规划设计过程中价值管理课件

规划设计过程中的规划设计过程中的价值管理价值管理规划设计部李保卫成本管理=价值管理？价值管理有什么用处？如何进行规划设计的价值管理？合约的成本管理与设计的价值管理工作如何协调？2学员常见问题学员常见问题1设计管理中效果与成本的平衡2规划设计成本的控制规划设计成本的控制3规划与单体设计阶段的价值管理规划与单体设计阶段的价值管理4扩初及施工图阶段的价值管理扩初及施工图阶段的价值管理5景观与装修设计的价值管理景观与装修设计的价值管理6后图纸阶段的价值管理后图纸阶段的价值管理课程课程目录目录设计管理中效果与成本的平衡20112011：寒意来袭：寒意来袭上：重拳严令上：重拳严令 冬意渐浓冬意渐浓下：常态调控下：常态调控 量价齐跌量价齐跌 20122012：艰难复苏：艰难复苏上：以价换量上：以价换量 止跌回升止跌回升下：反弹波折下：反弹波折 温和回暖温和回暖 寒寒 冬冬复复 苏苏设计管理中效果与成本的平衡在现今残酷的市场环境下，在现今残酷的市场环境下，如何适应并打破这个局面如何适应并打破这个局面？提升品质提升品质快速推进快速推进应对策略应对策略节约成本节约成本设计管理中效果与成本的平衡品质（要好）、成本（要便宜）、速度（要快）三者之间在很多时候他们都有着必然的矛盾，一味追求某一项或者要求三项同时满足都是不正确或者无法实现的，正确的做法是根据项目整体战略发展需要，在这三项中达到有方向性的平衡。设计管理中效果与成本的平衡规划设计管理的目的就是在保证产品设计品质和树立产品品牌形象的前提下，控制产品的开发成本；成本控制的核心目的在于在合理的成本内是否能够创造达到或超出客户认可的价值。产品时代&价值管理举例：经济适用房 VS 豪宅设计管理中效果与成本的平衡价值管理的VPC理论V（价值）P（价格）C（成本）V：客户心目中的价值，感性认识P：销售价格，数量化。C：项目成本，数量化。设计管理中效果与成本的平衡价值管理的VPC理论V（价值）P（价格）C（成本）1、P C=企业利润（企业关注点）2、V P=为客户创造的价值（客户关注点）3、V C=企业创造的价值（企业关注点）4、V越高，P可随之提高问题：如何提升问题：如何提升V-CV-C？设计管理中效果与成本的平衡价值工程管理提升产品价值的途径通常有以下五种，具体选择哪种途径与项目所处的市场环境、产品档次和类型、各部门专业水平等各种因素相关，价值的评估有显性的也有隐性的、有眼前的有长期的，需要综合平衡与决策。设计管理中效果与成本的平衡价值工程管理1、成本下降，价值上升。举例：肥梁、胖柱、深基础，对结构体系的优化带来成本的降低，同时带来户型的优化、功能的优化。2、成本不变，价值上升。举例：在装饰和外立面上精心设计，通过同样价格，不同材质和色彩的搭配创造更好的效果。VPC设计管理中效果与成本的平衡价值工程管理3、成本上升一点，价值大幅提高。举例：在客户敏感点上多投入一点，会带来价值的大幅提高，比如关键节点的景观效果、人视范围内的立面效果。4、价值下降一点，成本大幅下降。举例：在客户不敏感的地方降低标准和档次，可带来成本的大幅下降，比如智能化标准。VPC设计管理中效果与成本的平衡价值工程管理5、价值不变，成本下降。举例：基础形式的优化节省，如桩基成本下降，对客户价值没有一点影响。VPC设计管理中效果与成本的平衡控制成本的核心阶段在于设计，前期设计阶段决定了项目75%-90%以上的建设成本。设计的品质感和人性化能够给产品带来溢价空间；设计的合理性能够优化成本结构，将有限的成本用在最适合的地方；设计的精细化和高质量能够避免返工与浪费图纸上修改的成本最低；标准化的设计生产、规模化采购能够提高项目的建设效率，缩短建设周期。