房地产开发项目可行性研究案例

房地产开发工程可行性研究案例关于合作兴建哈尔滨XX大酒店的可行性研究报告一、工程概况一工程名称、地址、宗旨、经营范围、规模1企业名称：哈尔滨XX大酒店2法定地址：哈尔滨经济技术开发区内3宗旨：在哈尔滨经济技术开发区兴建以酒店为主的大型综合性、多功能的哈尔滨XX大酒店，充分利用国家、省、市和经济开发区给予的优惠政策，填补本省无大型国际展览交易场所和四星级酒店的空白，从黑龙江省和哈尔滨市的地理优势和经济根底出发，为全国各地对前苏联、东欧国家进行大型经贸洽谈活动提供一个功能齐全的理想交易场所。在推进本省、本市经济的同时，使合作双方获得良好的经济效益，并能为国家创汇和增加税收。4经营范围和规模：哈尔滨XX大酒店，为四星级综合性大酒店。总占地面积为40000平方米，总建筑面积为50000平方米。其主楼为18层，设有客房474间，内设博览中心、客房、会议中心、中、西、日式 餐厅和宴会厅、多功能厅、酒吧、咖啡厅、酒店、商场、花店、洗衣房、康乐中心、桑拿浴、按摩室、健身房、美容、美发厅、保龄球室、台球室、游泳池、网球场、高尔夫球练习场、麻将室、彩扩照相、旅游效劳中心及出租车队等。二合作各方名称、法定代表人姓名、职务、国籍甲方：XXX公司法定代表：XXX职务：总经理；国籍：中国主管部门：XXX乙方：香港港湾XX号法定代表：XXX职务：懂事长；国籍：中国三合作企业总投资、注册资本、投资方式、资金来源1大酒店总投资4000万美元，投资比例为48：52，即甲方占48%，乙方占52%2注册资本：1350万美元3投资方式 1甲方以开发区内40000万平方米的土地使用权作为投入，按350元/平方米计算，作价1400万元人民币，折合259万美元。2甲方以人民币2105万元投入，折合为389万美元，以上两项甲方共投入人民币3500万元，折合为648万美元。3乙方以美元投入，总额为702万美元，或按当日国家外汇汇率折合人民币投入并提供该人民币可作投资的有关证明。4资金来源：注册资本由投资双方自行筹措，资金缺乏局部，由合作公司采取向国内、外银行贷款和拆借等途径解决。四企业性质、合营期限、合营各方利润分配和亏损分担1企业性质：中外合作企业2合营期限：30年3合作双方遵照?中外合作经营企业法?的规定分享利润和承担风险，并按各自的出资比例进行利润分配和亏损分担。二、投资环境研究一哈尔滨市概况1哈尔滨是中国东北的旅游胜地，是黑龙江省省会，全国方案单列城市，是东北地区的工业重镇，是全省政治、经济、文化的中心，辐射面大，凝聚力强，是全国十大城市之一，曾被誉为“东方小巴黎和“东方莫斯科，在世界上是知名度较高的城市。总面积为18400平方公里，全市人口386万，其中市区人口299万，市区面积156平方公里。哈尔滨是全国重要的交通枢纽，航空、陆路、水路四通八达，又是通往中国东北边境的必经之路。现已开辟通往俄罗斯哈巴罗夫斯克的国际航线和通往香港的旅游包机航线。夏季是避暑胜地，冬季冰雕艺术巧夺天工。吸引着众多的国内外游客及港、澳、台同胞来哈观光和洽谈经贸业务，为旅游、经贸事业的开展提供了必不可少的有利条件。哈尔滨是一个具有巨大吸引力的城市。(2)哈尔滨是中国东北部经济贸易的兴旺地区，在全国总的开放格局中具有自己的特殊地位。哈尔滨既是内地，又是边陲，将成为东北亚的经济热点地区。近两年来到哈尔滨考察投资的外商日益增多。现在有美国、韩国、日本、加拿大、澳大利亚、新加坡、俄罗斯以及台湾、香港等国家和地区的客商在哈尔滨开办的“三资企业近200家，累计吸收外资额2.14亿美元。哈尔滨经济技术开发区地处中心繁华地带，是世界上大城市中罕见的一块宝地，规划为商贸、旅游、金融、效劳和高科技产业开发区，对国内外经贸具有较大的吸引力。本合作工程的建成，可为国内外客商、投资者、三资企业、内联企业、贸易机构提供优良、设施齐全的集展览、经贸、洽谈、休息、旅游、康乐为一体的商贸活动中心。(二)市场研究1.