住宅项目实施过程中成本控制课件

住宅项目实施过程中的成本控制1住宅项目实施过程中的成本控制1设计阶段的成本控制（目标成本的设立）招投标及合同签订阶段的成本控制（合同价款的确定）项目建造施工阶段成本控制（动态成本的监控）竣工结算阶段成本控制（项目实际成本的审定）2设计阶段的成本控制（目标成本的设立）招投标及合同签订阶段的成一、设计阶段的成本控制一、设计阶段的成本控制前前期期定定位位销售定位销售定位户型配比（含配套商业及会所）、精装标准、外立面、园户型配比（含配套商业及会所）、精装标准、外立面、园林景观林景观成本测算成本根据销售定位和初步的设计指标进行大概的估算，以便公司管理层参考并确定设计概念方案的方向设计及前期确定根据销售的框架定位及政府的各项指标提供建筑概念方案设计，以便成本人员进行测算、比较前期定位（估算）方案调整及落实（目标成本的确定）施工图设计（限额限指标设计）3一、设计阶段的成本控制前销售定位户型配比（含配套商业及会所）1 1、方案调整及落实过程的成本难点控制、方案调整及落实过程的成本难点控制外立复杂程度 的控制成本的增减会达到单项成本的10%以上。（涂料、面砖墙面相对比较简单，如石材、铝板或玻璃幕墙外立面的成本不确定较大）。精装修配置的比较和确定园林景观的定位整体风格的确定乔木配置、品种、规格的搭配园区小品的配置成本选型品牌影响到设计效果的材料必须要求设计尽快提供小样以便在尽可能在国内影响到设计效果的材料必须要求设计尽快提供小样以便在尽可能在国内寻找替代产品或进行仿制。寻找替代产品或进行仿制。41、方案调整及落实过程的成本难点控制外立复杂程度 2 2、施工图设计阶段的成本控制、施工图设计阶段的成本控制施工图 设计限额设计与材料选型相结合精装修工程园林景观工程弱电工程外立面工程限指标 设计建筑主体和地下室52、施工图设计阶段的成本控制施工图 设计限额设计与材料选3 3、施工图设计过程中的成本细节控制（无效成本控制）、施工图设计过程中的成本细节控制（无效成本控制）3.1、围护形式的选型对成本及工期的影响很大基坑周边止水帷幕的设计选型和比较电梯基坑周边止水帷幕的设计选型和比较基坑降水的方案选型和比较围护支撑桩尽量可能的利用工程桩3.2、建筑做法的规范和确定所有防水做法的确认（包括地下室底板、墙板、顶板以及屋面和阳台等）；外立面材质的选型和保温材料选择的提前规划；所有地下室和户内建筑做法的统一和确定；精装户型墙体分隔的准确定位；63、施工图设计过程中的成本细节控制（无效成本控制）3.1、围3.3、施工图的完整性和错漏碰缺的控制设计定标前对团队的选择时必须审核其已完成产品的施工图；设计任务书的完整性；设计对整个项目外围的市政标高、场地道路标高、填土标高及综合管线标高整合比较容易出错；要求设计人员在施工图设计中尽可能对节点及规范要求进行详细描述；施工图初稿完成后所有专业人员必须及时审核并确认；清单编制过程中要求编制人员对所有图纸问题进行汇总递交设计人员进行回复并确认；图纸会审及交底工作；73.3、施工图的完整性和错漏碰缺的控制设计定标前对团队的选择二、招投标阶段的成本控制二、招投标阶段的成本控制1 1、招投标的流程、招投标的流程项目总包、分包及甲供材料等之间的划分和界限的确认招标计划的编制招标形式的确定招标文件的起草和工程量清单编制（如有）招标、评标和询标定标合同的起草、谈判和签订8二、招投标阶段的成本控制项目总包、分包及甲供材料等之间的划分2 