设计管理中效果与成本的平衡规划设计管理控制成本规划设计成本建 安 成 本设 计 费规划及单体设计扩初及施工图设计景观及装修设计1设计管理中效果与成本的平衡2规划设计成本的控制规划设计成本的控制3规划与单体设计阶段的价值管理规划与单体设计阶段的价值管理4扩初及施工图阶段的价值管理扩初及施工图阶段的价值管理5景观与装修设计的价值管理景观与装修设计的价值管理6后图纸阶段的价值管理后图纸阶段的价值管理规划设计成本的控制设计费主要包括规划设计方案招投标、单体方案、立面设计、扩初设计、施工图设计、装修设计（售楼处、样板间、会所、公共部分等）、园林设计（示范区、大区）、泛光照明、标识系统、勘察、测绘、图纸制作费等。规划设计成本的控制目前项目的设计成本由于开发节奏快、缺乏类比项目等原因，项目前期对于整体设计费用的预算和策划工作欠缺或滞后，设计费虽立足于多家比价、多轮压价、严格履行合约程序，但成本总量的目标在设计前期并不十分明确，采取的是粗放型及过程控价的做法，项目进展到中后期才有设计费总量的概念，而此时主要的设计合同基本已签订完毕。这样一方面不利于整体设计费用的控制，另一方面随着后期设计费总量的确定，往往会发生余量不足的情况，给后续设计单位的选择带来困难，设计质量也难于控制。规划设计成本的控制结合目前市场上主流公司的比较成熟的做法，设计费的控制要前瞻和提前，才会更方便和有效果。在制定项目目标成本初期就应根据项目档次和定位，结合项目设计管理方案策划，对项目整体的设计费用进行合理化的预估，纳入到目标成本科目中，并将这个目标作为贯穿项目全程的硬性指标加以限制，做到总量明确；同时在总量一定的前提下，将建筑、园林、装修等项目进行拆分，形成分项目标。规划设计成本的控制总量和分项目标确定后，应作为我们选择设计单位的依据：项目定位低的，设计费也略低，选择的设计团队趋向于市场化程度较高的中、小型公司；方案招标的数量及对象也据此灵活操控，以确保项目结束时，总设计费低于目标成本。在设计过程中还应通过建立台账做到对设计费的发生进行动态监测与调配，在确保设计费用不超出总量的前提下选择更优秀的设计单位和设计师，为项目创造更大价值一个好的设计团队创造的价值和节省的成本要远远大于我们付出的设计费。举例：境外设计单位+中等水准的施工图单位；示范区装修单位的选择 1设计管理中效果与成本的平衡2规划设计成本的控制规划设计成本的控制3规划与单体设计阶段的价值管理规划与单体设计阶段的价值管理4扩初及施工图阶段的价值管理扩初及施工图阶段的价值管理5景观与装修设计的价值管理景观与装修设计的价值管理6后图纸阶段的价值管理后图纸阶段的价值管理规划与单体设计阶段的价值管理规划与单体设计成果的优劣对建安成本的影响是至关重要的。在工程实施期间对工程成本采取的一定措施只可能局限于“小措施”，对动辄上亿元投资来说，只能省“小钱”。要想从根本上把好关，应该讲：前期控制优于后期控制、系统控制优于分项控制、初设控制优于施工图控制。总体原则规划与单体设计阶段的价值管理不同的产品定位面向的客户不同，客户不同对产品的敏感点不同定位决定价值取向。客户敏感点分析：产品形态和产品档次、产品型城市与成本型城市，价值型项目与成本型项目的差异。必须加强对产品定位及品质的理解，合理选择设计单位和确定最优的规划方案，做到有的放矢，整体均衡。明确定位客户敏感点研究分析1、不同档次产品，客户敏感点不一样（经适房、中端、高端、豪宅）。2、不同产品形态，客户敏感点不一样（别墅、洋房、小高层、高层）。3、不同客户生命周期，客户敏感点不一样（社会新锐、望子成龙、健康养老、富贵之家）。4、不同城市，客户敏感点不一样（一线、二线、三线、四线）。5、不同的购房动机，客户敏感点不一样（首置、首改、再改、投资）。