旅游客源分析由于哈尔滨的地理位置和对外开放的需要，来哈的境外各国人士不断增多，已从1985年的35809人增加到1992年的74957人，年平均增长率达18%。旅游旺季游人更是络绎不绝。根据哈尔滨市有关部门的预测，到1995年到哈市的境外游客可达9.5万人，至2000年，可到达14万人。2.接待能力分析目前哈尔滨市用于接待境外游客和外宾的酒店仅有几家，能接待外宾的床位不仅数量严重缺乏，而且设备陈旧。各家宾馆常年处于较高的开房率水平上。每年一、二月份冰雪节及六、七、八、九月份旅游旺季，全市宾馆爆满，使许多外宾外宾不得不屈身于普通招待所或低档次旅馆里。客人对旅馆设施和效劳常提出投诉，严重地影响哈市经贸和旅游事业的开展和哈尔滨市的对外形象。在哈尔滨市增设符合旅游需要的高档次酒店，妥善解决外宾的食宿、娱乐等问题，已是哈尔滨市旅游事业的燃眉之急。根据哈市1995年入境人数预测，按全年平均开房率70%测算，约需客房7000间。假设考虑到旅游淡旺季的不平衡因素,要保证旅游旺季外宾有房可住,那么需再增加1300间.至本研究报告编制完成为止,哈市引进外资建设的酒店仅此一家.大酒店的建成,不会造成哈市的宾馆客房数量过剩,更不会引起酒店失控现象.综上所述,哈市是一个具有很大潜力的城市,本工程及时建设不仅有良好的投资环境保障,而且符合市场需求,以客源保障角度来看,本工程的经济前景是乐观的 三.建筑工程设计一功能构成局部及其面积比例工程总建筑面积50000平方米，其中四星级宾馆40000平方米，博览中心10000平方米。1客房局部：建筑面积22833.71平方米，占宾馆总建筑面积的57.08%2公共局部：建筑面积3464.29平方米，占宾馆总建筑面积的8.66%3餐饮局部：建筑面积5870平方米，占宾馆总建筑面积的14.68%4行政管理局部：建筑面积4300平方米，占宾馆总建筑面积的10.75%5工程机房局部：建筑面积3532平方米，占宾馆总建筑面积的8.83%6博览中心：建筑面积10000平方米。二客房类型及面积指标略三公共局部房间组成及面积指标略四餐饮局部房间组成及面积指标略五博览中心600个3米3米国际标准摊位，10000平方米共3层，包括交通、休息、接待等面积六市政设施为保证该工程建设的顺利进行和建成后正常经营的需要，水、电、气、通讯等市政配套设施必须齐全，这些条件分析如下：1.供水大酒店建成后，最高日供水量800t左右，自来水管径在600毫米以上。2.排水土建中设600毫米直径的管道与开发区污水排放系统管道连接。日排放污水排入本工程建造的化粪池内，卫生污水经过处理后排入公共管道内。3.供电建成后的酒店，年大约耗电600万kW.h。为了确保供电需要，除申请双路配电外，在本工程内设两台800kW变压器变电所，并增设两台600kW自备发电机组。4.供热采暖供给热水由酒店工程中自设锅炉房解决5.煤气用400毫米直径管道与依兰煤气管道相连6.电讯安装1500门自动程控交换机，与市邮政大楼总机相连，并设有电传、等现代化通讯设备。七建设进度安排1.建设周期本工程建设周期，根据工程定额，建筑工作程序及估计实物工程量，预计三年内完成。可行性研究报告审批后，应立即开展全面工作。安排好建设规划，缩短建设周期提前受益。2.工程建设进度建议建设期19921995工程进度表略四.工程的经济效益研究本研究报告使用的根本条件是根据国内同类酒店的实际经营状况，结合哈尔滨市的特点和本工程的具体情况预测确定的。一投资估算用地费：324万美元，折人民币1750万元，占投资的8.1%。设计费：60万美元，折人民币324.6万美元，占投资的1.5%，其中用汇额10万美元。土建费：1200万美元，折人民币6492万美元，占总投资的30%，其中用汇额190万美元。4.设备费：1200万美元，折人民币6492万元，占总投资的30%，其中用汇额900万美元。5.装修费：1000万美元，折人民币5410万元，占总投资的25%，其中用汇额900万美元。6.流动资金和不可预见费：216万美元，折人民币1168.56万元，占总投资的5.4%。7.总计用汇额为2000万美元，占总投资的50%。