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MARKETBEAT写字楼市场速递上海 2021年第三季度上海经济指标核心商圈市场指标平均租金面价*(人民币/平米/月)空置率租金及空置率未来供给 dtzcushwake 20004006008001,000202120212021202120212021写字楼供给(000 sq.m.)Q1 166.7%11.5%3.0%Q1-Q2 166.7%11.6%3.1%过过去一年走去一年走势势GDP 增长 第三产业GDP增长 CPI 增长Q2 16Q3 16未来一年走未来一年走势势322.1319.46.6%7.3%经济概览 2021年前两个季度，上海GDP增长率为6.7%，与2021年全年的6.9%相比增速有所减缓。另外，本季度第三产业GDP增长率到达11.6%，居民消费指数增幅到达3.1%，相比去年底的3.0%也有所升高。市场概览 随着歌斐中心的入市，本季度共有59,775平方米的新增供给，上海核 心商圈甲级写字楼总存量到达5,870,091 平方米。平均空置率到达 7.3%，与上季度相比上升了0.7个百分点。但大局部核心商圈甲级写 字楼可租空间仍然非常紧缺。按区域来看，静安核心区的空置率目前为全市最低的4.2%。受经全国整体济增速放缓影响，上海写字楼租赁需求有所下降，本季 度核心商圈甲级写字楼净吸纳量为16,212平米，去上季度相比下降 43%。我们同事也监测到许多大型外资企业继续寻求向交通配套等方 面较为兴旺的新兴商圈搬迁的时机，以追求更合理的本钱效益。科 技，金融，以及专业效劳行业是近期写字楼租赁需求的主要来源。本季度，由于来自新兴商圈的竞争加剧，加之全市写字楼租赁需求有 所减少，上海核心商圈甲级写字楼总体租金出现了高位回落的现象，环比小幅下降0.8%，到达人民币每月每平方米319.4元。进入2021年 第四季度，将会有多个新工程完工入市，其中代表性工程包括上海中 心和兴业太古汇T1，因此我们预计第四季度净吸纳量将会有所反弹，地标工程的入市那么会稳定市场的平均租金。展望未来，我们预计年底前将有近56万平方米的新增供给入市。短期 内上海核心商圈甲级写字楼空置率将会继续上升。此外，由于大局部 新增供给来自于大虹桥等新兴商圈，我们预计空置率上升带来的竞争 压力将会使全市写字楼租金的增长趋势有所放缓。本季度投资者对于上海写字楼投资市场继续热情高涨，在购置力强大 的内资买家驱动之下下，核心商圈甲级写字楼平均价值继续上升至人 民币82,176每平米。由于租金有所回落，市场收益率那么下降至4.7%。未来展望 展望未来，我们预计上海写字楼市场的租金涨幅将趋于平缓，第四季 度预计增长范围在-1%-0.5%之间。由于市场持续的新增供给入市，预 计下季度总体空置率将上升1-3个百分点。最后，由于一些国内买家强 大的资金能力，我们预计写字楼投资市场活泼度将会持续,在写字楼价格上涨的同时市场回报率会继续下降。资料来源:上海统计局 注：增长数据位同比涨幅10年平均供给量 =41万平米.0%2%4%6%8%240260280300320340空置率(%)租金(人民币/平米/月)租金空置率MARKETBEAT写字楼市场速递上海 2021年第三季度区域存量(平米)空置率本年度新增供应(平米)未来供应(平米)人民币/平米./月甲级写字楼租金面价*美元/平方英尺/月欧元/平方英尺/月静安核心841,2204.2%12,869419,652341.3US$4.764.25黄浦1,296,4349.1%59,775905,125306.9US$4.283.82陆家嘴1,538,4025.0%28,000565,987407.6US$5.695.08竹园730,84713.0%64,836154,836291.4US$4.063.62长宁786,1449.3%36,000306,029236.6US$3.302.94徐汇677,0444.6%-377,700292.3US$4.083.64上海核心商圈总体5,870,0917.3%201,4802,729,329319.4US$4.463.98上海新兴商圈总体2,246,40920.6%347,9545,144,938202.6US$2.832.53*租金指成交面价1 USD=6.663 RMB=0.8924 EUR主要租赁成交 Q3 2016兴业太古汇T1核心静安君合律师事务所7,000搬迁世纪商贸广场徐汇固特异4,500搬迁企业天地T1黄浦迪斯尼3,300扩租越洋广场核心静安Muji2,500新建重要在建项目写字楼商圈主要租户面积（平米）交付时间兴业太古汇T1静安核心H&M，君合律所，礼来117,3002016上海中心陆家嘴蚂蚁金服220,0002016兴业太古汇T2静安核心-71,4002017前滩世贸中心T1前滩-78,0072017徐家汇中心一期徐汇-16,6342017金光中心虹口-136,7982017博华广场核心静安-132,0002018凯德晶萃广场黄浦-44,1252018前滩铁狮门水晶广场前滩-200,0002018徐家汇中心二期T1徐汇-29,4092018吉宝静安项目核心静安-98,9522020写字楼商圈租户面积（平米）租赁类型
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