规划与单体设计阶段的价值管理产品档次与产品形态 豪宅：别墅、双拼别墅、核心点地的有稀缺资源的高层、小高层 高档住宅：独幢别墅、双拼别墅、联排、花园洋房、小高层、高层 高档住宅：独幢别墅、双拼别墅、联排、花园洋房、小高层、高层 中高档住宅：低层、多层、小高层、高层、联排、双拼、叠拼、复式 中档住宅：多层、小高层、高层、低层、复式、错层 中低档住宅：多层、小高层、高层 低档住宅：多层、小高层、高层规划与单体设计阶段的价值管理产品型城市与成本型城市，价值型项目与成本型项目的差异。规划与单体设计阶段的价值管理价值型项目成本型城市产品型城市价值优先成本型项目创新产品成本创新成本优先容积率的尝试同样容积率下，产品组合方式不同，成本与利润的核算不同。0.3：高端独栋别墅 0.30.6：联排+双拼+独栋0.61.0：叠拼+联排+双拼 1.01.5：洋房+叠拼+联排1.5-2.0：高层+小高层+洋房+叠拼+联排是否做足容积率？案例：20万小高层 VS 13万联排别墅规划与单体设计阶段的价值管理建筑层数最优化在满足容积率要求和盈利测算的前提下，合理设置建筑层高（2.8米、2.9米、3.0米、3.15米）和层数（11层、18层、32-34层、40-41层），为后期扩初及施工图设计打下良好基础。规划与单体设计阶段的价值管理交通与出入口规划与单体设计阶段的价值管理优化路网结构，设置隐形消防路，减少硬质路面人车分流 VS 人车混行交通与出入口规划与单体设计阶段的价值管理小区路 VS 市政路优化小区入口尺度及数量土方考虑规划与单体设计阶段的价值管理尊重原始地形地貌，充分考虑土方的平衡和地形利用因势利导，考虑0.000的设置。车库的综合考虑规划与单体设计阶段的价值管理车库形式实用率车位配比顶板园林车库柱网与层高柱间净距汽车宽1.95m3汽车间距0.5m2车、柱距0.3m2（车、墙距0.5m）考虑，可酌情增减。层高净高2.3m风管等设备高0.4m结构高0.8m计算，可酌情增减。人防设置与层高市政管线站点的统筹规划与单体设计阶段的价值管理市政管线站点应前置考虑收集周边管线路由，合理预留设备用房位置，优化管线长度景观设计适时介入，确定综合管线合理位置和深度人防设置规划与单体设计阶段的价值管理根据当地政策允许的情况下，结合当地车位的租售价格和速度，对人防进行经济性比较，通过对人防异地建设费、人防建设成本与租赁盈利两种方案进行比较，选择成本较优方案提前与当地人防办进行沟通，确定人防设置等级及相应指标：少建优于多建；六级人防优于五级人防；物资库优于人员掩蔽所；人员掩蔽所优于专业队工程等底商设置规划与单体设计阶段的价值管理以住宅为主的项目，在有利于底商的地方，适当提高底商的面积比例底商层数与层高设置集中性商业不要发热，必须结合销售价格和速度充分论证；在不利于商业的地方，少做甚至不做商业以市场上类同于我项目的已建工程以及竞品楼盘为蓝本，多家比算建安成本，并结合营销调研的客户敏感点分析，以建安成本数值推出此成本可以支持的交楼及装修标准并尽可能细化。通过阶段性的成本测算，我们委托的设计师在方案阶段就有了成本的量化目标，避免施工图完成时单方成本到2500元/m2，发现高了一个台阶，再压回到1500元/m2。这样要付出时间、进度、经济、规划等多重损失。与其这样“亡羊补牢”，不如花点精力算帐，以“防患于未然”。“限价设计”是对前期控制的一个具体要求。我们做好前瞻的决策和盘算，才能比较“巧”的获取利润，才能比较“省”的进行管理运作。我们目前尚未脱壳于“拙”的桎梏，尚需加倍努力。规划与单体设计阶段的价值管理产品配置标准的细化建筑产品功能应该适当。对于一些非客户敏感因素，能满足基本需要和国家、地区的设计规范、规划要点即可，功能太低则不能满足使用者需要；功能过高、不实用，则会增加成本而得不到最终价值的体现，因此，不切合实际的功能设计，其后果只能是增加成本，影响建筑成本的控制。