2、招投标过程中成本控制的重点、招投标过程中成本控制的重点2.1、确立、确立总分包之分包之间的工作界限容易出的工作界限容易出现的分歧和的分歧和变更更（降低无效成本）（降低无效成本）总包与桩基的界限（案例：围护工程的界限划分）；总包与精装的界限（案例：基层粉刷的价格和质量之间的平衡）；总包与园林景观的界限（地下室顶板做法及土方回填标高的界限划分）；总包与外墙幕墙及涂料的界限（预埋铁及保温的界限划分）；总包与铝窗的界限（案例：钢副框（铝窗框）之间的水泥砂浆填塞及防水涂料的界限明确）；外墙幕墙及甲定乙供石材之间的界限（部分线条及转角石材的粘结、连接件及背栓的供应及安装）;92、招投标过程中成本控制的重点2.1、确立总分包之间的工作界嘉里桦枫居二期第一个标段围护桩采用钻孔灌注桩及水泥搅拌桩止水帷幕，该部分围护工程为总承包施工范围，工程桩部分另行分包。最终结算签证实际增加成本为桩基的进退场费及安拆费、临时道路塘渣回填增加费用约60万元，工期增加2个月以上。隐形成本增加后续总包单位将投标报价基础上下浮15点最有将该围护桩部分承包给该工程桩基施工单位。处理方式:针对地下连续墙、咬合桩等、钻孔桩等施工周期长的围护方案的承包方式建议所有打桩部分均有由桩基单位完成，其余喷锚及支撑部分由总包单位完成。嘉里桦枫居一期所有户内精装修的墙面、地面的基础粉刷全部由总包完成，在总承包施工过程中监理和管理人员质量管控力度较弱，粉刷质量太差的导致后期交给精装修后该部分变更墙面部分增加340万，地面变更增加120万。总包与桩总包与桩基界限基界限划划分分案例：案例：嘉里桦枫居一期因为钢副框（铝窗框）之间的水泥砂浆填塞及防水涂料界限不明确，后续由门窗单位完成但施工及安装过程中偷工减料的导致目前该住宅项目交付五年门窗及外墙渗漏还在维修，维修费用超过800万，目前保修金不足以承担维修费用。总包与精总包与精装界限划装界限划分案例分案例总包与包与铝窗的界限窗的界限案例案例10总包与桩基界限划分案例：嘉里桦枫居二期第一个标段围护桩采用钻2.2招招标标形形式式的的选选择择招招标文件（含文件（含参考工程量清参考工程量清单）技）技术规范范及施工及施工图包干包干该招标形式主要适合为施工及交付时间要求不高的项目，要求施工图齐全。建议最好能够采用该方式，争议问题和变更相对较少。综合合单价及措价及措施施费包干包干主要适用于扩初完成，但是不能编制完整的工程量清单，工期要求较紧，该方式后期工程量核对会出现比较大的争议而且造价相对难控制。费率招率招标对工期要求非常紧，最好投标单位为长期合作的战略，否则不建议用该方案。案例：嘉里桦枫居二期一标段因为项目进度原因选择综合单价及措施费包干的案例：嘉里桦枫居二期一标段因为项目进度原因选择综合单价及措施费包干的方式进行招标，施工图完成后甲乙双方重新计量及核对花了将近一年的时间，方式进行招标，施工图完成后甲乙双方重新计量及核对花了将近一年的时间，变更增加约变更增加约20002000万元，占原合同价万元，占原合同价11%11%。112.2招标形式的选择招标文件（含参考工程量清单）技术规范及施2.3、工程量清单编制过程中的重点、工程量清单编制过程中的重点落实编制单位的三级复核实质性要求，如书面初稿、项目负责人复核意见、技术复核人复核意见；各类成本数据库表单的填写；计算稿的要求、建筑面积计算要求；编制说明的重要性：编制说明是对施工图纸和招标文件的补充，尤其是施工图纸中建筑和结构不符，部分做法不明确，往往清单计算时已经计入工程量，但是图纸上未明确，后期承包人要求设计补充节点或对自己有利方向进行调整后进行索赔。工程量清单工程特征的描述必须完整，且和招标文件的界限必须一致。