14%。试计算该投资工程全部投资和资本金的财务净现值和财务内部收益率，并判断其可行性。【解】1楼宇购置总价：270001000027000万元2购置中的税费：2700040.50.50.31431万元3投入的资本金：27000301431万9531万元4抵押贷款金额：270007018900万元5抵押贷款年还本付息额 APi/1(1+i)-n 189007.5/117.515 2141.13万元6现金流量表年份年份01234151648可出租面积（可出租面积（m2）2700027000270002700027000出租率出租率6575859595月租金收入（元月租金收入（元/m2）160160160160160年毛租金收入年毛租金收入（万元，以下同）（万元，以下同）3369.63888.04406.44924.84924.8年运营成本年运营成本943.51088.61233.81378.91378.9年净经营收入年净经营收入2426.12799.43172.63545.93545.9全部投资全部投资28431.0资本金投入资本金投入9531.0还本付息额还本付息额2141.12141.12141.12141.1全部投资净现金流全部投资净现金流 28431.02426.12799.43172.63545.93545.9资本金净现金流资本金净现金流9531.0285.0658.21031.51404.73545.9还本收益还本收益723.6777.9836.2723.6（17.5）t-10.07全部投资财务内部收益率和财务净现值 因为ic10，那么有FNPV28431.02426.11102799.411023172.63545.9/10%11/11048311034747.1万元求FIRR11.668资本金财务内部收益率和财务净现值因为ic14，那么有FNPV9531.0285.0/114658.2/11421031.51404.7/14%11/114153 1143 3545.9/14%11/1144815 11415789.8万元求FIRR14.78提示：上述资本金财务指标的计算，尚未考虑非现金回报，即还本付息中的还本所带来的收益，仅表达了现金回报而非全部回报。如果考虑还本收益，那么FNPV7307.7万，FIRR21.94。【例7】某公司购置了一栋写字楼用于出租经营，该工程所需的投资和经营期间的年净收入情况如下表所示单位：人民币万元。如果当前房地产市场上写字楼物业的投资收益率为18，试计算该投资工程的财务净现值和财务内部收益率，并判断该投资工程的可行性。如果在10年经营期内年平均通胀率为5，问公司投入该工程资本的实际收益率是多少？年份年份012345678910购楼购楼投资投资24450净租净租金收金收入入4500470050005100490051005300490048004300净转净转售收售收入入16000【解】1不考虑通胀的情况，计算工程财务净现值和财务内部收益率外表收益率，见下表。年年份份净现金流净现金流ic=18%ic=19%净现值净现值累计净现值累计净现值净现值净现值累计净现值累计净现值0245550245550.00245550.00245550.00245550.00145003813.5620736.443781.5120768.49247003375.4717360.973318.9717449.51350003043.1514317.822967.0814482.43451002630.5211687.302543.2111939.22549002141.849545.462053.349885.88651001889.207656.261795.938089.96753001663.805992.461568.366521.59849001303.594688.871218.495303.10948001082.193606.681003.044300.0610203003878.61271.933564.73735.34由上表可见，该工程的财务净现值为271.93万元，工程的财务内部收益率或外表收益率的计算可以通过内插法计算得到：FIRR 181.0271.93/271.93735.34 18.2718。由于该工程的财务净现值大于零，财务内部收益率大于写字楼平均投资收益率水平，因此该工程可行。2计算工程实际收益率实际收益率Rr、外表收益率Ra、通胀率Rd之间的关系式为：1 Ra 1 Rr 1 Rd 由于Ra 18.27，Rd 5，所以118.27 1 Rr 15求解得Rr 12.64，即实际收益率为12.64。【例8】某房地产投资工程的购置投资为4500万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内的年平均利润总额为650万元、年平均税后利润为500万元。试计算该投资工程的投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率。【解】投资利润率年平均利润总额/工程总投资100 650/450050010013.0；资本金利润率年平均利润总额/资本金100 650/150010043.3；资本金净利润率年平均税后利润总额/资本金100 500/150010033.3。【例9】某房地产投资工程的资产负债表上，可以得到如下工程信息：负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元、1250万元，存货为为1500万元。试计算该投资工程的资产负债率、流动比率、速动比率。【解】资产负债率负债合计/资产合计100 3000/500010060；流动比率流动资产总额/流动负债总额100 2500/1250100200；速动比率 流动资产总额存货/流动负债总额100 25001500/125010080。