案例：人防出入口的不锈钢栏杆和点式玻璃幕墙规划与单体设计阶段的价值管理建筑产品功能适当规划与单体设计阶段的价值管理建筑的平面形状越简单，其造价相应地越低，施工也经济，且容易满足节能计算。在满足外观效果的前提下控制体形变化程度，平面长宽比、竖向高宽比等。在满足规范和外观效果的前提下合理设置窗积比，优化开窗面积和开启扇面积，窗积比越低越经济，且容易满足节能计算。建筑体形系数及窗积比规划与单体设计阶段的价值管理赠送面积包括架空层、双层挑空、开敞阳台、半地下室、地下室、阁楼等。过多的赠送面积将引起相应的建安成本大幅增加赠送面积部位需要先建再拆再建(赠送部位外墙按竣工验收标准施工并竣工验收合格后，在交楼前封闭变成内墙，需拆除外保温及外墙装饰做成内墙装饰)，建安成本远超出单体建安成本。赠送面积需经过严格市场调研，根据市场情况确定如确实需增加赠送面积，应尽可能保证赠送面积为有效赠送与政府相关部门协调，争取在竣工验收时不做外保温及外墙装饰，尽量减少无效成本的发生赠送面积规划与单体设计阶段的价值管理合理安排建筑的单元组合，考虑合理的高宽比，能提高设计方案的经济效果，单元组合数可以影响山墙、基础、屋面等部位的造价。小户型单方造价比大户型高，因为小户型内墙多，相应墙面抺灰、管线敷设安装单方造价就高。建筑单元组合合理规划与单体设计阶段的价值管理根据当地消防规范合理设置核心筒空间，减少分摊面积。适度考虑本层及上下层主要墙体的对位关系，降低结构设计难度。结合项目档次合理设置入户门及室内门洞宽度及高度，是否需要设置子母扇；在满足使用功能的前提下优化室内上下水管道数量。精装修设计单位（精装项目）适时介入，对户内强弱电点位及上下水位置、采暖点进行优化。技术前瞻性考虑建筑风格的选择：新古典、Art Deco、新中式、现代、英式、法式、西班牙式尺度的把握：简约VS简单；装饰性线条VS造型适度；手法得当VS材料堆砌材料的选择：根据项目成本控制要求提前联动考虑外立面材料选择的种类和使用比例，避免立面方案确定后成本超限过多成本的倾斜：作为展示给客户最直观印象的重要原素之一，外立面在相当程度上会影响客户对项目的认知，因此在目标成本制定时，应在外立面上给予一定程度的倾斜规划与单体设计阶段的价值管理立面设计的考虑规划与单体设计阶段的价值管理实例参考地地 块块 经经 济济 技技 术术 指指 标标总用地面积（计算容积总用地面积（计算容积率的基数）率的基数）106690106690XXXXXX河及周边绿地（不河及周边绿地（不计入绿地率）计入绿地率）83958395可建设用地面积可建设用地面积9829598295可建设地上面积可建设地上面积160035160035容容 积积 率率1.51.5建筑密度建筑密度3030绿绿 地地 率率30%30%XXX河市政停车场建设用地建设用地 各业态对应的容积率及密度：各业态对应的容积率及密度：业态业态容积率容积率建筑密度建筑密度社区商业社区商业 3 3层层232367100%67100%普通联排普通联排 3 3层层0.60.70.60.72530%2530%合院别墅合院别墅 2424层层0.80.832%32%洋房洋房 7 7层层1.21.51.21.523%23%高层高层 2222层层2.53.52.53.51015%1015%n 以配比的方式用足以配比的方式用足1.51.5的容积率的容积率n 产品业态组合有：产品业态组合有：1 1、商业洋房、商业洋房 2 2、商业联排、商业联排/合院高层合院高层 3 3、商业联排、商业联排/合院洋房高层合院洋房高层7层7层总图 配比研究洋房洋房7层7层洋房洋房2.5层20.5层2.5层 2.5层别墅 别墅别墅高层间距不均匀使用容积率含金量高含金量高 容积率面积收益容积率面积收益 容积率面积收益容积率面积收益 预计建面价格预计地价外成本预计建面价格预计地价外成本地价外成本地价外成本 前期工程费基础设施及配套费期间费用前期工程费基础设施及配套费期间费用这里可以看到这里可以看到商铺商铺是含金最高的，应在市场容量内尽量多建。