工程量清单指标的复核：也就是数据库的建立和完善，有助于重大清单漏洞的排查。清单列项的完整：比较容易忽略清单主要有预留的空调孔洞、部分政府施工的防水套管预埋、地下室主楼的防水翻边附加层等。2.4、询标过程（注意对引起争议的投标口径提醒投标单位进行确认）、询标过程（注意对引起争议的投标口径提醒投标单位进行确认）整体招标方式和合同调整口径、甲供材料及甲定乙供材料的结算方式等的确认；各个总分包商的界面划分确认；部分需要投标人自行填报的包干价格的罗列（钢板桩或围护钢支撑的租赁期包干、精装修结构面找平层的厚度等）；投标漏报价格、偏高偏低价格的提醒和确认；针对性的提供参考价格；122.3、工程量清单编制过程中的重点落实编制单位的三级复核实质2.5、投标品牌的提供（非常重要）、投标品牌的提供（非常重要）-不平衡报价的主不平衡报价的主要来源要来源案例：桦枫居二期二标段机电报价投标分析认为投标人报价偏低，且在议标问卷中已提醒，部分材料也提供了建议单价，投标人没有调整。在施工过程中：A、该部分报价偏低，要求调整品牌。我司同意其调整，但是合约部审核过程中差价按照市场价询价并进行扣减；B、以假冒伪劣产品进行封样并实施，后续经过领导协调补贴了部分差价。2.6、建议将招标的过程文件全部装订成册进入合同文、建议将招标的过程文件全部装订成册进入合同文件，这样方便管理人员变更对招标口径的掌控和熟悉，件，这样方便管理人员变更对招标口径的掌控和熟悉，对过程成本控制及结算审核更加有利。对过程成本控制及结算审核更加有利。132.5、投标品牌的提供（非常重要）-不平衡报价的主要来源案三、项目建造施工阶段成本控制三、项目建造施工阶段成本控制 动态成本的控制成本台帐的建立合同台帐的建立月度成本报告的核对14三、项目建造施工阶段成本控制 动态成本的控制成本台帐的建立合3.1、施工过程中容易产生的大额变更列举施工过程中容易产生的大额变更列举土方暂定标高的调整导致造价增加；砖胎膜的做法调整导致造价增加；屋面及地下室防水做法的调整导致造价增加；室内建筑做法的调整导致造价的增加；部分总分包之间的界限招标文件未明确规定导致造价增加（门窗钢副框厚度的室内部分粉平、门窗部位室外连接处的防水砂浆填塞和防水涂料的增加、进户门水泥砂浆的填塞、总包脚手架和人货梯拆除后的吊蓝费用及所有分包单位垂直运输等）；3.2、不平衡报价产生的变更、不平衡报价产生的变更一些无价材料：包括墙地砖、防水、安装材料及设备的品牌一定要前期确定好且品牌档次差不多。由于该部分无价材料的品牌五花八门，很多承包人通过现场工程师将投标单价偏低的品牌调整后，在不增加或者略微降低造价的情况下增加自己的利润。景观投标报价中苗木、石材、游乐健身器材等的不平衡报价：1、调整乔木的品种蓬型和规格、调整灌木的大小和密度、调整石材 的品种、调整游乐及健身器材（建议投标暂定价）品牌和样子等来增加其利润空间。153.1、施工过程中容易产生的大额变更列举土方暂定标高的调整导3.3、现场质量管控及后期责任界限问题引起的变更增加、现场质量管控及后期责任界限问题引起的变更增加所有封样材料品牌、样品及生产厂家一定要核对清楚，尤其安装材料及大理石；所有总分包交接的界面、施工平整度等一定要进行清楚的签字移交；总包场地移交给园林景观后的建筑垃圾外运及围墙拆除等费用的增加；部分现场交叉施工引起的责任界限划分（桩位偏移；电梯进水；内门、外门窗及玻璃幕墙划痕；地板及户内家具泡水等）。