二经营收入1客房房租：房间共474间，价格280元/日，每年开房率60%。2饮食收入：按与客房收入1：1测算。3商场收入：按与客房收入的30%测算4康乐效劳收入：按客房收入的25%的最低标准测算。5其他效劳收入：按客房收入的20%的最低标准测算。6博览中心：600个国际标准摊位，价格300元/日，出租率为60%。7工商税：根据规定按其收入3%交税，即7993.063%=239.79万元。三营业本钱的测算1.营业本钱客房营业本钱：2906.578%=232.53万元饮食本钱：2906.5745%=1307.96万元康乐效劳本钱：726.6460%=435.98万元商场本钱：871.9785%=741.18万元其他效劳本钱：581.3160%=348.79万元合计：3066.44万元2.营业费用1)人员编制工资标准：总计316.95万元2)广告摊销费：7993.06 3%=239.79万元3)水电煤气费：7993.06 3%=239.79万元4)维修保养费：7993.06 1%=79.93万元5)行政管理费：共计274.41万元6)工会经费：316.952%=6.34万元7)保险费：计57万元8)合计：1252.85万元四利润测算1所得税率按33%计算。2企业留利10%销售利润测算见表1五现金流量分析和经济效益指标计算1.静态分析1简单投资利润率：简单投资利润率=利润/建设投资100%=2493.64/21640100%=11.54%2静态投资回收期按现金流量表。静态投资回收期为7.84年，测算结果在经营期第七年零十个月可以收回全部资金。2.动态分析1净现值。按12%利率计算的净现值为11815.24万元；按20%利率计算的净现值为7144.77万元。2净现值比率：净现值比率=净现值/投资现值100%按12%利率计算：净现值比率=11815.24/19321.43100%=61.15%按20%利率计算：净现值比率=7144.77/18033.33100%=40.01%3动态投资回收期。按利率12%计算，动态投资回收期为8.02年。4内部收益率。本工程的内部收益率为27.82%六财务资金平衡情况该工程财务资金平衡，除建设期三年外，其余各年均有盈余，工程不需要流动资金，盈余资金结余较大。现金流量表和财务平衡表等略七工程的敏感性分析从投资增加10%，销售收入降低10%，对两种不利因素进行测算，其内部收益率分别为27.43%，24.6%，由于可变本钱费较低，可变本钱增加，对内部收益率影响甚微，故不做分析。从以上分析可以看出本工程的风险较小。五.工程的社会效益评价和可行性研究结论一对国民经济的促进作用本工程的建成和营业，将为哈尔滨提供一个现代化的旅游接待设施。工程的营业不仅可以解决目前哈尔滨市严重缺乏旅游酒店的燃眉之急，提高接待海外游客的效劳质量，增强哈尔滨市对游客的吸引力，促进哈尔滨市旅游业的开展；还可以作为接待境外客商的效劳基地，对改善投资环境，吸引客商到哈尔滨市投资，对进一步积极贯彻对外开放政策，都有积极的影响。二为社会提供劳动就业时机本工程的开业将直接为社会提供600多人的就业时机，其中绝大局部在哈市本地招聘。由于工程以现代化标准要求，在本工程就业的人员必将要求有较高的素质，而且将促使劳动力的合理流动，这将对该地区旅游事业的开展起到积极的促进作用，还将间接地为社会提供更多的劳动力就业时机。三可行性研究结论以上分析和研究的结果说明，本工程具有良好的投资环境和经营条件。从工程的地点、功能和标准以及相应的市场需求状况来看，工程结构合理、市场需求状况较好；从经济效益分析来看，企业财务状况良好，外汇平衡前景乐观，企业投资归还能力较强，工程的合资双方不仅能较好地归还投资本息，而且均能获得较佳地盈利；从社会效益来看，本工程为国家直接提供可观的财政收入，为哈尔滨市增添一个新的、现代化的旅游接待效劳设施，对促进哈尔滨市旅游事业的开展，振兴地方经济具有经济的作用。综上所述，本可行性研究的结论市：合作兴建哈尔滨XX大酒店工程是可行的。