剩余的土地应多建是含金最高的，应在市场容量内尽量多建。剩余的土地应多建合院合院别墅、洋房别墅、洋房，最后剩余的容积率换为，最后剩余的容积率换为高层高层。各各 业业 态态 的的 容容 积积 率率 面面 积积 收收 益益 表表业态业态预计建面价格预计建面价格预计地价外成本预计地价外成本 容积率面积收益容积率面积收益社区商铺社区商铺 20025020025010000/10000/2700/2700/73007300元元经济型酒店经济型酒店 2002502002505000/5000/2600/2600/24002400元元合院别墅合院别墅 2002502002508000/8000/3450/3450/45504550元元花园洋房花园洋房 1001301001305500/5500/2750/2750/27502750元元小户型高层小户型高层1001301001304200/4200/3000/3000/12001200元元总图经济技术指标用地面积用地面积:106688 m:106688 m2 2地上建筑面积地上建筑面积:160035 m:160035 m2 2总建筑面积总建筑面积:215671 m:215671 m2 2容积率容积率:1.5:1.5绿化率绿化率:30%:30%建筑密度建筑密度:30%:30%其中其中:住宅住宅:136052 m:136052 m2 2(计容计容)14410 m 14410 m2 2(不计容）不计容）商业商业:22788 m:22788 m2 2(计容计容)车库车库:38326 m:38326 m2 2(车位车位)地下超市地下超市:2918 m:2918 m2 2(不计容不计容)其他其他:1195 m:1195 m2 2(计容计容)产品类别合院别墅花园洋房小户型高层洋房高层商业区车位商铺地下超市经济型酒店套数176其中：联排88叠拼 88240其中：平层跃层1008551 其中：洋房314高层159商区78-单套面积180-240120-18039-53-总面积381873816555675197111400319928785单价8872元/5521元/5500元/8万元/个15000元/-5500元/总销金额33880万21071万30621万4399万21005万-4832万合计总销115808万元销售面积174525总建筑面积215671 容积率1.5建筑覆盖率30%总图成果汇总东西分区高档住区东西分区高档住区 vs vs 商业与小户型高层商业与小户型高层 南北分区合院别墅南北分区合院别墅 vs vs 花园洋房花园洋房商业商业vsvs小户型高层小户型高层 利用河道、绿地、高差利用河道、绿地、高差 将差异大的业态分开。将差异大的业态分开。既满足各业态的需求，也保证了其品质。既满足各业态的需求，也保证了其品质。洋房布置在南侧可减少高层对合院别墅的影洋房布置在南侧可减少高层对合院别墅的影响。商业尽量接近学校大门、公交站点。响。商业尽量接近学校大门、公交站点。高层布置在远端。高层布置在远端。