3.4、合理的工程款支付方式及支付比例、合理的工程款支付方式及支付比例同一项目不同标段所有施工类（设备类除外）的总分包支付比例最好一致；工程进度款的支付比例尽量在80%左右，在特殊的节点可以以借款或奖励的方式进行增加付款比例；部分已完成且双方确认的大额变更可计入付款环节。163.3、现场质量管控及后期责任界限问题引起的变更增加所有封样3.5、提高现场管理人员的素质，定期进行交流沟通培训、提高现场管理人员的素质，定期进行交流沟通培训管理人员对合同的理解和掌握不够，导致对部分合同包干项目、承包人漏报的项目答应承包人的费用补偿，导致后期争议问题处理比较被动。管理人员的签证描述含糊、表达不清晰、工程量没有量化，没有具体的变更原因、签复意见以情况属实，工程量属实等含糊意见，导致后期结算依据不足。前期图纸未能完全理解，现场施工完成才发现错误，导致凿除重做，增加工期及费用，且在签证过程中凿除工程量与新增工程量签证含糊不清，夸大签证。（无效成本）对部分图纸未作要求、但规范要求的标准做法重新以联系单的形式进行下发承包人或进行书面确认，导致后期该部分费用的追加和索赔。173.5、提高现场管理人员的素质，定期进行交流沟通培训管理人员四、竣工结算阶段成本控制四、竣工结算阶段成本控制4.1、竣工、竣工资料必料必须齐全全竣工图必须准确，所有联系单必须由工程师签字确认相关变更情况；合同暂定工程量价必须有实际的签证、合同备选项目是否有明确的指令支持；所有招标过程文件必须齐全（包括招标文件、工程量清单、询标纪要等等）。4.2、竣工、竣工结算的算的审核核思路思路建建议首先审核人员一定要有自己的思路而不是按照承包人提供的结算资料和结算书思路进行审核；其次审核人员首先对整个结算项目要有充分的了解之后才能开始相关工作；再次是对竣工资料的初审，理解合同口径，将不合格的资料退回工程管理人员要求承包人整改；在审核过程中必须经常到现场进行复核，尤其是对合同中总分包界限不明确但清单已计入部分的工程量必须与现场工程师确认；对部分合同规定的品牌、规格尺寸要进行现场复核；对所有争议问题或疑似争议问题须列项并逐项与工程师确认；初稿完成并确认后才可以开始进行核对工作。18四、竣工结算阶段成本控制4.1、竣工资料必须齐全竣工图必须准4.3、经常常发生的争生的争议问题列列举工期及费用索赔；工程量清单少算或漏算的索赔；规范要求但设计图纸未明确的费用索赔；深化设计过程中产生的细部节点增加要求的索赔；招标文件明确规定的一次性包干的措施费（地基处理费用、降水、精装修基层找平厚度增加、分包单位的垂直运输、总包撤场后的道路破除和垃圾外运等等）；由于质量问题、平整度问题引起的返工扣除；原投标报价较低，施工过程中人工材料涨价引起的索赔；4.4、项目后目后评估，包括估，包括设计、施工、成本的相关、施工、成本的相关经验教教训总结分享，同分享，同时建立工程缺陷分享和成本建立工程缺陷分享和成本资料料库。194.3、经常发生的争议问题列举工期及费用索赔；工程量清单少算总分包政府备案处理：首先确定政府必须要求单独备案的分包工程；其余在总包签订合同时明确要求所有甲方分包合同均签订三方合同，且统一由总包备案；分包合同签订三方合同缺点：合同盖章审批流程过长，合同的不合法性。阴阳合同的合理采用。营改增事项处理：在招标时要求承包人出具关于营改增实施后投标总价保持不变的承诺，但是最终的费用增加也是需要甲方承担的。个人觉得在实施过程中肯定会有一个过渡，政策出来之前已签订的合同不可能进行变更。20总分包政府备案处理：首先确定政府必须要求单独备案的分包工程；谢 谢！21谢 谢！2122/10/2922/10/29