学学校校大大门门公公交交站站点点总图价值挖掘叠拼别墅剖面图叠拼别墅剖面图附送阁楼附送阁楼四楼四楼三楼三楼二楼二楼一楼一楼90901051059090105105909010510590901051050 030305050100100半地下室（带庭半地下室（带庭院）院）附送阁楼附送阁楼一楼一楼二楼二楼90901201209090120120联排别墅剖面图联排别墅剖面图0 030306060150150半地下室（带采光庭院）半地下室（带采光庭院）联排：200250（实得350400）送:半地下室阁楼，半地下层庭院叠拼：180220（实得220300）送:半地下室阁楼，半地下层庭院产品溢价：面积赠送用 尽少的容积率尽少的容积率 和 尽大的密度尽大的密度 得到 尽多的面积尽多的面积联排联排A4A4户型解析户型解析产品溢价：面积赠送 送阁楼送阁楼赠送车库赠送车库赠送半地下室赠送半地下室后花园后花园前花园前花园叠拼户型叠拼户型A5A5，A8A8解析解析送阁楼送阁楼后花园后花园独立入户楼梯独立入户楼梯赠送车库赠送车库赠送半地下室赠送半地下室前花园前花园空中花园空中花园移动隔墙位置，住宅地下室不计容积率面积增加，节省出的容积率可用于其他业态。移动隔墙位置，住宅地下室不计容积率面积增加，节省出的容积率可用于其他业态。原来原来现在现在产品溢价：面积赠送 花园洋房花园洋房(优化面积后的大城小院优化面积后的大城小院)：控制平层数量，控制单套面积大小每个单元：4户底跃，6户平层，2户顶跃，电梯花园洋房送阁楼送阁楼车库车库赠送半地赠送半地下室下室前花园前花园空中花园空中花园平层平层120120平米平米顶跃顶跃 170170180180平米平米底跃底跃 140140150150平米平米后庭院后庭院1234567产品溢价：面积赠送小户型高层：小户型高层：每层850平米4梯16户1室：2室15：1小面积：1室1厅39 48m2，2室1厅52 55m2低公摊：22%（标准层）双阳台：绝大部分户型拥有双阳台产品溢价：面积赠送商铺商铺A A：一层送室外场地、二层5.1米层高、送屋顶平台商铺商铺B B：联排商铺、送室外场地、零公摊人行道车道XX河退界建筑间距人行道车道产品溢价：面积赠送产品溢价户户有水景点状集中水景方案点状集中水景方案洋房区域水景方案洋房区域水景方案产品溢价花园私有化私家花园总计面积私家花园总计面积 4090040900平方米平方米私家花园占住宅区景观面积私家花园占住宅区景观面积 65%65%私家花园边界处理私家花园边界处理私家花园相临小径方案私家花园相临小径方案 卖点一卖点一:大面积大面积 中户型中户型 大于大于100100平方米平方米 边户型边户型 大于大于250250平方米平方米 卖点二卖点二:花园入户花园入户产品溢价花园私有化产品溢价XX河退界利用XXXX河退界原要求河退界原要求50m50m现调整为现调整为1616米米1616米范围内做米范围内做 放坡、庭院放坡、庭院产品溢价车道全地下绿化用地增加建筑间距缩小低层产品增加成本控制地下车库合院区域：合院区域：地下车库顶板、侧面开洞，自然通风，不做机械排风。洋房高层区域：洋房高层区域：机械排风。自然排风口自然排风口生化池生化池生化池生化池生化池生化池顶板覆土：600900。大树堆坡种植车库层高控制在车库层高控制在31003100。顶板覆土：9001500。车库层高控制在车库层高控制在37003700。1设计管理中效果与成本的平衡2规划设计成本的控制规划设计成本的控制3规划与单体设计阶段的价值管理规划与单体设计阶段的价值管理4扩初及施工图阶段的价值管理扩初及施工图阶段的价值管理5景观与装修设计的价值管理景观与装修设计的价值管理6后图纸阶段的价值管理后图纸阶段的价值管理扩初及施工图阶段的价值管理许多项目平面与立面脱节、方案与技术设计脱节，这都是很不好的。方案阶段就一定要将方案阶段问题解决，不甩尾，在施工图阶段解决立面方案是极不正常的。举例：某项目施工图设计完成后修改立面，由此带来的损失涉及销售、售后、施工、规划手续等多重环节。技术衔接连贯，减少甩项现象发生扩初及施工图阶段的价值管理只片面强调某一分项的成本控制，可以省些“小钱”，但如果不统筹兼顾，省去这些“小钱”会有额外的代价和风险，处理不好就会得不偿失。举例：地下室层高与顶板；地下车库地面防水做法。强化系统化思维,熟于思,慎于行扩初及施工图阶段的价值管理人性化设计，减少返工咖啡杯的故事在设计过程中，细节的人性化考虑是无处不在的：窗扇把手高度与管道和栏杆的高度、厨房与卫生间、插座数量及其位置和高度、空调与室外机位置及高度、残坡的位置、住户的对视等等。扩初及施工图阶段的价值管理加强前瞻性过程控制和审图机制选择典型楼栋，对地上、地下、地库及基础的结构形式等进行多方案探讨，并分别进行成本分析，从中选择最优方案，明确限额设计指标。制定施工图设计统一技术措施，对建筑构造做法、结构控制要点、设备系统设置及材料选择等进行明确规定，避免设计单位随意发挥。施工图设计过程控制，确保设计单位按照统一技术措施要求进行设计。施工图内部终审，按照统一技术措施要求对拟正式出蓝图的图纸进行审核，对结构成本进行经济测算，对强弱电点位进行优化审查，确保施工图设计质量及满足限额设计要求。扩初及施工图阶段的价值管理土方工程与挡土支护工程土方工程：争取设计一次到位，减少动土次数，重点控制挖运方数量；土方平衡在设计阶段要进行深入的分析和管理，设置最经济的相对标高，减少土方外运，回填土通过计算尽量在场内储存。挡土支护工程：结构做多个方案比选，优化设计，选择出最经济方案。尽量提前开始招标，留足时间做方案对比，也可考虑进行两个阶段招标，前期进行方案招标，根据各方案进行经济比较后，确定最佳方案，再进行最终工程招标。扩初及施工图阶段的价值管理桩基工程与结构工程桩基工程：不同的桩基形式对成本及工期影响较大，且成本容易流失，一定要做几个桩基形式的方案比选后，再制定经济指标值；尽量提前开始招标，留足时间做方案对比，也可考虑进行两个阶段招标，前期进行方案招标，根据各方案进行经济比较后，确定最佳方案，再进行最终工程招标。研读地勘报告，在保证安全的前提下合理设置抗浮水位、土地类别、承载力等指标，选择合理的桩基形式。结构工程：成本控制的重点，在满足设计规范的最低要求下，选择最优的结构或基础形式，结合项目的实际情况，由合约部和设计部一起制定出合理的钢筋、混凝土含量限额设计值。结构形式的成本递增顺序一般是：砖混结构、矩形柱框架、异形柱框架、框架短肢剪力墙、框架剪力墙、剪力墙、短肢剪力墙。扩初及施工图阶段的价值管理建筑、装修工程与安装工程建筑、装修工程：该部分质量及效果对销售影响较大，应慎重对待，在成本允许的前提下应更多地考虑实施效果。影响成本的主要因素为材料选型，重点对外墙材料(外墙涂料、外墙砖、外墙石材幕墙)、门窗材料(型材、玻璃、五金等档次)、装修标准等进行经济分析，结合客户敏感点分析不均衡地使用目标成本指标。安装工程：主要控制设备（电梯、机房设备等）及材料（管线）选型及方案优化。选择合理的水、暖、电等系统设计方案，优化点位布局及数量；选择满足规范要求的、性价比高的管材。1设计管理中效果与成本的平衡2规划设计成本的控制规划设计成本的控制3规划与单体设计阶段的价值管理规划与单体设计阶段的价值管理4扩初及施工图阶段的价值管理扩初及施工图阶段的价值管理5景观与装修设计的价值管理景观与装修设计的价值管理6后图纸阶段的价值管理后图纸阶段的价值管理盖浇饭VS焖饭景观及装修设计的价值管理是将最打动人的部分放在表面还是藏在隐蔽处？好钢用在刀刃上，对于有限的成本来说，要学会不均衡地进行使用。对于直接展现在客户眼前、能够提高客户购买欲望的景观、装修、立面效果及具有较高客户敏感度的一些产品配置，要舍得花钱（以景观为例，根据万科调查数据，景观所带来的溢价比是1:5）；而其他部分，则仅满足国家及当地法律、规范需求和施工需求即可。景观及装修设计的价值管理 各分项中绿化建设费各分项中绿化建设费4040，铺地景观，铺地景观1515，为景观成本控制的重点，也决定了景观效果。，为景观成本控制的重点，也决定了景观效果。如果绿化比例过低，或者绿化设计施工不佳，再高的造价给客户的印象依然很如果绿化比例过低，或者绿化设计施工不佳，再高的造价给客户的印象依然很“廉价廉价”。即使在装修、景观或立面等需要重点投入成本的环节，在进行设计时对于成本的使用仍然是有技巧的。景观及装修设计的价值管理从右图中可以看到，通过增加软景等低成本元素的比例，降低不必要的水景、泳池、架空层等高成本元素的比例，可以有效地控制整体成本，同时提高软景比例也是符合客户敏感点分析的这也是龙湖使用的技巧。控制软硬景比例，因地区而异：在有限总成本下，减少难出效果部分的面积，做出精致感管理乔木和大灌占总成本比例植物中价格最高的部分控制挡墙面积及做法看不见的成本性价比最低树种选择本土化景观及装修设计的价值管理景观设计价值管理取消“行道树”概念，改以植物群落布置景观及装修设计的价值管理景观设计价值管理水体多布点状壁泉、点状涌泉或溪流，减少大面积水体景观及装修设计的价值管理景观设计价值管理工艺和构造做法选择的适当性：道路宽度、石材厚度等硬质铺装的选择：一个项目室外硬质铺地不超过三种材料（水景除外）红色陶土转、红缸砖、板岩碎拼、花岗岩、小料石、木地板，前两种有返碱很难避免，结合造价采购和不同档次的业态综合考虑硬铺材料必须做面层保护，防止吸附污物(施工前封闭剂处理，施工后防护处理，勾缝密实可以减轻污染）园区公共区域车、人行道路石材硬铺不宜采用大块材料，主要是易破碎和色差不好处理即时效果与预期效果的平衡全冠移植VS砍头树；草皮VS撒草籽景观及装修设计的价值管理景观设计价值管理硬装设计价值管理设计风格与成本价格的匹配举例：2000元与宫廷风格软硬装成本的分配比例设计突出手法新意，杜绝昂贵材料堆砌。了解材料市场，保证品质前提下寻找替代品。举例：某项目大堂效果景观及装修设计的价值管理硬装设计价值管理装修材料突出重点区域，降低次要部位用材成本。案例：售楼处对外部分和对内办公部分施工阶段材料的定样与替换、成本的平衡控制图纸深度，保证土建、装修施工图及空调、消防等图纸交圈，避免返工浪费。举例：售楼处综合天花图景观及装修设计的价值管理软装设计价值管理软硬一体化 VS 软装分包软装方案设计深度产品明细规格书生产加工过程管理最终效果的把控、材质的替换与物件增加景观及装修设计的价值管理卖场效果把控卖场策划景观及装修设计的价值管理1设计管理中效果与成本的平衡2规划设计成本的控制规划设计成本的控制3规划与单体设计阶段的价值管理规划与单体设计阶段的价值管理4扩初及施工图阶段的价值管理扩初及施工图阶段的价值管理5景观与装修设计的价值管理景观与装修设计的价值管理6后图纸阶段的价值管理后图纸阶段的价值管理招投标阶段招标阶段完成概算后，掌握透彻成本的真实单价，若仍超出限额，则根据合约部成本概算结果，由设计部对其中敏感项的材料或做法进行替换或优化，经合约部测算，以使其符合成本要求。招标及施工阶段涉及材料选择和替换时，以保证颜色、质感、尺度为原则。后图纸阶段的价值管理样板墙后图纸阶段的价值管理施工阶段注意对进场材料的审核、施工做法是否与图纸一致与图纸一致并不代表图纸的错误也要复制经常查勘现场，发现不合理的地方及时整改等，避免简单错误造成大面积返工，增加成本投入后图纸阶段的价值管理后评估体系没有积累就没有历史；没有积累就没有明天。通过后评估体系可以有效提高成本的预控能力，同时为后续项目一些设计技术方案提供数据支持，有效缩短设计周期，优化成本。举例：地下车库方案、设计费预估、限额设计。后图纸阶段的价值管理价值管理不是某个部门的事情，是需要各个业务线协同作战、共同努力才能实现的一个目标加强沟通实现价值管理的落地。谢 谢!